天津宝翠花都项目营销策略

本报告的思维结构工程自身分析工程界定总体营销策略市场情况分析营销工作目标营销操作手法竞争环境分析1市场情况分析2宏观经济整体情况宏观经济整体处于周期性而非结构性下滑中国经济每五年一个周期，调整的时候通常需要两年的时间。政府观点:一是房价仍高于普通居民支付能力，二是楼市需要提振,最终概况为四个字“弃价保量〞宏观利好政策见效需要一个周期,预计最快在09年下半年自08年9月份开始我国政府保增长的政策频出，力保我国经济“8%〞的增长速度。同时也起到了一定的稳定市场信心的作用。市场信心的增长和宏观经济的稳定对房地产市场有很大的促进作用。一直以来拉动我国经济增长的三架马车“投资、出口和消费〞。目前的国际经济形势下，房地产业因为其设计的上下游产业达80多个，对经济的影响较大。我国保持房地产市场稳定开展的预期非常明显，预计政策经过一段时间的释放期会逐渐在明年中后期发挥作用。32021年市场成交情况2021年天津新建商品住宅共成交4.6万套，500.26万平米，成交均价为6892元/平米，同比上涨了12.85%，相比07年涨幅回落14.15个百分点。08年全年有9个月成交量在40-50万平米左右。6-8月份出现较为明显的持续下滑走势，自9月份开始，大局部在售工程加大了优惠政策和价格的下调力度，在一定程度上刺激了成交，10-11月份成交量上升明显，12月份进入房地产传统的销售淡季，成交量转而回落。08年天津新建商品住宅成交均价一直处于震荡波动的状态中，其中，最大幅度的波动为9.41个百分点。截至10月份，成交均价呈现震荡下调走势，12月份较1月份价格涨幅为3.29%。而去年同期为27%，价格涨幅明显回落。42021年天津住宅市场预测市场供给层面:2021年已经进入了调整期，买方市场格局已经确定。预计2021年市场供给中新盘入市工程会相对减少、工程以低开为主、中小户型将成为供给主体。市场需求层面:2021年仍将以婚房、改善型住房等刚性需求为主，由于购置力有所削弱，因此需求的住宅产品总价根本上集中在45万元——70万元左右，对于交通的畅达性和周边配套的完善性将更加关注。销售价格层面:2021年上半年将有更多的开发企业受资金的压力而选择下调房价，压缩利润空间。即使到下半年经济好转,价格上升压力依然较大,成交价格将根本上与2021年持平成交量层面:在价格下调的基调下,成交量将逐步上升并趋于稳定,但成交量的平稳受价格与市场信心的制约从总体上分析:2021年上半年将延续08年的震荡调整,2021年后期，预计随着国家刺激经济开展的各项政策效果的逐渐释放，及针对房地产市场的政策效果的逐渐显现，房地产市场成交保持在稳定的水平上，价格震荡盘整5北辰区市场总体情况北辰区的成交均价自2021年6月的6563元/平方米一路下降到2021年11月的5239元/平方米,下降1324元/平方米,成交量在2021年8月降至最低点,仅仅成交13585平方米,随着价格的不断下降,成交量开始大幅度上升,至2021年11月成交量上升到40390平方米,均价水平根本已回落到07年底的水平.预计明年成交量将有所上升并保持在每月3万平方米左右的水平,但是成交均价预计上涨的速度不会太快.月份成交套数成交面积平均价格1月份12111622.758422月份645995.462313月份4103324558124月份2322084564895月份29326994.662306月份28126793.265637月份18018572.862498月份14913584.760959月份31825106.2581810月份35234443.9539911月份47140390523912月份23722645.65614全年合计3108280239.158796红桥区市场成交情况红桥区的成交均价2021年始终在9000元/平方米的高位上运行,同时成交量较低,甚至在2021年8\9月份仅成交40套左右,随着2021年9月价格的下降,成交量开始缓慢上升,但是面对今后3年每年近160万的拆迁量的刚性需求,预计2021年成交量仍将受到价格的制约,价格保持在2021年较高的均价水平,成交量上升将非常缓慢月份成交套数成交面积平均价格1月份18618647.887982月份81825288113月份66691587364月份1059678.892025月份869179.693336月份11211031.794327月份14214224.189798月份484597.688459月份414091.7916510月份8210182.1853911月份14914892.9825912月份1009874.48446合计1198121567.788447竞争环境分析8津品鉴筑PK宝翠花都本案优势:

交通便捷景观视野好有包装支持品质感强现房优势市场形象客户认同度高本案劣势:

规模小有临路和临地铁的噪音居住成熟度不如宝翠花都产品层面比照:宝翠花都的产品包括11层小高层和18层高层,津品鉴筑均为16层,户型均以二室占绝对主力,面积区间集中在90—100平方米.入住日期:宝翠花都的入住时间为2021年5月,津品鉴筑的入住时间为2021年8月销售支持层面:宝翠花都无样板间支持,销售道具过于简单,显得很仓促入市,津品鉴筑有一定的包装支持.景观层面:宝翠花都的景观主要依托于三期贯穿到四期的景观轴线,外部景观没有支撑.津品鉴筑有内部集中景观带,和外部苗圃景观的双重支持.交通层面:津品鉴筑由于地铁和公交的支持有明显的优势.提炼竞争程度评估:9宝翠花都后续推盘策略预测及应对策略09年区域工程主要就是高层的竞争,首创后续推广变数较多,但主要会有两种可行性策略:平稳走量和低价保量1.如果采用平稳走量策略,在平稳走量的同时维持工程的利润,但是如果受到本案的价格阻击此策略将难以实现,应对策略:由于此策略会和本案形成自然价格差,因此我们只要维持这种价格差,坚持品质路线就可以到达快速走量的目的2.如果采用低价保量策略,首创会推出高层最差的产品,以更低的价格大量出货,换来资金的快速回流应对策略:推出性价比最低的24#回应并到达走量的目的,并进一步挤压首创,假设想到达资金的快速回流只能以更的价格销售综合上述分析我们预判首创在没有重大条件因素的刺激下,会采用平稳走量的策略,除非后续需要大量现金支持的压力,被迫采用低价保量策略,但是代价将是非常沉重的,而且后续较大的出货量其可行性也不大08年12月18日,推出小高层38#(小高层中性价比最高)入市积累客户(仅1期报广)并在09年1月10日悄悄开盘,没有任何推广支持,销售价格区间是5100—5300元,入住日期为2021年5月,此次动作首创有2个主要目的:1.探摸市场对高层的反映,尤其是对价格的接受程度和对手的反映2.多层消化后要有新的房源补充,目前的时机正好可以过渡并积累客户10产品层面比照:泽天下的产品为18和26层高层,泽天下以二室为主,有局部三室供给,但是每个户型都有露台形式的赠送面积津品鉴筑均为16层,户型全部为二室入住日期:泽天下的入住时间为2021年12月,津品鉴筑的入住时间为2021年8月销售支持层面:泽天下无样板间支持,销售包装不到位,销售手段简单,津品鉴筑有一定的包装支持.景观层面:泽天下的景观主要依托于中心水景\河堤公园\北运河景观,津品鉴筑有内部集中景观带,和外部苗圃景观的双重支持.交通层面:津品鉴筑有明显的优势.提炼津品鉴筑PK泽天下本案优势:

交通便捷景观视野好有包装支持品质感强本案劣势:规模小没有多重景观的支持有临路和临地铁的噪音建筑密度大配套有待完善没有赠送面积竞争程度评估:11津品鉴筑PK御龙湾本案优势:

交通便捷景观视野好有包装支持品质感强产品层数低户型面积控制好本案劣势:

规模小居住成熟度不如御龙湾产品层面比照:御龙湾的产品为24层高层,户型面积为86-95平方米的两室和125-130平方米的三室,津品鉴筑均为16层,户型均为二室,面积区间集中在90—100平方米.入住日期:御龙湾的入住时间为2021年9月,津品鉴筑的入住时间为2021年8月销售支持层面:御龙湾由于接近尾盘,销售支持较少,津品鉴筑有一定的包装支持.景观层面:御龙湾的景观较差,津品鉴筑有内部集中景观带,和外部苗圃景观的双重支持.交通层面:津品鉴筑有明显的优势.提炼竞争程度评估:12

1.舍我取谁，综合价值领先

2.维护形象，加强品质包装，提升性价比3.适当价格致胜工程的良好形象已经在市场上树立,得到了客户的认同,在区域的竞争中要坚持品质的支撑,提升工程的性价比不和片区任何一个工程放在同一竞争层面上；突出工程的交通\环境\苗圃\产品的综合优势在金融危机的影响下，购置力下降,09年销售难度较大，尤其是高层产品；仅凭“形象和品质的提升〞来实现高速销售，实现可能性较小，所以适当价格致胜是必要的楼盘竞争策略小结13工程自身分析14工程总体营销分析在目前的市场情况下,工程已接近现房下半年即将入住,到2021年底如果能到达销售总量的60%--65%,是比较理想的选择,随着市场的回暖转好,2021年上半年再顺利消化余房,而且能取得较高的利润空间从产品上分析,本工程的高层和洋房产品既有明显的差异性,但是又相得益彰,高层和洋房产品有明显的价格差,可以满足不同的客户需求,并有可相互转化的可能,其次高层可以给洋房带来人气,洋房可以为高层提升工程形象目前利润空间较高的洋房产品不可能走量太快,自然消化比较理想,利润空间较低的高层产品虽然竞争剧烈,但是在目前市场情况下,可以满足走量的需求,因此建议09年的营销策略高层放量洋房平稳保价15洋房产品分析宝翠花都三期价格仍维持在7000以上,由于面积大,总价高,又出现了质量问题,销售根本处于停滞状态,2021年如果想走量除非大幅度的降价,但是代价和后果的严重其可能性不大,从整体策略分析,利用三期低密度洋房的形象宣传带动五期高层低价走量仍然是最好的选择,因此对本案洋房的销售不会构成较大的威胁.金玖家园虽然也是6层多层产品,但是品质差,土地有纠纷,销售价格大局部在7000以上,已经在08年封盘,即便解决了以上问题,也不会对本案形成威胁.综上所述,本案洋房产品在09年处于市场越来越稀缺的状态,只要市场回暖,会有较好的市场前景.08年推出的5栋楼,已销售85套,由于受高层遮挡的原因,客户对19#接受度较差价格比较高,走量缓慢,因此09年2月中旬建议把19#暂时封掉,或不做为主推的楼座,推出接受程度较高的6#走量,待市场回暖后续楼座价格上升时再翻开19#,客户容易接受可顺利消化.后续洋房的推出主要考虑市场的情况和已推出量的消化进度予以补充顺序推出.既要满足有足够的消化量,也要保证有丰富的户型组合,保证二室和三室的合理比例均衡消化,销售价格小幅攀升稳定出货16价格560055005300500023#楼座22#520021#565020#24#高层楼座的价格关系模型20#21#22#23#24#高层产品分析注:此价格只做为价格模型分析使用17首批高层20#\23#产品分析20号楼产品价值点抗性利益点银角(01)95.15景观北向好,南向一般,局部有遮挡,北向视野开阔有噪音,采光与视野受洋房影响较多主流产品中间(02)98.00只有内部景观支持,南向面宽大户型不通透,通风不佳,视野不开阔,走量产品中间(03)98.00只有内部景观支持,南向面宽大户型不通透,通风不佳,视野不开阔,走量产品金角(04)95.15采光好,视野开阔,通透,靠近成熟社区南向受洋房的遮挡标杆产品23号楼产品价值点抗性利益点银角(01)89.42面积小,总价略低,视野较好,通风好有噪音,采光时间短走量产品中间(02)92.1只有内部景观支持但不突出,南向无视野遮挡户型不通透\通风不佳主流产品中间(03)95.3只有内部景观支持但不突出,南向无视野遮挡户型不通透\通风不佳主流产品金角(04)98.84内部景观不突出,北向视野较开阔,朝向好,舒适性高,受洋房遮挡小局部有对视标杆产品高层产品分析18高层产品对应的客户分析一类客户本身居住的就是洋房,喜欢这的环境,改善环境不喜欢再住洋房(比方没有电梯\采光不充足\户型老\没有景观)现在想买高层,有比较强的支付能力,但是比较注重品质(对应23#的产品)另一类喜欢本案的综合优势(交通条件\区位\户型),也喜欢洋房但是经济承受能力上负担不了,只能选择高层产品(对应20#的产品)高层产品分析19营销工作目标20津品鉴筑2021年度营销工作目标多层：消化8栋多层，预计244套房源高层：消化4栋高层，预计256套房源09年方案消化11栋楼座、预计500套房源(平均每天要成交1.5套)中原愿景：开掘物业价值,节省交易本钱,降低交易风险,达成客户目标21总体营销策略22这是一个“客户为王〞的时代！2021年，谁抓住客户，谁就是赢家！高层推广策略23以客户需求为导向的推售体系客户推售方式推售量推售单位推售价格广告形象媒体投放现场体验销售引导24制造稀缺，形成紧迫推出量宁少勿多，与客户积累量人为的形成一种稀缺津品鉴筑高层推广策略分解产品，拆腿推售推售策略，价格策略以不同面积段来制定策略打破整栋销售模式，采用分腿推售25高层推售方案一推售楼座:23#和24#,以23#作为高层楼座的标杆,消化24#为主.两栋楼的价格差控制在300—400元24#优势:24#可以用较低的价格入市,前后的视野开阔采光好24#劣势:客户对24#位置感觉偏南向没有景观的支持户型比较单一出房率低不是正南北向没有样板房的支持受地铁和道路的噪音影响5个高层的总体推售条件考虑并结合竞争对手的情况,推出24#的条件首先必须以客户非常认同的价格才能到达快速销售的目的,其次一旦公布价格,对手采用低价策略,我们后续没有底牌去应对,最后如果客户认同度差积累不能满足将影响高层整体的推售速度.26高层推售方案二推售楼座:20#和23#,以23#作为高层楼座的标杆,消化20#为主.两栋楼的价格差控制在200—350元20#优势:20#可以用较低的价格入市,视野开阔有景观支持居住的成熟度高20#劣势:户型比较单一出房率低没有样板房的支持受道路的噪音影响5个高层的总体推售条件考虑,20#是高层中的次中端产品,客户更容易接受,能满足快速消化的条件,以中间价格入市机动灵活.既可以上行也为后续楼座留出了空间.27高层推售方案二的变化根据方案二的思路,如果在客户积累的过程中,没有足够的数量集中消化,又要有比较火爆的销售气氛,可以开23#东边的2串〔腿〕和20#西边的2串,分别满足不同的购置客户的需求,压缩放量到达集中消化的火爆场面,更利于实际的操作.结合目前市场和竞争对手的情况,我们建议采用方案二28好坏搭配，满足需求同面积段户型好坏搭配，满足不同客户的需求每一类面积段的客户都要分三类，一类突出性价比，一类为较好单位，一类摇摆型产品，通过好坏搭配，满足不同需求，不浪费每一个客户PART3溪山天龙八步好差好中间29价格杠杆，引导销售通过价格杠杆，引导客户从不同类的产品间转换，引导客户购置我们希望消化的单位95.15㎡98.00㎡89.42㎡92.10㎡95.30㎡98.84㎡总价较低总价较高30中原独特的推广方式---二三级市场互动中原的二三级互动模式已经有几年的成熟推广经验,尤其是深圳和上海,天津中原吸收了其它中原公司的运做经验,在天津市场运做了很多的成功案例,目前天津中原二三级市场互动代理的工程有红勘领世郡\金地格林世界\瞰海\大地十二城\水岸公馆等众多的工程,得到了众多开展商的认同,如:在08年10.1黄金周为金地格林世界仅7天就成交了近200套,其他每月都保持在50套的销售速度红勘领世郡从今年5月到11月通过此模式每月成交80套左右在今年10月大地十二城运行此模式后每月都能成交60套以上

但是由于本工程开盘后至今,推出的产品都是价格较高的洋房类产品,客户群比较狭窄,运行此模式需要开展商付出较大的额外推广本钱,而且效果也难以保证,因此中原没有启动二三级互动的模式,09年即将推出的高层产品具有总价比较低,面对的客户群广泛的特点非常适用此模式,因此在09年我们会启动二三级互动的模式.提供众多的客户资源,会大幅度的提高现场的成交速度31二三级市场互动形式多层次积累和拦截客户把客户带到销售中心专人为客户全方位服务火爆而有序的现场32二三级市场互开工作执行方法①信息提供者以或的形式，将信息报给目标组别/楼盘，目标组别/楼盘经理收到信息后，核查信息的有效性并当天回复信息提供者。【互动登记表】必须由目标组别/楼盘经理签名方为有效②信息提供者亲自带客户到目标组别/楼盘，必属互动合作关系〔不管该客户是否曾属于目标组别/楼盘之客户〕，同时需书面确认【互动登记表】③信息提供者通知目标组别/楼盘会带客户前往看盘，信息提供者与客户都到达目的地必算互动〔不管谁先到达〕同时需书面确认【互动登记表】33二三级市场互开工作执行方法④信息提供者所属客户同行之直系亲属、朋友或其公司机构成交，均算互动合作，同时需填写【互动成交报告】确认。⑤信息提供者所属客户之直系亲属、朋友或其公司机构，没有和信息提供者及其客户一起前往目标组别/楼盘，如成交，前提需执行以上互动行为①②③任何方算互动，否那么不算互动。⑥信息提供者转介客户，在未经过信息提供者再次购置同一楼盘之物业，均算互动合作关系，同时需填写【互动成交报告】确认。34洋房推售策略洋房的价格采用小幅上升平走的策略,根据消化的速度安排推售楼座保持平稳的供给和消化速度.推售次序楼号16#、1#、7#23#、13#、14#38#、16#３６７８１３１４１１６352021年总体推售节奏多层分3批推售次序楼号16#、1#、7#23#、13#、14#38#、16#高层（含公寓）分4批推售次序楼号a20#b23#c22#d21#推售次序：

1→a→2b→c

→3d36高层客户积累和梳理37高层客户积累节点及方式售卡次数时间目的购卡形式第一次2月28日至3月15日通过售卡提高客户意向等级,对外报价格区间:5200--5500缴纳1万购卡，每平米优惠50元。第二次3月21日至4月17日购卡客户升级、二次筛选客户，同时制定预销控,提高开盘成功率。缴纳2万（升级客户补交1万）每平米优惠100元2月14日高层信息释放正式积累客户2月28日高层售卡3月14日高层样板房开放4月18日高层开盘重要节点：38第一批高层客户积累重要节点重要节点说明：2月14日：目的：高层亮相、正式启动客户积累内容：1.现场活动〔聚人气〕2.释放高层楼号、价格区间3.多层6#开始认购推广渠道：DM单、短信、网络2月28日：目的：高层正式售卡、筛选客户内容：释放高层购卡优惠政策，同时接受客户购卡推广渠道：报广、DM单、短信、网络391.对客户意向进行初步摸底梳理背景1.客户意向集中于哪一栋楼,什么产品2.关注较少的单位原因是否可以引导3.对价格区间的认可程度出具价格区间梳理结果策略调整1.加大关注较少单位的引导力度2.挖掘关注较少单位的卖点以获得客户倾心；3.准备对外释放各户型均价，通过价差进行有效意向引导。客户梳理过程402.对外报价策略结合产品实物展示通过转卡形式对客户意向进行梳理参观样板房后客户意向更倾向或关注的产品原本客户接受度不高的户型，在样板房开放后是否有变化梳理背景样板房展示结合对外报价梳理结果策略指导调整产品的价格差向客户释放两者总价差异的信息；并根据此次较为精准的客户摸底情况制定最终价格。客户梳理过程413.〔开盘前三天〕出具价格表，对客户算价，有意识地控制客户意向梳理背景释放各单位价目明细梳理结果策略指导客户资源最大化原那么：首先保证意向单一的客户，把其他多重意向的客户向其他单位引导开。局部单位有数个客户意向重叠，其中包括意向单一的客户和多重意向的客户客户梳理过程424.开盘前夜严格按照预销控结果执行。梳理背景VIP客户算价完毕，意向根本敲定梳理结果策略指导每天晚间对当天客户算价后反响进行精准预销控，将当天客户意向情况一个萝卜一个坑地梳理到对应房号中客户梳理过程43分值客户类别标准100分：铁杆客户认可片区反复电话咨询，亲自或带亲友多次上门有清晰意向无比较楼盘价格不敏感75分诚意客户前四项同百分客户，同时希望价格有优惠50分密切关注客户重要节点亲临售楼处比较多个楼盘仅选择特定房号单元价格承受力仅限特定房号注重开盘优惠25分一般客户有购房需求选择节点亲临售楼处同50分位客户不认可价格客户诚意度标准判定44开盘策略45高进平开，超出期望较高的价格门槛进入，中等的价格开盘46引爆再引爆，一浪接一浪一批开盘，自然消化，封盘，二批再积累，再开盘，自然消化同时做好加推产品的预案95.15㎡98.00㎡89.42㎡92.10㎡95.30㎡98.84㎡推出推出加推加推样板间471.将功能分区改为客户分区2.设独立的未选房客户休息区和总控台1.客户无需来回走动办理手续2.工作组一对一效劳，包含选房、刷卡、销控功能3.设专业参谋团效劳选房客户一站式选房效劳功能分区改为客户分区开盘的内场组织创新点一〔客户角度〕创新点二〔场地划分〕48开盘的外场组织开盘当天，鼓励客户可以带亲朋好友共同到访,极大的衬托现场销售气氛，创造良好的销售气氛，提高成交率和客户满意度。同时在进入区域的重要通道路口,安排客户拦截点位,介绍工程情况,引导客户到销售中心参观.49价格策略501.工程区位属非热点片区，在深挖客户群的根底上，我们要比准对象锁定在区域的一些同质楼盘,同时进行速度和利润点的修正2.以需求作为定价的根底，对于不同产品之间即适当需要拉开差距，同时又要保证其各自的竞争力；对于层差的偏好不能影响客户对产品的选择面及产品的均衡消化。3.价格的制定最为关键的是客户反响,只有客户认同根底上不断拔高的价格,才能成为工程最终实现的最高价格.通过屡次的价格摸查,测试客户对价格的敏感度.对特殊单位特殊调整，保证开盘走量的实现4.由于产品的均好性，采用小朝向差小层差策略，扩大客户选择面，保证销售速度。整体市场比准，特殊单位调整客户需求导向比准楼盘锁定区域同质新盘，精准定价一步到位小朝向差小层差策略确保快速走量的定价方法51因素与权重津品鉴筑宝翠花都泽天下御龙湾均价元/M2PXPA=5269PB=5500PC=5200权重

WA=50%WB=30%WC=20%因素权重得分加权得分加权得分加权得分加权位置18%7.91.4226.61.1887.21.2967.61.368交通18%8.81.5846.41.15271.266.81.224产品14%7.41.0367.31.0226.90.9667.10.994规划10%7.80.787.10.7180.86.40.64配套10%70.76.80.687.40.747.80.78景观12%7.30.8767.10.85280.966.70.804形象8%80.646.70.5367.50.67.10.568规模10%6.60.668.60.8680.87.60.76总计100%JX=7.70JA=7.00JB=7.42JC=7.14高层竞争工程权重价格测算52PX=PA*〔JX/JA〕*WA+PB*〔JX/JB〕*WB+PC*〔JX/JC〕*WC计算结果：PX=5732元/平方米53高层总体的预估静态比准价约为5450元/平方米价格修正计算价格:5732元/平方米速度因素影响:5732元/平方米*0.92=5274元/平方米(根据目前天津市场降价走量的平均值8%计算)速度与利润的平衡点:5732元/平方米*0.95=5445元/平方米54价风格整——“四维〞价风格整法市场静态比准市场走势指导推售策略指导准客户指导基准价临界精准价55基准价＋〔1＋X％〕＝对外报价“临界精准价〞的准客户检验过程通过客户的梳理摸底，对基准价进行验证修正。临界精准价＝基准价×〔1＋Y％〕最后面市价格客户摸底过程中，价格可能变化的弹性空间价格并非单纯技术行为，也不是单纯的市场比价，而是客户心理价格探询与排查56策略1：高层第一批推售以相对性价比高的价格，赢得快速市场消化。保证工程回款在目前市场现状下，必须“开门红〞以建立工程良好市场口碑，即第一批推售的市场快速消化。策略2：在分批推售中定义产品类型，策略化消化产品。将产品分类打造，树立明星产品的价格标杆，以促进大量现金流产品的快速消化。策略3：推售依托洋房与交通的价值提升，博取工程溢价。本工程最核心的卖点是地铁和洋房,应借势于已经建立的市场形象和产品品质的价值影响力，博取较高溢价，实现工程高价快速销售。策略4：洋房采用平走,小幅拉升策略平稳消化价格总策略57营销节点582021年度推售重要节点多层推售节点高层推售节点2月份6#3月份1#、7#5月份3#7月份13#、14#9月份16#（19#）11月份8#注：多层属于自然推售、按方案推售月份确定后，具体推售节点视当月销售情况确定。4月18日20#6月20日23#8月22日22#注：高层各爆发点前将安排至少5-6周客户蓄水期10月24日21#59工程包装60鉴于本案目前洋房价位形成的区域地位，为完善工程形象，进一步提升工程品质，中原对工程包装细节方面提出一些建议.61工程包装基地样板房包装外围62基地包装63营销中心外部包装现状：两侧绿植品种单一入口只有防滑垫、无迎宾红色地毯建议：入口两侧搁置大型盆植红色地毯延伸至人行道64营销中心外部包装销售中心入口左侧围墙面设计为项目形象墙；围绕形象墙在前侧市政绿地上通过花卉摆设为带工程案名、LOGO的立体花坛。65营销中心外部包装建议在南侧外墙适当通过绿竹点缀，同时墙角在绿地根底上搁置花盆。人行道右侧灯杆、大树请专业公司重新金布包装，同时大树根部用简易花盆包裹。66营销中心内部包装内部现状：银行办公区域对洽谈区存在干扰桌面装饰物单一完善建议：节后调整为新统一色系的宣传吊旗将银行办公区挪至一层现财务室，同时增加洽谈桌椅桌面搁置浅色桌布，同时增加带工程LOGO金属质感烟缸，现有桌牌更新67营销中心内部包装内部现状及完善建议：沙盘区物料摆放较乱入户门窗上部空白，阳光西晒无遮挡磨砂玻璃贴，上印工程LOGO及广告沙盘区统一将户型沙盘搁置该位置并摆放整齐。将展示物料统一挪至洽谈区南侧。68营销中心内部包装效劳包装：增设小型水吧，为客户提供咖啡、茶饮。小型水吧69围档包装现有围档需增设围档为配合高层样板房看房路线及拦截北侧主干道途经客户，建议对增设北侧围档。◆围档重点包装小区西北角与东北角◆西北角考虑到树木影响需在24#外檐或顶端做包装处理70街角包装东南角西南角在该街角设立工程导视牌，同时建议道旗及金布包装从销售中心延展至两侧路口导视牌处。鉴于西南角的特殊地理位置，为表达工程迎宾形象，在市政允许情况下，建议在原有市政绿化根底增加一些花卉绿植、完善迎宾指引系统，提升工程形象。71楼体包装为充分利用本案高层高度及位置吸引从外外环、津京公路及丁字沽三号路方向进入瑞景区域尤其本案客户注意，通过楼体灯光字的新颖表现指引客户同时表达工程品质。楼体选择4#南侧、24#北侧、20#东侧，内容重点突出工程品质。楼体灯光字72街景包装该区域地理位置好，具有极强的展示性，定位为区域效劳型商业，如大型餐饮、高档健身俱乐部及美容美发中心，汽车美容等。考虑到营销中心09年5月份左右即将迁入商业街银角位置，该商业街的包装尤为重要，其不仅对后续销售有帮助同时可通过商业形象的包装提前为商业积累客户。73街景包装建议对整个商业街外立面进行整体包装，统一设立门头招牌，给人以整体清新明朗，有规划感。

津品.Open街区津品.Open街区门头招牌如设计为〞津品.Open街区“〔具体由广告公司设计〕，传播工程的形象度。74街景包装建议灯光包装商业街在灯光的衬托之下更能营造浓厚的商业气氛和意境，增强夜视效果，有利于商业街形象的提高和宣传75街景包装建议街头小品通过街区休闲小品点缀和增强商业街生活休闲气氛,吸引路人驻留76样板房包装77精装样板房开放精装样板房开放条件：1.样板房所在楼座前后场地平整2.景观呈现〔高层依靠硬景观〕3.看房通道包装到位4.看房车到位〔看房车建议为小型商务车〕78高层场地平整高层22#北侧场地更多依靠看房通道及一些硬景观包装，而南侧样板房窗户可视区域需对工程垃圾及物料摆放做统一处理，配合内部配套施工进度，对满足条件的一些区域做简单的绿化处理。更多角度为样板房加分。79高层景观展示考虑到高层样板房开放的季节气候，建议景观以硬景观为主80多层景观展示

考虑到多层样板房开放时小区内部配套施工进度，样板房开放前期结合看房路线，中心景观区必须到位。后续随看房通道的变化，小区南侧入口景观区、看房路线两侧绿化、景观需到位。81高层看房路线高层看