合生创展集团投资管理部年回顾和年展望

全国房地产市场2012年回顾暨2013年展望学习创新，追求卓越

2012---震荡中前行特征1：市场反转，成交量持续回升（P3-P7)特征2：刚需主导，投资受抑（P8-P13)特征3：城市分化，结构失衡（P14-P18)特征4：市场格局重组，集中度继续提升（P26-P33)合生创展2010-2012市场份额情况（P3-P7)2013---戴着枷锁跳舞（P34-P49)目录1由于在2011年“限购城市范围扩大”、“限价政策出台”和“信贷收紧”的限制下，购房者观望情绪浓厚。这种局面延续至2012年的1-2月份，房地产市场仍处于深度调整期。2012年3月份，房地产市场开始出现解冻的现象。之后，市场持续回暖，成交量持续攀升，始终维持在较高的成交水准。2012年上半年，政府对调控政策进行技术性校正以支持刚性需求和央行的货币政策适度放松，降准和降息逐步出台，市场流动性持续改善，首套房贷85折优惠利率也在此时重出江湖。在这种局面下，市场预期发生了比较大的转变，购房者信心指数在一季度开始回升。另外，由于房企库存高企，出于回笼资金，缓解现金流紧张的需求，开发企业普遍实行快周转的去库存策略，采取“以价换量”等降价促销手段。流动性持续提升购房者风险偏好，叠加房价下降改善购房者预期，促使购房者信心指数回升，支持了上半年房地产市场成交量的反弹。

背景-2012上半年22012年下半年，国内经济低迷，三季度GDP仅增长7.4%，其它各项经济指标表现亦不容乐观，但下游产业的房地产市场表现火爆。在成交量的支撑下，房价上涨压力隐现。出于对房价上涨的担忧，政府频频表态坚持房地产调控不动摇。国务院从7月下旬开始，派出8个督查组，对16个省（市）贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督查，可见政府对于资产价格大幅度上涨的态度容忍度较低。可见，虽然经济表现低迷，但是中央政府对房地产调控政策的基调和方向不变。在此背景下，2012年的房地产市场，呈现出一些明显的特征。背景-2012下半年

3特征1：市场反转，成交量持续回升4（一）从全国来看，成交量从3月开始恢复，整体上呈现价稳量升的态势2012年上半年，得益于春节过后流动性的持续宽松，政府对调控政策的技术性校正，以及总舵房企采取“以价换量”的营销策略，房地产市场成交量得以持续回升，全国商品房销售面积降幅呈现出逐月收窄的趋势。1-6月份，全国商品房成交面积39964万平米，同比下跌10.04%；1-6月销售金额23314亿元，同比下跌5.19%，。其中商品住宅1-6月销售面积35347万平米，同比下跌11.2%，成交金额19323亿元，同比下跌6.46%。2012年下半年，房地产市场成交量持续维持在高位，从国家统计局公布的数据看，2012年1-11月份，全国房地产开发投资64772亿元，同比增长16.7%，这说明房地产行业的冬天已经过去；商品房成交面积91705万平米，同比增长2.36%，为2012年以来累计同比首次转正，商品房成交金额53526亿元，同比增长9.13%；其中商品住宅成交面积81500万平米，同比增长2.34%，商品住宅成交金额44783亿元，同比增长10.35%。从价格来看：2012年1-11月，中国商品房均价5837元，同比增长6.1%，其中住宅均价5494元，同比增长7.8%。5从价格来看：2012年1-11月，中国商品房均价5837元，同比增长6.1%，其中住宅均价5494元，同比增长7.8%。6（二）从城市来看，一二线城市跑赢全国从城市来看，一二线城市的成交表现优于三四线城市。2012年1-10月份，一线城市商品住宅销售面积同比增长高达26.2%，二线城市商品住宅销售面积同比增长也高达18.2%，均远远高于全国水平-1.2%；7（三）从土地市场来看，土地市场整体表现冷清，下半年部分开发商补库存2012年1-11月，40个大中城市土地成交面积34258万平米，同比下跌22.9%。2008年，在政府四万亿救市的刺激下，房地产开发企业在2009-2010年疯狂扩张，按滞后1.5年的新开工面积算，2012-2013年供应都处于绝对的高峰期。因此在2012年2012年上半年，各大房企的绝对库存持续增加，库存始终维持在高位；另信贷政策的收紧使开发商融资难度增加，资金成本上升，导致大部分开发企业资金链紧张。

在此背景下，开发商在2012年的主旋律是去库存，扩张的意愿不强，因此造成土地市场冷清，成交下行。2012年土地成交整体偏冷，开发商的拿地远低于过去三年的水平，但由于2012年3月以后房地产市场的回暖，使得2012年的土地市场呈现出前冷后热的局面。1-5月份，各地频频出现土地流拍的情况，土地成交溢价率均低于5%，进入6月份以后，土地成交溢价率较前5个月大幅上升，10月土地成交溢价率更是高达13.6%，土地成交溢价率的上升可以反映出土地市场已经开始由冷逐渐转热，去化较好的开发商拿地欲望上升。8特征2：刚需主导，投资受抑9（一）政策微调，支持首次置业2011年下半年至2012年上半年，各个城市的频频传来土地流拍或以底价成交的消息，土地出让收入亦同比大幅下降，2012年1-4月，全国土地购臵费用累计同比增长4%，而2011年同期累计同比增长为30%，2010年同期同比增长高达67%。房地产市场进入“冬天”对地方政府来说意味着：与房地产相关的税费收入减少、土地出让收入减少、通过以土地抵押获取贷款的融资平台被堵。在此背景下，各地地方政府由于财政吃紧，纷纷通过对政策的预调微调，以刺激房地产市场。纵观各个地方政府出台的微调政策，大部分都是以支持刚需置业为主，如提高公积金贷款额度、降低公积金贷款首付比例和首套房贷利率优惠等，且这些支持首置首改的政策大部分都得到了中央政府的默许，而凡是触及“限购”底线的，先后都被叫停或撤销。10（二）需求释放，刚需是市场成交的主流2012年1季度，央行自调控以来首次下调存款准备金率，部分城市对房地产调控政策进行预调微调，部分银行首套房开始回归基准利率，部分开发商降价促销，这些因素打破了此前沉寂的房地产市场，促使各地楼盘上门量开始增长，购房者的心理预期有所转变。购房者信心指数最低的是2011年4季度，2012年1季度后，购房者信心指数开始攀升，说明购房者对未来房地产走势的乐观程度持续改善。购房者心理预期改善带来的是需求的大量释放，相应的成交数据显示，房地产市场成交在2012年3月份以后持续回暖。2012年前季度购房者信心指数2012年前季度购房者信心分类指数11

2012年投资客占比基本在14%左右波动，11月为14.6%，这说明当下的成交主要以刚需为主。受制于限购政策，投资客无法回归房地产市场。这跟07年中和10年初投资踊跃的情形形成明显的对比。12（三）价格探底回升，涨价楼盘从6月份开始增加2012年1-4月份，新增降价楼盘增加态势明显，4月份以后新增降价楼盘数量放缓，8-9月份新增降价楼盘再次增多，进入10月份降价楼盘剧减。13各个城市的降价与涨价楼盘互现，价格在上半年探底成功，涨价楼盘从6月开始出现，整体上下半年价格有所恢复。142012年房地产成交表现出两个现象，其一，一二线和三四线城市的市场表现出现两极分化；其二，主流产品遭热捧，大户型产品相对滞销，即市场结构性失衡现象严重。特征3：城市分化，结构失衡15（一）库存处于高位，城市分化明显北京商品住宅库存及去化时间上海商品住宅库存及去化时间广州商品住宅库存及去化时间深圳商品住宅库存及去化时间一线城市除深圳之外，库存均为2010年以来的最高点，但去化时间（去化时间=当月可售面积/最近6个月的月均销售面积）较2012年初大幅下降。16这几年房地产市场的快速发展使得二线城市的库存持续增加，但得益于市场的持续回暖，大部分二线城市的去化时间大幅缩短。虽然二线城市库存仍处于高位，但是去化时间大幅缩短。杭州商品住宅库存及去化时间福州商品住宅库存及去化时间重庆商品住宅库存及去化时间宁波商品住宅库存及去化时间17三四线城市由于供应和需求失衡，目前和未来一段时间都将面临着比较大的销售压力。温州商品住宅库存及去化时间常州商品住宅库存及去化时间东莞商品住宅库存及去化时间扬州商品住宅库存及去化时间18（二）库存结构分析1、各面积段产品销售情况表明，144平米以上的大户型走量困难，主流的刚需和改善型产品备受青睐。2012年10大城市成交面积结构2012年10大城市成交套数结构19特征4：市场格局重组，集中度继续提升502012年初，行业陷入深度调整，开发商面临着经营状况转差、存货周转率和总资产周转率下降、三项费用攀升削弱盈利能力、存货减值等威胁，被逼加快去库存。在这样的压力之下，开发商积极调整销售策略，叠加各地方政府出台对政策进行微调，货币政策放松，促使了市场迅速回暖。最近的数据显示，前11月，商品房销售额同比增长9.1%，增速比前10月有所提高，全年增长已成定局。同时，销量的回升为房企带来靓丽的业绩。2012年可谓房企的逆袭。在市场整体回暖下，企业产生了分化，龙头房企业绩表现好于中小房企，目标完成率较高，财务也较中小企业稳健。原因在于，在调控政策下，房地产行业承受的压力不断加大，从获取优质地块、融资成本、品牌知名度等方面来说，大型房企的优势凸显，中小企业无法与之相比，从而导致行业集中度在2012年进一步提升。20排行企业名称全年目标成交金额全年目标完成率1万科地62%2绿地集团10001078107.80%3保利地产8001018127.25%4中海地产800935116.88%5恒大地产800923115.38%6万达集团800905113.13%7绿城中国400510127.50%8华润置地400500125.00%9碧桂园430475110.47%10世茂房地产350460131.43%11龙湖地产400400100.00%12招商地产250356142.40%13融创中国240356148.33%14金地集团310352113.55%15富力地产320340106.25%16远洋地产298310104.03%17雅居乐31030899.35%18宏立城-245-19中信地产-236-20华夏幸福-232-2012年中国房地产企业销售金额TOP50（签约口径）排行企业名称全年目标成交金额全年目标完成率21保利香港160232145.00%22首开股份135215159.26%23中国铁建-213-24中国中铁-199-25融侨集团-190-26荣盛发展-183-27金融街-180-28和记黄埔-176-29佳兆业165173104.85%30金科集团-171-31新城控股-163-32北京城建-162-33九龙仓100154154.00%34复地集团-150-35中粮集团

143-36蓝光实业-125-37首创置业

125-38越秀地产

123-39合景泰富120120100.00%40大华集团-117-排行企业名称全年计划成交金额全年目标完成率41厦门建发-112-恒盛地产-111-42中南建设-110-43合生创展120108-44旭辉集团-106-45仁恒置地-106-46路劲基建-105-47滨江集团-103-48建业地产

103-49金辉集团-102-50卓越置业-102-数据说明：1、企业范畴：主营业务在中国内地的房地产开发企业。2、项目属性：本榜单成交数据为商品房数据。同时，不考虑项目权益划分问题。3、数据来源：涉及的销售金额均为合同签约备案数据。4、时间跨度：此次榜单各项数据若不作特殊说明，其统计时间段均为2012年1月至2012年12月31日。单位：亿元1、万科等业绩表现良好，龙头企业从今年市场回暖行情中获益更大211、集中度：房企分化加剧，龙头企业集中度进一步提升

2012年，房地产市场呈先抑后扬发展趋势，前期以价换量、中期回稳，到了四季度，市场呈现回暖的态势。今年销售金额与面积在去年基础上继续上升。同时，由于大型企业具有中小企业所缺乏的品牌效应和规模效应，资源进一步向大企业集中，导致今年企业集中度进一步大幅提升。从上市房企销售集中度来看，2012年全国TOP10企业市场份额达到12.46%，较2011年上升了2.03个百分点，TOP20企业相较去年，有2.77个百分点的上升。而2011年时，上升幅度在0.5个百分点以下，表明龙头企业从今年市场回暖行情中获益更大。2012年三季度房地产行业并购案例达23起，并购金额达14.43亿美元，占我国第三季度市场并购交易总额22%，超过一、二季度之和。说明在当前的市场里面，房地产企业分化越加严重。龙头房企拥有更强的资金能力，其实行全国化布局战略，进驻更多的城市，进一步打压了中小房企的生存空间。因此，从长远看，房企进行整合，兼并是必然的趋势。（数据来源于清科研究中心报告）2、房企分化加剧，龙头企业集中度进一步提升22

门槛：销售门槛全面提升，TOP10门槛提升逾百亿

企业入榜门槛：2012年中国房地产企业TOP10门槛提升最明显，分别达到460亿元和411万方，对比2011年TOP10企业销售金额入榜门槛增幅达46%。

TOP20门槛：TOP20门槛也略有提高，销售额从180亿上升至233亿元，销售面积从166万方上升到249万方。销售面积门槛增长速度为50%，高于销售额增长速度，表明在面对今年的常态性调控下，舍弃部分利润快速销售的企业在今年的大势中更占据主动性。

TOP50门槛：TOP50门槛来看，销售金额从2011年的78亿元增加到2012年的102亿元，销售面积则从去年的63万方，上升到82万方，门槛同样继续提升。3、销售门槛全面提升，TOP10门槛提升逾百亿23房企整体规模登上新的台阶，梯队差距一次次拉大，前50房企向前冲刺的动力在加大，房地产市场进入更为激烈的竞争格局。销售金额：千亿以上的超大型房地产企业个数增加，从2011年的仅有万科1家，扩充至目前的3家，而且在均值上也较去年有所上涨。从企业表现来看，绿地与保利十分抢眼，借助高周转运营模式，两家企业今年均实现业绩突破，房企千亿军团中再添两名新成员。而原有的两个第二梯队企业晋级至第一梯队后，绿城和华润成为第二梯队的新秀，个数仍保持在5个。同时，第三梯队个数从2011年的6个增加至9个，300-500亿的阵营竞争进一步加剧。谁能加强管控，做好周转，谁也许就是下一批千亿军团的后备军。销售面积方面，几乎与销售金额梯队保持一致，第一梯队个数增加1席，数量已达3家，其他梯队表现上，企业整体向前靠拢的趋势明显。4、格局：千亿队伍再次扩容，市场竞争愈加激烈24

2012年，万科、恒大继续以1418亿元和1536万方继续盘桓房企之首，而绿地、保利也进入千亿阵营，在调控年实现规模飞跃。中海、万达则紧随其后，第一阵营的6大企业加速领跑，与第二梯队的差距逐步拉大。

万科继续成为行业的领头羊，全年销售额达1412亿元，同比2011年增长17%，上半年万科采取相对稳健的发展策略，对推案、销售节奏均衡把控，而在下半年抓住市场回暖的窗口期，万科明显增大了销售力度，在10月、11月、12月分别取得了137亿、171.3亿和147亿元的销售业绩。

恒大今年表现同样可圈可点，全年销售额达到923亿元，体现出企业从规模扩张到求稳做强的改变。2012年恒大在营销策略上的转变同样明显，开始由前几年的大幅降价转向强调品质，除了个别项目在推案节点有优惠外，今年恒大没有全国层面上的普遍降价。从推案节奏来看，恒大地产2012年对市场环境走势的解读精准。2012年，恒大把握短线波动，鉴于一季度市场低迷情况，恒大推货量较少，自二季度以来，恒大加大在售项目推售和新项目开盘力度，销售金额持续放量。

绿地集团金额榜上升至第二，面积榜位列第三，势头正猛，今年在一线城市拿下多个核心地块，增强重点城市竞争力，在产品类型上，商业地产也有力地支撑了集团业绩的稳定增长。保利今年表现突出，保持高速周转的同时，加强了一二线城市的投资力度，低融资成本和高财务安全性下，未来进一步上升空间可期。中海的项目一向以高品质示人，加上合理的项目定价，紧贴客户心理预期的销售节奏把控，今年取得了不错的成绩。

5、领军：龙头企业加速领跑，万科恒大引领行业25净利润同比负增长房企数量增多（A股上市房企）6、利润：行业集中度进一步加强，净利润同比负增长房企居多2012市场总结：市场反转，成交量持续回升，年底翘尾刚需主导，投资受抑各线城市分化，产品成交结构失衡市场格局继续洗牌重组，行业集中度继续提升合生创展2010-2012市场份额情况26我司处于第三梯队；2012年销售额119亿，同比增长20%，市场排名40，比去年（43名）有所提高；全国市场2012年销售额TOP50排行企业名称2012成交金额2011年销售金额2012同比增长1万科地产1412121017%2绿地集团107877639%3保利地产101873239%4中海地产93572030%5恒大地产92380814%6万达集团90556062%7绿城中国51030070%8华润置地50036637%排行企业名称成交金额2011年销售金额2012同比增长24中国中铁19912164%25融侨集团1901853%26荣盛发展18311855%27金融街18012841%29佳兆业17314718%30金科集团17114022%31新城控股16314215%33九龙仓15413217%34复地集团15012520%35中粮集团14311425%37首创置业12511212%38越秀地产1238054%39合景泰富120134-10%40合生创展1199722%41大华集团1177850%42厦门建发1128237%43恒盛地产1111065%44中南建设1109022%45旭辉集团106

-46仁恒置地106

-47路劲基建105

-48滨江集团103

-49建业地产10383-50金辉集团102131-50卓越置业102

-第一梯队：500亿以上第二梯队：200-500亿第三梯队：100-200亿排行企业名称2012成交金额2011年销售金额2012同比增长9碧桂园47543010%10世

茂46031546%11龙湖地产4003815%12招商地产35621070%13融创中国35619384%14金地集团35229021%15富力地产34028718%16远洋地产31026517%17雅居乐308310-1%18宏立城245-

19中信地产236255-7%20华夏幸福232

21保利香港23216838%22首开股份21516431%23中国铁建21313360%26北京市场2012年销售额排名北京销售额44.4亿，排北京第20名，市场占有率2.02%，同比去年年（0.89%）增长1.13个百分点；北京市场以低价格、高周转、快速走量为主，公司在北京市场销售均价达24146元/平米，高端产品所占比重较大；市场份额排名企业名称销售面积（万㎡）销售金额（亿元）销售均价（元/㎡）市场份额1北京城建63.87127.57199745.80%2首开股份61.89125.35202535.70%3保利地产43.05107.39249464.89%4万科46.8488.06188004.01%5中海地产44.6985.60191543.89%6SOHO中国17.7782.07461763.73%7中铁地产49.9981.59163203.71%8远洋地产30.4880.05262643.64%9方兴地产15.6471.24455513.24%10融创中国20.9468.56327413.12%11龙湖地产33.9162.11183172.83%12金融街41.1261.94150652.82%13华润置地19.9360.03301242.73%14盘古氏投资5.7957.56994552.62%15招商地产17.2855.33320142.52%市场份额排名企业名称销售面积（万㎡）销售金额（亿元）销售均价（元/㎡）市场份额16金隅嘉业44.1954.08122402.46%17富力地产37.0053.36144222.43%18住总28.6949.02170862.23%19绿地集团36.8348.71132232.22%20合生创展18.3544.40241962.02%21中信地产15.6844.32282622.02%22正源房地产17.3842.75245911.94%23润泽庄苑18.4741.58225091.89%24中粮地产22.5837.31165261.70%25冠城大通11.9533.72282121.53%26中弘地产18.4932.26174531.47%27鸿坤伟业14.0131.36223791.43%28天鸿地产21.1530.77145491.40%29国华10.8228.77265961.31%30中建地产16.9127.74164081.26%26我司在上海市场销售额为13.54亿，市场排第35位，市场占有率为0.60%；上海市场前30名成交价较高，以高端产品为主，我司成交均价为16598元/平米，产品偏重于改善型。市场份额排名企业名称销售金额（亿元）销售面积（万㎡）销售均价（元/㎡）市场份额1绿地集团203.8391.61222508.99%2万科102.5049.13208644.52%3上海大华83.4330.50273503.68%4保利地产68.6834.09201433.03%5中海地产63.7918.90337562.81%6绿城中国50.469.18549522.22%7星河湾49.9111.17446842.20%8新城股份49.5428.70172632.18%9中华企业49.0519.13256382.16%10华润置地42.2012.03350741.86%11华侨城42.0414.25294941.85%12上海建工40.9718.67219401.81%13仁恒置地40.6012.88315231.79%14融创中国38.637.61507861.70%15华敏置业38.539.50405611.70%16金地集团36.6018.31199891.61%市场份额排名企业名称销售金额（亿元）销售面积（万㎡）销售均价（元/㎡）市场份额17旭辉集团31.7723.43135601.40%18上海象屿30.4814.86205131.34%19合景泰富28.9115.30188931.27%20保利香港27.9415.27183001.23%21中粮地产27.725.63492561.22%22大连万达27.4111.90230341.21%23恒盛地产25.126.15408631.11%24上实城开24.017.20333501.06%25长甲地产23.958.43284151.06%26龙湖地产23.7414.68161741.05%27嘉华国际22.177.98277790.98%28汤臣集团21.307.93268790.94%29上海隆宇21.285.84364720.94%30三湘股份20.357.81260440.90%35合生创展13.548.16165980.60%上海市场2012年销售额排名26广州市场2012年销售额排名我司在广州销售额37.40亿，市场占有率2.29%，列第9位，比去年（2.56%）增长0.23%；我司销售均价17292元/平米，在销售额top10位列第三，销售额与价格有较好平衡；市场份额排名企业名称市场份额销售面积（万/㎡）销售金额（亿元）销售均价（元/㎡）1保利地产9.58%68.13128.37188412越秀地产5.89%50.0678.93157673富力地产5.60%46.3775.04161814雅居乐地产4.85%57.6564.98112735敏捷地产4.20%62.8456.2289466碧桂园3.70%56.7049.6487547万科3.49%36.1346.81129548新世界中国3.03%19.2740.63210829合生创展2.79%21.6337.401729210中海地产2.43%12.7232.562559011香江控股1.87%17.2425.011450512珠江地产1.82%16.1924.381506213中信地产1.68%20.2722.561113014时代地产1.66%18.5922.221195615南岳地产1.63%4.4621.8949047市场份额排名企业名称市场份额销售面积（万/㎡）销售金额（亿元）销售均价（元/㎡）16保利香港1.34%19.2017.99937117峻森投资1.21%12.0316.161343618合景泰富1.12%11.8115.051273919嘉裕集团1.06%4.3814.273259420侨鑫地产1.02%4.4013.743119121世茂1.00%12.2713.331086422星河湾0.94%5.0612.542476623和记黄埔0.92%8.7112.351419024富春东方0.90%3.6012.093361625君华置业0.86%4.1711.562772726大连万达0.83%6.7311.081645627中国铁建0.77%5.8310.261760628力迅地产0.75%4.5610.042200029番禺里仁0.74%8.159.861209930珠江实业0.69%2.039.284572626惠州市场2012年销售额排名公司市场占有率8.69%，位居前三甲。年度销售均价9976/平米，位居惠州市场前列，在当地高端市场占据半壁江山。市场份额排名企业名称销售金额（亿元）销售面积（万㎡）销售均价（元/㎡）所占市场份额1中信地产40.6034.201187220.33%2方直集团18.2324.7573639.13%3合生创展17.3617.4099768.69%4深圳控股12.859.73132156.44%5深业集团12.539.42133026.28%6光耀集团9.3415.6659684.68%7惠州世纪5.9610.8355032.99%8德威集团5.408.5862902.70%9惠州鹏达5.308.4862482.65%10雅居乐5.189.2955762.59%11惠州TCL4.037.1356432.02%12鼎峰3.976.0465711.99%13宏信达3.777.8947851.89%14惠州名流3.365.8257781.69%15名流置业3.365.8257781.69%市场份额排名企业名称销售金额（亿元）销售面积（万㎡）销售均价（元/㎡）所占市场份额16宏益地产3.325.1364631.66%17昊地置业3.084.9262571.54%18新世界康居2.884.1369781.44%19新世界中国2.884.1369781.44%20隆生企业2.703.8470421.35%21海伦堡2.594.9252631.30%22广东金宝2.324.6649881.16%23惠州市鑫2.124.4247931.06%24润宇置业2.002.7373461.00%25伟豪1.903.1161030.95%26中体1.831.83100000.92%27珠光集团1.773.8545820.88%28华轩置业1.763.3652370.88%29天烽1.762.3674580.88%30鸿润1.672.3172460.84%26天津市场2012年销售额排名天津销售额1.47亿，市场占有率为0.16%，排名72位，有待提升；年度销售均价11896元/平米，比之去年（10047元/平米）增长18.4%，为近三年来新高。市场份额排名企业名称销售金额（亿元）销售面积（万㎡）销售均价（元/㎡）市场份额1融创中国80.1335.78223948.96%2保利地产65.9344.40148487.37%3金融街47.6621.13225595.33%4富力地产47.0539.28119785.26%5天房发展35.7322.49158904.00%6万科34.5432.29106963.86%7仁恒置地33.7915.01225193.78%8首创置业32.3037.2286773.61%9远洋地产31.1834.0491583.49%10招商地产26.4617.68149652.96%11贻成集团24.3126.9590222.72%12中海地产23.4518.58126202.62%13金地集团20.4715.28133942.29%14天津住宅20.2120.3499342.26%15泰达建设18.4914.81124802.07%市场份额排名企业名称销售金额（亿元）销售面积（万㎡）销售均价（元/㎡）市场份额16世茂18.3620.7988342.05%17深振业15.5510.71145231.74%18红星地产15.409.23166871.72%19奥克斯14.2220.2970081.59%20新世界13.716.99196021.53%21中信地产13.6515.7686631.53%22恒大地产13.4322.2560371.50%23天津松江12.349.01136931.38%24华润置地11.5314.2980731.29%25天津高盛11.513.55324271.29%26天津汇登10.197.83130151.14%27天津天一9.6711.4984101.08%28中国铁建9.537.28130921.07%29亿城股份9.286.21149261.04%30雅居乐9.1711.4879921.03%72合生创展1.471.24118960.16%342013年房地产市场的展望35全球主要国家城镇化水平比较(%)2013年经济工作任务首提“积极稳妥推进城镇化，着力提高城镇化质量”。这对我国今后推进城镇化指明了方向，也是对过往城镇化过程很有针对性的总结。近年来我国城镇化力度很大，但大量圈地，导致城镇化质量偏低，粗放式的城镇化模式已难以为继。一、我国城市化水平依然较低，城镇化前景广阔；2013年经济任务促进城镇化建设，政策中性偏松36我国城市化水平依然较低，城镇化前景广阔；2013年经济任务促进城镇化建设，政策中性偏松37（二）城镇化对房地产市场形成利好中国适龄购房人口仍处高位中国和日本购房适龄人口对比（百万）新型城镇化将推动工业化、农业现代化协同发展，解决过去城镇化与工业化发展脱节的问题，形成有效需求支撑下的房地产有效供给，有望解决目前三四线城市房地产脱离城市工商业而过度发展的问题，实现房地产泡沫的软着陆。从日本经验来看，日本购房适龄人口数量最多的1980年，城镇化率已接近80%，而我国购房适龄人口最多的是2010年，但城镇化率只有46.59%。意味着，随着未来10-20年我国城镇化的快速推进，由农民转至城镇的人口，依然会创造很大的购房需求。38中国家庭仍有较大的加杠杆空间刚性需求、家庭杠杆空间、风险偏好三者共同作用于成交量和价格。十八大提出，2020年，将实现国内生产总值和城乡居民人均收入比2010年翻一番。这也是中共首次明确提出城乡居民收入倍增目标，被视为中国版的“国民收入倍增计划”。“收入倍增”计划，让家庭部门现金流可持续增长，流动性放松会促使楼市成交量攀升：银行对于资产负债表健康的家庭并不惜贷。39三、2013成交持续上扬，但库存一直在高位运行，潜在供应量虽然有所回落，明年市场以快速跑量为主40刚需和改善产品持续热销，部分城市的大户型产品积压严重，2013年，核心城市主流产品价格上涨压力较大。4117个城市库存结构在刚需和改善产品持续热销的情况下，部分城市的大户型产品积压严重。这也说明了：2013年，核心城市主流产品价格上涨压力较大。422009年以来，前10名、20名、乃至前30名的份额占有率稳步上升。至2012年三季度，前10名市场份额已经接近15%，前20名开发商份额已经接近20%。而纵观2012年全年前20名所占市场份额为17.31%，同比2011年14.54%上涨19%，行业集中度进一步加强。四、行业集中度继续提升，2013房企发展策略鲜明43公司策略内容万科地产坚持创造好房子、好服务、好邻居理念；在业务策略方面重在与城市共同发展；确保经营安全，努力保持增长，坚持品质优选；调整供应结构，确保产品销售对路；布局商业地产，目前只做写字楼。保利地产坚持3-5年再造一个保利地产的目标，继续保持每年增长20%-30%的发展速度；谨慎投资，不过分保守；坚持“等量拓展”的土地储备原则；坚持住宅商业双轮驱动，坚持市场导向的产品结构和快速周转的开发策略，分层次、有重点的战略布局。绿城中国开发业务重心转移至综合体项目开发，可能涉及二、三线城市综合体开发。金地集团未来5年每年在商业地产领域的投资额