房地产估价方法与机器设备评估方法的比较

房地产估价方法与机器设备评估方法的比较在资产评估中，如果按评估对象的不同来分类的话，应可分为有形资产的评估和无形资产的评估，而有形资产的评估又可以分为不动产的评估和动产的评估，房地产估价与机器设备的评估就分别属于不动产评估和动产评估。既然二者分属不动产评估和动产评估，那二者之间的评估方法必然有不一样的地方；而二者又都是对有形资产的评估，那二者之间的评估方法必然也会有相同之处。现在我们试图对二者的评估方法进行一些比较和分析，以加深对资产评估方法实质的理解和运用。根据《房地产估价规范》的规定，房地产估价方法有市场比较法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法，而《资产评估准则一机器设备》中规定的评估方法只有成本法、市场法和收益法。为什么房地产估价方法比机器设备评估方法多了假设开发法、基准地价修正法，首先，我们认为这是由两种评估对象的不同性质所决定的，房地产是属不动产一类，而机器设备却是属动产一类，正是因为两者的不同性质，导致二者的评估方法有所差异；其次，我们认为房地产估价方法中的假设开发法是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法，这种方法只是市场比较法、收益法、成本法的综合运用，而且在机器设备的评估中，对具有独立运营能力或者独立获利能力的需要较长建设和安装工期的机器设备组合在未完工状态进行评估时，其实我们可以参考房地产估价方法中的假设开发法来评估，即通过对同类已完工设备组合的收益进行市场调查，求取其市场平均收益，再通过合理确定收益期限按合理折现率求取完工后的市场价值，然后扣除当前状态到完工状态尚须支出的所有后续费用，即可求取此机器设备组合的当前市场价值，所以从本质上来说，机器设备的评估也是可以运用假设开发法的；基准地价修正法是在政府确定公布了基准地价的地区，由估价对象所处地段的基准地价调整得出估价对象宗地价格的方法，而政府确定基准地价的方法实际上是通过收集各种类型样点的房地产售价和房地产租赁价格，再运用各种方法求取不同路线和地段土地在基准日的市场平均价格，所以说运用基准地价修正法求取土地价值也是市场比较法、收益法、成本法的综合运用。经过以上对几种方法的比较分析，我们认为《房地产估价规范》中规定的五种方法和《资产评估准则—机器设备》中规定的三种方法并没有实质上的区别，归根结底还是市场比较法、收益法、成本法的综合运用。评估实践中，房地产和机器设备的评估在评估方法的选择上，因为二者在经济市场交易活跃程度不同，从而影响到具体评估方法的选择。相对而言，房地产市场交易比机器设备市场交易更活跃，特别是二手房的交易价格比旧设备的交易价格更加容易获取，所以普通的商品房估价中，因为市场交易价格依据比较充分，故以市场比较法作为主要的估价方法；又因为现在普通的商品房不管是新房还是旧房一般都能获取一定的收益或者说具有潜在的收益能力，所以一般选用收益法作为另外一种估价方法；而对于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，应选用假设开发法作为其中的一种估价方法；对位置或用途特殊的房地产，在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，才可采用成本法作为主要的估价方法；可见房地产估价选用估价方法时，在条件具备的情况下，市场比较法、收益法、假设开发法是优选方法，而成本法是在条件不充分、不具备的情况下的次选方法。而在机器设备的评估中，新设备的交易价格比较容易通过询价获得，所以也可以市场法作为主要的估价方法，但是在实际工作中，很大部分的机器设备评估是对旧设备评估，而旧设备市场在目前的交易并不活跃，特别是专用设备，根本无法收集到足够的交易实例，所以不宜用市场法进行评估；另外，在机器设备的评估中，除了一些机器设备组合如完整的生产线具有独立获利能力或者获利能力可以量化外，其他的单项机器设备根本不具有独立获利能力或者无法量化其获利能力，而实际工作中，单项机器设备的评估占了很大部分，所以相当数量的机器设备无法运用收益法评估；正因为市场法和收益法在机器设备评估中的局限性，评估实践中，绝大多数的机器设备选择成本法进行评估；可见在机器设备的评估中，成本法反而成为一种优选的评估方法，市场法和收益法反倒成为了次选方法。在《房地产估价规范》中要求“估价结果客观、合理、公正”，同样，在《资产评估准则一基本准则》中也要求资产评估师“恪守独立、客观、公正的原则”，这就说明，不管选择什么样的评估方法都要求我们最终的评估结果应该是客观、公正的，是一种能合理衡量的公允价值，那么就是说，对于在公开市场上有合理交易价格的资产，我们应该首选市场法进行评估；对于在公开