某专业市场营销策划全案

时代骄子.商业裙楼

营销定位方案

同致行物业顾问有限公司商业部2003年6月目录第一部分宏观商业环境第二部分微观商业环境第三部分项目定位第四部分项目营销一、宏观商业环境深圳综合经济指标（2003年1季度）国内生产总值523.82亿元，同比增长16.5%房地产开发投资额21.13亿元，同比增长17.9%家庭可支配收入7764.36元，同比增长2.0%房地产销售价格总指数101.8%居民消费性支出5656.92元，同比增长19.3%金融机构人民币存款余额5187.02亿元，比年初增长4.7%1～4月商服物业新增供应量175，014平方米、销售量114,087平方米商服物业价格指数0.6%深圳商服市场特征深圳八大商圈，南山商圈令人瞩目专业市场和主题商城主导商服市场社区商业发展势头良好从营销来看，商铺营销模式积极变革

注重招商与销售的节奏把握商家开始前期介入返租成为吸引投资客户的有力手段

专业营销机构作用明显

二、微观商业环境

南山商圈繁荣的住宅产业大型超市百货虎踞龙盘、主题商场千姿百态朝气蓬勃的区域性物流、交通、旅游、科学教育、商业商服物业强劲而平稳的升值片区商业100%公寓桃园路学府路桂庙路南兴路常兴路南山大道南光路B姊妹城万佳康乐家乐福人人乐愉康西部电子城时代骄子曼哈女人世界金雅装饰片区街道状况路段租金水平(元/平方米)人流量1F2F南山大道160～30060～1202700P/H学府路150～25060～1002500P/H桃圆路200～40060～1202800P/H常兴路150～30060～1002000P/H南兴路160～35060～1001500P/H桂庙路80～16040～60500P/H片区商业密度片区商业缺口项目饱和度有效供给有效需求缺口值超市0.9794962家居装饰0.9291965五金家电0.89829311服装百货0.9688946通讯电子0.9492931餐饮0.86829614综合评估商场整体处在一个优良的竞争格局中，地理位置、商场规模、商场结构、硬件设施、交通路网环境等外部因素为其定位了一个高起点、高标准的发展方向。三、项目定位

经营定位以家电类专业经营为首选定位——如国美电器连锁、苏宁电器、铭可达家电、顺电类业态以特色餐饮为备选定位——如华神川火锅城、老院子、巴蜀风商家业态

市场定位以中档消费水平为本项目的市场定位

业态定位家电类主题商场（首选）

特色餐饮类主题商场（备选）

产品初步设计产品类别分区说明规划区域面积(㎡)面积比率主流区白色家电类：空调、冰箱、彩电1/F2200.6468%2/F2407.97次主流区抽油烟机、洗衣机、小家电类3/F180026%展示区特色家电类3/F400.646%家电类产品类别分区说明规划区域面积(㎡)面积比率特色区民族风味、地域风味、时代风味1/F2200.6468%2/F2407.97休闲区主题酒吧、水吧、咖啡吧等3/F150025%文化展示区饮食休闲文化相关精品展示3/F700.645%餐饮类定位总结以家电为主选经营主题满足区域消费需求专业供给市场补缺中档消费主题商场以餐饮为备选的经营主题特色鲜明并能强烈感受不同饮食文化的中档消费饮食城

定价方法租金价格采用市场比较法定价，售价采用租金市场收益还原法定价。租售价格1F：232.00元/平方米2F：82.50元/平方米3F：45.38元/平方米AVE：125.58元/平方米1F：33408元/平方米2F：12024元/平方米3F：6533元/平方米AVE：18130元/平方米租售市场细分细分单位经营型投资型特