伟业顾问-上城雅园项目初步营销方案

2021年4月

上城雅园“完美生活绽放〞

——初步营销方案前言目前中央政府对于房地产市场调控力度加大，未来走势不明朗；对于本工程运作应加快各项工作的实际推进，降低工程风险；本次沟通重点在于工程定位的深化以及营销策略的初步制定；对于工程价格的制定以及详细的推售设置，将在未来的深入沟通中进行逐步阐释宏观市场情况由于两会之后房地产市场出现回暖现象价格有增无减导致央视媒体连续十四天抨击房地产由此可以看出中国房地产市场受国家政策影响。3月15日，两会刚结束，北京土地市场又涌现出新的“地王〞。当天，北京一日成交6块土地，彻底打乱了市场节奏。进入3月后半段，售房市场开始出现价格疯涨和恐慌性成交集中爆发的情况。中央政府对于房地产市场的严厉调控，将使市场重新进入观望状态，对于局部区域的工程将面临较大的风险！宏观市场情况宏观市场情况总述从短期来看房地产市场由于受到中央政策影响较为严重，并且政府最近出台的一系列限制措施和政策抑制了房地产市场的迅速增长。从长远角度来看房地产作为国家的一个支柱产业，在北京马不停蹄的现代化建设和外来人口的不断积累下未来必将持续不断的提升和开展。伟业将塑造一个与众不同的上城雅园！营销方案目录二、北京“京南”项目梳理一、本案区域发展潜质分析三、本案项目定为及初步营销策略北京国际都市发展背景

北京南城发展投资概述

廊坊未来发展潜质

区域发展借鉴关于伟业北京国际都市发展背景“两轴——两带——多中心〞城市空间新格局的提出，是北京市从“国家首都城市〞向“国际性大都市〞开展的重大转折点。北京城市空间开展战略结构图南城地区作为北京市未来开展的重要空间和京津冀区域合作的门户通道，对于实现本市开展空间布局规划，促进经济社会开展具有非比寻常的意义。开展南城必然成为重中之重！南城崛起！北京国际都市发展背景

北京南城发展投资概述

廊坊未来发展潜质

区域发展借鉴关于伟业

北京南城发展投资概述区域整体配套及产业的开展未来3年内，南城的宣武、崇文、丰台、大兴、房山五区将得到北京市区两级财政投资500亿元，由此带动社会投资等投资总规模可以到达2900亿元。在政府的大力支持下，必将推动金融商务区、三海子郊野公园等生态工程、多条公交地铁线路、第二飞机场的建设，加快改进民政配套设施，改善城南百姓的生活环境。关于伟业

北京南城发展投资概述第二机场的建设首都第二机场选址工作经过7年的北京、天津、河北廊坊三地之争，现已拟定为北京大兴区南各庄南侧，永定河畔。首都第二机场方案于2021年开工，2021年将投入运营。建设规模将会满足每年6000万人次的客流需求。机场的建设将使大兴地区成为北京的第二中心，促使周边根底设施的逐步完善的同时，将带动该地区经济的快速开展。机场快轨机场高速大兴至机场地铁机场快速路机场过廊坊至天津高速机场所在区域将随着整体配套及交通的开展，成为房地产市场开展的强心剂，形成具有一定品质的生活居住区。关于伟业

北京南城发展投资概述地铁延长线的设置大兴线亦庄线北京市地铁2021年规划图2021年底力争开通亦庄线、大兴线和房山线3条线路，分别与5号线、4号线、9号线衔接，共同构成城南地区东部、中部及西部3条“南北大动脉〞，缓解亦庄、大兴及房山新城进城难问题，改善京津唐、京开及京石高速等同方向高速公路的交通拥堵状况。10号线二期2021年底建成、9号线2021年底建成、7号线2021年建成通车、14号线年内开工，建成后将有效解决丰台河西地区进城难问题，同时将极大地改善北京南站、方庄等地区的交通状况，促进南城开展。轨道交通：7条新线将建成通车关于伟业

北京南城发展投资概述公交系统南延快速交通：数条快速进京通道据城南行动方案，未来的3年内，北京将在南城建设246.3公里的跨区公路和101公里的区域主干道。重点建设京石二高速、梅市口路西延、丰良路、京良路及其西延、南水北调道路等通道，彻底解决南城交通通道缺乏的问题，为当地的开发工作创造条件。关于伟业

北京南城发展投资概述小结2900亿所带来的机场、地铁、公交等根底设施建设及相关整体配套的完善，促进京南地区经济的高速开展。北京第二机场的建设将使这里成为北京的第二中心。未来开展潜力不可限量！北京国际都市发展背景

北京南城发展投资概述

廊坊未来发展潜质

区域发展借鉴关于伟业廊坊市开展契机廊坊区位优势得天独厚：廊坊位于河北省中部偏东，地处京津两大城市之间,被誉为“京津走廊上的明珠〞。廊坊交通的骨干道——京津塘高速公路，从西北至东南贯穿全市。廊坊把守着北京东南方向京九铁路的咽喉，每天都有众多客运列车通过这里前往北京、天津、上海、济南、南京、唐山、宁波等地。廊坊距离北京首都国际机场和天津国际机场车程均1小时左右，可乘坐机场巴士沿京津塘高速往返。到北京〔南苑〕机场更加便利，打车前往即可。

廊坊未来发展潜质55Km70Km北京第二机场建设带来时机：拟建于大兴区的北京第二机场，是促进廊坊市经济快速开展、改善其根底设施建设的一利好时机。距离本案初步估计约20余公里！关于伟业交通便利性的提升地铁：廊坊市拟修建与北京对接的轻轨，作为北京亦庄轻轨线(简称L2线)的延长线。届时，北京亦庄到廊坊城区只需15分钟。此外，廊坊市还方案将地铁八通线延伸至燕郊。

廊坊未来发展潜质公路：为了加快与北京的路网对接，廊坊市辖区内的三河、香河、大厂、固安、广阳5个县(市、区)，将主攻北京线路，安次、霸州、文安、大城4个县(市、区)主攻天津线路，实现与北京的“无缝〞连接和“零换乘〞。关于伟业

廊坊未来发展潜质区域开展受惠于区域整体开展潜力京廊“同城〞，再造廊坊新优势

北京市和城南五区正着手研究编制“十二五〞规划，并将城南开发作为“十二五〞规划的一项重要内容。北京的开展方向与开展重点对对廊坊市的开展有很大影响。北京城南开发，预示着在未来几年内，北京市将把更多的资源和精力投入到南部地区的开展上来。这对廊坊市对接北京、融入北京，实现“同城〞开展提供了新的机遇。廊坊优势在区位，区位表达在交通。为把区位优势变成开展优势，廊坊市正着力加快与京津的公路、铁路、航空和海运等交通资源对接，打造京津廊无障碍交通圈。关于伟业小结区域开展可带动区域周边地区的开展，南城得到北京市政府的大力支持，在2900亿的投资下，机场、地铁、公路的根底设完愈加善，出行更加便捷，带动廊坊以及廊坊周边地区的快速开展。

廊坊未来发展潜质本工程位于廊坊西北方向，距离北京市区仅30公里，正好处于南城开展辐射区域内，加之处于京津冀都市圈、京津冀黄金走廊以及生态园区的独特优势，这些赋予了万庄前所未有的开展新机遇。北京国际都市发展背景

北京南城发展投资概述

廊坊未来发展潜质

区域发展借鉴

区域发展借鉴CBD的东扩CBD东扩使得整个区域内将会有更多的企业入住，迅速提高经济的开展与此同时也带来的大量的就业人群。大量人口的聚集必将使得此区域乃至其东部辐射区域的楼盘价格得到迅速提升。

区域发展借鉴CBD东扩使得整个区域内将会有更多的企业入住，从而迅速提高经济的开展与此同时也带来的大量的就业人群。大量人口的聚集必将使得此区域乃至其东部辐射区域的楼盘价格得到迅速提升。燕郊便成了东部经济区居住的新的中心。燕郊的崛起

区域发展借鉴未来燕郊的开展趋势随着北京新规划方向确实定，京城开展重心东移已是不争事实，作为距离北京最近，同时也是开展最为成熟的外埠地区的燕郊，依托于国内经济的强劲开展走势及毗邻首都得天独厚的地域优势，将目光瞄准CBD，在其疾速开展的东扩幅员上，牢牢占据了核心要冲地位。

CBD东扩经济开展现在的燕郊未来的燕郊营销方案目录二、北京“京南”项目梳理一、本案区域发展潜质分析三、本案项目定为及初步营销策略北京南城远郊项目概述

北京南城异地项目概述北京东城异地项目概述

“京南”项目发展趋势分析关于伟业

“京南”项目发展趋势分析一品嘉园恒生波尔多小镇UP生活珠江·奥古斯塔城邦国际E庄合生世界树融科·香雪兰溪京郊工程位置分布“京南〞北京区域工程的选取，主要以京津塘高速大范围区域附近的主要在售工程关于伟业北京南城远郊项目概述建筑面积：268635.18平方米容积率：1.2绿化率：42%建筑形式：多层电梯板楼，叠拼别墅目前均价：14000元/平方米A区低密度电梯6层花园洋房在售，一梯两户，86-140平两居、三居、复式多样式空间均价14000元/平米一品嘉园北京南城远郊工程介绍工程位于六环外北京南中轴路延长线上新规划的大兴区魏善庄中心北部，东至魏东路，西至南中轴延长线〔磁大路〕，南至魏新大街，北至大龙河，于其独特的地理区位条件和环境条件，工程是06年底出让的六环外首批要求90平米以下户型占70%的住宅之一。关于伟业北京南城远郊项目概述建筑面积：244000平方米容积率：1.01绿化率：49%建筑形式：板楼目前均价：9500元/平方米一期北区新房源预计2021年6月开盘，为中央水景电梯洋房，6-8层板楼，2-3个单元，一梯两户、一梯三户，户型80-90平方米两居，130-140平方米三居，预计均价9500元/平方米，预计2021年初入住。恒盛波尔多小镇位于大兴区市区东南部25公里处采育镇(京津塘高速公路出口北2-300米〕。恒盛波尔多工程位于北京大兴区拥揽“万亩葡萄园〞的采育镇，北距北京市区25公里，距亦庄经济技术开发区15公里，东距天津市区80公里。北京南城远郊工程介绍关于伟业北京南城远郊项目概述建筑面积：747438平方米容积率：1.89绿化率：24%建筑形式：板楼、塔楼目前均价：11000元/平方米位于东南五环和京津塘高速路，距CBD核心——国贸桥车程仅13.5公里处。

国际E庄预计2021年4月底5月初开盘，户型为58平米至120平米,预计均价11000元/平米。物业费2.6元/平方米·月，商用水电，50年产权。关于伟业北京南城远郊项目概述建筑面积：1800000平方米容积率：3.66绿化率：35%建筑形式：板塔结合目前均价：9500平方米合生·世界树合生·世界村预计4月团购，折合均价9500元/平米，且享受2万抵6万优惠。100—148平米别墅空间，主力户型110平米和148平，宽阔大三居、双主卧,豪华精装，精装本钱：3500元/平米。工程位于北京市通州区中关村科技园区金桥科技产业基地。关于伟业北京南城远郊项目概述建筑面积：200000平方米容积率：2.5绿化率：35%建筑形式：板楼目前报价：17200元/平方米融科·香雪兰溪

2021年4月9日加推18#楼2单元，户型为2B1、2A2，价格17200元/㎡起。工程位于北京市通州区亦庄第二生活区。关于伟业北京南城远郊项目概述建筑面积：130000平方米容积率：2.28绿化率：38%建筑形式：板楼，联排别墅目前均价：14000元/平方米珠江·奥古斯塔城邦珠江萨尔斯郡尾盘在售，均价14000元/平米。工程为15层板楼，2梯4户，12层面积为94平米2居室，明厨明卫价格为15000元/平，15层面积为101平米2居室，价格13000元/平，跃式均价9300元/平米，精装修准现房，2021年10月入住。工程位置座落在亦庄BDA生活区。关于伟业北京南城远郊项目概述建筑面积：49900平方米容积率：2.4绿化率：35%建筑形式：塔楼目前报价：均价12000元/平方米UP生活UP生活预计2021年5-6月开盘，预计均价11000-12000元/平方米。共计547套房源，现在排号已经停止。工程主打户型为42-82平米LOFT，40年产权。整个社区共4栋楼，其中1、2号楼为7层小高层住宅，内部为LOFT户型，2梯15户，3、4号楼为商业。2021年10月31日入住。工程位于北京市亦庄新城核心居住区关于伟业北京南城远郊项目概述

从表格中可以按出南城远郊区域工程均价主要集中在10000-14000之间，并整体呈现上升趋势。最低为9500/㎡,最高是香雪兰溪17200元/平米。项目名称最新均价报价(元/㎡)一品嘉园14000恒盛波尔多9500国际E庄11000合生·世界树9500融科·香雪兰溪17200珠江·奥古斯塔城邦14000UP生活12000南城远郊工程均价统计北京南城远郊项目概述

北京南城异地项目概述

“京南”项目发展趋势分析北京东城异地项目概述关于伟业

“京南”项目发展趋势分析恒基现代城北京香醍紫薇天怡中宏新界启城江南水郡孔雀大卫城香水印固安京郊异地工程位置分布“京南〞异地区域工程的选取，主要考虑北京河北边界周边目前相对具有一定热度的区域香河华夏奥韵廊坊近郊关于伟业建筑面积：500000平方米容积率：2.7绿化率：41%建筑形式：板楼,高层目前均价：6200元/平方米中宏新界固安首席MINI主题公寓，预计4月初开盘，限量推出约120套，均价在5200元/平米左右，户型精美灵巧，50-70平米紧凑户型，以两居为主。2021年8月入住。中宏新界青年汇工程位于河北廊坊固安京开高速106国道与固安新源街街口。

“京南”项目发展趋势分析关于伟业

“京南”项目发展趋势分析建筑面积：240000容积率：2.5绿化率：40%建筑形式：小高层目前均价：5100元/平方米恒基现代城

预计将于2021年3月底开盘，所售户型有：68平米(1居)、85-97平米(2居)、140平米(3居)均价5100元/平方米恒基现代城位于廊坊市固安县固涿路北。恒基现代城是廊坊市中恒基业房地产开发有限公司开发的近30万平米的普通住宅工程，工程位于京、津、保金三角腹地，处在大北京经济圈中心地带。关于伟业

“京南”项目发展趋势分析建筑面积：63490平方米容积率：2.71绿化率：42%建筑形式：板楼目前均价：均价4800元/平方米香水印香水印位于其他区香河县新华大街与永泰路交叉口东侧路南。最低总价36万，平均总价37万，最高总价40万。2021年1月上旬一期开盘。二期销售均价：4800元/㎡，首批推出2、3、4、6号楼，是11、17层的小高层，户型面积85到120平米，主力户型98平米3居。关于伟业

“京南”项目发展趋势分析建筑面积：89000平方米容积率：2.2绿化率：暂无资料建筑形式：板楼目前报价：均价5600元/平方米北京香醍位于香河县城永泰路华汇家具城对面此工程现有13＃楼在售，工程为板楼结构，所售户型有：85平米(2居)、110平米(3居)，均价5600元/平方米。现在14＃楼排号交1万，送地下室。关于伟业

“京南”项目发展趋势分析建筑面积：容积率：2.63绿化率：35%建筑形式：板楼目前均价：4700元/平方米启城启城位于国家级开发区香河县安平镇，工程三期已开盘。目前均价4700-4850元/平方米。户型面积为南北通透一居78平米，两居94平米，三居119平米，所有户型方正宽敞启城三期(京津花园)位于国家级开发区香河县安平镇，比邻京津公路。关于伟业

“京南”项目发展趋势分析建筑面积：18万平方米容积率：1.8绿化率：25%建筑形式：板楼塔楼板塔结合目前均价：5300元/平方米江南水郡

江南水郡销售面积从59平米—138平米不等，既有59平米时尚一居，72平米—89平米的经济两居，也有88米—98平米的紧凑三居，106平米—117平米的舒适三居，同时设计了129—138平米的舒适豪华四居。其中80—110平米为主力户型。全款9.8折，贷款9.9折。江南水郡是荣盛开展2021年倾情打造的首席江南全景社区。江南水郡位于廊坊西南部，地处西部门户之首，面向廊坊第一景观大道，东临城市环城水系统。关于伟业

“京南”项目发展趋势分析工程位置：塔楼建筑面积：500000平方米容积率：1.87绿化率：41%建筑形式：普通住宅,塔楼目前均价：5200元/平方米紫薇天怡

紫薇天怡位于北京和天津的中心，距离首都北京四十公里，距中国最大的港口城市天津60公里图行天下，距拟建中的首都第二国际机场30公里。

紫薇天怡位于北京周边廊坊市安次区永华西道137号，均价5200元/平方米，2021年12月入住。

关于伟业建筑面积：20.34万平米容积率：1.8绿化率：37%建筑形式：住宅目前报价：起价7600元，均价8000元，最高价8500元华夏奥韵

华夏奥韵工程总规划用地11.31公顷，总建筑面积约20.34万平米，其中住宅18.46万平米，配套公建及附属用房1.88万平米；18栋高层短板住宅、6栋多层花园洋房、一条商业街、一个运动主题会所和一个幼儿园组成；工程北部和西部建有40宽的运动主题森林公园社区。工程位于廊坊广阳区西外环和北外环交汇处，工程采用精装修，廊坊首个运动主题社区开发公司为廊坊京御房地产开发

“京南”项目发展趋势分析关于伟业建筑面积：828540平方米容积率：2.32绿化率：30%建筑形式：板楼目前均价：5500元/㎡孔雀大卫城孔雀大卫城开盘时间预计为2021年5月中旬,4月17日当天排号办卡，享5000抵25000优惠。孔雀大卫城位于河北固安，地处京开高速与永定河交汇处东侧。距玉泉营仅有40公里。首都第二机场：距离工程10公里左右。预计2021年投入使用。

“京南”项目发展趋势分析关于伟业

“京南”项目发展趋势分析

从表格中可以按出南城区域异地工程均价主要集中在5000-6000元/平米之间，价格最高为华夏奥韵8000/㎡,产品在规划设计及自身品质方面优于区域其他工程，属于区域价值高点！京南异地工程均价统计项目名称均价(元/㎡）中宏新界6200恒基现代城5100香水印4800北京香醍5600启城4700华夏奥韵8000孔雀大卫城5500紫薇天怡5200北京南城远郊项目概述

北京南城异地项目概述

“京南”项目发展趋势分析北京东城异地项目概述关于伟业燕京航城上上城天洋城东方夏威夷北京东城异地工程位置分布“京东〞异地区域工程的选取，主要考虑北京燕郊区域目前相对具有一定热度的区域北京东城异地项目概述关于伟业建筑面积：1800000平方米容积率：2.97绿化率：30%建筑形式：板楼目前均价：均价12000元/平方米天洋城三期预计2021年5月开盘，现已接受免费排号，购房享5000元现金大礼。户型面积50-60平米一居，70-90平米两居，110-120平米三居，预计均价12000元/平方米。工程位于燕郊迎宾路第二环岛东侧。北京东城异地项目概述北京东城异地项目概述建筑面积：368544平方米容积率：2.9绿化率：35%建筑形式：板楼目前均价：均价10000元/平方米上上城上上城第三季住宅均价上涨至10000元/平米，在售户型目前仅有120-130平米三居，毛坯房2021年5月入住，无优惠。上上城五期商铺在售面积为180-300平米，均价10000-12000元/平米。工程位于北京六环和七环之间，西距国贸30公里，西北距首都国际机场25公里。北京东城异地项目概述建筑面积：239000平方米容积率：0.27绿化率：67%建筑形式：板楼目前均价：均价13000元/平方米夏威夷水岸1号三期预计2021年5月开盘，现已接受免费排号，购房享5000元现金大礼。户型面积50-60平米一居，70-90平米两居，110-120平米三居，预计均价13000元/平方米。工程位于东燕郊京哈公路南侧9号，夏威夷水岸1号2栋板楼与独栋别墅正在销售。北京东城异地项目概述建筑面积：1140000平方米容积率：2.99绿化率：44%建筑形式：板楼塔楼目前均价：均价8000元/平方米燕京航城，三期预计2021年5月16日开盘。三期为26-33层板楼，2梯3户或4户，39-134平米升级户型现已正式接受排号，目前均价8000元/㎡。工程位于燕郊经济技术开发区神威北路与燕灵路交接处，工程二期目前已全部售出。北京东城异地项目概述京东异地工程均价统计项目名称均价元/㎡天洋城12000上上城10000东方夏威夷

13000燕京航城8000

从表格中可以按出燕郊区域异地工程均价主要集中在10000-12000元/平米之间，价格最高为东方夏威夷12000/㎡,产品在规划设计及自身品质方面优于区域其他工程，属于区域价值高点！北京南城远郊项目概述

北京南城异地项目概述

“京南”项目发展趋势分析北京东城异地项目概述北京中心房价不断的攀升使在市内具有购置能力的消费群体基数逐渐缩小。市内高房价使大量购房者将注意力转向远郊及异地楼盘。南部的交通建设的快速开展必将是京南成为未来居住的又一核心区域。经济建设的迅速开展将带动未来南部地区更多的人口从而导致更多的居住需求。关于伟业

“京南”项目发展趋势分析北京房价高涨导致刚性需求的必然外延北京楼盘均价分布趋势图300005000150002500010000三环四环五环六环河北关于伟业

“京南”项目发展趋势分析京郊区域工程开展的潜力经济建设地铁4号线通车城南机场建设城市规划、交通便利关于伟业

“京南”项目发展趋势分析小结可以看到未来大兴及其向南辐射区域将成为北京在京人口的又核心一居住的板块区域。北京中心房价不断的攀升使在市内具有购置能力的消费群体基数逐渐缩小从而使大量购房者将注意力转向远郊及异地楼盘。城市的未来将会合理规划加之南部经济不断开展交通建设不断完善〔地铁、飞机、高速公路〕。综合以上因素势必将推动南部京郊及南部异地房地产市场的崛起。营销方案目录二、北京“京南”项目梳理一、本案区域发展潜质分析三、本案项目定为及营销策略超越区域，重塑形象，打造精品，实现价值！我们对上城雅园的未来充满期待！本案项目定位

本案推广营销策略

伟业基于本案优势本案项目定位本案优势梳理四大优势创造本案全新未来区位优势交通优势产品优势环境优势京津走廊明珠，未来开展潜力巨大纵横交错的立体路网，便捷出行直达京津万庄区首席生态大盘，“全景观住宅〞典藏户型万亩原生梨园，两百米宽城市公园景观带本案项目定位本案价值提炼核心价值一“60万平米大盘〞60万大盘复合业态，“造城之势〞；多样化居住模式，构建缤纷人生；超大规模，地标性工程；本案项目定位本案价值提炼核心价值二“京南价值洼地〞北京房价飞速上涨；丰台、石景山、大兴跟风上扬；“京南〞区域，价值潜力无限；本案项目定位本案价值提炼核心价值三“健康生活环境〞2021年“低碳·绿色〞成为时尚；生活居住理念逐步转变；以自然环境诠释健康生活；整盘定位“京南·健康·生活城〞整盘定位作为工程的调性标准，始终贯穿于各个营销阶段；但根据各阶段产品/推广诉求的不同，分别进行细化包装；整盘定位可同阶段性SLOGAN或阶段推广语出现在市场声音中；本案项目定位本案整盘定位本案在未来推广中着重以“人文关心〞和客户沟通市场普遍工程在确定工程定位之后，推广诉求偏重“气势型、灌输型〞，“教育客户〞的感觉较强烈；随着推广的不断深入，客户缺少对工程的持续热情，本案未来需要以“人文关心、客户情感沟通〞为诉求的推广心态！本案项目定位本案定位诠释本案项目定位本案定位诠释在梳理本案的产品定位之后我们需要赋予工程灵魂，探寻核心文化以实现物质价值同精神价值的和谐统一在未来营销推广中进行适度的包装从而树立工程形象！

性格决定命运一个工程的“核心文化〞将影响其未来的运作及开展。对于“核心文化〞的把握及定位没有对错之分，只有适合与否，对于本案核心文化的梳理最主要的还是基于工程自身的卖点及优势。人生如此，工程亦然本案项目定位本案核心价值梳理“全盘核心文化〞即楼盘在推广营销中向业内外所传达的一种精神气质和人文理念。它不仅包括了产品价值、配套价值、生活价值等楼盘卖点，更蕴含了工程原生的、不可复制的人文价值，是工程品牌价值的高度聚合！结合本工程的整体定位，“生活城〞源于本案60万平米的规模优势，工程一期已经实现售罄，工程未来面临一段时间的持续销售状态，对于本案客群的吸引将以一种长期的、可持续开展的理念贯穿在工程的整体营销之中！一个从单身、结婚、有孩子、孩子上学，直到养老等不同阶段不断升级的物质需求和精神需求都可以得到满足！本案项目定位本案核心价值梳理塑造本案浓郁生活价值的延展性从成长孩童、青年单身、结婚生子，直到安祥晚年等不同人生阶段不断变换的物质和精神需求均在本案得以满足，从而可以永久珍藏拥有！

SLOGAN：值得一生珍藏核心文化：一生之城本案项目定位本案核心价值梳理“物质价值〞与“精神追求〞实现和谐统一！产品价值与诉求高度完美匹配潜力·便捷·健康·温情便捷生活健康生活温情生活区域交通：便捷出行直达京津自然环境：提供生态休闲的居住气氛舒适产品：丰富的产品序列潜力生活区域开展：京津枢纽，未来开展潜力巨大通过以上分析，本工程的整体定位以及核心文化已经梳理清晰，在未来营销中，工程的定位及文化是否同本案的目标客群相匹配是我们需要分析梳理的！本案项目定位本案客群梳理由于北京土地市场的地王频现，直接推导至住宅价格的疯狂上涨，而北京城市中心区域功能开始外延，传统的三环以内为城里的概念，未来随着城市建设和地产开发的推动将延伸至四环，而四环以外至五、六环沿线那么成为城市的近郊区，同样房地产价格水涨船高。而对于城市中非高收入人群，除去有局部人能够购置经济适用房和双限房等政策性住房之外，其中多数还要需要价格相对廉价的商品住宅，而市区内住宅价格又是其无法承受，随着依托城市轨道交通和生活配套的外延和建设，该类人群将越来越多地选择在城市近郊区置业。基于上的判断我们可以看出未来类似北京这种房地产一线城市，郊区化住宅建设开发，将是未来供给的主流。生活不只是奋斗，还要享受北京的舞台上，多少人粉末登场最终又离去多少人还在理想的边缘挣扎拼搏奋斗的人们需要一个“幸福的落脚点〞，能够静心的品位生活，哪怕只是很小的一个屋子，可以让他们抛开“精英〞、“新贵〞的标签，享受简单平淡的生活快乐！本案项目定位本案客群梳理本案项目定位本案客群梳理年轻的奋斗者，为了生活拼搏，他们未来将逐渐成为“社会的中坚阶层〞，同时背负太多的压力，无休止的忙碌，渐渐忘记“生活的真谛〞，突然发现自己已然老去……中国，北京，CBD……一个阶层的标签昭然假设现生活不是过日子朝九晚五是过日子，炫彩之夜才是生活升职加薪是过日子，享受事业的快乐才是生活赶地铁挤公交是过日子，和她在公园散步才是生活租房子是过日子，拥有自己的家才是生活为孩子操劳是过日子，听他叫一声爸爸才是生活......本案项目定位本案客群梳理生命，真的应该浪费在美好的生活上从牛仔裤到西裤，从尾戒到婚戒，从父母的儿女到儿女的父母永远也回不去的过去有时很多，有时又特少十六岁花季，十七岁雨季，二十多岁激情燃烧的岁月纵然已过而立之年如果不是隔了时间的沙，你不会看到生活的美……本案项目定位本案客群梳理本案项目定位本案客群梳理有些房子没有天地，人们看不见世间繁华，一切与世隔绝有些房子没有四季，窗外永远是钢铁森林有些房子没有情感，仅仅是一个居所在这里，一切将会改变！上城雅园，一个生活开始的地方……支付能力学前家庭青年成家青年自立人生阶段小学家庭结构：一代人、无老人和小孩同住年龄：25-30岁婚姻状况：未婚、已婚家庭年收入5万—20万之间家庭状况结构：两代人、无老人同住年龄：30-35岁家庭状况：0-6岁小孩、7-11岁小孩两条关键人生轨迹，顺畅衔接！“从单身到成婚〞之青年成人轨迹“从浪漫到责任〞之壮年育人轨迹本案项目定位本案客群梳理本案项目定位本案客群梳理事业奋进对前途有着强烈的希冀压力越大、责任越大不惧怕剧烈竞争勇于挑战自我25-35岁年龄客群心理诉求：甜蜜情侣时刻想拥爱妻在怀中在晚霞中两人携手漫步公园努力勤奋工作、让我们生活的更好幸福家庭无论是儿子、还是女儿，都是心肝宝贝每晚回家，宝贝儿子都迎候在门口每晚10点，又到了给女儿讲故事的时间承担责任与压力是他们的使命!对未来美好生活的憧憬与向往是他们携手向前的强劲动力！25-35岁年龄段客群定位：青年才俊与幸福家庭本案项目定位本案客群梳理本案项目定位

本案推广营销策略

伟业基于本案优势本案推广营销策略在工程整体运作过程中，充分利用“情感沟通〞影响置业人群，通过具有生活化、情感化的产品营销直接触及客户心灵，形成人文气氛！“品牌地产〞是对于企业生存与企业开展模式的理性思考和深刻感悟！在工程整体运作过程中，应以此做为标准，形成对客户的未来生活负责的态度！品牌形象

情感沟通集团营销策略本案推广营销策略企业品牌树立2021年“山海树〞企业品牌〞立——高端生活缔造者山·海·树三大项目品牌体系以及丰富行业资源结合各自产品特点形成对企业品牌的强力支撑集团营销策略本案推广营销策略集团营销策略项目开发典范项目品质典范项目服务典范品牌客户积累形成标准性的开发运作流程打造高品质高质量的住宅产品忠诚客户的有效积累，未来客户会筹备上城雅园承载的不单单是营销的成功更是企业品牌的树立！工程整体效劳标准的制定及展现本案推广营销策略工程开发策略二期产品工程总占地550亩、约36.6万平米，工程总建面约60万平米，容积率约为1.63工程一期约10余万平米，二期约7万平米，三、四期初步估计近40余万平米工程一期2021年2月份起开始内部认购，2021年底根本售罄工程匀速常规性开发销售，以4年计算，年均销售约15万平米局部三期产品局部三期产品一期产品售罄在房地产市场不发生巨大变化的前提条件下，本工程2021年的初步方案销售货量保持在15—20万平米，实现二期产品的售罄及局部三、四期产品的组合销售！考虑到区域未来开展潜力巨大，本工程整体运作应适当延长销售周期，将三、四期产品适当控制在2021年进行销售，依靠市场正常增长提升工程价值！二期产品售罄三、四期局部产品组合销售三、四期局部产品设置在2021年销售本案推广营销策略工程开发策略二期产品成为工程及企业的转型升级的契机上城雅园一期在河北成功实现了热销并售罄，使工程整体进入到正常的运作状态；二期产品在的销售周期，正值工程整体提升转型阶段，通过二期产品在销售及推广方面的调整，以及工程自身产品力方面的相应配合，实现上城雅园面向北京销售的转变，并作为集团品牌形象树立的立足点；三、四期通过一定产品的细节调整〔丰富产品序列〕，形成对二期产品的补充性销售，从而进一步扩大集团在2021年的利润价值！本案推广营销策略工程营销目标项目形象的升级公司品牌的树立二期短期蓄客销售三、四期持续营销重新在北京市场树立形象提升公司在北京地区的知名度配合工程推广实现短期大量蓄客结合二期产品实现延续性销售本工程营销目标解析本案推广营销策略工程营销目标本工程未来营销需要重点解决2方面问题异地工程VS北京销售二期销售VS三、四期销售本案推广营销策略工程营销时间轴4月6月8月10月12月二期蓄客筹备期开盘强销期持续销售期售罄二期开盘5月7月9月11月三、四期开盘二期产品营销：三、四期产品营销：产品优化调整期开盘强销期持续销售期推售产品蓄客期借势蓄客开盘热销销售状态推广状态积累推广经验网络、短信活动、纸媒〔集中推广〕开盘活动客户维护活动平稳销售网络、短息、纸媒逐步面世开盘活动配合性推广推广状态销售状态现场包装、物料筹备开盘热销持续、借势销售提升价值推广弱化结合市场及二期调整产品优化丰富产品序列本案推广营销策略工程营销策略第一阶段：工程及企业形象升级〔4—5月〕由于本工程整体销售方向的调整，对于工程自身的形象包装需提升高度同时需要重新实现企业形象的树立，配合工程持续销售！第二阶段：集中推广快速蓄客〔6—7月〕在进行工程包装筹备的同时，需要逐步进行推广的投放配合工程筹备尽快实现根底客户的积累，未来以支撑销售！一、二阶段的营销策略对工程整体升级转型至关重要！本案推广营销策略工程营销策略第三阶段：交叉销售平稳过渡〔8—10月〕在二期产品推广蓄客的同时，进行三、四期产品的完善细化在推广过程中根据各销售阶段的不同，进行针对性投放及品牌推广第四阶段：客户馈赠·树立品牌〔11—12月〕二期产品售罄，三、四期产品进入平稳持续的销售阶段对客户进行适当的保养及维护，为后期其他工程销售进行铺垫本案推广营销策略工程推广策略形象升级·价值诠释在蓄客及开盘期以全新形象先行，进而将区域开展、交通、产品、、环境等价值点逐步阐述，符合本案营销诉求的推广顺序！大盘气势及品质感“一以贯之〞在各阶段的推广诉求中，本案应保持区域大盘形象，树立工程气势感及品质感，并逐步树立企业、工程的全新形象！北京推广＋现场营销＋软性炒作本案推广营销策略工程营销策略分解营销动作组合：工程细节及面世渠道全面升级具备北京销售工程“品质〞第一阶段：工程及企业形象升级〔4—5月〕由于本工程整体销售方向的调整，对于工程自身的形象包装需提升高度同时需要重新实现企业形象的树立，配合工程持续销售！本案推广营销策略工程营销策略分解现在北京城决定生活空间距离的不是公里，而是心理！对于本案目前首先需要做的是实现工程“对于北京销售〞的根底筹备，塑造全新的工程形象，通过对工程的包装及推广配合，引导客户对于异地工程的接受！本案推广营销策略工程区域目前现状

项目所在区域及项目现场整体品质感相对不高，欠缺“北京”项目营销氛围实景照片实景照片本案推广营销策略北京区域销售前提工程地盘包装工程销售支撑工程推广形象“北京”项目营销因素本工程二期作为首次面向北京销售的产品，目前在产品状态方面尚存在欠缺，未来需要从以上3个方面进行相应的提升，并在各筹备阶段互相配合，以实现最正确的工程面世效果！本案推广营销策略工程营销策略分解项目地盘包装

客户到访路线（高速及项目区域）：精致道旗·沿路围挡·功能区导示牌参考示意图片目前现场状态本案推广营销策略工程营销策略分解项目地盘包装

接待中心（内外兼修）：高档品质·精美指向目前现场状态参考示意图片本案推广营销策略工程营销策略分解项目物料提升

销售道具（具备完善接待功能）：项目折页、户型图等，项目推介运用参考示意图片物料实际图片本案推广营销策略工程营销策略分解销售道具实现对销售全方位支撑：销售基础物料、效果图、沙盘系统等参考示意图片销售支撑道具本案推广营销策略工程营销策略分解项目北京推广短信资源网络投放以北京作为推广的主要方向：网络、短信、纸媒等纸媒投放本案推广营销策略工程营销策略分解项目城市氛围强化北京—项目设置看房班车：通过看房班车实现项目城市化氛围及便利性参考示意图片本案推广营销策略工程营销策略第二阶段：集中推广快速蓄客〔6—7月〕在进行工程包装筹备的同时，需要逐步进行推广的投放配合工程筹备尽快实现根底客户的积累，未来以支撑销售！营销动作组合：各项推广渠道制定以“北京工程〞为依据实现工程信心的全面导入本案推广营销策略工程营销策略分解真正实现工程最终北京销售的是推广，更是产品！通过第一阶段对于工程推广包装层面的升级，以及“北京〞销售的根本条件筹备，第二阶段重点是通过实际的产品力实现工程的最终销售！本案推广营销策略工程营销策略分解推广集中面世活动树立品牌三大网络集中投放业内形成认知平媒展现形象短信广泛覆盖巡展“移动〞宣传本案推广营销策略工程营销策略分解区域炒作配合“大北京〞概念产品高性价比区域开展优势便捷交通系统通过对区域价值及开展的炒作，凭借工程“交通便捷〞配合“价格优势〞实现产品销售层面的实际卖点！本案推广营销策略工程营销策略分解项目北京销售在北京设置市区接待中心：以市区接待中心直接辐射客群参考工程示意选址参考示意本案推广营销策略工程营销策略分解实际产品力舒适型三居功能型两居二期产品特点兼顾功能性和舒适性以现场社区氛围结合产品价格优势实现销售实现“家〞的梦想本案推广营销策略工程营销策略分解样板示范区在现有工程状态基础上打造样板示范区：以一期准现房及二期示范区配合销售本案推广营销策略工程营销策略分解现场工程支撑现场工程的进展状态将直接影响到访客户对于本案的购买信心及意愿现场需要实现一定的展示效果现场实景照片现场实景照片现场实景照片本案推广营销策略工程营销策略第三阶段：交叉销售平稳过渡〔8—10月〕在二期产品推广蓄客的同时，进行三、四期产品的完善细化在推广过程中根据各销售阶段的不同，进行针对性投放及品牌推广营销动作组合：推广根据各自营销节点，进行适当融合以互补型的产品实现对客群的逐步升级本案推广营销策略工程营销策略第四阶段：客户馈赠·树立品牌〔11—12月〕二期产品售罄，三、四期产品进入平稳持续的销售阶段对客户进行适当的保养及维护，为后期其他工程销售进行铺垫营销动作组合：通过活动举办强化品牌形象实现后期工程的持续销售本案推广营销策略工程营销策略总揽2021年上城雅园的营销推广主要基于以下四的阶段，各阶段在实际工作执行中需要紧密配合，各推广阶段由于主要诉求不同，对于配合工程整体的形象将有所差异项目筹备集中推广交叉销售品牌树立2021年实现企业品牌和工程品牌的全新升级本案推广营销策略工程价格策略本案在未来营销中，价格将成为对目标客群强有力的吸引点，通过工程价值体系形成“高性价比〞的产品优势，保证产品快速销售，防止市场风险！本工程的销售价格将结合市场动态，重点参考北京南城近郊区域及河北局部工程的销售价格；由于目前政府调控力度加强，以市场以往动态显示，远郊和异地工程价值在调控中普遍波动较大，对于此次市场调整，建议谨慎对待！本工程价格定位将以市场比较法为原那么本案推广营销策略工程价格策略项目一期盘结盘价格区域重点参考项目价格约4800元5000—8000元目前河北面向北京销售工程价格区间在5000—8000元，10000元成为区域工程目前销售的临界点！随着市场整体价格态势的上涨，本工程未来具有较大的上升空间！燕郊重点参考项目价格10000元目前区域同类工程普遍价格区间5000—6000元同区域标杆工程相比较，本案目前有3000元的价格制定空间本案推广营销策略工程价格策略项目二期开盘价格2010年底实现价格6000-7000元〔目前区