新加坡IONOrchard购物中心案例分析报告

案例基础资料与商圈地理信息 B. 功能、业态及租户组合

布局与规划设计

消费者沟通

项目总结（借鉴意义） 12ION中心项目名称：IONOrchard项目地点：新加坡主要中心商业区乌节路设计师：Benoy及RSPArchitect有限公司开发商：嘉德置地与新鸿基地产合作开发开业时间：2009年7月21日建筑层数：8层（地上4层，地下4层）总楼面面积：87,500平米净出租面积：66,000平米店铺个数：335个停车位：650个

代表品牌：LV、Prada、Cartier、Dior

定位：以时尚购物和餐饮娱乐为主的顶级

购物中心项目简介IONOrchard购物中心位于新加坡乌节路商圈，是涵盖时装、餐饮、娱乐等的跨时代国际顶级购物中心乌节路商圈是新加坡最大的传统商圈，随着商圈的升级改造，出现了诸如IONOrchard等典型购物中心3商圈信息本项目为地铁上盖物业，且位于城市主干道沿线，交通便利，与周边建筑直接连通，可达性好4IONOrchard位处乌节路地铁站正上方，地理位置优越，地下2层有6个地下通道能直接前往地铁站商场沿三条城市主干道，北面主入口和OrchardBlvd.连接，东侧为ScottsRd.，南侧为OrchardRd.区内主要公共交通站点6个直达IONOrchard，交通便利快捷项目左侧是伟乐坊（办公+购物中心）、右边靠近义安城购物中心和威士马广场（5层的购物商场）。访客可以通过地下通道网络往返附近建筑物，非常方便交通5设计理念设计师从购物中心原址为肉豆蒄种植场及果园中获得灵感，将其比喻为一枚掉落在果园里的种子，并在这里生根发芽入口处如波浪般起伏的天棚，由几根形似树干的立柱支撑，而由玻璃和金属框架构成的错综复杂的模块状天棚表面，则来自于树冠纹理的启发卖场零售空间天篷的设计更是运用了“表皮”、“遮荫树”、“树叶”以及“果皮”的圆形外皮比喻元素，使造型寓意鲜明，造型各异而美观这个将生长主题运用于设计中：从种子到树干到整棵大树。通过独有的流畅结构感、不规则的外墙设计和树状支柱，展现出极具视觉震撼力的自然风格，可激发游客与环境的交流与共鸣在设计上，金属、玻璃等元素的运用，蜿蜒曲折的结构及变幻的几何图案配以绚丽精彩的灯光，使其赢得2009年最佳整体设计奖6三维悬臂式玻璃及金属外壳，将整体零售卖场空间包裹起来，圆形的外部造型格外引人注目。玻璃组成的蜿蜒曲折的结构组成角度变化的互锁的图案，其设计灵感来源于自然界中的繁杂的几何图案和纹理效果大型低像素种子结构幕墙以及小型高像素LED幕墙，为视频及广告播放提供了全新的品牌展示和活动的舞台空间建筑特点本项目以独特性导向为主，面向全客群的城市中心型购物中心7家庭青年女性商务游客价格导向生活方式导向价值导向独特性导向主题购物中心案例基础资料与商圈地理信息 B. 功能、业态及租户组合

布局与规划设计

消费者沟通

项目总结（借鉴意义） 89功能占比各功能面积占比购物行业中各品类占比IONOrchard购物中心涵盖购物、餐饮、、人文艺术及服务，其中购物和餐饮品类最为齐全业态10食品杂货文化体育个人时尚购物正餐餐饮服务文化/服务咨询、金融服务小吃快餐文化用品礼品时装饰品皮具箱包鞋健康保健杂货中餐西餐亚洲餐饮中式快餐西式快餐其他快餐人文/教育美术馆休闲餐饮饮品及甜品面包糕点创意菜其他餐饮美食广场IONOrchard购物中心品牌如下：11品牌举例租户通过付租金的方式，从以下四个方面贡献力量，带来财务收益并吸引大量客流功能组合平衡性12平衡性客流驱动者面积贡献者吸引力驱动者租金驱动者一些醒目可吸引眼球的品牌店，世界顶级品牌代表租户：LV、Dior等

大面积的娱乐配置可延长顾客在商场的逗留时长，起到促进消费的作用代表商户：OperaGallery带来大量客流的次主力商铺，可提升商场的人气代表商户：zara、mango该类商铺有能力支付高昂租金，保障商场的正常运营代表租户：Mimco、fossil等案例基础资料与商圈地理信息 B. 功能、业态及租户组合

布局与规划设计

消费者沟通

项目总结（借鉴意义） 13本项目以高端购物、餐饮美食和艺术人文为特色的展示展览三大功能组团的形式呈现，各品类交错分布却又不失条理14购物类商业中，奢侈品牌共有35家店面，其中9家为奢侈品牌旗舰店；国际一线奢侈品牌占购物类商业总面积的33%，时尚服饰占29%；60%的店面为旗舰店或首次进入该区域的新品牌；已入住旗舰店共有15家，其中9家为国际一线奢侈品牌；国际一线奢侈品牌旗舰店位于F1、F2，店内两层内部连通，层高11米；旗舰店面积多在500平米到1,500平米之间，且均拥有独立外立面，展示性强项目平面图项目布局概况资料来源：九洲远景分析购物中心以购物、餐饮为主，入住品牌包括LV、Dior、Tokyomonia等知名品牌15

品类店铺数量层数代表品牌购物时装60B1,B2,B3为主，部分B4,F3ZARA，LEVI’S,CK,MG顶级时尚35F1,F2为主,部分F3Dior,GiorgioArmani,LouisVuitton,Burberry箱包皮具35B1,B2为主,部分B3,B4Accessorize,Aldo,Fossil珠宝钟表30较为分散,B2,F2,F1,F3Cartier,Casio,Omega,Swatch电子产品15F4为主,部分F3,B4OperaGallery,Prints餐饮ION美食广场45B4TokyoMonia,XiaoBar，Wan小吃快餐13B3为主,少量B2Sushi,AOBARamen休闲食品10B4为主Dunkin’DonutsDiRoma,Canton饮品及甜品15分散，每层2-3家DiRoma,Canton文化及服务金融通讯6B1AmericanExpress,

StandardChartered咨询服务9F4,B4SingaporeAirlines,JTB(TravelServices)艺术展示1室外广场ION2,F4美术展览馆

支持资料来源：九洲远景分析16楼层商业主题主要业态F4服务美术馆电子产品F3顶级时尚时装电子产品F2顶级时尚F1顶级时尚B4时装箱包皮具电子产品美食广场服务休闲食品B3时装箱包皮具小吃甜品饮品B2箱包皮具时装珠宝钟表甜品小吃快餐B1箱包皮具时装饮品金融服务项目各楼层功能和业态划分如下垂直布局备注：F3、F4层为退台资料来源：九洲远景分析购物中心的主力店除了LV个人时尚旗舰店，还引进了画廊OperaGallery

17位于五层的OperaGallery店奢侈品牌LouisVuitton店面店铺展示奢侈品旗舰店装修项目绚烂夺目，各有特色18GiorgioArmani旗舰店Gucci旗舰店Prada旗舰店店铺外观案例基础资料与商圈地理信息 B. 功能及租户组合

布局与规划设计

消费者沟通

项目总结（借鉴意义） 资料来源：九洲远景分析1920外部环境购物中心的圆形通道口与购物中心的玻璃多面体的圆形入口独有的流畅结构感、不规则的外墙设计和树状支柱，展现出极具视觉震撼力的自然风格购物中心以几何图形和肌理效果打造极具视觉震撼的自然风格资料来源：九洲远景分析21外部环境建筑外观全部安装了LED照明设施，以提高建筑的外观夜景照明效果互动多媒体幕墙覆盖了整个商场的外表，令夜间璀璨异常建筑外观运用LED照明设施和多媒体互动幕墙，使建筑的外观夜景异常璀璨资料来源：九洲远景分析22外部小品购物中心外部设立了精致的小品景观，其中雕塑都市人由瑞士雕塑家KurtLaurenzMetzler设计，彰显该项目高端时尚的定位雕塑—都市人资料来源：九洲远景分析23内部环境商场采取中空筒设计，大气，并且加强了各层之间的联系，提高了商业的利用率购物中心中的圆形天井和跨层扶梯购物中心直梯资料来源：九洲远景分析24内部环境购物中心细节精致，大堂吊顶设计时尚奢华，使用大量的圆弧元素，与商业的整体设计风格相符资料来源：九洲远景分析25屋顶花园实景图利用商场的屋顶，打造公共花园，提供聚会、私人酒窖、SPA等服务，也是本项目一大特色资料来源：九洲远景分析26IONOrchard购物中心利用多种方式及自身资源，举行营销活动吸引客流营销活动资料来源：九洲远景分析IONORCHARDINSTAGRAM活动RETROREVIVAL艺术展览季GOODFOOD好食成双Apivita护理活动月ION+REWARDS购物及餐饮优惠SOECIALSGIFE每周特惠26案例基础资料与商圈地理信息 B. 功能、业态及租户组合

布局与规划设计

消费者沟通

项目总结（借鉴意义） 27本项目的核心驱动体现在个性化餐饮组团以及独有国际高端品牌，辅以个人时尚精品购物，吸引消费者前往28核心驱动个人时尚美食广场特色餐饮与独有时尚品牌的联动冲击力为核心驱动独有国际高端品牌借鉴意义本项目在业态布局、品牌选择和建筑设计上别一格，引人入胜29品牌选择项目内品牌多而全，品牌的选择充分考虑到全客群的消费需求引入独有品牌，以首次进入新加坡的品牌作为其独特卖点，吸引消费者前往奢侈品旗舰店提升了项目档次业态布局主力店、次主力店及关键租户在业态落位时分散在各楼