上海XXX项目大厦(写字楼)可行性研究报告及上海市写字楼开发项目可行性研究报告

PAGEPAGE项目背景项目名称：某大厦——上海市虹口足球场综合交通枢纽配套工程开发商上海家合置业有限公司，注册资金1500万元人民币，住所为西江湾路272号；该公司为“三九发展”（600614）集团公司的内部合资公司，有四家股东单位。项目所在地上海市虹口区西江湾路272号，花园路36-88号总体规划虹口足球场交通枢纽配套项目总体规划32万平方米，花园路北侧为上海长峰集团开发建设的14万平方米的双塔五星级酒店和12万平方米的shoppingmall，花园路南侧为上海家合置业有限公司开发建设的某大厦，计52126.8平方米。该段花园路建成后为四川北路商业街的延伸（路名更名为四川北路）。项目规划某大厦由2幢28层塔楼和2层裙房组成，具体为：东楼：地下2层为物业管理用房、与地铁口连通，地下1层为商业及设备用房，地上1~2层为商业用房，3层为会所，4层~28层为大开间办公用房；西楼：地下1层为机动车库，地上1~2层为商业用房，3层为会所，4层~28层为小开间办公用房；裙房：地上1~2层为商业用房，连接两塔楼。总地上建筑面积为52126.8平方米（初步设计批复为50870平方米），办公用房42898平方米、商业用房6507平方米、会所1465平方米（实际设计均有所扩大）。项目目前进展手续情况：上海家合置业有限公司已经取得了某大厦的初步设计批复、《建设用地规划许可证》（东楼部分）、《关于西江湾路272号地块综合开发项目的批复》、《建筑工程施工许可证》，土地证在动迁结束后以邀请招标的形式获得；动迁进展：目前在基地里面有28户居民，动迁工作仍在正常开展工程进展：东楼结构封顶，裙房平整土地，西楼未开工（有动迁居民未搬）合作方式由于该项目目前缺土地证，开发商投入16000万元后没有后续资金，希望合作伙伴出资继续开发，以吸引新股东进入的方式合作，但新股东最多可持有50%股权。

市场分析1、虹口区概况虹口区位于上海市中心城区东北部，东与杨浦区相邻，西与闸北区毗连，南至黄浦江、苏州河，与浦东新区、黄浦区隔江相望，北与宝山区接壤。面积23.5平方公里，下辖乍浦路、嘉兴路、欧阳路、四川北路、新港路、广中路、提篮桥、曲阳路、凉城新村9街道和江湾镇，至2002年底，户籍人口约79.1万。虹口，因虹口港而得名，地域成陆约在公元6至8世纪。原分属上海、宝山两县；解放后，又被划分为虹口区、北四川路区、提篮桥区；直至1984年9月三区最终正式合并，形成现境。虹口是集中央商务区和中心商业区为一体的中心城区,曾任上海市市长的朱镕基总理称誉虹口区为“风水宝地”。区内交通便捷，内环线横贯区内中部，轨道明珠线穿越区境，公交线路四通八达。虹口区目前的都市型工业形成了以箱包业为主，服装、食品、金银饰品、印刷等行业共同发展的格局。四川北路商业街是是一条集购物、贸易、旅游、休闲、文化娱乐为一体的综合性消费商业街。在全市商业中占有重要地位，享有良好声誉。吴淞路－四平路外贸商务金融功能显现，沿街已形成外贸商务金融功能带和上海城市景观线。2、商贸业态虹口商贸业历史悠久，素来为上海的商贸大区之一。商贸业以其规模效应跻身上海商界，专业化、多元化、大众化的特色声名远播。市级商业街四川北路是上海市著名商业街之一，在全市商业中占有重要地位，享有良好声誉。商业街商业文化设施齐全，综合消费功能完善，是一条集购物、贸易、旅游、休闲、文化娱乐为一体的综合性消费商业街。此外，大柏树工贸中心区集家电、家具、装饰用品、钢材等专业市场集聚起物流、商流、人流；多伦路文化名人街亦雅亦俗，观光、展览、休闲、娱乐等功能融为一体；提篮桥商圈、东大名路航运街以航运交易、专业服务、特色休闲满足客商、消费者需求；商业副中心格局逐渐显现；连锁、专卖、邮购、市场等业态日益成熟，填补上了传统商贸业空白。3、虹口区主要规划四川北路商业街开发规划四川北路商业街简介四川北路是上海著名的市级商业街之一，全长3.7公里，商业设施规模将达到60万平方米，与南京路、淮海路共同构成上海的中心城区商业，成为上海这个国际化消费大都市的核心圈商业。2002年，四川北路新一轮改造全面启动，区政府借鉴吸收麦肯锡、AC尼尔森等国际著名咨询公司和著名高等院校的研究成果，制定完成了四川北路商业街功能和形态规划。此次规划范围南起苏州河、北至鲁迅公园、东起四平路——吴淞路、西至轻轨——河南北路，规划面积2.1平方公里；规划坚持形态建设和功能开发相结合，商业、文化、旅游、体育等资源相融合，推进“南、中、北”三个功能组团开发：南段：北苏州河路——海宁路；中段：海宁路——海伦西路；北段：海伦西路——虹口足球场。四川北路南段简介——时尚休闲的苏州河北岸南段位于苏州河畔到海宁路之间，同时与北外滩、外滩相连，接近繁华的南京东路，处于黄浦江与苏州河的交汇处，将建成时尚、休闲的国际名品走廊；以大型购物中心、旗舰店营造繁华的商业氛围，且辅以大量品牌专卖店，支撑南段消费；该地段腹地江建造部分高档智能办公楼和高级居住小区。四川北路中段——生态与商贸融合的黄金腰带中段充分利用轨道交通东宝兴路站和溧阳路站的交通优势，以及俞泾浦的亲水特色，依托已建成的四川北路绿地，建成以电子娱乐商圈为中心，辅以休闲、餐饮、综合商业服务设施及商务酒店、高级酒店式公寓等商务办公楼宇，形成集五星级宾馆、商业、娱乐、休闲和高档商务、住宅为一体的，具有海派文化背景的商务休闲中心。四川北路北段——历史与文化相凝结的人性空间北段以多伦路二期项目、虹口足球场、交通枢纽综合开发项目为支点，开发车站经济，建成集交通枢纽、高档别墅群、特大型摄取服务中心，高档酒店、娱乐、体育、休闲为一体的高雅休闲娱乐圈、文化旅游区和高档办公居住区。其中，多伦路文化名人街二期项目规划范围东至四川北路、南抵海伦西路、西临明珠线一期、北接东江湾路。以多伦路鸿德堂为中心建设文化雕塑广场，延续多伦路文化气息之余，提供现代中国艺术户外集中地、艺术家与游人的精神沟通汇点，建成具有文化特色的历史悠久建筑和风貌街区。此外，大柏树工贸中心区集家电、家具、装饰用品、钢材等专业市场集聚起物流、商流、人流；多伦路文化名人街亦雅亦俗，观光、展览、休闲、娱乐等功能融为一体；提篮桥商圈、东大名路航运街以航运交易、专业服务、特色休闲满足客商、消费者需求；商业副中心格局逐渐显现；连锁、专卖、邮购、市场等业态日益成熟，填补上了传统商贸业空白。4、虹口区房地产市场概况虹口区房价在经历了2003年开始的急速上升，及2004年初大部分楼盘月平均价格较上月有200元/平方米左右的增幅后，现在区域总体房价保持稳定，重要的原因是目前在售的房源大多数为大面积房源，个别楼盘还出现了滞销状态。位于杨树浦路的滨江雅墅.临潼苑定位在叠加式别墅小区，在售165—228平方米的房源，价格维持在13200—21800元/平方米，去年开盘至今仍剩余20多套在售。尽管位于北外滩区域，附近有上海之星摩天轮，但总价在240—370万元之间，加上周边环境不理想，还是难得购房者青睐。据目前的不完全统计，6月份开始，虹口区有大量房源陆续上市。主要分布在三个板块，即北外滩板块、四川北路板块和轨道交通三号线沿线板块，凉城板块没有新房源推出。北外滩板块的房源仍然以大房型为特色，该板块内只有中虹明珠苑推出的房源面积相对小一些。四川北路板块内凯润金城、国际明佳城也以大房源为主。唯有轨道交通三号线沿线楼盘推出的房源面积比较适中，逸居虹口面积最为紧凑。此外，虹口区下半年上市的房源虽然数量多，但房价继续走高。虹口房价猛涨，浦江两岸改造和江边地段稀少是主因。大连路、延安东路隧道使得北外滩与陆家嘴联系紧密；与此同时，虹口区缺乏地铁等快速轨道交通的现状，也将随着M8、M1号线等建设而得到改变。“交通网络的改善促进了虹口高档楼盘的汇聚，外滩江景更是诱人因素，虹口区、特别是北外滩的房价走高已是不争事实。不过，在良好预计的背后同样存在较大市场风险。“虽然有规划支持，但10个月猛涨7成确有过速之嫌，透支未来购买力的可能性非常大。虹口地域差异较大，相比起黄金地段的北外滩及四川北路，其他虹口板块就要差很多，一些房型差、单价高、环境欠佳的楼盘目前已有疲态。北外滩、四川北路板块情况价格变动情况

自2003年下半年起，虹口区的房价已接近黄浦、静安等中心城区，北外滩规划的启动造就了均价15000元/平方米的恒升半岛国际中心大厦，以及最高价达21800元/平方米的临潼苑，四川北路新规划的出台使得国际明佳城的大房型每平方米售价也突破万元。板块分析

：该板块从地理位置上说，算不上中心城区，然而房价却明显高于地理位置近似的闸北区。房价上升的主要原因是四川北路新规划的出台和北外滩规划的启动。显然，板块价格已过渡透支市政规划的利好因素，随着今年大体量的经济适用房及周边区域的新房源上市，如此高价能否保持甚至继续攀高值得怀疑。凉城板块价格变动情况：

一品新筑2003年8月均价仅为5800元/平方米，到年末上升至7000元/平方米且销售一空；良辰世家2003年9月均价5500元/平方米，12月中旬最后一批房源推出时均价升至6400元/平方米；而丰华家园今年初开案即摸高至7000元/平方米。板块分析：

在北外滩、周家嘴路沿线楼盘售价大幅上扬的影响下，作为区内房产起步最晚、硬件配套最差的楼市，自2003年年中起也频频上演“房价三级跳”，在区域内交通、生活配套都没有明显改善，近期又无市政利好消息且年末供需平衡的情况下，如此涨价，只能说是借了自己身处“虹口”的光。四平板块价格变动情况：

位于四平路四达路口的世博花园2003年9月中旬近售罄时全装修房均价在8500元/平方米左右，而同时位于四平路新港路口的金轩大邸尾盘均价在7000元/平方米左右，虹口足球场附近的花园城二期9月底均价8000元/平方米左右，而花园城三期下月开案价格为9200—10000元/平方米。板块分析：本板块

2003年虽然也经历了较大涨幅，但其中大部分的上涨是基于全市楼市价格整体上扬，同时房源供不应求的情况，而且在交通、生活配套设施方面都比较便利，以这个售价来看，相对本区域其它板块，泡沫较少。5、竞争性楼盘研究我们对虹口足球场及四川北路周边的项目进行了市场调查，选取和某大厦接近的楼盘进行逐一比较如下：高级住宅凯润金城，四川北路东宝兴路，共4栋，3栋住宅，1栋商办（1—5楼为商铺），现出售2号楼住宅（共28层），建筑面积：75.61—178.4平方米，价格：12600—17200元/平方米；简评：位置目前成熟（位于四川北路北段商业区），物业价值应高于某大厦。花园城三期，花园路中山北一路，住宅小区，建筑面积：100平方米左右，价格：10000元/平方米（平均）；简评：位置处于内环线外，目前和某大厦位置不相上下，但长远看位置比较适合住宅，商务氛围逊色于某大厦所处区域，价值应低于某大厦。酒店式公寓国际明佳城，四川北路公园内湖畔（衡水路），31层，以60平米的小户型为主，全装修，价格：15000元/平方米，该项目已基本售磬；简评：位置佳，位于四川北路的绿地边缘，闹中取静，但交通条件欠佳（周围路比较窄）；目前价值应高于某大厦；民达大厦，四川北路多伦路口，户型面积：50平方米左右，价格：13000元/平方米；简评：多伦路是上海保护的文化旧里，比较有文化气氛，但出行、环境都略逊色于某大厦，价值比较接近。商铺荣欣大厦，四川北路多伦路路口，2—4楼是商铺，2楼租金：6.5—7元/m2天，售价：28000元/平方米位置目前优于某大厦，但是发展潜力不足；根据现场报价，最高价是28000元/平方米，估计均价在26000元/平方米左右6、本项目业态定位某大厦已经开工建设，功能定位完成。其办公楼定位于全装修的SOHO办公和酒店式公寓，2层裙房为商场，定位是合理的。7、本项目价格定位通过对竞争项目目前市场价格的分析，我们认为，某大厦目前定位于SOHO办公和酒店式公寓，其价值应略高于住宅的价值（住宅价格在10000—15000元/平方米），与现有的两幢酒店式公寓售价基本持平（13000—15000元/平方米），商铺目前的售价略低于四川北路的价格（四川北路北端26000元/平方米）。据此，我们认为某大厦依托鲁迅公园附近成熟的商业生活、虹口足球场交通枢纽，其SOHO办公和酒店式公寓，目前售价保守估计在12000元/平方米，有达到15000元/平方米的可能（视房地产市场趋势而定）；商铺价格目前保守估计在25000元/平米左右，随着交通枢纽的完成、商业街的延伸，价值会有大幅提升。

三、项目可行方案本合作项目可行的方案为：方案一：收购上海家合置业有限公司50%股权，股东数至少三家，保证我公司相对控股对上海家合置业有限公司进行审计、资产评估；原股东转让50%股权给我公司；我公司对家合置业公司投资，退出股东收回投资；项目风险和收益由新股东按照股份各自承担和享受。方案二：上海家合置业有限公司增资扩股（扩100%），我公司作为新投资方进入，控股50%对上海家合置业有限公司前面投入的资金（16000万元）进行审计，同时获取大量的公司资料；上海家合置业有限公司增资扩股，从1500万元增到3000万元，我公司注入注册资金1500万元，持家合置业50%股权，并入主董事会；以审计结果为依据，我公司继续对家合置业投资，达到其他股东先期投入的资金量（16000万元）后，各股东按比例出资，预计到时已经拿到土地证，可以融资或预售，家合置业可以自身运转。项目风险和收益各股东按照股份各自承担和享受。方案比较：相对于方案二，方案一有如下缺点：操作周期长，涉及到资产评估和产权转让；资产评估势必产生资产溢价，对方操作比较难（原价转让），对我公司增加投资成本；退出股东的投资退出，增加了我公司对项目的投资资金（具体金额目前不详）。建议方案：目前按照方案二的方向努力，在谈判中发现问题再行研究决策。项目的设计方案略。

四、财务分析本项目为收购之在建项目，所以很多的成本预测基于项目的现状，而且由于项目土地非招标出让地块，涉及到居民和单位动迁，成本预测的准确性较差。故而成本预测基本上根据上海市目前一般行情，但加大不可预见费比例。成本预测土地成本（含动迁费用和土地出让金）合同动迁费用按照上海家合置业有限公司与上海市轨道交通虹口区指挥部签订的《房屋拆迁合同书》及补充协议，本项目的全部动迁费用为8850万元（不含胶带股份范围内的拆迁）；实际动迁情况按照三九科技的于董介绍，预计本项目的动迁费用达到11000万元左右；按照市场行情估计的动迁费用从市场行情结合现场留下的居民住宅情况估计：新工房114户×40万元/户=4560万元，新里171户×33万元/户=5643万元，个体工商户营业补偿4户×50万元/户=200万元，其他非居住房屋补偿费444万元（合同数），代理经租113万元（合同数），拆除范围内的环卫设施费5万元（合同数），胶带股份范围内的拆迁费用：2000万元（合同数）总计动迁费用为：12521万元考虑市政动迁的成本控制力度，该项目的动迁费用估计在11000万元左右可以完成。开发商介绍的土地出让金按照三九科技的于董介绍，预计本项目的土地出让金在3000万元以内；按照市场评估价计算虹口区目前的土地价值评估约为20000元/平方米，扣除动迁费用外的价值约8000—10000元/平方米（即600万元/亩左右），按照30%计算土地出让金：10000元/平方米×30%×9555平方米=2866.5万元土地出让金应该在3000万元以内（若考虑土地出让金区得部分的返还，资金支出可能在2000万元以内）配套费用本项目为办公，其大市政配套一般在500元/平方米左右（各区的市政公司按照此标准负责配套；小配套标准可以参照住宅项目，但不包干，根据项目的容量收取，估计比住宅项目高20%左右：220元/平方米×120%=264元/平方米配套费用总计为764元/平方米，764元/平方米×52126.8平方米=3982.5万元前期费用按照150元/平方米估算，为782万元。建安费用从上海家合置业公司与广东省第二建筑工程公司（沪）签订的《建设工程施工合同》可以看出为最终审计结算合同，对造价无参照意义；土建工程：2300元/平方米外墙：600元/平方米一般水电安装：75元/平方米设备（电梯、水泵等）：200元/平方米消防设施：125元/平方米精装修：1500元/平方米（商场部位除外）建安费用总计为4800元/平方米（商场部位为3300元/平方米），4800元/平方米×44665.3平方米=21439.3万元3300元/平方米×7461.5平方米=2462.3万元共：23901.6万元管理费用：1500万元财务费用：700万元（目前没有产生财务费用，预计贷款10000万元，使用1年）销售税费（6%计，因家合置业公司可以返还营业税50%）：酒店式公寓（44000平方米）按照12000元/平方米计算，销售收入52800万元，销售税费3168万元；商场（8000平方米）按照25000元/平方米计算，销售收入20000万元，销售税费1200万元；地下部分（略）总计4368万元不可预见费按照土地费用、建安费用、配套费用之和的10%计算，为：4188.4万元成本预测总计为：53812万元，单位地上建筑面积成本：10323元/平方米利润分析销售收入酒店式公寓：52800万元（12000元/平方米）商场：20000万元（25000元/平方米）销售总收入：72800万元（未计入地下商场部分、车库部分的收入）项目开发成本：53812万元税前利润：18988万元税后利润为：12722万元（虽然该公司有地税返还50%的优惠，但估计比例较小）项目进度安排本项目的东楼已经结构封顶，目前居民动迁尚余28户；在资金到位的前提下，预计动迁于1个月到2个月内结束；预计9月底可以办理土地证；东楼继续进入安装工程，预计年底基本竣工，2005年5月交付；西楼在动迁结束后，预计于10月份开工，2005年年底结构封顶，2006年年底竣工交付。现金流量分析目前没有获得对方项目的详细资料，无法排出详细的现金流量表，但是根据介绍、资料和现场情况，可以得出大致的现金流量计划为：2004年9月：动迁款支付5000万元土地出让金支付3000万元设备采购支付2000万元（目前东楼结构封顶，但无资金进行设备、装饰材料采购，工程进展缓慢）其他1000万元2004年4季度：项目融资流入12000万元工程款支付2000万元设备款支付1000万元归还原股东投入资金5000万元（假设我公司投入11000万元后获得贷款，原股东对等应在项目中投入11000万元，收回投资款5000万元）配套等1000万元2005年1季度：工程款等支付2000万元2005年2季度：开始预售预售回笼款用于工程建设投资收益据介绍，家合公司已经投入16000万元（最终需审计），其中动迁支付5700万元；新加入资金以50%的股权对等投资，也即16000万元，其中在投资满11000万元后即可得到土地证（四证齐，其中约5000万元的动迁资金、3000万元的土地出让金），即可融资或可预售。从目前信息来看，短期内需支付16000万元，实际占用资金约11000万元。以16000万元的投资额计算，占用2年半时间，其税后收益为12722万元×50%=6361万元，年投资收益率15.9%。风险因素项目目前的风险因素主要有：土地证的风险。但该项目为“虹口足球场综合交通枢纽配套项目”，并且家合公司已经取得了虹口区发展计划委员会的立项批复、取得上海市城市规划管理局核发的《建设用地规划许可证》、虹口区建设和管理委员会与家合置业签订的投资协议、上海市建筑业管理办公室签发的《建筑工程施工许可证》等，对方介绍的政府允诺进行土地邀请招标的事项基本可以从上述这些资料中得到证实，预计在动迁结束后即可通过邀请招标的方式获得本项目的土地使用权；开发成本的风险。我们实地查看了动迁进度，在基地里面留有为数不多的零星居民，并据介绍本项目动迁共有12个强迁指标，8个还没有使用，从市政动迁的力度等方面考虑，动迁成本和动迁进度应该能得到保障；但是对项目与地铁通道建设的成本关系，目前没有得到资料，需进一步核实；市场风险。该项目地段优越，而且有四川北路的延伸概念、交通枢纽（设计客流量50000人次/天）概念、对面五星级酒店、大型立体停车库等的项目组合，市场推广的风险很小，而且本报告提出的市场销售价仅立足于目前虹口足球场商圈的现状，没有考虑将来几年的快速增长，所以项目的市场前景比较乐观。收购公司风险。收购公司的主要有两项—或有负债风险和人员安置风险，或有负债我们可以在收购过程中让对方的集团公司予以担保，家合公司目前人员据介绍有8—9个，除个别是集团委派的外，其他均为社会招聘的工作人员、合同一年一签，而集团委派的管理人员不会要求投资方安置。

五、结论和建议由上海家合置业有限公司投资开发的、位于上海市虹口足球场轨道交通枢纽的“某大厦”由于投资商资金紧张而寻找新的投资商，我们经过认真的市场调研、对其提供的资料认真的分析，认为项目可行、符合公司目前的发展战略。具体原因为：1、该项目位于上海市虹口轨道交通枢纽，目前有轨道3号线（明珠线）通过，在建的M8地铁线从本大厦楼下穿过，M8的出口广场就在本大厦前，规划还有一条L2线轨道交通，该处为三条轨道交通的交汇处，具备很高的升值潜力；根据市场调研，虽然虹口区的整体楼价已经严重透支“北外滩”概念，但虹口足球场附近的楼价还是比较正常。我们认为目前的本大厦酒店式公寓的销售价保守估计为12000元/平方米、商场销售价的保守估计为25000元/平方米（基本与目前在售的楼盘价格相等、甚至略低）；而项目的完全成本在10323元/平方米，具有一定的利润空间，按照投资计算，投资利润率为15.9%/年；项目预计2005年东楼（建筑面积26749.5平方米）可以交付使用，销售价值约32000万元，按照80%计算其销售收入为25600万元（合并数），对公司2005年的销售收入目标贡献率为25.6%；预计利润为2724万元（合并数），对公司2005年的利润目标贡献率为27.2%；项目预计在2006年可以全部竣工，年度销售价值为47200万元，按照80%计算销售收入为37760万元（合并数），对公司2006年的销售收入目标的贡献率为25%；预计利润为8000万元（合并数），对公司2006年的利润目标贡献率为53.3%。项目风险的控制从以上分析看，本项目的风险是可控的，其中开发成本需要在项目合作谈判中逐步明确，把风险控制在可控范围中。建议：从目前的分析看，项目较好地符合市场和公司的发展战略，建议进一步接洽谈判，以增资扩股的形式入主上海家合置业有限公司，控股50%，在谈判的过程中逐步明确未明要素，若发现有重大潜在风险，即行终止。从项目本身看，本项目在虹口足球场交通建成后，应有大幅价值提升，适宜于持有部分优质资产（如商场）。市场拓展部2**年7月28日摘要上海欣欣房地产公司受让取得上海市嘉定区同济新城一块40年使用权的土地，意欲开发写字楼，本可行性研究报告对该项目进行财务和国民经济评价。项目位于上海市嘉定区同济新城，曹安公路以北、嘉松北路以西、桃浦快速延伸段以南。自2002年上海汽车城的建造,同济新城凭借良好区位条件和历史、人文、基础设施等优势，吸引了众多的外商投资创业，写字楼市场投资急剧增长。2008年美国次贷危机致使金融业客户减少，写字楼已经供过于求，预计明后年将延续。该项目有方便的交通、低开发难度、良好的自然条件和周边环境，毗邻研发区，但是人气不高，市政配套不全，受周边一定负面影响，与附近其他写字楼形成竞争。该写字楼容积率3.5，建筑面积35000平方米，地下1层，地上6层。开发总成本11473.99万，项目建设期为1.5年，第一年投入总投资的70%，第二年上半年投入总投资的30%。银行贷款7224.06万元，抵押贷款期限15年，贷款利率5.40%。建成后出租，预计85%出租率，租金每日每平方米2元。内部收益率为11.946%，按10%的目标收益率测算的财务净现值为1000.459万元，动态投资回收期为22.0053年。项目可行。一、总论1.1项目背景为积极支持上海市城市建设，促进嘉定区的经济发展，上海欣欣房地产开发有限公司通过招标的方式取得嘉定区同济新城的地块。发展商情况项目发展商：上海欣欣房地产开发有限公司开发资质：一级法定代表人：吴金阳注册资金：8000万元（人民币）地址：上海市嘉定区曹安公路4800号企业类型：有限责任公司（国内合资）注册号：沪房地资（嘉定）第123号项目评价目的本报告对上海欣欣房地产开发有限公司写字楼项目的可行性进行评估。其主要评价目的如下。过投资环境研究分析，确定项目的市场定位。通过市场研究分析，确定项目的市场定位。通过对该项目投资开发总价值、投资成本费用、资金筹划计划、销售收入、经营成本、税金等基础数据的预测和选定，利用利润率、净现值、投资内部收益率、投资回收期等经济指标对项目进行赢利能力分析及评价。通过对项目现金流量、资金来源与运用对项目进行贷款偿还能力分析、评价项目的资金安全度。通过对项目的敏感性分析、盈亏平衡分析、风险分析，对项目进行不确定性分析。为委托方进行项目决策、开发、经营和管理提供参考。为政府进行项目审批提供参考和依据。项目评价依据中华人民共和国建设部发布《房地产开发项目经济评价方法》定额标准：《上海市建筑和装饰工程预算定额》（2000）《投资项目可行性研究指南》，北京：中国电力出版社，2004与项目相关的规划、设计、建设、税收等法律法规中华人民共和国企业法人营业执照（副本）委托方提供的项目开发有关资料建设可行性概述本项目符合上海市政府开发嘉定区同济新城的要求，得到了上海市嘉定区政府的支持。本项目处于距市中心较远的嘉定区，预计租金较低，在当前经济金融环境下，能吸引各地商户进驻，有利于同济新城的长远发展。另外，项目区位未来发展方向良好，潜力巨大，本项目将拥有良好的发展空间。本项目有可观的盈利能力，较低的投资风险，具有良好的经济效益。我们认为，本项目的开发是可行的。二、项目概况与基地分析2.1项目获得本项目由欣欣房地产有限公司于2006年9月1日通过上海AA拍卖有限公司拍得，成交价1.5亿，总价1.8亿。2006年6月1日上海市规划管理局规定了本项目的规划指标。2.2项目区位本项目位于上海市嘉定区同济新城内，同济新城位于曹安公路以北、嘉松北路以西、桃浦快速延伸段以南。嘉定区位于上海西北部，中心位置在北纬31度23分，东经121度15分。东与宝山、普陀两区接壤；西与江苏省昆山市毗连；南襟吴淞江（苏州河），与闵行、长宁、青浦三区相望；北依浏河，与江苏省太仓市为邻。总面积458.8平方公里。行政区域界线总长167.8461公里。全境地势平坦，东北略高，西南稍低。市、区级河道藻浜、练祁塘、娄塘河横卧东西，向东流经宝山区直通长江和黄浦江；盐铁塘、横沥、新槎浦纵贯南北，与吴淞江、浏河相连。河道总长1800余公里，平均河网密度为每平方公里4公里。本项目所在的同济新城总投资约100亿，绿化率45%，同济新城按功能分区划分为“四大板块”：中部板块——“A~H”商贸办公中心，西部板块——综合发展区，东部板块——现代科技研发区，北部板块——生活居住区。本项目则是位于中部板块的中心地段，具有良好的地理位置。嘉定镇离上海市中心的人民广场30公里，距虹桥国际机场、上海火车站、张华浜国际集装箱码头均在25公里左右。2.3交通道路嘉定区交通便捷。有铁路沪宁线、沪杭外环线过境。南翔站是全国铁路特等编组站，也是上海铁路枢纽的心脏，其综合自动化程度为国内一流。境内公路总长700多公里，密度为每平方公里1.5公里。主要公路有沪嘉(A12)、沪宁(A11)、嘉金(A5)、郊环(A30)等高速公路，沪宜公路（204国道）、曹安公路（312国道），还有宝嘉公路和外青松公路2条市道等。沪嘉线、沪钱线、沪唐线、北嘉线、北安线、嘉亭线、嘉杭线、嘉温线等50余条客运线路分别连结上海、周边区县、区内各镇及杭州、温州、苏州诸地。有航道22条，通航里程212.5公里，其中境内市级航道蕴藻浜长19.4公里。2.4周边环境2.4.1绿化环境嘉定区于2002年11月1日，经市绿化局领导、专家的考核，嘉定区创建上海市园林城区工作通过验收，成为上海市园林城区。其公共绿地552.1675公顷总计绿地面积1055.4427公顷绿地覆盖面积1125.1129公顷城镇人均公共绿地15.7平方米/人城镇人均绿地30.1平方米/人绿地率35.47%绿化覆盖率37.8%同济新城的绿化覆盖率也达45%2.4.2景观环境本项目景观环境良好，西南方向无其它高层建筑，采光、通风等基本均无受影响，视野开阔。另外南部毗邻同济公园，举目便可看到品种丰富的植被、大片草坪及水域景观，令人心旷神怡、身心放松。2.4.3基础设施详见“五、建设内容与市政配套”。2.4.4停车场设有地面与地下停车场，共计车位约100个。2.4.5餐饮娱乐本项目于同济新城内的嘉定新天地仅几步之遥，新天地内有众多餐饮选择，但是档次都较低。新城外也有众多有酒楼、咖啡厅等但数量较少。城区内风味小吃吉祥馄饨、田仓米粉、福建沙县小吃、兰州拉面店、图门烧烤、游子老鸭粉丝汤、饮品茶风暴、第五街、缘味站、新一佳快餐欧德隆、，米诺多汉堡、真有味咖啡、西餐三叶坊、苏卡咖啡店、堡盛西餐城区外饭店新词大酒店：墨玉路29号湖南料理：新源路600号金湘隆：新源路602号面包糕点闽甜西饼屋、元祖蛋糕、闽香西点面包房风味小吃川福火锅、小云南米线店、重庆鸡公堡、兰州拉面、盱眙龙虾家常菜馆快餐蒲乐食品、快一点快餐咖啡西餐比萨林、迪欧咖啡2.4.6金融网点新城内有中国农业银行自助取款设备，周边也有建设银行、中国银行、中国农业银行及上海农村商业银行网点，提供了较为便捷的金融方面服务2.5规划指标用地范围：东至和平路，西至F大厦，北至国豪路，南至步行道用地面积：总用地10000平方米用地性质：商业、办公用地容积率：3.5三、市场环境分析3.1宏观层面3.1.1宏观调控政策自2005年3月26日国务院下发了《关于切实稳定住房价格的通知》（“国八条”）起，政府出台了密集的宏观调控政策，要求加强土地管理，控制土地供应，规范房地产开发和交易秩序，着力解决中低收入家庭的住房问题等。2006年5月17日，“国六条”出台，更加严格地调控房地产市场，力图调整房地产供需结构，宏观调控趋于紧张。2007年开始，房地产市场开始步入调整期，房屋销售市场交易量急剧萎缩。2008年以来，美国次贷危机不断发展，加之我国经济生活中尚未解决的深层次矛盾和问题，经济受到较大影响，房地产市场低迷，财政收入增幅逐步回落。为此，中央及时调整宏观调控的方向和政策重点。2008年10月22日，上海市人民政府办公厅结合上海实际转发了市建设交通委、市财政局、市地税局、市住房保障房屋管理局、市规划国土资源局制订的《关于促进本市房地产市场健康发展的若干意见》，对我市房地产业进行宏观调控。调控政策涉及到房地产税收、房地产金融、城市建设开发、住房改革等多方面。2008年12月21日，《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》的公告又为房地产市场带来了不同意味的“国十三条”，进一步体现了特殊市场环境下政府“放权”的态度。至此，“国十三条”将在今后一段时间指导房地产市场及行业的发展。综上所述，目前的宏观经济政策灵活审慎。3.1.2产业结构近几年嘉定区国民经济持续较快增长，2007年完成增加值559.9亿元，可比增长15.6%。财政收入稳步增长。07年实现财政总收入183.2亿元，比上年增长24.8%。与此同时，嘉定区经济结构进一步完善，第三产业所占比重不断上升。2001年第三产业实现增加值58.7亿元，占全区增加值的比重为30.8％。2007年第三产业实现增加值176.4亿元，对全区经济增长的贡献率为32.7%。三次产业的比例由2001年的1.9：67.3：30.8增长为2007年的0.3:67.0:32.7。嘉定区以树立商业窗口繁荣发达的新形象为动力，不断优化布局和调整业态，完善商业设施，提升商业品位、规模和能级。3.1.3外资与商业发展2001年，全区完成固定资产投资39.8亿元，其中基础设施投资3.7亿元。6年之后，嘉定区全年完成全社会固定资产投资总额171.6亿元，其中城市基础设施投资17.8亿元，房地产开发投资78.1亿元。由图3-2可看出，宏观调控政策取得成效，固定资产投资增速放缓。从投资主体看，国有经济投资38.5亿元，集体经济投资8.4亿元，外商及港澳台投资24.4亿元，私营企业投资24.5亿元，其他经济投资75.8亿元。投资主体结构发生进一步优化，吸引越来越多放渠道多主体的投资资金，发展前景良好稳定。3.1.4房地产供给与需求自2002年上海汽车城建设的全面展开，推动了房产市场的活跃，房地产业市场需求旺盛，开发投资高位运行，开发规模迅速扩张。全年房地产业完成增加值10.5亿元，比上年增长1.1%。此后房地产市场发展迅速，规模急速扩大。2004年嘉定区实现房地产业增加值13.4亿元，比上年增长30.1%，完成房地产开发投资额66.6亿元，比上年增长51.7%。2005年“国八条”的颁布，使房地产房供需趋于平缓，地产市场保持基本稳定。2006年完成房地产开发投资76.7亿元，比上年增长7.3%。2007年，嘉定区房地产市场健康发展。全年完成房地产开发投资78.1亿元，比上年增长1.9%。从近年嘉定区商品房供求数据来看，嘉定新城的建设极大的促进了区域楼市体量的扩张。年成交量从2003年的不足100万平米一举跃升到2004年的近200万平方米，之后持续稳定在该数量级。区域楼市火热催动房价一路走高，02、03年嘉定区主流房价尚在3000元以下，进入08年已拉升到8000元附近。数据来源：中国房地产指数系统2008年，受上海整体楼市走低影响，嘉定楼市转入低迷调整期。1月份之后，市场供求双双从2500套/月大幅下挫至1500套/月，季节性市场回暖亦不复存在。从近几个月的市场走势来看，嘉定楼市以5月份为分水岭，供求基本平衡的状态被打破，6-9月份市场累积销供比仅为0.63，开发商销售压力逐步增大。\o"点击查看下一张:clip_image002"数据来源：中国房地产指数系统至此可见，2008年金融危机以来，经济环境及政策因素对高档物业成交影响很大。此外，写字楼市场租赁市场也不乐观。3.2板块层面目前已建成并趋于成熟的板块有中部板块（A~H楼）和西部板块（地标综合发展区）。以上两板块都规划成为同济新城的金融商务中心，在过去的3年中发展态势各不相同。随着同济新城商业的发展，两个板块的竞争日益激烈。而一个项目能否成功，与其所在的板块发展情况息息相关。因此我们选择这两个板块进行重点分析，以更清晰地掌握本项目市场环境。3.2.1中部板块规划定位中部板块集中了同济新城65%的办公写字楼，在经济发展、新城建设和公共事业发展中处于龙头地位与辐射作用，带动相关区域的发展，已成为同济新城主要商务中心。历史分析中部板块有着得天独厚的地理位置，处于两轴交界处，四通八达，交通便利。并且与位于城市南部的交通枢纽。服务半径大，与个区域都有联系又保持相对的独立性，方便居民上下班及外来人员出行。由于人流方向的不一致性，避免了人流混杂的问题。此外，成熟的商业现状为新城居民提供了大量的就业岗位。临近北部居住生活区，可确保人力资源丰富。3.2.2西部板块规划定位西部板块有地标性建筑——图书综合大厦，周边有一系列行政管理大楼和市政府副设施，以现代服务业为核心，形成具有独特人文魅力和新城特色、强大的集聚力和持续的创新力的综合发展区，是同济新城的象征。历史分析西部地区虽没有优越的地理位置，但通过交通道路系统人为的设计，将车行道与人行道分离，更人性化也更趋于便利。充分利用现有水系积极发展高档商务、休闲、酒店和娱乐城等项目，集中体现传统文化、现代文明、运动休闲和生态魅力。市政工程建设如火如荼地进行，强调创新性、独特型和辐射性，为新城人口提供全方位的服务。集中布置行政机关，提高办事人员效率，避免到处奔波。进一步促进新城经济、社会、环境的科学、和谐发展。3.2.3板块比较中部板块和西部板块同时被定位同济新城的一级中心，但是两者在过去三年已形成了很大的差异和侧重点不同，可谓各有各的针对性。然而，两板块都获得了不同程度的成功并在嘉定区同性质板块中保持领先地位。在未来的发展中，两板块将继续深入规划和建设，使其在新城中的结构更清晰，功能也更明确，将新城的规模推向新的层面。本项目位于中部板块中，与东部板块研发去接壤。从地理位置上来，有很大的预留空间，为两板块的共同发展提供机遇。从经济发展角度看，可带动东部板块的发展，也为使中部板块商务繁荣担负了一定的责任。3.3项目层面(写字楼市场)3.3.1供应量自2002年上海汽车城建造以来,同济新城凭着特殊的区位条件和历史、人文、基础设施等方面的诸多优势，吸引了海内外众多的外商前来投资创业，成为广受瞩目的投资沃土。因此，各项物业投资急剧增长，其中以写字楼市场最为显著。过去几年，同济新城写字楼市场总体量约三万平方米，其中三分之二位于中部板块，三分之一位于西部板块。2008年以前，在市场需求影响下，写字楼新建物业量放量增长，大量新增供应量投放市场，地少人多的局限性使其发展空间有限。幸而有周边区域可供拓展，加之老城区改造空间也不小。因此，发展前景更为广阔。2008年美国次贷危机发生后金融业客户减少，写字楼已经供过于求。预计明后年也是供过于求。3.3.2需求量2008年以前，写字楼市场强劲，对写字楼的需求丝毫没有减弱。甲级写字楼供不应求，空置率走低。2008年后半年，在供给相对大的情况下，需求显得单薄和不足。受全球金融风暴不断恶化的影响，一直占写字楼租赁市场比较大份额的金融客户，纷纷被迫或主动采取裁员和搁置扩张计划等方式来应对危机，退出甲级市场转租成本相对较低的乙级写字楼，加上企业破产等，使得需求出现大幅的萎缩。目前虽处于经济低迷期，写字楼的需求量仍将继续增加，而供应量的增长速度相对于市场规模来说是很慢的。同济新城甲级写字楼租金及入住率表（2008年第一季）板块物业名称最新租金（人民币/平方米/天）入住率（%）西部板块中华大厦4.383%招商局广场3.984%中部板块越洋广场4.182%兰泰大厦4.084%众鑫大厦3.786%企业天地3.986%

同济新城乙级写字楼租金及入住率（2008年第一季）区域物业名称最新租金（人民币/平方米/天）入住率（%）西部板块科技城2.481%金融广场2.282%贸易大厦1.983%中部板块海森大厦2.184%三六大厦1.986%南证大厦2.081%奥孚力大厦2.484%

近年来，嘉定写字楼市场突破原有的商务区格局，向外围发展。一些新的商务板块崛起，逐渐成为中高档写字楼租赁、销售市场的中坚力量。本项目所在区域即是其中之一。基于嘉定区的开发、来发展动向和各行业对写字楼的需求，在中部板块内投资次项目，是一个不容错过的机遇。但是需要注意的是，本项目写字楼开发期间正值经济萧条期，建成上市时期市场难以预测，一次将面临一定的资金风险和销售压力，但是通过恰当的定位和营销，可以消除部分风险。四、项目定位4.1产品定位产品定位：中端，乙级写字楼。本项目位于上海嘉定区，嘉定区虽然市场潜力大，但现期市场还处于早期发展时期，高端写字楼尚不具备与其造价相应的竞争力。考虑到当前经济与金融环境，企业处于过冬期，非常注重成本和经营费用的控制，因此呈现迁出城区，选择价廉写字楼办公的态势，兼顾同济新城内其他写字楼都是中端定位以及目前租售情况良好，和我们的客户定位为江浙一带中小企业，本项目定位中端相对合理。客户定位结合本项目毗邻大型研发区和项目选址方便的交通特点，客户主要定为江浙沪的研究型企业或对交通要求比较高的制造业企业。它们在上海设立销售中心，办事处，子公司等。SWOT分析4.3.1优势1）方便的交通规划用地西北面和东北面都有宽敞的公路，方便驾车；西南面有步行道，人车分离，道路利用率高。规划用地距同济新城唯一交通站点——绿苑路同济大学站有高度可达性。2）开发难度低规划用地属于一类用地，无动拆迁工作，只需稍加简单的工程准备措施，就可以进行修建。3）自然条件地块沿河，风景成为突出优势，周围没有很高的建筑，建筑朝向好，从而采光通风好。4）周边环境离曹安公路距离适中，车流噪音和灰尘影响小。4.3.2劣势1）人气由于周边多数地块尚待开发，本地块不如西北面的具有人气，周边距其他办公性建筑较远。2）居住区的影响本地块与居住区公用北边的国豪路，居住区人/车流量大，影响写字楼里的员工上下班。居住区早晨比较嘈杂。3）市政配套地块以及其周边市政设施不完善，待改进。4.3.3机会1）东侧研发区东侧规划中的研发区具有相当的规模，对研究性企业来说，紧挨研发区设办事处、子公司，是非常有利的。2）交通条件的改善多处修建的曹安公路运量下降幅度大，在建的地铁也将于近年通车，完工后，同济新城对外交通条件大为改善，将吸引一批企业。4.3.4威胁1）经济金融目前，全球经济下滑，写字楼市场受到影响，价格下跌，空置率升高。2）安亭安亭的发展建设更容易形成具有吸引力的商业办公区，长期上逐渐体现集中优势，对本项目构成威胁。3）在建写字楼西北侧在建写字楼与本项目定位相当，周边交通也便利，人车流动干扰相对较小，人气优于本项目。价格定位周边写字楼租金周边写字楼分高端、中端、中低端，出租率在85%左右。通过调查，各选取部分具代表性的写字楼：实例名称档次月租金面积[平方米]日租金[元/（平方米·天）]曹安国际商城高4800612.62永惠大厦中90002001.6v6时代低1800551.09实例名称详细信息曹安国际商城嘉定区曹安路1855号永惠大厦黄浦区/永惠大厦/西藏南路765号v6时代嘉定区安亭镇新源路155弄嘉定区楼价走势：（见三，统计图，P5）日租金如下：档次价格（元/平方米）高2.6中1.6低1.1考虑近期房地产市场趋势，写字楼的出租率和租金有较大下降的可能。价格定位照顾本项目档次，交通，容积率等指标，本写字楼定价每平方米2.0元/天。五、建设内容与市政配套5.1项目建设内容5.1.1建筑设计本项目由建筑工程设计综合甲级资质的民营设计事务所上海三益建筑设计事务所，设计风格简约、现代。项目设计符合国家制定的设计规范、规定、规程，同时符合上海市相关的设计规范和规定。本项目选址临近同济公园，专享珍稀生态资源。建筑设计积极融合人本主义与生态意识，楼体采用简洁的几何形体，以成熟的现代建筑科技为基础，由钢构架及玻璃幕墙组成外立面，满足充足的自然采光与通风，形成晶莹剔透的建筑形象。彻底告别传统写字楼的亚健康状态，契合当今推崇的生态办公大厦，为员工创造一个安全、舒适、健康的工作环境。5.1.2建筑结构设计本项目为多层办公建筑，地下1层，地上按6层设计，高20.5米，位于上海市嘉定区曹安公路与绿苑路交汇处。本项目建筑功能定位为乙级写字楼，部分达到5A级写字楼水平。屋面设置室外休闲、绿地。地下空间：地下一层各种配套设施用房及地下停车场所。5.1.3暖通设计本项目为乙级写字楼，设备材料应选择价格合理的中档品牌产品。本项目暖通设计保证新风供应和所有房间的通风要求，必要时设立独立的新风供应系统和排风系统。新风口和排风口的布置要和建筑设计紧密结合。写字楼拟采用双管水系统中央空调，冷源来离心式冷水机组，热源由市政热力管网提供，可分层、分区控制，以减少施工难度和初期投资。5.1.4给排水给水系统的设计应避免水质由于水箱和管路产生二次污染。排水设计采用合流制排水，生活污水经化粪池处理后再排入城市管网，屋面排水采用内排水方式。热水供应拟采用统一的中央电热水器。净水供应拟采用统一供应的净水装置。5.1.5强电设计本项目属于多层建筑，根据国家标准属二级负荷，无特殊要求。二路供电电源由供电部门区域变电站以电缆引入，电压为35kV，经楼内电力用户站降压后分配电力。照明方式：地下室设置应急照明，常用照明，及应急指示灯；楼内用户照明采用普通照明方式；公共部位除设置外，还需设置应急照明及应急指示灯。消防楼梯处设常用照明和应急照明。建筑物采用TN-S联合接地，接地电阻≤1Ω，且大楼钢结构主筋相互连接成环，外立面金属门、窗均与接地可靠连接；卫生间设置等电位箱。防雷系统：本项目为三类防雷建筑物，采用装设在建筑物上的避雷带做接闪器，避雷带应沿屋角、屋背、屋檐和檐角等易受雷击的部位敷设，利用结构柱头外侧主钢筋做引下线，桩基做接地极。消防系统参照商务楼消防规定，在地下车库及办公区域建立报警（烟感、温感）及联动（包括紧急广播）系统；喷淋系统同时设置消防栓及其他防火设备。5.1.6弱电设计闭路电视监控系统摄像机位置：各电梯轿厢，地下车库出入口，地下车库内部，地下车库进入单体楼地下室电梯厅处，办公底层出入口，消防安保中心门口，室外停车场。监控中心和消防中心统一考虑。系统集中供电车库管理系统系统采用CAN总线的通讯方式，避免了传统RS485网络采用轮询方式的低效率之弊，大大提高了系讯速度和效率。系统兼容性强，可与同系统中多个管理子系统结合使用，轻松实现一卡通管理系统。系统采用32位高速运转处理器和超大容量存储器；脱机、脱网工作时，不影响出、入库及数据记录存储功能。出、入库读卡认证由一台读卡机完成，替代了以往入库与出库所用读卡机各自分开模式，降低了用户采购成本。停车库出入口处装设声光设备，方便用户寻找所分配车库车位。用户进入车库存车时语音提示“请读卡确认车辆已停好”，很好的避免了因用户停留在车内，而车辆上行存放导致的人身安全事故。同时，当系统出现异常情况后，显示屏也将显示异常代码，提示管理员检修。立体车库（敞开式）管理系统与停车管理系统无缝链接，可完成车位引导功能，减少车主因寻找所分配车位带来的麻烦。车位信息查询功能：当车主取车时忘记所停放车辆的车库位置时，可在任一控制机或车库读卡器上读卡，系统将语音提示车主正确的车库位置。可根据不同用户车型分配不同车型车位，临时用户由管理员先预置车牌，再存车。门禁各单元门口设置门禁。地下车库进入电梯厅设置门禁。机电设备监控系统

给排水系统监测各楼宇屋顶水箱高、低水位自动报警监控地下室集水坑高、低水位监控给水系统地下水池高、低水位监控生活水泵运行及故障监控净化水装置运行及故障监控消防泵的运行状态监控

送排风系统楼宇地下室排风机故障监测地下车库排风兼排烟风机故障监测地下车库新风机运行监测

其他设备车辆出入口进出口管理机运行故障信号监控电梯运行状态及故障监控楼宇信息系统电话通信系统数据传输系统有线电视双向宽带信息传输系统移动通信和寻呼通信系统实现地下停车库及电梯轿厢内通信无盲区大楼内部无线对讲系统写字楼无线局域网系统因特网进行商务活动等。弱电防雷系统在机房弱电配电输出端安装电源避雷器；在机房UPS输入端安装电源避雷器；在机房弱电井道处安装电源避雷器；在电梯机房电源进线处安装电源避雷器。大楼综合布线系统建立无线局域网并覆盖整个写字楼区域内，使商务人员能自由地通过5.2市政配套5.2.1通信每户设置电话/数据通信配线箱，由2对电话线和一根五类线入箱，可用于电话和宽带数据网络通信，通信信号覆盖大楼。5.2.2供电市政双路供电，双路电缆引入。总容量2500KVA，每平方米供电量0.08KVA。市政双路电源自动切换。5.2.3上水根据有关技术指标，本项目规划最高日用水量约300立方米。区域供水单位为上海嘉定自来水有限公司安亭水厂，其最大日供水能力12万立方米能够满足本项目需求。5.2.4下水本区域属于已建的上海市嘉定区雨水污水系统安亭国际汽车城片，能够满足本项目的下水需要。5.2.5供气本项目今后将使用天然气，根据有关技术指标，预计规划最高日用气量1500立方米，届时需要结合道路工程，埋设合适的燃气管以适应传输天然气的要求。5.3消防本工程消防给水按多层建筑设计，设有室内消火栓灭火系统、自动喷水灭火系统、温感探测器和烟感探测器、火险报警及消防联动系统。火灾报警及消防联动系统、广播系统的控制室在一层，火灾报警控制主机、直通对讲、自动喷水灭火系统、联动广播及电源设备。每层应设置一个DN65的室内消火栓和一个消防自救卷盘，水带长度宜采用25m。自动喷水灭火系统的水流指示器可以不按每个防火分区、每个楼层设置，而是根据商业单元的划分，每个商业单元设一根喷淋立管、一个信号阀、一个水流指示器、一个末端试水阀，信号阀及水流指示器的信号接至消控中心或安防值班室。5.4节能变电所设置在接近负荷中心处，并选用国家颁布的节能型设备，降低能耗。照明尽可能采用节能高效的灯具。空调冷却水循环使用。六、建设方式与进度安排6.1公司组织上海欣欣房地产有限公司为本项目的发展商，注册资金为8000万人民币，项目开发公司实行总经理领导下的总经理负责制，总经理由总公司任命。项目开发公司下设经营管理机构，包括工程部、市场营销部、财务部、行政部等机构，负责合作公司的日常经营管理工作。6.2物料供应由于项目属于乙级写字楼，档次和质量无需追求高档次，因此本项目所需物资与设备均从中国国内市场选购、租赁。6.3工程招投标本项目计划采用公开招投标进行施工总承包，电梯、空调、幕墙、内装修等分包工程由总包方进行招标。6.4施工组织6.4.1前期工作项目开发筹、融资至2009年4月底完成初步设计和施工图设计至2009年5月底完成各种批文的报批工作至2009年5月底完成工程招标于2009年6月底完成6.4.2施工阶段施工准备2009年6月初~2009年7月初桩基工程2009年7月初~2009年10月初土方工程2009年10月初~2010年1月初地下结构工程2009年11月初~2010年2月初主体工程2010年2月初~2010年6月初安装与装修工程2010年2月初~2010年10月初室外总体2010年6月初~2010年10月初6.4.3竣工准备与验收备案2010年10月初~2010年11月初6.4.4投入使用2010年11月初~2010年12月初6.5进度计划本项目拟建设成为乙级写字楼，将于2009年6月份完成项目前期各项准备工作并进入正式施工阶段，预计的项目建设周期为1.5年（2009年6月至2010年12月）。七、投资估算与资金筹措7.1投资估算本项目建设投资估算的范围为总建筑面积35000平方米，占地面积10000平方米，容积率为3.5，地上层数为6层，地下一层，总投资粗略估计值为9000万。项目建设期为1.5年，第一年投入总投资的70%，第二年上半年投入总投资的30%。企业自有资金4000万,在第一年全部投入。7.2估算数据7.2.1建设投资估算预测建设期内年平均价格变动率为2%，开发期贷款利率为5.40%。涨价预备费的计算：第一年固定资产静态投资额I1=10971.23×70%=7679.861（万元）第一年涨价预备费：PF1=7679.861×[(1+2%)1-1]=153.597（万元）第二年固定资产静态投资额I2=10971.23×30%=3291.369（万元）第二年涨价预备费PF2=3291.369×[(1+2%)1.5-1]=99.233（万元）该项目建设期涨价预备费PF=PF1+PF2=153.597+99.233=252.830（万元）开发期贷款利息:第一年固定资产投资额(除利息外)=11224.06×70%=7856.842（万元）第一年贷款额=7856.842-4000=3856.842（万元）第一年开发期贷款利息=（年初贷款本息累计+本年贷款额/2）×年利率=（0+3856.842/2）×5.4%=104.135（万元）第二年上半年固定资产投资额(除利息外)=11224.06×30%=3367.218（万元）第二年上半年贷款额=3367.218（万元）第二年开发期贷款利息=（年初贷款本息累计+本年贷款额/2）×半年利率=（3856.842+104.135+3367.218/2）×5.4%/2=145.794（万元）开发期贷款利息=104.136+145.794=249.929（万元）建设投资估算项目内容单方投资（元/m2）投资额（万元）A.土地使用费1071.433750.00B.前期开发费99.19347.18B1.可行性研究费1.053.68B2.勘察设计费31.25109.38B3.工程设计招标管理费0.511.80B4.工程施工招标管理费0.501.75B5.施工招投标代理费4.3815.33B6.人防费60.00210.00B7.执照费1.003.50B8.审照费0.501.75C.建筑工程安装费1250.004375.00C1.桩基础工程费120.00420.00C2.土建工程费890.003115.00C3.水电设备及安装费110.00385.00C4.电梯设备及安装费130.00455.00D.工程监理费17.5061.25E.配套设施费480.001680.00E1.大市政配套费300.001050.00E2.小市政配套费180.00630.00F.建设单位管理费70.04245.13G.工程保险费3.7513.13H.工程承包管理费51.43180.00（A-H项）工程费和工程建设其他费3043.3410651.68I.预备费163.54572.38I1.基本预备费（A-H项×3%）91.30319.55（A-I1项）固定资产静态投资部分3134.6410971.23I2.涨价预备费72.24252.83（A-I项）除贷款利息外的固定投资3206.8711224.06J.固定资产投资方向调节税0.000.00K.开发期贷款利息71.41249.929（A-K项）合计为开发期总成本3278.2811473.99经计算得知，开发期总投资成本为11473.99万。7.2.2经营成本估算项目内容年平均费用（万元)经营期成本514.081.销售费用36.722.物业及维护费45.0583.能源费2.9494.保险费8.4525.管理费用45.0586.营销费16.9057.固定资产折旧、摊销36.728.房产税220.329.营业税金及附加101.8987.3项目资金筹措本项目的自有资金来源有：房地产开发公司自有资金4000万，占总投资额的34.86%，向银行贷款7224.06万。八、经济效益分析8.1分析依据及说明本财务分析根据国家现行财税制度以及项目经营计划，抵押贷款期限15年，贷款利率5.40%，目标收益率设为10%，项目建设期1.5年，出租期48.5年。8.2经营方案根据市场分析和对本项目的功能定位，本写字楼用于出租项目总建筑面积=30000（m2）项目可出租面积=30000×0.85=25500年租金毛收入=25500×2.0×360=1836（万元）年租金净收入=年租金毛收入-销售收入-固定资产折旧摊销-房产税-营业税金及附加-（物业及维护费+能源费+保险费+管理费用+营销费）=1836×（1-2%-12%-5.55%-2%）-118.422=1321.92（万元）项目总开发价值=1836×（（1+10%）48.5-1）÷10%÷（1+10%）48.5=18179.56（万元）项目总成本=11474万元自有资金=4000万元抵押贷款=项目总成本-自有资金=11474-4000=7474万元贷款年还本付息额=7474×5.40%÷（1-（1+5.40%）-15）=739.66（万元）财务净现值NPV自有资金现金流量表单位（万元）年末01~1516~48.5股本金投入4000净经营收入1321.921321.92抵押贷款还本付息739.660自有资金净现金流量-4000582.261321.92税前财务净现值NPV前=-4000+582.26÷10%×（1-1÷（1+10%）15）+1321.92÷10%×（1-1÷（1+10%）33.5）÷（1+10%）15=3463.372（万元）税后财务净现值NPV后=-4000+582.26÷10%×（1-1÷（1+10%）15）+1321.92÷10%×（1-1÷（1+10%）33.5）÷（1+10%）15=1000.459（万元）财务内部收益率FIRRi1=11%时，NPV1=437.082万元i2=12%时，NPV2=-24.826万元FIRR=i1+∣NPV1∣×(i2-i1）÷(∣NPV1∣+∣NPV2∣)=11%+437.082×（12%-11%）÷（437.082+24.826）=11.946%动态投资回收期：Pt=（累计贴现值开始出现正值的年数-1）+上年累计贴现值的绝对值÷当年净现金流量的贴现值=15+（8-1）+0.528÷(0.528+98.384)=22.0053(年)利润总额=项目总开发价值-项目总成本-销售税金及附加=18179.56×（1-5.55%）-11474=5696.594（万元）开发商成本利润率=开发商利润总额÷项目总成本=5696.594÷11474×100%=49.648%成本收益率=年净租金收入÷项目总成本=1321.92÷11474×100%=11.521%8.3项目税费营业税及其附加5.55%企业所得税率33%盈余公积金按10%提取，公益金按5%提取8.4盈利能力评价项目内部收益率为11.946%，按10%的目标收益率测算的财务净现值为1000.459万元，动态投资回收期为22.0053年。项目在财务上是可行的。8.5清偿能力评价本项目拟向银行申请长期贷款（含息）7474万元，项目法人将用销售回笼资金、经营收入还款，预计贷款偿还期15为年，项目偿债能力良好。九、不确定性分析9.1敏感性分析由以往相同写字楼的敏感性分析数据可知，全部投资的净现值和内部收益率受销售价格、建设成本变化的影响较大（较敏感）；自有资金的净现值和内部收益率受销售价格变化与建设成本变化的影响相对不敏感。而对整个项目而言，即使遇到房地产市场波动较大，楼盘竞争激烈等不利因素，本项目的开发仍然有较高的盈利能力。9.2项目的盈亏平衡分析现以出租率为变量，对本项目进行盈亏平衡分析，具体测算数据如下：盈亏平衡分析出租率020%40%80%100%FNPV(I=10%)-4000-1384.81230.46460.89076盈亏平衡点30.6%由上述分析，我们可以知道，当出租率为30.6%时（假定价格不变），项目处于盈亏平衡点，此时刚好能够收回成本，由出租率和出租收入之间的关系，我们可以知道，当出租单价下降30.6%时，该项目刚好能收回成本。9.3风险分析9.3.1项目整体潜在风险金融风险近期，全球性的金融危机席卷各国。很多企业的经营业绩下降，上海地区的企业承租能力下降，使本项目出租难度增大，甚至在今后很长一段时期内出现高空置率的情况。供求风险由于金融危机使很多企业退租，所以近期写字楼市供过于求的，该项目的推出初期可能会有比较高的空置率。但考虑到2010年世博会将