精华资料济南二手房水电改造施工要点-济南伟星济南PPR管【实用文档】doc

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精华资料济南二手房水电改造施工要点—济南伟星济南PPR管精华资料济南二手房水电改造施工要点-济南伟星济南PPR管【实用文档】doc文档可直接使用可编辑，欢迎下载济南二手房水电改造施工要点—济南伟星济南PPR管二手房翻新水管改造老房水管改造施工要点:1、施工前需检查原有的管道是否畅通,然后再进行施工,施工后再检查管道是否畅通。隐蔽的给水管道应经通水检查,新装的给水管道必须按有关规定进行加压试验,应无渗漏,检查合格后方可进入下道工序施工；排水管道应在施工前对原有管道临时封口,避免杂物进入管道;2、给水管道布置原则是在保证供水安全、方便的前提下管线布置缩短,同时也要便于施工、检修和美观;排水安装应以最短的距离通至出口，如果管道长则其坡降应大。3、管外径在25mm以下给水管的安装,管道在转角、水表、水龙头或角阀及管道终端的100mm处应设管卡,管卡安装必须牢固。管道采用螺纹连接在其连接处应有外露螺纹，安装完毕应及时用管卡固定,管材与管件或阀门之间不得有松动.4、在最后的给水管布好后，一定要用试压机测压2—3小时后,才能封管。水管改造选材攻略：要做好二手房水管改造,除了在装修方面花费力气之外，水管的选择同样不能小觑,质量优质的水管能够带来更优质健康的生活，同时也避免诸多后顾之忧。老房水路多使用镀锌铁管，已满足不了现代生活的需要，水路镀锌铁管易腐蚀,对人体健康有害,已被国家禁止使用。故现在多使用PPR管.PPR管最大的优势，它的管与管件进行热熔,热熔之后管子与管件连为一体,直接埋入地下或是墙里,后期的风险几乎很小。水管改造施工小贴士:1、家装二次水路改造遵循“水走天"原则，易于后期维护。2、二手房排水管改造注意原金属管与PVC管连接部位特殊处理,防止处理不当下水管渗漏水。3、水表安装位置应方便读数，水表、阀门离墙面的距离要适当,要方便使用和维修.4、室内有条件的应尽量加装给水管总控制阀，方便日后维护。二手房交易税费一览表

卖方篇卖方应承担的税收和费用印花税成交价×0.05%（暂免征收）营业税购入后超过5年(含)的普通住房出售的免征收—营业税购入后超过5年(含)的非普通住房出售的(出售价格-购入价格)×5.6%购入不足5年的住房出售的出售价格×5.6%个人所得税自行申报应纳税额=(合同价-购买成本-合理费用)，按照差额20%的个税征收。目前成本价房如查不到原值的可按照合同价的全额1%征收个税；关注政策！免税条件：1、自有唯一一套住房且居住五年以上免征个人所得税；2、对出售自有住房与购买价无差额的，可根据原购买房产发票免除征收。土地增值税（国土局）应纳税额＝成交价的1％免税条件：1、普通住宅在其转让时，暂免征收土地增值税2、转让非普通住宅的，凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税；3、居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税；4、居住未满三年的，按规定计征土地增值税。城市维护建设费该税在卖方需要交纳增值税、营业税的情况下交纳，并按照缴纳的增值税、营业税的税费进行计算，若无需缴纳增值税、营业税的，也无需缴纳该项费用。教育附加费该税在卖方需要交纳增值税、营业税的情况下交纳，并按照缴纳的增值税、营业税的税额进行计算，若无需缴纳增值税、营业税的，也无需缴纳该项费用。优惠价补足为成本价以优惠价(标准价)购买房产的，需要补足房产价款后，改成房屋成本价：当年成本价（城八区按照1560元/平米）×建面×6%=上市可交易成本价上市补交土地出让金以成本价购房或转为成本价的优惠价购房，若需上市的，需要补交土地出让金：当年成本价（城八区按照1560元/平米）×建面×1%=上市交易后成商品房经济适用房补交土地收益金1、2021年4月8号之前，签订购房合同的，满5年出售的，按照合同价的10%缴纳（综合地价款）土地收益金。2、2021年4月8日之后，签订购房合同的，满5年出售的，按照出售价与原购房价差额的70%缴纳土地收益金。按经济适用房管理房产证上写有“按经济适用房管理”的字样，房屋并非经济适用房，并非是法律法规强制性禁止交易的房屋。经济适用房转让时需要缴纳10%的土地出让金，而回迁房只需要缴纳3%。由此可以看出不能将回迁房视为经济适用房。（安居房、康居房、危改回迁房、绿化隔离地区）合同价×3%征收税费即可。测绘费各区规定不同，一般200元左右买方篇买方应承担的税收和费用买方应承担的税收和费用印花税成交价×0.05%（暂免征收）契税普通住宅个人购买家庭二套住房的，即合同价×3%征收；个人购买家庭首套住房，且系90平米以下的，按1%征收，即合同价×1%；90-140平米合同价×1.5%；140平米以上均按3%征收非普通住宅成交价（合同价）×3%（超过140平米或50年商业办公均一样）

备注

说明1、普通住房指同时满足以下3个条件的住房：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上，单套建筑面积在140（含）平方米以下，实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。首次上市交易的已购公房、危改回迁房、合作社集资建设住房、安居房、康居房、绿化隔离地区农民安置住房等保障性质的住房，享受普通住房的待遇。2、根据目前房地产市场的交易习惯，通常买卖双方会在合同中约定，由一方承担交易产生的全部税费，一般都是由买方承担。（需要有补充协议约定）征收单位提醒：除了土地增值税、土地出让金、综合地价款属于国土资源局征收外，其他为房屋所在地税务局。

商铺买卖税费买家支付的税费买方税费：1、房地产交易手续费：3元/平方米。2、房屋登记费：550元/本（每增加一本证书按每本10元收取工本费）。3、权证印花税：5元/本。4、印花税：房屋产价的0.05%。5、契税：交易价（或评估价）×3%。卖家支付的税费卖家出售的时候，商铺不论年限，都要交纳以下几种税费：1、房地产交易手续费3元/平方米。2、印花税：房屋产价的0.05%。3、土地增值税：A、可提供上手购房发票的，土地增值税=[转让收入－上手发票价（每年加计5%）－有关税金]×适用税率速算公式。B、不能提供上手购房发票的，土地增值税=（转让收入－转让收入×90%）×30%。4、个人所得税：据实征收为（转让收入-房产原值-合理费用）×20%，核定征收为转让收入×7.5%×20%。转让收入-房产原值-合理费用相当于个人净收入。5、营业税及附加税：A、可提供上手购房发票的，为（转让收入－上手发票价）×5.5%。B、不能提供上手发票的，为转让收入×5.5%。C、税费为差额的5.56%6、土地出让金：商业用途用房，按其网格点基准地价的35%计收；商业路线价区段路的商业临街宗地，加收路线价的10%；办公用途用房按其网格点基准地价的30%计收。7、土地出让金契税：按本次征收土地出让金价款的3%征收。

委托垫资解押及房产买卖过户和二手房抵押贷款协议书:甲方（卖方）：乙方（买方）：丙方（受托方）：________________（金创置业）在平等互利、诚实信用的原则下，甲方为了将其名下的房产（按揭房）卖给乙方，甲方特向丙方借款并委托丙方代为办理其按揭房还款及房产买卖过户手续，乙方因购买甲方房产资金不足特委托丙方办理其房产更名过户手续及贷款事项,叁方达成如下协议：第一条：甲方解押标的范围甲方位于__________________________的房产（铺面），房屋产权证号：_________字第______号。（土地使用权证号:字第____________号）。第二条：甲方委托丙方垫资解押及费用支付方式⒈甲方为了将其名下按揭房出售给乙方，甲方特向丙方借款人民币元（￥元），用于偿还其为购买本合同第一条标的范围之房产而在行办理的购房按揭贷款；丙方同意以垫资方式借款给甲方偿还其余下银行欠款（丙方借款给甲方的具体金额以丙方到抵押行替甲方还款当日银行出具的本息单据为准），甲方同时委托丙方办理解押及注销房产抵押登记手续。代理费支付方式⑴甲方按实际垫资额的%支付丙方垫资、解押及注销抵押登记代理费，预计人民币_________________元（￥_____________元）。⑵在协议签定当日，甲方向丙方支付代理保证金人民币_________________元（￥_____________元）。在丙方完成委托事项时甲方即一次性付清代理费人民币元（￥元），保证金可冲抵代理费。⑶完成委托事项所需费用预计为人民币__________________元（￥____________元），根据实际需要，按支出凭据向委托人报销；无票据的，按委托人事先同意支出的费用报销。如实际发生费用与原预计金额不符的按多还少补方法处理。⑷上述酬金以____________（转帐或现金）结算。第三条：甲方委托丙方办理其房产买卖过户及费用支付方式：⒈甲方同意丙方将其上述还清贷款后的房产过户到乙方名下（具体按甲方与乙方签定的房地产买卖契约条款办理）。⒉甲、乙双方委托丙方办理房产产权过户的一切手续，甲方按照规定向丙方提供房产产权过户所必需的所有资料，房产产权过户所应缴纳的全部税、费由___________（甲方或乙方）承担，完成委托事项所需的费用，根据实际需要凭支出凭据向___________（甲方或乙方）报销；无票据的，按委托人事先同意支出的费用报销，如实际发生费用与原预计金额不符的按多还少补方法处理。⒊甲方应支付给丙方的代理费为成交价的%，即人民币元（￥元），乙方应支付给丙方的代理费为成交价的%，即人民币元（￥元），如评估价高于成交价，丙方则按评估价收取。⒋丙方接受甲、乙方委托后，甲方在签订本协议当日向丙方支付代理保证金人民币元（￥元），在丙方完成委托事项时甲方即一次性付清余款人民币元（￥元），保证金可冲抵代理费；乙方在本协议签订当日向丙方支付代理保证金人民币元（￥_元），在丙方完成委托事项时乙方即一次性付清余款人民币元（￥元），保证金可冲抵代理费。第四条：乙方委托丙方办理其购买的二手房抵押贷款手续及费用支付方式⒈乙方购买甲方本合同第一条标的范围之房产，因资金不足无法将购房款一次性付给甲方，乙方特委托丙方办理其房产过户及二手房抵押贷款手续，丙方为乙方办理贷款预计的贷款金额为人民币元（￥_元），（具体金额以贷款行最终放贷金额为准），贷款期限为_______年。⒉乙方应向丙方支付代理费为人民币________________元（￥元）。⒊在协议签订当日，乙方向丙方支付代理保证金人民币________________元（￥元），在丙方完成委托事项时乙方即一次性付清余款人民币元（￥________元）。⒋完成委托事项所需费用预计为人民币____________________元（￥元），根据实际需要，按支出凭据向乙方报销，无票据的，按委托人事先同意支出的费用报销。如实际发生费用与原预计金额不符的按多还少补方法处理。第五条：房款的支付方式因甲方房产为按揭房未取得全产权（即甲方无处置权），须向丙方借款解押，注销房产抵押登记后方可出售给乙方；乙方因购房资金不足须通过丙方将甲方房产过户到其名下后,再通过丙方为其办理二手房按揭贷款以获取购房款支付给甲方，乙方才能够顺利购买到甲方房产。鉴于此，丙方做为替甲方垫资方及代理乙方过户方，为确保甲、乙双方买卖顺利进行，并及时将借给甲方的垫资款收回，本着安全交易的原则，要求乙方将购房预付款做为保证金存于丙方处，待丙方为甲方垫资解押及办理房产过户至乙方名下并办理贷款后，由丙方从中扣除垫资款，并待甲、乙方办理完物业交割且结算完毕后由丙方结清余下房款。第六条：甲、乙方房产更名过户应向丙方提供以下证件（需提交的打“√”）甲方应提供：⒈房产证明（房产证□，若无房产证则须提供购房合同、备案证明及购房发票、完税证明□）⒉土地证明（土地证□，如无土地证则须提供土地证发票□）⒊身份证明<包括共有人>（身份证□、户口簿□、军官证□、护照□、其它□）⒋户口簿<包括共有人>□⒌婚姻状况证明（包括结婚证□、离婚证□、法院判决书□、未婚证□）乙方应提供：⒈身份证明（包括共有人）□⒉户口簿（包括共有人）□⒊婚姻状况证明（包括结婚证□、离婚证□、法院判决书□、未婚证□）⒋收入证明（包括共有人）□⒌首付款凭证□⒍评估报告□以上证件均为原件，如有关部门要求补充其它证件的，由甲、乙方提供并应及时配合丙方办理。补充证件为：第七条：甲、乙、丙三方权利与责任⒈在本协议签定后，如丙方为甲方垫资解押业务尚未进行，甲方可提前3天书面通知丙方终止合同，但已发生费用须从代理费中扣除；如丙方为甲方垫资解押业务已在办理之中（以丙方到抵押行替甲方还款当日银行出具的缴款凭据起生效），则甲方不得终止本合同（即不可撤销合同）直至丙方办理上述房产全部产权过户手续至乙方名下及为乙方办妥二手房抵押贷款，丙方收回全部房款并扣除垫资款止；如甲方单方面悔约，丙方不退还代理费，甲方则必须双倍赔偿丙方垫资费并承担相关法律责任。⒉甲方必须向丙方提供办理上述房产过户手续的全部证件和资料，保证其真实性、合法性，如因材料虚假造成的一切责任均由甲方承担。⒊甲方同意在垫资解押后，由丙方将该房产（铺面）过户到乙方名下（具体按照甲方、乙方签订的房地产买卖契约条款办理）；乙方则同意丙方以此已更名过户房产继续向银行办理二手房抵押贷款，并用此贷款付清乙方因购买此房所欠甲方余下房款；甲、乙方均同意丙方从贷款中直接扣除等额垫资款（丙方为甲方解押垫付款），余下贷款扣除甲方应付丙方费用后属甲方卖房应得的由丙方交还甲方，属乙方多贷款部分（超出乙方应付甲方房款的金额）扣除乙方应付丙方费用后由丙方交还乙方；如上述二手房抵押贷款金额不足以抵销丙方垫资款，甲方同意差额部分垫资款由丙方从乙方应付甲方房款中直接扣除垫资差额款。⒋甲方必须出具全权委托书给丙方，并办理公证委托手续。如在办理垫资解押和再贷款手续过程中，因甲方原因给丙方造成损失的，甲方必须双倍赔偿丙方垫资款，并承担一切法律责任。⒌甲方必须保证上述房产权属清楚，如在协议履行期间发生权属纠纷或已经发生权属纠纷给乙方、丙方造成损失的，由甲方承担一切经济及法律责任。⒍如丙方为甲方垫资解押后乙方单方面悔约，给甲方及丙方造成经济损失，丙方有义务为甲方及自身的利益向乙方追究法律责任及经济赔偿（以本合同约定的内容，以及甲方与乙方签订的房产买卖契约，乙方与丙方签订的委托购房协议内约定责任条款处理），或因乙方自身原因及客观原因导致乙方不能贷款的，甲方不得终止本合同（即不可撤销合同），并同意丙方将上述房产以原出售价收购或继续销售给他人至该房产产权过户交易完毕，丙方收回全部房款并扣除垫资款止。⒎丙方为乙方办理上述房产买卖过户及二手房抵押贷款，乙方必须在丙方垫资前将扣除贷款金额后的余下全部房款交至丙方处，并全力配合和出具全权委托书给丙方，并办理公证委托手续；乙方必须认真履行二手房抵押贷款所规定的事项，并提供贷款所应具备的全部证件和资料，并保证其真实性、合法性、有效性，如因材料虚假所造成一切经济损失及法律责任由乙方承担。⒏从乙方与甲方签订房地产买卖契约并与丙方签订委托办理产权过户及贷款协议后，丙方为甲方办理垫资解押业务开始（以丙方到贷款银行替甲方还款当日银行出具缴款凭据起生效），乙方即不得终止本合同（即不可撤销合同）直至丙方办理上述房产产权过户、及为乙方办妥二手房抵押贷款，丙方收回全部房款并扣除垫资款止；如乙方单方面悔约，乙方已付购房款丙方则不予退回，乙方并以等额双倍已付购房款赔偿丙方经济损失及承担给甲方造成的经济损失及相关法律责任。⒐丙方必须认真履行甲方所委托事项，并如期完成委托事宜，如遇客观原因无法在委托期限内完成的，由甲、乙、丙叁方协商。⒑丙方如签约收款后，经调查认为该垫资业务会给丙方造成损失的及丙方垫资解押前确定乙方因客观原因不能贷款的，则退还已收甲方、乙方代理费。11.甲方在签订本合同时，应以书面形式向丙方如实告知其目前有无欠款（包括未到期的欠款）纠纷等情况，如有隐瞒则视为甲方违约，甲方已付款项作为违约金归丙方所有，丙方有权解除合同，并由甲方负责赔偿乙方的损失。第八条：商业机密叁方在合作过程中知悉的对方商业秘密负有保密义务，因泄露商业秘密造成对方损失的，泄露方负责赔偿对方经济损失。第九条：补充条款：第十条：纠纷解决方式叁方在履行过程中发生争议，应首先通过友好协商解决，协商不成，可依法向丙方所在地人民法院起诉。在协商和诉讼期间，不涉及争议部分的条款，叁方应照常履行。第十一条：协议生效本协议经叁方签字签章后生效，协议由丙方留存。协议内空格部分填写的，与打印文字具有同等效力。其补充条款详见以下附件，与本协议具有同等法律效力。甲方：（签章）乙方：（签章）丙方：（签章）身份证号：身份证号：代表人：（签章）共有人：（签章）共有人：（签章）开户行：身份证号:身份证号:银行帐号：联系方式:联系方式:联系：地址：地址：地址：日期：日期：日期：委托代理其它业务协议书NO：_____________委托方（甲方）：受托方（乙方）：（金创置业）根据《中华人民共和国合同法》及有关法规规定，双方本着平等、自愿、诚实信用的原则，订立以下协议：一、委托代办事项：二、完成委托事项所需费用：⒈办理委托事项所须缴纳的税、费由甲方承担。⒉甲方应向乙方支付的代理费为人民币（￥）。三、费用支付方式：⒈在本协议签订当日，甲方向乙方预付办理委托事项所需费用人民币(￥)。待业务完结后，乙方按支出凭据向甲方报销；无票据的，按委托人事先同意支出的费用报销。如实际发生费用与甲方预付金额不符的，按多还少补方法处理。⒉在本协议签订当日，甲方向乙方支付代理费保证金人民币（￥），乙方完成委托事项后，甲方一次性支付乙方代理费人民币（￥），保证金可冲抵代理费。3、上述所有费用均通过（现金或转帐）结算。四、甲方责任义务：甲方必须向乙方提供办理上述委托事项所必须的全部材料，并保证所提供的材料真实、合法、有效。五、乙方责任义务：乙方接受甲方委托后必须认真履约，如实告知委托事项进展情况，接受甲方监督、查询。六、违约责任：1、在本协议书签订后，如果甲方中途悔约，则乙方不退还代理费保证金，甲方并承担由此给乙方造成的经济损失。2、因乙方原因没有完成委托事项，则应退还全部已收代理费用给甲方。3、因甲方原因造成乙方无法完成或部分完成委托事项的，乙方按甲方应付代理费的一半收取，已发生的工本费由甲方承担。4、因不可抗力或其他客观原因造成乙方无法完成委托事项的，乙方退还甲方已交代理费保证金，已发生的工本费由甲方承担。七、委托期限：从年月日至委托事项办理完结之日止。八、补充条款：九、本协议在履行过程中发生争议，由双方协商解决，协商不成的，按下列第种方式解决：1、提交合同签署地仲裁委员会仲裁；2、依法向合同签署地人民法院起诉。十、本协议壹式肆份，甲方执壹份，乙方执贰份，加盟店执壹份，自双方签字盖章之日起生效。甲方（签字）: 乙方:（金创置业）身份证号码：托代理人：：：地址：地址：日期：日期：委托办理房地产抵押贷款协议书NNO：_委托方（甲方）：受托方（乙方）：（金创置业）根据《中华人民共和国合同法》及有关法规规定，经双方协商一致，就甲方委托乙方代办其房地产抵押贷款事项达成如下协议：一、委托事项：甲方委托乙方将其位于房地产（房屋产权证号：字第号；土地使用权证号：字第号）作为抵押物，向（银行、信用社、其他金融机构）办理房地产抵押贷款，该房地产总价值由贷款单位指定的评估机构确认，所获贷款额度以贷款单位最终放款金额为准。二、完成委托事项所需费用及支付方式：⒈办理委托事项所需缴纳费用（包括评估费、保险费、抵押登记费等）由甲方承担。⒉在本协议签订当日，甲方向乙方预付办理委托事项所需费用人民币（￥）。待委托事项完结后，乙方按支出凭据向甲方报销；无票据的，按委托人事先同意支出的费用报销。如实际发生费用与甲方预付金额不符的，按多还少补方法处理。三、委托代理费的收费标准和支付方式：⒈甲方应向乙方支付的代理费为人民币(￥)。⒉在本协议签订当日，甲方向乙方预付代理费保证金人民币（￥），乙方完成委托事项后，甲方一次性支付乙方代理费人民币（￥），保证金可冲抵代理费。或委托业务完成后，甲方一次性按贷款金额的%（贷款不足5万的按5万元计）支付乙方代理费人民币（￥)，保证金可冲抵代理费。3、上述所有费用均通过（现金或转帐）结算。四、甲方责任义务：1、甲方必须向乙方如实提供办理贷款所必须的全部材料，并保证所提供的材料真实、合法、有效。2、甲方必须保证该房地产权属清晰（如：无纠纷、无拆迁、无查封等），并如实告知共有人情况等。3、甲方如需乙方办理垫资解押的，必须与乙方签署委托垫资解押合同并出具公证书给乙方。五、乙方责任义务：乙方接受甲方委托后必须认真履约，如实告知委托事项进展情况，接受甲方监督、查询。六、违约责任：1、在本协议书签订后，如甲方中途悔约，则乙方不退还代理费保证金。同时，甲方须赔付应付代理费50%的违约金给乙方，并承担由此给乙方造成的经济损失。2、甲方必须保证上述房地产权属清晰，如在协议期间发生权属纠纷或已经发生权属纠纷，由甲方承担一切经济及法律责任。乙方已收的代理费保证金及甲方向乙方预付的费用，乙方不予退还。3、因乙方原因没有完成委托事项，则应退还全部已收代理费用给甲方。4、因甲方原因造成乙方无法完成或部分完成委托事项的，乙方按甲方应付代理费的一半收取，已发生的工本费由甲方承担。5、因不可抗力或其他客观原因造成乙方无法完成委托事项的，乙方退还甲方已交代理费保证金，已发生的工本费由甲方承担。七、委托期限：从年月日至委托事项办理完结之日止。八、补充条款：九、本协议在履行过程中发生争议，由双方协商解决，协商不成的，按下列第种方式解决：1、提交合同签署地仲裁委员会仲裁；2、依法向合同签署地人民法院起诉。十、本协议壹式肆份，甲方执壹份，乙方执贰份，加盟店执壹份，自双方签字盖章之日起生效。甲方（签字）: 乙方:（金创置业）身份证号码：委托代理人：：：地址：地址：日期：日期：房屋租赁合同NO：_____________甲方（出租方）：性别：身份证号：地址：工作单位：：甲方授权代表：公司地址：：乙方（承租方）：本人（法定代表人）姓名：性别：身份证号：地址：工作单位：：根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，在平等、自愿、协商一致的基础上，甲、乙双方就下列房屋的租赁达成如下协议：第一条：房屋基本情况甲方房屋（以下简称该房屋），座落于，建筑面积（权证登记面积）为平方米，户型为房厅卫。所有权证号为。第二条：房屋用途该房屋用途为，除双方另有约定外，乙方不得任意改变房屋用途。第三条：租赁期限租赁期限自年月日至年月日止。第四条：租金该房屋月租金为人民币（¥：）；该房屋租赁保证金为人民币（¥：）租赁期间，如遇到国家有关政策调整，则按新政策规定调整租金标准；除此之外，出租方不得以任何理由任意调整租金。第五条：付款方式乙方应于本合同生效之日向甲方支付首期租金及租赁保证金人民币。租金按结算，以后交纳的时间须在每租期结束3日前支付，并由乙方汇至甲方指定的下列银行帐号，或按双方书面同意的其他支付方式支付。甲方开户行：银行帐号：第六条：交付房屋期限甲方应于本合同生效之日起日内，将该房屋交付给乙方。第七条：维修养护责任因乙方管理使用不善造成房屋及其相连设备的损失和维修费用，由乙方承担并负责赔偿损失。租赁期间，防火安全、门前三包、综合治理及安全、保卫等工作，乙方应执行当地有关部门规定并承担全部责任和服从甲方监督检查。第八条：关于装修和改变房屋结构的约定乙方不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需以书面形式征得甲方同意，投资由乙方自理，退租时，除另有约定外，甲方有权要求乙方按原状恢复或向甲方交纳恢复工程所需费用。第九条：关于房屋租赁期间的有关费用在房屋租赁期间，以下费用由乙方支付，并由乙方承担延期付款的违约责任：⒈水、电费；⒉煤气费；⒊水、电公摊费用；⒋物业管理费；⒌其他：在租赁期内，如果发生政府或有关部门征收本合同未列出项目但与使用该房屋有关的费用，均由乙方支付。第十条：租赁期满⒈租赁期满后，在乙方已向甲方交清了全部应付的租金、物业管理费及因本租赁行为所发生的一切费用，并按本合同规定向甲方交还承租的租赁物及乙方应在本合同中承担所约定的责任完毕当日，甲方退还乙方租赁保证金。⒉如乙方要求继续承租，须在租赁期满1个月前向甲方书面提出，在同等承租条件下，乙方享有租赁优先权。如双方同意，则续签租赁合同。第十一条：因乙方原因终止合同的约定乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿，没收租赁保证金。⒈擅自将承租的房屋转让、转借他人或擅自调换使用。⒉擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途。⒊超过5天不按期交纳租金及相关费用的，按每天30元交纳滞纳金；超过15天不交纳房租的甲方有权终止本合同并追究乙方经济责任。⒋利用承租房屋进行违法活动或违反当地治安管理条例造成较坏影响的，因此而产生的各项罚款或其他处罚性费用，一概由乙方负责承担。⒌故意损坏承租房屋。⒍租期未到中途退租的，租赁保证金不退。第十二条：提前终止合同如因国家建设、不可抗力因素的情形，甲方必须终止合同时，一般应提前1个月书面通知乙方。乙方的经济损失甲方不予补偿。余下租金，及房屋租赁保证金退回乙方。第十三条：违约责任租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，须按年度向对方交纳年度租金的%违约金。第十四条：因不可抗力原因导致该房屋毁损和造成损失的，双方互不承担责任。第十五条：本合同未尽事项，由甲、乙双方另行议定，并签订补充协议。补充协议与本合同不一致的，以补充协议为准。第十六条：本合同之附件均为本合同不可分割之部分。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等法律效力。第十七条：甲、乙一方或双方为境外组织或个人的，本合同应经该房屋所在地公证机关公证，或有中间人担保。第十八条：本合同在履行中发生争议，由甲、乙双方协商解决。协商不成时，甲、乙双方同意按：⑴签署地仲裁委员会仲裁；⑵交由签署地人民法院起诉。第十九条：本合同连同附表共页，一式份，甲、乙双方各执一份，均具有同等法律效力。甲方（签章）：乙方（签章）：授权代表（签章）：身份证号：：：日期：日期：2021年西安二手房市场发展报告及11年预警预测

----------西安房地产信息网数据研究中心一、2021年二手房市场宏观政策影响分析

●契税政策从2010年1月1日--2010年12月31日止；日期认定：商品房以合同备案日期为准；二手房以登记受理日期为准。1、90平方以下普通住房：契税2％；2、90平方－144平方普通住房：契税3％；3、144平方以上高档住房：契税：5.5％。

出售普通住房的营业税、个税交纳方式：（日期认定：与之前执行的依据时间一样）：商品房以契税完税日期或证载时间为准；二手房以房改房契约或证载时间为准。1、未满五年的：营业税：差额的5.55%；或全额的5.55%个税：差额的30%或全额的2%；2.满五年的：营业税：无；个税（不是唯一一套住房的）：总额的3%或差额的40%个税；3、满五年以上，且是唯一一套住房的：无营业税、个税：总额的2%或差额的30%。

●2010年1月10日：国务院出台“国十一条”，严格二套房贷款管理，首付不得低于40%，加大房地产贷款窗口指导.对二套房不再区分改善型和非改善型，一概执行40%首付；明确要求央行及银监会要加大对金融机构房地产贷款业务的监督管理和窗口指导；加强监控跨境投融资活动，防境外“热钱”冲击中国市场。

●2010年3月22日财政部、国家税务总局近日下发了《关于首次购买普通住房有关契税政策的通知》，通知中称，对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。

●新国十条——国务院在2010年4月17日发出《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，明确提出遏制房价过快上涨的五项十条举措，宣示中央政府遏制部分城市房价过快上涨动真格，决心切实解决住房这个既是经济问题，更是影响社会稳定的重要民生问题。

●2010年6月12日住建部等七部门联合发布《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，指出公共租赁住房供应对象主要是城市中等偏下收入住房困难家庭。公共租赁住房房源通过新建、改建、收购、在市场上长期租赁住房等方式多渠道筹集。公共租赁住房单套建筑面积严格控制在60平方米以下。

●国家有关部委“新五条”出台；国家有关部委再推多项铁腕政策，包括加大贯彻落实房地产市场宏观调控政策措施的力度、完善差别化的住房信贷政策、增加住房的有效供给，加快推进房产税改革试点工作等，以巩固房地产市场调控成果。

国家有关部委要求在房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数.完善差别化的住房信贷政策，对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房；切实增加住房有效供给。

●为加强流动性管理，适度调控货币信贷投放，中国人民银行决定，从2010年11月29日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是央行年内第六次上调存款准备金率……

●国土资源部2010年12月19日晚发出通知，要求各省区市国土资源行政主管部门及派驻地方的国家土地督察局采取有力措施，严格落实房地产监管和调控政策措施，打击囤地炒地闲置土地等违法违规行为，坚决抑制少数城市地价过快上涨趋势。

二、2021年西安市二手房市场概况

2021年西安二手房市场成交套数为17638套，交易面积为257.72万平方米，较去年同比上涨30.27%；其中二手住宅成交套数为14182套，成交面积为123.68万平米，较去年同比下降了3.35%；可以看出2021年二手房市场总成交面积增量明显。另外二手住宅的成交均价为3567.85元/平方米，同比下降是2.59%。从下面的2021年二手房市场12个月的成交面积走势图可以看出，一季度二手市场成交量呈现逐渐增加的趋势，但是自从四月份国家出台史上最严厉的调控政策“国十条”之后，二手房的成交面积迅速下滑，之后逐渐保持稳定。在传统的银十期间，虽然国家再次调控但对于二手房市场影响甚微，反而二手市场在年底出现翘尾现象，12月的成交面积达18.85万平米，创下了今年4月调控以来新高。

2021年二手房市场保持了比较活跃的发展态势，全市置业群体购买二手房的热情仍然比较旺盛；此外，楼市调控对将购置新房的门槛抬高，在一定程度上间接激发了人们购买二手房的积极性；再者，与新房相比较，较低的价格也成为众多置业者选择二手房的重要原因。

三、2021年西安市二手房市场成交分析

3.12021年西安市成交二手房面积分析

2021年西安的二手房交易中，我们从成交的分布图中可以把面积区间大致分为四个：其中成交量最大的属于60平米以下和60到80平米的两个区间段，占到了成交总量的46.62%；然后是100到144平米的两个区间段，占到成交总量的22.42%；而80到100平米的成交的比例为18.86%，从全年来看这两个区间的成交面积所占比重呈波动较大；最后是144到180平米和180平米以上的两个区间段，占到全年成交量的12.12%，所占的比重一直相对较小。

3.22021年西安市成交二手房建筑年代分析

从2021年二手房的成交的建筑年代来看，15年以内的房源所占的比重是最大的，通过分析我们可以发现这个年龄段的房源有以下一些优势：房龄不是太大，同时价格相对便宜，吸引了很多二手房的置业者购买。而10年以内和20年以内的房源，两者占总成交量的比重分别是20.36%和24.69%，前者房源较新，后者价格优势明显。20年以上的房源占成交比例的14.09%，5年以内的房源占总成交比例的9.94%，这部分房源所占的比重一直较轻。

3.32021年西安市成交二手住房建筑类型分析从2021年二手房成交的建筑类型来看多层住宅的成交比重占到成交总量的65.11%。虽然比重最大，但受到高层和小高层建筑不断增多的影响，多层住宅在全年成交中所占比例已经呈现逐渐下降的趋势。另外小高层和高层所占的比例相当，分别为18.08%和16.81%；预计今后几年所占比例将逐渐增大。

3.42021年西安市成交二手房物业类型分析

从2021年成交的二手房的用途我们可以看出，普通住宅依然是成交主体，占总成交量的91.98%；其次是商业用房占总成交量的2.83%；办公用房占总成交量的1.29%，工业用房占总成交量的1.44%，其它类型所占比例仅为2.45%。

四、2021年西安二手房市场特征

4.1、政策密集

成交量继续攀升

二手房的契税政策在一定程度上影响了买房人的情绪，同时出售普通住房要缴纳的营业税和个税的比例在今年全年进行为期一年的调整，降低了一些房主出售出租二手房的积极性；国务院在2010年4月17日发出《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》等十一条相关措施，明确指出要坚决遏制房价过快上涨，二手市场受此影响也开始出现观望态势；但是2010年9月29日国五条横空出世，严打非法囤地土地，实施问责机制，严控商业房贷，暂停三套房贷以及要加快房产税改革试点等措施，对于二手房市场作用不明显。2021年二手房市场在密集调控之下仍然保持了较快的发展态势，供应增量加大，成交量同比上涨30.27%。

4.2、刚性需求旺盛，支撑二手住宅市场

据西安房地产信息网统计分析发现：2021年二手房市场的成交量呈现井喷势的增长，总体的成交趋势两起一落，全四个季度成交量表现出不同的节奏，这与国家政策出台的时间不谋而合。从二手房的成交人群分析可得知买房的80后人群明显增加；从购置二手房的面积可以看出，90平米以下的小户型仍然受宠；从置业者买房的用途来看婚房比例大大增加。同时不断上涨的房价也让部分置业者转战二手市场购房。虽然2021年的二手市场跌宕起伏，置业热情曾经转冷，但是大量的中低收入人群最终稳住了二手房市场。

4.3、租赁市场空前火热

据西安房地产信息网通过近一年的长时间的观察和统计分析发现：2021年二手市场表现出了明显的售转租的形势；前三个月主要是受到春节过后返城工作及务工的人员的集中爆发而致；二、四季度受到相应政策出台的影响，二手房买卖市场趋于冷淡，人们的置业热情持续低迷，在一片观望形势中二