深圳龙岗东城上邸销售执行报告

销售执行报告世联地产·东城上邸工程组2021年4月报告目的1、重新检验目标及策略——距离2007年8月完成的?东城上邸营销策略总纲?已经相隔9个月，市场有了翻天覆地的变化，原先的目标策略需要重新审视．2、统一目标和思路，开展具体执行工作报告前言工程根本情况及工程营销节点安排坪山新城·中等规模·中高密度·中小户型占地面积：28282.08平方米容积率：3.0建筑面积：87438.21平方米总户数：850户(拼和后)主力户型：72平米的1房〔可改2房〕88平米的2房〔可改3房〕88平米的小复式〔可改4房〕162平米的拼和大四房车位数：836共6栋〔17层、32层〕分展场进场5月6.298.259.20售楼处进场样板房开放销售期报告思路目标及问题界定具体执行

策略调整１、目标回忆２、市场分析1、工程分析2、竞争分析3、客户分析4、案例分析1、推售策略２、形象推广３、包装展示４、渠道营销５、客户梳理目标回忆目标08年底实现销售金额1.8亿元。(07年底集团制定均价目标为7500元/平米,近期通过各项本钱测算,本钱价已趋近于7700元/平米.)短期目标长期目标深业品牌整合的一局部，建立深业在坪山的品牌知名度，为坪山后续工程的持续开发奠定根底。目标分解7500-7700元/平米的均价,年底1.8亿的销售金额,意味着至08年底必须至少消化250—300套而9月底开盘，3个月的销售期，又意味着如集中销售到达160套的根底上，持续销售期至少10套/周7700?3个月250-300套?在当下市场是否可行？是否能“树立热销楼盘形象〞，实现“奠定大盘区域开发的根底〞的长期目标？问题928政策后一连串的政策、金融调控后市场出现“价量齐跌〞局面

7月直接针对外资的“限外令〞出台9月28日第二套房贷款首付四成政策出台

阶段1-6月7-9月10-12月商品房均价12134元/平米15443元/平米15036元/平米平均成交量4640套3341套1919套成交量下降幅度--28.0%42.6%07〔下〕市场状况楼盘名称开盘时间推售套数成交套数开盘销售率宇宏公元盛世10.141666137%万科金域东郡10.2047947499%时代星居10.14874147%半山御景华庭10.1232610432%中信红树湾四期10.193003411%招商·依山郡11.134719155%龙城国际11.2445616536%九号院馆12.11375439%金众蓝钻风景12.17779112%公园大地二期加推房号12.152366628%西岸华府12.2138430078%城市山林上园12.22816132%诺德国际居住区12.221110918%熙龙湾12.2222110849%海岸卡夫诺12.2238316343%中城天邑12.382416420%10月后深圳市各楼盘开盘销售率难破30%楼盘名称开盘时间推售套数成交套数开盘销售率后海公馆7.2454815728.6%兰溪谷二期7.28537387%博海名苑7.292487931.80%万科城8.181565837%泰华阳光海8.186039015%澳城一期8.2638713234%万科第五园3期9.855817331%珠江·旭景佳园二期9.92687026%中海大山地9.151545234%龙园意境华府9.281271814%中海半山溪谷9.301344030%中海西岸华府10.12405021%佳兆业.可园7期10.11102877.89%尊寓10.16829514%水岸新都三期10.21894423.3%天集雅苑10.53134715%07〔下〕市场状况项目名称10月11月12月1月成交均价（元/㎡）备注公元盛世2890116000元10.14开盘徽王府611010800

天健现代城1135211500

招商依山郡—24988850011.10开盘公园大地66132010500

中央悦城790011000

龙城国际—941341100011.24开盘龙岗中心城各楼盘持销期月均销售

6-7套项目成交套数龙城国际2公园大地0满园0公元盛世1依山郡花园1东部明珠雅苑5天集雅苑2水岸新都19龙岗成交监控大局部工程处于近０成交状态，销量较好的公园大地月均销售也难过20大关；从08年春节期间成交情况来看也不理想，大局部楼盘几乎没有成交。中心城主要工程成交情况监测07〔下〕龙岗市场08市场状况08年3月起,局部区域如宝安中心区、龙坂片区出现了“小阳春〞,完成了价格的理性回归.项目名称片区开盘日期推出套数主力户型均价降价幅度开盘率金地梅陇镇3期龙坂08.2.247062房、3房11700元/平米26%40%禧园一期一批宝安08.3.83872房、3房、4房9850元/平米------60%禧园一期二批宝安08.3.291203房、4房、5房8745元/平米11%38%深业新岸线宝安08.3.159483房、4房12000元/平米------47%幸福枫景花园宝安08.3.153352房、3房9500元/平米------30%万科城46、49栋龙坂08.3.152243房、4房12280元/平米------55%08年2—3月宝安中心区、龙坂片区工程开盘情况价格上都根本进行了调整，局部工程进行了较大幅度的降价；走势较好的工程价格已回归至07年初水平。开盘率与年前新政实施后相比，都实现了较大突破，局部工程更是突破了50%，实现了价格上的理性回归。回暖片区工程开盘后每周成交量均在20-40套左右，但热销态势持续时间有限！往往被其他新推工程新推产品重新分流吸纳客户深业新岸线—开盘后2~3周内周销售套数15套金地梅陇镇—开盘后2~3周内周销售套数40套万科城—开盘后2~3周内周销售套数20套……整个片区工程依次带动，实现了区域共赢08市场状况据统计：随着价格理性回归〔市场均价降至07年初水平〕，成交量也快速上升，3月份深圳市场整体成交量已到达07年初水平龙岗片区形势依旧严峻，被寄予突破希望的金域东郡开盘惨淡，市场信心建立失败项目位置龙岗区六联酒店北行约400米处左转，大工业区中心公园西侧类型/规模高层住宅，总占地面积26218㎡，建筑面积78654㎡推售套数1栋共计388套推售户型3房2厅2卫88—89平米3房2厅2卫104平米开盘时间2008-3-22均价7700元/㎡销售率11%到场客户数量约100批局部到场客户语录：——“怎么人这么少啊，上次开盘时有２，３０００人呢，今天怎么只有１００来个人啊〞——“７７００太贵了吧，现在不是万科都在降价么？还是先不买吧，说不定过段时间就降价了〞到场客户稀少，开盘仅售１成,40套!08龙岗市场君悦龙庭均价9200元/平米,开盘率35%，在稀缺产品和高附加值的强力支撑下，销售情况一般08龙岗市场项目名称君悦龙庭1期项目位置龙岗中心城平安路与龙平西路交汇处类型/规模2栋高层推售套数144套推售户型93平复式108套，132平复式36套开盘时间4月12日均价9200优惠活动按揭98*97*98，一次性97*97*98销售率35%，50套到场客户数量当天到场客户200多批客户构成龙岗中心城、周边镇区居多,年龄25-35岁年轻首次置业客户为主目前龙岗中心城主流产品为平面3房4房,君悦龙庭的复式产品属于创新稀缺型〔赠送率50%〕,综合其价格和销售速度，产品溢价性并不突出。龙岗市场价格战继续，龙岗中心城指标性楼盘的价格下探进一步引发客户价格预期下跌！目前坪山在售工程无价格优势08龙岗市场4月26日风临国际中心，8500元/平米带1200装修；当天售出270套。龙城国际，剩余产品整体打包价7800元/平米；当天售出108套。公园大地—天珑郡〔新推2房、小3房产品〕，4月26日算价开盘，8800元/平米,推出137套售出101套。公园大地价格历经16000——〉12000——〉8800的变化，通过小幅推盘、阶段性更换主推产品，快速拉动了成交量的提升。本次春交会场面较为火爆，客户量创高潮。龙岗工程春交会期间开展各种优惠活动，以吸引人气，促进成交。龙岗局部工程春交会期间活动列表08五一小长假楼盘活动本周成交套数水岸新都参加春交会,安排看楼专车(春交会上门客户46批,成交1套),51期间到访可参加抽奖活动,买房送笔记本电脑,30套(均价5800)君悦龙庭参加春交会,安排看楼专车(春交会上门客户180批,成交4套),在报广作持续宣传,现场进行团购抽奖优惠23套天健现代城参加春交会,安排看楼专车(春交会上门客户20批,无成交),推出特价单位7800每平米起2套公元盛世5.1期间再次推出140--160万特价房,7套东方明珠城4.30乐购商场开业,推出8000每平米特价单位2套招商依山郡5.1购房95折,现场安排嘉年华活动,看房送神秘礼物0套公园大地天珑郡39栋开盘持续热销,现场举办水果烧烤节40套龙城国际开盘特价7800元/平米10套〔1〕龙岗中心区在售存量〔龙城国际、公园盛世、中央悦城、天健现代城、徽王府、城市峰尚等〕去年入市的高价工程，目前销售价格体系混乱，在中心城价格标杆顺利启动后一阶段，将逐步寻找工程所处价值位置，可能分布在6500-8500之间；龙岗市场预测龙岗中心城标杆价已成功启动，近几个月内区域市场或将重新制定稳定的价格体系公园大地78~110平米小户型产品，8800元/平米君悦龙庭93平米创新小复式产品，9000元/平米〔2〕龙岗中心区将售工程〔中海康城国际、华业玫瑰郡、君悦龙庭2期、水蓝湾等〕面临市场推售的巨大放量，首批单位顺利启动、年度销售目标完成等压力，或将以6500-8500之间的偏低价格入市；6500—8500目标的市场检验从目前的市场来看，7700的均价，在08年的市场实现是非常有难度的！从产品、从客户、从竞争解析目标制订相关策略

尽最大可能接近目标但不意味着09年后续市场会更加困难，目标的实现也并非不可能作为专业的市场营销公司，我们将在1年的销售期内利用各种方法以期达成目标的实现！报告思路目标及问题界定具体执行策略调整1、工程分析2、竞争分析3、客户分析4、案例分析从定位和设计开始，东城上邸就关注本地客户的喜好和需求建筑风格——以现代风格为主，在现代中添加暖色调色彩元素，迎合本地市场需求推广——采取相对柔和、亲民的路线，对客户，对市场起到润物细无声的效果。展示——售楼处：气派大方的简约欧式样板房：以东南亚、地中海、豪华欧式风格为主已出街物料工程分析以豪宅的做法打造东城上邸1、千余平米气派的入口广场；2、超大的围合式东南亚园林，情景泳池；3、两梯3/4户的豪宅尺度；4、30-40%的户型赠送率。户型面积区间户数户数比2房68—7512415.5%3房84-8840046.8%拼合4房部分147-153626.8%小复式88-90（赠送约50）24028.1%顶层复式135-160242.8%合计850100%东城上邸户型整体配比表产品线丰富，既有市场主流的2房3房，又有创新的88平米明星小复式，更有150平米的拼合大四房市场主力产品——套数比62%竞争剧烈，但可满足首次置业的刚性需求，如价格适宜，可实现走量。市场稀缺产品——套数比38%特意为坪山换房需求客户设计，满足其大户型需求，产品附加值高，为工程价格拉升产品本工程主打坪山当地首次置业和有换房需求的客户，产品线根本满足各类客户群体需要产品设计工程分析产品分析工程分析市场主流产品--2房，户型本身竞争优势不明显市场主流产品，户型尺度与万科工程类似，户型格局略好本工程，75平米2房万科金域东郡，70平米2房工程分析本工程，88平米3房市场主流产品--3房，户型本身竞争优势不明显产品分析万科金域东郡，88平米3房市场主流产品，从户型尺度与万科工程类似，户型格局及外部空间〔入户花园、阳台〕较好产品分析工程分析市场明星产品-88平米小复式赠送面积25平米，可改成超大主卧赠送面积约8平米超大客厅观景阳台，约15平米入户花园，约6平米产品优势突出，总赠送面积约达50平米，产品创新性和附加值高，为工程价格拉升产品。88平米小复式2房可改4房产品分析工程分析市场明星产品-量身打造，稀缺大四房超大客厅观景阳台7.4米面宽，7.2米进深，超大大尺度客厅特意为坪山当地换房需求客户量身打造，充分满足当地大户型稀缺的需求，同时又为工程价格拉升产品。162平米拼合4房万科金域东郡全国性的品牌开发商实行住宅产业化，产品线复制，以现代风格为主产品为90/70政策限制下的2房、3房万科金域东郡一期用地面积26218m2建筑面积78654m2住宅面积75724平米商业面积2100平米总户数876套车位比797个（1）经济两房61平米60套（2）实用两房68平米180套（3）紧凑三房86平米424套（4）舒适三房103平米212套产品与坪山市场不符：冷峻的外立面小户型面积低产品附加值竞争分析万科金域东郡竞争分析一期目前存在较大余量，二期将于08年10月左右推出，我们要在万科第二期开盘前抢先入市，占领先机项目名称占地面积建筑面积容积率楼面地价金域东郡二期33649.36942182.82356金域东郡三期44933.701437883.21780G12201-0294万科·金域东郡东部新城核心配套区本项目金域东郡二、三期情况金域东郡一期销售情况套数主力户型均价销售率3883房7700元/平米12%销售缓慢，剩余300余套目前万科剩余产品主要为89，103平米的3房，与本工程主力3房产品同质，且与之相比户型并无明显优势。2021年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月9月10月11月12月2007年金域东郡第1批金域东郡第2批2期第一批2期第二批万科金域东郡1批、2批的销售价格虽价格相差不大，但销售情况截然不同竞争分析第一批产品销售价格--7500户型面积均价（元/平米）2房64平米725070平米75803房88平米7480104平米7620第二批产品销售价格（已售的40套）--7700户型面积均价（元/平米）3房88平米7600104平米7700100%10%万科金域东郡—没有走出去，深入挖掘本地客户一期第二批单位于08年3月22日开盘，均价7700元/平米，当天销售率仅为10%。2批单位滞销分析市场已经转冷，其产品类型不符合本地自住客户需求。客户来源缺乏，尚停留在第一批时的储藏客户，没有拓展新的客源，而第一批客户随着市场的变化多数已流失。客户梳理不够到位，在样板房重新开放时客户量达2000批，而开盘当天到场客户仅为100批。价格偏高，逼近龙岗中心城局部特价工程1批单位热销分析市场情况较好，有局部投资客〔20%〕；坪山市场多年寂静积蓄了大批有需求的客户。竞争分析宝龙工业区内的小户型产品，客户群来源单一，区内工业气氛浓重，居住气氛缺乏——主力产品：单房、1房1厅，第一批推出——局部产品：2房、小3房，第二批推出金众蓝钻风景07.12开盘以7800元/㎡〔带装修〕入市，销售业绩惨淡，开盘销售缺乏20%。后续销售困难！后续有降价但也难扭转其销售颓势。竞争分析金众蓝钻风景——与本工程缺乏以形成竞争户型数量（套）所占百分比面积单房20818％35～38平米一房一厅75166％48～57平米二房二厅12011％72平米三房二厅625％90～108平米总套数1141100％——振业工程——暂未启动，08年内缺乏以构成竞争竞争分析目前振业在坪山储藏土地量已达55万平米，大大超过深业和万科，一旦启动将直接分流宝龙、大工业区客户。G02113-0023

宗地编号地块位置土地面积建筑面积容积率使用年期获地日期G02113-0019宝荷路与沙荷路交界处1015663047003.070年06.9G02113-0023宝荷路与沙荷路交界南侧1013572432592.470年08.4全部为90平米以下中小户型，预计08—09年初推出90平米以下中小户型占90%，为近日新拍地块产品同质化严重大盘冲击力大竞争分析小结以豪宅的做法打造东城上邸，打造坪山指标性楼盘。远远领先坪山、超越万科区内目前在售工程情况均不容乐观，本工程的竞争力：1、为打造更加舒居的产品，牺牲很多利益空间——降低梯户比、提高赠送率2、60%的市场主力产品，40%的市场稀缺产品——可利用40%撬动本地客户需求3、客户上，我们有时间可以做到更好——深挖客户渠道产品是好的，但我们需要客户的认同那么，目前市场上究竟是谁在买房？投资客退场，自住客户成为购房主力投资客户比例在新政前普遍在40％以上，有些工程甚至高达70％。投资客活泼导致市场成交活泼。而新政后投资客被挤压，比例直线下降新政前后入市楼盘投资客比例变化楼盘名称开盘时间开盘销售率投资客户比例中海西岸华府2007-8-2593%70%公园大地2期2007-8-2647%15%-20%卡罗社区2007-8-2528%85%万科第五园3期2007-9-831%10%城市峰尚2007-9-2532%15%-20%中海半山溪谷2007-9-3030%10%-20%佳兆业可园2007-10-18%不到10%水岸新都三期2007-10-125%15%-20%刚性的首次置业者。一个购房者曾这样说：“也许这不是买房子的好时机，却是我需要买房子的时机〞。而目前的市场回调，也使得他们的能力能够到达置业愿望，他们是目前中小户型的主要买家；本地换房需求客户“原先的房子住了太久，一直想换大点的，如果有适宜的房子在卖，只要价格能够接受，肯定是买了。〞淡市中，首次置业客户〔刚性需求者〕和本地客户是重要把握的主力客户客户分析惠阳城区大亚湾龙岗中心组团坪山4000元/平米7500元/平米7500-9000元/平米一方面，城市的开展及价格差〔与龙岗中心城、大亚湾片区相比，本片区的价格不存在竞争优势〕是导致区内客户外流重要原因；另一方面，近两年，坪山对外来市场拉动性仍较弱客户分析1、坪山固守者；等待、观望，未买房2、高端分流者；由于平安需求、更好的教育需求拉动，到龙岗中心城置业3、低端分流者；经济实力欠缺，由于价格原因，分流到惠州置业万科目标客户群体定位为大工业区客户、投资客户，忽略了本地客户需求。客户类型客户比例本地人40%大工业区人40%投资客（万客户老会员）20%金域东郡第1批客户构成：客户分析金域东郡第2批客户构成：几乎全为本地客户在坪山，我们更应留意及关注本地客户的需求成交原因：区内选择太少，几年才一个工程；是商品房，有小区管理；未成交原因：价格高；没有适合的面积；目前周边不太方便；并不急于买房。客户购置因素分析产品——“一定要有适合自己的房子，户型实用性很重要，我看了万科的房子，就是因为不喜欢那个房子的设计所以才不买，不知道你们的房子是什么样的。〞配套——“听说你们的工程有游泳池，幼儿园，那很不错啊，你们背后就是高级中学，附近又有小学，教育这些根本上都齐了，我喜欢啊！〞价格——“价格肯定不能太高了，早前的东方威尼斯，泰富华庭啊都只有2000来块，如果太高，坪山人肯定一时心里接受不过来啊！〞环境——“你们这里也还可以，离镇中心也不远，周围学校也有，挺方便的！〞客户较为实在，注重产品性价比，对本工程的设计、配套等较为认可，但是由于局部客户经济实力关系，对价格较为敏感，购置意向会受价格等因素影响较大。客户分析我们的客户——与坪山有关的人！价格承受力强的高端客户分类分布生活状况置业需求置业关注点群体数量购买力水平置业可能性本地客户泛公务员政府/学校/银行年收入10万左右；大多有单位福利房；年轻的一般住单位宿舍30以下年轻人二房为主;少部分人有改善居住，偏向三房、四房;少数人有投资倾向舒适、升值潜力3000

70%原住民村里靠出租自建物业为生；少量经营小买卖；住自建房30以下年轻人二房为主；年长以三房四房为主；少数人有投资公寓、商铺倾向安全、舒适、环境180005%外来人口村办私企业主各村办企业经营村办小企业；收入高；大多住厂房或租住农民房以改善居住环境为目的的需求二房；少量以提升形象为目的的需求四房及复式舒适、安全、环境70050%个体户各街道及村里靠经营店铺为生；收入4000-10000；住在店铺二楼以两房三房为主舒适、安全300070%企业中高管大工业区；宝龙碧岭工业区年收入6-15万；大多有住房以三房为主舒适、安全、环境300080%企业技术人员大工业区；宝龙碧岭工业区年收入4-8万；大多住企业宿舍两房/小三房舒适、便利1200040%客户分析1、目前在坪山的人2、曾经在坪山的人——已去到中心城、关内置业/工作的人，但内心仍有一处留予坪山目前坪山本地主要购房客户群体为当地村民和公务员以及泛公务员，但购房实际能力存在一定层次差异。工作1—2年的公务员对购房有一定的刚性需求，但是总价承受能力不高工作3年以上的公务员目前大局部居住在政府福利房，对于购房需求处于游离状态，经济支付能力相对较强，属于可以争取的客户本地村民虽然因为拆迁、还迁等原因获得了一定的经济赔偿，但是由于违建，加建等目前资金周转较为困难，资金压力较大。目标客户！需要争取及保证的重点客户！由于资金压力较大，所以对总价较为敏感，需要在销售上加以引导。客户分析我们的客户——与坪山有关的人！价格承受力强的高端客户客户分析1、目前在坪山的人——或住在村里，居住环境并不满意——或住在单位宿舍，刚性需求驱使购房意愿——···2、曾经在坪山的人——已去到中心城、关内置业/工作的人，但内心仍有一处留予坪山。回到坪山，可追寻难以忘怀的生活体验，可见证坪山新城的开展成熟他们或许并不缺房子住，但是在“坪山〞却难寻一个“既体面又平安的住所〞——坪山固守者；等待、观望，未买房——高端分流者；由于平安需求、更好的教育需求拉动，到龙岗中心城置业生活品质的提升，人文的关心，平安的体验坪山情结可能促使回归，但工程品质不能低于中心城产品Ｑ：本地客户如何把握？——相似镇区工程的营销借鉴——沙井的鸿荣源·禧园案例分析鸿荣源为宝安外乡实力卓越的开发商,具备大量的忠实客户工程为沙井第一大盘,大社区,大环境,形象大气、气派，沙井第一高品质楼盘其产品设计不受现有标准限制,赠送面积较多沙井的豪宅标杆——鸿荣源·禧园一期第一批单位于08年3月8日开盘,均价9600元/平米,当天销售率61%后2批价格有下降，但销售情况一般案例分析2021年1月3.83.294.195月2007年1栋224套80-140平米的2-4房4栋120套110-180平米的纯大户2/3栋387套78-143平米的2-4房接待中心盛大开放少儿才艺大赛报名“本地郎〞剧组活动户型面积（平米）套数套数比平层2房78-794210.9%跃式3房95-1167018.1%4房136-1437018.1%复式2房90-975414.0%3房127-128287.2%4房161-1738321.4%5房184-2184010.3%合计

387100.0%前期活动市场反响良好，客户量积累较多，1批开盘情况良好。但后2批推售时间过于紧迫，客户量缺乏，销售情况不理想外乡化的活动及推广四囍临门■一囍，?本地郎?喜剧拍摄突破1000集，直奔2000集大关。■二囍，恭贺新喜，[禧园]演出现场，用广东各地方言拜年。■三囍，沙井人乔迁之喜，从祖屋搬出，住进三代同堂大户型。■四囍，台上演出时，本地要求外来媳妇，在沙井办喜事，在[禧园]入洞房。案例分析鸿荣源·禧园案例分析局部客户主要语录——以前的房子太小了，住不下了，换个大点的4房住。原来以为要9000多，现在才8500，立刻就买了呗！——在沙井很多年了，现在住的房子是10年前的了，不适合住了，而且这个位置很好，价格也廉价。——这个房子位置很好，而且质量是沙井最好的，价格也还能接受，我的店就在前面，就买一套了。成交客户主要为沙井企业老板、港资台资高管、本地原居民为主。在旁听的所有客户中，以广东话为主，还有大量客家话客户。客户多为自住需求，以首次置业和换房需求为住，投资客户比例很小虽然开盘期为市场冷淡期，客户观望情绪较浓，但是工程对本地客户需求以及心理价位摸查到位，取得了开盘成功。产品、价格！在禧园前期成交客户中，主力客户为来自沙井本地的企业主及工厂中高级管理层，也不乏来自福永、松岗等街道的财富人士案例分析借鉴与总结借鉴案例鸿荣源·禧园准备的把握了当地客户的自住需求、偏好，产品设计符合市场需求；在客户梳理和心理价位上摸查到位，成功实现了开盘放量和价格探底。失败工程万科金域东郡强势进入坪山，客户定位为工业区及投资客户，并非本地原住民；产品设计与当地市场不符，风格相对当地较为现代超前，附加值低，无法满足当地客户刚性自住需求；没有进行新客户的拓展，停留在第一批销售时的客户，但此局部客户需求已经得到满足；对客户梳理及价格摸查不到位，导致开盘时前期积累客户大量流失。要准确把握客户的需求和偏好，贴近客户做针对性的宣传及推广要深挖渠道客户，大力拓展目标客户抓住客户的敏感价格，摸准心理底价启示：整体分析小结工程自身——以豪宅的做法打造东城上邸：产品线较为丰富,产品创新度、附加值较高；竞争方面——需将本工程打造成坪山指标性楼盘，引领坪山。万科金域东郡二期预计将于08年10月左右推出，本工程主流产品与其相比竞争力不打，因此我们必须要在其开盘前抢先入市，占领先机。客户方面——抓住与坪山相关的、有实力的客户群体。需要准确把握客户的需求和偏好策略调整片区策略——共鸣者，借万科之势，借政府宣传之势，打造新城概念。形象策略——借深业品牌树立品牌工程形象竞争策略——挑战者，强化工程的产品及第一展示及第一效劳。推广策略——确保客户及主要客源必杀在片区宣传上目前万科已经先行完成了造势，而目前金域东郡由于滞销，已经无法借其势陌生开展商首次进驻坪山，优势不非常明显的情况下，客户的挖掘及把握更加重要产品卖点与优势比照万科金域东郡要突出强化表现此项策略要突出放大，加大实际执行力度在目前的市场变化条件下，前期策略已经出现了一定的偏差，我们需要因市而变．纵观整体分析及前期策略调整方向，可以得出：我们所做的一切都必须围绕“客户的需求〞而进行我们必须从各个渠道去寻找目标客户，从各个偏好和敏感点上打动他们，让他们选择东城上邸。策略调整客户储藏——延续亲民、本地化的路线——加强相关的形象推广、注重现场包装及展示的风格——渠道营销，主动出击寻找分众客户群客户梳理——牢牢把握诚意客户——将客户梳理系统化，掌握重点客户——摸清客户心理价位，策略定价——开盘旺场，高到场率、高成交率、高满意度以“销售率〞为目标导向！以“客户〞为重心！产品是好的，客户有需求那么，如何有效抓住目标客户如何让客户值得付出报告思路目标及问题界定具体执行

策略调整1、推售策略２、形象推广３、包装展示４、渠道营销５、客户梳理推售策略1、基于竞争2、基于高价目标的实现分阶段的推出产品及价格与目标销售率相关〔先完成全年销售额的目标，再努力完成均价的目标〕“小步加推，低开高走〞推售策略“小步加推，低开高走〞——实现价格和速度楼栋户型类型面积套数1栋2房751163房86—89116顶层复式134—16482栋3房84—8884顶层复式154—15863栋2房63—744小复式881204栋3房86—89116拼和4房16262顶层复式160—16645栋3房86—8984顶层复式153—16566栋2房63—744小复式88120东城上邸分栋户型配比表2房3房为工程主流产品，主要目标客户为本地首次置业者，所以建议适当拉低价格，实现走量销售小复式、拼合4房、顶层复式为明星稀缺产品，主要目标客户为本地换房需求客户，所以建议拔高价格，实现溢价。通过走量产品的降低价格，稀缺产品的拔高价格，实现均价7700元/平米价格！户型套数所占比例建议预期价格2房12415.50%7500-77003房40046.80%7300-7500小复式24028.10%8000-8300拼和4房626.80%8300-8500顶层复式242.80%9000推售策略“小步加推，低开高走〞——实现价格和速度楼栋户型类型面积套数1栋240套2房751163房86—89116顶层复式134—16482栋90套3房84—8884顶层复式154—15863栋124套2房63—744小复式881204栋182套3房86—89116拼和4房16262顶层复式160—16645栋90套3房86—8984顶层复式153—16566栋124套2房63—744小复式88120东城上邸分栋户型配比表速度！建议先推主流产品2房3房〔低于市场价〕，在实现走量销售后，加推明星稀缺产品2房3房主要分布楼栋〔共516套〕：1栋232套；2栋84套；4栋116套；5栋84套小复式主要分布楼栋：3栋、6栋共240套拼和大4房主要分布楼栋：4栋共62套推售策略具体推售方式建议——分批入市，制造稀缺先以市场接受价格入市；再以不同于市场的产品入市2栋3栋4栋5栋6栋1栋2栋昭示性较强,产品类型根本为3房,且总套数为90套,数量较少,适合进行试水,建议第一批推售1栋主要为2房3房,共240套,其中2房为当时市场空白产品,可紧接1栋,加速消化体量3栋为本工程创新产品88平米小复式,共120套,用于拔高工程整体价格,可在2栋首批推售后视市场情况推售.4栋主要为拼和大4房和3房.4房为市场空白产品,可以制造稀缺性,拉升工程价格,可进行08年的压轴推售.10月11月12月2栋,90套1栋，240套加推3栋120套压轴推售4栋,共182套剩余体量09年销售9.2011.15推售策略具体推售方式建议——分批入市，制造稀缺先以市场接受价格入市；再以不同于市场的产品入市10月11月12月1栋,2栋，330套加推3栋124套9.2011.15剩余体量09年销售2房，75平米，116套3房，84-88平米，200套顶复，14套2房，63平米，4套小复式2房，88平米，120套3房，88平米，116套拼合4房，160平米，62套顶复，4套压轴推售4栋,共182套12.135、6栋,共214套完成年度250-300套目标的主力产品形象推广注：目前广告公司建议推广核心为：奢实空间，把握了工程的特征，但较难理解，在本地传播度不够。建议推广方向1：主打坪山本地情节！留在坪山、回到坪山！目前坪山高端客户流失到中心城置业，中低端客户流失到惠阳、大亚湾地区置业，究其原因，主要是坪山当地目前没有他们想要的，适合的房子，但是他们本地化情节还是很严重，即使居住在其他区域，但是还是会定期频繁的回到坪山居住。本工程在定位和设计上都始终围绕本地目标客户，产品线丰富，充分满足当地人群的需要，所以建议提出坪山本地情节口号，将流失和即将流失的客户拉回来，选择东城上邸，留在坪山！围绕“坪山外乡客户——外溢群体〞形象推广建议推广方向2：主打坪山本地情节！城市化进程先驱者，坪山新城开展见证者固守群体，习惯外乡生活习惯或因为工作留在本地但同时对现有居住状况满足，不轻易改变居住环境习惯群居、习惯村文化围绕“坪山外乡客户——固守群体〞注：目前广告公司建议推广核心为：奢实空间，把握了工程的特征，但较难理解，在本地传播度不够。5月6月6月底售楼处开放8月样板房开放9月销售期第三阶段第一阶段坪山情节、坪山故事7月第二阶段产品形象的输出产品价值点输出户外：回到坪山,留在坪山软文：坪山未来住哪里回归坪山，迎接新坪山、新都市寻找“坪山故事〞网络：剑客炒作，坪山人与事的挖掘折页/海报、VI延展营销节点沟通主题线上配合物料户外：坪山新城，首席尊邸软文：解读产品价值硬广：各个角度解读产品价值户外、短信、播送、网络广告、电视标版、候车亭DM、样板房现场包装、开盘现场包装〔围墙、路旗、条幅〕条幅、导示、围墙、路旗、楼书、户型单张传播核心坪山情节配合各营销节点的传播铺排10月目前已有一块广告牌位于万科金域东郡入口处，用于在坪山本地宣传工程形象，同时截流万科客户。形象推广户外广告牌〔持续性〕3月—4月，工程前期品牌推广5月——7月，坪山情结，归于一处宅坪山新城，首席尊邸8月——9月配合样板房开放释放产品价值点建议８月份开始在水官高速路段或者中心城龙翔大道处增设广告牌，用于在开盘前加大宣传力度。〔随着中海、万科工程进入销售期，关内客户、中心城客户的关注度将大大提高〕形象推广报纸广告〔阶段性，在8-10月份集中推广〕主要用于售楼处进场、样板房开放、开盘等重要节点进行硬广投放，进行软文炒作。主要投放媒体：深圳特区报南方都市报深圳商报深圳侨报深圳晚报晶报阶段时间硬广主题软文主题第一阶段6月-8月寻找坪山人的故事——售楼处开放1、深业地产，为坪山而来2、坪山新城，崛起深圳新都市3、坪山人，回归的时候到了第二阶段9月开盘1、事业打下江山，家业亦需要版图

2、犒赏家人最好的方式，就是给他们一个家

3、坪山一处宅，归于

4、领导者，从来都以自己的标准为标准

5、成就为很多人尊重，生活自当比别人尊崇1、创新产品，导航坪山人居住标2、戴枷锁怎样跳出优雅探戈

集中造势，召唤区域外坪山人的回归如果你曾经在坪山成长，抑或工作过、生活过；如果你对坪山还有着深深的思念；联系我们，留下你在坪山的难忘故事东城上邸,奢实空间,创享坪山新生活形象推广网络广告〔售楼处开放前后剑客炒作，开盘前后集中硬广投放〕剑客炒作：坪山新城规划；坪山客家文化、民俗的探究；坪山生活体验〔特色饮食、马峦山自然风光等〕时间节点信息发布目的时间内容媒体预算08.9.5-9.25第一批开盘前两周认筹信息、选房信息、成功选房信息房信网：首页固定游标或A类广告位（开盘前一周）论坛横幅广告位（其余时间）20万/周10-25万/周演绎视觉冲击力，成功实现选房目标10万/周搜房网：首页大旗帜第一屏（开盘前一周）首页第一屏按钮（其余时间）20万/周10万/周08.11.9-11.20第二批开盘前后一周认筹信息、选房信息、成功选房信息房信网：首页固定游标或A类广告位（开盘前一周）论坛横幅广告位（其余时间）20万/周10-25万/周10万/周搜房网：首页大旗帜第一屏（开盘前一周）首页第一屏按钮（其余时间）20万/周10万/周主要投放媒体：房地产信息网深圳搜房网形象推广短信、直邮主要用于售楼处进场、样板房开放、开盘等重要节点对目标客户进行点对点的工程信息传达和客户通知。短信资源平台深业会老业主世联尊贵业主直邮对象：坪山本地居民、泛公务员、个体户大工业区管理人员中心城、其他镇区客户形象推广工地围墙〔持续性〕07年9月-08年5月前期品牌宣传5月-7月工程形象传输需马上更换8月之后，产品价值及卖点传输工程本体宣传点，根据工程营销的不同阶段更换不同的围墙内容，宣传工程形象和卖点。包装展示展示要点——将东城上邸打造为坪山指标性楼盘。远远领先坪山、超越万科！强调物超所值在形象上突出工程尊贵、大气的特色；在卖点传输上突出工程的产品优势，将卖点充分灌输，强化客户体验。工程展示时间轴9月10月11月12月7月5月6月2021年售楼处前广场小区入口台阶入口及泳池处绿化泳池、小区入口叠水看楼通道样板房围墙工程形象篇模型楼书户型手册开盘8月开盘售楼处开放样板房开放注：红色字体局部需要工程配合1月2月3月2021年围墙产品篇包装展示包装展示样板房分批开放建议——第一批9月初开放带装修试点楼栋2批样板房3批样板房根据分批出售顺序，建议第一批样板房：1栋或2栋增设2个样板房〔01单位新增，03单位可由4栋03样板房迁移〕；1批样板房包装展示导视牌1(售楼处开放前到位)导示、标识——细节表达品质：强调设计感和材质的质感，彰现高端工程品质包含:中山大道的东纵路路口及锦龙大道路口(2块)——主要文字“东城上邸〞工程入口处〔1块〕——主要文字“售楼处〞工程入口处〔1块〕——主要文字“停车场〞售楼处停车场东城上邸东城上邸包装展示导视牌2(样板房开放前到位)强调设计感和材质的质感，彰现高端工程品质包含:小区入口处样板房导视〔1块〕——主要文字“样板房〞小区内部园林样板房导视〔3块〕——主要文字“2栋、3栋、4栋样板房〞导示、标识——细节表达品质：样板房需配合户型图包装展示路旗〔售楼处开放—销售期，配合各营销节点更换〕路旗——昭示性强，表达工程气质和高端品质路旗路旗路旗路旗设置位置：深汕公路沿东纵路方向/中山大道沿路/锦龙大道至中山大道段悬挂内容：东城首座新都会/各营销节点信息/包装展示楼体条幅〔售楼处开放—销售期配合各营销节点更换〕条幅条幅条幅条幅悬挂位置：1、2、3、4栋悬挂内容：东城首座新都会/各营销节点信息/需配合楼体灯光字条幅主动走出去，针对不同类型客户实行渠道营销。渠道营销分类分布生活状况置业需求置业关注点群体数量购买力水平置业可能性本地客户泛公务员政府/学校/银行年收入10万左右；大多有单位福利房；年轻的一般住单位宿舍30以下年轻人二房为主;少部分人有改善居住，偏向三房、四房;少数人有投资倾向舒适、升值潜力3000

70%原住民村里靠出租自建物业为生；少量经营小买卖；住自建房30以下年轻人二房为主；年长以三房四房为主；少数人有投资公寓、商铺倾向安全、舒适、环境180005%外来人口村办私企业主各村办企业经营村办小企业；收入高；大多住厂房或租住农民房以改善居住环境为目的的需求二房；少量以提升形象为目的的需求四房及复式舒适、安全、环境70050%个体户各街道及村里靠经营店铺为生；收入4000-10000；住在店铺二楼以两房三房为主舒适、安全300070%企业中高管大工业区；宝龙碧岭工业区年收入6-15万；大多有住房以三房为主舒适、安全、环境300080%企业技术人员大工业区；宝龙碧岭工业区年收入4-8万；大多住企业宿舍两房/小三房舒适、便利1200040%进村、进厂；打进各集体组织的内部进场前渠道拓展动作：进村运动：对各主要村委进行拜访，获取当地的活动资源，进行参与或赞助定点茶话会：在六联酒店长租包房〔每周六下午〕，定点定时进行工程宣讲，提前对相关村委及企业进行邀请参与。办理深客会入会、东城上邸诚意登记酒店广告宣传：在六联酒店、深港花源酒店内外场做广告，摆放工程资料时间：5~6月份进场前渠道拓展进村拜访，深入获取资源由局部坪山已有客户进行牵头，联系各村委会，进入各村内部，对当地村民进行了解当地的民俗及活动方式，在当地举行活动时采用冠名、赞助等形式进行活动的参与，以建立工程的影响力和亲民效果时间：5—6月各村委进村运动、当地活动的参与物料配合：影视片、工程楼书、折页人员配合：深业工程负责人1名，世联销售1名〔客家话、广东话〕，世联筹划1名交通支持：车、司机公关费用支持：高档茶叶、烟酒、、数码相机等〔预计2-3万元〕活动赞助费用：预计10-20万进场前渠道拓展坪山定点茶话会——工程推介、客户储藏坪山定点茶话会选择坪山当地知名酒店〔如六联酒店〕，租用其中的一个会议室，每隔一定时间邀请坪山当地的不同村委或企业到来以茶话会的形式进行对本工程的宣传，办理深客会入会、东城上邸诚意登记。时间：5—6月每周六物料配合：折页、工程楼书、PPT宣讲资料、影视片、深业会办理相关物料人员配合：深业工程负责人1名，世联销售1名〔客家话、广东话〕，世联筹划1~2名交通支持：车、司机活动费用：包含礼品、晚宴，预计3~5万当地酒店广告宣传选择坪山当地酒店〔如六联、深港花源酒店〕，以摆放资料和设立广告牌的形式进行工程的宣传和推广。时间：5—6月持续性宣传配合物料：折页、展板、广告牌费用预估：约2万进场前渠道拓展坪山酒店广告宣传进场后渠道营销进厂运动——楼宇广告、餐厅广告、管委会广告、公司内网等增强工程知名度紧密客户联系集中推广时间：6月—9月BBQ＼比萨节＼巧克力节＼体育节……目的在于吸引客户来，增加现场体验，一步一步影响客户嘉年华会：美食节、楼盘体验，亲民、传播力活动安排：样板房开放、开盘后每周末进场后渠道营销相关活动知名酒楼早茶在前期积累客户时，免费为客户办理VIP卡，客户可凭VIP卡来东城上邸吧台“喝早茶〞：1、东城上邸吧台免费消费五次；2、可获取东城上邸工程资料；3、可参观会所、样板间；4、开盘时可获得额外优惠条件：1、早茶不限定时间，上午及下午都有供给〔周末〕2、吧台配备电磁烤箱，随时为客户提供早茶3、早茶可与附近知名酒楼联系，每日供给一定数量早茶——送消费券形式操作相关活动深业物管体验月时间：2021年8月

活动安排：分批组织诚意客户到关内及宝安，体验深业工程的物管效劳

目的：让本地客户特别是固守群体，了解花园式小区住宅的好处，环境好、有平安保障、有被效劳的感觉进厂运动——团购召集有针对性地针对主力购置群体做团购宣传，扩大圈层影响力。1、目标群体：大工业区、宝龙工业区入驻企业2、推广手段：联系相关单位〔如工会〕组织专场宣讲会，组织成批购置团购优惠。具体将形成?团购方案?提交大工业区、宝龙工业区拥有广泛的企事业单位资源团体采购一网打尽时间：8月—9月开盘前渠道营销具体将形成?团购方案?提交大工业区联谊酒会：圈层营销、扩大影响力大工业区企业联谊联络方向：企业协会锁定人群：具购置力企业中高管理层、技术人员联谊形式：酒会、餐会购房优惠：正常销售优惠＋享受团购优惠＋老带新优惠大工业区联谊会联络方向：私营企业协会联谊形式：酒会购房优惠：正常销售优惠＋老带新优惠实行目标客户群集中圈层营销，在圈内扩大影响力相关活动活动安排：样板房开放后，开盘前每周末客户梳理客户来了后，该怎样进行梳理，有效的把握诚意客户。节点活动反响价格摸底牢牢把握Ａ类客户牢牢把握储藏客户——制胜的根底！面对淡市，我们必须时刻保持清醒：没有客户储藏是痛苦的，但有强大的客户储藏而不能转化为有效的生产力将更加痛苦！万科金域东郡第2批就是一个惨痛的教训〔样板房重新开放达2000批客户参观，最终选房仅100余批客户到场〕怎么抓住已有的储藏客户，将其尽量转化为有效的生产力？设置环节梳理客户紧凑的营销环节将客户有可能存在的成交障碍〔价格？首付？贷款？〕前置解决STEP1：样板房开放反响时间：9月5日-10日目的：了解客户对本工程在市场上的心理形象；了解客户的意向产品；收集推售方式基调。操作方式：回访样板房参观客户回访理由——了解客户对样板房的评价统一话术——**先生/小姐，您好，我是您在东城上邸的置业参谋***，非常感谢您曾抽出珍贵的时间光临东城上邸样板房进行参观指导。目前，我们公司针对样板房开放正进行跟踪反响，希望您抽几分钟时间给我们提供珍贵意见。问卷设置关键点——样板房是否打动您？最打动您的是哪方面？您最喜欢哪种户型？您会把本工程与市场哪些工程比较？如您未购置本工程会是什么原因？初步判断客户诚意度，了解客户对于产品类型的选择倾向客户维系近期天气变化较快，东城上邸提醒您增减衣服，注意防寒保暖！坪山高尚住宅小区，超值奢华空间，88㎡创新小复式产品，150㎡超级大四房，东城上邸为您营造温馨家园。当下买房换房选准下手，相信自己，就在东城上邸。坪山高尚住宅小区，超值奢华空间，88㎡创新小复式产品，150㎡超级大四房。周末休闲好去处，东城上邸售楼处给您提供休闲娱乐的场所，现场提供精美小吃、水果。坪山高尚住宅小区，超值奢华空间，88㎡创新小复式产品，150㎡超级大四房。短信形式维系与“现场体验卡〞的联系，每周一次STEP2：价格摸底时间：9月10日——9月14日目的：价格摸查客户诚意度验证操作方式：针对“样板房开放反响〞中积极配合的诚意客户发送短信表示感谢，进而进行确认并进行价格摸查。进一步判断客户诚意度，了解客户成交障碍短信内容——尊敬的**先生/小姐，感谢您对“东城上邸样板房反响活动〞的积极配合，我公司特为您准备精美礼品以表谢意，望抽空至东城上邸售楼处领取，谢谢！深业地产。跟踪——**先生/小姐，您好，我是您在东城上邸的置业参谋***，您是否有收到我们的短信？提醒您抽空过来。您对本工程的心理价位？会选择一次性还是贷款？首付和月供的接受程度？STEP2：价格摸底进一步判断客户诚意度——着重把握A类客户，不放弃B类客户进一步了解客户成交障碍——着重把握A类客户可能存在的首付或贷款问题每个销售代表将自己的客户分成A、B、C三类：A——参观过样板房、办理过优惠申请卡，来现场2次以上，主动询问过工程进展及信息，配合价格摸底工作，对价格敏感度较小B——参观过样板房、办理过优惠申请卡，配合样板房反响工作，价格敏感度大C——仅参观过样板房销售代表利用各环节把握A类客户诚意度，保证A类客户的成交率！首付——首次置业的年轻刚性自住者，首付缺乏贷款——屡次置业，银行贷款资质不明价格策略举措要点：1、样板房开放日起，发放现金抵扣券。客户只需在指定银行存款20000元，凭存款证明在开盘当日选房即可抵扣总房款50000元。2、客户分级＼预销控(1)建立客户跟踪档案，区分客户诚意度。(2)梳理客户意向，做好预销控。一方面为内部价格体系制定提供验证，另一方面积极引导客户意向分布，最大限度提高成单率！3、样板房开放当日透露价格区间给出价格定位，初步试探客户预期．策略：价格适当报高，提高客户心理预期，同时向客户灌输折算赠送面积后的实际价格。4、开放后跟踪回访，进一步摸查24-25日跟踪回访，试探客户反响．25建立初步预销控，26-27再次回访，分散客户意向，同时制造房源紧张局面．充分利用样板房开放节点：１、摸查客户诚意度和心理价格预期２、释放价格区间具体将形成?价格报告?提交STEP3：算价时间：9月17-19日目的：保证开盘当天到场率客户资信验资把握A类客户成交量操作方式：短信通知客户现场算价——算价期间现场领取开盘的抽奖奖券，有时机赢取惊喜的开盘抽奖大礼；——推出惊喜价优惠单位；——安排两-三辆大巴，进行包装，算价期间在各镇区范围内穿梭，定点接送客户上门；短信内容——东城上邸温馨提醒：17日起现场将进行算价分组活动，请您持优惠申请卡、本人身份证至售楼处办理。分组前方具备东城上邸的购房资格，敬请注意！具体将形成?算价方案?提交购房意向表销售代表：意向户型：意向单位1.2.3.愿意接受首付情况15—18万18—21万30—35万35—42万50万以上购买套数：是否参加公开发售：（打勾）是否预计参加购房人数：客户类型判断（打勾）A有房源一定会买B需考虑价格或首付等因素才买C不确定购买与否D已放弃购买把握A类客户成交量：举措1——购房意向表，梳理客户诚意度及把握选房率示范模版购房意向表把握A类客户成交量：举措2——配合销售人员奖励，精准把握A类客户成单率销售人员奖励方案〔开盘当日有效〕A类客户成单率100%，额外奖励2万元；A类客户成单率90%，额外奖励1万元；A类客户成单率80%，额外奖励0.5万元。重要节点活动安排售楼处开放活动建议1：坪山故事——往事与未来活动目的：通过坪山旧事的谈话节目，唤起坪山人民的外乡情结；通过未来规划的介绍，强化坪山人民对坪山未来开展的信心活动时间：2021年6月28日，售楼处开放活动地点：售楼处—活动厅活动安排：坪山旧事的谈话节目；坪山新城的规划介绍；工程介绍；深业会入会办理邀约人员：前期储藏的渠道客户物料要求：充足的饮料茶点、纪念品重要节点活动安排售楼处开放活动建议2：奥运加油站／奥运直播室活动目的：利用奥运期间群众对奥运赛事的关注，在售楼处设直播“厅〞，比照赛进行转播。吸引目标客户上门观看，提高卖场气氛，增强客户对工程的归属感。活动时间：2021年6月28日—8月23日活动地点：售楼处大堂活动安排：在办VIP卡时增加对客户的奥运赛事调查，了解客户对奥运的关注程度与所关注的体育工程，并邀请其预定奥运直播室座位。利用此时机强化客户对工程的认知，并释放样板房即将开放的信息。邀约人员：上门客户、诚意客户物料要求：奥运期间，沙发桌椅进行重新摆放，售楼处包装强化对奥运的气氛渲染；充足的饮料茶点；每日赛事安排表；奥运纪念品……重要节点活动安排第1次样板房开放：东南亚风情节配合本工程东南亚风情园林展示，邀请穿着东南亚特色服饰的模特进行现场表演，同时配合吃喝活动，以到达旺场和聚集人气的效果。价格摸查，客户梳理开盘——营造旺场的开盘气氛时间：9月20日开盘前一天对团购客户实行提前选房制造局部“超特价单位〞吸引眼球开盘当天额外赠送到场优惠、成交优惠〔计入营销费用，不在价格表表达〕客户充分利用、再利用具体将形成?开盘方案?提交重要节点活动安排开盘优惠抽奖——赠送家电、旅游券等针对本工程主力户型２房、３房的目标客户——首次置业者，成交即送家电。对于前２０名成交客户，赠送旅游券，活动主题：立足坪山，畅游世界具体将形成?开盘方案?提交重要节点活动安排营销费用预算项目费用（万元）说明现场包装（235万）工地现场包装30工地围墙(两次换画)、楼体灯光字、楼体条幅售楼处150装修、家私、配饰等模型35区位模型（可做立体悬挂式）、小区模型及分户的户型模型宣传资料10楼书、户型手册、海报等看楼通道包装5红地毯、墙画或围板等看楼通道包装其他物料5置业计划、选房须知、手提袋、礼品等物料营销推广（810万）直邮及