企业如何驾驭房地产经济周期汇报稿

开发企业如何驾驭房地产经济周期9/17/2023报告解决的核心问题

本报告重在清晰认识现阶段房地产市场发展现状以及未来趋势，以此为依据，从而把握市场形势，为战略选择提供判断依据。房地产经济周期理论房地产市场整体运行趋势是向上的，呈周期性向上而不是直线上升，每一个周期内是随机波动的。

任何事物的发展都是波浪式的，经济学家把这种起伏的、波浪式的经济发展叫做经济发展周期。随着我国经济的发展，房地产业的投资占固定资产投资的比重不断提高，房地产周期波动与宏观经济周期之间的互动性越来越强。房地产经济周期包括复苏期、高涨期、危机期和萧条期四个阶段。高涨的最高点是下降的起点，衰退的最低点也是复苏的开始。周期内各阶段持续时间及特点周期内各阶段购房主体的变化市场以用家为主导市场以炒家为主导用家离场市场只剩炒家炒家亏损严重用家观望复苏期高涨期危机期萧条期我国房地产市场发展起步较晚，其发展周期与国家宏观调控政策周期联系密切。阶段时间特点复苏期1998—2003年1998年，住房分配货币化普及，房地产市场处于起步阶段高涨期2004—2007年该阶段，中国房地产市场呈现量价齐升的现象危机期2008—2009年一线城市量价齐跌，上海、广州、深圳等城市降价幅度在30%以上北京：一直坚挺的北京房价加入降价大军，高端楼盘也开始大幅降价。目前，有“北京楼王”之称的银泰中心以每平方米6万元均价成交，比第二季度的9.6元，陡降3.6万。10月12日

截止至2008年10月10日活跃在北京楼市的约80个在售楼盘的调查显示,82%的被调查楼盘均出现了价格下降，其中更有38%的被调查楼盘下降的幅度超过15%，此外还有多个楼盘的降价幅度达30%.位于北京石景山区的远洋山水楼盘惊现“跳楼价”，最低折扣6.3折，创北京楼市降温以来房价最大降价。曦城国际甚至祭出买一套送一套的招数，以达到促销的目的。上海根据今年上半年和7、8两个月交易期间活跃的212个新楼盘合同成交价格统计显示，212个新盘中，有5个楼盘的跌幅超过20%，占总数的2.4%；跌幅在10%—20%之间的楼盘有17个，占总数的8%；跌幅在10%以内的楼盘分别有89和73个，各占总数的42%和34.4%；统计显示，7、8两个月，上海楼市推出的新盘中有44.8%的楼盘出现降价行为在佑威统计的174个公寓楼盘今年以来的价格变动中，跌价楼盘占44.8%，其中每平方米15000-30000元、8000-15000元和8000元以下楼盘的跌价比例分别高达42%、48%和47%，而30000元/平方米以上的高档公寓跌价比例只有27%。可见，中低档楼盘跌价的可能性更大，而高档楼盘相对抗跌性较强。

2008年10月13日杭州8月之前，房价只是松动，从9月开始，个别楼盘价格下降，现在下跌的趋势很明显，一般楼盘都打8.5折、8折，9月初，万科以“迎中秋”为名，令旗下在杭州的楼盘降价，最低7.3折南京世贸滨江新城9月初价格下调至8000元/平米，而该楼盘至去年8月起价格一直维持在17000元/平米，此次价格调整创南京楼市价格最为惊险的一跳。中秋期间，南京大约有30家楼盘纷纷推出各种优惠。特价房、大幅折扣、直线降价、购房大礼包等不同形式的促销手段层出不穷

天津：面对低迷的楼市，超过5成的开发商降价自救桑泰地产的这个楼盘于去年年底开盘，均价2万元/平方米，该楼盘目前推出的特惠单位，均价为1.6万元/平方米，1.3万元/平方米起价。由此产生了差价，开发商愿意给予全部业主差额补偿。补偿老业主的方式会分成两种：还没有签订合同的客户会直接用新价格来签约；已经签约的客户，开发商以装修款的形式退回给客户。

2008年10月12日2008年全国房地产市场现状：听取跌声一片郑州：优惠促销活动繁多郑州房地产商变相降价这段时间以来，凭教师证、军官证、劳模证等都可以获得购房优惠。一些楼盘打出了限时购买可获５０００元甚至几万元优惠的促销，还有部分楼盘则打出了“限量”牌，即把房源中一部分拿出来进行一次性优惠销售。除了形形色色的优惠承诺外，类似购房送住房公积金、免燃气初装费，以及送彩电、冰箱等促销手段比比皆是。而采取降价的公司显然不以为意，何洪有直言，"早降不如晚降，小降不如大降。"重庆：2008年9月18日，珠江太阳城推出特价优惠房，每平米4800元，而该盘08年4月初还维持在80000元/平米的高位，降福将近50%。金科五大项目在渝全线降价，每平米800-1000元不等帖子换房子，另类营销战，买房送工作等。济南：楼市变相降价，打折、送车位和地下室等一系列优惠活动频出，许多楼盘变相降价，优惠幅度多在房价的5%以内，个别楼盘达到20%。特价房在黄金周里成了许多开发商不约而同抛出的“救命稻草”，逆市催生的特价房，实际是明打折实暗降，济南房价的坚冰开始融化。

鑫苑·碧水尚景特价房每套优惠10——12万，国际城市花园92折后，直降1000元/平米。

海信·慧园开盘起价4880元/平方米，周边楼盘多定在5600元/平方米以上，约合8.7折。在这个价格的基础上，海信·慧园还推出了老客户带新客户免物业费一年的优惠活动。成都：富丽花城均价从上批次的5260降到4300，富丽东方均价从5000以上降到4200万科魅力之城从4500狂跌到3600

济南市场滞后其他城市3－4个月目前市内四区（芝罘区、莱山区、福山区、开发区）在售项目约有78个。其中市中心板块、莱山板块、福山板块、开发区板块有63个，成为供应的主力板块。2008年烟台房地产市场现状2008年烟台市场供应量约为290万，前三季度消化量约为70万平米，供需比为4：1显示市场的消化速度缓慢，市场进入观望期，供大于求的局面已经形成。2008年烟台中高端住宅市场现状2008年烟台住宅中高端市场（均价7000元/平米以上），供应项目有19个，供应量约为92万，消化量为30万。供需比为3：1。2009年市场新增量比08年略有增长，为110万。加上2008年的市场存量60万平米，预计2009年烟台住宅中高端市场供应量将到达170万平米左右，市场压力进一步加大。烟台中高端市场价格与销售趋势变化

2008年烟台房地产市场，上半年与下半年存在较大变化，具体表现在价格小幅递减，销量大幅下滑。上半年量缩价挺

上半年中高端市场消化量20万平米，截止2008年11月27日，下半年消化量仅为10万平米，与07年同期相比下降60%。下半年量价齐跌

2008年下半年市场看跌预期逐渐加剧，市场出现量价齐跌，部分楼盘出现85折（富顺苑项目等南郊项目），众多楼盘打折、赠送豪礼，优惠力度加大，中高端市场销售量仅为10万，与上半年相比下降50%。烟台中高端市场四大特点1、市中心板块是高端市场供应的主力市中心板块2008年中高端项目供应量为30万平米，占到中高端市场的1/3。2、开发区板块成为市场消化的主力开发区板块2008年中高端项目消化量10万平米，占到中高端项目市场消化量的1/3。开发区高端项目的均价低于其他区域高端项目，价格优势明显。3、内陆板块与沿海板块价差巨大由于地段、景观、配套、交通等差异，内陆板块与临海的楼盘在价位上存在很大的差距滨海板块项目价格都高于同区域内陆项目1000-2000元/平米。4、高端市场消化快于普通住宅市场2008年烟台住宅中高端市场供应量约为92万，消化量为30万，供需对比为3：1，低于普通住宅市场4：1的供需比。显示中高端市场消化速度快于普通住宅市场，高端项目受市场影响相对较小。2009年新项目上市量预计在300万平米左右，加上2008年老项目的市场存量，2009年市场供应量约在500万平米左右。其中中高端市场供应量将到达170万平米左右，市场压力进一步加大。预计09年成交量将依然在低位徘徊，成交价格将比2008年出现负增长。未来三年内，按照供应项目的开发进度，累计供应量达到1130万平米（不含三年内新上市项目）。伴随房价的大幅下跌，房地产交易量进一步减少，空置率居高不下成为市场的普遍现象。随着房地产业总体水平加剧下滑，政府逐渐减少对房地产的限制政策，放宽房地产投资、交易等方面的限制，以期待市场有所回升。预计2009年烟台房地产市场客户观望依旧表现一表现二表现三表现四北京师范大学金融研究中心撰写《2008中国房地产行业资金报告》认为：需求萎缩和资金绷紧预示房地产进入调整期，且陷入中期调整的可能性大于短期调整。报告在援引国家统计局的权威数据后分析认为，2008年房地产行业的资金缺口是6730亿元，房地产行业资金趋紧的特点在2008年下半年开始集中体现。资金供求存在缺口，不意味着对行业进行注资就能解决内在的问题；房地产行业遭遇调整的关键在于需求出现观望和萎缩。报告预测2009年的房地产市场有两种可能性：中期调整和短暂调整。如果2009年房地产遭遇短暂调整，那么资金缺口将达到4925亿元。短暂调整意味着房地产市场在2009年末有可能出现明显复苏。如果2009年房地产遭遇中期调整，那么资金缺口将达到9290亿元。中期调整意味着2009年仅仅是行业调整的第二年，调整仍将延续更长时间。2009年房地产市场整体下滑专家预测2009年全国房地产形势振华地产应该采取何种策略去应对房地产市场的冬天？在复苏期到来的时候，振华国际应比竞争对手具备怎样的优势？从政策中寻找机会点2008年9月以来，三次降息、两次下调存款准备金率2008年11月1日起，首次购房契税降至1%；个人买卖住房暂免征印花税；个人卖房暂免征土地增值税；首套房首付比例降低至20%；公积金贷款利率下调0.27%；商贷利率最高可享7折优惠允许地方政府针对当地市场情况出台救市政策国务院出台十项扩大内需的措施，在2010年底完成4万亿元投资促进经济增长……政策影响降低购房者购房成本及进入门槛，一定程度上刺激房产消费；4万亿投资，拉动经济发展，提高居民收入水平和消费能力。各地政府房地产救市政策全国18个城市救市政策总结刺激需求，缓解资金链上调公积金贷款期限降低首付比例杭州24项救市政策。首先，提高住房公积金贷款额度和贷款年限，减免契税和给予财政补贴，用来促进居民合理住房消费；其次，放宽房地产企业所得税预征政策，放宽土地款支付政策，放宽项目开竣工期限，延迟或暂停征收涉及房地产行业的行政事业性收费，来优化房地产行业投资发展环境；最后，鼓励银行在宏观调控政策指导下，增加有效信贷，支持符合条件的房地产企业正常合理的信贷需求，搭建银企对接互动平台，解决企业面临的困难。

沈阳、长沙、福州三地延长公积金贷款期限，由20年提升至30年；河南、辽宁两省均允许省内可办理公积金异地贷款。沈阳、长沙两地将首付比例由30%降至20%。放宽契税优惠范围沈阳将市内五区住宅标准由5680元/平方米提至6700元/平方米，福州由5500元/平方米提升至7000元/平方米，厦门由700