万科集团公司住宅设计统一技术要求(常用版)

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万科集团公司住宅设计统一技术要求（常用版）(可以直接使用，可编辑完整版资料，欢迎下载）目录目录-----------------------------------------------------------------------------------------------2总则-----------------------------------------------------------------------------------------------3第一部分建筑专业---------------------------------------------------------------------------4设计说明---------------------------------------------------------------------------------4住宅设计统一技术要求---------------------------------------------------------------4层高---------------------------------------------------------------------------------4墙体---------------------------------------------------------------------------------4楼地面------------------------------------------------------------------------------4门窗---------------------------------------------------------------------------------5厨房---------------------------------------------------------------------------------5卫生间------------------------------------------------------------------------------6屋面---------------------------------------------------------------------------------6阳台及露台------------------------------------------------------------------------6空调位------------------------------------------------------------------------------7外墙饰面---------------------------------------------------------------------------7室外环境---------------------------------------------------------------------------8楼梯间------------------------------------------------------------------------------8防水做法---------------------------------------------------------------------------8其它---------------------------------------------------------------------------------8装修标准---------------------------------------------------------------------------------9第二部分结构专业-------------------------------------------------------------------------10第三部分电气专业-------------------------------------------------------------------------12第四部分智能化系统---------------------------------------------------------------------13第五部分给排水专业煤气--------------------------------------------------------------14第六部分设计配合-------------------------------------------------------------------------15第七部分图纸要求-------------------------------------------------------------------------16第八部分层面楼地面构造做法--------------------------------------------------------20总则一、目的为使万科集团在深圳地区开发的住宅项目，满足居住舒适、造价经济、管理安全、维修方便、施工合理的要求，提高住宅设计质量，特制订本《施工图设计指导书》。二、依据本书作为万科集团在深圳地区的住宅施工图设计指导手册是在国家相应标准及规范的基础之上，结合深圳地产以往住宅开发的实践经验，对住宅设计中的一般要求和常用做法，进行必要的明确、补充和完善后编制而成的施工图设计指导书。三、适用范围适用于承接万科集团在深圳地区所开发住宅项目的设计单位。其在相关施工图设计过程中应参考本指导书，以预防设计常见问题，统一设计做法、提高住宅设计质量。内容说明本指导书以建筑设计的专业划分章节，各专业设计人员可参考本专业章节的内容进行设计。本指导书中所列尺寸，未标明单位的按毫米计,标明单位的以所标单位为准。解释权本指导书的解释权属万科集团设计部。第一部分建筑专业设计说明1、工程名称：2、图纸以1#图为主要出图图幅。3、建筑设计总说明各子项材料做法表、装修做法表汇总统一编写;子项说明可根据具体情况单独编写。4、建筑设计总说明中关于建筑面积的计算要精确，并随设计的加深不断核算，直至最终成果，建筑面积计算应严格按照国家标准执行。5、所有门窗需统一编制门窗表，进行编号并注明选料，以保证施工备料中不发生混淆，门窗编号、数量、规格、平面标注、材质表示清楚正确，开启方向与分格合理，幕墙和门窗要区别标注。住宅设计统一技术要求(1)层高1、双拼别墅：具体详见设计方案；2、联排别墅:底层3000,二层3000,坡屋顶由二层顶起坡具体详见设计方案；(2)墙体1、外墙及分户墙为200厚粘土空心砖。2、户内隔墙为100厚混凝土空心砌块。3、厨房、卫生间为120厚粘土实心砖。4、内外墙上所有留洞均应有水平和竖向定位;柱上留洞不仅在建筑图上标注，还应在结构图中采取相应在措施，并注明。5、异型柱与墙面关系：起居厅与主卧室隔墙异型柱，保证主卧室墙面平整；起居厅与次卧室或其他辅助房间墙异型柱，保证起居厅墙面平整；主卧室与次卧室或其他辅助房间墙异型柱，保证主卧室墙面平整；(3)楼地面1、卫生间比厅房结构降板50；设计时应避免卫生间楼地面见梁。2、阳台比厅房结构降板100，退台式露台按上人屋面构造做法处理,向上做反梁并作门槛，以保证板下房间顶棚的平整；3、厨房比厅房结构降板50。4、建筑面标高与结构面标高关系要表达清楚；卫生间四边设置200高混凝土反沿。上述标高关系表达较复杂，建议附小户型平面图注明，在结构图上要有明确标注。(4)门窗1、双拼别墅；入户门详见设计方案；卧室门900X2100；卫生间门750X2100；特殊做法详图纸标注，除入户门和阳台门外，其他们只是预留洞口。2、联排别墅:入户门详见设计方案;卧室门900X2100,卫生间门750X2100，特殊做法详图纸标注，除入户门和阳台门外，其他门只是预留洞口。3、门垛尺寸100为宜，不应小于50；且做构造柱加固。（门垛予留钢筋后浇混凝土）4、卫生间窗采用磨砂玻璃。5、外墙门窗材质为铝合金，玻璃为普通白玻。6、所有门窗的标注尺寸标明为洞口尺寸，详图中的门窗立面划分及开启方式表示清楚，门窗实际尺寸因施工误差及装修因素不在设计中标明7、立面门窗的分隔形式应与门窗详图一致，并显示开启扇位置；(5)厨房1、橱柜布置遵循洗切炒的流线。洗菜盆及煤气炉位置需考虑两人同时操作的可能。橱柜的设计要考虑微波炉的放置（厨房布置要考虑选定的橱柜生产厂家参与）。同时，要注意对水电设计的影响。2、预留橱柜位宽550，设橱柜处的墙面最小宽度不小于600；吊柜宽350，设吊柜处的窗垛面最小宽度不小于400；平均每户橱柜长度不小于3000。3、厨房考虑设大冰箱，冰箱位宽度不小于800；冰箱和煤气炉不能贴临放置；冰箱位预留且应注意冰箱门的开启方便，且冰箱位置不遮挡门窗。4、厨房地漏的设置原则：1）.洗衣机设在厨房时，应设洗衣机专用水龙头和防干枯溢漏地漏,且地漏位于洗衣机一侧：2）.当厨房外未设生活阳台时，厨房设地漏；3）.除上述情况以外，厨房均不设地漏。5、洗衣机位不小于650X650。6、热水器预留位置在厨房或靠近厨房的生活阳台上并具体标明热水器位置和安装高度；设在厨房的热水器排烟孔外墙予留Φ110洞，洞中标高2200，并注明水平定位。7、厨房设成品烟道，排烟道尽量设于平面凹槽内。(6)卫生间1、卫生间洗面盆与坐便器中距大于1200，中心距侧墙不小于400；标准主人卫生间设浴缸；浴缸尺寸700X1700；公共卫生间设淋浴间;淋浴间尺寸850X1000；燃气热水器不设在卫生间内;注意淋浴间内地漏位于淋浴头位置下部居中，并距墙400；注意淋浴间浴帘或挡板与卫生间窗户的关系，应避免浴帘或挡板设在外窗处。2、坐便器位置宽度不小于800，距后墙500，中距地660。3、热水器：卫生间的地漏及排水坡度情况应在详图中表达清楚，厨、卫门口应标明门口线。4、有上下水的洁具应考虑噪音对卧室的影响(如马桶)，尽量避开卧室墙面布置；厨卫布置应按最佳管线索走向考虑煤气管的走向,要求管线尽可能简短、美观。5、卫生间内应避免有梁穿过，有梁穿过时应注意降板与梁的关系。6、给水管、排水管、煤气管不应发生冲突,立管不遮挡排气洞口、不影响开窗。(7)屋面1、顶层坡屋顶转折处结构按折板设计不应设折梁。2、屋面需做好各管线穿板防水处理。3、屋面雨落管的布置尽量隐蔽设置，如平面凹槽内，以减少对立面影响。并根据外墙面色彩做相应处理。4、当上部屋面雨落管或自然落水管直接落至下一层屋面时,应考虑上一层层面的防盗问题。(8)阳台及露台1、阳台宽度详具体设计。2、阳台所有墙面、天花涂料部分应为外墙作法。3、开向露台或无顶阳台的门，均应设雨棚。4、阳台栏杆距完成面高1100。5、露台应有踢脚，高度宜为150高。6、所有阳台应标明地漏并表示排水方向及坡度。7、当洗衣机位于阳台时，洗衣污水不应排于雨落管内；8、出露台处可考虑反梁处理，通过调整屋面找坡,减少出露台处的高差，若露台底层功能容许，可考虑降板处理。9、阳台充分考虑晾衣遮雨设计。10、阳台栏杆尽量避免横向设计避免儿童攀爬。(9)空调位1、室外机安装可借鉴凸窗上放置、相临凸窗间放置、梁下挑板放置、上下叠放、阳台或平层挑板放置等几种方式,可根据立面效果决定，但不采用形式。任何形式的室外机位均应向冷凝水管口处找1%坡。2、空调室外机位(为净尺寸,下同):1000×550;双机平行摆放时为1800×550；应避免雨水穿空调板；实在不可避免时,空调板应加大至1150×700梁下挑板空调板上皮距本层楼地面高度为1700。平面图中应详细标明空调板定位尺寸。3、空调室外机位应考虑便于安装及维修的可能性,靠近窗洞口设置,尽量避免设在山墙面且旁边未设窗，不便于空调机的安装。空调室外机位应考虑窗的开启方向。空调位设在凹槽内时需考虑对窗槽内的影响,距离过近而对吹的两室外机需相互错位。4、空调室外机安放在上人平台上时,应避免对人的活动产生不良影响5、采用分体式空调，空调室内机应与室内家具一起布置并表示，空调室内机的位置应妥善考虑，出风口不应直接对向床头。6、空调冷媒管穿外墙的洞口为Φ75，洞口内外做PVC套管，管中心距地2200，向外倾斜10°，并尽量减少内外墙暴露较长段空调管。平面图中应详细标明留洞定位。（要注明予埋管的长度与外墙的内外抹灰面平）7、起居厅考虑设柜式空调,冷媒管穿墙洞留洞管中距地300；平面图中应详细标明留洞定位。8、空调冷凝水管一般情况下不预埋。当凝水管独立设置时，为Φ50PVC管，颜色同外墙；当空调板旁有雨水管时，冷凝水管与雨水管合用。(10)外墙饰面1、建筑立面主要材料为涂料及局部面砖，转角和不同材料交接处要有详细做法。2、外墙涂料饰面，外墙抹灰需加杜拉纤维。3、面砖饰面，外墙抹灰为普通水泥砂浆，但梁、柱与墙交接处需钉200mm4、立面应标出分格缝划分间距和做法。5、面砖墙面需标明铺贴方式大样。6、变形缝、雨水管、冷凝水管、排水管的材料和色彩的处理应满足立面美观要求，淡化视觉注意力。（混凝土雨蓬、窗眉做成品滴水槽）(11)室外环境1、建筑首层散水标高低于室外地坪400，散水上为绿化覆土。2、首层户型向道路一侧在不影响行车和人行的前提下设置小院,以丰富空间层次。集中抄表即两表（电、水）出户，煤气表不出户;设计时要注意独立小院的设计不能影响抄表员工作,如有影响需为抄表设置缺口并做装饰处理。楼下集中抄表处应考虑美化处理。首层住户朝向公共道路的阳台以栏板阳台为宜。3、给、排水管、煤气管的布置应尽量隐蔽,避免暴露在主要立面的明显部位（外墙立管色彩与该部位墙面应相同）；立管应避免遮挡开窗和各种留洞。(12)楼梯室内楼梯设计详见设计方案。(13)防水做法1、外墙面：普通水泥砂浆，不做专门防水处理。2、屋面：屋面防水不准使用焦油沥青制品，作法为基层处理——涂膜(或卷材防水——砂浆保护层——保温层——面层。3、厨卫地面：厨房、卫生间地面均做防水并向四周墙面上做350高,厨房、卫生间四周墙脚浇200高C10素混凝土。(14)其它入户门玄关内考虑衣帽镜、柜设置空间，500进深，并避免与户配电箱、对讲机发生冲突；户配电箱所龛入墙面为200。装修标准及设备配置屋面：防水处理，现浇钢筋砼彩色屋面瓦坡屋顶外墙：天然石材，涂料及高级外墙砖；门窗：外墙门窗采用细麻面AKZO粉末喷涂铝合金双层玻璃窗，厨房采用透明单玻，卫生间部位采用磨砂单玻，户内预留门洞。进户门：采用优质镀锌钢板模压防盗门；露台：防滑地砖；入户平台：浸渍防腐芬兰木；室内：内墙面：混合砂浆搓毛地坪：细石砼找平天棚：结构板面，现浇钢砼水泥楼板底腻子批嵌；厨房：地面：水泥砂浆找平，地漏处作防水处理墙面：混合砂浆搓毛天花板：混合砂浆搓毛卫生间：地面：防水地面，水泥砂浆找平墙面：防水砂浆搓毛供水：冷热水管为PP-R管。市政直接供水，一户一表,厨房、卫生间给水到位。排水：各排水点做到位。供电：380V进户。每户安装用户配电箱，一户一表，按设计图纸预埋线管、盒到位，户内管、盒穿线，安装开关节插座。煤气：煤气管道考虑安装到厨房，预留洞大小尺寸定位；通讯系统：每户预留两条线路，小区采用宽带网络接入；可视对讲：可视对讲系统。户内安防：客厅红外报警探头一个；主卧警急按扭一个;门禁对讲系统（可视）智能化系统:可视对讲系统一卡通管理系统电子巡更系统居家安防系统（部分预留）随楼赠送：双拼别墅：进口AQUAHOT容积式燃气功热水炉双拼170升，进口遥控车库门（限112#-124#、167#-174#）连排别墅：进口AQUAHOT容积式燃气热水炉135升。第二部分结构专业设计要求1、结构施工图设计说明完整清楚，基础平面图、详图、结构平面布置图、构件详图、节点构造详图、楼梯结构图、预埋件详图表达清晰，内容齐全，便于施工。2、住宅应采用框架异型柱结构，结构设计应严格遵循国家及地方的相关规范、规程、标准及规定。3、结构方案、构件布置在满足建筑要求的同时尽量使室内空间“无梁无柱”，提高空间利用率。4、框架梁应满足梁底距本层建筑标高不小于2500。5、厨卫梁面预留Φ150排污管孔洞，中心距地2550，相邻留洞需考虑外墙面美观要求，做到水平、竖向排列整齐。6、卫生间地坪作结构降板时,相应梁面也需作降低处理，避免梁面突出地面。7、户型平面中在可能前提下客厅与餐厅做大板结构，取消二者之间的梁。8、梁、板、柱配筋应控制含钢量，以节省施工造价。9、山墙处的空调位挑板由上一层框架梁吊下。板面低于冷媒管留洞标高。荷载取值1、住宅楼面均布活荷载标准值客厅：1.5KN/M2餐厅：1.5KN/M2厨房：2.0KN/M2阳台、露台：2.5KN/M2卫生间：2.0KN/M2卧室：1.5KN/M2书房：2.0KN/M2衣帽间：1.5KN/M2储藏室：1.5KN/M2工人房：1.5KN/M2走廊、门厅、楼梯：1.5KN/M22、住宅屋面均布活荷载标准值不上人混凝土屋面（包括挑檐及雨篷）：0.7KN/M2上人混凝土层面：1.5KN/M2上覆种值土屋面：按实际情况计算。材料选用1、四层及以下住宅混凝土强度等级优化采用C20。2、板筋不采用冷轧带肋钢筋；卧室、客厅等跨度较大居室的楼板配筋宜用Ⅱ级钢。配合要求1、在设计过程中结构计算工作完成后应向业主提交以下计算成果：每层梁墙柱配筋简图；每层板配筋简图；柱底内力图（提供Nmax和Mmax两种工况）。2、结构施工图正式出图前和出图后向业主提交两次相应图纸电子文件。第三部分电气专业一、电气设计基本要求1、电气布置需绘制1：50放大平面图，并经甲方设计人员书面认可。2、电气平面图布及尺寸应与土建平面图布局完全一致，土建平面修改时须通知相关专业。3、电气平面图中开关、插座应有水平定位。4、户内配电箱置于入户门后或较次要位置，中心距地1700。厨房照明开关设于门外。5、灯位置需结合结构梁位置，避免灯位布置在梁上或梁边。6、强电线路预埋需做多方面比较（走开棚或走楼板）。7、配电箱、电表箱及其它留洞位置、尺寸大小应在建筑、结构图中有清楚的表示。8、灯安装具体位置。9、有线电视室外单元楼梯口进线管径应改为25PVC管。10、屋面防雷敷设为暗装。11、TOWNHOUSE组团内设一总动力箱，从小区变电站敷设电缆直埋过来，从动力箱配电至各栋楼。12、卫生间设热水器、排气扇插座各一，排气扇插座预埋在吊顶内。开关设在吊顶下。二、弱电：1、每户设弱电接线箱，房间内的、电视、网络均从此弱电箱内连接。客厅、卧室考虑设电视、预埋盒；卧室、书房内考虑网络预埋盒；2、每户设两条线入户：3、电视终端入户4、智能化保安系统a、户内送可视对讲分机，与物业管理控制中心联网。b、每户设红外线报警系统。c、在主卧窗头柜位置设紧急按钮预埋盒，在客厅内设置红外报警预埋盒。在配电箱附近预留安防系统控制箱。第四部分智能化系统1、操作键盘（明装）安装在对讲机底，距地1.4米或安装在报警主机下，距地1.42、报警主机（暗装）安装在配电箱，预留洞300X300，洞底标高距地1.6M3、紧急按钮与主卧室插座并排安装（底距地30CM）且与之连通，线路连接利用线管（重新设计时另配一条PVC20管）。4、红外探测器安装于客厅推拉门对面，接线盒顶距梁底。5、主机与键盘间增加暗埋管连接。6、入户接线盒与主机之间增加暗埋管连接。7、未说明接下来线盒采用86型、电线管采用PVC20，有说明的见说明。8、栋号宽带网的总箱采用明装形式，箱体上端与梁的下口平齐；宽带进出线管为暗埋。第五部分给排水专业煤气一、设计基本要求1、雨水管由建筑专业定位。在水施中出系统图及平面图。2、空调凝结水在水施中出系统图及平面图，单独的空调冷凝水立管最好采用暗埋在墙体内，要有施工详细做法说明。3、空调凝结水应有组织排放：当室内机与室外机设置一起时，则室内机与室外机凝结水从空调板统一排放；当室内机与室外分机时，则室内机空调凝结水暗设从墙内排放；（管材采用PVC管以防腐），室外机凝结水从空调板排放；空调板处设置凝结水地漏；从空调板排放的凝结水与雨水管距离较近时，应统一从雨水立管排放。4、空调穿墙套管、煤气入户套管、热水器、抽油烟机的烟道套管在水施图中标示平面位置及标高和埋设套管管径。5、空调套管DN75，套管中距地2200mm；抽油烟机套管DN200，套管中距地2550mm；强排热水器套管DN100，套管中距地2200mm6、各层橱卫出户套管应与雨水管、污水管位置相互协调，以免冲突。7、给水管材采用PP-R管，水表集中在户外；8、雨、污水立管设置于户外；并与建筑专业协调，不得影响窗户等的使用功能。9、厨卫吊顶标高保证2300mm10、污水立管不伸出屋面，伸至距屋面300mm11、厨卫用水点不得设置于窗户所在空间。12、严禁污雨水管穿客厅或卧室。13、给排水管应避开空调挑板、厨房排油烟孔、热水器排烟孔。14、排污管优先布置于平面凹槽内、工作阳台等位置。15、所有地漏应采用带S型存水弯型，并设有检查口。16、给排水检修井设于绿地内，避免设于道路上，单元门前避免设置各种管井。庭院内为避免雨水井过多，可沿宅前路做周圈雨水明沟，雨水或雨落管排入沟内，统一排入市政管。17、煤气管线布置应避免破坏建筑外立面。埋地煤气管应避开围墙、大门等园建设施。18、施工说明中需强调：埋有暗管的墙体表面要弹线作出相应标记（避免住户装修时对暗埋管破坏）19、卫生间必须要有大样详图，（包括洁具的定位尺寸，预留洞的尺寸）第六部分设计配合1、施工图设计院，应严格按照深圳房地产提交的，《深圳项目施工图设计工作计划》所要求的时间，提交阶段性图纸及电子文档；并加上日期。2、修改变更通知应确保知会，各方面工种认可，以避免建筑条件图修改后其它们专业仍延用旧图，或有的专业未能及时了解到其它专业的设计变动，给将来的施工带来不必要的返工。3、1:50户型放大平面图，应达到深圳房地产方设计要求深度。1:50户型放大平面图必须经深圳房地产设计部书面正式确认出后，再进行深化设计。4、立面处理、细部、颜色、材料需经营甲方与设计单位根据模型、效果图、现场及材料具体样板等共同确定。第七部分图纸要求一、平面建筑平面图分1:100楼栋组合平面和1:50户型放大平面两种。二、组合平面1、建筑长度、宽度；2、轴网定位和墙体定位情况；3、室外空调板位置；4、雨水管布置；5、外墙面的开洞；6、楼栋编号、楼梯编号；7、公共部分的强、弱电箱留洞以及消防栓箱留洞情况；8、特殊设计的部位如设缝、边单元户型平面异型平面节点情况；9、如果构造表达不清，应引出放大比例的平面节点图。10、组合平面可不标出家俱情况，但应有洁具。三、1:50户型放大平面图A、基本要求应标明：1、墙体材料图例；2、内墙定位；3、结构柱位详细尺寸及主要梁位置、高度；4、门窗定位；门窗细部构造尺寸；5、室内家俱布置情况；6、空调室内外机位置及空调板尺寸、定位；7、楼梯间水表、电表、宽频网、有线电视的各类箱盒应综合考虑、并出相应的详图B、厨房应标明：1、冰箱、洗衣机、热水器定位；2、洗涤盆、抽油烟机位；C、卫生间应标明：1、洗面盆、花洒、浴盆、大便器定位；2、地漏定位及地面找坡示意；D、需详细标明的孔洞定位（详细要求详设计指导书——结构、给排水设计要求）1、空调机冷媒管洞；2、油烟机排烟孔洞；3、强排热水器排烟孔洞；4、煤气入户管洞；5、污水管排污孔；洁具（座便器、浴缸、洗脸盆、洗菜盆）的排水管的定位。6、卫生间预留排气扇定位；7、地漏定位；8、强弱电户内箱的预留洞的水平、竖向定位；9、楼梯间内各种管线箱洞定位及管线走向布置清楚表示。E、应标明的设备管道1、上下水立管位置；特别是预埋在墙体中的污水管位置；2、空调冷凝水立管位置；3、室外雨水立管位置。F、同一户型如有对称使用，应画出对称户型放大平面以利于施工查阅。四、立面图1、立面饰面材料选型、分隔线索尺寸；2、空调机、水落管等表示清楚。3、总高度、分层高度、屋檐、雨罩、花台、平台、门窗洞口等尺寸或标高。五、外檐及节点详图1、必须绘制1:20外檐详图；2、空间结构转换处、例如侧檐、屋脊等的1:20节点详图；3、重要节点如空调板、凸窗、基础管沟等的1:20节点详图。4、外檐详图需标明：各层楼板及楼面垫层做法，楼地面、屋面做法；内外墙防潮层做法。檐口底标高及坡度斜率。窗台板等作相应表示。注意滴水及防水措施。5、其它节点详图：立面拼贴；小剖面；栏杆大样6、所有详图应注意索引编号与节点编号相符，一般水平尺寸应与轴线发生关系，垂直尺寸应与各层标高发生关系，所有尺寸与标高，应与立面图、剖面图相呼应。六、剖面图1、剖面图必须剖到楼梯。2、必须绘制1:50楼梯剖面详图。3、各层楼地面、室外地坪、女儿墙上皮、烟囱顶皮、花台、踏步、平台、楼梯休息板、吊顶底皮等应注明标高。4、应注意剖面图与平面图、墙身节点以及结构图应相符。5、楼梯大样需标明：踏步高宽尺寸及平台尺寸标高，注意净高合理性。栏杆高度及选型。如有通窗或窗台高度低于400，则应做护栏。防滑条作法选型。七、门窗大样及门窗表1、所有门窗需统一编制门窗表，进行编号并注明选料，以保证施工备料中不发生混淆。2、门窗表应注明框料材料、壁厚、颜色及门窗数量、尺寸；并注意正反窗分类。八、施工图成果一、每栋楼必须提供施工图，如：9栋与10栋图纸合用，应提供12套9#施工图及12套10栋施工图，包括：9栋、10栋建筑施工图，9栋、10栋结构施工图，9栋、10栋给排水施工图，9栋、10栋电气施工图及各专业计算说明。二、施工图设计内容，包括：1、总图专业国家规定的总平面提；反映建筑人行出入口的总图。各设备专业总图（室外综合管线要有定位坐标或定位尺寸、同时要标明各种管线的埋设标高。要有断面图）。2、建筑专业：图纸目录，建筑设计说明，建筑总平面图，1:100楼栋组合平面图，1:50户型放大平面图，各立面图，剖面图，详图（内容详《施工图设计深度要求》），门牌大样及门窗表；3、结构专业：图纸目录，设计说明，桩基平面及大样，基础平面图，各层梁柱平面图，各层板平面图，基础大样，柱表及柱大样，梁表及梁大样，楼梯大样，节点大样,结构计算书。4、水专业5、电专业第八部分屋面楼地面构造做法（一）屋面一、坡屋面（≯30°）构造做法：（从下至上）（用于斜屋面）1、现浇钢筋混凝土屋面板；2、20厚1:3水泥砂浆找平层；3、2厚非焦油型石油聚氨酯防水涂料；4、25厚挤塑聚苯板（容重不小于28kg/M35、1:2水泥砂浆固定顺水条，间距按成品瓦尺寸；6、40×60防腐木挂瓦条，间距按成品瓦尺寸；7、彩色水泥瓦。二、保温隔热上人屋面构造做法：（从下至上）（用于屋顶平台、露台）1、现浇钢筋混凝土屋面板原浆收光；2、2厚非焦油型石油聚氨酯防水涂料；3、25厚挤塑聚苯板（容重不小于28kg/M3）；4、1:6水泥炉渣找坡（2%），最薄处大于40厚5、30厚C20细石混凝土内配Φ4@200双向钢筋网，设分隔缝，间距小于2M×2M，油膏嵌缝；6、12厚1:2水泥砂浆粘结10厚缸砖，块间留缝（按样板定逢宽），1:1水泥砂浆勾平缝。三、非上人屋面（从下至上）（用于老虎窗顶）1、现浇钢筋混凝土屋面板；2、20厚1:3水泥砂浆找平层；3、2厚非焦油型石油聚氨酯防水涂料；4、20厚1:2水泥砂浆保护层；5、1:6水泥炉渣保温层兼找坡（2%），最薄处大于是40厚；6、1:2水泥砂浆保护层；(二)楼地面1、地面做法：地1水泥地面（除厨房、卫生间外住宅室内地面）□40厚C20细石混凝土随捣随光（预留30做法），内配Φ4@200×200钢筋□18KG/M3聚苯乙烯保温板25mm□非焦油性聚胺酯911防水涂膜1.5厚一道□100厚C20混凝土随捣随光□粗砂夯实（砂料甲供）地2水泥地面（卫生间）20厚（最薄处）1:2.5水泥砂浆（内掺水泥重量3.8%的金王防水粉）向地漏找坡，管口作成止水包，（高度10-15）100厚C20混凝土随捣随光粗砂夯实（砂料甲供）地3地砖地面（阳台）地砖（1:1水泥砂浆镶贴）1:3水泥砂浆结合层20厚100厚C20混凝土粗砂夯实（砂料甲供）2、楼面做法楼2（卫生间）20厚（最薄处）1:2.5水泥砂浆（内掺水泥重量3.8%的金王防水粉）向地漏找坡，管口作成止水包钢筋混凝土楼面3、涂料外墙：外墙涂料（一底两面）掺入美国杜拉纤维0.9KG/m3）20厚水泥砂浆，分两次粉刷（第一层12厚1:2.5水泥砂浆，第二层8厚1:2.5水泥砂浆）面层搓毛刷掺水重5%的107胶素水泥浆一道混凝土与砖墙连接处钉钢丝网（宽度200）墙体4、面砖外墙：面砖（1:1水泥砂浆内掺水重5%107胶结合层，1:1水泥砂浆内掺水重5%107胶勾缝）20厚水泥砂浆，分两次粉刷（第一层12厚1:2.5水泥砂浆，第二层8厚1:2.5水泥砂浆），面层搓毛混凝土与砖墙连接处钉钢丝网（宽度200）墙体5、清水砖墙外墙贴清水广场砖（结合层1:1水泥砂浆，内掺水重5%的107胶），1:1水泥砂浆（内掺占水重5%的107胶）勾缝20厚水泥砂浆，分两次粉刷（第一层12厚1:2.5水泥砂浆，第二层8厚1:2.5水泥砂浆），面层搓毛混凝土与砖墙连接处钉钢丝网（宽度200）墙体6、内墙面（除卫生间）：1:1:4混合砂浆8厚罩面，搓毛1:1:4混合砂浆12厚刷掺水重5%的107胶素水泥浆一道混凝土与砖墙连接处钉钢丝网（宽度200）墙体7、内墙面（卫生间）1:2.5水泥砂浆，内掺3.8%金王防水粉20厚混凝土与砖墙连接处钉钢丝网（宽度200）墙体施工图设计任务书一、项目名称、建设地点项目名称：万科四季花城（联排别墅）建设地点：南昌高新开发区二、设计依据、批准文号1、建设用地规划许可证2、用地范围1：1000地形图3、该项目红线外管线配套图4、用地范围内的水文资料5、用地范围内地质堪察报告6、《民用建筑设计通则》7、《住宅设计规范》8、《建筑设计防火规范》9、《高层民用建筑设计防火规范》10、《施工图设计任务书》11、《施工图设计指导书》12、《施工图设计进度表》13、《施工图设计深度要求》14、其它国家及地方跟此项目有关的规范及规定三、项目概况项目所在区域概述：南昌万科四季花城项目规划用地区约410亩，东至高新九路，西侧至排沟西绿化带，南至规划中火炬一路和U形路，西至高新七路，北至火炬五路。整个居中住区由火炬二路开始，分为五个阶段分期开发建造，本工程联排别墅组团位于火炬二路已北。项目周边已有建筑物描述：联排别墅组团位于火炬二路已北，南面及西面为一二期开发的花园洋房和公寓，大部分为4-5层，均为彩色坡屋顶，项目的北面，东面为规划中的四季花城三至五期住宅。项目场地描述：该项目场地部分为低洼地，西南侧有一天然生态湖，南面为规划中的四季花城主要景点侯鸟大道。项目自身描述：占地面积：21500M建筑面积：13600M建筑层数：双拼别墅4层联排别墅3层建筑使用功能：住宅容积率：0.63四、项目设计内容配合方案设计单位进行方案深化，按照国内相应规范对方案设计单位，提供的设计方案提出修改建议，直到完成建筑结构水暖电各专业技术方案比较，确定方案（相当于初步设计）。在满足国家规定设计深度，同时满足万科设计图纸深度要求的前提下，完成总图、建筑、结构、水、暖、电各专业施工图设计。作为设计总包单位配合异型结构、室外装修等专项设计，完成审核，直至盖章出图配合各设备专业厂商完成专项设计，直至盖章出图。配合室外配套工程、室外环境工程，完成与主体设计衔接。针对政府强制要求，配合甲方完成对新材料新技术应用的研究。全力配合甲方完成报审报建工作，直至报批完成。按照甲方要求完成合同附图及各部分面积指标。五、项目设计时间要求附《施工图设计计划安排表》，划分至施工各阶段设计周期。六、项目设计成果要求1、施工图条件图、1：50单元平面图等各阶段性图纸一份；电子文件光盘（或软盘）一份。2、交付开工的基础、桩位施工图及报建的基础施工图图纸8套，其中三套精装本，其余为平装本；电子文件光盘一份。3、全套施工图设计图纸上12套，其中三套精装本，其余为平装本；各专业电4、子文件光盘一份，各专业计算书两份，概算一份。七、现场服务要求1、乙方配合施工进度，负责派人在施工现场办公，代表设计院解决施工中发现的设计图纸问题，并及时配合处理施工中发生的相关设计、选材等技术问题，随时接受甲方工程经理或地盘代表在设计上的咨询。2、现场服务具体要求详《施工图设计合同补充协议》八、附件1、附件一《项目初步设计文本》2、附件二《施工图设计指导书》3、附件三《施工图设计进度表》4、附件四《甲方向乙方提供的设计资料文件目录》5、附件五《乙方向甲方交付的设计文件明细》6、附件六《施工图设计深度要求》江西万科益达房地产二○○二年八月一日施工图设计深度要求总则施工图设计深度要求是结合工程当中的实际需要，在国家建设部《建筑工程设计文件编制深度的规定》及《深圳房产住宅设计指导书》基础上的补充，主要就住宅户型的设计及详图设计深度提出设计要求。共分六部分：1）总平面图2）平面组合平面1：50户型平面屋顶平面室内地沟平面图3）立面图4）剖面图5）外檐及节点详图6）门窗大样及门窗表具体要求内容如下：一、总平面图应要求设计院除完成广义的国家规定的“总平面图”外，还需完成反应建筑人行出入口层平面的总图（简称“总图”），总平面图设计深度要求：1、地形地物；2、用地内建筑物理学、构筑物（建筑小品、与技术相关的市政配套设施等，隐蔽工程以虚线表示）定位的施工坐标或相互关系尺寸；3、用地内主要不得建筑物、构筑物名称、建筑层数，楼栋、单元编号。建筑屋顶轮廓宜用单线表示，坡屋面应表明屋脊线位置。4、建筑退线；5、表明居住区道路与城市道路的接驳；标明小区车行及人行道路主次入口、周边道路公交站点位置；6、路面宽度及平曲线要索：道路断面详图；7、道路红线、道路中心线；8、指北针及风玫瑰；9、室内设计标高；高程系统。10、技术经济指标。总图设计深度要求1、明建筑人行出入口层平面（通常为底层）、室外台阶、架空层及与道路的高差关系。2、路平面须表明道路中心线、车行道、人行道、道路绿化及停车位（场）位置、道路尺寸、组团级以上道路转弯半径以及不同级别道路的交接。3、须表明物业管理的围墙、门卫的位置。二、平面建筑平面图分1：100或1：200楼栋组合平面和1：50户型放大平面两种。设计有异同的平面均需绘制平面图。假复式设计院需提供复式层平面设计图。根据工程性质及复杂程度，应绘制复杂部分的局部放大平面图。建筑平面较长较大时，可分区绘制，但须在各分区底层平面上绘出组合示意图，并明显表示出分区编号。具体要求组合平面1、建筑长度、宽度；2、轴网定位和墙体定位情况；3、室外空调板位置；4、雨水管布置；5、外墙面的开洞；6、楼栋编号、楼梯编号；7、公共部分的强、弱电箱留洞以及消防栓箱留洞情况；8、特殊设计的部位如设缝，边单元户型平面异型平面节点情况。9、如果构造表达不清，应引出放大比例的平面节点图。10、组合平面可不标出家俱情况，但应有洁具。11、底层应有庭院及围墙、大门详图。1：50户型放大平面图基本要求应标明：1、墙体材料图例；2、内墙定位；3、结构柱位详细尺寸及主要梁位置、高度；4、门窗定位：门窗细部构造尺寸；5、室内家俱布置情况；6、空调室内外机位置及空调板尺寸、定位；7、电气开关插座定位。8、室内、有线电视、宽频接口定位。9、户型指标。厨房应标明：1、橱柜、吊柜布置及尺寸；2、冰箱、洗衣机、热水器定位；3、洗涤盆、抽油烟机位；4、厨房四个面立面图，并表示墙面瓷砖的铺贴示意腰线定位。（此为施工图阶段完成）5、水表、煤气表定位。卫生间应标明：1、化妆镜、化妆台（柜）定位及台盆尺寸：2、洗面盆、花洒、浴盆、大便器定位；3、淋浴杆、肥皂盒、毛巾架、手纸盒定位；4、地漏及地面打坡示意；5、卫生间四个面立面图，并表示墙瓷砖的铺贴示意腰线定位。（此为施工图阶段完成）6、吊顶平面图；镜前灯为日光灯，设于吊顶内，以隔栅遮挡；（此为施工图阶段完成）7、如卫生间设电热水器，需标明位置。D、需详细标明孔洞定位（详细要求详设计指导书——结构，给排水设计要求）1、空调机冷媒管洞；2、油烟机排烟孔洞；3、强排热水器排烟孔洞；4、天然气入户管洞；5、污水管排污孔；6、花园洋房厨房预留排气扇位；7、地漏定位；8、强弱电户内箱的预留洞的水平、竖向定位。E、应标明的设备管道1、上下水管位置；特别是预埋在墙体中的给水立管位置；2、空调冷凝水立管位置；3、室外雨水立管位置。4、暖气、煤气立脚点管定位；或分水器及管道定位。F、同一户型如有对称使用，应画出对称户型放大平面以利于施工查阅。屋顶平面图屋面平面应标明：1、女儿墙、檐口、天沟、屋脊（分水线）、变形缝、楼梯间、水箱间、电梯间、天窗及天窗挡风板、出屋面的烟道、通风道、屋面上人孔、检修梯、室外消防娄梯、出屋面的台阶、及其他构筑物的定位、详图索引导号、标高等；2、排水坡度、坡向以及雨水口、雨水管尺寸及定位；3、屋特殊作法、结构反梁处预埋排水管或预留排水口的定位、尺寸、选材、及排水方向、泛水坡度。4、不同屋面的标高室内地沟平面图水、暖、电、气管线的地沟较简单、内容较少。不至影响建筑平面图的清晰程度时，可附带绘于建筑平面图上，否则须单独绘制地沟平面图。1、标明建筑平面的墙、柱、门洞、主要轴线、轴线编号：2、沟详图需注明沟体平面内净宽度、沟底标高、坡度、坡向；采用通用图节点时，需标注索引号。三、立面图1、建筑物两端轴线编号；2、需标明女儿墙顶、檐口、外凸柱、变形缝、室外楼梯、消防梯、阳台、栏杆、台阶、坡道、花台、雨蓬、线条、勒脚、门窗、洞口、门头：3、空调室外机隔板、雨水管；4、外墙的留洞尺寸与标高；5、总高度、分层高度；6、楼层及室外。地坪标高；以及窗口、门口、檐口、雨罩、花台、平台标高；7、立面饰面材料选型及其他装饰构件和粉刷格线示意等；8、各部分构造、装饰节点详图索引，用料名称或符号；9、需表示清楚的局部构造、建筑装饰处理的1：50或1：20的详图。10、立面门窗应与门窗详图一致。四、剖面图1、应剖视位置应选在层高不同、层数不同、内外空间比较复杂，最有代表性的部位。建筑空间局部不同处，可绘制局部剖面；2、必须绘制1：50楼梯剖面详图；楼梯大样需标明：踏步高宽尺寸及平台尺寸标高，并注意净高合理性；栏杆高度及选型；如有通窗或窗台高度低于400，则应做护栏；防滑条作法选型；3、墙、柱、轴线、轴线编号；4、室外地面、底层地（楼）面、地坑、地沟、机座、各层楼板、吊顶、屋架、屋顶、出屋顶烟囱、天窗、挡风板、消防梯、檐口，女儿墙、门、窗、走道板、梁、铁轨、楼梯、台阶、坡道、散水、平台、阳台、雨蓬、洞口、墙裙、雨水管及其它装修等可见的内容；5、高度尺寸：外部尺寸：门、窗、洞口高度、层间高度、总高度。内部尺寸：地坑深度、隔断、洞口、平台、吊顶等。6、标高底层地面标高（±0.000），以上各层楼面、楼梯、平台标高、屋面板、屋面檐口、女儿墙顶、烟囱顶标高，高出屋面的水箱间、楼梯间、机房顶部标高，室外地面标高；底层以下的地下各层标高。7、节点构造详图索引号。五、详图1、必须绘制1：20外檐详图；2、空间结构转换处、例如侧檐、屋脊等的1：20节点详图；3、平立面图纸中尚未能清楚表示的一些局部构造、建筑装饰处理应专门绘制详图。4、重要节点，例如空调板、凸窗、基础管沟等的1：20节点详图。5、需绘制电梯详图、汽车坡道详图6、外檐详图需奈明：各层楼板及楼面垫层做法，楼地面、屋面做法；内外墙防潮层做法。檐口底标高及坡度斜率。窗帘盒、窗台板、吊顶等作相应表示。注意滴水及防水措施。7、其它节点详图：立面拼贴；小剖面；栏杆大样：应有平面及立面大样（包括楼梯栏杆及阳台、露白栏杆）8、所有详图应注意索引编号与节点编号相符，一般水平尺寸应与轴线发生关系，垂直尺寸应与各层标高发生关系，所有尺寸与标高，应与立面图、剖面图相呼应。六、门窗大样及门窗表1、所有门窗需统一编制门窗表，进行编号并注明选料，以保证施工备料中不发生混淆。2、门窗表应注明框料材料、壁厚、颜色及门窗数量、尺寸：并注意正反窗分类。亲爱的朋友，上文已完，为感谢你的阅读，特附加送另一篇《村级党建工作的调查报告》范文，如果下文你不需要，可以下载后编辑删除，谢谢！村级党建工作的调查报告

党的十七届三、四中全会指出：“加强和改进党的基层组织建设，使党的基层组织真正成为贯彻“三个代表”重要思想的组织者、推动者、实践者。党的基层组织是党的全部工作和战斗力的基础。根据基层党组织建设面临的新情况新问题，调整组织设置，改进工作方式，创新活动内容，扩大覆盖面，增强凝聚力，使基层党组织都紧密联系群众、充分发挥作用。农村基层党组织建设要以创建“五个好”村党组织、“五个好”乡镇党委和农村基层组织建设先进乡活动为载体，建立干部经常受教育、农民长期得实惠的有效机制。为了深刻领会这一基层党组织建设精神实质，xx年xx月，我先后深入xx乡xx村展开调研活动，在党建方面进行了一些有益的探索。现将有关调查情况予以综述。

一、主要做法

（一）完善了村级党组织设置。

按照有关文件规定，有党员xx余人以上的可以设立党的总支。乡村“一撤三并”之后，设立党总支的条件已基本成熟。××县xx乡xx村率先一步，在探索农村建设中，全乡xx个村除xx村、xx村、xx村、猛正村、xx村（因党员不足xx人）之外全部设立了党总支，以片区划片联合建立了党支部，按照党员特点、主导产业和片区发展需要成立了党小组，在党小组内挂牌成立了党员中心户，作为党小组开展活动的阵地，建起了村级“党总支——党支部一—党小组——党员中心户”的功能型党组织设置模式。在党小组的设置上，既充分体现了产业特点，又最大限度地考虑到党员发挥“双带”作用的能力，实行支部范围内跨片区按不同功能确定主攻方向组建、命名党小组。如成立片区活动监督党小组、政策宣传及纠纷调解党小组、甜椒丰产栽培党小组、魔芋防病丰产栽培党小组、市场营销党小组等。在党组织人员安排上，村主任兼任党总支书记，支部书记由总支委员或党员村干部兼任，支部委员和党小组长从优秀片区理事长或理事中选配。据统计，该乡成立了xx个总支xx个支部xx个党小组，基层组织机构十分健全。

（二）发挥了无职党员的作用。

“党员政治上的先进性、组织上的纯洁性和行为上的示范性”如何体现?通过调查全乡实施的“先锋工程”不难发现，无职党员找到了发挥作用的舞台。

1、推行了农村党员实事申报考核制度。每名党员根据自己的年龄、能力、特长等实际情况向村级党组织申报1—5件实事，并填写《农村党员实事申报登记卡》，交村级党组织审定后在全村进行公示，实行年度考核。广大农村党员围绕自己的申报的实事，积极主动开展工作，有的联户联片落实产业结构调整，有的登门入户化解邻里纠纷，有的为全村发展出谋划策，有的带队外出务工经商。据统计，xx年全乡农村党员申报实事累计达xx件。xx村要求无职党员联系一个户或一个片；落实一个致富项目；调解一件以上民事纠纷；培养一名入党积极分子；为人民办一件实事；为村献一条计策等“六个一”的活动，使无职党员深受教育和启发，收到了实效。该村岩头寨组党员xx，已年满xx周岁，在村里率先进行产业结构调整，自己的责任地全部发展烤烟，xx村村民xx，自愿申报联系了一个xx多人的片，工作相当出色，仅落实烤烟就达xx亩，占全村的xx％。

2、创新了活动载体。xx乡xx村开展了“四联一创”活动。在村党支部的领导下，按农户居住区划分为若干小区，确定“双带”能力强，综合素质高的党员和产业大户作为各小区的联系点和中心户，其他党员和思想素质好的农村经济大户协助，农户就近自由组合建立小区，在小区内广泛开展“科技联学，产业联办，治安联防，困难联帮”活动，制定小康示范区标准，如xx现金收入xx元等共xx条标准，围绕标准创建。xx乡在“3+1”小康工程建设活动中，整合干部、党员、农村经济能人产业大户三种力量，帮助中低等收入群体全面建设小康。该乡创立农村社区，建立起村委会——村理事会——互助组——基本农户的自治新模式。全乡共建xx个自然村，xx个互助组，海选产生理事会成员xx人，其中党员xx人，离退村干部xx人。该乡服务理事会的党员干部达到xx人，占农村党员总数xx人的xx％，占有“双带”能力党员xx人的xx％，真正为农村无职党员提供了发挥作用的空间。xx村党员xx，被选为xx村理事长之后，带领村组群众大搞公路建设，带头种植反季节蔬菜xx多亩，并采取包资金投入、技术指导、产品销售等服务，与村组农户签订蔬菜种植合同xx多亩，带动全村发展蔬菜xx亩。

（三）推进了民主政治建设。

党的十七大报告指出：“党内民主是党的生命，对人民民主具有重要的示范和带动作用”，“从改革体制机制入手，建立健全充分反映党员和党组织意愿的党内民主制度”。XX乡XX村开展“一主两翼”的村级民主政治建设是发扬党内民主的具体体现。

一主两翼的内涵就是：以村民议事恳谈会为主体，以代表联系会和代表监事会为“两翼”的村级民主运行新机制。

议事恳谈会是民主的核心。XX村由下老鼠、xx寨、xx、xx寨、xx寨五个组合并而成。最初并村时，由于矛盾交织，问题众多，干群关系紧张，村支部采取议事恳谈会的形式，把村内的一切事务交由村民自己议定，充分体现人民当家作主的愿望。结果是村“两委”与村民之间得到了沟通交流。

“代表联系会”和“代表监事会”使民主决策、民主理财、民主监督等更加规范和科学。村民代表联系会由村民代表参加，不是村民代表的党员、村组干部列席，主要对议事恳谈会恳谈后需要决策的主题及重大事项的方案进行决策。一般采取代表讨论、投票表决、作出决议、公布方案等程序。决策的内容一般不超过议事恳谈会的范围。村民代表监事会是从村民代表中推选出来的综合素质较高和责任感、正义感强的代表，对全村事务实行民主监督的制度。村民共推荐了xx名监事会成员，选举产生了一名曾任多年支书的老党员任主席，有xx名党员，xx人担任过村文书。监事会成员的主要职责是监督决策、监督办事过程和程序、监督办事结果、监督财务等。

XX村通过“一主两翼”的活动，解决了一些实实在在的问题。通过议事恳谈会和村民代表联系会，村里投资xx万元修建了一条xx公里入组公路。为解决群众看病难的问题，通过议事恳谈和代表联系会决定由村集体按人平xx元的标准建立了合作医疗。

“一主两翼”活动架起了干部与群众的连心桥，化解了矛盾，密切了党群、干群关系，为党的基层民主政治建设开辟了一条新路。

（四）突出了经济建设这个中心。

调查表明，各地在党的建设上不是空对空，不是做表面文章，不搞一些华而不实的政治作秀，而是紧紧以经济建设为中心抓党建，抓好党建促进经济的发展。

XX乡XX村以解决群众的住房为突破口抓党建，大力推进农村城镇化，由此推动农业结构大调整。在村委会办公楼周围建起了一个长xx公里的小集镇，场平近xx万元都是村集体投资，达到了“三通一平”，现已有xx户入住，初步形成了新型农村村庄的雏形。该村党支部不失时机地引导农民调整产业结构，带领老百姓种烤烟xx亩，亩平收入达xx元以上；发展林下养鸡xx只，月收入xx元以上。

二、问题探析

（一）年轻党员发展不够。

调查发现，全乡存在党员年龄老化、思想僵化、文化素质偏低的现状。以XX村为例，xx年底，在册农村党员xx名，其中xx岁以上的xx名，占xx％。有一部分党员思想僵化、墨守成规，没有开拓创新精神，绝大多数是初中文化程度，高中、大专的偏少。因而导致党员综合素质偏低，缺乏发展经济的头脑，更不用说发挥“双带”作用。老党员虽然在不同历史时期作出了一定的贡献，但在新的历史条件下发挥作用恐怕力不从心。现今农村许多年轻人外出打工，在村务农的有些年轻人对党组织缺乏认识，甚至有极个别村党组织负责人害怕发展年轻党员抢占了自己的位子，致使年轻党员发展缓慢。随着经济全球化的步伐加快，高新技术产业的快速发展，农业科技含量逐步提高，农业的竞争压力增大，这给农村党员发挥先锋模范带头作用提出了新的难题，产生了新的考验，对党员的素质提出了更高要求。因此，发展年轻党员，培养党员接班人就成了农村基层党组织最紧迫最急需的任务。

（二）党内活动开展不够。

调查发现，有的村总支（支部）有机构、有制度、有阵地和活动室，但开展活动很少。即便是开展活动，也就是“七一”期间培训一至两天，平时很少组织农村党员学理论、学技术、学文化，党员除了交纳党费外，与普通群众没有多大区别，更不用说发挥先锋模范作用。由于党内的活动开展少，党员缺少知情权、参与权、监督权、决策权，党内不可能形成民主的氛围，容易造成以党代政、以言代法、以权谋私。长此以往，以村总支（支部）为核心的党组织，在老百姓的心中就缺乏凝聚力、向心力和号召力，普通党员不理解，不配合，党组织缺乏威信，思想难以统一，抓经济建设就等于一句空话。

（三）班子的作用发挥不够。

村级党组织是农村基层政权的核心，她在经济社会发展、促进社会全面进步、在三个文明建设中有着举足轻重的地位。如何体现“三个代表”的要求，村级党组织班子最为关键，因为他们的工作直接涉及到千家万户的农民。实践证明，基层党组织班子作用发挥好，战斗力强，一个地方的经济就发展快，反之亦然。调查中发现，有的村级党组织班子力量整体不强，综合素质偏低，只安于现状，守摊子；有的村级党组织班子不团结，拉山头，搞内耗，只琢磨人，不琢磨事，无心发展经济；有的村级党组织小有成绩就沾沾自喜，裹足不前，缺乏开拓进取精神；有的村级党组织缺乏民主的氛围，搞家长制，一言堂，个人意志凌架于组织之上。

三、几点建议

（一）实施“三培工程”。

“三培”就是把党员培养成能人，把能人培养成党员，把能人党员培养成村干部。

1、把党员培养成能人。过去在特定历史条件下的党员能人，现如今可能变成了庸人，有的随着年岁已高，也变得不那么能干了。怎样发挥现有党员的作用，一是要经常洗脑。要组织党员经常学习政治、经济、文化等知识，提高其思想素质和为人民服务的本领，二是要经常开展活动。以丰富多彩的政治文化经济活动加强党员之间的联系，交流思想，互相沟通，使党的组织生活充满生机和活力；三是经常组织党员参加各种培训，使他们通过培训以后能掌握一至两门农村实用技术，并能运用到实践中去。四是多为党员提供发挥作用的舞台。使每个党员有一份力尽一份力，有一份心尽一份心。

2、把能人培养成党员。在社会经济发展过程中，农村有一部分年富力强的同志，他们头脑灵活，思维敏捷，务工经商有道，发家致富有方，本领和能力强，有进取精神，在一方能率先致富。这一部分经济能人本身有强烈的竞争意识，不甘落后，成为经济上的先进之后，很想成为政治上的先进，只要正确引导就能成为党组织的有生力量。

3、“把能人党员培养成村干部”，能人党员可能在一个小区域内能够达到政治上的先进性、思想上的纯洁性和行为上的示范性。但有的同志可能能力和水平没有发挥到极限，还可为全体村民谋点大事。这就要求村级党组织要有识才的慧眼，善于发现人才；用才的肚量，不怕别人抢位子，把年轻有为的能人党员多安排到重要岗位历炼，使之不断走向成熟，适时地加以重用。

（二）发展村集体经济。

调查表明，凡是村集体经济殷实的村，村级党组织就充满活力，党组织的战斗堡垒作用发挥就越好。村集体经济壮大了可以解决村组干部工资，可以解决办公经费，可以兴办公益事业，可以解决部分群众就业。若兴办农产品加工企业，形成产、供、销一条龙的服务型村办企业，让老百姓得到较多实惠，党群、干群关系就更加融洽。“发展才是硬道理”，只有经济发展了，村集体有了经济实力，基层党组织的各项工作才能正常开展起来。

（三）支部建在产业链上。

计划经济时代，支部建在村级，的确起到过十分重要的作用。市场经济的确立，“一撤三并”之后，村的地域范围扩大，党员人数增多，党员的流动性增强，仅靠一个支部是很难把党的政策传达到千家万户，更不用说开展支部生活，(比如一位xx多岁的老党员要他步行几十里山路参加一个会议是很难做到的)。各地经济条件不同，调整产业的主攻方向不同，把村里党员集中到一起研究经济，恐怕思想难统一，效果也欠佳。这些不利因素，使我们探讨支部的建设上应多一些理性思考。XX乡把支部建在产业链上，村级改设党总支值得借见。根据相同地域、相同产业单独设立支部或联合支部。这种支部的建制，更好地突出了以经济建设为中心，可有效地发挥党支部的作用。由于党员家庭发展的产业趋同，他(她)们可随时随地聚在一起交流思想，切磋农业技艺，发挥“双带”作用。同时在年轻党员的发展上，支部对年轻人的一言一行最了解，因而最容易选准苗子。党员开展活动也比方便，容易组织人员，收到实效。

（四）重视基层党组织班子建设。

实践证明，凡是村级班子团结且有战斗力的村，经济就发展快，反之亦然。因此，要采取多种渠道提高村级班子的综合素质。一是培训学习。要以县委党校为阵地，经常组织村级班子培训，学理论、学科技、学法律，提高其政策理论水平、依法治村水平和带领农民发展市场经济的本领。二是加强指导。乡镇党委要经常加强村级党组织的工作指导和联系，进一步统一思想，明确目标，完善党员教育管理规章，帮助解决社会经济发展中一些实际问题。三是后继有人。有目的选择有发展前途的年轻同志或村干部中的副职到县委党校进行半脱产学习一至两年，农忙时节在家务农，农闲时节在党校上课，成绩合格者发给大专文凭和村干部培训合格证书。

万科集团成本控制体系的建立与实施研究房地产企业成本,其实质就是对房地产项目开发成本的分析研究.总体而言,一个项目的开发成本大体可以下六大部分:1、土地成本；2、前期费用；3、工程成本；4、营销成本；5、管理成本；6、财务成本。从成本的属性来看，土地成本、管理费及财务成本在项目初期即可大部分确定，其波动幅度微小，可控性相对较小；前期费用、工程成本、营销成本则会因为项目本身情况、涉及复杂因素众多等而出现前后测差异较大的情况，如采取有效措施，则可压缩性（可控性）较强。因此，工程成本、营销成本是我们在项目开发过程中进行成本控制的重点。尤以工程成本为重。下面就万科地产（深圳地区）在上述六方面的成本管理工作，重点在工程成本方面采取的成本控制措施，以及相关的管理经验与各位同行作如下交流：房地产项目开发成本控制的总体思路建立成本控制目标。万科地产在各个项目的开始阶段，即及早建立成本控制目标，并将目标分解，制订出各项成本的具体控制指标，责任落实到部门；公司成立成本控制小组，组长由公司总经理担任，定期（每半年）对各个项目的发展成本进行全面分析、评估、检讨，对成本异常变动情况及时预警并提出解决措施；设计是成本控制的关键。加强对设计部门人员的成本意识普及；在保证设计质量的前提下推行成本限额设计，控制设计对成本的影响；严格规范工程分判程度，及早进行招标准备；设计、合约、项目相互配合；规范材料样板、工料规范，减少合约履行纠纷和风险，降低工程成本；完善设计变更、现场签证程序、完善变更前的成本评审制度，明确各相关人员的签字权限；开源节流，严格控制管理费用开支。房地产项目开发成本控制的具体办法及经验土地成本管理土地成本（约占项目总成本的30-35%左右），主要指土地获得阶段形成的种类费用支出，包括地价、土地动拆迁补偿费、各类补偿费、土地契税等。在房地产整个开发过程中，土地一旦到手，其成本即基本确定，直至项目开发完成，该成本一般也不会有较大变化。因此控制土地成本的关键在于拿地时的成本分析准确。采取一定的投标报价策略、严格控制交地及付款风险。具体而言，万科地产在土地成本控制方面主要采取以下针对性策略：旧城改造地块：积极与政府协商，争取尽可能的优惠政策；争取在税收方面获得一定程度的返还；在地块规划设计允许条件下尽可能争取高容积率，间接降低土地成本。其它发展商转让（挂牌交易）的地块：在地理位置、区位环境状况、项目公司的财务状况等方面对其进行仔细认真的调查，减少操作过程中的风险（如是否有债务纠纷）；同时积极与转让方进行协商，延长付款期限，降低资金成本。公开招投标或拍卖地块：加强地块区域房地产市场的研究以及项目可行性研究，加强对竞争对手的分析研究，做到正确客观投标。采取一定的投票策略，做好政府有权部门的公关工作中标后在签约及履约的过程中争取对我司土地开发、交地以及付款有利的条件，降低土地成本。根据多年来积累的房地产开发经验，万科地产已逐步建立土地储备资料体系，对不同时段、不同区域、不同来源的土地资料进行分门别类，并建立竞争对手调研制度保证了投标过程和结果与我司计划的一致性，最大程度降低了分开招标所带来的土地成本增加风险。万科地产土地成本管理的主要责任部门为投资发展部。前期费用管理前期费用（约占项目总成本的2-3%左右），主要指设计费、报建费、勘察测绘费以及可研费用，其中成本控制的重点为设计费（报建费、勘察费等比重较小，且一般有相关收费标准）。对于设计费用，主要从以下几方面进行控制：1）无论是规划设计还是一般的装修设计，均采取多单位、多轮次招标，以争取最佳的性价比；2）严格控制设计质量，在项目前期即尽可能确定有关技术经济指标参数，防止因设计自身失误原因导致成本增加，设计费用的审核、支付亦与之挂钩；3）在满足设计质量的前提下，限制钢筋含量、砼含量、节点设计等对工程造价影响大的内容；4）在满足建筑效果的前提下，控制装饰用料和建筑材料封样对工程造价的影响。众所周知，设计结果决定了工程造价的85%甚至以上，因此设计管理（虽然整个设计费用仅占总成本的2%）是工程成本管理的重中之重。一方面，合约及项目应积极配合参与结构选型设计、基础设计等的评估，参与材料、设备的经济性评价，尽可能为设计提供全面客观的经济性建议、另一方面，设计部门自身应以项目定位为原则，在保证设计质量的前提下尽可能做到限额设计，注重进行设计成果性价比分析，着重抓好事前的设计修改、多选样、多分析、避免完工后的返工及不必要的成本浪费。万科地产设计费的管理责任部门为设计管理部。工程成本管理工程成本（约占项目总成本的50-55%左右），主要由分判工程及甲供物资成本、配套成本等构成。分判工程及甲供物资成本主要包括土建、机电安装、装饰、室内全装修、消防、弱电、电梯、甲供材料等通过招投标确定的分判工程/供货合同成本。我们主要通过以下具体措施来控制分判成本：在项目前期（项目规划阶段、方案设计阶段、施工图纸设计阶段等），根据设计的深度，以及过往工程建设经验数据、市场价格因素，结合项目市场定位、销售市场预测情况，通过不断调整、修正的方式尽早确定合理的成本控制目标。成本控制目标一旦确定，成本管理部门（合约、财务）应及时对成本测算值作进一步拆分（如按土建、安装、消防、弱电、铝合具体化的成本控制指标对工程分判和材料选用有指导作用。举例来说：设计图纸要求外墙采用花岗石，则国产材料、进口材料，效果不一样，价格差异也很大，决策时就需要根据分解后的成本控制目标结合有关项目定位情况进行综合评判、选择，或进一步的选取替代品，达到设计效果与建造成本的平衡、统一。在工程分判和材料采购过程中，坚持“三堂会审、货比三家，最低价中标”的原则。各分判工程均编制标底，作为报价评议的重要依据。同时，加强分判商管理工作，完善投标单位的资格预审、考核制度，本着公开、公平、公正的原则广泛吸收种类承包商，以实现充分的市场竞争，最终实现降低成本的目标。加强对投标单位的议标制度。一方面，通过议标，解决了招标过程中存在的图纸、技术、工期节点设置等各类含糊不清的问题，避免了将这些问题、矛盾带入合同中而可能导致的后期现场施工纠纷、价款争议事项；另一方面利用承包商的竞争心态实现报价让利，成本下浮。充分进行建材市场调研，了解有关新工艺、新材料、积累广泛的市场信息，厂家单位，以充分协助设计部门进行设计、选样、封样，并尽可能实现有关材料的替代、有关施工方案的替代，降低工程成本。设计图纸、材料样板提早开始研究、完善，招标准备工作也应早开始。金无赤金、人无完人，我们的造价管理人员、设计管理人员避免不了对某些专业存在生疏、不了解的情况提早开始这方面的工作，实际上是在学习的过程中完成了准备工作，为下一步的正式操作过程积累了必要的专业知识和管理经验，少走了弯路减少了后期成本增加的可能机会，间接实现了成本控制目标。完善设计变更、现场签证的流程、制度，完善设计变更前的成本评审制度，明确各相关人员的签字权限。设计变更引致的费用调整是工程成本控制的重点和难点，因为大部分的施工图纸发生变更修改时，一般无法借助于货比三家的方式确定造价。只能是以独家协商议价的方式进行落实。这必然会带来成本的增加。我们推行的控制措施主要是：严格变更前的成本评审，明确相关我员的签字权限，即由设计院签发的设计修改图纸必须经过公司设计管理部门的书面确认，如涉及变更金额较大（20万元以上），则提交公司总经理办公会讨论确定后再予以实施。分判工程及甲供物资成本管理的主要责任部门为合约管理部和项目发展部。特别要强调的是，近年来，在财务系统的配合下，合约管理部建立了成本分析预警制度，取得了较好的效果。成本分析预警制度指的是成本管理部门与有关部门配合，在项目发展的不同阶段根据项目发展的具体情况实时，定期调整成本台帐，及时反馈有关成本变动情况，预测成本变动趋势，并通过各种有效途径（如成本控制小组会议制度）及时进行调整、消除造成成本异常波动的不合理因素。另外，在项目完工生，对由财务部、合约管理部共同牵头，对项目开发成本的组成、分布、变化过程进行深入分析，并做出合理的评估。营销成本管理营销成本（约占项目总成本的5-8%左右），主要指在项目销售过程中形成的种类费用，包括广告费、推广费、售楼处费用。营销成本管理的主要措施为以下几点：建立各项的广告及市场推广计划、预算的执行及监督体制。随着公司项目增加，营销中的广告及推广手法增多，广告随机性加强，广告费用的不可测因素也随之增多，建立完善的广告及市场推广计划以及费用预算制度，是必不可少的。上述制度的要点在于计划及预算编制的准确性、可操作性、有针对性，一方面确保在宏观上实现控制项目的广告及市场推广费用，另一方面紧紧抓住市场根据不同项目的特点灵活多变地采取种类媒体推广措施。完善营销成本管理的招标体系，完善各项广告制作的报价、比价、议价操作流程，用竞标的方式，谋求各项广告制作的优质低价，控制广告制作的费用成本。降低媒体发布的折扣点，媒体发布尤其是报纸广告的投放，占整个广告费用的很林比重，进一步降低主要媒体广告发布的折扣点数，可直接降低广告费用，对于营销成本的控制也是有效的举措。营销成本管理的主要责任部门为营销策划部。管理成本控制管理成本（约占项目总成本的2-3%左右），是指公司、项目部为组织和管理项目开发经营活动而发生的种类费用，主要为人力资源成本及行政成本。人力资源成本由人力资源部负责，依据项目规模及发展进度合理制度人员配备方案，预算人力资源成本。行政成本则依据集团下达的年度管理费用指标，按项目分拆到各部门，作为部门考核指标。管理成本控制的措施主要是全员树立降低成本、增加效益的观念，全方位对项目的开发间接费进行监控，如提高工作效率，减少浪费、减少管理费用的开支等。财务成本管理财务成本（约占项目总成本的6-8%左右），主要为资金成本和税务成本，由项目总成本确定。财务部协同项目发展总提前做好与政府部门的沟通，争取税收优惠，在可控范围内最大限度降低税金成本。依据项目《可行性研究报告》、《项目发展计划》、《年度现金流量预算》，合理安排资金计划，发挥集团资金统筹的优势，保证项目资金供求平衡，最大限度降低项目资金成本。另外，与合约管理部配合，采取适当缓付分判商粮款的方式也可以降低财务成本万科集团工程管理手册万科集团工程管理手册万科集团工程管理手册一、前言工程管理规范目录二、公司与集团项目工程业务接口界面2.1 公司与集团项目工程业务对接关系……..BBGC01-00………….1页2.2 工程部职责………………..BBGC01-01-001……..3页三、工程管理程序3.1 工程招投标管理程序……..BBGC01