世纪乐活公元城营销推广提报方案

世纪乐活公元城2015营销推广提报方案15年运营目标营销机会与困局营销策略及分解成交分析客户分析市场分析核心问题推广排布2015年销售目标任务艰巨每月去化30套，2015年剩余10个月共需去化300套！预计销售额1.92亿，预计回款1.54亿。按照正常来访转成交20：1计算，本项目每天上访量需达到20组新客户核心问题销售问题：项目距离城区较远，如何完成每天15-20组客户来访需要？核心问题形象问题：如何有效地在区域市场树立更强的影响力？地缘客户数量已不能满足销售任务，往红谷滩拓展影响力和客户是必经之路。15年运营目标成交分析客户分析市场分析核心问题推广排布营销机会与困局营销策略及分解分析：2014年上半年各竞品项目保持稳健走量，但由于价格高企因素，导致蓄客周期拉长，去化情况不佳，其中盛世华庭在6月份开盘惨淡。区域竞品个案2014年上半年销售节奏2014年1月2014年2-3月2014年4月新力帝泊湾盛世华庭嘉业海棠湾1月18日：加推23#第1单元，共54套，去化16套，均价8200元/㎡汉港凯旋城自然去化自然去化自然去化自然去化1月26日：加推9#多层，共24套，当天去化14套，均价8200元/㎡英伦联邦南天金源自然去化3月23日：加推1#高层，共256套，当天去化153套，均价8200元/㎡4月12日：加推45、46、47、53#多层，共96套，当天去化66套，均价10500元/㎡暂未入市2014年5-6月自然去化自然去化自然去化5月18日：加推B1#和B25#1单元，共73套，去化52套，均价7600元/㎡6月21日：加推41#，共144套，去化33套，均价8200元/㎡自然去化自然去化分析：2014年下半年开始，市场降价潮愈演愈烈以及新建县MOMA、正荣润城的狙击，各竞品纷纷通过降价入市推升成交量，但取得效果有限。区域竞品个案2014年下半年销售节奏2014年7-8月2014年9-10月新力帝泊湾盛世华庭嘉业海棠湾7月26日：加推11#高层，共192套，去化142套，均价7750元/㎡汉港凯旋城英伦联邦南天金源8月10日：加推1、2、3、7#多层，共72套，全部售罄，均价6300元/㎡9月6日：加推6、8#多层，共44套，当天去化37套，均价6500元/㎡2014年11-12月自然去化自然去化11月15日：加推B2#楼，共44套，去化16套，均价7100元/㎡11月29日：加推9#高层，共244套，去化173套，均价7900元/㎡自然去化自然去化8月28日：加推37#小高层，共72套，去化28套，均价8000元/㎡8月30日：加推17#多层，共24套，去化10套，均价7300元/㎡自然去化9月21日：加推43#多层，共24套，去化15套，均价10000元/㎡11月29日：加推C3#高层，共200套，当天去化135套，均价5100元/㎡自然去化自然去化9月份开始：经开区政府与大学教师团购，团购价4200元/㎡12月6日：加推11、12、16#高层，共572套，当天去化187套，均价7500元/㎡盛世华庭特殊，不列入考虑暂未入市2015年1-2月1月24日：加推2#洋房，共45套，去化21套，均价7200元/㎡自然去化自然去化自然去化1月底：加推B7#小高层，共44套，去化8套，均价7400元/㎡自然去化区域竞品个案——新力帝泊湾2014.1-2015.2期间新力帝泊湾成交量价多层、高层、商铺三种业态在售多层：118-135㎡三房，均价为9200元/㎡高层：97㎡三房，均价为7100元/㎡小高层：97-101㎡三房。32㎡、38㎡一室公寓商铺：30-80㎡，6.1米层高，均价为26000-33000元/㎡不等2015年1-2月份暂无推售计划，以去化尾房为主，现销售政策为总价减2万，一次性99折，另老带新政策：老客户享3千华润购物卡，新客户总价减3千。截止到2015年2月底，项目共计住宅成交面积为13.48万方，商铺仅成交1套区域竞品个案——奥克斯盛世华庭2014.1-2015.2期间奥克斯盛世华庭成交量价截止到2015年2月底，住宅成交面积为19.24万方，商业暂未推售。洋房、高层两种业态在售洋房：6F洋房售罄，目前项目还剩二期5栋9F洋房，一期28#29#30#双拼在售，面积为206㎡。高层：87、103㎡2+1房，均价为7900元/㎡2015年2-3月暂无推售计划，以去化尾房为主，另老带新：新业主享3000元房款，老业主享1000元物业费优惠，一次性98折优惠，按揭99折优惠。2015年清盘处理。区域竞品个案——嘉业海棠湾2014.1-2015.2期间嘉业海棠湾成交量价截止到2015年2月底，住宅成交面积为6.21万方，商业销售1套，面积34㎡，均价22790元/㎡。小高层房源售罄，目前仅洋房一种业态在售洋房：7#尾房在售，93-105㎡四房；8#16#93-105㎡四房，折后均价7200元/㎡2015年1-2月份暂无推售计划，以去化尾房为主，现购7#享总价减28888元，8#和16#享总价减2万5，现购房一次性98折，按揭99折优惠。区域竞品个案——汉港凯旋城C1#2014.8-2015.2期间汉港凯旋城成交量价截止到2015年2月底，住宅成交面积为4.09万方，办公、商业暂未推售高层、洋房两种业态在售洋房：6F多层退台式洋房A4、A5楼，户型面积为116-146㎡三房，折后均价为7200元/㎡左右，剩余约24套左右；高层：C1#高层在售，户型面积为89㎡二房和109㎡三房，折后均价5300元/㎡，2015年2月、3月份暂无推售计划，以销售尾房为主，现购洋房5千抵3万，一次性98折、按揭99折，区域竞品个案——洪客隆英伦联邦2014.1-2015.2期间洪客隆英伦联邦成交量价截止到2015年2月底，住宅成交面积为23.53万方，商业成交5.21万方高层、LOFT、商铺三种业态在售高层：11#在售，户型面积为88-128㎡2+1房，均价为8300-8500元/㎡，目前剩余200套高层房源商铺：50-200㎡，折后均价2万-4万元/㎡不等，目前剩余130套左右未来不会有推售计划，以去化尾房为主，现销售政策为周周特价房，高层房源一口价7200元/㎡，另有老带新活动，成交后新业主享5000元房款优惠，还可参与1000-5000元不等的购房礼金券抽奖活动，老业主享200-400元购物卡。2015年清盘处理。区域竞品个案——南天金源内销房2014.9-2015.2期间南天金源成交量价截止到2015年2月底，住宅成交面积为17.26万方，办公、商业暂未推售高层一种业态在售高层：12月6日首次开盘，11、12、16#高层在售，户型面积为70-120㎡不等，折后均价7500元/㎡，剩余约210套左右2014年12月份至2015年2月以去化尾房为主，暂未有推售计划，现有销售政策为5千抵3.6万，送300元华润购物卡，一次性98折，按揭99折。项目名称新力帝泊湾盛世华庭嘉业海棠湾英伦联邦汉港凯旋城南天金源乐活公元城月份套数均价套数均价套数均价套数均价套数均价套数均价套数均价7月份157344158810178267287441————————3564448月份28720593853537421238038616440————2463699月份457263668210772851882482365831097415826654410月份287263818650307216278314866135415922665811月份45722211887541571563175171361392427127679112月份24724216979851171871079421815080226749910664215.1月份24686314380757680917714959524169741914668415.2月份15706144786328652157922195241187533106451合计2248751081593641417168区域竞品14年7月-15年2月备案数量及均价对比分析：14年7月-15月2月份，各大竞品中盛世华庭较为特殊，毗邻红谷滩中心区的段优势，采取以价换量策略，销售数量最好。2015年区域各竞品楼盘推售量（预估）项目名称总体量（计容）住宅体量（计容）住宅去化（万方）2015年去化（万方）住宅剩余量（万方）2015年推售量（预估）奥克斯盛世华庭35.90万方34.79万方15.42万方11.22万方19.37万方15万方新力帝泊湾27.83万方27.55万方12.81万方3.24万方14.74万方10万方嘉业海棠湾11.42万方9.42万方5.61万方1.1万方3.81万方3.81万方洪客隆英伦联邦40.25万方26.32万方22.65万方3.53万方3.67万方3.67万方汉港凯旋城115.20万方100.20万方2.59万方3.04万方97.61万方15万方南天阳光50.07万方45.07万方37.28万方2.5万方7.79万方5万方江报翰林世家24.85万方23.35万方10.02万方10.02万方（含内销房）13.33万方3万方南天金源44.64万方35万方13.98万方15.96万方（含内销房）21.02万方10万方北大资源智汇苑10.86万方3万方——----——3万方君苑豪庭11.58万方11.25万方——-----——6万方乐活公元城9.7万方7.51.571.575.933.6万方总计50.6178..8万方分析：2015年区域内推售量高达78.8万方，而2014年区域成交量仅50万方，未来竞争格局也将愈发激烈。新建县个案——正荣润城时间动态价格销售2014-08-02新品发布会及金池歌友会2014-09-07首次开盘1#，总共32层，1-2F为商业，三个单元，两梯四户，户型89㎡-111㎡，共360套7300-7400元/㎡销售情况:去化274套2014-10.192#开盘2#总共33F，1个单元，两梯四户，共132套，户型:86㎡、108㎡、122㎡7300-7600元/㎡销售情况：到场到场160组，整体去化98套2014-11.233#楼，两个单元，2梯4户，户型:88㎡2+1房（赠送18㎡）、110㎡2+1房（赠送22㎡）125㎡2+2房（赠送25㎡），房源共计217套7200元/㎡销售情况：145套2014-12.286#户型为87-123㎡的两房和三房7300元/㎡销售情况:179套总套数可售套数已售套数限制套数总面积可售面积已售面积限制销售面积1005236766399293.8828650.0869928.73715.07正荣润城营销动态正荣润城网签统计新建县个案——正荣润城推广及蓄客推广：正荣润城主要靠外搭广告，前期依附电商进行线上推广及销售，后期电商渐渐退出。蓄客方式：正荣润城主要蓄客方式为老带新，同时在各大营销节点采取电话拓客方式。项目在半年内销售700余套，推广解析:1、正荣品牌效应；2、“肯花钱，活动不间断”3、前期外展点为项目蓄客起到重要作用1正荣御园正荣御峯正荣十里江山正荣御尊正荣御品正荣润园正荣大湖之都正荣红谷现代城02年进驻南昌，深耕13年，品牌纵深大，业主超过1万，“老带新”策略为本案直接带来大量客源；2从2014年8月开始推广伊始，周周有抽奖及暖场活动不断，另外拓客方式上，线下以下乡、电话拓客和派单为主；3联发天虹地中海华润解放路与文化大道交汇3大展点，拓客范围基本覆盖新建县和红谷滩区，每月有2场小型暖场活动以支持其推广；新建县个案——正荣润城营销活动：活动不断，保证售楼处不冷清8月2日发布会9月7日首开起势阶段热销阶段10月19日加推11月23日加推12月28日加推8.3开始认筹，微信转发送百元购物卡认筹高达300余组2014年6月联发、解放路、地中海三大外展点同时启动针对返乡客，巴士接客+每日抽红包2015.1-2015.2“打车看房报销”活动持续进行11月间“抽奖月”，每天均有20余组客户上门比房行动+9月20日太阳马戏团登陆南昌12月4日起，抽奖月再起+抓钱行动双重出击新建县个案——正荣润城客源分析新建县——80%（下新建比例高）红谷滩——15%老城区——2%外围县——3%高度集中，80%为新建县客户，其次为红谷滩客户。客户关注点：地段、价格、面积赠送；地段——新建县腹地，周边配套一应俱全价格——5280元/㎡实用单价，并首付1成，交房前结清，期间免息面积赠送——20㎡赠送，创变三房新建县个案——正荣润城近期报广展示报广主打首付分期、低单价、89㎡创变2+1房为诉求点，以此吸引刚需客源。新建县个案——正荣润城户型比拼正荣润城约89㎡3室2厅2卫1厨乐活公元城85㎡3室2厅1卫1厨VS正荣润城110㎡3室2厅2卫1厨VS乐活公元城100㎡3室2厅1卫1厨正荣润城拥有超大入户花园，大户型2+1拓展房间可灵活变动，阳台面积大，客厅连接南向观景阳台；乐活公元城每户三开间朝南方向，南北通透，居住舒适，拥有入户花园，大飘窗，大进深阳台；总结展示方面：售楼处整体氛围包装，细节上大气、简洁、舒适；营销活动方面：重视老客户维系，以小型暖场活动为主，抓住新建县客户“贪小便宜”心理，在项目宣传上起到传播作用；价格方面：入市到强销期，四次开盘四次热销，价格平稳，市场占有额高；15年运营目标成交分析客户分析成交分析核心问题推广排布营销机会与困局营销策略及分解成交分析——前期去化分析楼盘9月份价格10月份价格11月份价格12月份价格1月份价格2月份价格世纪新宸中心2869339705511703386902286933126764英伦联邦188248278313317517157587188248177149帝泊湾457263287262457221347190457263246864南天阳光67879

10894011907967879118071南天金源小区

109741585415824270270745710974158697420传媒新居444221464704354563335129444221394934盛世华庭66821081850118875334879296682101438076拉菲公馆

9675713702156618567899675746150海棠湾

772853072161571562468447728576810乐活公元城

266544226658276791226620266544146685汉港凯旋城

2365838661313613918551462365835952412014年7月20日，乐活公元城项目首开对区域内竞品楼盘具有一定冲击力，而在11月份随着汉港凯旋城的入市，4488元/㎡价格，完全打破了区域内价格体系，后期君苑豪庭、南天金源楼盘的纷纷入市，把经开区整个蛋糕越分越细，项目在经开区的处境更加艰巨。15年运营目标成交分析客户分析市场分析核心问题推广排布营销机会与困局营销策略及分解客户分析客户成交年龄成交年龄分析数量百分比18-20岁105%20-25岁3719%26-30岁7136%31-35岁2613%36-40岁2814%41-45岁2010%46-50岁42%共计196组总结1.客户成交年龄段以20-30岁为主，所占比例为55%，纯属于刚需置业出现的现象看房客户以父母及家人为主，且决策权取决于父母，房产户主为小孩所有2.而中年主力人群，在资金上及偿还能力上具有一定能力，未成为主力购买人群策略1.多渠道进行宣传整合多渠道宣传，为后期销售做铺垫2.提高项目品质进行释放拔升产品品质，提高在区域内形象客户分析客户成交职业分析职业分析数量百分比房管局10.5%公司职员12865%个体5629%工程师10.5%公务员10.5%教师42%务农21%学生10.5%医生21%银行10.5%共计196组总结1.成交客户以公司职员为主，所占比例65%,客户成交以初级阶层，购买主要以价格实惠为主2.客户以刚需客户为主，且购买主要以自住，购买资金较为紧凑，价格为主要抗性策略1.加强对大客户的挖掘，同时身深挖企事业单位，营造圈层效应2.展开对个体、联盟商家、大扫街的联合3.加大对红谷滩写字楼客户推广，在红谷滩进行宣传类别数量百分比1、周边的刚需客户12664%2、老房换新房，楼梯房换电梯房，改善性住房63%3、给小孩买婚房6334%4、给老人买养老房42%客户分析——已购房客购买动机分析客户分析总结1、纯刚需客户，置业群体为初级阶层客户成交年龄段以20-30岁为主，所占比例为55%，纯属于刚需置业，看房客户以父母及家人为主，且决策权取决于父母，房产户主为小孩所有，购买资金父母或家人支付，购买以价格为首选因素。2、纯地缘性客户，新建县为主力军无论是居住还是工作，新建成为客户主要来源地，经开区为辅，市区及红谷滩客户为补充客源，成交区域较单一，其他区域客户对项目的抗性较高，对项目的认可度较低。3、老客户为潜在营销员，整合多渠道推广成交客户主要以客户介绍及外拓为主，外拓团队成交比例显著提高，后期推广应整合多渠道整合推广。问卷调查统计业主对乐活公元城认为最打动的因素为价格实惠和产品户型，也是项目的最大优势之一业主的心理价位及认可的价位普遍在50-55万元之间，所占比例在42%，客户对总价可承受度较低。1.认可项目分析2.可接受的心理价格预期问卷调查统计3.对其他项目的首选业主在置业也做过多次斟酌，不仅是对比价格还是位置，对比其他楼盘中正荣润城、奥克斯盛世华庭等项目成为首选。4.入住装修时间业主对交房时间及装修入住的期望各不一，仅有36%即交房装修，其余对入住时间存在偏差。问卷调查统计5.交房后对配套的需求业主对交房最想要的配套是超市及交通，生活的便利及交通的便利对客户的需求最大。6.对活动的需求在去年举行的一系列活动中，客户最为感兴趣是赠送礼品类活动，对赠送以实用性为主问卷调查统计7.最打动的楼盘促销方式业主在购买时对楼盘打折、赠送面积比较看重，是购买房源的重要因素8.对小区配套的需求业主对今后小区社区配套对健身类及儿童类设施较为关注。问卷调查总结1.挖掘客户心理价格业主对目前市场价格预期，可承受的价格范围主要以50-55万元为主2.项目的优势及最大卖点业主购买乐活公元城，对项目的认可主要以:价格实惠及产品户型3.业主对活动的属性业主对乐活公元城活动较倾向的活动以赠送类活动为主，其中赠送以实用性为主4.区域内竞品楼盘对乐活的影响业主若再次选择置业可选择的楼盘以:洪客隆英伦联邦、奥克斯盛世华庭等楼盘5.业主对项目的期望业主对交房最想要的配套是超市及交通6.业主对交房的需要业主交房后对装修入住的比例较大，且多半是刚需客户15年运营目标成交分析客户分析市场分析核心问题推广排布营销机会与困局营销策略及分解综合以上针对宏观环境、竞争环境及项目本身成交情况及客户分析，本项目存在【3大机会点及4大难点】机会点一：凯旋城高层体量逐渐去化，价格逐步提升，价差拉小！2014年区域价格破坏者汉港凯旋城高层逐渐去化，价格逐渐提升，与本项目价差相对拉小，后期产品推售时间未定，预计存在部分强销空档期，本项目可做足内功，巧打时间差，在竞品强销空档期集中发力，促进去化。机会点二：道路通畅后，区域格局改变，客户版图扩大！黄家湖东路即将连接红谷滩，榆林路、海棠路、龙潭路贯通新建，道路的通车后，本项目的客户版图将扩大，因此道路的户外导引显得非常重要，必须提前做好准备抢占户外道旗等资源，引入新建及红谷滩的客户。随着项目自身的成熟，道路的连通，红谷滩的客户注定会外溢，所以本项目存在机会。机会点三：现场的逐渐成熟，更多展示面呈现增强体验感！社区逐渐成熟，外立面、园林、商业街呈现后，体验效果更强，将对客户有很大的触动，因此建议龙潭公园尽早完工，争取在十一之前交付使用。难点一：失去性价比优势，转化率低，去化缓慢！随着区域其他竞品价格的下行，本项目性价比优势逐渐丧失，客户对价格有较大抗性，仅在项目特价促销时，能吸引部分客户，蓄客难，客户转化率较低，销售难度极大，去化缓慢。难点二：项目交通及生活配套不齐，客户有较大抗性，影响成交！本案客户以刚需客户为主，都为自住客，目前项目周边交通和生活配套不齐全，公交仅247，半小时一趟，周边无生活超市、菜场等配套，无论是已购客户还是未购客户都对未来的生活和居住较为担忧，因此客户在购买时有较大抗性。难点三：客户群体单一，客户版图狭小，集中于项目周边及下新建客户，目前状况无法导入上新建与红谷滩客户！目前本案客户大量集中于项目周边及下新建，客户面较狭小，客户拓展难度越来越大，但受各种条件制约，上新建及红谷滩客户目前很难导入，因此造成来访量少，转化率低的现状，2015年，必须从各方面发力，大力扩大客户版图，导入外部客户。难点四：利好消息节点相对滞后，前期销售压力较大。按照原有施工计划，项目公园、内部园林、入户大堂、架空层泛会所等现场展示集中在年底！黄家湖东路的贯通也预计在年底，项目上半年利好较少，销售压力较大。15年运营目标成交分析客户分析市场分析核心问题推广排布营销机会与困局营销策略及分解目的清晰，化散为聚，更精准、更专一、更细分地，找准客户、找对诉求、用对渠道，以促进项目形象建设，完成销售任务。核心策略目的清晰：化散为聚：更精准、更专一、更细分：建立清晰的项目形象以线上渠道为主，来电来访以线下渠道及客户策略为主。诉求面不图全而图精，渠道面不图大而图灵活。精简和坚持项目差异化核心价值，找到不同客户的利益交集而不是个性，根据不同目的使用渠道和选择诉求。策略解读系统策略基于更精准、更专一、更细分，提升项目形象重新整合项目营销推广。形象及展示策略建立项目形象标签，完整配套体系，整体展示形象升级。公园及现场服务体验，以升级体验打动客户，提高转化率。推售策略小步快跑，多频次推售，滚动蓄客，实现销售去化。客户策略两个中心，多个基本点，改坐销为特效行销；重视线下渠道建设与拓展。活动策略重视活动拓客，重视现场体验营销，保持销售现场热度。渠道策略渠道目的精准细分，“形象影响力”和“沟通认同”区别对待。推售策略项目不具备大开大合的蓄客及开盘条件，建议小货量多批次开盘，约2个月推售一栋，认真对待每一批客户，避免造成任何客户浪费。小步快跑，多频次开盘，滚动蓄客，实现销售去化。1#尾房在售2#尾房在售3#在售第一波5#6#在售第二波7#第三波9#第五波4#第四波8#策略分解基于更精准、更专一、更细分，提升项目形象重新整合项目营销推广。形象及展示策略建立项目形象标签，完善配套体系，整体展示形象升级。公园及现场服务体验，以升级体验打动客户，提高转化率。推售策略小步快跑，多频次推售，滚动蓄客，实现销售去化。客户策略两个中心，多个基本点，改坐销为特效行销；重视线下渠道建设与拓展。活动策略重视活动拓客，重视现场体验营销，保持销售现场热度。渠道策略渠道目的精准细分，“形象影响力”和“沟通认同”区别对待。项目价值总结：寻找产品独有的核心卖点？10万平米全能公园一梯一户豪宅配置户户30平米大赠送世纪地产品牌力作7分钟直达红谷滩万达南昌二中学区房形象策略产品概念包装，价值升华，输出有销售力的差异化价值概念。形象策略产品概念包装，价值升华，输出有销售力的差异化价值概念。公园+住宅公园+住宅，大多数人称之为公园房，我们将其提升为一个概念。Parkhouse面世推广语：红谷滩，Parkhouse来了全新的产品概念输出。关键是，耳目一新。以稀缺性，打动红谷滩“白骨精”，打动这群有生活品质追求的人。产品推广语：红谷滩不缺房子，缺park

house形象策略完善生活配套，增加生活氛围，增强客户信心。5月7月8月10月12月9月6月11月4月确定入驻幼儿园的品牌并举行签约仪式。开通社区巴士。确定入驻生活超市并举行签约仪式。超市入场装修，准备开业。针对目前客户集中反映的交通不畅的问题，并且为了满足现场日益增多的客户到访需求，建议增设社区巴士2辆(可先购买一台)，并聘请专职司机(每辆车2个司机轮换)，建议由物业统一管理、开发商进行费用补贴、项目后期可考虑收费运营。前期维运：主要满足客户到访的接送问题，同时采用在外展点发放车票的方式给予周边客户便利，并提升美誉度；后期维运：根据具体需要，可增设项目附近小、初、高学校线路。2015年营销第一阶段营销事件—开通社区巴士行车路线：万达接待中心→文化路集贸市场→项目售楼处（全程7.1公里，约15分钟）。后期黄家湖东路开通后，可开通第二天线路。发车时间：9：30-17：30，预计40分钟一趟往返，起点与终点停留5分钟，预计10趟/天，同时整体与公交车发车时间错开。交通线路设定万达接待中心售楼处文化路集贸市场交通配套费用增加预算事项费用月年车辆/购买费用：20万元司机1人30003.6万油费80009.6万保养/约5000元保险/约20000元合计约37.7万展示策略项目逐渐成熟，现场展示面不断呈现，给客户良好体验，增强客户信心。5月7月8月10月12月9月6月11月4月住宅外立面完工实景呈现。乐活公园第二段完工呈现。入户大堂及泛会所样板展示开放。清水样板房装饰氛围包装展示，增加营销成交气氛社区入口及园林样板展示。展示策略清水样板房装饰展示，给客户营造产品户型优势和营销气氛展示策略外立面落架完工，让客户感受建筑风格与产品精工品质。展示策略龙潭公园亲子区完工展示，更大的公园展示面，打动客户。全年推广大纲Parkhouse来了3月推出5#5月推出7#8月推出9#10月推出8#12月推出4#9月推出商铺一路红谷滩一步公园里放大公园，一个全新的产品概念“Parkhouse”关键是，耳目一新。乐巴开通，7分钟带你到乐活。Parkhouse有一颗繁华的心平推平售5月前期不做大幅度推广，等到凯旋城大部分房源去化后开始包装新概念。500平社区商业将红谷滩的便利搬到你门前。策略分解基于更精准、更专一、更细分，提升项目形象重新整合项目营销推广。形象及展示策略建立项目形象标签，完善配套体系，整体展示形象升级。公园及现场服务体验，以升级体验打动客户，提高转化率。推售策略小步快跑，多频次推售，滚动蓄客，实现销售去化。客户策略两个中心，多个基本点，改坐销为特效行销；重视线下渠道建设与拓展。活动策略重视活动拓客，重视现场体验营销，保持销售现场热度。渠道策略渠道目的精准细分，“形象影响力”和“沟通认同”区别对待。客户策略两个中心，多个基本点，重视行销；除新建客户外，重视导入红谷滩客户群。特效行销走出去，请进来。红谷滩以接待点为原点，辐射红谷滩老社区及写字楼。组织派单、拉访、陌拜等特效行销结合专项推介及团购。老带新通过带看有奖，成交有佣金、节日有礼品等政策刺激老业主推荐亲友到访置业。全民营销继续招募全民经纪人，重视外拓团队，通过人人卖房平台，通过利益刺激推荐客户。建议引入满堂红中介，促进商铺及住宅销售。客户策略每月举行一次老客户维系活动，增加客户粘性，促进口碑传播，促进老带新。重视老业主售后服务，定期举办维系活动，如业主生日会、业主抽奖日等，并联合其他项目做业主答谢会等，让业主对世纪地产增加信任感，增强信心。客户策略重视人人卖房平台，阶段性对经纪人进行奖励，促进其积极性。每季度或每个月召集人人卖房平台上带客和成交的全民积极人开展一次动员大会，以抽奖、饭局营销，发奖励、茶话会等形式对经纪人进行激励，将项目阶段主力的推售产品及促销政策做介绍，并及时解答经纪人的疑问和意见。客户策略引入满堂红中介做分销，节省营销费用，扩大客户来源。一二手联动，与中介满堂红合作，引入中介进行分销，重点针对商铺，吸引外部投资客户，住宅可以部分尾房等形式参与。中介简介：江西省满堂红房产置业有限公司创立于2003年10月，总部坐落在南昌市孺子路437号，是一家以房地产事业为主，包括经纪服务、营销代理、投资顾问、按揭服务及其他相关衍生业务的大型综合服务供应商。目前满堂红房产在全省已拥有10家地市分公司、南昌市已开设100余家直属连锁店，占据南昌市二手房市场30%的市场份额，月成交量在全省同行业中名列前三红点代表满堂红中介分布情况客户策略特效行销，走进红谷滩写字楼拓展客户，首批拜访合作单位，如媒体，各大报纸、电台等单位展开项目推介，并定制活动。走访红谷滩各大写字楼，并针对有合作关系的单位，给予一定额外优惠，如媒体等单位进行项目团购推介会，并可针对性设计联谊活动等，组织看房团接客户到现场参观项目和参与活动。策略分解基于更精准、更专一、更细分，提升项目形象重新整合项目营销推广。形象及展示策略建立项目形象标签，完善配套体系，整体展示形象升级。公园及现场服务体验，以升级体验打动客户，提高转化率。推售策略小步快跑，多频次推售，滚动蓄客，实现销售去化。客户策略两个中心，多个基本点，改坐销为特效行销；重视线下渠道建设与拓展。活动策略重视活动拓客，重视现场体验营销，保持销售现场热度。渠道策略渠道目的精准细分，“形象影响力”和“沟通认同”区别对待。活动策略做到月月有暖场，没有节点创造节点，提升营销现场人气氛围，延长客户到访时间，增强对项目的了解。暖场活动：保证每周现场人气充足，营造良好销售气氛，为客户提供到访理由。营销活动：支持营销节点，结合节假日商超促销，促进房源销售。事件活动：重要节点制造事件活动，树立楼盘影响力。维系老客户，促进口碑传播，维持楼盘热度，营造良好销售氛围。与商业促销相结合，制造区域大盘影响力。亲子性质+公园体验+嫁接客户主题：运动系列活动建议：体感游戏，桌游大赛，街头篮球，轮滑，高尔夫，足球射门比赛，愤怒的小鸟，你画我猜活动策略做到月月有暖场，没有节点创造节点，提升营销现场人气氛围，延长客户到访时间，增强对项目的了解。主题：DIY系列活动建议：曲奇，蛋挞，布丁，寿司，蛋糕，巧克力，花样咖啡，冰淇淋，水果，披萨，马克杯，美甲，手工香皂，T恤，陶艺、园艺活动策略做到月月有暖场，没有节点创造节点，提升营销现场人气氛围，延长客户到访时间，增强对项目的了解。活动主题：**超市入驻世纪乐活公元城发布会活动时间：5-6月活动对象：老业主、意向客户、媒体营销事件--超市签约，利用超市的引入增加新老客户信心。活动策略活动主题：幼儿园入驻世纪乐活公元城发布会活动时间：4-5月活动对象：老业主、意向客户、媒体营销事件--幼儿园签约，利用品牌幼儿园的引入增加新老客户信心。活动策略活动主题：世纪乐活杯广场舞大赛活动时间：4-5月活动对象：红谷滩、新建县、经开区客户活动目的：吸引周边客户来访，营造现场氛围，促进销售。活动内容：与媒体合作，嫁接周边客户群，推广全民营销。营销活动，通过与第三方合作，嫁接外部客户，促进来访。活动策略活动主题：南昌首届90后集体户外婚礼秀活动时间：2015年5月活动目的：春暖花开，利用活动推广乐活公园，吸引客户来访，促进销售。活动内容：与媒体及婚庆、婚纱摄影合作举行婚礼秀，挖掘潜在客户。营销活动，通过与第三方合作，嫁接外部客户，促进来访。活动策略活动主题：白雪公主奇遇记游园会活动时间：2015年6月活动目的：利用活动维系老业主关系，促进老带新，吸引新客户，让客户充分体会公园带来的生活感受，促进成交。活动内容：亲子运动会、户外烧烤、木偶剧等。暖场活动，维系老业主，吸引意向客户，促进来访。活动策略活动主题：经开区或红谷滩高校及事业单位公园相亲会活动时间：2015年7月活动目的：利用活动拓展客户，吸引客户来访，促进销售。活动内容：联系经开区管委会及媒体举行相亲会。营销活动，通过与第三方合作，嫁接外部客户，促进来访。活动策略活动主题：冰爽啤酒狂欢节，寻找大胃王活动时间：2015年8月活动目的：利用活动拓展客户，吸引客户来访，促进销售。