房地产房地产业融资

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效实现了风险分散和风险管理的目标，同时也为证券市场提供了一种具有较高信誉的中长期投资工具。在美国，经过联邦金融中介机构担保过的房地产抵押贷款证券化金融产品，具有类似于政府债券的信誉。而且由于二级市场产品相对于政府债券具有更高的收益率，受到保险、养老基金等中长期投资者的欢迎。目前，我国的房贷证券化试点已进入方案设计阶段，各地宜根据国家相关政策，结合当地实际情况积极推动住房抵押贷款证券化进程。

（2）海外地产基金。随着中国经济的高速增长，房地产业的迅猛发展，越来越多的海外投行、地产基金瞄准中国房地产市场，近几年，伴随政府宏观调控，土地严控，信贷紧缩，越来越多的海外资金进入大陆市场，特别是在上海和北京等中国一线城市不断制造大手笔的地产交易，一时间似乎有“山雨欲来风满楼”之势，引起了国内部分媒体和学术界的高度关注，甚至有人突然发出“狼来了”的声音，似乎在召唤国人对其喊打，着实让已进入的外资地产基金惊出一身“冷汗”，一直是小心翼翼，惟恐遭受严打。

可喜的是，我国政府并没有对外资地产基金采取多大的限制，并没有附和部分媒体的声音而马上叫停。其实，政府对当前外资进入的渠道，规模和投资方向都有比较清楚的掌握，外资地产基金不同于“热钱”的投机，他们都有明确的投资方向和目标，对投资风险也有比较严格的限制，例如，投资方向主要集中在地产的投资开发而不是消费；集中在商业地产和产业地产，而不是住宅。

目前外资地产基金进入国内资本市场一般有以下两种方式—一是申请HYPERLINK"/china/"中国政府特别批准运作地产项目或是购买不良资产；二是成立投资管理公司合法规避限制，在操作手段上通过回购房、买断、租约等直接或迂回方式实现资金合法流通和回收。我国房地产业的高回报吸引了众多的海外地产基金，大手笔收购了一些大型商场、大城市繁华地带写字楼，或股权投资于房地产建设项目，有些则独立开发房地产项目。业界专家分析，金融要全面开放，外资银行、外来资金必将成为中国房地产新的力量。海外地产基金采取多种渠道陆续进入中国房地产市场，拓宽了国内房地产企业的融资渠道。海外基金与国内房地产企业合作的特点是集中度非常高，海外资金在中国房地产进行投资，大都选择大型的房地产企业，对企业的信誉、规模和实力要求比较高。但是，有实力的开发商相对其他企业来说有更宽泛的融资渠道，再加之海外基金比银行贷款、信托等融资渠道的成本高，因此，海外基金在中国房地产的影响力还十分有限。由于国情不同、政策存在不确定性、资金退出风险等原因，注入中国房地产业的海外资金似乎仍处于谨慎“试水”阶段，可望有新的突破。从发展趋势看，在未来两三年内境外基金将快速增加，这些境外基金将带来他们的资金和经验，并越来越多地参与到中国房地产行业。当然，要使得海外基金成为房地产企业的一大资金来源，还需要相关政策、HYPERLINK"/Law/"法律的完善，和国内企业运作的日益规范化以及房地产市场的日益透明化。（3）房地产投资信托基金(ReaIEstatelnvestmentTrusts，简写为REITs)，是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度。REITs实际上是一种采取公司或者商业信托组织形式，集聚多个投资者的资金，收购并持有房地产或者为房地产进行融资，并享受税收优惠的投资机构，这种购买相应地为开发商提供了融资渠道。由于房地产投资基金对房地产企业的投资属于股权投资，不会给企业增加债务负担；同时，它又以分散投资、降低风险为基本原则，其在一个房地产企业的投资不会超过基金净资产额的一定比例，使企业不会丧失自主经营权。REITs是房地产信托发展的归宿。REITs在国外发展较成熟。但是我国资本市场上的REITs尚未定型，至今国内还没有出现真正意义上的REITs产品。、对国内的地产商来说，REITs虽好，但操作起来却难。由于相应制度不健全，在国内操作REITs面临“双重税收”(投资公司在取得信托收益以及收益向投资人进行分配时都需要缴税)问题，投资回报率要求较高，国内的房地产公司一般难以承受。由于没有设立REITs方面的合法机制，内地开发商都希望在香港或新加坡上市自己的REITs，也乐于和外资基金合作。REITs俨然已成为2006年房地产领域最为热门的话题。当然，中国在目前的制度下，发展REITs还需要时间。（4）房地产融资还有另外其他几种方式，私募融资，作为一股不容忽视的民间力量，在股市和房市这样一些高回报的行业中，私募基金无时不在证明自己的存在，甚至充当房价大幅波动的罪魁祸首。向私募基金的融资有时不太规范和不易监管，据估算，十余年间，民间私募基金投向全国房地产业的资金已经超过了千亿元规模。在当前房地产开发和开发型证券融资受条件制约的情况下，采取私募方式融通资金是值得探索的道路之一。修订后的《证券法》和《公司法》已为房地产金融的创新预留了空间，私募信托基金可用于项目开发或房地产投资即物业收购，而私募发行股票可在一定程度上解决房地产开发商和股东筹集难题。当前由于我们对私募基金没有法律规范，也缺乏对合格投资人的划分标准，往往使一些缺乏风险识别能力和承受力的人参与集合信托计划，蕴藏了较大的市场风险。私募房地产信托基金由于投资标底和募集的基金份额流动性均不高，私募发行股票也存在范围有限、流动性不高的问题，因而这两种融资方式都有较大局限性。典当融资，对于国内数量众多的中小型房地产开发企业而言，宏观调控之后的资金问题与大型开发商相比显得尤为突出。在主要渠道提高门槛之后，重新开辟融资渠道成为现实的选择。此时，房地产典当作为一种替补融资手段进入开发商的视野。典当行可以利用其方便、快捷的业务特点，积极参与中小企业融资贷款业务。随着我国监管部门对房屋抵押典当的等不动产项目的解禁，房屋正在成为今天典当行最大标的业务。2006年上海、天津等HYPERLINK"/Economic/"经济发达城市所在地的房地产主管部门率先出台了典当行开展房地产抵押业务的政策，天津市更将在建商品房、期房划入典当行可涉足的领域。这为各省规范合法地进行房屋抵押登记带来了更多的盼望。在短期小金额资金融通的过程中，典当融资发挥了它灵活的作用，但是相对于房地产企业巨额融资需求来说，典当金额规模太小了，融资成本也较高。典当融资虽然不占主流地位，但依然是解决房地产企业短期资金困难的一束救命稻草。典当融资在2005年扮演了中小房地产企业救命稻草的角色，也成为一些大企业首选的应急融资方式。由于成本太高，2006年内典当融资的非主流地位难以改变，但将有越来越多主营房地产业务的典当行出现。合作开发，在“8．31大限”使土地实现完全市场化的公开供给之际，土地供应量亦随之减少，开发商取得土地的成本增加。面临银行银根收紧的压力，土地交割又必须以巨额土地转让金在短期内支付为前提，开发商必须具备强大的金融运作能力或雄厚的自有资金实力，手中有土地却没有进一步开发能力的开发商与有资金却难于拿到土地的开发商的合作，成为该阶段独特的合作开发融资方式。

总之，信托是我国房地产金融进化的逻辑主线。在2006年及今后的一段时间，我国的房地产融资发展将呈现如下层次：第一层次，商业银行目前仍然是中国房地产融资的主流载体；第二层次，信托是中国房地产融资创新的主流范式，这是由于信托的特殊优势造就的。第三层次，“信托+银行+REITs”是中国房地产融资的主流模式。就目前西方发达国家的房地产融资模式来讲，已经形成了以房地产信托投资基金(REITs)为核心，以传统融资渠道为基础的多元化融资模式。REITs作为国际主流的地产金融模式已开始进入大陆，REITS是一个标准化的金融信托产品，它可以上市流通。REITS应该是中国房地产信托发展的一个方向。第四层次，外资金融机构以及境外基金是中国地产金融的新生力量。在2006年中国金融全面开放后应该是势不可挡，外资银行、外资金融机构、境外产业基金等新生力量都会大显身手。1.3对我国房地产业融资研究的必要性房地产投资基金以分散投资、降低风险为基本原则，其在一个房地产企业的投资不会超过基金净资产额的一定比例。按照国际定义，房地产投资信托基金有三个分类。一是股本房地产投资信托基金。该基金投资于房地产，收入来自于租金和房产销售利润，如新加坡政府投资公司、美国国际集团、麦格里银行、摩根士丹利等；二是抵押借贷房地产投资信托基金。该基金是向房地产主贷款，收入来自于抵押借贷的利息；三是混合型房地产投资信托基金。该基金既投资于房地产，也向房地产商贷款。目前国外基金进入我国市场还有一种方式是投资不良资产，比如高盛、摩根士丹利购买资产管理公司的不良资产。

现在美国有300多只房地产基金，规模在3000亿美元以上，其中三分之二的基金都在交易所上市。由于我国目前没有明确的法律法规，国外基金多借财务管理公司、投资公司等形式进入国内市场。国内企业运作的不规范以及房地产市场的不透明，仍是海外基金进入的主要障碍。据统计，中国目前有57只信托基金，其中20只投资于房地产，但并非国际定义的房地产投资信托基金，因为它们不是在严格的房地产投资信托基金相关法律下运作的。随着信托业“一法两规”的出台，不仅规范了信托业务，也使信托开始发挥出银行所不能替代的特殊优势，开辟了房地产融资的新渠道，其前景被十分看好。

2目前我国房地产业融资现状2.1缺乏多层次房地产金融体系在经济全球化、信息化、知识化、市场化的今天，无论是发达国家，还是发展中国家，房地产业作为社会经济中最活跃的因素，在其国民经济发展中都具有不可忽视、不可替代的作用。随着我国社会主义市场经济的建立与完善，加快房地产业发展是必然的战略选择房地产业是我国经济和社会发展中的一支重要支撑力量，在确保国民经济稳定增长、缓解就业压力、拉动民间投资、优化经济结构、促进市场竞争、推进技术创新、促进市场繁荣、方便群众生活、保持社会稳定等方面具有不可替代的地位和作用。据有关资料显示，房地产业对一个国家和地区来讲，具有经济发展推进器和社会政治稳定器的作用。世界各国经济发展的实践证明，只有房地产业的广泛发展，才有可能实现经济、社会的充分发展。作为自负盈亏的企业，银行对外投资讲求的是风险与收益的对等性。而我国目前银行业从房地产业获得的仅仅是固定的利息收益，承担的却是整个房地产业高负债的财务结构所导致的行业风险，风险和收益处于极度的不对等状态，再加上各种违规贷款的存在，整个房地产金融面临巨大风险，不利于银行体系的稳定。就房地产体系而言，目前我国仍没有形成多层次的丰富的房地产金融体系，专业房地产抵押贷款机构、投资机构、担保机构和保障机构缺位严重；缺乏规模化、多元化的房地产金融产品体系；缺乏独立有效的房地产金融市场中介服务体系；缺乏房地产金融二级市场等等。2.2房地产金融市场的监管和调控机制尚不完善目前，我国房地产金融市场的法规建设相对于房地产市场发展而言是滞后的，除《商业银行法》中有关银行设立资金运用规定外，还没有专门的房地产金融监管框架，房地产金融业务的有关规范也有待于制订。企业集团的融资活动涉及的问题很多,贯穿于经营活动的全过程,而且,伴随着近年来集团资产规模日益扩大和发展速度的提高,融资活动变得越来越复杂,集团作为一个财务主体,资本结构有负债存在,必然面临融资风险。具体可分为现金性风险和收益性风险,无论是哪种风险发生都会给企业集团带来严重不良影响。但目前有许多财务管理人员风险意识淡薄,不能从根本上把握风险的本质,认为只要能够找到资金,管好用好资金,就不会产生融资风险,对未来环境变动预期,考察资本结构是否合理及制变能力缺乏研究,而且这种观点在一些企业集团高层管理人员中也很普遍,一味扩大投资规模,对投资风险与融资风险彼此是否协调对称研究甚少。这种由于管理人员的财务风险观念狭隘,缺乏正确的市场风险意识,也是融资风险产生的重要原因之一。在成熟的房地产金融市场上，房地产开发和经营的融资不仅有HYPERLINK"/wiki/E%1E8%188JG%3A"债权融资和HYPERLINK"/wiki/)98%188JG%3A"股权融资一级市场基本形式，而且存在着发达的汪券化二级市场。随着住房制度改革的深化和人们观念的转变个人购房比例逐年增长。实行HYPERLINK"/wiki/G%11'/%25FA*$k/%5EF%148%1F+%1F"住房抵押贷款证券化能够拓宽贷款机构的资金来源，增强贷款机构资产的流动性，分散住房抵押贷款的风险，对于完善我国金融市场，尤其是住房抵押二级市场具有重要意义。2.3对融资风险认识还存在不足企业集团的融资活动涉及的问题很多,贯穿于经营活动的全过程,而且,伴随着近年来集团资产规模日益扩大和发展速度的提高,融资活动变得越来越复杂,集团作为一个财务主体,资本结构有负债存在,必然面临融资风险。具体可分为现金性风险和收益性风险,无论是哪种风险发生都会给企业集团带来严重不良影响。但目前有许多财务管理人员风险意识淡薄,不能从根本上把握风险的本质,认为只要能够找到资金,管好用好资金,就不会产生融资风险,对未来环境变动预期,考察资本结构是否合理及制变能力缺乏研究,而且这种观点在一些企业集团高层管理人员中也很普遍,一味扩大投资规模,对投资风险与融资风险彼此是否协调对称研究甚少。这种由于管理人员的财务风险观念狭隘,缺乏正确的市场风险意识,也是融资风险产生的重要原因之一。为防范整个金融体系出现系统性风险，央行于2003年6月颁布实施了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，对房地产开发链条中的开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、流动资金贷款、施工企业垫资、自有资金比例等各个环节进行了严格规定，使房地产业遭遇了前所未有的资金瓶颈，房地产信贷新政下如何融资成为关系企业生死存亡的必须尽快解决好的关键问题。3我国房地产业融资问题的成因3.1金融市场结构不健全房产金融市场是指银行或其他金融机构为房屋再生产所进行HYPERLINK"/wiki/G%3A-%608J=%18"资金融通的市场。其中，住宅金融市场在房产金融市场中占据非常重要的位置。根据金融体制的不同模式，住宅金融市场一般可分为自由的住宅金融市场和国家指导的住宅金融市场。房地产金融市场是房地产市场的一个重要组成部分,对于促进房地产业发展,活跃房地产市场具有重要意义。然而目前我国的房地产市场银行信贷仍是主流,房地产企业70%以上的资金来自银行贷款。房地产信托在121号文件后迅速发展,但目前的信托产品还很难满足房地产业的融资要求。房地产企业由于受政策限制,上市比较困难。目前,在中国5万多家房地产公司中,只有52家公司在证券市场上市融资。房地产公司发行债券更是希望渺茫,一则房地产公司难以达到《公司法》对发债主体的要求;二则债券市场规模小,交易清淡,发行和持有风险较大,故基本上处于停滞状态。总的来说,中国目前的房地产金融市场正处于迅速发展时期,但因市场主体不健全、行为不规范、宏观管理工作不到位等,一定程度上制约了房地产业的发展。我国的房地产商基本上都是粗犷式经营，是全能型的房地产商，不需要有多精于管理，就能获得“暴利”，迅速扩张。而在土地、信贷，甚至信托等一系列政策措施日渐严厉的情况下，市场对企业的要求就愈发显得严格起来，现实已经证明，只有那些平时重视管理，加强内控的企业目前还能在市场上生存，而那些管理混乱，内控不严的企业正在纷纷被淘汰出局。目前，中国有三万多家房地产企业，政策调控以后将有超过半数退出舞台，这是必然。至于在这个过程中，那些企业遭遇到这样的结局，根本的标准还是看房地产商自身的能力，主要是融资能力和管理能力，而融资能力的高低最终还是取决于自身的管理能力。

外资地产基金对房地产的又一实惠是其价值化的管理模式。外资地产基金是直接投资，且是股权投资，一般都要求拥有被投资企业的股份，通过派出自己的股权代表进驻公司，进驻项目而参入到对被投资项目的管理和监督。进驻的外资代表要对投资的过程进程全程监督，及时发现问题，及时提出改善建议。大的外资地产基金在国际上一般都有数十年的投资管理经验，有着先进的投资理念，经验管理方法，因此，外资地产基金的进入能大大提高被投资企业的地产运作能力和经营管理能力。

另外，房地产基金可为地产公司提供多一项集资途径，并且带来多项好处：可在地产公司的悉心安排下，将一些质素较高与质素较低的物业捆绑在一起合并推出，增加其资产的吸引力，以较佳的价钱卖出；有助地产公司释放旗下资产的价值；地产公司有权通过持有部分房地产基金继续控制旗下的资产，并通过房地产基金每年的股息获得稳定的收入；地产公司如日后需要再融资时，也可透过减持房地产基金来获得资金。

3.2宏观环境滞后房地产调控以前，地产商通常只有少量的自有资金就能运作房地产，其投资开发资金和流动资金一般来自四部分：自有资金，银行贷款、建造商的工程垫付款和购房户的预付款，其中以后三部分为绝大多数，根据中国人民银行《2004年中国房地产金融报告》显示，中国房地产商的资金70%还是来自银行，不管是直接贷款，还是银行按揭，最终资金来源还是国有商业银行。

在目前宏观调控愈来愈严格的形势下，绝大多数房地产商面临资金的强大压力，只有为数不多的几家大地产商，或者是过去积累了相当的资本实力，或者是因为有比较好的信用基础和极其优质的地产项目才能获得银行的贷款。现在市场发布的信息，即使像北京首创、万达和天津顺驰这类中国地产业的龙头企业目前也都在纷纷与外资地产基金接触，而且已经从外资地产基金那里获得了大量的资金来源而让广大的中小地产商们“羡慕”不已。

政策调控的目的是调整地产商的资本结构，降低国有商业银行的信贷风险，不断减少地产商间接融资的比例，同时增加直接融资的比例；改变房地产“鱼目混珠”的局面，淘汰劣质企业，培育优质企业，促使房地产向理性的回归。然而，严厉的政策调控能否真正发挥这样的作用，也需要市场的配套条件，否则，可能将一些实际优质企业淘汰了，因为它们还不具备一定资本实力，尚处于发展壮大阶段。外资地产基金与银行贷款投资的一个很大不同是更重视优质企业和优质项目，而不是过于强调企业实力，所以，真正优质的房地产企业还是能在外资地产基金的帮助下，顺利实现战略突破，发展壮大，成为市场的主导者。事实上，在目前的政策、市场环境下，外资地产基金能够成为政策调控发挥作用的有利帮手，将政策的作用发挥到实处。近年来，由于国内房地产业发展迅速、房地产金融业务效益可观，各商业银行均加大了房地产金融业务的投入力度，房地产开发类贷款和个人住房贷款数额连年稳步上升。目前。已形成HYPERLINK"/wiki/-%18@@"建行、HYPERLINK"/wiki/)%14@@"工行并驾领先，其他各家商业银行各有所长、紧紧跟上的格局。关键问题就在于国内房地产业的发展、房地产企业的融资不是依市场本身、依企业融资法则本身来进行,而是政府介入太多、太频繁所致。比如,无论是地方政府还是中央政府,当它们发现房地产业发展对当地ＧＤＰ增长重要时,就会大力鼓励银行放松银根,促使房地产投资迅速增长。而政府一旦发现房地产发展有问题时,就希望通过宏观调控的方式来改变房地产银行信贷的扩张。如果不是政府介入过多银行信贷,国内房地产业的过度投资、房价快速上涨等问题也不会那样严重。因此,目前房地产业融资体系改革,仅是金融市场方式的技术性调整与改革已经不够,而应该从改变政府对金融市场的控制方式和改善市场的环境与市场的运作效率入手,去除政府对金融资源的垄断,形成有效的市场竞争机制,从尊重企业融资的内在法则入手。对于上面所列的一些现象,其原因就在于国内金融市场相当不发达,没有一个好的渠道让资金剩余者的资金通过金融中介转移到金融需求者手中。而这些问题的原因又在于政府对国内金融市场垄断太多、管制太多,在于政府对金融市场的干预频繁。也正是国内金融市场这样的运作机制,导致目前国内房地产融资市场的基本缺陷。3.3间接融资过多尽管房地产前景形势良好，但是这个高速发展的行业仍然存在很多问题，首先，房地产企业融资结构不合理，对银行依赖度过高。其次，融资渠道的不合理也导致了资源配置的不合理。很多资金想进入房地产但渠道匮乏，包括一些保险公司、社保基金都不能投资房地产的开发，虽然刚刚出台的新《保险法》规定保险公司可以以自有资金投资物业，但是试点办法还没有出来，而征求意见稿对保险公司投资房地产的比例也没有确定，即使是从过去的5%提升到10%～15%也还是不够的。更何况短期内保险机构资金还是不能直接参与房地产开发。另外，国外非常普遍的房地产私募股权基金以及开发类产业基金国内都还没有发展起来。因此，投资渠道的缺乏导致了房企融资结构性矛盾非常大，一方面，房地产毛利率非常高很适合投资，而另一方面，充裕的资金又没有足够的渠道进入。我国房地产公司先以自有资金和银行流动资金贷款取得“四证”,再以开发贷款和垫资尽早拿到销售证,最后利用个人按揭贷款完成开发。按照以上的规则,房地产开发商只要有少数的自有资金就可以顺利地进行房地产的开发。目前,我国房地产企业70%以上的资金来自银行贷款,造成了房地产业极大的金融风险。一旦商品房滞销,开发商资金周转不灵,就易陷入资不抵债和银行债务难追偿并成为坏账死账的可能。房地产间接融资比例过高,加大金融风险。目前房地产企业间接融资的比重过大，应该充分利用资本市场的功能，增加直接融资在房地产企业资金来源中的比重。我国是一个间接融资占绝对比重的国家，在较长的一段时间里银行间接融资仍然是房地产企业融资的最主要渠道。因此，要进一步改进和完善银行间接融资渠道，更好地为房地产企业提供服务。推进间接融资形式多样化，目前虽然各大银行在个人按揭贷款方面创新不断，但在房地产企业融资方式上缺乏创新。建议银行业针对房地产企业的特点和现状，提供一些有特色的信贷服务，如建立一种将中外银行、担保机构有效结合，为企业提供贷款的融资方式，具体可采取的模式，如：中资银行+外资银行；中资银行+信用担保机构；中资银行+信用担保机构+担保企业；中资银行+担保企业甲+担保企业乙，等等，为企业提供各种担保和抵押贷款。创新变直接融资为间接融资的方式，直接融资虽然形式多样，但对于大多数房地产企业来说真正能用上的方式却不多，相反，从银行获得贷款支持这种最为普通的间接融资方式是多数开发企业比较容易接受和实现的融资方式。建议更多的开发企业积极尝试探索将直接融资转化为间接融资的新融资途径。

3.4投资增长过快与其他一般行业收益率低截然不同的是,近几年房地产业火热发展,大批的行业外资金也按耐不住,纷纷涌入房地产业。包括海尔、海信、美的、康佳、ＴＣＬ、三九集团都抢滩房地产业,希望集团、联想集团更宣布斥巨资投向房地产业。这样一来,房地产业的竞争将越发激烈,利润率将不断下调直至等于社会平均利润率,风险将越来越大。再者,我国房屋空置率居高不下,从1997年到2003年每年的空置率均比上一年增长至少6.7个百分点,几乎每年都超过10%的红色警戒线。资金是房地产开发的核心问题,投资如此增长,空置率长期居高不下,势必造成房地产业各个环节潜在问题的爆发。投资增长过快必定隐含巨大金融风险。其中，房地产私募股权基金的核心优势是专业的管理能力，在中国应该建立合格房地产产业基金管理人制度，严格控制基金管理人的资格。建立房地产机构投资人协会和房地产基金管理人协会，做好这个行业的管理和自律；我们希望能够尽快讨论房地产投资信托基金管理办法，以法律的形式对税收、流动性、管控模式做出一些明确的规定；希望国家能够允许保险公司、社保基金和共同基金出于分散风险的需要，自行设定投资于房地产行业的品种和在投资组合中投资房地产行业的投资比例；完善《合伙企业法》和目前信托架构涉及房地产行业税收等关键问题。4拓宽房地产业融资渠道的建议4.1探索建立组合式融资模式组合式融资就是将各种融资方式在房地产企业发展的不同时期、不同条件下进行有效合理的组合，使其不但能够满足房地产企业发展，又能在最大程度上降低企业的资金成本。例如，在成立初期采取自有资金+吸收股权投资的组合融资策略，吸收新的投资者进入，成立项目合资公司，实行利润分成，进行原始资本积累；在成长期采取银行信贷+商业信用或吸收风险投资+股权投资的组合融资策略；在成熟期采取信托融资+国外投资基金合作；在衰退期适当收缩投资规模或吸收实力雄厚的开发企业或投资机构的加盟。正是在这样的政策背景和市场环境下，外资地产基金顺应市场的召唤而逐渐进入中国市场，但鉴于目前中国的外资地产基金生态环境还不够理想，无论从进入的数量、规模，还是作用的范围都还是有限的。然而，这并不是说，外资地产基金的作用不重要，外资地产基金的进入，一方面，缓解部分地产商的资金压力，优化资本机构；另一方面，也推动本土房地产基金的产生与发展，二者综合带领中国房地产金融时代。大力培育房地产信托融资方式，房地产信托是信托金融工具在房地产业中的应用。目前我国房地产信托基本上参照银行贷款的有关条款执行，很大程度上是银行贷款的变种，但信托公司在委托贷款方面的监控、管理、经营能力和经验可能不如银行，因而很难起到有效的风险分散和风险管理作用。此外，我国目前真正意义上的信托投资机构并不多，且绝大多数在房地产信托融资方面并无良好建树。因此，一方面应建立和培养一批真正意义上的房地产信托投资机构，另一方面应在加强对房地产信托监管的同时，通过完善房地产金融市场，规范和发展信托融资方式，使之成为房地产业融资的一条主要通道。培育地产金融二级市场，推动住房抵押贷款证券化。住房抵押贷款证券化，就是将金融机构发放的住房抵押贷款转化为抵押贷款证券（主要以抵押贷款作为担保的债券），并通过二级市场进行交易，转卖给市场投资者，以达到融通资金和把抵押贷款风险分散给市场众多投资者的目的。二级市场（个人房贷市场）的运作不仅使得一级市场（开发贷款市场）有了稳定的资金来源，而且极大地增强了住房抵押贷款的安全性和流动性，有效实现了风险分散和风险管理的目标，同时也为证券市场提供了一种具有较高信誉的中长期投资工具。在美国，经过联邦金融中介机构担保过的房地产抵押贷款证券化金融产品，具有类似于政府债券的信誉。而且由于二级市场产品相对于政府债券具有更高的收益率，受到保险、养老基金等中长期投资者的欢迎。目前，我国的房贷证券化试点已进入方案设计阶段，各地宜根据国家相关政策，结合当地实际情况，积极推动住房抵押贷款证券化进程。建立多层次房地产金融体系。借鉴国外先进经验，逐步建立和完善政府干预与市场调节相结合的多层次房地产金融体系，以促进我国房地产金融业发展，加速银行资金周转，降低银行金融风险。建立和完善相应法律制度配套措施。规范各种融资行为并加强监督管理，以防止在降低银行风险的同时产生新的隐患，引发新的金融风险。如对房地产证券化给予明确的法律依据；加快修订《企业债券管理条例》，尽快出台《产业投资基金法》等等。4.2加快完善房地产金融市场鼓励房地产融资产品创新，积极拓展房地产企业融资渠道。从国际上看，金融创新为房地产金融市场带来了越来越多的金融产品，包括各种房地产股权、债券、基金、信托证券、抵押贷款可转换证券等。因此，除了进一步完善传统的银行信贷渠道外，我国应大力发展多元化的房地产融资产品和融资渠道。首先，要鼓励符合条件的房地产企业通过股票市场融资。通过股票市场筹集资金，不仅是房地产企业的重要融资渠道之一，也是提升企业品牌和知名度的良好途径。但考虑到我国的实际情况和《证券法》的相关规定，目前我国应鼓励真正有实力、守规矩的开发商通过上市融资。此外，针对目前我国房地产开发商数量多、规模小的现状，可以鼓励满足条件的中小房地产企业通过二板市场上市融资。其次，要培育和完善房地产债券市场。此外，我国债券市场规模较小，利率风险较大。因此，要研究房地产企业发行公司债券的资格条件、风险管理等相关问题，积极探索房地产企业发行债券的有效方式和合理途径。值得注意的是，近年来，一些房地产企业以所开发项目为依托，成功发行了资产负债表外的房地产项目债券。作为债券市场的一种创新形式，表外房地产项目（以房地产项目的名义发行债券，不纳入企业资产负债表）与表内企业债券（以企业名义发行债券，纳入企业资产负债表）有较大区别，风险不同，会计处理也不同。因此，在相关法律规定上，也应该做出明确的区别。第三，要将房地产资金信托转变为真正意义上的房地产信托。目前许多房地产信托基本上是参照银行贷款的有关条款来执行，在很大程度上是银行贷款的变种，而信托公司在委托贷款方面的监控、管理、经营能力和经验可能不如商业银行，因而很难起到有效的风险分散和风险管理作用。因此，在加强对房地产信托监管的同时，要通过完善房地产金融市场，规范和发展信托融资方式，使之为房地产开发、收购、买卖、租赁、管理等各环节提供全面的金融服务。第四，要积极推进房地产金融创新，开发其他各种具备条件的房地产金融产品。当前，尤其要尽快研究发展房地产贷款证券化金融产品的有效方式。目前我国有关住房贷款证券化的讨论主要以建设银行的表内证券化和国家开发银行的表外证券化为代表。是在房地产金融机构内部实现资产证券化，还是在外部成立专门的运作机构，这可以根据我国的国情作进一步的探讨，但应该积极尝试，不能总是停留在理论争论上。4.3加强日常融资管理,控制融资风险房地产业是我国经济和社会发展中的一支重要支撑力量，在确保国民经济稳定增长、缓解就业压力、拉动民间投资、优化经济结构、促进市场竞争、推进技术创新、促进市场繁荣、方便群众生活、保持社会稳定等方面具有不可替代的地位和作用。据有关资料显示，房地产业对一个国家和地区来讲，具有经济发展推进器和社会政治稳定器的作用。房地产投资信托基金可防范和分散风险。一方面，房地产投资信托基金直接投资于经常性的房地产项目，降低了房地产企业对银行的过度依赖性，可有效防范和分散房地产金融风险；另一方面，房地产投资信托基金委托专业的房地产机构或人员进行集中管理，根据各地行情和各个房地产项目收益率的变化情况，制定合理投资组合，作出投资决策，规避投资风险。因此要加强日常融资管理，控制融资风险，应该从以下几个方面努力：第一，每月定期制定资金收支计划。关注收集宏观HYPERLINK"/Economic/"经济政策和信息,提前做好预测,收集审核各分、子公司的资金收支计划,及时准确的编制好集团资金计划。报集团领导审批后,按照计划安排资金,既减少闲置资金,提高资金的使用效率,又保证集团投资项目正常运作,发挥了集团资金的整合优势。第二，积极开展银企谈判。采取各种措施,不断扩大集团的综合授信。比如某集团利用其投资公司不纳入集团合并报表的优势,充分发挥投资公司融资平台的作用,尽量扩大投资公司的授信,在宏观调控的情况下,既保证了集团生产、经营、投资的资金需求,也避免了对集团合并报表结构的影响。第三，定时做好集团融资匹配分析。根据宏观调控和集团资金紧张的实际情况,及时做好贷款资金的使用情况和集团融资能力分析,为集团领导决策提供依据。第四，充分利用表外融资业务。为集团及下属单位承接工程项目,开具投标保函、预付款保函和履约保函,为集团工程项目实施提供资金保障。最后，要定期进行贷款担保和银行保函的清理工作。按照集团担保管理办法的要求,在办理子公司担保过程中,严格按照审批程序办理;并要求子公司定期对各类银行保函进行汇总、分析、清理,严格控制集团对外担保的风险，以求得房地产业更好的发展。4.4不断完善房地产企业融资相关制度和法规现行相关法律法规体系在现行的法律法规中，如《商业银行法》、《合同法》、《建筑法》、《公司法》、《民法》、《担保法》等法律法规条文中缺少有关房地产信贷和金融条款的法律条例，对约束和规范房地产开发商、个人的金融行为极为不利，造成了商业银行在经营业务上容易产生急功近利的倾向，比如有的商业银行降低客户资质等级评定的门槛，将审查手续简化，将审查速度加快等，也造成了一些开发商和购房个人提供假资料、假资信，来骗取信贷资金，造成了资产流失等损失。因此，我国应尽快修改完善现行的法律法规，确立房地产信贷的法律地位，如制定房地产开发企业贷款管理法、产业基金法、违反房地产信贷管理办法处罚条例等，明确规定开发商及个人的权利与义务，规范房地产开发商的融资行为，促进房地产金融市场健康发展。4.5鼓励房地产融资专业人才的培养和理论研究实际上，我国的房地产业还处在一个比较低的水平上，尽管政府把它作为支柱产业进行发展，而且这些年已经取得了较大的发展，原因是太好的发展条件反而使成长显得有些先天不足，粗犷式的发展模式使得其注定不可持续，全能型的房地产商在特定的历史条件下可以取得飞速发展，但当条件改变，尤其是政策调控后，以前的优越条件已经不复存在，市场竞争的压力使得他们必须苦练内功，重新定位，发挥各自的特长，逐步发展成为价值型企业。

外资地产基金的进入无疑推动内地房地产业的升级。原因是外资地产基金正在弥补中国自己房地产基金的空缺，同时也培育本土的房地产基金，房地产投资管理机构，促使传统的房地产商进行分化，由万能型的地产商分化为地产投资商、开发商和管理商，将房地产产业链拉长。经过分工和专业化的房地产无疑会大大提高资本的运营效率，也加速房地产作为支柱产业的成熟过程，未来的房地产一定是以金融为主导的产业，所以，未来的房地产商一定具有强大资本实力的地产投资商。

美国房地产发展模式的特点是房地产金融产业链、开发产业链、中介产业链和流通产业链，非常完整并相互协调发展。金融产业链由房地产基金、投资商和银行组成，其中最大部分是房地产基金。以房地产基金为主的金融产业链非常发达；开发商是吸引资金、把控中介和流通的组织者。在这种模式下，房地产的核心是金融运作而非开发营建，房地产基金或者投资商成为房地产市场的主导者，地产建造商或中介商只不过是围绕房地产基金的配套环节。

根据《2005中国外资地产基金生态报告》，外资地产基金目前总共有五种进