房地产业务流程

远达房地产置业有限公司程序文件汇编程序文件目录第一部分：主要业务流程图开发部1、项目立项业务流程图2、项目开发前期审批手续办理业务流程图3、工程施工阶段审批手续办理业务流程图4、建设工程竣工后审批手续办理业务流程图项目工程部1、施工进度控制业务流程图2、施工质量控制业务流程图3、安全文明施工业务流程图4、工程项目移交业务流程图第二部分：程序文件序号 文件名称 页码项目前期开发策划控制程序 P10-11项目报批管理程序 P12-13营销策划控制程序 P14-15设计开发控制程序 P16-17TOC\o"1-5"\h\z设计变更控制程序 P18施工过程控制程序 P19-20项目移交及防护控制程序 P21-22竣工验收程序 P23不合格品控制程序 P24项口立项业务流程512q五立st1才】部门名梆开发部流程名称项口立项业箸流程层级概要项目立项单位总栽/革事技演导现「!)II।分笆雳导JI发那苫错策划部_L科技术部合川预算都；***收集_L地陪息r-论证w-中秋.形成土垃筋源信息报告—1〜确定候选土:由■3制制项II［怙笄表.组织制制可行’性城兄报告11r土地基本数据士地周边中场调研报告规划设11块案和技术分析投资估算1卜71孑成可仃性胧九报百甲Ti ■hT.组织修勺土地' 笳标V获得土地+办理土地出让相关手践获取国土地便用权证2CH£)编制部门审 核批淮编制日期审核日期批准日期

部门名称开发部流程名称项目开发前期审批手续办理业务流程层级2概要项目开发前期审批手续办理单位舛保埼建设厅,建委梢随同规划局发政委开发部匚程教术部台1可葫算部<£<<^>**取整■=:地生用权证力;HRI0TM；叩1a小三果牛酬诅量取羯电作邙番件书T髭削*里青川旭M用洋弓号》中调W*阵温召开N出力蜃市宜欠卜卅法叫iE〃决计才兼文本篡取《电波N1U疆T<♦播由则卡彳型Ifl氧取涓的■*牙由他融*用安代开二，五“呼E立太,安,一4<由切J・t-屉傍◎口款体瞋中M蕃*取《曜W工彩谩JW4耳！VY,曲调堂温了牌蜥年极三甲式封信箱目陪■诗文本丁ipfl..「TrT融网建值工再包岁g批#t咿ifl语噪群方1£*ik取用于噪评痴良甘V川口鹿一：忏，”a</产由蛆，-、-n_HP1r1-Fi|ifLjTr♦<KM|g*ig||和予舱在曷茶修的夏戊工艮泪鲂现嘴萌"申调量中涓物设计*U£fi.*AlS,办再*做二肉食正、1M基中纳*宿他严G阴手册产"母介"■--sji<由^^SJ-Prk尸1r1r如他亍猛N月禅充耳京看避邪全,蜃子用井再建设工肆ft..；?flftSt»用调先R津配二脾通工许可证并史琳武国:r工员佻店去箕取土建泥二理雏工讲■展》GO编制部门审核批准编制日期审核日期批准日期项口开发前期审批F续办理业务流程项口开发前期审批F续办理业务流程I八ZE＞八是维I八ZE＞八是维E工程施工阶段审批手续办理流程图5VJ八VJ八ZD八近运生团建设工程竣工后审批手续办理流程图部门名称工程项目部流程名称T程施工进度控制流程层级2概要施工过度控制单位施rmi'-'r「.程熙理|市班||部.川1分管镇导尊耳由广电部/策事任前期准备进度管清II标比现题制施工总性il•划■NY_- Jjjti，N/八7NAJ+jtL_...-1AV.甲皿....■■■,编制工程总进度计划YT *薪制阶段施工的整1划恒」、4</加1丫N.J审＞—■ —k Y- ——工程□Xrt71-L♦*.施工进度“计划实施8监督计划执行-定期进行福杳——HN分析计划偏岗鼎国*编制计纠正划偏离措施N.—- r*调整项11施工进度计划实现项H边度II标V)编制部门审 核批准编制日期审核日期批准日期T程项目施工进度控制T程项目施工进度控制'比务流程汪运由闭L程项目施汪运由闭L程项目施L质量控制流程8安全文明施工管理业务流程9安全文明施工管理业务流程9主田工程项目移交业务流程10主田工程项目移交业务流程10运必年团甘肃远达房地产置业有限公司程序文件汇编项目前期开发策划控制程序1目的确保公司开发项目市场定位的准确性，使公司在满足顾客的需求的同时获得良好的经营业绩。2适用范围适用于公司房地产开发项目决策过程的控制。3职责开发部负责获取土地资源信息，筛选适合公司开发的土地；组织编制《项目可行性研究报告》；提交《项目立项申请》报集团领导班子审议、总裁/董事长批准后，办理土地项目开发审批手续。营销策划部负责提交《区域市场调研报告》、《年度行业市场总结报告》、《项目初级定位报告》，在确定规划设计方案后编制《项目营销策划方案》。工程技术部负责编制《项目规划设计条件》、《项目开发建设计划》。财务部负责编制《项目资金保障计划》。4工作程序市场调研工作营销策划部每年年终对国家相关政策、地产行业、区域市场、竞争对手、市场需求及其动态变化加以总结，对未来市场的发展态势进行分析和预测，并编制《年度行业市场总结报告》，经归口分管领导审阅后报集团总裁。对预选地块所在区域市场进行调研用适当的方法进行分析根据公司项目投资决策的要求，形成相应的市场调研报告艮归口分管领导和集团总裁审潮项目投资决策提供依据艮告内容包括：a）区域市场现状，楼盘价格、产品性价比和销售趋势调查分析；b）市场主要竞争者调查（包含所在地区综合开发实力前五名开发商的主要信息数据）；c）区域市场需求调查；d）消费者调查以及预测目标客户群需求。土地资源信息和相关资料的获取开发部负责通过多种渠道收集、获取土地资源信息，及时将获取的信息和相关资料形成《土地资源信息报告》，报归口分管领导审核、集团总裁批准后，积极跟进，必要时组织公司分管领导和相关部门对信息资源进行论证。信息论证工作对有价值的土地资源信息需提交《项目估算表》，报归口分管领导审核、集团总裁审批。开发部根据集团总裁批准的《项目估算表》，依据公司总体发展战略和《年度行业市11场总结报告》、《区域市场调研报告》，在市场调查分析的基础上，组织编制《项目可行性研究报告》，内容包括：a）项目基本情况介绍；b）规划设计预案及技术分析（工程技术部提供）；c）项目建设进度预案（工程技术部提供）；d）局部市场情况及销售预测（营销策划部提供）；e）投资估算（合同预算部提供）；f）资金筹措、资金运作（财务部提供）；g）经济效益分析（财务部提供）；h）市场风险分析（策划部提供）；i）可行性研究的结论；j）研究人员对项目的建议。公司领导班子办公会审议《项目可行性研究报告》，由总裁办形成《会议纪要》，根据审议结果，确定是否进行土地竞标；公司参与竞标的土地中标后，开发部应及时办理土地出让相关手续，提交《项目立项申请》，报总裁/董事长批准；项目立项批准后，财务部根据公司年度资金计划制定《项目资金保障计划》；项目立项批准后，开发部办理项目开发审批手续；项目规划设计开发部提供《规划设计条件通知书》；工程技术部根据《规划设计条件通知书》的相关要求，编制《项目规划条件》规划设计单位按照《规划设计条件》要求进行规划设计，并出具《项目规划设计方案》，由工程技术部审核后，提交公司进行论证、定案。开发部申报《项目规划设计方案》审查，按《项目报批程序》执行。工程技术部负责在规划设计方案定案后，编制《项目开发建设计划》报归口分管领导审核、总裁批准后实施。5相关文件5.1项目报批管理程序6相关记录《年度行业市场总结报告》《区域市场调研报告》《土地资源信息报告》《项目估算表》《项目可行性研究报告》《项目立项申请》《会议纪要》《项目资金保障计划》《项目规划设计方案》12运必年团甘肃远达房地产置业有限公司程序文件汇编项目报建报批管理控制程序1目的保证项目报批工作能满足项目开发建设和经营的需要。2适用范围适用于公司开发的房地产项目立项及报批管理。3职责分管领导负责：a）向总裁提交年度项目投资计划；b）审批《项目立项报批工作计划》。c）审批开发部的各类报建文稿；开发部负责：a）编制《项目立项报批工作计划》；b）实施项目建设过程各阶段的报批工作；c）协调报批工作相关的内、外部关系。4程序项目报批提交可行性研究报告和立项申请，到计划发展委员会申请立项。将总体规划方案总平面图报消防技术总平面审查，合格后申报规划局进行规划方案审批，通过后领取建设用地规划许可证。在取得项目建设用地规划许可证后到当地民政局申报项目名称。上述手续完毕，报省建设厅进行初步设计审批。初步设计合格后，报省建设厅进行施工图审查，合格后报消防支队进行施工图消防技术审查；通过后，相继办理人防、抗震手续。上述手续完毕，报规划局申领《建设工程规划许可证》（副本）。领取建设工程规划许可证（副本）后，会同项目的中标通知书、质量监督手续、安全备案手续等资料报省建设厅或市建委办理《工程施工许可证》。领取工程施工许可证后，会同项目的预测绘结果，报市房管局办理项目的《商品房预售许可证》。项目竣工后，报规划局申领《建设工程规划许可证》（正本）。13项目施工期间，办理项目的水、电、燃气、市政开挖等手续。各项报批规费的缴纳按国家或地方相关规定执行。5相关文件《中华人民共和国土地管理法实施条例》；《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》；《土地调查条例、土地登记办法》；《甘肃省地质环境保护条例》；《甘肃省消防管理办法》；《建设用地计划管理办法》；《兰州市城市重点区域规划管理暂行办法》；《兰州市房地产开发经营管理办法》；结合民用建筑修建防空地下室相关法规文件；6相关记录6.1《项目立项报批工作计划》及其附件14汪廷绻回甘肃远达房地产置业有限公司程序文件汇编营销策划控制程序1目的规定营销策划的程序，以确保满足产品销售的要求。2适用范围适用于公司正在销售或即将销售的房地产项目。3职责归口分管领导负责：a）把握项目营销策划的总体方向；b）审核项目营销策划方案。营销策划部负责：a）编制各类营销策划方案；b）推进营销方案的实施；c）销售团队的组建；d）编制销售服务流程；e）销售政策的提案、执行与调整建议；f）销售管理；程序制定《营销策划方案》的依据：a）国家、行业相关的政策法规；b）《区域市场调研分析报告》；c）《可行性研究报告》；d）《项目运作方案》；e）《项目规划设计方案》；f）公司以往同类型项目销售策划方案；g）公司内、外部各种有效资源。《营销策划方案》的内容：a）市场分析；匕）项目市场定位；c）目标市场细分；d）营销策略；15e）宣传推广策略；f）项目销售、宣传的实施细则；g）费用预算。《营销策划方案》的评审将《项目营销策划方案》提报领导班子办公会评审，经总裁/董事长批准后执行。销售组织营销策划部按公司最终确定的营销模式执行。策划实施效果的评价由营销策划部组织相关部门定期对策划工作实施效果做出评价。支持性文件《售楼控制程序》相关记录《项目规划设计方案》《项目营销策划方案》广告样品、广告相片、广告计划表16汪廷绻回甘肃远达房地产置业有限公司程序文件汇编项目设计控制程序1目的对公司开发项目的设计全过程进行控制，确保其能满足法律法规要求和顾客的需求。2适用范围适用于工程项目的规划设计、初步设计、施工图设计、景观设计的全过程控制。3职责集团总裁负责项目《设计任务书》的批准。分管领导负责：设计评审资料、《设计任务书》的审核。工程技术部负责项目设计的管理；负责项目设计过程的组织、协调和控制；负责项目设计质量记录的归档保存。项目设计负责人负责项目设计过程的实施。4程序设计开发策划项目来源分管领导根据已批准立项项目的及报批资料，下达项目《设计任务书》给工程技术部。确定项目设计负责人工程技术部部长确定熟悉项目内容的技术人员担任项目设计负责人并报分管领导批准、备案。由工程技术部选择具有资质、资源设计单位，并组织评审，形成《合同（协议）审核会签表》报分管领导、集团总裁审批。设计开发策划输出文件a）《建设工程设计合同》；b）《设计计划及进度表》。设计输入设计输入的主要资料：a）《设计任务书》；b）《建设工程设计合同》、《设计计划及进度表》；c）立项批复、地勘、规划、用地等报批资料；d）适用的法律、法规要求；e）以前类似项目设计开发提供的适用信息；17工程技术部部长组织有关设计开发人员和相关部门对设计开发输入进行评审，形成《会议纪要》。对设计方案中存在的问题进行处理和解决，确保设计开发的输入满足《设计任务书》的要求。设计输出设计分包方根据《设计任务书》对设计工作内容和质量要求，在规定的工作时限内将规划设计、初步设计、施工图设计交付工程技术部。设计评审项目设计负责人根据《设计任务书》，组织各专业技术人员对设计分包方所提交的规划设计、初步设计、施工图设计进行评审，分别形成如下记录：a）《规划设计方案论证会议纪要》；b）《施工图初步设计论证会议纪要》；c）《施工图会审和设计交底会议纪要》。设计评审记录报分管领导、集团总裁审批。设计验证工程技术部将方案设计、初步设计、施工图设计等文件资料分阶段向开发部提交，由开发部分别向政府专客户管部门申报、审批。分别形成如下记录：a）《规划设计方案审批会议纪要》；b）《初步设计的批复》；c）《施工图审查合格书》。设计确认开发部将设计验证及相关资料向政府专客户管部门申报，取得《甘肃省建筑工程施工许可证》。5支持性文件5.1《设计变更控制程序》6相关记录《设计任务书》《建设工程设计合同》《设计计划及进度表》《规划设计方案论证会议纪要》《施工图初步设计论证会议纪要》《施工图会审和设计交底会议纪要》《规划设计方案审批会议纪要》《初步设计的批复》《施工图审查合格书》《甘肃省建筑工程施工许可证》18远运年团甘肃远达房地产置业有限公司程序文件汇编设计变更控制程序1目的对设计变更进行控制，防止因其处理不当而影响对项目投资和建设进度指标的完成。2适用范围适用于对工程建设项目的设计变更。3职责工程技术部负责处理图纸设计阶段的变更。工程技术部负责处理施工阶段的设计变更。分管领导负责审核《设计变更通知书》4程序设计变更的来源工程技术部在审查设计时，发现超投资的代换结构形式或设备，降低装修等标准来修改设计。工程技术部在设计过程中，因项目的设计思路变化而要求的变更设计。项目工程部、监理方、施工方专业技术人员在施工图纸会审中发现的错、漏、碰、缺引发的设计变更；项目施工过程中，因施工方或地质情况原因引发的设计变更。设计变更的提出和实施工程技术部、项目工程部、监理方、施工方专业技术人员对施工图纸的会审意见应在施工图设计交底、图纸会审时提出，经与设计单位讨论后，在设计交底会上形成《图纸会审纪要》或设计单位根据会审意见另发《设计变更通知书》作为施工的依据。施工过程中，项目工程部、监理方、施工方专业技术人员发现设计存在的错、漏、碰、缺，经共同研究讨论后，由项目工程部或监理方现场代表提出《设计变更意见书》，对设计本身存在的问题，由工程技术部与设计单位协商进行变更设计，下发《设计变更通知书》，作为施工的依据。设计变更的权限《设计变更通知书》须由分管领导审核后下发。设计变更的质量记录由工程技术部、项目工程部保存。5支持性文件5.1《设计开发控制程序》6相关记录《图纸会审纪要》《设计变更意见书》《设计变更通知书》19远运年团甘肃远达房地产置业有限公司程序文件汇编施工过程控制程序1目的对工程项目施工过程进行有效控制，确保施工进度、质量符合设计和规范的要求。2适用范围适用于工程项目的施工过程。3职责3.1项目工程部负责审核《工程项目施工组织设计》和《工程监理规划》。3.2项目工程部负责组织和监督施工过程的各项检查、验收的执行。3.3现场各专业工程师负责工程质量的监督控制工作。4项目工程部负责监督施工过程的监理工作，监督《监理规划及实施细则》的实施。4程序获得工程项目特性的信息和文件。根据施工图设计文件、《施工图会审和设计交底纪要》、《建筑工程施工图设计文件审查意见》以及施工规范等获得工程项目施工过程的控制信息。项目工程部组织审核施工单位报送的《项目施工组织设计》和监理单位报送的《建设工程监理规划及实施细则》。监督施工单位使用合格的施工机械、监视和测量装置。施工过程监控。对施工单位的质量控制工作的监控。对施工单位的质量自检系统进行监控如:施工中发现施工方质量控制人员不能胜任其职责的，项目工程部工程师可要求施工单位予以撤换;当其组织不完善时，应促使其改进、完善。项目工程部负责监督和协助施工单位完善工序质量控制工作。对施工过程中的质量跟踪监控项目工程部组织各专业工程师和施工单位有关人员对施工过程进行巡视和检查，对隐蔽工程及关键过程、关键部位的施工过程，应进行重点监督。严格工序间的交接检查，上道工序质量必须经项目工程部专业工程师检查确认后才能进入下道工序施工。项目工程部专业工程师应逐日记录每天施工的情况，项目工程部部长和专业工程师应不定期巡视施工现场、检查监理日志并签署巡视意见。施工过程的检查验收20项目工程部专业工程师应依据《监理规划及实施细则》的要求，对施工工序和隐蔽工程进行检查、验收。施工单位项目负责人应按《施工组织设计》的要求组织相关的部门和人员对关键部位进行检查验收，项目工程部专业工程师监督执行。产品防护项目工程部负责人和现场专业工程师检查和督促施工单位对施工过程原材料、半成品、竣工工程（分项、分部工程）采用“防护”“包裹”、“覆盖”和“封闭”等防护措施，并按《项目移交及防护管理程序》、《建设工程施工组织设计》中的“成品保护措施”条款执行。5支持性文件.1《项目移交及防护控制程序》相关记录《检验批质量验收记录》《分项工程质量验收记录》《分部工程质量验收记录》《施工组织设计报审表》《报验申请表》《工程材料/构配件/设备报审表》《施工图会审和设计交底纪要》《建设工程施工组织设计》《建设工程监理规划及实施细则》《施工图》21远运年团甘肃远达房地产置业有限公司程序文件汇编项目移交及防护控制程序1目的保证商品房及装饰部位得到有效的防护，并以最佳的交付状态、最优的交付方式，顺利移交。2适用范围本公司所开发的小区内建筑、室内外设施、环境工程以及小区配套设施和装潢工程的防护与项目移交控制。3职责项目工程部负责制订《项目移交计划》，提交主管领导、总经理审核批准后执行。项目工程部负责a）制订《项目移交计划》；b）组织和实施项目移交工作；c）进行工程移交的准备工作。4程序防护程序防护从阶段上划分为施工过程中的防护；工程竣工后至验收前的防护；验收后至工程移交前的防护。防护范围包括施工中的养护，墙面、地面、油漆涂料等饰面的保护，门、窗、玻璃的防护，室外花草的养护，标识系统的维护，给排水设施、路灯及通信设施的维护等。施工过程中的防护及工程竣工后到验收前的防护由项目工程部专业工程师监督施工单位参照《施工组织设计》进行防护，项目工程部对此实施监控。竣工后至交付验收前的防护过程中，项目工程部必须现场查看各种防护措施的实施情况及防护状态，发现问题及时督促施工单位处理、解决。竣工验收后到项目移交前的防护过程中，项目工程部可临时委托物业管理公司进行专项防护工作，主要是指防盗、防火及日常的卫生清洁工作等。项目移交程序工程项目移交按照《天庆集团公司项目物业移交验收接管办法（暂行）》执行。项目工程部按照《项目移交计划》要求，及时准备、提交项目移交资料。项目工程部组织相关人员填写《房屋及共用设施竣工和接管验收交接表》、《物业项目体移交验收表》，准备好项目移交资料。22分管领导按计划组织协调项目工程部、工程技术部、物业管理公司、施工单位的有关人员到现场督导项目移交，确认《房屋及共用设施竣工和接管验收交接表》、《物业项目整体移交验收表》与实际相符合后，由各单位代表签字确认。项目工程部负责本程序质量记录的保存。5支持性文件暂无6相关记录《项目移交计划》《房屋及共用设施竣工和接管验收交接表》《物业项目整体移交验收表》项目移交资料23远运年团甘肃远达房地产置业有限公司程序文件汇编竣工验收控制程序1目的确保工程如期验收，工程质量符合验收规范要求。2适用范围适用于开发建设的工程项目（零星工程除外）3职责分管领导负责审定《工程竣工验收通知书》，主持竣工验收。项目工程部组织工程竣工预验收以及住宅工程质量分户验收。开发部负责办理专项验收手续。4程序竣工预验收施工单位完成合同约定的施工任务，并组织相关人员自检合格后，向项目工程部提交《工程竣工验收报验单》。项目工程部组织工程竣工预验收，按《工程质量监督方案》执行，并形成《工程竣工预验收记录