国内外养老地产案例研究

一、什么是养老地产？二、中国养老地产的开展现状三、中国养老地产的开展机遇四、中国养老地产开发流程及商业模式五、中国养老地产政策分析六、陕西养老地产政策分析七、国内外养老地产案例分析八、中国养老地产开发风险评估目录养老地产是以养生、养老为主题，地产为载体，适老化设计为标准，效劳为核心价值的新兴地产形式，具有消费型地产特征，主打健康、生态、人居环境与自然相融合等卖点。养老地产的建筑产品开发接近于高端住宅产品开发规律，创新核心在于适老化设计。什么是养老地产？1.三大开发集团房企、险资、央企形成了中国养老地产“三足鼎立〞的竞争势态。此外，与医疗相关的跨界企业也一直是养老地产开发的参与者。这类企业多是做养生、健康管理等高级效劳的专业公司，但目前还未成规模。中国养老地产开展现状开发商险资央企养老地产医疗相关企业医疗相关企业1.三大开发集团——

房企据统计目前已有30%的品牌房企进军养老地产获取低廉价地价及诸多政策支持传统房企的新盈利增长点中国养老地产开展现状1.三大开发集团——险资保险企业涉足养老地产领域，以养老险种方式促进社区开展，多以升级版养老院推出中国养老地产开展现状险资进军养老领域的优点：大量资金限制需长期投资渠道：保费收入保险金现有投资渠道单一：

只有存款和国债两种投资渠道养老投资回报率相对较高：基本都在6%以上保监会准许险资有限制的投资不动产：发布《保险资金投资不动产暂行办法》为险资放行上下链接相关产业，延伸寿险产业链：

医疗、养老、护理保险；养老社区等1.三大开发集团——央企虽然央企在养老地产上起步晚于房企和险资，但它们来势凶猛、出手阔绰，未来赶超之势不可小视。2021年4月，中国石化斥资80亿元在四川布局养老工程——天府惠泽桃源颐养中心，总投资80亿元，总体规划占地2000亩，规划养老床位1万张以上。中国水电试水养老地产更是一鸣惊人，2021年5月16日，中国水电建设集团房地产宣布联手重庆(楼盘)任之投资公司，在重庆璧山投资80亿元打造全国最大养老地产工程。中国养老地产开展现状四种开发模式1.专门开发的综合性养老社区。如老年活动中心、老年医院、老年大学等。北京太阳城、东方太阳城都是这类代表。2.在新建住宅中配套开发养老住宅及相应效劳设施。如万科在杭州建设的良渚文化村。3.是结合旅游、养生资源开发的度假型养老社区。是一种具有时令特征的居住形式。目前，这类养老地产工程多集中在海南、云南等具有风景特色资源的地区。4.会员制医养综合体。如北京的太申祥和山庄、中海亲颐系列养老社区。中国养老地产开展现状六种运营模式1.本地出售型社区模式：以出售住宅为主，注重社区环境打造和养老配套设置完善。2.异地出售型社区模式：养老养生与度假旅游的完美嫁接。3.租售组合型综合性社区模式：通过养老住宅销售与养老公寓出租及养老配套设施持有运营相结合，实现土地效益和养老产业均衡开展的目的。4.养老房产金融组合型社区模式：运用各种金融组合手段，促进养老社区产品的租售。5.会籍制社区模式：通过打造医疗保健社区，全部持有运营，采取会员制管理模式，出售长、短租会员卡。6.床位出租型养老机构模式：根据投资主体，有公办、民办、公办民营、公助民办等多种经营模式，以床位出租为主要盈利模式。中国养老地产开展现状五种盈利模式1.投资商和运营商向开发商定制养老地产工程，开发商按照要求开发，风险减小，盈利有保障；2.养老地产开发商开发之后卖给有意向的投资商或运营商，获得一次性收益；3.开发商持有局部物业，以出租方式获得长期稳定的租金回报，做养老地产的房东；4.开发商在持有局部物业的同时，请运营管理团队托管，获取运营管理的局部收益；5.投资商或开发商与运营商形成战略合作，共同开发养老工程，形成一个利益集团并在工程中发挥自己优势，获得收益。中国养老地产开展现状国内养老地产主流盈利模式比照中国养老地产开展现状国内养老地产盈利模式长期持有出售与持有相结合单纯租用部分进行销售满足老人租用度假之用开发资金回笼快速一气呵成开发资金回笼较慢资金循环开发资金回笼一般长期运营出售单纯销售1.老龄人口增长快据民政部统计，目前我国60岁以上老年人口数量已超过2亿，占全国总人口的14.9%，且仍将以每年1000万的规模递增，预计2021年将到达15.2%，总数2.43亿，2025年将突破3亿。中国社科院老年研究所据此测算，目前中国养老市场的商机约4万亿元人民币，到2030年有望增加至13万亿元。中国养老地产开展机遇65岁及以上人口开展情况60岁以上老年人口比例预测2.老年消费者收入提高，消费能力增强随着经济的开展，未来具有高消费能力的老年群体将会凸现；随着收入结构的多元化，未来老年人的收入将不再是过去单一的退休补贴，投资、保险等收益也将纳入老年人收入构成中去。中国养老地产开展机遇子女赡养

子女为老人尽孝道随着社会保障制度性实施，未来老年人福利水平将会大大提高社会福利保障老人财富构成长期财富积累老年人大多有长期的储蓄积累，相对于中青年工作年限较长，且积累相对较多离退休养老金未来将大幅度增加，预计2020年我国老年人退休金总额达28145亿元60-65岁老人，45%以上都会再就业，增加额外收入其他（继续工作、投资、股份）3.国内养老地产的开发供给量缺乏福利性养老地产与盈利性养老地产同时供给缺乏。目前市场上养老机构的供给现状是档次低，效劳差。大局部养老机构配套设施落后，缺乏现代化的管理方式；效劳及费用参差不齐，且由于长期护理经验的缺乏导致一些养老机构不愿接收入住前就已失能的老人。据统计，未来宜居养老社区缺口约有1295万人；中国养老地产开展机遇1463万人168万人1295万人

4.政策支持中国养老地产开展机遇2002年2006年2007年2021年2021年2021年2021年国务院办公厅转发全国老龄办公室和发改委?关于加快开展养老效劳业意见的通知?中共中央、国务院?中共中央、国务院关于加强老龄工作的决定?十七大?报告?全国老龄委联合民政部等国家十部委发文？?关于全面推进居家养老效劳工作的意见?国务院?关于加快养老效劳业开展的假设干意见?(以下称“?意见?〞)初稿正在征求意见中国务院新闻办?中国老龄事业的开展?白皮书全国老龄委联合民政部等国家十部委发文?关于全面推进居家养老效劳工作的意见?修订通过的?老年人权益保障法?之后，即将出台的?意见?在养老机构的营业税、土地取得等政策方面，会有进一步的突破。1996年8月，全国人大通过?中华人民共和国老年人权益保障法?，我国政府先后制定了200多个老年政策法规。以下为：2002年至今出台的关于中国养老的主要政策

4.政策支持中国养老地产开展机遇优先供地营业税、所得税、地方税等减免优惠利息贷款贴息培训支持科技效劳政府财政对养老床位补贴.........通过以上政策制定一系列引导和支持社会力量兴建社会养老设施的优惠扶持政策：

5.住宅市场受压房地产调控以来，国内住宅市场出现疲软，寻找新的利益洼地、实现转型升级成为众多地产商的当务之急，养老地产成为继商业地产之后地产商抢夺的战略高地。中国养老地产开展机遇中国养老地产开发流程及商业模式1.养老地产开发流程及资金走向中国养老地产开发流程及商业模式2.中国养老地产商业模式〔1〕舒适型〔根本型〕重庆巴南区双寨山慈竹坝某养老工程工程位于重庆巴南区，距离重庆市40分钟路程，工程以双寨山慈竹坝现有农房改造为主，首批建设改造规模为3000㎡室内面积。规模化建设标准化管理集约化经营理财式融资滚动式开发思路创新：城镇化背景下，提出乡村养老的理念；模式创新：空置农房改造，无需新增土地，减少开发本钱；市场层面的创新：积极引进兴旺国家养老理念及技术标准中国养老地产开发流程及商业模式2.中国养老地产商业模式〔2〕享受型〔豪华型〕天津津南区某养老工程工程位于天津津南区，尽力天津外环线，距离天津市中心15分钟路程，工程定位于高档住区内，规划用地24.25公顷，公建面315250平，居住建面265190平，总户数2500户，预计入驻人数3750人。开发模式：新建住宅中配套养老社区盈利模式：工程五分之一持有经营，五分之一租赁及局部产权销售，剩余五分之三销售；中国养老地产开发流程及商业模式2.中国养老地产商业模式〔3〕舒适型〔根本型〕河北香河县某养老工程工程位于北京与天津之间河北香河县，紧邻告诉道路出口，到北京国贸大约50分钟路程，工程占地1000亩，总建面80万㎡，方案投资30亿元。盈利模式：因有大局部保险资金投入，只租不售或少售，租金3000-5000，主打高性价比；开发模式：专门开发的综合性养老社区；客户群体：京津冀以及子女在京津冀工作的全国范围的老年人及老少居家庭；中国养老地产政策分析1.?关于加快开展养老效劳业的假设干意见?正式印发2021年9月6日，国务院正式印发?关于加快开展养老效劳业的假设干意见?文件，文件是建国以来第一次以国务院名义下发专门针对养老效劳业开展的政策文件，文件针对2021年我国养老效劳业将要到达的开展目标和任务做了全面安排和系统的部署。文件有三方面特点：〔1〕确立政府在养老效劳业开展的主导作用；〔2〕表达社会力量在开展养老效劳业主体作用；〔3〕明确市场在养老效劳资源配置当中的决定性作用；中国养老地产政策分析2.中国首只养老地产基金正式成立2021年6月，国内首只养老地产基金———兴业养老基金近日正式成立。

该基金拟在全国新建300个养老地产工程，未来将采取租赁型养老模式而非出售。目前该基金的首个工程已经在黑龙江省肇源县启动，第二个工程正在广东惠州酝酿中。陕西养老地产政策分析1.养老机构扶持政策2021年，西安市民政局以市政府的名义出台了?关于加快实现社会福利化的实施意见?，对新建的养老效劳机构，城六区范围内每张床位给予一次性补贴3000元，城六区范围外每张床位一次性补贴2000元；每年对已运营的社会力量兴办养老效劳机构，按照效劳设施、效劳内容、效劳质量等进行综合评比，按人次分别给予30元~50元不同的奖励。2021年，?西安市政府关于加快开展养老事业的意见?出台，对经市、区老龄办审批的爱心护理院，按半护理、全护理床位每月分别补助60元和80元；对社会力量兴办的社区居家养老效劳中心〔站〕实行奖励制度。陕西养老地产政策分析2.2021年西安养老效劳目标“十二五〞期间，西安市将大力开展社会养老效劳，到2021年实现“9073〞目标，即90％的老年人在社会保障体系和效劳体系支持下通过家庭照顾养老，7％左右的老年人由社区提供日间照料和托老效劳，3％的老年人入住养老效劳机构。依托社区分散居家养老90%依托福利院养老3%老年宜居社区养老7%十二五规划养老服务格局依托社区分散居家养老96%依托福利院养老3%老年宜居社区养老1%目前养老服务格局国内外养老地产案例分析1.澳大利亚养老机构运营管理及效劳经验分享〔1〕澳大利亚国家概况澳大利亚是世界上最早实行社会福利制度的国家之一，其福利制度的完整性、公平性和优越性也是在全世界各个国家中名列前茅的。在那里所有的老人都可以享受同样内容同样水准的效劳；国内外养老地产案例分析1.澳大利亚养老机构运营管理及效劳经验分享〔2〕澳大利亚老人靠什么生活？澳大利亚老人享有的社会效劳包含：养老金效劳和养老医疗保健效劳。而其中养老金福利由“公共养老保障金〞“职业年金〞“个人养老储蓄金〞三局部组成；社会效劳养老金养老医疗保健公共养老保障金职业年金个人养老储蓄国内外养老地产案例分析1.澳大利亚养老机构运营管理及效劳经验分享〔3〕谁为澳大利亚老人提供效劳？对于养老职责的承担问题，澳大利亚政府已由资源统管成功过度到下放给民间；政府举办养老机构弊端明显财政紧缩政府提供民间组织非政府组织慈善机构私人公司过渡非盈利盈利盈利非盈利国内外养老地产案例分析1.澳大利亚养老机构运营管理及效劳经验分享〔4〕澳大利亚老人享受养老效劳的方式澳大利亚对老人提供的效劳分两类：“院所照料〞和“社区照料〞，而其中社区照料又分为“老年公寓〞和“老年护理院〞；养老效劳院所照料社区照料老年公寓老年护理院个人养老储蓄老年护理院的效劳对象根本属于“介护老人〞，是以高水平医护照料为主，如医院手术后的照料、临终关心等，老人大都是一些失去自理能力，有特殊医疗、生理和心理保健需要的。老年护理院的效劳对象根本属于“自理老人〞和“介助老人〞，以生活照料为主，需要一定的医疗保健国内外养老地产案例分析1.澳大利亚养老机构运营管理及效劳经验分享〔5〕澳大利亚养老机构的建设及运营管理澳大利亚政府制定的目标是每千名70岁以上的老年人口拥有108个养老机构，其中护理院58个，老年公寓50个。目前老年公寓和护理院的床位在澳供不应求，很多老年人都在等待的名单上，尽管政府已经批准兴建，但目前床位仍十分紧张。其建设运营主要特征有：政府总体规划机构准入制度人员准入制度准入监管机制效劳机构竞争机制国内外养老地产案例分析1.澳大利亚养老机构运营管理及效劳经验分享〔6〕澳大利亚养老机构效劳经验分享效劳提供者配置合理化效劳内容细化、标准化效劳方式人性化员工培训职业化效劳质量控制制度化国内外养老地产案例分析1.澳大利亚养老机构运营管理及效劳经验分享〔7〕澳大利亚养老地产的开发模式对中国的启发中国的养老产业刚刚起步，政府、医疗机构、民间资本、企业、非盈利机构、社团、社区、志愿者等社会各方力量的参与是大势所趋和必由之路。澳大利亚成功的养老模式和运营机制对中国养老产业开展有着重要的借鉴和指导意义。养老地产开发国内外养老地产案例分析2.美国太阳城开发模式〔1〕美国"太阳城"的主要工程分布、规模、配套和产品类型美国“太阳城〞目前有14个工程，其中亚利桑那州凤凰城的“太阳城〞，是“太阳城〞的发源地。国内外养老地产案例分析国内外养老地产案例分析2.美国太阳城开发模式〔2〕"太阳城"开发模式的九大特征属于住宅开发性质；依靠销售回款盈利；限定55岁以上老人才能入住；专为健康活泼老人提供会所和户外运动设施无医疗配套，主要依靠工程所在区域的大市政配套一般位于郊区，占地大，容积率低，拎包入住房价廉价，为洛杉矶市内的三分之一附近一般都配有专为社区效劳的商业中心兼有旅游度假功能国内外养老地产案例分析2.美国太阳城开发模式〔3〕“太阳城〞的开发商和开发理念开发商：DelWebb和PulteHomes在美国太阳城的各个工程的展示大厅中，都张挂着太阳城的开发商——DelWebb和PulteHomes的合作历程与合作理念。"DelWebbAndPulteHomes:Twolegacies,onecompany."PulteHomes,美国最大的住宅制造商之一，DelWebb，美国活泼老人住区建设的领导者，共同分享辉煌的历史。Pulte始于1950年，而DelWebb始于1928年，并于1960年在凤凰城西部建设了第一个退休老人的社区。现在，Pulte和DelWebb像一个公司一样在一起合作，整合了他们的资源和数十年的经验，一起开发高质量的老年住宅和社区。开发理念："YourCommunity,YourHome.BothReflectWhoYouAre"。国内外养老地产案例分析2.美国太阳城开发模式〔4〕"太阳城"开发模式对中国的启发四点值得借鉴：住宅立项，依靠销售迅速回款；客户定位精准，以健康活泼老人为主要客群，为其进行产品定位，满足其特殊的生活、交往、活动等的需求；不设医疗、护理等配套设施，降低了前期投入本钱，提高了资金使用效率，降低了开发风险；在市场和产业链日趋成熟时，可与分时度假管理公司紧密合作，在工程开始时便实现订单生产。国内外养老地产案例分析2.美国太阳城开发模式〔4〕"太阳城"开发模式对中国的启发两点不值得借鉴：中国地少人多的国情，不适合大量兴建低密度、单层的单体建筑，应以多层或小高层的单体形态为主；中国的公共医疗资源匮乏，如社区内不能提供一定的医疗、护理配套、市政配套的公共资源又跟不上，就会影响老人的入住选择。中国的老人和子女，选择老年住区最为关系的，还是所在社区能否提供及时、持续的医疗、护理条件。国内外养老地产案例分析2.美国CCRC持续照料退休社区及其精细化管理效劳〔1〕CCRC的概念CCRE是指ContinueCareOfRetirementCommunity，持续照料退休社区。一般将老人按其健康活泼或需要照料的程度，分为以下三类：持续照料退休社区是指：在一个综合社区中，为上述三类老人都能提供相应的居住产品，以满足老人在不同生理年龄阶段，对居住和配套效劳的要求老人半护理老人全护理老人个人养老储蓄一般在65岁～75岁之间，可以局部自理，或在医院医治后可以回家康复理疗的老人。一般在75岁以上，行动不便或患有老年痴呆症的老人，需要24小时看护和照料的老人。自理老人一般在55岁～65岁之间。国内外养老地产案例分析2.美国CCRC持续照料退休社区及其精细化管理效劳〔2〕CCRC开发模式有九大特征：满足上述3类老人居住需求；根据三类老人的根本特征，产品类型有所区别；三类产品配比：12:2:1；附近紧邻医院，社区内有医疗室，每层设置护士站；无大会所，但提供丰富的活动设施；设老人专属食堂；只租不售，收取年费及入门费；工程多在郊区，以多层为主；效劳人员与老人比例1:1；国内外养老地产案例分析2.美国CCRC持续照料退休社区及其精细化管理效劳〔3〕美国CCRC区域划分美国相对欧洲及其他兴旺国家而言，其老龄化程度较轻，与中国当前的老龄化阶段较为接近。美国ccrc社区采取自费的模式，依住民与其签定的契约內容，提供各种型态的住屋、住民的效劳和健康效劳。CCRC区域划分〔如图〕：独立生活区协助生活区专业护理区老年痴呆照顾区国内外养老地产案例分析2.美国CCRC持续照料退休社区及其精细化管理效劳〔4〕比照：美国CCRC居民与传统社会族群虽然CCRC住民在住入护理之家，所花费的医师照顾费用远高于传统社会族群。但在门诊上花费的，却比传统社区老人低许多。此外CCRC居民对自己的寿命有较高期望，其死亡率也低于一般人口死亡率。住院照顾方面天数短、次数少一般保守老人平均价格贵、次数多时间长在护理之家照顾方面次数、天数多在护理之家照顾方面次数、天数少在机构式照顾方面居住天数多、花费少在机构式照顾方面居住天数少、花费多CCRC居民比较国内外养老地产案例分析2.美国CCRC持续照料退休社区及其精细化管理效劳〔5〕美国CCRC的消费群集及盈利方式CCRC面对的是高端的老龄人群，以入门费和月效劳费为根本收费方式，可返回押金。当然除了以上的两种类型之外还有其他的收费方式和类型，也有为了吸引顾客所采取的折扣或提供一定时间的免费入住等各种营销的手段。国内外养老地产案例分析2.美国CCRC持续照料退休社区及其精细化管理效劳〔6〕CCRC开发模式对中国的启发和借鉴三点值得借鉴：满足了老人对健康管理、护理和医疗等根本养老需求；在同一社区中满足了老人不同生理年龄阶段的不同养老需求；经营方式上的可取之处：通过会员费的收取，迅速回笼资金；开发商持有产权可以获得抵押贷款进一步扩张；通过年费〔或月费〕获得日常经营收益；

通过出租店面获得租金收益。国内外养老地产案例分析2.美国CCRC持续照料退休社区及其精细化管理效劳〔6〕CCRC开发模式对中国的启发和借鉴三点值得商榷：由于配套设施要求较高，导致前期资金投入较大、资金回笼相对较慢；对于开发商而言，特别是新公司，入门费的收取难度较大；对于老人而言，入门费提前预付有风险；国内外养老地产案例分析2.美国CCRC持续照料退休社区及其精细化管理效劳〔7〕总结：建设"复合型的老年住区"是中国养老地产的必由之路居住人群的复合效劳功能的复合产品形态的复合产业的复合盈利方式的复合国内外养老地产案例分析3.从上海亲和源看中国社区居家型养老地产开展〔1〕上海亲和源工程概况秀沿路申江路工程位于上海浦东新区康桥镇，是中国首家集居家养老和机构养老为一体的老年会员制社区。国内外养老地产案例分析3.从上海亲和源看中国社区居家型养老地产开展〔1〕上海亲和源自身配套国内外养老地产案例分析3.从上海亲和源看中国社区居家型养老地产开展〔1〕上海亲和源综合效劳社区效劳：家政效劳、事务代理、专业配餐、亲情效劳等；健康效劳：健康咨询、健康巡检、健康档案、健康指导、护理照料、体格检查、疾病治疗、心理辅导等；快乐效劳：主题活动、亲和俱乐部、亲和学堂、度假旅游、义工效劳、理财咨询等；ERP信息管理系统国内外养老地产案例分析3.从上海亲和源看中国社区居家型养老地产开展〔3〕上海亲和源收费经营模式亲和源会员制社区的盈利模式：一种是购置产权〔50年〕，一种是会员制〔分为记名和不记名〕；中国养老地产开发风险评估“银发经济〞的庞大市场预示着中国“夕阳产业〞正在成为蒸蒸日上的朝阳产业。然而，因为缺乏配套政策和监管，持有经营要考虑资金风险，经