郑州品质发展型房地产开发商研究

郑州品质稳健发展型房地产开发商研究开发商分类开发商分类——郑州知名开发商比较典型的类别有品牌奠基型、快速扩张型和品质稳健型;品质稳健发展型开发商的代表有永威置业和康桥地产郑州知名开发商分类类别名称代表公司典型特点成立时间产品类型产品价格目标客户销售排名发展方向品牌奠基型建业地产品牌号召力强较早2000年之前品质较高购买力强改善型客户Top10以内创新并完善产品系列升龙地产正商地产土地开发量大快速去化较早2000年之前偏刚需较低偏刚需客户Top10以内更加品质化快速扩张型品质稳健型永威置业康桥地产将品质作为核心竞争力较晚2000年之后品质较高购买力强改善型客户Top10左右或者更靠后扩大知名度完善产品系列品质稳健发展型开发商成立时间一般较晚，将品质作为核心竞争力，产品的价格也较高，未来的发展方向是品牌奠基型开发商，完善其产品系列永威置业——发展历程永威置业——作为精细化地产的代表，郑州市永威置业有限公司成立于2005年，国家一级房地产开发资质，专注于高端项目开发，已成功开发永威•翰林居、永威•东棠、永威•翡翠城、永威•金域蓝湾、永威•五月花城等项目永威品牌理念：精细化通过精细化的产品规划、精细化的建造施工、精细化的客户服务践行精细化品质理念，为业主和社会营造精细化的生活永威置业——销售业绩销售业绩——永威长期贯彻精细化理念，开发产品深受市场认可，对企业实现战略跨越助力明显，其销售业绩提升速度非常之快，但相比较一线大型房企，并不急于快速扩张，而是走稳健型品质化路线，因此企业规模的项目数量有限，起伏较大亿元万m2自首发永威鑫城后，永威每年均有2-3个项目同时在售，2012、2013年多案并举，销售业绩大幅提升，挺进郑州房企销售业绩前10强，2013年郑州市区备案金额首次超过20亿元，备案面积16.35万㎡2014年1-8月销售回落较大，原因在于目前在售项目多接近尾声，而新入市项目永威迎宾府、西溪花园尚未开盘永威置业2009-2014年备案面积及金额数据来源：郑州市房管局，包含市内8区永威置业——产品均价产品均价——永威置业近年来以善于开发高品质物业著称，永威翰林居、东棠、翡翠城等定位高端，口碑较好，售价远高出同区域项目，引领区域内高端物业市场如上图所示，近几年永威置业所开发项目销售均价与全市均价差距逐步拉大。2011年，在东棠的带动下，销售均价高出全市4248元/㎡，近4年此差距一直维持在4000元上下永威置业2009-2014年备案均价元/m2数据来源：郑州市房管局，包含市内8区永威置业——产品系发展产品系发展——永威置业的三代产品中，在园林和建材智能化方面逐步形成了成熟的产品体系，精细化园林和品牌建材智能化在各项目得到应用，但在产品定位及规划设计、配套方面产品标准化体系尚不明显第三代产品第一代产品第二代产品推出时间代表项目产品类型户型面积园林打造科技附加2006-20092011-20122013年至今永威翰林居永威翡翠城永威五月花城多层、小高层、洋房别墅、洋房、高层小高层、高层54-240m270-543m272-219m2普通中庭景观、园林小品、水系东南亚风情园林景观系统更加成熟楼宇对讲、小区智能监控指纹密码锁、彩色对讲、自制门窗、智能家居、品牌建材应用，无盲点监控建材智能化方面品牌建材、彩色可视对讲、门窗成为通用精细化程度永威置业——产品系研究第一代产品——永威置业的第一代产品处于探索阶段，在园林风格和建材智能化等方面逐步提出精细化开发理念分类项目名称位置项目规模建筑形态户型面积建筑风格产品特点第一代产品（2006-2009）永威鑫城淮河路伏牛路交叉口93亩，12万㎡多层、小高层85-240㎡新加坡风情园林相对普通中庭景观、园林小品、水系；楼宇对讲、小区智能监控等常规安全设施，逐步提出精细化开发理念永威翰林居九如路与龙湖外环南路交汇处165亩，14万㎡8层电梯花园洋房53-201㎡现代简约与新古典主义结合永威西苑陇海路昆仑路交汇处28.4亩，6万㎡14-15层小高层89-122㎡现代简约永威步行街商务外环通泰路交汇处总建面3.1万㎡3层商业街暂无现代简约永威置业第一代产品各项目研究永威置业——产品系研究永威鑫城——永威鑫城新加坡风情的建筑风格当时在市场中知名度较高；园林水系、小品和景观的打造已经能隐约看出永威的品质化路线永威置业——产品系研究永威翰林居——永威翰林居建筑风格采用现代与新古典主义完美结合，建筑品质方面河南东方建筑集团发展有限公司为项目施工，保证质量；园林布局，体现了中国古典园林自由布局的空间意境，整个社区规划结合原有河流水势，尽量营造自然布局，增强视觉美感永威置业——产品系研究永威西苑——永威西苑景观规划8000㎡中庭景观绿地带，内庭院式景观构建，园林之中点缀建筑，廊桥叠水、园林小品、鹅卵石、喷泉等分类项目名称位置项目规模建筑形态户型面积建筑风格产品特点第二代产品（2011-2012）金域华府（新密）新密市平安路与西大街交汇处60亩，11万㎡18-26层高层89-300㎡现代简约精细化理念得到成功实施，形成自身景观体系，东南亚风情园林普遍应用，；建材智能化方面档次升级，指纹密码锁、彩色对讲、自制门窗、智能遥控家居、品牌建材应用，无盲点监控等成为标配永威东棠金水路黄河路交汇处77亩，18万㎡18、25层高层70-185㎡现代简约永威翡翠城中州大道与金水东路交汇处南500米路东123亩，44万㎡20-27层高层70-200㎡现代简约金域蓝湾（新密）新密市青平大街与未来大道交汇处200亩，30万㎡别墅，电梯洋房、高层143-543㎡简约永威置业——产品系研究第二代产品——永威置业的第二代产品精细化理念得到了实施和突破，东南亚园林景观得到普遍应用，建材智能化的档次得到普遍升级永威置业第二代产品各项目研究永威置业——产品系研究永威东棠——永威东棠建材智能化方面采用了人车智能卡识别系统、彩色可视对讲、指纹密码锁等；永威东棠全冠移植高达15—20米、胸径达40—60公分的百年双生银杏树、百年桂花树、广玉兰等珍稀树种，原貌呈现纯正东南亚风情园林永威置业——产品系研究永威翡翠城——永威翡翠城延续智能安防和东南亚风情园林分类项目名称位置项目规模建筑形态户型面积建筑风格产品特点第三代产品（2013年至今）永威五月花城明理路姚桥路交汇处165亩，35万㎡26层高层86-180㎡古典欧式主义精细化理念在各项目复制，景观系统更加成熟；建材智能化方面品牌建材、彩色可视对讲、门窗成为通用永威迎宾府花园路英迎宾路交汇处87亩，15万㎡18层高层86-219㎡新亚洲主义保利永威西溪花园白杨路槐荫街交汇处103亩，33万㎡小高层，高层72-142㎡简约永威置业——产品系研究第三代产品——永威置业的第三代产品在第二代产品的基础上得到了延伸，精细化理念贯穿到个项目，景观体系更加成熟，建材智能化进一步发展永威置业第三代产品各项目研究永威置业——产品系研究永威五月花城——永威五月花城拥有全地下停车、百生原生大树、全球家装建材配置、全社区无盲点监控、周全管家礼仪服务；全部选用国际顶尖的建材品牌，门、锁、电梯、上下水管、楼宇对讲等设备均超出中原现有人居标准；如下图其景观体系更加成熟永威置业——产品系研究永威迎宾府——永威迎宾府标配了指纹密码锁、双中空玻璃等奢华建材，钢挂石材的挂件采用镀锌材料，电梯门加高加宽，多数产品和用材优先选用上市公司作为供应商；如下图其景观体系更加成熟永威置业——产品系研究保利永威西溪花园——保利永威西溪花园园林采用永威置业自有苗圃全冠移植，打造精品主义新亚洲园林，2层通高入户大堂，约百米超宽楼间距永威置业——精细化研究园林景观精细化——永威置业首个项目永威鑫城的园林景观为新加坡风情，实景园林在当时可称为区域标杆，此后永威逐渐形成了独特的园林风格——东南亚风情园林，实景园林效果较好，在多个项目得以采用永威置业园林景观永威置业——精细化研究建材智能精细化——永威建材智能化的应用在业内知名度很高，各类智能化设备，在材料选用知名品牌顶级系列，从细节之处体现品质，奠定了永威置业精细化地产扛旗者的市场地位永威智能化及建材应用永威置业——精细化研究建材品牌——永威建材选用知名品牌顶级系列建材品牌/用料建材品牌/用料建材品牌/用料防水材料人民大会堂、鸟巢、水立方特选品牌下水管道九日门钢木复合材质配电箱施耐德天翼系列上水管道上塑锁指纹、密码、钥匙三合一高档指纹密码锁多媒体箱施耐德——VDIBox智能信息布线系统地漏ABS环保地漏窗隔热断桥铝合金门窗、三层双中空玻璃暖气片铜铝复合材质智能监控全方位、无死角、无盲点开关西门子永威翡翠城建材精细化品牌选用永威置业——精细化研究智能化设备——永威智能化设备在生活和安防为客户提供贴心的服务体验光纤入户高速网络五重安防社区围墙红外线报警系统、24小时闭路监控系统、单元门智能刷卡及对讲系统、24小时周期性巡逻、出入口智能识别门禁系统智能入户门锁可是对象、留影留言、刷卡撤防、事件拍照、密码/刷卡开门、模糊识房号家电智能控制家电控制：集中控制、情景模式、预约控制家庭娱乐：实用录音、Mp3音乐、留影留言可视通话：户户通话、电话功能、呼叫转移、网络电话对讲功能：监视功能、图像抓拍、免打扰、密码开锁永威翡翠城智能化设备永威置业——精细化研究精细化保障——永威置业从理念设计到开发再到物业，从始至终贯彻精细化战略，使得这一战略能够成功实施永威置业——访谈纪实访谈纪实——通过对永威翰林居的业主和物业管理人员访谈，从事实上反映出永威置业精细化理念成效卓著马女士：永威翰林居业主对于当初购买永威翰林居的原因，马女士坦言基于多方面因素的考虑："永威置业一直以开发高端项目著称，房屋品质和企业口碑很好。另外，项目周边教育资源非常丰富，孩子将来上学方便，还有一个原因，就是小区的绿化做的非常好。举个最简单的例子，小区的电动车摆放非常整齐，完全没有其他小区乱放乱摆的情况，使得整个小区感觉非常有序整齐。"赵俊峰：永威翰林居物业管理处工作人员“翰林居发案率是零，安全工作得到辖区派出所、社区办事处的多次肯定。今年截至现在已经接待55次来自地市的物业公司的参观了。”“首先是基础工作要扎实，包括设施设备，外围公共设施的维护，秩序维护、车辆管理，平时的保洁，客户管理，都应该深入扎实有效；第二，物业管理方面，要做到精细正规，合同约定就要做到。第三个方面，自身团队建设要过硬，要想搞好服务工作，要有过硬的服务团队，我们的管理人员全部持证上证，拥有大专以上学历，这点要求非常严格。第四点，注重对一线服务员工的培训教育，促进服务意识的提升和标准的提高。”永威置业——案例研究永威五月花城——永威在郑东新区的又一标杆力作，占地165亩，总建筑面积35万㎡，占据得天独厚的河景、区位、教育、交通和文化资源，以超高价值打造郑州顶级住宅开发商郑州市永威置业有限公司项目位置郑东新区明理路与姚桥路交会处项目规模占地165亩，总建筑面积35万㎡，容积率2.995，建筑密度19.27%，绿地率38.11%，总户数2163户，机动车位2280个开盘时间2013年12月22日主力产品户型以三房、四房为主，占总数的75.4%，以118-137㎡的三房为主导户型，占总数的42.6%成交均价小三房开盘均价为9500-10000元/㎡，四房均价10000-11000元/㎡，大四房均价11000-12000元/㎡项目配套滨临龙子湖校区，学区资源丰富，有河南大学国际学院、河南教育学院等几十多所高校环绕其外；幼儿园、商业等项目特色项目现代简约的立面设计、全地下停车、百生原生大树、全球顶级家装建材配置、全社区无盲点监控、周全管家礼仪服务等尊崇享受永威置业——案例研究项目规划——项目由15栋26层的高层组成，社区中央规划大面积园林景观，规划1所幼儿园；社区车位比1:1姚桥路明理路1371112151617131065289

幼儿园15栋26层高层永威置业——案例研究产品规划——项目共规划高层15栋，多为两个单元，多为两梯四户楼栋单元数层数梯户面积段套数1#2262T492-97㎡三房1922#2262T492-97㎡三房1923#2262T492-97㎡三房1925#2262T492-97㎡三房1926#2262T494-97㎡三房96128㎡三房48145㎡三房487#2262T494-97㎡三房96128㎡三房48145㎡三房488#2262T494-97㎡三房104128㎡三房52145㎡三房529#2261T2176-177㎡四房9610#2262T4145㎡三房48128㎡三房4894㎡三房9611#2262T494-97㎡三房96128㎡三房48145㎡三房4812#2262T3（西单元）88㎡三房24175㎡四房482T4（东单元）94-97㎡三房48128㎡三房24145㎡三房2413#2262T494㎡三房96128㎡三房48145㎡三房4815#1262T388㎡三房24175㎡四房4816#1262T388㎡三房24175㎡四房4817#2262T4145㎡三房48128㎡三房4894㎡三房96姚桥路明理路1371112151617131065289永威置业——案例研究户型面积——项目户型仅有三房、四房，户型面积从86㎡-179㎡不等，户型以三房为主，占总数的91%，以92-97㎡的三房为主导户型，占总数的59%永威置业——案例研究户型分析——南北双阳台、飘窗设计，空间布局追求功能性与舒适度；纯南向94-145㎡三房，其客厅带观景阳台，餐客一体/厨房带生活阳台；94㎡左右的三房为市场主流产品，功能性与尺度感结合紧密；但所有阳台均不送面积175㎡四房145㎡三房94㎡三房128㎡三房永威置业——案例研究客户分析——核心客群来自郑东新区区，由周边企业职工、个体工商户、企业白领、医律教师等构成，多为二次置业或多次置业，以投资为目的；重要客户来自金水区、中原区、二七区等中心城区的外溢性客户；辅助客户来自郊县如荥阳、巩义、登封、上街等中等收入阶层；游离客户来自省内其它地市，对价格敏感度高核心客户重要客群

来源：金水区、二七区、中原区等中心城区的外溢性客户目的：以满足自住为主（外溢性的刚需客群）辅助客群来源：郊县如荥阳、巩义、登封、上街等郑州西部区域目的：以自住为主重要客户辅助客户

正商书香华府核心客户群体来源：郑东新区特征：地缘性客户，基本由首置型与首改型两大类客户组成

，其中首次置业客户占比较大职业：周边企业职工、周边个体工商户、周边企业白领、周边

医律教师目的：以自住为主，满足基本住房需求，同时满足部分改善型

需求游离客户来源：省内其他地市，对价格很敏感，对居住环境要求一般游离客户永威置业——案例研究推售分析——2013年8月24日至2013年12月7日，连续2次开盘；首期采取低价入市策略，目前均价在11000元/㎡姚桥路明理路1371112151617131065289推出房源：2013年12月7日推出二批房源12#、15#、16#，全部为26层，部分楼栋下有两层底商。其中15#、16#及12#的西单元均为两梯三户，12#东单元为两梯四户15#此次仅推纯南户，二批房源共计272套（另加推一批前期余房155套），成交均价：小三房成交均价9800元/㎡，四房成交均价13600元/㎡销售情况：二批新房源销售170套，小三房基本售罄，四房总共销售不足15套（一批余房共销售22套）推出房源：2013年8月24日开盘推出1#西单元、9#、10#、13#；其中9#为一个单元，10#、13#均为两个单元；除9#为两梯两户外，其余楼栋均为两梯四户设计；房源均为26层，其中9#1-2层为复式。共计推出房源620套；成交均价：开盘表单价8600-14000元/㎡，实际成交均价11000元/㎡。其中1#表单价8700-9800元/㎡价格最低，9#四房表单价12500-14000元/㎡价格最高。销售情况：一批新房源销售447套永威置业——案例研究推广分析——项目通过大批量的报广迅速赚足人气，开盘造势主要借助网络进行宣传，除报广外，短信、电话邀约等也成为其主要手段，对老客户的继续挖掘也较成功项目前期一批房源开盘时便通过大批量的报广迅速为项目赚足了人气，截止12月7日项目二批房源开盘，项目共投放报广43篇，其中二批房源的宣传占到5篇，主要诉求二批房源户型面积及地段、绿化景观优势，重点围绕认筹展开永威置业——小结1.永威置业成立于2005年，目前已经挤入郑州房地产十强2.永威置业以精细化的开发理念，发展后劲十足，知名度不断增强3.永威置业经历了三代产品中，在园林和建材智能化方面逐步形成了成熟的产品体系，精细化园林和品牌建材智能化在各项目得到应用，在园林、建材、智能化等方面与竞品拉开差距，实现差异化，但在产品定位及规划设计、配套方面产品标准化体系尚不明显康桥地产——发展历程康桥地产——2002年，康桥地产开始涉足住宅、商业地产开发，至今已先后投资开发十余个项目，康桥地产实现了品质住宅、高端别墅、甲级写字楼、五星级商务会所的综合开发与运营，累计开发面积达600万㎡康桥地产专注于高端精品住宅，其开发的项目的客户口碑较好；在开发实践中累计申请并实施20多项房地产开发专利，并在开发实践中采纳10多项新科技应用；旗下河南太平世家物业服务有限公司，是具有国家物业管理一级资质企业，将“成为卓越物业服务的创造者”作为企业发展的愿景，赢得了60000余位业主的认可20022005200720092010201220132014康桥花园康桥上城品康桥林溪湾康桥溪月康桥华城康桥溪山御府康桥金域上郡康桥九溪郡康桥原溪里康桥悦岛康桥地产——产品系研究第一代产品——康桥地产的第一代产品虽处于起步期，但是已经开始于国内外优秀企业合作，如澳大利亚贝尔曼设计事务所、香港泛亚国际景观设计，并逐步把自己的开发专利应用到开发楼盘中，把高品质作为企业发展之道分类项目名称位置项目规模建筑形态户型面积产品特点第一代产品（2002-2007）康桥花园郑汴路与城东路交汇处66642.5㎡，16万㎡高层、小高层30-190㎡澳大利亚贝尔曼设计；精工地产景观设计、香港泛亚景观国际设计；河南长