房地产价格上涨的因素

影响房地产的诸多因素分析施国辉Titles经济因素1社会因素23环境因素45结语6行政与政治因素房地产内在因素1、经济因素一、国内生产总值(GDP)二、

物价水平三、居民收入四、利率五、汇率六、货币供应量

六大方面1、经济因素

国内生产总值常被公认为衡量国家经济状况的最佳指标,它不但可反映一个国家的经济表现,更可以反映一国的国力与财富。GDP的增长会带来一国经济的发展和人民生活水平的提高,人们对改善性住房需求的增加,在住房供给不变的情况下,房地产价格的上升也是情理之中。进入新世纪以来,中国经济进一步得到提高,人民的收入也在不断的增加,同时由于我国城市化水平的进展,对住房的需求不断增多,房地产事业得到了长足的发展,房地产价格自然水涨船高。

一、国内生产总值(GDP)1、经济因素

物价水平是衡量一个国家经济发展水平和居民消费水平的一个重要指标,主要通过居民消费价格指数(CPI)体现。在现实生活中,房地产价格和物价水平是相互影响的:房地产价格水平的提高会引起物价水平的提高,而物价水平的提高也会反作用于房地产价格水平,促使房地产价格水平的提高。近年来,由于种种因素的影响,我国的物价水平持续上涨,CPI居高不下,引发高通货膨胀的同时也必然带来房地产价格的进一步上涨。而房地产价格的上涨在某种程度上也进一步加剧了通货膨胀。二、

物价水平1、经济因素随着我国经济的发展,居民收入持续不断的增加,必将增强居民的购买能力。在满足基本的吃穿等消费后,他们会有着强烈的购房需求,然而由于短期内房地产价格缺乏弹性,所以短期内需求的增加必定会带来房地产价格的上升。

改革开放后,随着经济的发展和收入分配政策的调整,我国居民的人均收入持续增加。同时由于城市化进程的加快,最终导致对住房需求的增加。而由于短期内土地市场和房地产开发市场不能对此做出及时的反应,所以短期内居民收入的增加肯定会使房地产价格上涨。三、居民收入1、经济因素

利率对我国房地产市场的影响主要是通过对贷款利率的调整来实现的。一方面,贷款利率的增加会加大开发商的成本,压缩利润空间,从而使开发商减少投资,这就意味着住房供给的减少,从而导致房地产价格的提高。另一方面,贷款利率的增加会增加购房者的还贷压力,打击他们购房的积极性,造成需求的减少,使房地产价格下降。综合起来,利率的高低对房地产价格的影响取决于对哪一方的影响更大。四、利率1、经济因素

汇率是一国货币兑换另一国货币的比率,是以一种货币表示另一种货币的价格。近年来,由于我国在国际贸易中存在着巨大的贸易顺差,人民币升值压力越来越大。由于受人民币升值的影响,国际上的热钱也开始涌入了中国。同时,由于改革开放后,中国金融市场的逐步开放和国际资本流入的程度加大,吸引了更多的外资进入了中国。外资进入中国实体经济后,首先选择的就是高利润的房地产行业作为他们投资的对象,以获取高额的利润。众多外资的进入都会导致房地产价格的进一步上涨。五、汇率1、经济因素货币供应量应该是与一国实体经济的总量相一致的,货币供应量的多少标志着这个国家实体经济规模的大小。一般来讲,货币供应量单方面的增多会使房地产价格水平上升;

货币供应量单方面的减少将会使房地产价格水平下降。近年来,为了维持人民币汇率的相对稳定,面对人民币越来越大的升值压力,央行向社会投放了越来越多的外汇占款,外汇占款已占货币投放总量的绝大部分。货币供应量已完全超过了现实中经济发展所必需的。货币供应量的过多导致的流动性过剩一定程度上也导致了房地产价格的上涨。六、货币供应量Title2、社会因素（一）房地产市场的有效需求被抑制我国居民收入差距悬殊导致商品房空置量普遍偏高（通常认为空置时间在1-3年的房屋为空置房），在国际上，普遍认同的是房价收入比不应该超过7，房价收入比是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。以北京市为例，2家庭年收入与房子总价比值达到1:16.7，远远超过了合理比值，使普通家庭难以负担。

不仅如此，房价的年增长率往往大于居民收入增长率，过高的房价与相对较低的收入之间的矛盾，过快的房价增长速度和较低的居民收入增长速度的矛盾，抑制了房地产市场的有效需求。2.1社会现状介绍2、社会因素（二）城乡二元结构造成城乡差距大

虽然近年来国家从战略高度提出城乡统筹、城乡一体化建设等理念，但城市与农村的经济水平和发展势头依旧存在相当大的差距，在某些地区，这种差距甚至日益拉大。

城市良好的软硬件环境和农村相对落后的生产力对新生代农民形成很强的推－拉力效应，越来越多的农村人口涌入城市淘金或试图藉此改变生活方式。2.1社会现状介绍2、社会因素

影响房价的社会因素包括人口、家庭、城市形成历史、城市化状况、社会治安、文化与时尚等。人口因素包括人口的数量、密度、结构（如文化结构、职业结构、收入水平结构等）；家庭因素指家庭数量、家庭构成状况等；城市化状况指教育设施及环境的完备程度，可以提高居民的自觉意识，增强居民的生活素养；文化与时尚主要指文化氛围、风俗习惯、大众心理趋势等。2.2影响因素2、社会因素（一），增加对农业的投入和补贴力度，加快新农村建设的步伐，提高农村居民收入水平，加大对中西部落后地区的转移支付，缩小城乡和地区的收入差距，以抑制房价的过快上涨，满足居民的购房需求，并抑制投资性住房需求；（二），完善住房保障体系，加大保障性住房建设力度，扩大受保障人群，切实缓解城市中低收入人群的住房压力，满足新生代农民工和大学毕业生等特殊群体的住房需求，真正实现住有所居，提高城镇化的质量；（三）允许实施有差别的城市房地产调控政策。城市与城市之间房地产因发展阶段不同有不同特点，如一些城市房地产价格在下降，而其他城市房价在上升，有些城市房价涨幅过大。如果全国实行完全统一的政策，对有些城市会起适得其反的作用。建议部分中心城市经中央同意可实行有差别的房地产宏观调控政策。2.3解决方案Title3、行政和政治因素●行政与政治因素概念：行政因素主要是国家或地方政府在财政、税收、金融、土地、住房、城市规划与建设、交通治安、社会保障等方面的一些制度、法规、政策和行政措施。政治因素主要指政局安定程度、国与国之间的政治、军事关系等。●行政与政治因素主要由三个方面影响房价：(1)土地使用制度与住房制度、地价政策；(2)城市规划、土地利用规划、城市发展战略；(3)金融政策、税收制度；

3.1如何影响房价3、行政和政治因素●对政治的影响：高涨的房价和房价泡沫正给我们国家的宏观调控积累积累着很大的潜在风险，国家必须出台一系列有效的政策，既保证民生又保证经济。一但政策出错，就会加快危机的出现。这令政府背负着很大的压力。●对金融业的影响：当今，房价已和银行，股市连成一体。银行利率影响房价，同时房价也影响着股市。房地产作为股市的一个重要构成，当房价上涨，房地产的股市也就随着上涨。但是现在房价的飙升过度，当房价泡沫破灭时，房价大跌的时候，必然也会影响股市的大跌和银行的利益受损。

3.2房价上涨对行政与政治的反作用3、行政和政治因素●在土地使用方面，合理利用和规划土地；●住房制度，针对房地产市场对住房制度一系列改善措施：●推出经济适用房和廉租房的政策。备注：经济适用房与廉租房是我国目前城市中对中低收入家庭住房保障制度的两种基本形式，但由于中国城市住房保障制度还刚刚起步，制度本身还存在许多需要完善的部分，出现了许多违背制度初衷的现象。3.3解决方案Title4、环境因素

环境因素是指房地产所在地段的自然条件和各种配套设施条件等因素。

自然环境条件是指房地产周围的空气和水源质量、清洁度、噪音污染程度、交通便利程度及自然景观等。配套设施包括交通运输、给排水、供电和邮电通讯设施（对企业经营效果和人们居住的生活条件影响极大）。市政基础设施是人们对土地投资的物化体现，该项投资对其周围房地产价格有着直接影响。4.1环境介绍4、环境因素

影响房地产价格的环境要素,是指那些对房地产价格有影响的房地产周围的物理性状因素,且在城市中存在着明显区域差异的自然环境质量要素.大气环境：大气质量的好坏,对人体健康十分重要.房地产所处的地区有无难闻气味、有

害物质和粉尘等对房地产价格有很大影响.声觉环境：汽车、火车、飞机、工厂、人群等都可能形成噪声.对于住宅、旅馆、办公、

学校、科研等类房地产来说,噪声大的地方,房地产价格较低水文环境：项目周边的美丽水体亮丽的风景与成功的销售卖点,