龙湖集团成本管理与控制讲义课件

龙湖集团成本管理与控制龙湖地产

龙湖集团成本管理与控制龙湖地产成本的概念和目标成本的作用 龙湖项目成本的管理内容龙湖项目成本的控制成本的概念和目标成本的作用内容龙湖项目成本的控制成本的概念和目标成本的作用

龙湖项目成本的管理与控制内容龙湖项目成本的管理与控制

龙湖的招投投标管理 龙湖的合同管理成本的概念和目标成本的作用内容龙湖项目成本的管理与控制 龙湖n成本的概念

成本是指为达到特定目的而发生或应发生的价值投 入，它用货币单位来衡量 成本不仅是指产品成本，而且还反映各部门控制成

本的成本

成本不仅指耗费已发生的实际成本，还包括在经营 活动中，可能发生的预计成本以及变动成本n成本的概念 成本是指为达到特定目的而发生或应发生的价值投产品的成本产品的品质、质量12345成本的主要内容有：

产品的成本产品的品质、质量

时间的成本生产的速度、进度

人力的成本

人力的成本管理人员多少和水平 资金的成本资金的利息 管理的成本管理的程度、精细度6售后的成本产品的成本产品的品质、质量12345成本的主要内容有n售后成本有：①产品维修成本；产品质量问题②客户关怀成本；活动、及对个别使用功能的改变③销售承诺成本；向购房客户不当承诺④开发过程中遗留给物业管理的问题⑤……n售后成本有：①产品维修成本；产品质量问题②客户关怀成本；活n成本管理

成本管理的目标是保证成本的支出获得最大效益

----提升价值 成本管理的基本内容

----合理确定成本与有效控制成本n成本管理 成本管理的目标是保证成本的支出获得最大效益成本管理是通过管理活动，保证达到组织既定成本 目标的过程；或是在一定的约束条件下，为达到既 定成本目标采取的一系列有组织的活动成本管理不是无休止的研究过去的错误、而是集中 注意现在的经营活动，尤其是将来的经营活动，以 保证通过有效的方法实现既定成本目标组织的各机构联系起来成本才能得到控制（全员成 本），成本的管理能力受到管理职权和时间影响成本管理是通过管理活动，保证达到组织既定成本成本管理不是无休建筑产品的特殊性：①固定性③体积庞大

②多样性④生产期长

建筑产品造价的特点：

①单件性：相同的设计摆放的位置改变造价不一样 ②分部组合：基础、结构、砌体、装修、门窗…… ③多次性：投资估算、设计概算、施工图预算、合 同价、结算价、决算价建筑产品的特殊性：①固定性 ②多样性 建筑产品造价的特点：房地产成本管理的行业特征----单件性、复杂性与多次性房地产成本管理的行业特征----单件性、复杂性与多次性影响成本的因素

经营目标

/盈利指标自身管理能力项目策划销售定位 合作 资源成本

项目设计/部品定位 资金 来源项目开发节奏

/现场施工政策与市场环境影响成本的因素 经营目标项目策划成本 项目设计项目开发节奏成本管理的宗旨与目标宗旨：价值工程

以经济合理性最大的成本提升产品的竞争力， 并形成行业成本优势。

目标：

建立目标成本管理为导向的成本管理体系成本管理的宗旨与目标宗旨：价值工程 以经济合理性最大的成本成本管理思路新项目可研

准确测算规划设计

步步跟踪合约规划 与招标

事前定价施工管理

动态反馈合同结算

及时结算

数据分析与储存 工作的重心

准确测算、步步跟踪、事前定价、动态反馈、及时结算成本管理思路新项目可研规划设计合约规划施工管理合同结算 成本管理的基本方法……目标管理1、目标管理的内容……目标的确定与控制两方面2、目标确定的依据……经验数据库、市场调研、产品把握3、实现目标动态监控的手段……信息化4、目标管理的过程—PDCA循环成本管理的基本方法……目标管理1、目标管理的内容……目标的确成本动态控制过程PDCA循环成本动态控制过程PDCA循环nnn为什么要进行目标成本管理目标成本有什么作用龙湖的目标成本的由来nnn为什么要进行目标成本管理龙湖的目标成本的由来目标成本的作用目标成本：是企业预先确定的、在一定时期内和经过努力所要实现的成本目标，是成本的控制线。目标成本的作用目标成本：是企业预先确定的、在一定时期内和经过目标成本的作用为什么要进行目标成本管理利润=售价-成本目标成本的作用为什么要进行目标成本管理利润=售价-成本目标成本的作用目标成本：为开发决策提供依据提前锁定投资合理确定销售价格加强成本的计划性预测投资效益目标成本的作用为开发决策提供依据合理确定销售价格----乙方预算员、甲方造价工程师（估价师）的职能有哪些不同----怎样在事前知道需要投入多少----乙方预算员、甲方造价工程师（估价师）的职能有哪些不同目标成本测算的条件经讨论确定的方案或设计图市场价格及其走势的准确把握整理建筑标准与工程造价的匹配关系相应项目工程造价历史成本数据库目标成本测算的条件经讨论确定的方案或设计图整理建筑标准与工程••••••••目标成本测算的方法正向测算：测算依据（产品标准、历史成本数据库、市场情况）测算方式（估算、概算、预算）团队工作反向倒逼：确定销售价格水平；确定利润要求；反推计算成本水平••••••••目标成本测算的方法正向测算：测算依据（产品目标成本管理内容编制目标成本或计划成本分阶段对目标成本或计划成本进行检查、修正对目标成本或计划成本与实际成本进行比较，对项目标成本进行后评估动态成本：是项目各个时期实施过程中体现的实际成本与预期成本的控制结果目标成本管理内容编制目标成本或计划成本分阶段对目标成本或计划目标成本管理原则不仅限于成本目标值本身、更要关注成本背后的产品目标目标不是上限而是基准，目标的作用在于心中有数;“算了再做”

而不是“做了再算”目标成本管理原则不仅限于成本目标值本身、更要关注成本背后的产成本管理未来的发展方向重心前移方案优化管理创新成本管理未来的发展方向重心前移方案优化管理创新成本的概念和目标成本的作用

龙湖项目成本的管理内容龙湖项目成本的控制

龙湖的招投投标管理 龙湖的合同管理成本的概念和目标成本的作用内容龙湖项目成本的控制 龙湖的招投龙湖项目的成本管理龙湖项目的成本管理

成本管理的管理体系成本管理体系制度流程方法工具

（指引、作业指导书） 成本管理的管理体系制度流程方法工具 （指引、作业指导书）成本管理的管理体系成本管理部分管理制度招标管理办法合同管理办法材料设备供应、核价管理办法预结算编制审核办法设计变更、签证管理办法工程款支付管理办法……成本管理的管理体系成本管理部分管理制度招标管理办法材料设备供成本业务模块

制度文件目标成本管理规定责任成本管理规定动态成本管理细则成本绩效考核制度。。。。。

流程文件目标成本编制与审批流程责任成本分解与审批流程动态成本信息报送流程合同计量与结算流程。。。。。。

作业指引项目策划阶段成本规划指引设计阶段成本控制指引招标采购阶段成本控制指引经济标书及评审指引合同商务条款管理指引

记录表单项目目标成本套表模板动态成本报送套表责任成本分解套表责任成本月度评估表成本月度分析报告模板动态成本信息归集指引造价咨询单位管理指引成本预警通知书目标成本调整申报表管理

成本模块：制度流程与管理工具变更签证管理指引预、结算编制管理指引成本数据库编制指引专业端口责任成本考核指引成本部工作管理与考核指引。。。。。。成本数据库模型项目成本指标测算表市场成本调研表项目成本-盈利动态测算表项目主要规划指标项目产品建筑/品质标准表项目设计限额要求及成本控制建议表设计变更单/签证单成本管理部分制度流程体系经济标评审分析表计量支付表单

工程进度/材料供应计量与付款台帐 工程结算审批表 项目总包工程清算审批表 结算协议表 。。。。。。成本业务 制度文件 流程文件 作业指引 记录表单动态成本信息项目主要成本费项成本费项项目主要成本费项成本费项成本费项主要费项科目：一、土地费用二、前期费用三、建筑安装成本（基础设施、配套设施、单体）四、开发间接费五、营销费用六、公司管理费七、财务费用成本费项主要费项科目：一、土地费用三、建筑安装成本（基础设施成本费项成本费项表成本费项成本费项表123456789成本费项序号一级成本费项

二级成本费项土地成本

三级成本费项土地价款、拆迁安置补偿等

责任部门发展部勘察、设计费研发部前期费用配套设施费用基础设施费用报建费三通一平费等学校、幼儿园、会所等水、电、气配套、道路小区强弱电、总平工程研发部、工程部工程部造价采购部工程部造价采购部10开发成本期间费用园林景观工程费用主体建安成本工程相关费用销售费用财务费用管理费用软硬景、水电、小品等建筑、安装、装饰工程审计费造价咨询费监理费、定额外检测费物业前期介入费、维修基金营销设施建造费其他销售费用贷款利息等员工工资、福利等造价采购部造价采购部计划财务部造价采购部工程部营销部造价采购部营销部计划财务部行政人力部123456789成本费项序号一级成本费项 二级成本费项 三成本费项项目全成本的纵向分解成本开发成本直接开发成本销售费用开发间接费税金土地成本勘察设计费前期工程费配套设施费基础设施费建安工程费工程相关费后续成本管理费用财务费用建设期返工费优化设计费用相关责任部门发展部研发设计部造价采购部工程部营销部物业公司财务部成本费项项目全成本的纵向分解成本开直接开发成本销开成本费项建设部2000年9月18日发布《房地产开发项目经济评价方法》第四章第24条明确“开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项费用，主要包括：土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、财务费用、管理费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费用等。”成本费项建设部2000年9月18日发布《房地产开发项目经济评龙湖的项目成本管理龙湖的项目成本管理lll项目成本管理项目的成本管理范围以项目为管理对象项目的完全直接成本测算分解间接成本测算分摊lll项目成本管理项目的成本管理范围以项目为管理对象项目的完

项目制成本管理组织形式公司总经理公司运营总监项目负责人

设计研发部 工程管理部

成本管理部

营销部 计划财务部项目研发经理项目工程经理项目成本经理项目营销经理

项目财务经理

研发专员专业工程师 成本专员 营销顾问 财务专员 项目制成本管理组织形式公司运营总监项目负责人 设计研发部nnnnn项目部成本责任n项目部职能

产品研发定位 施工组织和管控 成本测算和控制 营销策划和销售 客户管理品质保证nnnnn项目部成本责任n项目部职能 产品研发定位项目部成本责任职能岗位成本管理职能设计研发1、设计费管理4、设计任务书2、产品定位3、产品建造标准

5、设计优化产品成本控制1、目标成本测算和分摊、动态成本跟踪控制成本管理工程管理2、开发成本（包括建造直接成本和间接成本）管控3、材料设备采购及认价4、工程招标、合同、造价管理5、资金计划汇总1、在成本控制下进度、质量管理2、施工技术方案、设计变更、现场签证管控

营销计划财务1、市场定位2、体验区选址及标准（包括样板房景观体验区）管控1、项目成本财务指标的管控2、分摊成本的管控3、销售费用

3、总体资金计划的管控项目部成本责任职能岗位成本管理职能设计研发1、设计费管理2、目标成本管理三大工具1、目标成本测算与分解2、投资分析模型3、历史成本数据库目标成本管理三大工具1、目标成本测算与分解2、投资分析模型3项目目标成本测算和分解项目目标成本测算和分解uu目标成本管理体系目标成本是参考历史成本数据资料，结合目前市场价格情况，并预测未来价格走向，同时根据产品定位、产品预期售价和期望利润，预先制定并力争控制的产品成本目标成本作为产品未来成本的控制依据，是产品设计、采购、施工等整个项目开发过程的指导和控制性文件，是企业各部门通过技术、经济和管理等措施的努力，需要实现的产品成本的控制线45uu目标成本管理体系目标成本是参考历史成本数据资料，结合目前(((((())(())(())))))

目标成本管理的阶段土地项方初工投资论证阶目启动阶段案设计阶段步设计阶段程实施阶段竣工阶段段目标成本土地版目标成本启动版目标成本方案版目标成本执行版目标成本调整版项目竣工成本

目标成本形成动态及责任成本执行(((((())(())(()))))) 目标成本管理的阶段nnn目标成本编制程序设计部制定项目预案提出项目初步经济指标。营销部制定产品定位及相对应的价格定位；成本部编制《项目**阶段目标成本》。目标成本建立在长期数据库积累的基础上，力求合理。目标成本应具有一定的动态性。nnn目标成本编制程序设计部制定项目预案提出项目初步经济指标目标成本编制程序1、项目定位2、确定设计方案3、项目基本数据收集4、市场调查5、成本数据收集6、编制目标成本7、目标成本论证8、目标成本批准48目标成本编制程序1、项目定位2、确定设计方案3、项目基本数据土地投资论证阶段成本测算责任部门工作成果

发展部地区总经理提供土地信息提供周边配套 主持、确定项目定位 项目预案研发部

目标成本测算造价采购部满足拿地成本审定存档

要求通过未通过土地投资论证阶段成本测算责任部门工作成果 发展部提供土地信息土地投资论证阶段成本测算项目规划指标土地投资论证阶段成本测算项目规划指标土地投资论证阶段成本测算成本测算方法：成本经验值估算法此阶段提供的数据准确度要求不高，可用表格组合来完成参考成本经验数据分表完成土地投资论证阶段成本测算土地投资论证阶段成本测算成本测算方法：成本经验值估算法此阶段可研阶段土地投资论证阶段成本测算

成本科目

前期费用 基础设施 环境工程 一般地下室 人防地下室 会所配套设施 教育用房 底商 管理用房

成本取值范围90-115

（土地面积）160-205（土地面积）160-235（土地面积）205-225（土地面积）225-250（土地面积）250-400（土地面积）160-200（土地面积）135-180（土地面积）100-140（土地面积）

2100-2300元/地下室面积

2300-2500元/地下室面积

3500-5000元/会所面积

1500-1800元/教育用房面积

1500-1800元/商业用房面积

1500元/管理用房面积

适用标准

普通楼盘 高档楼盘 别墅楼盘容积率0.5-1.0容积率1.4左右容积率2.0以上容积率0.5-1.0容积率1.4左右容积率2.0以上

备注含精装档次高者 取大值可研阶段土地投资论证阶段成本测算 成本科目 成本取值土地投资论证阶段成本测算

成本科目别墅项目

取值范围2200-24002000-22001800-2000适用标准

双拼 联排 叠拼备注毛坯可研阶段

多层小高层 高层1500-16001600-18001600-18001800-20002000-22002200-2400普通高档普通高档普通高档土地投资论证阶段成本测算 成本科目 取值范围适用标准备注可 ØØØ土地投资论证阶段成本测算《项目目标成本测算（土地版）》只是土地投资论证资料的一部分；审定的《项目目标成本测算（土地版）》将作为项目启动阶段目标成本的参照依据。把《项目目标成本测算（土地版）》与项目其他预设模块进入《项目投资经济分析模型》进行指标分析ØØØ土地投资论证阶段成本测算《项目目标成本测算（土地版）》土地投资论证阶段成本测算案例土地投资测算土地投资论证阶段成本测算案例土地投资测算成本测算费项表比较成本测算费项表比较成本费项比较表成本费项比较表n讨论：

你所在企业有无成本费项表，表格形式和费项顺 序有哪些不同，内容有哪些不同n讨论： 你所在企业有无成本费项表，表格形式和费项顺n结论：

各表形式和费项顺序不同，但费项的内容大致相 同n结论： 各表形式和费项顺序不同，但费项的内容大致相项目投资经济分析模型项目投资经济分析模型投资经济分析模型模型是什么模型就是模拟项目整个运作过程，通过数据之间的逻辑运算，得出项目的评价指标，从而衡量项目的优劣可以通过模型进行项目的实时跟踪，从而了解项目收益的动态变化情况。投资经济分析模型模型是什么模型就是模拟项目整个运作过程，通过投资经济分析模型模型内容包括

项目基础资料工程分期成本测算建设进度计划付款计划销售及回款资金来源运用指标计算投资经济分析模型模型内容包括工程分期建设进度计划销售及回款资投资经济分析模型编制模型的意义为土地投资决策提供依据；通过对项目参数的设置，可以控制项目实际运作过程中的风险；通过模型可以实现对项目收益情况的实时跟踪，从而为项目运作过程中的决策提供依据；将公司所有项目的模型进行叠加就可以了解公司层面的现金流情况。投资经济分析模型编制模型的意义为土地投资决策提供依据；通过对投资经济分析模型模型的基本结构影响模型评价指标的主要因素项目的总投资、总销售、投资支付时间和销售实 现的时间构成了模型主要内容，模型由以下几个 模块组成：基础数据表、项目分期情况、成本测 算、项目进度及付款计划、销售及回款计划、资 金来源及运用表和现金流量表。投资经济分析模型模型的基本结构影响模型评价指标的主要因素项目投资经济分析模型模型中基本指标净现值

指在项目计算期内，按行业基准折现率或其他设定折现率计算的各年净现金流量现值之和。净现值是一个绝对指标，项目的净现值越大越好。内部收益率

是指项目投资实际可望达到的报酬率，也是使投资项目的净现值等于零时的折现率。内部收益率是一个相对指标，项目的内部收益率越高越好。投资经济分析模型模型中基本指标净现值 指在项目计算期内，按行投资经济分析模型现金成本收益率

指投入1元的成本项目可以带来的现金收入，该指标不是衡量项目收益高低的指标，而是衡量项目现金收益情况的指标。权益资本乘数

指项目的权益资本与项目总投资的比值，该指标反应的是1元的自有资金的投入可以驾驭多少元的总投资，该指标越大越好。投资经济分析模型现金成本收益率 指投入1元的成本项目可以带来投资经济分析模型项目指标的衡量体系评价项目优劣的指标系统包含有三个指标：项目的 内部收益率；项目的现金成本收益率；项目的权益 资本乘数。从三个主要的方面衡量项目的优劣：项目的内部收益率：从项目动态收益的角度；项目的现金成本收益率：从项目现金流的角度；项目的权益资本乘数：从权益资本使用效率的角度。投资经济分析模型项目指标的衡量体系评价项目优劣的指标系统包含nnnn投资经济分析模型模型在项目运作各阶段的作用投资经济分析模型在项目运作各阶段所起的作用不同项目拿地阶段――决策支持，风险控制项目研发阶段――经济控制，设计优化项目建设阶段――成本控制，销售控制项目竣工阶段――对比分析，指导新项目nnnn投资经济分析模型模型在项目运作各阶段的作用投资经济分投资经济分析模型投资经济分析模型（示意版）投资经济分析模型投资经济分析模型（示意版）n投资经济分析模型运用投资分析模型对运营状况的分析n投资经济分析模型运用投资分析模型对运营状况的分析投资经济分析模型投资分析模型影响投资经济分析模型投资分析模型影响Ø项目启动阶段成本测算Ø项目启动阶段成本测算项目启动阶段成本测算

项

目 团 队价确格定、产销品售定进位度和 销 售

研

发 部（整场根产或定据品重位规业新进划态考行条、虑预件标方案准案的和）调市造价采购部

项 目 目

标 成 本 测 算

计

划 财 务 部财度根务、据指成售标本价计测、算算销 、售 进进 行项目启动阶段成本测算 项 研造 计ØØ项目启动阶段成本测算拿地以后项目团队对拟建项目进行详细策划，设定项目定位，明确项目经济技术指标、配置标准、交房标准、建造标准、主要设备的档次或品牌、市政接口以及施工安排、工程进度，材料供应方案，销售策划，销售进度等项目启动阶段成本测算带入经济模型后应达到或超过土地版的收益指标；ØØ项目启动阶段成本测算拿地以后项目团队对拟建项目进行详细策项目启动阶段的成功标志项目启动会项目启动阶段的成功标志项目启动会项目启动会目的对项目进行沙盘推演，预见和决策未来，设定项目

的决策点、控制点。识别项目风险点，提出预案。明确项目成功标尺及具体指标，达成共识、做出承诺。项目启动会目的对项目进行沙盘推演，预见和决策未来，设定项目明2.3.4.5.6.7.8.9.10.

项目启动会主要内容（成果）1.《项目定位》

《项目建造标准》 《体验区选址、定位及开放计划》 《项目一二级计划》（《项目分期、材料供应方式范围》）

《项目目标成本（启动）》（《项目合同规划》）

《投资分析模型（启动）》 《方案设计任务书》 《景观方案设计任务书》 《精装房定位、限价及建设实施方案》（如有）

《项目的物业、商运的运营人力资源配置及运营成本分析》2.3.4.5.6.7.8.9.10. 项目启动会1.《项目项目启动会项目启动会项目启动会项目启动会规感解设计阶段成本分解

工 程 部对初设提提比步设供供 施置施现 工方工场 方案用布 案水置

及电方 土以案 石及 方甲

平方 衡临

研 发 部基提提础供供方产方案品案对建、比造初

标步 准设 计 图

造 价 采 购 部编进目制行标合成成约本本划敏分 性 分

析计划财务部

财 务 指 标 计 算规感解设计阶段成本分解 工 研 造计nnn设计阶段成本分解设计阶段成本分解主要是方案设计、初步设计阶段方案设计、初步设计阶段是设计阶段成本控制的重点初步设计阶段目标成本经审批后，是项目的执行目标成本nnn设计阶段成本分解设计阶段成本分解主要是方案设计、初步设设计阶段成本分解设计阶段成本分解设计阶段成本分解n案例：

方案设计阶段成本测算分解

案例方案阶段成本 测算设计阶段成本分解n案例： 方案设计阶段成本测算分解目标成本的分解

方式之一，按合同计划分解方式之二，按项目实体分解方式之三，按考核责任分解三种方式各有侧重但又相互关联目标成本的分解 方式之一，按合同计划分解三种方式各有侧重但又目标成本的分解方式之一：按合同计划分解：分解依据：甲方的发包与采购计划分解内容：总目标分解为每个合同项的目标目标成本的分解方式之一：按合同计划分解：分解依据：甲方的发包ll目标成本的分解项目合约规划目的将各费项成本对应分解成未来可执行的合同随项目进展，合约规划逐步变成真实的合同和合同造价ll目标成本的分解项目合约规划目的将各费项成本对应分解成未来目标成本的分解项目合约规划目标成本的分解项目合约规划目标成本的分解方式之二：按工程实体分解分解依据：项目建设内容（设计图纸及说明）分解内容：总目标分解为分部分项工程目标；包括功能组件的划分（专业与分项工程的划分），可细到分栋分层分构件；目标成本的分解方式之二：按工程实体分解分解依据：项目建设内容目标成本的分解目标成本分解表目标成本的分解目标成本分解表目标成本的分解方式之三：按考核责任分解分解依据：部门或岗位成本管理职责及考核办法分解内容：总目标分解为每个部门或岗位的成本管理指标,以及辅助管理的工作要求目标成本的分解方式之三：按考核责任分解分解依据：部门或岗位成123456789目标成本的分解序号一级成本费项

二级成本费项土地成本

三级成本费项土地价款、拆迁安置补偿等

责任部门发展部勘察、设计费研发部前期费用配套设施费用基础设施费用报建费三通一平费等学校、幼儿园、会所等水、电、气配套、道路小区强弱电、总平工程研发部、工程部工程部造价采购部工程部造价采购部10开发成本期间费用园林景观工程费用主体建安成本工程相关费用销售费用财务费用管理费用软硬景、水电、小品等建筑、安装、装饰工程审计费造价咨询费监理费、定额外检测费物业前期介入费、维修基金营销设施建造费其他销售费用贷款利息等员工工资、福利等造价采购部造价采购部计划财务部造价采购部工程部营销部造价采购部营销部计划财务部行政人力部123456789目标成本的分解序号一级成本费项 二级成本费目标成本的分解目标成本责任分解目标成本的分解目标成本责任分解工程实施阶段成本管理

工 程 部的场现管控场控制签、、证编工、制程技进质术度量核计和定划进的 度现

研 发 部专设提项计供工变施程更工的的图优控化制 、

造 价 采 购 部顾动专签、态项证成成工变本本程更调的的的整跟成费 踪本用 和分审 回析核 、、

计 划 财 务 部资财金务计指划标审的核动 态 跟 进

互动工程实施阶段成本管理 工 研 造 计 互动nnn工程实施阶段成本管理在签订合同时，应与合约规划对应，并对付款计划进行拆分。施工图预算包括单体建安装修工程、配套设施工程、基础设施工程、环境景观工程；并结合预算造价对目标成本进行预算调整。合同变更(包括：经济签证、设计变更、技术洽商）所产生的合同金额变化nnn工程实施阶段成本管理在签订合同时，应与合约规划对应，并nn工程实施阶段成本管理动态成本管理成本的发生和形成是一个不断变化的过程，决定了成本控制是一个动态过程动态成本管理的目的意义保证成本处于可控保证目标成本实现提供成本决策依据nn工程实施阶段成本管理动态成本管理成本的发生和形成是一个不工程实施阶段成本管理动态成本的组成动态成本=已结算合同成本+未结算合同成本+非合同性成本+待发生成本工程实施阶段成本管理动态成本的组成动态成本=已结算合同成本+

工程实施阶段成本管理动态成本已发生成本待发生成本合同性成本非合同性成本未签约合同估价待发生费用已结算合同成本未结算合同成本合同金额结算调整(含

签证变更)合同金额预估结算调整(含

预估签证变更) 工程实施阶段成本管理已发生成本待发生成本合同性成本非合同性nn工程实施阶段成本管理月度成本回顾对已发生、已结算的合同金额调整，对未发生合同进行清理、预估对已发生、已结算的费用金额调整，对未发生费用进行清理、预估nn工程实施阶段成本管理月度成本回顾对已发生、已结算的合同金工程实施阶段成本管理动态成本月报内容成本动态重大事项及预警成本管理异常事项披露重大招标进展补充预算动态状况（含设计变更及洽商）结算异常情况说明（超合同额及目标成本、以及其它异常情况均需说明）成本目标评审成本研究及其它测算工程实施阶段成本管理动态成本月报内容成本动态重大事项及预警补-----月动态成本状况表序号项目名称目标成本

(万元)本月预测金额

20090630动态监控 与目标与上月成本相比相比已发生合同额变化说明一土地成本16,009.0016,009.0015,200.00二前期工程费1,541.001,541.000.591,200.00

三3.13.23.3

四 五 六

建筑安装工程费 总包工程总包洽商变更及索赔 分包工程 小市政配套费用 维保费用一～五项合计36,420.0027,216.00-1,194.0010,398.00 6,508.00 0.0961,337.0035,533.0026,956.00-1,691.0010,267.00 6,508.00 0.0860,432.00-887.00-259.00-496.00-130.00 - -17.00-904.00

-2.05 -2.05 --0.041 -2.1226,956.0026,956.00 7,527.0043,357.00-----月动态成本状况表序项目名称目标成本本月预 200版工标工程竣工阶段成本管理

工 程 部对对审供合核应同工商相程进关竣行条工相款资关进料履行约评评估估研发部设计总结

造 价 采 购

部本（与（编含供执制材应行竣料商）成供进比本应行较并结竣

与算工

目）结 算

计 划 财 务

部核财算务最决终算的财务指标版工标工程竣工阶段成本管理 工研 造 计nn工程竣工阶段成本管理工程竣工阶段成本的主要依据是合同工程预结算工程竣工决算是项目管理的最终体现nn工程竣工阶段成本管理工程竣工阶段成本的主要依据是合同工程工程竣工阶段成本管理工程结算编制的依据:以工程施工图说、施工图设计变更通知或技术变更 核定单、现行施工及验收规范、设计选用的有关的 工程（通用或标准）施工图集、发包方材料设备认 价通知书和施工合同、《施工图预算编制要求》等 为编制依据。工程竣工阶段成本管理工程结算编制的依据:以工程施工图说、施工程竣工阶段成本管理工程预结算编制审核的前提按设计图纸和施工合同约定的工程范围的全部工作内容完成。有完整的技术档案和施工管理资料。经勘察、设计、施工、监理等单位检查，并分别签署工程质量合格。工程竣工阶段成本管理工程预结算编制审核的前提按设计图纸和施工nnn工程竣工阶段成本管理项目竣工成本，是指在项目竣工验收时点上，项目的全部成本，包括确认（结算）的已发生成本和估算的未发生成本。其费项包括开发成本、营销费用、管理费用、财务等全部成本费用。将《项目竣工成本》与《项目目标成本（执行版）》比较，分析、说明差异原因按规定格式形成《项目成本总结和分析》nnn工程竣工阶段成本管理项目竣工成本，是指在项目竣工验收时n工程竣工阶段成本管理目标成本和实际成本的对比分析一、基本情况的概要成本目标的下达成本目标的分解成本目标的完成二、分解和完成的对比以费项结构为跟本、对各费项的结构、分解、完成情况进行对比分析基本结论n工程竣工阶段成本管理目标成本和实际成本的对比分析一、基本情工程竣工阶段成本管理三、分析说明ABC分析敏感性分析失败和成功事例的分析四、改进建议如何做好成本管理目前成本管理的瓶颈和破解工程竣工阶段成本管理三、分析说明敏感性分析失败和成功事例的分工程竣工阶段成本管理项目成本后评估工程竣工阶段成本管理项目成本后评估龙湖的历史成本数据库……目标成本编制的重要参考龙湖的历史成本数据库……目标成本编制的重要参考历史成本数据库利用历史成本数据库编制项目目标成本历史数据的来源1、自身开发项目的积累内容完善、质量好、数量有限2、同行业项目资料收集内容质量不容易准确历史成本数据库利用历史成本数据库编制项目目标成本1、自身开发lll历史成本数据库历史成本数据库主要内容包括：成本测算基础资料开发成本汇总表单位工程建安指标lll历史成本数据库历史成本数据库主要内容包括：成本测算基础历史成本数据库项目历史成本历史成本数据库项目历史成本l历史成本数据库成本测算基础资料：

搜集房地产工程（历史）已建项目规划指标，已建项目概况指标以及已建项目各单位工程经济技术指标的实际记录新建房地产项目的规划设计条件，拟建项目概况指标l历史成本数据库成本测算基础资料： 搜集房地产工程（历史）已l历史成本数据库开发项目成本汇总表：是上述历史项目的实际成本记录，包括项目各项成本费项的竣工结算造价的总合。l历史成本数据库开发项目成本汇总表：是上述历史项目的实际成本l历史成本数据库专项工程成本分析景观工程区内管网区内强电区内弱电l历史成本数据库专项工程成本分析景观工程l历史成本数据库单位工程建安指标：按项目的单位工程编制，共分为五大部分：1）、工程概况。2）、特征指数。3）、建设标准。4）、经济指标、5）、技术指标。l历史成本数据库单位工程建安指标：按项目的单位工程编制，共分历史成本数据库1）、工程概况主要包括：工程名称、建筑面积、结构形式、高度、层高等。2）、特征指标主要包括：窗墙比：外墙门窗/外墙面积（标准层外墙周长×总高）一般0.23～0.28窗地比：外墙的窗面积/建筑面积体型系数：建筑面积/外表面积（标准层外墙周长×总高）历史成本数据库1）、工程概况主要包括：工程名称、建筑面积、结历史成本数据库面积系数：=规划建筑面积/造价计算建筑面积（规划面积/建筑面积）

造价面积与规划面积由于计算规则不一样，存在一定误差，经济指标和技术指标是以造价建筑面积分析计算的，造价面积与规划面积的系数作为调整系数（系数大于1成本指标乘以系数，系数小于1成本指标除以系数）经济指标和技术指标与面积系数的关系历史成本数据库面积系数：=规划建筑面积/造价计算建筑面积（规历史成本数据库3）、建筑标准：分别按单位工程的基础；结构及粗装修；主体设备安装工程；公共部位精装修；户内精装修；等的主要材料做法进行描述。历史成本数据库3）、建筑标准：分别按单位工程的基础；结构及粗历史成本数据库4）、经济指标包括：单位工程人工费和单位面积人工费指标各分部工程造价和单位面积造价指标各种主要材料的消耗量和单位面积消耗指标历史成本数据库4）、经济指标包括：单位工程人工费和单位面积人5）、单位工程强电、弱电、装饰工程成本分析表5）、单位工程强电、弱电、装饰工程成本分析表历史成本数据库如何参考历史成本测算新项目成本基础数据预设特征系数、体形系数产品交付标准查找历史项目，对新建项目作参考历史成本数据库如何参考历史成本测算新项目成本基础数据预设特征历史成本数据库

根据设计标准和单位工程特征指数在历史数据库中找出相应项目的历史参数，可以通过特征指数结合拟建项目的情况，测算拟建项目单位工程的造价成本

找到相类似的历史成本数据后，要结合当前市场情况对主要材料、人工费、规费按市场价格进行调整。历史成本数据库 根据设计标准和单位工程特征指数在历史数据 找基础造价（基价）

历史成本数据库基础部分：挖孔桩基础的测算数据见下表

挖孔桩方量和造价关系万700600500400300200100 0系列1020004000600080001000012000

挖孔桩方量基础造价（基价） 历史成本数据库万700系列10200041

历史成本数据库以下变化规律限于主体及粗装修参考窗墙比变化率体型系数变化率序号项目1%-1%1%-1%主体结构及粗装修造价-0.50%0.50%0.10%-0.10%1 历史成本数据库窗墙比变化率体型系数变化率序号项目1%-1历史成本数据库参考指标A类高层钢筋47.72千克、水泥86.69千克、预拌砼0.33立方B类高层钢筋53.79千克、水泥75.73千克、预拌砼0.35立方当窗墙比为0.28，体型系数为0.28时，主体结构及粗装修部分的造价基数约为1历史成本数据库参考指标A类高层钢筋47.72千克、水泥成本的概念和目标成本的作用 龙湖项目成本的管理内容龙湖项目成本的控制

龙湖的招投投标管理 龙湖的合同管理成本的概念和目标成本的作用内容龙湖项目成本的控制 龙湖的招投项目主要成本费项构成项目主要成本费项构成直接成本（开发成本）成本分类期间

成本费项土地费前期工程费基础设施费配套设施费建安工程费工程相关费用销售费用

成本内容土地价款、拆迁安置补偿费、与土地有关的费用勘测设计费、三通一平工程费、行政及政策性收费满足项目使用功能的设施设备按规划和有关要求设置的配套建筑建筑工程、安装工程（含各项设备、智能化工程费）、户内精装修、环境景观工程监理费、各项咨询费、定额外专项检测费、工程测量费用、各项验收费用调研、推广广告费、售楼处、样板房、样板环境、交易相关手续费费用管理费用 财务费用管理人员工资、行政支出、福利等费用资金成本直接成本（开发成本）成本 成本费项 成本内容费用管理费

建设投资的阶段划分建设工程项目实施的阶段启动阶段规划阶段实施阶段收尾阶段项目建议书可行性研究勘察设计施工采购试运行竣工验收 建设投资的阶段划分启动阶段规划阶段实施阶段收尾阶段项可勘设投资阶段比例划分建设安装投使入用100%完成

决立 策项

投 资

可行性研究 勘察设计 前期工程合发同包

施工采购

投 资竣工验收投资阶段比例划分建设投使100%完成 决立合发 投投资控制的要点投资控制的要点投资控制的要点投资控制包括投资测算过程的控制和执行过程的控制投资测算过程的控制分为：·投资论证阶段测算·设计阶段测算执行过程的控制主要是施工阶段控制成本控制的目标原则不是最低而是合理投资控制的要点投资控制包括投资测算过程的控制和执行过程的控制投资控制的要点投资论证阶段的控制土地投资论证·根据提供的土地信息，确定拟取得地块的项目定位·结合市场需求对不同业态使用功能建筑面积的合理配置·结合周边环境、相邻项目售价、市场需求等情况论证项目投资可行性·参考类似业态工程项目历史经验数据编制投资估算，利用投资分析模型测算控制土地成本投资控制的要点投资论证阶段的控制土地投资论证·根据提供的土地ll

投资控制的要点工程设计阶段控制

方案设计（概念设计） 初步设计（扩初设计）l施工图设计ll 投资控制的要点l施工图设计lll工程设计阶段控制Ø设计阶段投资控制效果投资决策至初步设计阶段，通过对设计方案的比较，本阶段投资控制的效果约为75%～80%，控制投资的阻力最小，控制投资需要的成本最低深化设计至施工图设计阶段，通过对建筑标准的比较，本阶段投资控制的效果约为15%～20%施工图设计结束至施工阶段（实施阶段），通过对施工方案的比较，本阶段投资控制效果约为5%以内，控制投资阻力较大，控制成本较高lll工程设计阶段控制Ø设计阶段投资控制效果投资决策至初步设工程设计阶段控制控制的效果

主要控制价值区控制的阻力控制的成本概念设计施工/安装使用工程设计阶段控制控制的效果控制的阻力控制的成本概念设计施工/方案设计控制要点户型组合，产品的市场定位与功能定位竖向标高的确定，土石方平衡方案，景观对原始地形的利用公建及配套种类及规模分析，综合管网的初步布置，水电设备房的位置交付标准，窗地比、平面周长、体型系数人防工程自建与缴费的决策项目分部分项工程及部品部件的价值判断137方案设计控制要点户型组合，产品的市场定位与功能定位竖向标高的方案设计控制要点重点关注：产品定位，主要设计选型，建筑平面，基础类型，结构形式，结构布置，建筑装饰交付标准，停车方式及比率，小区供配电方式138方案设计控制要点重点关注：产品定位，主要设计选型，建筑平面，方案设计控制要点

在容积率指标控制面积，结合市场需求对不同业态建筑面积的合理配置，建多少高层、建多少多层、建多少商业、建多少别墅、建多少花园洋房；配置那些基础设施和配套设施，获得最大销售额和高额利润。

注意设计作品和产品的关系比较高层与小高层的成本方案设计控制要点 在容积率指标控制面积，结合市场需求对不同 龙湖集团成本管理与控制讲义课件%%案例：某项目指标如下，方案设计阶段没有充分利用建筑密度指标规划利润贡献大的产品，规划建7栋高层，4个18层、4个33层

总用地面积 容积率 建筑占地面积 建筑密度 绿地率 总建筑面积

1）地上建筑面积

2）地下建筑面积其中地下车库面积平方米平方米平方米平方米平方米平方米不大于35%

45975.6 2.5 10624.5 23.11% 31.53%150528.6 114936 35592.6 29403.4%%案例： 总用地面积平方米不大于35% 45975.6

方案设计控制要点高层与小高层、花园洋房的的成本比较容积率密度

单体建造费总成本销售价格18～32层 高层

18层 高层花园洋房不变不变不变小大大大小小优、中、差优、中、差优、中、差中中高 方案设计控制要点容积率密度 单体总成本销售18～32层不变方案设计控制要点

对业态和户型的多方案设计，通过比较确定单体平面和户型；通过对建筑面积、套内面积、公摊面积的比例测算，确定最合理户型和户型搭配从而获得最大得房率和销售面积。方案设计控制要点 对业态和户型的多方案设计，通过比较确定单体-某项目技术经济指标对项目评价指标的影响

业态花园洋房小高层小商铺地下车库幼儿园总建筑面积容积率内部收益率净现值单位平米平米平米平米平米 ％ 元原技术经济指标

66,900 113,100 1,200 35,843 500 217,543 1.5 16.87% 2,166变化后的技术 经济指标

82,350 95,200 3,600 35,448 500 217,098 1.5 22.15% 3,439单位建筑面积 创利能力

1,278 1,097 3,201 --某项目技术经济指标对项目评价指标的影响 业态单位原技术经济初步设计（扩初设计）阶段控制要点限额设计确定限额设计控制指标

限额设计是按照批准的设计任务书及投资估算控制初步设计，对设计规模、设计标准、工程数量和预算指标等各方面的控制，凡是能进行定量综合的设计内容，均要通过计算确定，要充分考虑施工的可能性和经济性。初步设计（扩初设计）阶段控制要点限额设计确定限额设计控制指标初步设计（扩初设计）阶段控制要点建筑选材与各类构造做法结构型式、基础型式、挡墙形式的选择外立面设计电梯、空调等大型成套设备选型管线布置走向变配电系统道路断面公摊面积与公摊系数优化精装修配置标准与成本钢筋、砼用量门窗开启方式及分隔设计初步设计（扩初设计）阶段控制要点建筑选材与各类构造做法结构型l初步设计（扩初设计）阶段控制要点根据初步设计图纸对规划建筑面积、销售建筑面积、造价建筑面积进行计算比较，尽量减少公摊面积增大得房率。l初步设计（扩初设计）阶段控制要点根据初步设计图纸对规划建筑初步设计（扩初设计）阶段控制要点

控制单体建筑的特徵指数，包括：外墙周长、面积系数，门窗面积系数窗墙比、窗地比指标、体型系数等对节能保温、消防、抗震设计标准的影响。初步设计（扩初设计）阶段控制要点 控制单体建筑的特徵指数，包初步设计（扩初设计）阶段控制要点

控制建筑设计标准，控制单体工程配置标准；比较外墙保温材料和作法，门窗材质、标准；外装饰材料的选择搭配，室内不同公共部分装修标准，在满足必要使用功能的同时成本最合理。初步设计（扩初设计）阶段控制要点 控制建筑设计标准，控制单体nnnn初步设计（扩初设计）阶段控制要点结构设计方面基础选型、埋深和布置应合理楼面恒、活荷载及梁的线荷载，梁、柱或墙的集中荷载取值合理，安全系数取值合理主体结构布置、结构体系选型合理，梁、柱、板钢筋配筋计算配置合理人防地下室结构选型应正确，设计荷载取值、结构计算与构造nnnn初步设计（扩初设计）阶段控制要点结构设计方面基础选型nnnnn初步设计（扩初设计）阶段控制要点强电设计方面主要电气负荷指标配置、供电范围、变压器台数合理进出线通道是否合理设备选择、出线回路计算电流、断路器容量和电缆截面配置合理发电机供电范围、容量和台数选择合理敷设方式和路径、出线回路、线缆型号截面经济合理nnnnn初步设计（扩初设计）阶段控制要点强电设计方面主要电nn初步设计（扩初设计）阶段控制要点弱电设计方面弱电各系统功能和设备选型合理各系统管线走向布置合理nn初步设计（扩初设计）阶段控制要点弱电设计方面弱电各系统功nnn初步设计（扩初设计）阶段控制要点给排水设计方面设计参数合理、计算指标经济；系统流程合理设备房设置位置及设备布置合理、使用及维护方便主要的设备材料选用经济合理nnn初步设计（扩初设计）阶段控制要点给排水设计方面设计参数初步设计（扩初设计）阶段控制要点

综合管网方案，包括：道路工程、雨污水工程、雨污水处理、强弱电管网、给水管道工程等的走向作法进行造价分析比较，使布置、走向、作法更合理，挖沟的土石方量最小。编制概算，对投资进行控制。初步设计（扩初设计）阶段控制要点 综合管网方案，包括：道路工初步设计（扩初设计）阶段控制要点景观工程控制软硬景面积比例，包括水体面积，铺装面积，乔木、灌木、草坪面积的比例。确定项目骨干树种、基调树种初步设计（扩初设计）阶段控制要点景观工程控制软硬景面积比例，n设计阶段控制措施n设计阶段控制措施nnnnnnn设计阶段控制措施产品业态定位模板化设计任务书模板化设计合同模板主要专业施工图设计指引模板化主要专业施工图设计审图要点模板化专业配置标准模板化制定统一标准作法nnnnnnn设计阶段控制措施产品业态定位模板化主要专业施工设计阶段控制措施模块化：单体研发、单体组合会所售楼处结构标准化及装修模块化、硬景铺装标准化导视系统标准化拼合：增强户型拼合研发设计阶段控制措施模块化：单体研发、单体组合会所售楼处结构标准设计阶段控制措施n产品复制

90%复制+10%创新 （1+10%）n

一年一小改三年一大改设计阶段控制措施n产品复制 90%复制+10%创新电梯住宅的公摊面积经济分析电梯住宅的公摊面积经济分析电梯住宅的公摊面积经济分析电梯住宅的公摊面积经济分析nnnnn电梯住宅的公摊面积经济分析公摊面积涉及多个利益主体开发商：花钱而不能直接变为销售收入，希望公摊小些好；业主：大堂、电梯间、公共走道等的空间大些，舒适度好和方便些，希望大些好。施工单位：管线安装时，希望管井大些好；物业公司：抄水电表读数、管道检修、垃圾临时存放、清洁用水处，希望大些好；政府：只要满足规范最低要求就好nnnnn电梯住宅的公摊面积经济分析公摊面积涉及多个利益主体nnn电梯住宅的公摊面积经济分析对公摊面积（公摊系数）的管控， 第一，要明确规范的刚性要求；第二，根据项目档次定位和顾客价值敏感度，设定大堂、电梯间、公共走道的合理尺度；第三、从技术角度通过各公摊部位的相对位置的调整、对单个公摊部位的局部优化降低公摊。nnn电梯住宅的公摊面积经济分析对公摊面积（公摊系数）的管控n电梯住宅的公摊面积经济分析公摊面积与可售面积之间在建筑面积受容积率限制时，相互之间也存在此长彼消的关系，设计优化就是按价值大小进行资源调整n电梯住宅的公摊面积经济分析公摊面积与可售面积之间在建筑面积nnn电梯住宅的公摊面积经济分析公摊面积的组成垂直通道：楼梯间、电梯井、垃圾道、通风井、管道井、提物井、室外楼梯；墙体面积：本幢楼各套与公共建筑之间的分隔墙和整幢房屋外墙水平投影面积总和的二分之一；设备用房和管理用房：幢内共同使用的设备用房，辅助或管理用房，供本幢使用的其他共同使用的面积nnn电梯住宅的公摊面积经济分析公摊面积的组成垂直通道：楼梯n电梯住宅的公摊面积经济分析影响公摊系数的因素公摊系数＝公摊面积/套内面积公摊系数第一层次的影响因素是建筑业态超高层住宅＞高层公寓＞花园洋房＞叠拼别墅＞联排和独栋别墅公摊系数第二层次的影响因素是公摊面积n电梯住宅的公摊面积经济分析影响公摊系数的因素公摊系数＝公摊电梯住宅的公摊面积经济分析建筑业态层数面积类型建筑面积套内面积公摊面积公摊系数高层公寓高层公寓高层公寓高层公寓高层公寓高层公寓高层公寓高层公寓高层公寓高层公寓高层公寓高层公寓113218292726151831183131标准层标准层标准层标准层标准层标准层标准层标准层标准层标准层标准层标准层410630603938586690626525720529785801350539510741471570546453614459678693

60 91 93197115120 80 72105 7010710817%17%18%27%20%21%15%16%17%15%16%16%电梯住宅的公摊面积经济分析建筑业态层数面积类型建筑面积电梯住宅的公摊面积经济分析建筑业态层数面积类型建筑面积套内面积公摊面积公摊系数花园洋房全部9001580905911011%花园洋房花园洋房花园洋房花园洋房花园洋房小商铺小商铺小商铺小商铺写字楼主力店

6 5 6 5 6 3 326 5

单元 单元 单元 单元 单元 栋标准层 单元 栋 栋 栋

5135 3516 4874 1183 1638 2664 652 1370134263102945236

4736 3053 4289 1043 1461 2468 575 1273118172244539949

399 463 585 139 177 196 76 97160985855286

8%15%14%13%12% 8%13%12%14%38%13%电梯住宅的公摊面积经济分析建筑业态层数面积类型建筑面积运用价值工程控制投资

投资测算过程包括投资论证阶段测算和设计阶段测算，这一阶段运用价值工程分析，确定合理功能，有效控制投资。

价值工程是把技术与经济结合起来的管理技术，通过对产品的功能分析，达到产品适当的价值，以最低的成本去实现产品的必要功能。运用价值工程控制投资 投资测算过程包括投资论证阶段测算和设计

运用价值工程控制投资Ø如何有效提高产品的价值ll功能F成本C 运用价值工程控制投资l功能F运用价值工程控制投资Ø如何有效提高产品的价值1、功能不变，成本下降2、功能大幅提高，成本略有增加3、功能提高，成本降低4、功能略有降低，成本大幅降低5、成本不变，功能提高运用价值工程控制投资Ø如何有效提高产品的价值1、功能不变，

运用价值工程控制投资所以上表也表示为： 功能（或效用）

价值=

成本（或费用） 用数学公式表示V=FC； 运用价值工程控制投资 价值=F；运用价值工程控制投资Ø如何有效提高产品的价值表中的价值不是从价值构成的角度来理解的，而是从功能角度出发理解价值的，表现为功能与成本之比；

成本也不是一般意义上的成本，它是构成产品寿命周期的成本，包括建造成本和使用成本。运用价值工程控制投资Ø如何有效提高产品的价值表中的价值不是从n运用价值工程控制投资（1）推行价值工程管理，提升局部或楼盘的性价比

价值工程兼顾功能、成本，力求以最低成本，实现 必要的功能，提高产品价值。功能品质（销售价 格）与成本的比值即性价比，从单个部品部件到整 个楼盘可提高性价比n运用价值工程控制投资（1）推行价值工程管理，提升局部或楼盘nnnnn运用价值工程控制投资（2）技术经济比较人防工程决策土建车库与机械车库的技术经济比较电梯、空调的配置方式地下车库最少车位、面积及收益测算基础形式、主体结构形式、挡墙形式nnnnn运用价值工程控制投资（2）技术经济比较人防工程决策运用价值工程控制投资

运用新科技提高价值的方式功能不变成本不变成本略有增加降低一些次要功能、新技术、既提高功能分部分项工程降低成本提高功能功能提高更大使成本大幅度降低，又降低项目成本业主不能直接感知的工程项目（包括基础、结构、综合管网、能源动力设施等）√防水工程外墙保温√√√√家居智能化设施景观、装修门窗√√√√√√√√√√户型优化√

注：以绿化工程为例，在成本不变的情况下，改变植物的搭配和密度，可以改善绿 化效果；或者在达到绿化效果的前提下，改变植物品种，可以降低成本。运用价值工程控制投资提高价值的方式功能不变成本不变成本略有增nnn工程实施阶段控制要点nn工程招投标总分包合同管理现场签证及设计变更管理材料设备采购、认价招标及管理……nnn工程实施阶段控制要点n工程招投标工程实施阶段控制要点合理的工期确定合理的工期，为了及时达到投资效益，抢工期可能会增加成本，但抢工期获得的效益是否与增加的成本等值。工程实施阶段控制要点合理的工期确定合理的工期，为了及时达到投工程实施阶段控制要点施工方案的比较和造价控制包括施工平面布置中施工设备的选择和配置；基础土石方和室内回填土石方平衡、外运方案比较；工程实施阶段控制要点施工方案的比较和造价控制包括施工平面布置工程实施阶段控制要点施工方案比选，合理选择优化方案，关注重点例：1、塔机的选型、安装高度、安装时间的确认（避免产生不必要的费用）2、土石方边坡处理方式的选择、边坡系数的确定（当深度过高是否要考虑使用档土板…）3、钢筋的搭接方式、角码铁的加工及布置方式、对拉螺杆的设置方式4、基础抽水台班中设备的选型（水泵的区别、口径的选型）及合理确定台班的数量工程实施阶段控制要点施工方案比选，合理选择优化方案，关注重点工程实施阶段控制要点材料设备采购

施工材料设备采购，对材料要比值比价；对设备除了满足功能外，要比较质量、价格、运输及运行成本和使用寿命，还要考虑备品配件价格和维修的费用；如：发电机、电梯工程实施阶段控制要点材料设备采购 施工材料设备采购，对材料要n讨论

为什么在设计阶段控制成本效果最好，它有哪些 控制重点n讨论 为什么在设计阶段控制成本效果最好，它有哪些n总结

项目成本控制要点的内容、方向要根据 项目的定位 市场的情况 工程的特点 客户的敏感点等来确定n总结 项目成本控制要点的内容、方向要根据景观工程成本管理景观工程成本管理景观工程成本管理景观工程成本管理责任景观工程成本管理景观工程成本管理责任景观工程成本管理

控制阶段方案设计阶段

职能部门设计研发部

职责落实设计单位进行方案交底，把控设计效果初步设计阶段造价采购部设计研发部提供设计项目各项技术指标景观工程专项成本测算管理设计变更工程实施阶段工程竣工阶段

营销部造价采购部 工程部造价采购部控制景观效果景观专项成本动态管理组织现场收方、审核竣工资料审核竣工结算完善景观成本数据资料景观工程成本管理 控制阶段 职能部门 职责初步设计阶段造价采ll

景观工程成本管理景观工程主要成本构成lll场地整治费苗木栽植费苗木价

水体、小品、硬铺铺装、庭院照明等 景观效果调整苗木保活养护管理费ll 景观工程成本管理l场地整治费 水体、小品、硬铺铺装、庭景观工程成本管理景观工程设计景观概念设计阶段此阶段景观设计单位应提出概念性的草图及相 关意向图，与甲方讨论后选择并将其中一个制 作成此阶段成果。目标：确定景观主题，空间体系，景观序列,景观特征 要素及景观亮点；进行场地平面及竖向关系布 置，交通组织及视线组织；确定软景造景原则 及手法。景观工程成本管理景观工程设计景观概念设计阶段此阶段景观设计单景观工程成本管理景观方案设计阶段本阶段景观设计单位与甲方共同讨论并确定各种景 观空间（开放空间、半开放空间、私密空间等）内 的平面布局，景观元素组织，竖向关系梳理，场地 景观亮点形式（喷泉、水景、雕塑），软景布局的 空间关系，软景效果意向及基调树种骨干树种。景观工程成本管理景观方案设计阶段本阶段景观设计单位与甲方共同景观工程成本管理目标：

完成景观空间的特征塑造，限定景观要素的尺度、材质、色彩等，清晰表达设计效果，使整个小区得以呈现一致的景观风格；提供工程量计算供甲方进行成本核算。景观工程成本管理目标： 完成景观空间的特征塑造，限定景观要素景观工程成本管理景观初步设计阶段此阶段乙方需与建筑师协调有关平面、立面资料， 讨论相关的建筑及景观设施元素材料使用；与项目 各专业工程师协调有关结构设施、地下管线、户外 照明设施、水景循环系统等相关问题，完成景观初 步设计图纸，并向下游设计单位交底。景观工程成本管理景观初步设计阶段此阶段乙方需与建筑师协调有关景观工程成本管理目标：

确定包括场地总平面控制尺寸及座标关系、竖向高程及排水关系、材质铺设及材料样板、初步种植定位及物种规格数量、小品及景观构筑物详图等与效果相关的全部技术参数，以及景观家具（灯具、标识、休闲凳、垃圾筒、背景音乐等）布点及选型；提供工程量计算供甲方进行成本核算。景观工程成本管理目标： 确定包括场地总平面控制尺寸及座标关系景观工程成本管理景观施工图配合所有除结构、防水、土木、机电等图纸外，均达 施工要求。该阶段景观设计单位将配合下游结 构、防水、土木、机电设计单位进行设计交底。目标：控制设计意图、设计效果，确保设计意图在后期设计过程中不变形。景观工程成本管理景观施工图配合所有除结构、防水、土木、机电等景观工程成本管理施工现场设计效果全程把控：在全程设计--施工过程中，景观设计单位需起到设 计效果的总体把控作用。根据甲乙双方共同选择不 同的关键节点进行效果检查，并提出意见。目标：在施工过程中及时发现问题，确保设计意图完全实施，设计效果总体把控。景观工程成本管理施工现场设计效果全程把控：在全程设计--施工nnnnnn景观工程成本管理景观单方造价限额设计：道路绿化隔离带：¥250.00元/㎡外围代征绿化带景观：¥180.00元/㎡河岸景观：¥150.00元/㎡样板区景观：¥550.00元/㎡小区公共景观：¥400元/㎡私家花园景观:¥320元/㎡nnnnnn景观工程成本管理景观单方造价限额设计：道路绿化隔景观工程成本管理景观工程成本管理景观工程成本管理景观工程成本管理景观工程成本管理景观工程成本管理景观工程成本管理景观工程成本管理nn景观工程成本管理景观设计成本控制景观设计时综合考虑景观与建筑立面风格的协调、统一，结合建筑形态进行总体景观设计，打造丰富的园林景观进行丰富的竖向设计，利用绿化造坡合理有效利用基地与场地的高差nn景观工程成本管理景观设计成本控制景观设计时综合考虑景观与nnn景观工程成本管理合理利用地块内有的原生植物，处理好沿河（湖）绿化、组团绿化、道路绿化、公共绿化及城市道路绿化带的关系；尽可能保证私家（庭