济阳项目商业规划(zs)课件

济阳华辰百线文娱生活广场

商业定位与营销模式报告

2012年6月13日

CommerceOrientate&MarketingmodelReport济阳华辰百线文娱生活广场

商业定位与营销模式报告1目录：项目概况及商圈划分项目概况商圈划分：项目主题及功能定位

主题定位

功能定位：营销战略定位…………寓休闲于生活·让梦想成体验PART1PART2PART3目录：项目概况及商圈划分寓休闲于生活2第一部分:项目概况及商圈划定第一部分:项目概况及商圈划定3一、项目概况及商圈划分1.1.项目概况济阳县位于鲁西北平原的南部，历史悠久，是省会济南的近郊县，南靠黄河，西邻齐河，北依临邑和商河，东接惠民。全县辖8镇2个办事处，850个行政村居，总人口53万，非农业人口约10万，面积1076平方公里。县城距济南市区30公里，距济南国际机场8公里。境内有104、220两条国道和248、249两条省道穿越，济南北三环高速公路、黄河三桥和济阳黄河公路大桥建成后，三座大桥将把济阳和济南市区联为一体，地理位置优越，交通优势明显。

2011年全县生产总值完成220亿元，与2007年相比实现翻番，年均增长17.2%。全社会固定资产投资、社会消费品零售总额分别完成119.8亿元68.2亿元，是2007年的1.8倍和1.9倍，年均增长16.2%16.6%。地方财政一般预算收入达到8.01亿元，是2007年的2.3倍，年均增长22.9%，进入“亿元增长时代”;可用财力达到16亿元，是2007年的2.1倍。

1.1.1城市基本状况一、项目概况及商圈划分1.1.项目概况济阳县位于鲁西北平原的4一、项目概况及商圈划分1.1.项目概况

1.1.2项目区位项目三面临街，其中宽面与主干道正安路相临，适宜做主入口。项目周边没有商业衔接，且整体景观形象较差。其总体表现为商业成熟低。一、项目概况及商圈划分1.1.项目概况1.1.2项目区位5一、项目概况及商圈划分1.1.项目概况济阳县城商业氛围及繁华程度较高的区域主要集中在开元大街周边。其中以好又多购物中心为首，信誉商厦、济阳百货大楼、六福国际商业广场为辅的几大单体面积超过1万平方米的综合性商业体，整体感觉外观陈旧、业态规划较为单调。在建及规划中的商业体项目，大都属小区配套商业，从目前情况而言还不具太大的竞争力，但某些规划中的大体量商业存在潜在竞争力（如二期规划中的禧福商街有近4万平米商业体量）。沿街商业租金区间为15—120（元/平米/月），其中好又多附近较高70－120（元/平米/月）；六福国际商业街租金为30－40（元/平米/月）；济阳整体商业租金水平偏低，平均租金水平约40元（元/平米/月），商铺销售价格不超过12000（元/平米）。结论：现有商业外观陈旧、业态较单一，竞争力不强；潜在竞争商业短期内还不成型；整体商业成熟度较低。

1.1.3商业环境概况

一、项目概况及商圈划分1.1.项目概况济阳县城商业氛围及繁华6主要竞争商业：好又多购物中心

好又多购物中心位于济阳县纬二路繁华商业路段，营业面积近20000平方米，内有大型超市（5000平米左右）和精品百货商场。是目前济阳地区规模最大，经营项目最全，配套设施最完善的购物中心。

一、项目概况及商圈划分主要竞争商业：好又多购物中心一、项目概况及商圈划分7一、项目概况及商圈划分一、项目概况及商圈划分8一、项目概况及商圈划分一、项目概况及商圈划分9一、项目概况及商圈划分一、项目概况及商圈划分10一、项目概况及商圈划分1.1.项目概况1.1.4居住环境现状概况（两公里范围内）社区名称住宅户数（规划）消费人群（预计）禧福·凤凰城350010000领秀城10003000华鑫·现代城350010000银都花园10003000帝华·北岸新城3000090000澄波湖1号350010000三发舜鑫苑15004000其它800020000合计51800150000一、项目概况及商圈划分1.1.项目概况1.1.4居住环境现状11一、项目概况及商圈划分华辰百线济阳项目商住分布示意图一、项目概况及商圈划分华辰百线济阳项目商住分布示意图12一、项目概况及商圈划分1.2.商圈划分核心商圈：距离项目5分钟车程，20分钟步行时间，辐射半径约在2公里之内，即北至开元大街、南至新元大街、西至银河路，东至好又多；次级商圈：直接定位为辐射整个济阳县城。。一、项目概况及商圈划分1.2.商圈划分核心商圈：距离项目5分13一、项目概况及商圈划分华辰百线济阳项目商圈示意图一、项目概况及商圈划分华辰百线济阳项目商圈示意图14第二部分:项目商业主题及功能定位第二部分:项目商业主题及功能定位15二、项目主题及功能定位2.1.主题定位政策支撑项目位于济阳新城区，政治、商业中心都将向项目所在地域偏移。经济支撑GDP不低；平均收入水平不低；购买力不不低（住宅销售价格偏高，均价4000元/平米以上）。市场缺乏商业现状品象差，档次低，功能单一，体量偏小。结论：可期通过亮丽时尚的商业风格，多功能的业态总局，较高档次的品牌影响力，打造济阳代表性的商业中心。2.1.1定位支撑二、项目主题及功能定位2.1.主题定位政策支撑2.1.1定位16二、项目主题及功能定位主题案名：济阳华辰百线文娱生活广场

——集“文化、休闲、娱乐、购物”为一体的一站式高品质体验型时尚生活商业中心2.1.2主题案名领航时尚生活，打造城市商业地标二、项目主题及功能定位主题案名：济阳华辰百线文娱生活广场217二、项目主题及功能定位2.2.功能定位购物功能定位：趋向于中、小型购物中心概念。构建以中型生活超市、时尚百货、潮流名店、儿童用品、家电数码等为主题，满足从物质消费到精神愉悦的一站式购物中心。时尚精品定位：在规划布局、店内装饰、品牌品类、新型产品等方面体现时尚潮流。尤其在3C数码、化妆、服饰等品类。餐饮功能定位：以风味美食、西式快餐、主题餐饮为主体的餐饮元素。休闲娱乐定位：功能齐全的影院、儿童游乐场、卡拉OK、动漫电玩等休闲娱乐设施。文化功能定位：突出人文展示功能。实现文化与购物的无缝对接，在潜移默化中提升项目的整体文化氛围。生活功能定位：包含一定社区配套功能，如：药店、移动、银行、美容美发等元素。功能组合定位：突出“一站式”理念，购中有乐，购中有“味”，购中有闲，让消费者在购中体验、享受生活。体现新的、独特的经营理念，以现代时尚的风格引领消费。2.2.1项目功能定位二、项目主题及功能定位2.2.功能定位购物功能定位：趋向于中18二、项目主题及功能定位2.2.功能定位商业零售功能（生活主题零售、休闲主题零售）；文化娱乐功能（文化主题商业、娱乐主题商业）；美食餐饮功能（特色主题餐饮、休闲主题餐饮）；生活服务功能（配套主题服务、休闲主题服务）；人文展示功能：利用3、4楼通道或长廊设置两个具备济阳特色的人文景观展示区域（名家书画区、风情摄影区）2.2.2五大主题功能二、项目主题及功能定位2.2.功能定位商业零售功能（生活主题19

名品名店+生活服务+餐饮超市大卖场+餐饮

品牌KTV+餐饮百线影院+休闲娱乐F4F3F2F1二、项目主题及功能定位2.2.3业态规划名品名店+生活服务+餐饮超市大卖场20二、项目定位及规划2.2.4业种规划楼层业态规划品类列举1F零售/餐饮/生活服务时尚精品：3C数码、男女品牌服装、鞋帽；休闲及运动品牌服饰、鞋帽；珠宝首饰品牌；名优钟表品牌、皮具箱包品牌；眼镜专营；化妆、护理品专卖店、集合店（屈巨氏）；工艺品、饰品精品店；保健品专营；名烟酒专营；茶社；体育、户外用品专营；品牌电脑旗舰店（apple体验馆）；品牌面包房；新华生活馆（书吧）；品牌折扣店等等主题餐饮：中西快餐（肯德基、德克士、神圣山羊餐厅、神龟馅饼）;特色主题中餐等等生活服务：银行；电信移动联通营业厅；连锁药店；SAP；美容美发美甲等等2F零售品牌大卖场（主力超市）3F休闲娱乐品牌KTV

4F休闲娱乐及配套华辰百线影院、动漫电玩、相关配套等等二、项目定位及规划2.2.4业种规划楼层业态规划品类列举1F