潍坊-奎文区老市府项目发展报告

—奎文区老市府工程开展报告—2021年4月谨呈：潍坊市华都房地产开发感谢各位领导的信任，让新联康有幸参加华都集团老市府工程的前期筹划工作。本次的汇报主要沟通的是我司对现阶段房地产市场、奎文区乃至潍坊城市开展的思考与判断，以及对本案运营关键问题的认识与思考，并提出我们初步的解决方案。希望通过以上工作，就工程运作的关键问题与贵司达成一致，同时为后期的工作细化打下根底。序言报告框架：1、房地产行业现状与开展分析预判2、城市宏观及土地市场供给4、工程整体定位思考3、房地产市场竞争分析5、工程整体策略思考

2001年至07年我国的宏观经济处于高速增长期，05年至07年GDP增速连续多年超过10%，08年受国家宏观调控以及全球金融危机的影响开始出现回落。中国当年经济形式：1、GDP增幅开始放缓2、我国居民消费价格涨幅继续放缓，工业品出厂价格涨幅出现回落

从变化走势也可以看出，CPI从07年一月份至08年4月份整体处于不断上升的趋势，从5月份开始出现一路下降；PPI也在8月份到达最高点之后，终于08年8月出现下降，07年以来的通货膨胀终于得到抑制。经济面临内外双重压力，宏观调控方向转向，保证经济健康稳定开展为第一要务十七届三中全会——释放利好，并启动降息中国将采取灵活审慎的宏观经济政策，着力扩大国内需求特别是消费需求，保持经济稳定、金融稳定、资本市场稳定、保持社会大局稳定。整体性政策政策名称主要内容10月10日十七届三中全会中国将采取灵活审慎的宏观经济政策，着力扩大国内需求特别是消费需求，保持经济稳定、金融稳定、资本市场稳定、保持社会大局稳定。金融政策政策名称主要内容9月15降息、降低存款准备金率9月15日，央行下调1年期人民币贷款基准利率0.27个百分点，存款基准利率保持不变。这是央行4年来首次下调人民币贷款基准利率，个人住房公积金贷款利率也相应下调。央行还同时宣布下调中小金融机构人民币存款准备金率1个百分点，汶川地震重灾区地方法人金融机构存款准备金率下调2个百分点。10月8日降息、降低存款准备金率10月9日起再次下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。10月15日起下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百点；在市场普遍低迷，“救市〞呼声不断的现状下，这无疑是一剂注入国内投资者体内的“强心针〞。国务院总理温家宝11月５日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步扩大内需促进经济平稳较快增长的措施。会议确定，到2021年底约需投资4万亿元。今年四季度先增加安排中央投资1000亿元，明年灾后重建基金提前安排200亿元，带动地方和社会投资，总规模到达40000亿元。扩大内需促进增长十项措施推出——国家刺激经济增长决心巨大，房地产业受益，鼓励保障住房开展与抑制高档房高房价同步1、加快建设保障性安居工程。

2、加快农村基础设施建设。

3、加快铁路、公路和机场等重大基础设施建设。4、加快医疗卫生、文化教育事业发展。5、加强生态环境建设6、加快自主创新和结构调整。7、加快地震灾区灾后重建各项工作。8、提高城乡居民收入。9、全国所有地区、所有行业全面实施增值税转型改革，鼓励企业技术改造，减轻企业负担１２００亿元。10、加大金融对经济增长的支持力度。

解读1、发出保增长的强有力信号2、扩大投资规模与优化结构并重3、实施“适度宽松”的货币政策合理扩大信贷规模4、住房结构、住房价格、以及广大普通百姓强烈要求的住房问题有望得到缓解5、继续整顿房地产市场秩序，规范市场交易。中央在楼市上，除了依靠加快建设保障性住房保民生来扩内需外，抑制过高房价和大户型高档商品房的意图十分明显。由于流动性过剩而导致近几年的房地产市场投资、投机旺盛，从而不断的拉高房价，挤出自住需求，引起了房地产调控政策不断加大力度抑制房价上涨度挤出房地产泡沫。房地产宏观调控核心思想改善住房供给结构抑制房价快速增长房地产宏观调控核心思想“保投资〞不“托市〞随着国际、国内经济形势严峻和楼市的低迷，国务院稳定经济的十条意见中已经说明了中央稳定楼市政策的“变调〞。“降低房地产交易税费〞等政策确实在松绑楼市需求，但同时将“加大住房保障〞放在了其他两项政策之前，也充分说明了中央政策在“保投资〞而非开发商们期望的“托市〞。房地产宏观调控思路转变

我国房地产市场态势判断：财政部——11月1日起，个人首次购90平方米及以下住房，契税下调到1%；暂免征印花税；暂免征收土地增值税。贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。下调个人住房公积金贷款利率,各档利率分别下调0.27个百分点。时间政策内容原比例调整后比例11月1日契税税率暂统一下调到1%1.5%1%11月1日对个人销售或购买住房暂免征收印花税0.5‰免征11月1日对个人销售住房暂免征收土地增值税1%免征10月27日贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍0.850.710月27日房贷最低首付款比例调整为20%20%-30%20%10月27日住房公积金贷款各档次利率降0.27%五年期以下4．32％,五年期以上4．86％五年期以下4．05％,五年期以上4．59％11月1日个人销售住房暂免征收土地增值税1%免征新政前后比照税收政策挖掘楼市刚性需求力促房地产市场回暖本次国家政策的出台，并没有完全为楼市松绑，而是带有一定的倾向性，更加鼓励中低收入人群的购房，对购置第二套的优惠也有较多限定，主要鼓励购置改善型的普通住宅。比较新政受益人群来看，此次政策优惠更加倾向于首次购房者和改善性购房者；购置楼盘更加倾向于优惠普通住宅，尤其是90平方米以下普通住宅新政受益人群宏观经济环境恶化，经济开展减缓，房地产市场回暖条件尚不完备投资者信心受挫，给予房地产购置需求缺乏房地产市场观望气氛浓重，市场调整仍将持续国家重申房地产行业重要支柱产业的地位，后续房地产利好政策可期房地产泡沫挤出，房地产价格将在未来一段时间内回归理性视点：目前市场的低迷，最主要的原因是购置力缺乏，而非重蹈2005年覆辙的购置信心缺乏。导致消费者购置能力缺乏，有多方面的原因。因购置力缺乏造成的市场低迷，存续的时间会更长。房地产市场未来走势预测报告框架：1、房地产行业现状与开展分析预判2、城市宏观及土地市场供给4、工程整体定位思考3、房地产市场竞争分析5、工程整体策略思考潍坊地处山东半岛中部，东邻青岛和烟台市，西与淄博、东营两市接壤，南与日照市和临沂地区相连，北濒渤海湾。潍坊市现辖5区6市〔青州、诸城、寿光、安丘、高密、昌邑〕、2县〔昌乐、临朐〕，总面积1.58万平方公里，是著名的世界风筝都、中国优秀旅游城市、中国人居环境奖水环境治理优秀范例城市、入选2006年中国特色魅力城市。区域概况国内生产总值潍坊市整体经济一直保持高速增长，08年潍坊全年累计实现国内生产总值2491.8亿元，同比增长13.20%。经济环境2021年，潍坊人均可支配收入到达15691元，同比增长14.6%。潍坊市人均可支配收入持续增长，2021年人均可支配收入增幅明显放缓，一定程度上影响了居民对房产的实际购置力。经济环境国内生产总值根据世界银行相关理论和国际通用衡量标准判断，潍坊房地产市场正处于高速开展阶段。国际通用衡量标准说明，宏观经济增长和人均GDP水平决定了一个地区房地产市场的开展阶段。人均GDP与房地产开展关系0-800美元800-4000美元4000-8000美元8000-20000美元启动期生存需求超速开展、单纯数量高速开展期生存、改善兼有快速开展、量质兼有稳定快速开展期改善需求为主平稳开展、量质兼有减缓开展期改善需求为主缓慢开展、综合开展宏观经济增长与房地产开展关系8%以上5%—8%4%—5%小于4%萎缩停滞稳定开展高速开展2021年，潍坊市GDP为2491.8亿元，增速到达13.2%，房地产进入高速开展阶段。2021年，人均GDP为2307美元，房地产进入高速开展阶段。经济环境衡量标准潍坊市区供地一览2021年1月-2021年1月，潍坊市区〔不含五市〕总计供给土地面积154.2万平方米〔预估包含商业面积45.6万平方米，住宅局部供给108.6万平方米〕，主要是集中在寒亭区和经济技术开发区，其中寒亭区供地84.1平方米，占总供地54.5%。未来潍坊住宅市场供给体量较大，销售压力较大。土地市场奎文区目前以市场总存量131.5万平方米，排名整个潍坊市场第二，占总存量502.3万平方米的26.2%。2021年1-4月份，潍坊市区整体销售34.2万平方米，月均签约面积8.5万平方米，以目前销售速度来看，销售目前存量需要5年。区域可售住宅套数（套）比列可售住宅面积（万平方米）比例高新技术开发区1162724.7%140.127.90%滨海经济开发区11902.5%13.92.80%寒亭区38798.20%41.78.30%经济开发区22004.70%23.14.60%奎文区1195325.40%131.526.10%潍城区1005821.40%83.216.60%潍城经济开发区10982.30%10.92.10%坊子区495110.50%56.511.20%潍坊出口加工区960.30%1.40.40%总计47052100%502.3100%2021年1月-2021年1月，潍坊市区〔不含五市〕总计供给土地面积154.2万平方米。预计会在未来三年内上市，年平均上市51.4万平方米。小结：潍坊未来市场存量较大，竞争压力较大。市场供给报告框架：1、房地产行业现状与开展分析预判2、城市宏观及土地市场供给4、工程整体定位思考3、房地产市场竞争分析5、工程整体策略思考本案地理位置处于奎文区，而潍坊市的房产开展多集中在潍城区、奎文区内，所以我们根据房产的开展情况，把地产开展板块划分为：潍城区板块、奎文区板块、高新区板块。各个板块由于位置、经济开展等各方面因素的影响，所供给的楼盘价格和开展形态都有所不同。奎文区潍城区高新区区域市场市场细分位置：白浪河以东、新华路以西。环境特点：潍坊市中心区域。配套齐全，商业气氛浓厚。楼盘类型：以小高层、高层住宅为主。销售均价：3500-4000元/平米客户来源：奎文区客户、城区换房人群、外地人构成了该板块的主要客户群。代表楼盘：龙泽·名都、丹桂里、玫瑰园等。奎文区板块楼盘名称价格（元/㎡）主力户型面积（㎡）盛世豪廷多层3300起，高层3000起套二、套三、复式90-160玫瑰园3400起套二、套三、复式79-285佳利秀水均价3500套二、套三80-140丹桂里均价3700套二、套三、套四98-330北国之春均价3300套一、套二、套三35-120帝景湾均价3700套二、套三、套四90-240东方名苑均价3650套二、套三85-148东昊上河园均价3550套二、套三86-140东盛广场住宅3280起套二、套三、套四住宅102-200

办公33-1200福祥家园均价3200套二、套三91-159恒易星河熙园均价3650套二、套三82-180江南印象潍州均价2960套二、套三80-139金宝生态花园均价2700套二、套三90-126锦绣苑多层3200，小高层2600起套一、套二、套三55-160龙泽名都均价3700套二、套三97-164荣祥东方御景均价3400套四160-180商鼎雍和家园3190起套二、套三87-120世纪樱园均价3380套二、套三、套四80-150舜之都双子座均价2900套一45-85四方家和花园多层均2900，高层均2800套二、套三92-129四平佳园均价3100套二、套三47-115泰华领域2600起公寓、LOFT、写字间46-218欣泰盛和苑均价3200套二、套三87-93新海枫景均价2900套二、套三118-182新新家园均价3550套二、套三83-161御秀苑均价3500套二、套三90-143中央丽景均价3500套三、套四120-230领秀华城三期2240起套二、套三、套四98-123天润浅水湾均价3800套二、三、四，洋房100-300香格里晶座均价3400套一、套二、套三30-136潍城区板块位置：白浪河以西，西外环以东。环境特点：潍城区工业开展较早，是著名的手工业名城。属于潍坊市老城区，城区占地面积较大,城市功能相对完善。楼盘类型：以多层低密度的毛坯房为主、小高层住宅为辅并逐步向高层过度。销售均价：3000元/平米左右客户来源：老城区换房客户及工程周边人群构成了该板块的主要客户群。代表楼盘：玫瑰国际、新天地城市广场、万兴隆购物广场等。楼盘名称价格（元/㎡）主力户型面积（㎡）金沙城市广场均价3800套一、套二、套三40-135鲁发名城均价2750套二、套三80-120新天地购物城均价3500套一、套二、套三44-144润扬新城2980起小户型公寓、住宅40-130丽景苑均价3400套三、套四、复式130-268鸿泰华府均价2900套一、套二、套三32-130华景新城多层2778，高层2580起套一、套二、套三50-140汇轩铭城多层均3200，高2328起套二、套三38-143凯旋双子座均价2900套二、套三91-140日月星辰均价2800套一、套二、套三32-155三友华锦苑均价2980套二、套三95-130西城名都高层2600起，均价2980套一、套三、套四59-256中侨广场均价2860套一、套二50-105中亚商贸城均价3700soho公寓、住宅32-158城市壹佰2238起套二、套三46-118华实小区均价2800套三83-143.98城建顺达花园多层3100，高层2600起套二、套三100-147绝对特区3300起，均价3500写字间33-400玫瑰国际3200起套二、套三93-145金都南苑2998起套二45-125位置：新华路以东，慧贤路以西。环境特点：生态环境优越，地势平坦，根底设施配套完善，交通便利。楼盘类型：以高层住宅为主。销售均价：3000-3500元/平米客户来源：市区刚性需求客户、区域周边换房客户为主。代表楼盘：五洲时代城、青青家园。高新区板块楼盘名称价格（元/㎡）主力户型面积（㎡）赋海世家均价3500套二、套三63-203汇嘉瑞景园均价4900套三、套四146-402九龙山庄小高层2200起套二、套三、套四82-173海信兰郡均价2900套二、套三、套四90-180青青家园均价3500套二、套三72-173润地凤凰城均价3200套二、套三、复式40-253北海公寓均价3000套二、套三87-130鼎邦丽池均价3000套二、套三87-166东方春天多层均3700，高层2788起套一、套二、套三36-130华安东方明珠2670起套二、套三75-140东方世纪城多层2888起，高层2598起套二、套三28-130东方天韵均价3480套二、套三、套四85-180翰林新城2660起套二、套三96-151和丰城市花园均价3450套二84-91金马怡园一期2788，二期2800起套二、套三、套四70-220凯旋国际花园均价3160套二、套三69-161铭海花园均价3360套三109-197清荷园均价3300套二、套三、套四68-182中和香槟花园均价3050套二、套三90-148专家公寓均价3200套二、套三120-170上东国际2930起套三136-158盛华园均价3290套三、套四102-173五洲时代城公寓3800起套一、套三40-150玉清嘉苑均价2750套二、套三89-136本案竞争市场本案所处的板块是潍坊传统意义上的市中心区域，目前在售工程较为密集。潍城区奎文区高薪区本案佳利秀水金融街盛世豪廷二期盛世豪廷三期星河熙园丹桂里龙泽名都玫瑰园东方名苑东盛广场中央丽景帝景湾香格里晶座新天地购物广场V1购物广场金沙城市广场玫瑰国际万兴隆购物广场博悦世家盛和苑青青家园青青家园本案的主要竞争来自于本区域的项目，周边项目可能会分流部分本案的客源。楼盘规模(万平方米)开盘时间产品类型均价（元/㎡）主力面积（㎡）主力总价（万元）销售率年去化量（万㎡）丹桂里21.2一07.3二期08.5住宅、小高层3200二房98-100三房155-165二房30-32三房49-5330%3玫瑰园1208.5多层、小高层住宅3400三房115-129三房142-156三房39-44三房48-5335%4东方名苑4.707.10高层3600二房95-105三房140-150二房34-38三房50-5470%2.2龙泽名都6.307.10高层住宅3700三房124-127三房138-144三房46-47三房51-5360%2.5金融街30（在售5万）06.11高层、住宅、商住楼3900公寓50-6019.5-23.450%2.5佳利秀水7.808.11高层3500三房110-120三房130-140三房38-42三房46-4920%1.6中央丽景2206.10多层、小高3500二房90-105三房140-160二房31-37三房49-5635%2.8香格里晶座3.507.10高层住宅、商业3400二房83-91三房118二房28-31三房40.560%1.4帝景湾606.12小高层、多层住宅3600三房137-160三房49-5850%1.2盛世豪廷二期20（在售8）06.10高层、多层3500三房114-125三房140-155三房40-44三房49-5430%2.4盛世豪廷三期23（在售3万）08.10多层、高层、商铺3500二房87-107二房30-3835%1竞争市场竞品工程楼盘5万以下6-10万11-20万20万以上丹桂里玫瑰园东方名苑龙泽名都金融街佳利秀水中央丽景香格里晶座帝景湾盛世豪廷二期盛世豪廷三期竞争市场规模分析本案周边20万平米以上的大盘数量较多。楼盘多层小高层高层洋房、别墅丹桂里玫瑰园东方名苑龙泽名都金融街佳利秀水中央丽景香格里晶座帝景湾盛世豪廷二期盛世豪廷三期竞争市场产品类型分析多层、小高层、高层兼而有之，后续随着城市的开展及市区土地的稀缺产品类型将逐渐向小高层、高层过度。楼盘3000以下3000-32003200-34003400-36003600-38003800以上丹桂里玫瑰园东方名苑龙泽名都金融街佳利秀水中央丽景香格里晶座帝景湾盛世豪廷二期盛世豪廷三期竞争市场价格分析周边竞品工程的销售均价主要集中在3400-3600元/平方米之间。楼盘80以下81-9091-100101-110111-120121-130131-140141以上丹桂里玫瑰园东方名苑龙泽名都金融街佳利秀水中央丽景香格里晶座帝景湾盛世豪廷二期盛世豪廷三期竞争市场主力面积分析二房产品的主力面积在90-110平米之间，三房产品主力面积在140平米左右，80-90平米的两房和120-130平米的三房相对较少，是本案的市场时机点。一房二房三房楼盘30万以下31-35万36-40万41-45万46-50万51-55万56-60万61万以上丹桂里玫瑰园东方名苑龙泽名都金融街佳利秀水中央丽景香格里晶座帝景湾盛世豪廷二期盛世豪廷三期竞争市场主力总价分析二房的主力总价在30-35万之间，三房主力总价在40-55万，45万以下的三房产品相对稀缺。一房二房三房楼盘1万以下1-1.5万1.5-2万2-2.5万2.5-3万3-3.5万3.5-4万4万以上丹桂里玫瑰园东方名苑龙泽名都金融街佳利秀水中央丽景香格里晶座帝景湾盛世豪廷二期盛世豪廷三期竞争市场去化量分析竞品工程的年去化量一般在2.5万平米以下，销售最好的玫瑰园年去化量在4万平米左右。玫瑰园二期板块：奎文区总建面：12万㎡〔二期约为3万㎡〕建筑形式：一期小高层、二期多层物业：潍坊名屋物业物业费：0.8元/㎡.月均价：3400元/㎡主力户型：155㎡-160㎡主力总价：52.7万-54.4万销售率：35%开盘时间：08年5月位置：奎文区新华路与新北宫东街交汇处。配套：小区内部设有：生态SPA会所；综合商场：利群、中百、佳乐家；银行：工行、农行、交行、商行。本案佳乐家超市佳乐家超市附属医院交通银行育才学校农校重点工程玫瑰园二房102㎡户型二房90㎡户型二房：经济型二房90㎡，改善型二房102㎡。双南向卧室，采光充足；主卧面宽3.6米，居住舒适；客厅为北厅，舒适性差。三房142㎡-152㎡，主卧3.9米，客厅面宽4.5米；次卧带拐角阳台。重点工程客源分析客户描述客户来源：成交客源以奎文区、潍城区等区域客为主年龄层次：主力客群年龄在30-40岁之间，改善需求为主；置业类型：区域改善为主，首次置业为辅，购房目的为自住职业：国有大中型企业、机关企事业单位、学校教师等中高收入者。收入：主力客群家庭月均收入5000元/左右。关注点：户型、地段、环境玫瑰园重点工程工程小结优势〔S〕：1、工程品质较高，具备吸引高端客户条件。2、景观设计为巴厘岛风格，景观丰富。3、周边配套丰富、交通通畅，生活便利。劣势〔W〕1、工程地段与我们地块相比，位置稍差。2、产品品类不丰富，二房户型设计较差，有待改进；三房户型面积偏大。玫瑰园重点工程丹桂里板块：奎文区总建面：21万㎡〔二期约为8万㎡〕建筑形式：高层、小高层物业：山东崇德置业酒店管理公司物业费：0.8元/㎡.月均价：3200元/㎡主力户型：155㎡-160㎡主力总价：49.6万-51.2万销售率：30%开盘时间：08年5月位置：奎文区东风东街与新华路交叉口〔原纺织学院地块〕。小区内部配套：社区底商、幼儿园、四星级会所；

综合商场：佳乐家、沃尔玛、利群；

银行：工行、农行、交行、商行；

其他：纺织职业学院。重点工程丹桂里二房98㎡三房155㎡三房155㎡四房185㎡户型主要是以改善型户型为主户型方正，通风采光度较好；二房双南向卧室设计，采光度较好。四房复式户型270㎡户型户型方正，设计合理；四房四厅四卫设计，居住兼容性强。重点工程客源分析客户描述客户来源：成交客源以奎文区、潍城区等区域客为主年龄层次：主力客群年龄在30-40岁之间，改善需求为主；置业类型：区域改善为主，首次置业为辅，购房目的为自住职业：国有大中型企业、机关企事业单位、私营企业家、学校教师等中高收入者。收入：主力客群家庭月均收入5000元/左右。关注点：地段、环境、品质丹桂里重点工程工程小结优势〔S〕：1、工程品质较高，具备吸引高端客户条件。2、景观设计为中式景观园林风格，景观丰富。3、周边配套丰富、交通通畅，生活便利。劣势〔W〕1、工程地段与我们地块相比，位置稍差。2、产品品类不丰富，二房户型设计较差，有待改进；三房户型面积偏大。丹桂里重点工程佳利秀水板块：奎文区总建面：7.8万㎡建筑形式：高层物业：未定物业费：1.0元/㎡.月均价：3400元/㎡主力户型：110㎡-120㎡主力总价：37.4万-40.8万销售率：20%开盘时间：08年11月本案佳乐家超市世纪泰华早春园市场潍坊中学广文中学奎文试验小学中医院人民医院科技市场地理位置：奎文区东风东街与鸢飞路交叉口东南角配套：周边配套:购物：四平路佳乐家、新华路佳乐家，泰华商场，赛诺超市，早春园市场；

医疗：潍坊市人民医院、潍坊中医院、附属医院；

教育：华光幼儿园、奎文区实验小学、潍坊中学〔原一中、二中旧址〕，潍坊学院、潍坊医学院；

银行：建行、交通银行、农行、工行、商行。重点工程佳利秀水二房82.17平方米。双南向卧室，采光度较好；二梯三户，中间户通风较差。

三房117㎡三房120㎡三房140㎡三房产品117㎡-140㎡，供给丰富，满足客户不同需求；重点工程客源分析客户描述客户来源：成交客源以奎文区、潍城区等区域客为主年龄层次：主力客群年龄在35岁左右，首置需求为主置业类型：区域首置为主，改善为辅，购房目的为自住职业：国有大中型企业、机关企事业单位、学校教师等中高收入者收入：主力客群家庭月均收入5500元/左右关注点：环境、品质佳利秀水重点工程工程小结优势〔S〕：1、邻虞河而建，自然景观条件优越。2、周边配套齐全，生活便利。3、位于城市市中心，交通通畅，出行方便。劣势〔W〕1、工程品质较差，价格较高2、规划中有写字楼、大型商业等业态，居住较为杂乱。佳利秀水重点工程盛世豪廷二期板块：奎文区总建面：50万㎡〔二期10万〕建筑形式：多层、小高层物业：家豪物业物业费：高层的一层和多层0.56元,高层的其他楼层0.75均价：3300元/㎡主力户型：110㎡-120㎡主力总价：36.3万-39.6万销售率：30%开盘时间：08年10月重点工程盛世豪廷二房119.97㎡二房123㎡改善型二房户型，一种双南向卧室，客厅为北厅；一种是南北通透户型，北向、南向各有一个卧室。三房91㎡三房114㎡三房129㎡三房155㎡三房供给丰富，面积91㎡-155㎡，可选择性强。重点工程客源分析客户描述客户来源：成交客源以奎文区、潍城区等区域客为主年龄层次：主力客群年龄在30-40岁左右，区域改善为主置业类型：区域改善为主，首置为辅，购房目的为自住职业：适婚青年、企业中高层、私营企业主收入：主力客群家庭月均收入5000元/左右关注点：环境、景观盛世豪廷重点工程工程小结优势〔S〕：1、邻近虞河，自然景观条件优越。2、周边配套齐全，生活便利。3、位于城市市中心，交通通畅，出行方便。4、多层房源比较稀缺。劣势〔W〕1、品质较差，不具备吸引高端客户条件。2、规划中有大型商业并且还有回迁安置区，居住较为杂乱。盛世豪廷重点工程市场小结本案周边20万平米以上的大盘数量较多。周边竞品工程的销售均价主要集中在3400-3600元/平方米之间。多层、小高层、高层兼而有之，后续随着城市的开展及市区土地的稀缺产品类型将逐渐向小高层、高层过度。竞品工程的年去化量一般在2.5万平米以下，销售最好的玫瑰园年去化量在4万平米左右。国有大中型企业、机关企事业单位、私营企业家、学校教师等中高收入者。80-90平方米的二房和120-130平方米的三房是目前本案周边供给较少的产品市场供给量巨大，未来销售压力很大商业市场竞品工程楼盘规模(万平方米)开盘时间均价（元）主力面积销售率新天地购物城508.1125000商业16010%V1购物广场809.5预计2000020-160/潍美国际中心22未开预计20000//金沙城市广场13（对外销售3万）07.62000060-15040%五洲时代城商业2.506.920000120-16050%目前商业工程主要集中在白浪河沿线，依托白浪河打造一条及购物、休闲、娱乐为一体的商业带。周边商业工程目前均价一般在20000元/平方米左右，最高售价可以到达30000平米。主力面积段在100-200之间；年去化量一般在1万平米以下商业市场竞争剧烈。办公工程楼盘规模(万平方米)开盘时间均价（元）主力面积销售率金融街30目前在推办公306.11470040-8080%东盛广场8办公307.5400060-9070%绝对特区308.4320030-100,整层200040%中土大厦3.507.9350080-11050%目前办公产品主要集中在本案周边，也就是市中心区域。周边竞品写字楼工程均价一般在4000左右。主力面积段在100平米左右，框架结构、可自由组合。年去化量一般在1.5万平米左右报告框架：1、房地产行业现状与开展分析预判2、城市宏观及土地市场供给4、工程整体定位思考3、房地产市场竞争分析5、工程整体策略思考土地位置地块方正、位于中心区域、交通便捷、生活配套齐全。广文商业次中心北苑商业次中心北苑商业次中心中心商务区本案世纪泰华等大中型商业零售网点、有四平路休闲娱乐街等中心商业街、有鸢飞大酒店等多家星级宾馆及各种效劳机构、交通设施。本次规划将在完善相关设施的根底上重点调整土地使用功能，提高商业空间布局上的比重打造品牌。周边规划商业中心白浪河：主要以旅游度假购物休闲娱乐商业为主，依托古城墙、奎文门等历史遗迹配套建设特色鲜明、风格迥异的商业设施。其中北宫街到健康街段以旅游购物、文化休闲娱乐为主，健康街以南、北宫街以北以休闲游憩、观光旅游为主，文化娱乐为辅。虞河：通过塑造滨水景观，完善商业设施，突出中西文化交融，结合河滨大道、文化水廊等景观节点，设置集文化娱乐、旅游观光、休闲餐饮为一体的风情休闲商业带。张面河：作为全省城市河流改造的典范，奎文段已经改造完毕，本规划着重突出潍坊古韵及休闲功能，设置局部旅游、文化、特色专卖设施，打造具有潍坊特色的休闲文化景观商业带。本案周边规划商业带规划前景良好，赋予各自不同的主题，本案整体规划为中心商务区减小劣势，防止威胁发挥优势，转化威胁利用机遇，克服劣势发挥优势，抢占机遇塑造全新区域功能〔人文文化、绿化环境、居住概念〕；强调品质差异化形象，吸引主城居民；强化工程品质和身份识别价值，引领新的居住模式，拉开与周边工程的档次发挥中心城区客户的口碑传播强调区域规划优势及品质优势；高品位的现场表现和高效的现场执行寻求差异化定位，树立工程全新形象；提升产品品质合理安置拆迁居民，形成口碑效应优势〔S〕地段：城市中心区域；规模：具有较大规模配套：周边配套齐全认知：居民对本案区域具有较强的认可度劣势〔W〕规划容积率无特别优势拆迁难度较高中心商务区的规划城市改造：旧区重建速度加快差异化：产品品质有极大提升空间。机遇〔O〕区域竞争：区域竞争较大；高新区崛起，产生一定竞争威胁〔T〕SWOT关于大盘大盘开发成功根本点：开展战略与定位功能配比分区开发规划启动与分期方案。大盘大盘注重功能多元化前期与后期的协同开展长期价值增长为指导思想小盘以单一功能开发追求短期市场价值最大单楼盘开发短期市场实现小盘建楼，大盘造城；小盘卖房子，大盘卖生活、文化；小盘赢短期利润，大盘赢长期品牌；……盲目开发下的贪大求全，定位随意化、缺乏市场及技术支撑，风险躲避缺乏下的盲目启动导致的资金链断裂，是国内外大盘失败的根源；开发风险评估与应对定位及规划设计的前瞻性、科学性，后期生活方式打造的市场性与运营科学化、专业化是大盘成功必要条件。关于大盘大盘开发能否成功？能否带来城市开展、区域增值？能否为开发商品牌注入新活力与价值值得思考准确定位、科学分区、合理的功能配比、符合市场需求的启动策略是大盘成功的根本保证。违背大盘开发规律必将遭到市场无情抛弃。大盘开发模式中心城镇开发模式城市中心大盘开发模式新市镇开发模式主题社区开发模式产业驱动开发模式郊区陌生区大盘开发模式老年社区体育社区教育社区休闲产业体育产业商务商业紧缩城市开发模式交通拥挤与工程的通达性；工程与周边建筑的协调与和谐；工程功能与城市、区域功能的互补；工程自身功能的互补、空间共享与客户共享。工程功能配比与功能分区，以满足居住的根本生活需求；工程开发驱动模式，吸引消费群体。本案紧缩城市开发模式紧缩城市开发模式：在通过城市大盘开发中浓缩城市的主要功能，通过建“城中城〞来保持工程的相对独立性“紧缩城市〞(CompactCity)是提倡一种密集而多样变化的城市，通过城市功能的相互重叠来增加能源的使用效率，减少消耗和污染，追求可持续开展。提倡〞缩短交通距离〞，建立短路径城市。紧缩城市开发模式由于主张在城市小的区域内建立一个个多功能的城市综合体，又称为“都市综合体开发模式〞。综合体是将城市中商业、办公、居住、酒店、展览、休闲娱乐等功能的三项以上功能进行组合，在各局部间建立一种相互依存、相互裨益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。作用——营造城市新的中心区，打造新地标，创造活力之源的功能，防止城市中心空洞化，减少城市通勤交通压力，打造城市"24小时不夜城"等方面起着重要作用。紧缩城市开发模式适用条件优越的地理位置－CBD或城市中心边沿；便利的交通条件；较大的规模；强制性的视觉冲击－超高层/建筑群政府支持，开发主体资金雄厚

。紧缩城市模式特征功能复合：工程根本具备城市的主要功能；建筑形态多样化：建筑形态与建筑形式多样化、现代化；资源共享：通过合理功能配比实现工程客户资源共享与空间共享。合理的功能配比：功能选择与物业配比，符合城市需求；高标准规划：规划要站在城市的高度，具有前瞻性

。成功关键要素紧缩城市开发模式对于城市重建与旧城改造工程特别适用。紧缩城市开展模式：各种功能均衡开展模式以“商务〞为核心的开展模式；以“商业〞为核心的开展模式；以“酒店〞为核心的开展模式。紧缩城市开发模式的关键是选择合理的物业配比模式和驱动模式，政府支持，开发主体资金雄厚工程定位地段规模产品开发商配套从整个潍坊的房地产市场开展来看，虽然也出现过不少所谓的“新城〞“新板块〞，但大多还只是通过概念炒做来“炒地皮〞，真正通过工程开发带动板块的做熟、做好，提升地段价值的并不多。而本案位于规划中的潍坊绝对市中心，周边生活配套齐全，交通方便。从地段及周边的规划来看，未来有很大的开展时机。本案一旦推出，会是潍坊市最大型的房地产工程之一，规模效应不言而喻，而如何利用这个规模效应来把地段价值和本案自身价值做出来，那么也是需要下工夫的。目前区域内的在售工程还是比较同质化，真正有产品力和影响力的住宅产品并不多见。本案位于潍坊市中心，从工程的规划来看，如何解决各种业态之间位置、体量之间的关系应该是本案着重需要考虑并解决的一个大问题。如何通过工程运做和对外宣传来提高开发商的知名度也是一件非常重要的事情。HOTELOFFICEPARKCLUBSHOPPINGAPARTMENT工程定位潍坊市中心首个HOPSCA社区由此，本工程的开发理念为：一个商务中心＋一个居住中心HOTELOFFICECONVENTIONPARKSHOPPINGMALLAPARTMENTHOPSCA概念，就是一个将写字楼、酒店、住宅、商场等结合到一起进行综合性开发的地产模式，从社会开展的角度上来说，这种模式必然成为未来地产开展的主流方向。工程定位HOPSCA的特征高可达性密度性、集约性整体统一性功能复合性土地使用均衡性空间连续性内外部联系完整性HOPSCA将为土地带来巨大的增值价值HOPSCA代表了一种全新的生活方式HOPSCA经典案例该区依照豪布斯卡的规划理念划分为商务区、公园区和住宅区，并建造有欧洲最大的商业中心和公交换乘中心。集中的商务体系、大规模的居住面积、优良的绿化环境以及快速的交通捷运使它成为欧洲著名的现代城区代表，并引领着巴黎最新经济的开展世界著名城市“HOPSCA豪布斯卡〞复合地产成功典范HOPSCA在巴黎(拉德方斯)

素有“纽约市的心脏〞之称的曼哈顿集聚了纽约市政厅和联邦、州、市、县许多办公机构、美国最高的摩天楼群、纽约中央公园以及大多著名的旅社、餐馆、百货公司、专业商店、影剧院、音乐厅和博物馆大都集中于此，被誉为HOPSCA〔豪布斯卡〕形态的典范。HOPSCA在纽约HOPSCA经典案例世界著名城市“HOPSCA豪布斯卡〞复合地产成功典范日本东京的六本木，也是近几年才诞生的豪布斯卡全新聚落，它集住宅、商业大楼、购物中心、旅馆、餐厅、游憩、文艺设施及新住宅群于一体，短短的时间内从无到有昂然挺起，不仅攫取了来自全世界的关注，同时还成为了许多时代尖端人士竞相在六本木留下造访脚印的黄金区域。2006年，时值“十一五〞开展期间，上海政府明确规划“市中心现代效劳业集聚区〞的建设蓝图，努力把集聚区打造成为“统一规划、功能集聚、形态新颖、生态协调〞的城市新名片。而今，被美誉为“东方巴黎〞的上海，跨越时空的距离，将豪布斯卡理念舶来城市中心，于西藏路/中兴路板块打造48万平方米国际复合街区——绿洲雅宾利花园，以超高层5A商务楼宇为核心，以摩天酒店、商业休闲、会所会晤、生态环境为配套，以轨道交通M8线中兴路站〔在建中〕、M3线、M4线、M1线为紧邻人民广场核心区域的交通枢纽，建成大型生活效劳比例协调、建筑形态错落有致、疏密有别的中央居住区，从而通过集中表达集约化，通过开放、开阔表达人性化和生态化，通过建筑群落和生态绿地表达景观化，通过核心区域的商务功能表达现代化和国际化，演绎与巴黎、纽约、东京相得益彰的豪布斯卡进行时。绿洲雅宾利花园演绎上海豪布斯卡

HOPSCA在东京

各种物业作用及相互关系不同类型的物业在综合体中的作用酒店：代表性物业，标志综合体整体档次商业：提升区域品质，聚集人气，可实现较高利润，承担某种社会职能，可以塑造与其他工程较大的差异，工程的活力核心。写字楼：衡量综合体的形象价值，可树立工程高端形象。公寓：开发商主要资金回收源，通过细致产品规划和包装，满足中长期居住者的要求。不同类型的物业在综合体中的相互关系商业办公酒店公寓公寓：为商业提供客源；公寓可为写字楼提供配套商业：商业为写字楼、酒店和公寓提供配套；商业也能会给公寓带来负面影响〔私密性等〕写字楼：可以为商业、酒店、公寓带来潜在客户；写字楼可以提高商业整体档次；写字楼于酒店可以公用大堂酒店：酒店可以为公寓和写字楼提供共享的效劳于配套设施；酒店可以提高工程的整体档次。0物业关系运用借鉴上海金茂金茂大厦：高420.5米，单体建筑面积达29万平方米，是中国传统建筑风格与世界高新技术的完美结合。金茂大酒店：奢华地标性酒店。酒店为金茂集团全资所有，委托世界顶级酒店集团之一的环球凯悦集团经营管理，作为其旗下一个彰显尊贵气派的品牌。金茂时尚购物中心：金茂时尚生活中心坐落在上海金茂大厦裙房，聚集了零售、私人护理及个性效劳、中西餐饮等知名品牌的多家旗舰店，是浦东高端的生活效劳中心之一。金茂音乐厅：金茂音乐厅坐落于金茂大厦裙房一层，由音乐厅和艺术走廊两大局部组成，共有座位398个，以演奏室内乐为主。金茂成功经验：工程高档酒店与写字楼合体，提供充分档次保证。高端商业对工程形象的强力支撑及工程自身造血功的发挥。音乐厅及写字楼顶层观光景点的设置提升了工程位增加人文气息。开发商通过对写字楼、酒店、商业的持有长期获取高额租金回报。物业关系运用借鉴北京柏悦居

规模：建设用地31305平米，总建面35万平米。中央主楼63层249.9米，两栋写字楼42层186米，裙楼4层24米。套数：酒店建面4万平米，237套客房；公寓244套，层高3.4和3.8两种，47-54层的柏悦府仅28套北京银泰中心的柏悦居有一居室和二居室。一居室建筑面积为132、134或138平米，二居室建筑面积为240或242平米。其中柏悦府的第50～58层按照客户的要求度身定做〔不含装修〕。建筑面积400—1600平米。北京柏悦居成功经验：高级公寓局部定制式产品设置，节省营造本钱，提升工程档次。高中端产品有效配合，扩大高端住宅市场接受面，加速资金回流。酒店与写字楼共用大堂，支撑写字楼档次。报告框架：1、房地产行业现状与开展分析预判2、城市宏观及土地市场供给4、工程整体定位思考3、房地产市场竞争分析5、工程整体策略思考开发策略胜利街行政街潍州路鸢飞路高级酒店办公特色步行街工程占地：280亩，按照3.5的容积率计算，总建筑面积为65万平方米左右，商业住宅还迁面积大约分别为6万平米、13万平米。回迁商业，统一规划，管理底商公寓安置房中高端住宅高端住宅入口入口布局相对集中开发先易后难资金滚动开发可持续开发先东后西，追求价值最大化开发策略地块最北侧，靠近胜利大街，可充分利用胜利大街的人气做商业，建议退界一定距离，做特色主题步行街。地块西局部建议做商业和办公类产品，建议在胜利街与潍州路交接处做五星级酒店，成为潍坊市地标性建筑；西侧有小公园，可形成良好的办公环境，对面即是金融街，可以与之形成聚集效应。另外设置一定量公寓产品，为办公做配套。西侧办公局部与步行街贯穿，充分利用客流，与住宅局部通过安置房、绿化带进行隔离，防止影响住宅局部的私密性。南侧局部做底商，以满足社区的根本生活需要为主。住宅局部，为躲避风险，建议中高端和高端住宅相结合，通过绿化带、道路系统进行区隔，形成相对独立的空间，并采用不同的入口，建议采用大围和加小组团的布局。物业类型体量（万㎡）写字楼总部办公/loft办公5主题商业底商+特色步行街5酒店/酒店式公寓五星级酒店12住宅中高端住宅24回迁住宅中高端住宅13回迁商业底商6合计/65开发策略各类物业面积配比分期开发时间开发面积（万㎡）一期09年-12年20二期13年-14年10三期14年-15年13四期16年-17年22开发策略胜利街行政街潍州路鸢飞路高级酒店办公特色步行街回迁商业，统一规划，管理底商公寓一期一期二期入口入口三期四期由东至西依次开发，工程中低端产品首先入市，降低开发难度，保证现金流，后期产品品质逐次升级，做市场领跑者，进一步提升华都集团在整个潍坊市场的影响力，实现品牌价值与工程价值的双赢。产品建议户型面积比例一房40-505%二房80-9045%三房100-11010%三房120-13030%三房1