房地产中介期末复习资料

房地产中介期末复习资料09公管魏国星房地产：广义上是指固定在土地或土地上的永久性建筑物，基础设施，水和矿藏等自然资源；狭义上是指土地上的永久性建筑物和由它们衍生出来的各种权益。房地产业可以分为房地产投资开发业和房地产服务业。房地产服务业又可以分为房地产中介服务业（房地产咨询，房地产价格评估，房地产经纪）和物业管理业。房地产中介：指在房地产市场中，以提供房地产供需咨询、协助供需双方公平交易，促进房地产交易形成为目的而进行的房地产租售的经纪活动，委托代理业务或价格评估等活动的总称。房地产中介活动的特点：1、房地产中介具有内容的服务性2、房地产中介活动具有非连续性和流动性3、房地产中介具有极大的灵活性4、房地产中介具有极大的有偿性5、房地产中介具有独立性6、房地产中介具有责任的明确性房地产市场的分类：房地产市场可以分为，一级市场，二级市场，三级市场。一级市场的主要活动内容是国家采用征购方式从农村集体经济组织手中取得土地所有权，并将这部分土地或原有的城镇土地的使用权转让给房地产开发经营者和土地使用者。它放映的是纵向经济关系。二级市场以房地产开发经营活动为主要内容，其交易（）为包括土地使用权的转让和房产所有权的让渡或房产使用权的转让。三级市场以房地产的使用消费活动为主要内容。它是指将由二级市场取得的房地产进行再转让、租赁、抵押等交易活动而形成的市场。信息的非对称性：是指契约关系中的一方在某一方面掌握着私有信息；即这些信息只有他自己了解，契约另一方则不了解。代理：指代理人按照本人的授权，代表本人同第三人订立合同或作其他的法律行为，由此而产生的权利与义务直接对本人发挥效力。中介：指介于市场主体之间，商品的生产者与经营者之间，以及个人与单位之间从事服务、协调、沟通、公证、评价、咨询等活动的总称，市场中介是随着商品交换要求而产生。代理与中介的联系：1、他们都是为了经营者加快交易活动而提供服务的2、他们的发展有助于降低市场交易费用3、他们对于改进市场主体，对市场决策起到了重要作用代理与中介的区别：1、中介服务范围更广2、中介服务内容较代理丰富3、中介服务较代理服务技术含量高构成房地产中介市场主体的，主要是委托方和被委托方，委托方是指国家机关，事业单位和个人；被委托方是指房地产市场的中介机构房地产商品的生产、流通和消费及其运行的过程构成了房地产市场的客体。1、房地产权属是房地产中介市场的客体，包括土地使用权、房屋所有权和使用权等2、房地产商品的价值也是房地产中介市场的运行客体。房地产中介组织市场运作的过程：1、取得最广泛的房地产信息2、寻找房地产客户，确立中介服务关系3、订立房地产中介合同4、履行中介合同，完成中介工作任务房地产中介市场的管理：是指房地产行政主管机关和其他有关组织代表国家、政府和行业自身，为满足房地产市场发展的需要，运用政治、经济、法律、教育等手段，对进入房地产中介市场的组织和个人进行监督、指导、协调、控制。我国对房地产中介行业管理体系主要分为两个层次：其一是由政府主管部门实施行政管理；其二是由行业协会实施行业自律管理。过去，我国对房地产中介行业的管理主要是以政府主管部门为主，管理手段以行政手段为主。随着社会主义市场经济的日渐成熟，房地产中介管理应逐步走向政府主管部门和行业协会共同管理，以法律手段为主，伴以行政手段、经济手段的综合管理模式。影响房地产中介服务价格的因素：1、社会经济发展水平，这是制约中介服务供求总量的根本性因素。2、相关的经济技术发展水平3、房地产业的发展程度，房地产业的发展水平的高低，是决定房地产中介服务供求总量的决定性因素。房地产中介机构的组织形成：1、个人独资企业2、合作制企业3、公司制企业为了规范房地产估价机构行为，维护房地产估价秩序，保障房地产估价活动当事人合法利益，1994年第八届人大常委会通过了《中华人民共和国房地产管理法》，明确了“国家实行房地产价格评估制度”和“国家实行房地产价格评估人员资格认定制度”。2005年12月1日建设部正式施行《房地产估价机构办理办法》，明确国务院建设行政主管部门负责全国房地产估价机构的监督管理工作。特许加盟：即特许经营，是连锁经营的高级形式，也是目前被广泛运用的连锁形式。它又叫合同或契约连锁。特许连锁经营的优势：1、实现市场扩张策略2、改善经营管理水平3、提高经纪人队伍的素质房地产经济活动：是指受委托人委托，为委托人提供房地产信息和居间、代理、行纪业务的经营活动。房地产居间：是指房地产经纪人为交易双方提供信息及条件，撮合双方交易，由委托人支付报酬的活动。特点是服务对象广泛，但服务的程度较浅，经纪人与委托人之间缺乏长期固定的合作关系。房地产代理：房地产代理是指房地产经纪人在委托权权限内，以委托人名义与第三者进行交易，并由委托人直接承担相应的法律责任的行为。特点是经纪人与委托人之间有较长期稳定的合作关系，经纪人只能以委托人的名义开展活动，活动中产生的权利和责任归委托人，经纪人只收取委托人的佣金。契税：契税是在土地、房屋不动产所有权发生转移时，按当事人双方订立契约等时对产权人征收的一种税。缴纳契税主要包括下列情形：1、国有土地使用权转让2、土地使用权转让，包括出售、赠与和交换3、房屋买卖4、房屋赠与5、房屋交换销售不动产的应约税税率为5%,

城建税实行的是地区差别税率，按照纳税人所在地的不同，税率分别规定为营业税的7%，5%，1%三个档次，具体是：纳税人所在地在城市市区的税率为7%；在县城、建制镇的税率为5%,不在城市市区、县城、建制镇的税率为1%。房屋租赁：是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为，包括房屋所有权人将房屋出租给承租人居住或提供给他人从事经营活动、以合作方式与他人从事经营活动几种情形。以下几种房屋是不能出租的：1、未依法登记取得房屋所有权证的2、司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的3、共有房地产，未取得共有人同意的4、权属有争议的5、属于违章建筑的6、不符合安全标准的7、已抵押的，未经抵押人同意的8、不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的9、有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。房屋交验，应注意：1、交验时间：符合租赁合同规定日期2、交验内容：装潢设施、家具、家电、水电煤表读数、钥匙、其他相关物品3、交验方式：经纪人陪同承租方当面进行交验4、交验手续：填写《房屋交验单》租赁期限不能超过20年，超过20年的，超过部分无效。租赁合同终止的情况：一是合同的自热终止，二是人为终止。合同自然终止的情况包括：租赁合同到期，合同自然终止；符合法律规定或合同约定可以解除合同条款的；因不可抗力致使合同不能继续履行的。房地产代理模式：1、独家代理2、独家销售权代理3、公开销售代理4、联合销售代理5、净值销售代理房地产代理的主观性风险：1、开发商资信风险2、合同风险3、开发商管理能力风险4、投资风险代理商采取买断代理或者全程代理是，都需要代理商采取措施防范投资风险，投资风险主要包含时机、地段、质量三个要素。房地产代理商的市场选择标准：1、代理商的实力2、代理商的主要业绩3、代理商对本项目物业的熟悉情况4、与其他开发商的物业冲突5、是否容易沟通6、对于国际物业代理来说，熟悉目标市场的文化习俗、市场状况和法律规定等是极为重要的7、代理商的管理能力8、代理商的营销代理计划房地产咨询业务的范围：1、为客户提供建议2、为客户提供信息咨询服务3、法律咨询4、管理顾问咨询5、为房地产项目提供项目策划咨询房地产信息服务的内容：1、房地产信息产品的价格2、房地产信息产品的生产3、信息的选择、鉴别与加工4、信息的利用决定信息价值，不是信息的量，而是信息本身的重要性，然而，对于不同的消费者，同一条房地产信息又可能具有不同的重要性，即消费对象影响着房地产信息的价值。确定房地产信息产品价格的方法：1、按照房地产信息收集、加工的成本定价，称为成本定价法2、按照房地产信息使用带来的收益，确定房地产信息的收益价格。房地产信息的价格，通常位于信息的成本价格和信息的收益价格之间，由委托双方协商确定。房地产市场调查：就是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测。房地产市场调查的方法：1、按选择调查对象来划分，有全面调查。重点调查、随机调查、非随机调查等2、按调查对象所采用的具体方法来划分，有访问法、观察法、实验法。配额抽样：市场调查人员通过一些控制特征，将样本空间进行分类，然后由调查人员从各组中任意抽取一定数量的样本。房地产估价：由专业估价人员根据估价目的，遵循房地产价格的形成规律与估价原则，按照估价程序，运用科学的估价方法，并结合估价人员的丰富经验所进行的评估。房地产存在三种形态，即单纯的土地、单纯的建筑物以及房地合一的复合房地产。商业房地产包括商店（商场、购物中心、商铺和市场等）、旅馆、写字楼、餐馆和游艺场馆娱乐城、歌舞厅、高尔夫球场等。商业房地产的特点：收益性、经营内容多、转租经营多、装潢高档而复杂影响宗地价格的主要因素：1、位置2、面积大小3、形状4、周围环境5、土地权利状况6、土地利用现状7