水果批发市场建设项目可行性研究报告

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水果批发市场建设项目可行性研究报告（完整版）资料(可以直接使用，可编辑优秀版资料，欢迎下载）目录第一章总论第二章市场分析第三章建设规模和建设内容第四章建设条件第五章主要建设方案第六章环境保护与节约能源第七章项目组织与管理第八章实施进度计划第九章投资估算与资金筹措第十章经济评价第十一章结论与建议

第一章总论1.1项目提要项目名称：耿马县华侨水果专业批发市场建设项目项目承办单位：耿马县华侨管理区管委会承办单位地址：耿马县华侨管理区项目建设性质：新建1.2项目编制依据及原则项目编制依据.1国家发改委、建设部《建设项目经济评价方法与参数》.3《耿马县水果产业化发展市场调查情况》项目编制原则.1编制该项目项目建议书，以国家有关法规政策及特色水果出口创汇为导向,以建设项目经济评价方法与参数为标准,引导水果种植结构的调整和结构优化及产业升级，节约资源、保护环境，着力推进农业现代化、规范市场经济秩序。.2根据国内外市场需求，利用耿马县资源优势，拟定合理的投资规模，以达到较好的社会经济效益。.3响应国家号召，努力解决农业、农村、农民问题，结合耿马县华侨管理区水果产量多的特点及周边地区特色农副产品优势，着力进行水果等特色资源产业化项目建设。1.3研究范围本项目建议书着重研究耿马县华侨管理区水果专业批发市场建设项目的建设背景、有利条件、建设内容、建设规模的合理性，并进行建设项目的测算及效益分析，提出较准确的投资依据。1.4指导思想根据云南省发改委有关精神，结合耿马县华侨管理区水果流通设施现状和现有的基础条件，建立畅通高效、安全卫生、交易方式先进的水果市场物流配送体系，适应华侨管理区经济发展和人民生活水平提高的需要，保证城镇居民的消费质量和安全，并促进农业结构的调整和农民增收，带动农村经济发展。1.5项目遵循的原则项目建设符合国家产业政策。是繁荣集管理区经济，增强发展后劲的需要。是实现城镇总体规划，建设配套公共设施的需要。是实现农业产业化，调整农业结构的需要。1.6项目概况及发起缘由承办单位基本情况本项目单位云南临沧市耿马县华侨管理区，耿马华侨管理区前身为耿马华侨农场，创建于1958年3月，曾先后隶属于云南省生产建设兵团、农垦总局，1978年8月接纳1892名越南归难侨后交由云南省人民政府侨务办公室管理，1988年11月归口移交县人民政府领导和管理，2021年根据《国务院关于推进华侨农场改革和发展的意见》（国发〔2007〕6号）和《云南省人民政府关于推进全省华侨农（林）场改革和发展的实施意见》（云政发〔2021〕13号）的要求和“体制融入地方、管理融入社会、经济融入市场”的改革目标，华侨农场实施全面改革，3月18日挂牌成立了耿马华侨管理区，为县人民政府派出的乡科级机构。管理区在县委、县人民政府的直接领导下和侨务部门的指导下开展工作，干部人事按干管权限纳入地方统筹管理，经济社会发展纳入县级发展规划，所有经费收支接受县级财政的指导、管理、审计和监督，管理步入正轨，基本实现改革和发展目标。目前，管理区辖14个生产队，总面积14.29平方公里，耕地总面积1.43万亩。全区总人口3551人，其中归难侨1988人，现有劳力1421人，离退休人员550人，机关管理人员27人。产业以甘蔗种植为主，水果、蔬菜、养殖等新兴产业为辅。2021年度全区完成国民生产总值3383.13万元，其中农业总产值1929.19万元，林业产值420万元，畜牧业产值851.34万元，加工运输业产值66.7万元，人均纯收入2927.5元。发起缘由华侨管理区在农业上以甘蔗种植为主，大力发展高效农业。水果已成为当场的支柱产业，2021年，全管理区有六成以上的农户从事水果的种植，产量占全县水果产量的一半以上。随着管理区近年来产业结构调整步伐的加快，水果种植面积2021年已达2000余亩，2021年预计5000亩规模。按5年丰产亩产5吨计，水果产量届时将达25000吨。随着水果种植的发展，经销也渐成气候，形成了加工经销链，产品出口到缅甸、泰国等国家，年出口创汇200万美元，果农户平年增收6000元，实现了“公司+基地+农户”的经营模式。随着经济社会的迅速发展，农业生产也随之进入倡导科技、信息及资源优化配置的时代，尤其在我国加入WTO之后，我国农业就推到国际市场竞争的平台上，传统的水果分散经营、提篮小卖要想与国外专业组织、跨国公司竞争，只有寻求一套适合市场需求的标准化栽培管理及经营措施的模式，采用标准化生产技术及独特的营销策略，才能适应国际国内形势和经济社会发展的需要。华侨管理区目前没有一家专业批发市场，果农以街代县，无法满足商品流通的需要，从而制约了水果产业的发展，建设水果专业批发市场显得尤为紧迫。为了进一步巩固扩大耿马县华侨管理区农业生产优势，加快农业产业化结构调整的步伐，彻底解决流通不畅、保鲜滞后、信息不灵等问题，加速水果生产的产业化、集约化程度，使水果成为骨干产业，促进农业增效、农民增收，改善县民的生产生活条件，根据《耿马县“十一五”国民经济和社会发展规划纲要》中经济和社会发展总体战略的要求，耿马县拟在华侨管理区新建水果专业批发市场。1.7主要技术经济指标主要技术经济指标表（一期）序号项目单位指标备注1建设规模交易规模亿元3.2规模万公斤8002项目总投资万元380其中：固定资产投资万元370流动资金万元103项目占地亩20亩4项目建筑面积㎡49335项目定员人206全年生产天数天3657人员工作天数天2518项目建设期年19设备装机容量KW50010收入万元/年320正常年11总成本万元/年97.3正常年12税后利润万元/年157.613税后财务内部收益率%20.9214税后投资回收期年6.5含建设期15盈亏平衡点%37.58

第二章市场分析2.1市场分析耿马县华侨管理区市场现状。为适应市场经济发展，近年来，耿马县华侨管理区正逐步加大市场建设的力度，向规模化、专业化、集约化方向发展。投资主体多元化、投资方式多样化、城镇综合服务功能正在显现。专业市场正在形成，随着市场竞争和流通拓展，各类市场正在由综合经营向专业分工集结。但由于诸多因素的制约，华侨管理区市场体系建设的规划管理等方面还存在一些问题，主要表现为市场规模小、专业市场少。耿马县华侨管理区市场现状。耿马县华侨管理区现有农贸市场一座，规模较小，这与华侨管理区是一个农业大管理区，水果特别丰富极不相称，不利于华侨管理区及周边地区大宗水果的销售,不能满足水果交易量日益的需要，急待建设。市场优势城镇人口、城镇规模的不断发展，为市场的建设提供了有力的保证。水果市场的发展要与经济的发展相适应，以满足人们的需要。华侨管理区区位优势和农业大管理区及批发大管理区的地位，为建设农贸市场提供了有利的前提。华侨管理区公路运输网络，为方便集散水果提供了保证。耿马县是农业大县，水果众多，水果的外销量大，保证了市场有足够的水果销售来源。水果市场经营效益良好，经营门面销售前景广阔。2.2耿马县华侨管理区水果专业批发市场发展的前景分析2.2.1随着计划经济体制向社会主义市场经济体制的转变，商业及流通领域发生了重大变革，长期以来商业独家经营，统购统销、封闭式、少渠道、多环节的商业流通体制被打破，基本上形成了多种经济成分、多渠道、多种经营方式、开放式少环节的商业、流通新格局，华侨管理区是耿马县主要水果生产基地，产量25000吨，占全县产量的60%。现有的市场吸引周边村寨各族商户入驻，拥护不堪,很多商户进不了市场交易,日吞量2万公斤以上。水果专业批发市场项目建设不仅实现了“农户+基地+公司”经营格局，克服了市场滞销，物贱伤农现象，而且形成了“内联千家万户，外接中外市场”机制，加粗拉长了产业链条，为水果产业持续、健康发展提供了保障。由此可见，该项目发展前景看好，社会经济效益明显。

第三章建设规模和建设内容3.1建设规模该项目占地面积20亩,规划总建筑面积4933m2，其中集中交易大棚建筑面积2000m2，独立门面交易区建筑面积1600m2,道路场地硬化1000m2，场地绿化1000m2。固定资产总投资3.2建设内容市场本市场为钢屋架结构，檐高5.5米，市场面积2000m2，屋架每栋100米长，跨度1场地道路市场内道路及场地路基按三合土碾压，路面为20厘米厚的混凝土，面积为1000配套设施市场两侧为独立门面交易区，每边10间，进深12米，宽3.3米

第四章建设条件4.1区域位置耿马傣族佤族自治县位于云南省西南部，北纬23°21′—24°01′，东经98°48′—99°52′间。山地面积约占92.4%，坝区约占7.6%。境内峰峦重叠，山川纵横，连绵起伏的耿马大山自北向南横亘中部，把耿马截为两个不同的自然地理区，把孟定、勐简、河外、福荣分隔于耿马的北面。整个耿马地势自东向西呈梯级递降，一般海拔在1500米左右，最高3230米，最低孟定坝南定河出境口海拔450米，地理构造以断裂为主，形成了孟定、勐简凹陷带坝区，福荣、河外、耿马大山皱褶带山区。耿马地处热带、亚热带，北回归线横穿境内，主要受印度洋暖湿气流和西南季风影响，气候湿热，降雨丰沛，阳光充足，干湿分明，立体气候明显，农作物终年生长，树木四季常青，为南亚热带半湿润气候，年均气温19℃，年均降雨量1045.7毫米耿马华侨管理区位于耿马县东北方向，地处东经99°25′38″，北纬23°32′49″，距耿马县人民政府所在地7公里，东西最大跨径4公里，南北最大跨径10公里，地势北高南低，丘陵地形，亚热带半湿润气候，年平均降雨量1316毫米，6月份至10月份为雨季，11月份至翌年5月份为旱季，海拔1067.4米至1195.2米。全区辖14个生产队，国土总面积14.29平方公里，耕地总面积1.43万亩。全区总人口3551人，1433户，其中归侨1988人，981户，分别来自越南、老挝、柬埔寨、印度、印尼等国家。现有劳力1421人，离退休人员550人，机关管理人员27人。4.2自然条件耿马华侨管理区属于澜沧江流域小黑江水系忙片河的上游，引区发源于流域西北部海拔1770m的高山，引区取水口位置：东经：99°26′32″，北纬：23°37′15″。本区发源于瓜龙山，海拔1305m。降水主要集中于汛期，5～11月约占年降水量的80%，降水量时空分布极不均匀，属典型的山中地区亚热带气候类型，其气候特点是干湿季节分明。项目区与羊耿二级公路相连，从羊耿线至管理区有二条公路相连，一条为3公里二级油路，一条为1.87公里弹石路面。管理区至全场14个农业生产队均通公路。4.3社会经济条件2021年度管理区完成国民生产总值3383万元，同比增20.82%，农业总产值1929万元，同比增12.41%，其中林（果）业产值420万元，增加111万元，同比增35.62%，畜牧业产值851万元，同比增37.44%，加工运输业完成165万元，同比增30.06%，完成固定资产投资1245万元，同比增43.7%，人均纯收入2927元，同比增19.8%。人口自然增长率控制在7‰以内，华侨管理区呈现出社会稳定、经济发展、民族团结，群众生活水平稳步提升的良好局面。4.4项目建设条件耿马县华侨管理区管委会具有成熟的销售渠道和专业市场先进的管理经验，这一切都为该项目的建设打下了坚实基础，是其建设的有利条件。该项目所处位置环境优美、气候适宜、自然资源充足，水、电均能够充分供应；公路、水路、铁路条件优越，交通十分便利，能满足规模化交易所需的运输能力；且产品污染极低，投资回报率较高,投资回收快，符合行业布局和国土开发整治规划。选择专业市场地址，除须符合行业布局、国土开发整治规划外，还应考虑资源、区域地质、交通运输和环境保护等四要素。为了节约成本，提高效益，也为了充分利用华侨管理区本地资源优势和就地取材的方便，该项目选址位于耿马县华侨管理区华侨街，水电路“三通一平”较好，有利于节约项目建设投资。该选址经耿马县建设局、国土资源局等有关职能部门专家论证，符合我县城市建设发展规划和我县国土开发整治规划；同时，该项目区丰富的水果等农副产品为该项目的货源提供了保障，该处交通运输便捷，能源电力有保障，且项目对周边的生态环境无影响，是理想的项目选址。

第五章主要建设方案5.1总平面布置在功能布置上，保持道路畅通，购物方便，食品、生产资料、农业生产设施、饮食主导市场，做到物畅其流，应有尽有，丰富多彩。在公用配套设施上修建了餐饮、娱乐、住宿等配套用房。且重视停车场地的规划，在市场一侧修建停车场一个。5.2建筑设计建设平面设计中采用周边式布置方法，用建筑物围合成一条条商业街巷，充分考虑了室内外的相互渗透，使整个建设群融为一体。市场拱棚拟采用钢骨架结构，门面采用砖混结构，场内建12米宽的道路，便于合理组织地面交通，使人流、货流与车流通畅，疏其路线简捷。建筑外观以傣族风格为主基调，外装修大多采用乳白色的外墙砖，部分采用喷塑、麻石贴面等。5.3结构方案地震设防的依据按国家地震局、建设部“关于发布《中国地震烈度区划图》”，拟建场地属于6级地震区，按6级抗震烈度设防。结构型式市场建筑采用钢屋架结构。基础形式采用桩基础。5.4给排水规划设计依据1、耿马县华侨管理区排水规划总说明书、规划总图和给排水规划图；2、耿马县暴雨强度资料；3、有关气象、水文和地质资料；4、有关给排水设计规划。规划范围该设计规划范围为本市场所涉及的范围。规划区主要以水果水果专业批发市场为主，规划建筑面积4933平方米，其中集中大棚市场建筑面积1000平方米给水规划1、生活用水标准：市场均按每人每日250升计算，住宿按每位顾客每次300升/日计算，居住按每人每日480升计算。2、该项目水源短期内以地下井水为主，长期规划从华侨河引D100给水管进入项目区，在内部形成环状，保证饮食和营业用水及消防用水。排水规划1、排水现状该区北高南低，西高东低，雨污水通过东侧排水沟排入城市排污管网。2、排水规划设计以总体规划为依据，从实际出发，全面规划，合理布置，经济效益、社会效益、环境效益三者并重。排水体制采用合流制。排水管布置由北向南铺设，排水城镇排水管网。5.5电力电讯设计依据1、《城市电力网规划设计导则》。2、《城市建设邮电通信服务设施设计标准（试行）DBJ43/007-96》。3、专业提供的有关资料及图纸。设计范围1、项目区内供配电网设计；2、项目区内邮电设施设计；3、项目区内有线电视设施设计。现状区内供电线、邮政电信、有线电视线路齐全，现只需配置相关设备设施即可。规划中的几项基本原则1、按一户一表实施，项目区一律由公用变压器供电。2、若容量不超过500KVA，应尽可能采用非晶合金铁芯变压器，以降低损耗。3、业主应按规划要求，在建筑设计时留出35m4、区内电力线路全部采用电力电缆埋地敷设，10KV主干线采用YJV22-3×240mm25、区内10KV线路全部做成手拉手的网络结构，真空断路器与城区电网干线相联，以保证供电的可靠性，减少故障停电时间，联络开发应具有远地监测功能，暂时现场手动操作。6、电信与有线电视线路全部采用电缆埋地敷设。5.5.51、供电线路由五条线路供电，做成手拉手式的结构，在进入场区处设杆上真空断路器，以利于联络和转移负荷，减少停电率。2、区内采用电力电缆，穿XF7-12埋地电缆护套管，干线采用YJV22—3×240mm2，支线采用YJV22—3×70mm3、在土建设计时在一层适当部位留35m24、配电室应采用非晶合金铁芯的节能变压器，并安装无功功率补偿装置。电信及有线电视系统规划设计1、区内电信、有线电视线路全部采用电缆埋地敷设方式，不允许采用明线敷设。2、电信线路应采用光纤电缆，留有足够的容量，以备数据和多媒体通信之用。5.6消防规划该工程远期水源从华侨河取水供给，引入两条DN100mm给水管，在区域内连成环状。1、室内消防水量：30L/s，火灾延续时间2小时2、室内消防水量：40L/s，火灾延续时间2小时3、自喷消防水量：26L/s，火灾延续时间1小时4、一次消防灭火用水量为759.5m3消防系统室外设置地上式消火栓六具，室内消火栓系统由水池和消防水泵供水。市场门面设自动喷水灭火系统，水池和自喷水泵供水。电气消防1、消防电源本工程所有消防电源均为两路供电，一路引自建筑内变压器动力母线，另一路引自发电机保证母线，消防电梯、排烟风机、消防水泵、喷淋泵事故照明等设备均为两路电源末端切换。2、消防报警系统区域内设消防控制中心，内设消防报警、消防广播、消防联动系统，实现对整个小区的消防报警及联动控制。

第六章环境保护与节约能源6.1环境保护本项目建设场地位于耿马县华侨管理区华侨街，该范围内无大型工矿企业和其它污染源，周围环境对本工程无不良影响。本项目为民用项目，属非生产性建设项目，在建设和使用过程中，只有少量的建筑垃圾、生活垃圾、生活污水，可通过在建筑物旁设密闭式垃圾收集点，然后统一送至附近垃圾中转站集中统一处理。污水和雨水采用合流制，污水经污水管排至城镇污水站综合处理后再行排出；屋面雨水利用明沟收集，地面雨水利用雨水口收集，排入城镇排水管网。6.2节能采用无功补偿功能措施，减少线路中无功电流传输，降低电能损耗。选用节能电气产品、节电、发电效率高的新光源和照明灯具，减少用电负荷，如采用节能型筒灯、日光灯采用电子启动器等。填充墙采用节能新型墙体材料。

第七章项目组织与管理7.1项目组建方案本项目业主是耿马县华侨管理区管委会，由华侨管理区管委会进行经营管理。7.2组织管理招标内容1、本项目工程以《招标投标法》为准绳，严格按《中华人民共和国招标投标法》、《工程建设项目招投标范围和规模标准规定》、《招标公告发布执行办法》、《工程建设项目自行招标试行办法》等有关法律法规及我省有关实施细则实行建设项目招标投标制。以充分发挥竞争机制的作用，以最低或较低的价格获取优质的货物、工程或服务，保障资金的有效使用，提高投资效益，保证项目质量。2、该项目工程招标本着公开、公平和公正的原则，将采购活动置于透明的环境之中，以保护国家利益、社会公共利益和招标投标活动当事人的合法权益。3、该项目实行全部招标，主要招标内容包括土建工程和设备安装工程。招标组织形式为委托招标，招标方式为公开招标。核准招标事项1、在选择招标机构、制定评标原则、招标过程的监督以及资金的直接支付、信息的统计等方面,严格接受代表国家的行政主管机关的管理。2、在报建手续、建设监管、工程验收、资质评定、质量评级等方面严格执行代表国家管理职能的行业主管部门的规定,并接受管理；3、在招标范围、招标组织形式、招标方式和招标估算金额等事项方面，严格接受相关部门的核准和监督，并及时报送招标文件、合同及相关资料。实行建设项目工程监理严格按照《工程建设监理规定》（建设部、国家计委建监[1995]737号），对建设项目进行工程监理，确保工程建设质量，提高建设水平，充分发挥投资效益。

第八章实施进度计划8.1该项目建设工期预计为1年。8.2综合进度计划见下表8-1《项目实施进度计划表》表8-1项目实施进度计划表期限目标2021年7月前期工作2021年7月编制项目建议书及上报审批2021年8月至9月完成地质详勘、施工图设计及三通一平2021年10月至2021年4月主体工程2021年5月至2021年6月水电安装及装修2021年7月竣工验收第九章投资估算与资金筹措9.1投资估算估算范围本项目的投资估算范围包括：建设所需建设投资及流动资金等。估算依据1、中国轻工总会颁发的《轻工业建设项目投资估算办法》；2、云南省建筑工程消耗定额；3、云南省安装工程消耗定额；4、有关行业规范、规定、标准；5、建设单位提供的有关基础数据资料。编制说明1、建筑工程费用：建（构）筑物估算价值主要依据当地有关类似工程造价及云南省建筑工程消耗定额估算。2、设备及仪器购置费：主要依据设备生产厂商提供的设备报价资料，参照国内外近期市场询价确定。本项目设备价格中包含安装调试费。3、其他费用：按照国家行业现行投资估算有关规定和项目实际情况计取。总投资估算经测算，项目总投资380万元。其中，固定资产投资370万元，流动资金10万元。1、固定资产投资估算(见附表1)项目固定资产投资370万元。其中：土地平整费12万元建筑工程费用323万元设备购置及安装费用10万元；其他费用25万元2、流动资金估算经测算，本项目所需流动资金10万元，计入项目总投资。9.2资金筹措及使用计划筹措方案项目总投资380万元，由管委会自筹。资金使用计划项目建设期1年，运营期为10年。根据项目进度计划，第1年拟投入资金370万元，第二年初投入流动资金10万元。第十章经济评价10.1财务评价评价原则和方法项目财务评价按照国家发改委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法和参数》(第三版)建设项目项目建议书编制内容及深度所规定的原则和要求进行。以工程投资、运行管理费用、生产成本等作为项目的成本费用进行评价，以此作为判断项目财务可行性和经济合理性的主要依据。建设期和计算期本项目计算期11年，其中建设期1年，经营期10年。经营收入、经营税金及附加估算1、经营收入估算1)交易负荷。正常年交易量8000万公斤。2)经营收入。交易手续费，按年交易额3200万元人民币计算，手续费按交易额的4%计算，年手续费收入128万元。由于独立门面交易区是管委会向社会集体融资,动员商户自己投资兴建，所以门面出租及经营收入不作为项目经营收入。3)经营收入。经测算，正常年经营收入128万元。2、经营税金及附加估算本项目应缴纳经营税、城市建设税及教育费附加。按照国家有关规定，实际税赋为经营收入的5%；城市维护建设税和教育费附加分别按营业税的7%和3%计取，年经营税金及附加1.6万元。经营成本费用估算本项目正常年总成本为53.76万元,年经营成本38.96万元。年固定成本44.7万元,年可变成本9.06万元。成本估算构成如下；1、日常性支出本项目日常性支出约占当年收入的2%，约为2.56万元。2、燃料、动力价格根据消耗指标并按当地实际价格计算，共计6.5万元。3、职工工资及福利费工资按每人每年3800元计，职工福利费按工资总额的14%计取，本项目定员20人。经计算，正常年工资福利及保险费共27.4万元。4、折旧折旧按平均年限折旧法计算。项目固定资产投资原值370万元，其中房屋、设备折旧年限分别为30年和10年，年折旧费为12.3万元，不计残值。5、摊销其他费用25万元，都为无形资产和递延资产摊销，摊销期10年，年摊销费用2.5万元。6、修理费修理费按折旧费的10%计取，每年1.2万元。7、其他费用按经营收入的1%计取，年需1.3万元。利润及分配正常年税后利润为52.53万元。按有关规定，本产品所得税税率为25%，企业发展基金、储备基金、福利按5%计取。财务盈利能力分析根据《财务现金流量表》可以分别计算出全部投资的以下几项财务评价指标（见附表5）：

项目税后税前财务内部收益率(%)20.9222.34财务净值现(ic=10%)(万元)511.83846.29投资回收期(含建设期)5.46.5财务内部收益率税前税后均大于行业基准收益率10%,净现值大于零，说明该项目盈利能力满足了行业基准最低要求，在财务上是可以接受的。投资回收期小于行业基准投资回收期，这表明项目投资能按时收回。盈亏平衡分析以生产能力利用率表示的盈亏平衡点(BEP)为：年固定总成本BEP=————————————————————×100%年销售收入-年可变成本-年销售税金及附加=37.58%计算结果表明，该项目只要达到设计生产能力的37.58%时即可保本。投资利润率投资利润率＝利润总额÷总投资×100%＝73.7÷380×100%＝19.39%12.2财务评价结论从上述财务盈利能力分析看，各项财务评价指标较好，从敏感性分析看，项目具有较强的抗风险能力，因此，从财务上讲该项目是可行的。

第十一章结论与建议11.1结论项目建设符合国家产业政策，是高标准、高起点，经营、管理城市的系统工程，是改善居民生产生活环境的民心工程。该项目建设是发展市场农业，合理调整农业产业结构，扩大优势水果销售渠道的需要。华侨管理区是农业镇，水果丰富。地势优越，交通便捷，建设大市场的基础条件好。该项目建设对华侨管理区第三产业的发展起着积极的促进作用，同时能有效地带动第一产业的发展。项目建成后，年商品交易额达3200万元,大大加快当地经济发展步伐。11.1.3该项目投资利润率达19.3911.2建议该项目建设投资较大，考虑到目前华侨管理区经济现状及居民的消费水平，建议加强管理，合理节约成本，以利于项目财务效益的实现。资金问题是项目建设中各种矛盾中的主要矛盾，必须保证各方的资金按期到位，以确保项目的顺利实施。从建设项目的诸多方面的研究情况表明，本项目的投资切实可行，建议有关部门予以大力支持，并从政策上加以扶持，以利于项目的顺利实施。

附表建设投资估算表人民币单位：万元序号工程或费用名称建筑工程费设备购置费安装工程费其他费用合计比例(%)1工程费用323101234593.241.1主体工程30030081.081.2辅助工程236.211.3公用工程102.71.4服务性工程123.252工程建设其他费用25256.763预备费4建设投资合计3231037370100比例(%)87.32.710100盘锦市果蔬批发大市场建设项目可行性研究报告项目概况项目名称：盘锦市果蔬批发大市场建设项目企业名称：盘锦市果品建设地点：盘锦市双台子区高家村建设投资：11392万元营业收入：2006万元年利润：544万元（达产期）投资利润率：6.32%投资回收：8.8年（从试运营计算）内部收益率：5.75%占地面积:70570㎡建筑面积:46098m绿化面积：90容积率：0.65建筑密度：48%绿化率：13%第一章总论1.1承办单位概况盘锦市果品成立于1990年6月26日。座落在盘锦市双台子区新华街64号。该公司经营的果品批发市场占地面积11780.5m2；库房62座，建筑面积3000m2；钢架大棚一座2021年实现交易额7000万元，上缴税金19万元，利润48万元。该果品批发市场建设于上个世纪90年代，由于受规模、功能和格局限制，市场内软硬件设施相对落后，市场发展已至瓶颈期，发展速度缓慢，并呈现衰退迹象。已不能满足日益增长的农产品消费及对食品安全的需求。随着我市经济的快速增长，人民生活水平的迅速提高，果篮子、菜篮子工程备受关注！让全市人民吃上新鲜、放心、优价的果菜，已成为盘锦市民生工程的主体工程。盘锦市政府十分关注我市菜、果篮子工程，决定乘铁东小区改造的配套资源，重新规划建设盘锦市果蔬批发市场。以满足盘锦市及周边地区对安全、保鲜果品蔬菜的需求。1.2编制依据和原则1.2.1编制依据《关于加快农产品流通网络建设推进“双百市场工程”的通知》商务部财政部；商建发[2021]277号文件；《关于搞活流通扩大消费的意见》（在地级以上城市选择一批菜市场进行标准化改造）（国办发【2021】134号），《关于印发黄海部长助理在全国大型农产品批发市场建设现场会上讲话的通知》商务部办公厅2006年10月13日；《关于加快我国现代物流发展的若干意见》原国家计委、经贸委、农业部、财政部、人行、国家工商总局2002年12月联合发布；对我国农产品流通设施建设作了全面部署，农产品流通设施建设的目标是完善批发市场的功能，提高批发市场的档次，在全国大中城市和主要产区建设一批布局合理、交易方式先进、功能齐全、信息灵敏、安全卫生的骨干批发市场。《关于加强农产品批发市场建设的实施意见》盘锦市商业局《盘锦市改造建设标准化菜市场的实施意见》盘锦市商业局《关于铁东地区重新规划旧物市场和果菜交易中心的请示》双区政【2021】42号《建设项目经济评价方法与参数》第三版；建设单位提供的有关资料与数据。1.2.2编制原则1、认真执行国家、行业有关农产品加工、检验、包装、标识、运输、贮藏及卫生等标准的规定；2、选址必须符合城乡建设总体规划，合理布局、有足够的建设用地，并有一定的发展余地；3、总平面布置应满足农产品批发市场的有关要求和符合安全、防火的有关规定，并应因地制宜进行合理布置，既要求布置紧凑，力求节约建设用地，以利于批发市场今后的发展，同时要充分考虑环境保护设施和绿化用地；4、充分利用当地的基础设施条件，以节约工程投资；5、严格执行建设项目“三同时”的有关规定，污染物的排放必须符合国家排放标准，尽量减少对环境的影响；6、认真贯彻《消防法》和劳动部《关于职业卫生监察规定》的通知精神，采取有效防范措施，确保交易场所的人身安全。1.2.3编制范围本项目研究范围包括：必要性分析、市场分析、选址分析、工程技术方案及建设规模、环境保护等方面的内容。投资估算及财务评价：根据国家计委、建设部颁布的《建设项目经济评价方法与参数》及其他相关材料，本次研究中经济评价指标选用财务内部收益率（FIRR）、财务净现值（FNPV）、静态投资回收期和投资利润率等财务、经济评价指标。根据上述内容论证本项目建设与实施的必要性、技术可行性及经济合理性。1.3项目概况1.3.1盘锦市果蔬批发市场将成为盘锦市农产品一级流通中心，近期迫切发展的主要功能为：网络电子信息交易平台、果菜农药残留鉴定中心；果菜气调保鲜库；果品、蔬菜交易棚库区；办公、客栈综合楼。1.3.2项目建设的宗旨依托该公司果蔬批发市场的发展平台、在农产品流通行业的优势地位，把项目建设成为东北地区规模最大、功能最完善、配套最齐全、辐射范围最广阔的绿色、安全、生态的一级农产品批发市场。为东北、华北、内蒙地区“菜篮子”供应和食品安全提供有力保障。1.3.3项目建设内容项目占地面积:70570㎡（折合106亩），建筑面积:46098m2。功能划分：办公、客栈生活区、网络电子信息交易平台、果品交易区、蔬菜交易区、生态停车场、保鲜冷库、本项目的综合技术经济指标见下表：表1-1序号指标名称单位指标值备注1总用地面积㎡705702总建筑面积㎡460983建设总工期年14建筑密度%485容积率0.656绿化率%127水电负荷7.1用电负荷Kw/h3507.2用水负荷m3/日1108项目总投资万元114779主要经济指静态投资回收期年8.8税后投资内部收益率%5.75税后财务净现值万元3821.4结论与建议盘锦市果蔬批发市场项目符合国家产业政策和盘锦市产业总体规划，已被列入盘锦市及双台子区“十二五”重点规划项目。项目用地符合选址原则，地理位置优越，地质条件良好，交通方便，水、电供应有保障，适合项目建设。项目建设有利于促进辽宁省、盘锦地区现代农产品流通业的发展，有利于保障辽宁省、盘锦市“菜篮子”工程的稳定、安全供应，平抑区域物价；能够节约资源、减少损耗、降低物流成本、促进就业，属于风险小、利润长期、稳定型增长项目，有利于巩固盘锦市果蔬批发市场在农产品批发市场领域的领先优势，增强核心竞争能力。项目建设具有巨大的社会效益和经济效益。因此，盘锦市果蔬批发市场项目区域规划是可行的，经济上是合理的，建设条件是充分的。第二章项目建设的必要性2.1项目建设背景经济发展条件经济发展是农产品批发市场产生的源泉，其发展规模在一定的条件下反映了人民对农产品需求的规模。同时，在经济发展过程中形成的专业化分工与协作以及经济布局的空间差异，是大量的物流资源、信息、资金、人员等要素流动发生的最直接的原因。也因为在经济发展过程中必然伴随着投资和消费，都成为促进物资和商品流动的因素。因此，经济发展条件是发展现代物流的基本条件之一，盘锦市在经济总量水平和经济结构两个方面具备了发展现代农产品物流市场的条件。地区经济发展总量根据《盘锦市国民经济和社会发展第“十一五”规划纲要》和盘锦市国民经济的持续稳定增长；到2021全市地区生产总值预计可达到424.6亿元，年均增长7.7%。其中，油田经济年均增长1.2%，地方经济年均增长15.2%。人均国内生产总值达到4100美元，年均增长7.1%。财政一般预算收入达到21.5亿元，年均增长16.9%。社会消费品零售总额达到80亿元，年均增长13.1%。以盘锦市物流成本占地区生产总值的20％左右分析，每年盘锦市用于物流管理和组织的费用将达到85亿元左右。因此，盘锦市具备发展现代农产品市场基本的经济规模条件。物流效率和效益的提高，对盘锦市及周边辐射地区经济的发展也具有重要意义；盘锦市经济的积聚和扩散能力在省内城市中具有领先水平，将继续保持稳定增长的态势；从盘锦市的经济地位和与周边城市的比较优势分析，盘锦市也具备了发展现代化农产品批发市场的总体经济条件。二、经济结构①在“十一五”期间，盘锦市把石化产业作为接续产业发展的重中之重，形成对区域经济发展的重要支撑能力。提升石化产业整体技术水平，促进炼化一体化延伸加工，延长产业链条。充分利用国内外两种油气资源，扩大原油加工规模，提高原油延伸加工能力。推进辽河石化公司500万吨稠油加工扩建及后续加工、华锦集团300万吨原料油加工、北方沥青30万吨环烷基润滑油等重大项目建设，原油加工能力达到1500万吨，沥青生产能力达到600万吨，建设全国最大的稠油加工和沥青生产基地。建成46万吨乙烯扩建项目，发展聚乙烯、聚丙烯、聚苯乙烯、ABS等聚烯烃系列产品，合成树脂生产能力达到83万吨，同时发展环氧丙烷、醋酸乙烯、乙二醇等有机合成系列产品，建设全国重要的合成树脂生产基地。以华锦集团、中润化工等为依托，发展氮肥、复合肥、生物有机肥，建设全国重要的化肥生产基地。大力发展工业助剂、医药中间体、催化剂、涂料等精细化工产品，拉长石化工业产业链条。充分利用盐卤水资源发展氯碱化工系列产品。②培育壮大装备制造、塑料、建材、食品等具有发展潜力的产业。开发和引进先进生产技术，发展新型钻井机械、隔热管、高低压阀门等石油开采专用设备制造。培育发展汽车零配件加工、专用汽车改装、船舶制造和环保设备制造等先进装备制造业。充分发挥原料优势，大力发展农用、工业用、建筑用塑料制品，努力将塑料产业培育成新兴主导产业。积极发展各类新型防水材料，建设全国重要的防水卷材生产基地；扩大彩钢板、钢结构生产规模，增加聚氨脂复合板等产品品种；发展芦苇人造板、新型轻质墙体材料等新型建材；开发、做大食品加工业。以大型优质大米加工企业为龙头，推进中小加工企业整合，创建在国内有影响力的无公害、绿色和有机大米品牌。积极发展各种水产品、肉食品、乳制品、饼业、调味品等食品加工业，打造特色鲜明的食品加工基地。坚持走苇-浆-纸一体化道路，大力发展以芦苇（稻草）为主要原料的制浆、造纸业，到“十一五”期末形成20万吨的造纸能力。加大对现有药业企业的研发、工艺、技术和设备改造力度，形成在生物制药、化学药品和中成药等方面的产业群体优势。③大力发展现代服务业。与一、二产业紧密结合，提高为工农业生产、经营、技术开发服务的能力和水平。接受沈阳、大连等中心城市的辐射，以铁路、公路、港口为依托，以现有大型物流企业为骨干，发展水上物流、公路铁路物流、管输物流等物流业。建设和完善盘锦市双台子区、兴隆台区、大洼县的农产品批发市场，高升、沙岭、西安、胡家、田家等专业化市场，形成具有一定辐射力的大米、河蟹等专业化的物流基地和配送网络。这种经济结构，导致了盘锦市区域内有别于其他城市的经济发展空间差异，产生了存在于盘锦市及周边的城市间、乃至全国许多城市和地区的原材料、半成品、产成品等的进出，形成了彼此的供需关系和物流渠道，存在着大量的石油、石油化工、精细化工、建材、粮食、农副产品以及零担、集装箱等物资商品的运输和配送。仓储、装卸、搬运、包装、流通加工及信息服务等多功能、多层次的物流服务需求，为盘锦市农产品批发市场的发展创造了经济结构条件。区位条件盘锦市的区位优势和地理位置是现代物流产业发展的天然基础，交通网络四通八达。盘锦市地处环渤海经济带的要塞，是连接东北与关内的枢纽城市。京沈高速、盘海营高速通过境内并与沈大高速公路相连。盘锦境内有六个高速公路出入口。公路总里程已达2001公里，其中高速公路２条111公里，国道１条75公里，省道５条248公里，县道10条1108公里，公路网密度为每百平方公里49.15公里，跃居全省前列。沿海沿河有码头54个，盘锦港已经投入使用。盘锦离周边的营口港、鲅鱼圈港、锦州港较近，距大连港仅302公里。距沈阳桃仙180公里机场、大连机场350公里。沟海铁路和京沈高速铁路贯穿盘锦，优越的交通为农产品批发市场的发展提供了有力的保障。信息网络支撑条件盘锦市是重要的通信枢纽，与世界200多个国家和地区建立了联系，具备了国民经济信息化的通信能力。截止2003年，全市现有程控交换机32万门，普及率达到33部/百人，居全省前列。到2003年底，全市电信业务总量10.3亿元，年末交换机容量49.7万门，电缆长度2.1万皮长公里，长话电路0.68万路，城乡用户42.2万户，移动用户40万户，每百人移动占有量33部。计算机互联网用户13.8万户，数据通信总用户23万户，公用1.48万部。同时，盘锦市拥有覆盖全市的邮政网络。“十二五”期间还要加强通信基础设施建设，优化和完善基础网络。实现语音、数据网络覆盖整个城乡，实现移动通信网络向3G网的平稳过渡，建成800M数字集群公网和GPS卫星导航定位系统，大幅度提高互联网用户容量。综上所述，通过对盘锦市的经济发展条件、经济结构条件、区位条件、信息网络支撑条件等的分析，盘锦市己初步具备进一步建设规模化、组织化程度更高的果蔬批发市场及发展现代物流的基本条件。盘锦市人均收入水平较高，农产品需求日益增长1、2021年盘锦市地区生产总值675亿元人均生产总值57214元全年城市居民人均可支配收入17046元农民人均纯收入7710元。按人均年食品消费支出5000元，计算未来各年全市食品消费额2021年将达100亿元，2021年将达到200亿元。由此可见，盘锦市农产品市场潜力巨大。2、2021年末全市城镇单位从业人员451329人，私营个体从业人员157216人。其中，城镇私营个体从业人员90941人。在校学生15万人。对水果、蔬菜等农产品需求与日俱增。3、盘锦市居民生活水平较富裕，吃穿比较讲究。盘锦市民比较善于调节膳食消费结构，除正餐饭菜（主、副食品）的完美搭配之外，多数人比较注重早餐，乳及乳制品、鲜瓜果、糕点等均保持一定的消费量，农产品需求也向高质量需求转变。农产品安全保障的需求日益提高《农产品质量安全法》的颁布和实施，就是要建立农产品质量安全标准体系，并引入农产品质量安全追溯制度，有效解决农产品安全问题，是对农产品实现从农田到餐桌的全程管理，从而保障人民对农产品消费的健康、安全的要求。农产品生产有其特殊性，不同于工业产品生产，不能简单套用工业产品的管理方法来解决农产品质量安全问题。1、农产品品种繁多。既有直接食用的蔬菜、水果等保鲜农产品，也有用作食品原料的农产品，还有用作非食用工业原料的农产品，具有生物多样性、易腐、难储藏、产品规格不易统一的特点。2、农产品生产环节多、周期长。从农田到餐桌，要经过农业产地环境、农业投入品使用、种植、储藏运输、保鲜、包装等多个环节，生产环节多，生长周期最短也在30天以上。3、影响安全的因素复杂。影响安全的因素涉及到产地、生产过程和采收储运等诸多环节，危害因素多，控制技术复杂，污染评价的手段有限。4、农产品质量安全监管难度大，需要有别于工业品的特殊监管方式。特别是我国农产品生产经营方式分散，农业生产规模小，千家万户分散经营，一家一户单独面向市场，农产品质量安全监管既要保护消费者的合法权益，也要保护生产者的适当权益，必须适应我国农业的特点。因此，出台《农产品质量安全法》，促进农业生产方式变革，提高农业产业化、组织化水平，管住农产品生产源头，对确保农产品质量安全非常必要而且紧迫。2.1.6升级改造盘锦市商业局《关于加强农产品批发市场建设的实施意见》中指出。农产品批发市场是流通体系中的重要组织形式。建市以来，经过20多年的发展，我市农产品批发市场的交易规模逐年扩大，服务功能不断增强，初步形成了与经济发展、百姓生活水平相匹配的批发市场体系。但与全省及至南方省份的一些知名市场相比还存在较大差距。主要表现在：管理方式落后、管理体制陈旧、辐射能力不强，特别是以“现金、现场、现货”交易为特征的传统交易方式仍占主导地位。为此，应采取有力措施，着力提升农产品批发市场的现代化水平。

“十一五”时期及以后的几年时间是我市流通服务业发展的关键时期，也是批发市场改造升级的攻坚阶段，加强市场基础设施建设，特别是培育国内知名乃至国际闻名的大中型农产品批发市场是摆在我们面前的迫切任务，是坚持市场导向、转变经济增长方式的内在要求，各级政府、各有关部门应自觉提高对强化农产品市场建设重大意义的认识，充分调动各方面积极性，针对具体目标加以落实。2.1.7改善农产品（1）健全法律法规、加强宣传指导出台农产品质量安全法，健全和完善农产品安全生产技术规程、农药合理使用准则、农药残留检测标准、食品安全标准等相关法律法规（明确执法主体、执法程序、操作规程、检测手段、质量标准、处罚力度等），依法规范农产品的生产、加工及经营者的行为，从产地和市场两个环节入手，实行“从农田到餐桌”全过程质量安全控制。通过广泛宣传、实施《农药管理条例》、《农药合理使用准则》及开展安全用药技能培训等，让更多的农民了解使用化学农药、化肥、激素的负效应，引导大家按标准化要求组织生产，逐步使无公害农产品的生产变成生产者的自觉行为。（2）杜绝污染源头保障农产品质量安全，必须从源头抓起。通过立法等措施，尽快调整农药品种结构，鼓励研制和生产安全、高效、经济的低残留、环保型新农药，积极开发和推广应用生物农药，大力发展生态农业、绿色农业、有机农业，全面开展农产品重点生产基地的环境监测。（3）加强市场流通监管加强农产品流通、消费管理，积极推进落实准入制度，实行进货索证检查，购销台账和质量承诺制度，实行市场开办者质量负责制，全面落实市场的查制度，严格实行不合格食品的召回销毁公布制度。充分发挥新闻媒体作用，形成有效的监督机制。（4）推进市场认证贯彻落实绿色批发市场认证管理办法及有关实施细则，加快推进绿色市场认证步伐。严格包装、标签、标识、索证、索票、检测、认定、认证等市场准入制度。（5）加强市场检测加快推进企业认证自检体系建设，进一步完善委托检验制度，建立健全市场生产质量安全例行监测制度。（6）完善信用档案，充分应用信息技术，实现农产品可追溯系统（7）发挥行业协会作用充分发挥行业协会和中介组织在制定，落实国家和行业标准、产业政策等方面的作用，在诚信建设规范经营行为等方面形成自律机制，从而作为支撑食品流通安全的重要社会组织。农产品安全保障需求日益提高，对现有农产品流通手段和方法提出了越来越高的要求，项目建设也是顺应农产品安全质量高要求的产物。2.1.8现有农产品储销系统相对滞后上世纪九十年代末，盘锦市先后建设了高升、沙岭、西安、胡家、田家等专业化农产品市场，但现在的市场由于受规模和场地所限，市场内硬件设施相对落后，市场发展已至瓶颈期，发展速度缓慢，并呈现衰退迹象，其货物基本上只限在本市及周边地区销售。截至目前，盘锦市尚未建设新的现代化的农产品批发市场。这些市场作为盘锦市、辽宁农产品的集散中心，功能在逐步弱化，已不能满足日益增长的农产品消费及对食品安全的需求。另外，相对全国及其它行业，盘锦市农产品运销系统的发展颇为缓慢，农产品市场准入制度、农产品可追溯制度的建立和实施等全程监控水平较低，近年来连续爆发的食品安全事故凸现了农产品产销全程监控的必要性和紧迫性。2005年以来，盘锦市农产品价格已普遍上涨20%左右，农副产品的供应已不能充分满足盘锦市的需求，而且随着盘锦市经济和生活水平的不断提高，对农产品的需求也不断提高。盘锦市农产品储、运、销系统的现状已远不能满足人们日益增长的对农产品抑价、安全、绿色供应的需求。盘锦市农产品储、运、销系统亟待改造升级，以达到与城市社会经济同步发展，均衡和谐的局面。2.2项目建设必要性项目建设是保障“果、菜篮子”供应的需要随着辽宁省、盘锦市经济发展，盘锦市城市功能定位的不断升级，人口数量不断增加，人们对农产品需求不断扩大，对农产品的安全及农产品质量的要求也越来越高。盘锦市现有高升、沙岭、西安、胡家、田家等专业化市场因地理区位和自身经营特点，难以满足城市发展和居民消费的需求。随着盘锦市经济建设、社会发展等外部条件的进一步优化，农民群众对农产品的生产、销售、降低农产品生产、销售成本，迫切希望把其农产品采配、销售中心前移到盘锦市果蔬批发市场。但多年来盘锦市尚未规划建设新的现代化的农产品批发市场。因此，规划建设现代化的果蔬批发市场是满足辽宁省、盘锦市“果、菜篮子”供应的现实需要。项目建设是保障果菜食品安全的需要随着经济的发展和人们生活水平的提高，对食品安全的要求也越来越高，安全、健康、营养、绿色、环保成为人们对食用果菜的基本诉求。但是，食用果菜农药残留超标，且大多在流通环节被发现，这些事件直接伤害消费者身体健康，也影响消费者的消费理念。食品安全问题越来越受到社会的广泛关注和各级政府的高度重视。盘锦市果蔬批发市场建设的目标是，立足盘锦、流通辽宁、面向北方、辐射全国，成为东北地区规模最大、功能完善、配套齐全的绿色、安全、生态的农产品现代化农产品批发中心。项目通过建立水果、蔬菜等农产品食品质量安全保障体系，从流通环节对食用果菜实施绿色通道定位。该项目确保农产品流通环节质量安全的具体举措包括：1、建立市场内水果、蔬菜等农产品长效检测机制，即建立质量安全检测中心、质量技术监督站等由政府机构主导成立的质量安全保障执行机构，在政府配套法规的支持下，将水果、蔬菜等农产品安全监督管理工作推进到批发市场内；2、建立市场准入制，即利用电子信息技术如统一电子结算，建立产品可追溯系统，配以长效检测机制和园区内的经营管理，建立市场准入制度；3、建立水果、蔬菜等农产品批发市场，即与盘锦市出入境检验检疫局合作，在市场内建立出口食用农产品配送中心，建立一套符合CIQ监管要求的出口食用农产品供应链管理平台，形成出口果菜安全标准，并在市场系统内的农产品批发市场推行该标准，构筑批发市场网络的农产品质量安全保障体系。因此，项目建设对极大地保障出口水果、蔬菜等农产品、食品的安全，具有重大的战略意义和政治意义。项目建设是盘锦市发展战略规划的需要盘锦市商业局《关于加强农产品批发市场建设的实施意见》，关于今后发展的目标中指出。加强农产品批发市场现代化建设，特别是有计划的发展和培育品牌市场是强化我市流通工作的新一轮目标选向。要树立科学发展观，突出企业（市场）的主体地位，在政府的有力推动下，运用现代流通理念、现代交易方式、先进信息技术和必要的政策扶持，对全市范围内基础条件好、交易规模大、发展潜力强的农产品批发市场，集中力量进行改造升级。到2021年，在全市农产品批发市场中培育7个市场主体企业化、投资渠道多元化、交易方式现代化、服务功能多样化的现代化大中型农产品批发市场，使之扩大辐射范围，健全法人治理结构，体现盘锦的产业优势和特色，成为省内知名乃至全国闻名的市场品牌。具体目标为：

在市场交易规模上，要有5家农产品批发市场年成交额达到3亿元以上，力争培育2家超10亿元的农产品批发市场。

在市场交易方式上，推动“现金、现货、现场”等传统交易方式向总经销、总代理、场内超市、场外连锁等区域性、集约化经营方式转变，促进委托制、拍卖制、网上交易等现代交易方式基本形成。

在市场设施建设上争取达到技改投资不断加大，技术创新能力不断增强；信息中心、结算中心、检验检测中心等功能完备；物流配送、金融服务、餐饮服修、邮电通讯等配套功能更加完善。

在市场声誉上，形成国内外较高的知名度，以品质优良、品种繁多、管理现代、服务领先提升市场地位。杜绝假冒伪劣、商业欺诈、销售违禁商品、欺行霸市等违法违规行为。

在管理体制上，改变主办单位政府委派或事业单位的身份，现代产权制度和企业制度基本建立，形成市场主体企业化、投资渠道多元化的现代企业格局，实现企业办市场、企业管市场、市场企业化的新型市场模式。项目建设是盘锦市社会经济发展的需要盘锦市商业局《关于加强农产品批发市场建设的实施意见》，关于今后发展的任务中指出。针对农产品批发市场存在的主要问题，当务之急要着力加快改革传统的管理体制和交易方式，完善服务功能和经营机制，发展品牌化、规范化、公司化的新型市场。强化市场在商品交易、价格体系、经销代理、专业会展、物流配送、带动周边经济发展等方面的功能。推动批发市场向产品研发设计中心、国内外零售商采购中心、信息发布中心等现代运作方向转变，提升市场的规模化、组织化、现代化、国际化水平。（一）建立现代市场管理体制。改革现有的市场管理体制和模式，进行股份制、公司制改造，使之成为具有市场竞争能力的经济实体，成为具有内生动力、机制灵活、体制创新的现代化经营企业。（二）培育大中型批发商。调整经营主体经营批量过小、经营额分散的组织结构，培育品牌化、专业化、特色化的大型批发商；引入大型生产企业的采购、销售公司和跨国公司的采购分销中心，构筑以资产、品牌、信誉为纽带的产销联合体及采购分销网络，推行总经销、总代理、佣金代理为主的经营模式，形成产品出口、境外设店的高效通道。（三）发展现代交易方式。广泛采用与市场发展方向相适应的现代交易方式和营销组织形式，加快改造传统交易方式的步伐。农产品批发市场要创新经营，提高档次，探索大宗品种的委托制、竞买制、拍卖制、仓单交易、网上交易、远期合同、电子结算等现代交易方式，实现流通方式的根本变革。（四）建立功能完善的物流配送体系。运用现代物流技术，整合分散的运输、仓储资源，组建运输、储存、装卸、整理、加工、配送、信息等有机结合的专业化物流公司，逐步发展成大型的、多样化服务功能的物流配送中心，实现市场物流的社会。（五）开展农产品批发市场的标准化建设。照标准化市场建设《规范》要求通过改造，全面提升商品批发市场的标准化水平。着力保证交易场地人流、物流、车流畅通，商位设施布局合理，电子交易结算便捷，检验检测高效，服务设施完备等。有助于提高农产品流通的国际竞争力在目前我国农产品出口贸易比较优势较低的情况下，以现代化大型农产品批发市场为基地，转变我国目前的农产品出口贸易方式，可以极大地降低农产品物流成本，提高我国农产品的国际竞争力。随着CEPA、东盟农产品零关税、中国对于台湾水果进入大陆市场的零关税政策等经济措施的进一步落实，许多跨国的连锁零售企业如沃尔玛、家乐福、吉之岛，以及香港的一些大型零售商如百佳、惠康、美心等都希望在盘锦市设立农产品采购中心。因此，为了抢占迅速增长的农产品物流市场，需要尽快建设现代化的农产品市场，应对日趋激烈的市场竞争。解决“三农”问题、推动农业产业结构的调整“三农”问题已经成为我国急需解决的重中之重的问题，农产品批发市场的建设，将极大的提高农副产品的安全性，确保市民吃上放心水果和蔬菜。同时由于农产品物流配送业和批发交易的发展，可进一步形成可靠的农产品需求等信息系统，将带动农户的种、养殖方向、时间、品种等，从而推动农业产业化的进程。加工配送、物流、商易平台建设是本项目的重要组成部分之一。农产品加工业作为农业的后向产业，直接关系到农产品中间需求的扩张，只有中间需求得到扩张，农业生产才有长足的发展，人民生活才能蒸蒸日上。农产品加工业是连接初级农产品与最终消费的中间环节，其发展不仅关系到扩张农业的中间需求，而且直接关系到满足最终消费的需求，对农业生产、批发、零售、消费和对外贸易都有重大影响。农产品加工业也是经济发达地区防止农业萎缩的一个重要途径，是维持我国农业可持续发展的关键。目前我国农业经济的特点是分散化、小生产，农产品商品标准化工作还很不完善，盘锦地区也不例外。项目的建立有助于形成与资源特点相适应的区域经济格局，形成果蔬、肉蛋类商品批量生产、批量加工和批量销售，引导本区域乃至全国农业向产业化方向发展，提高农业生产区域化、专业化、规模化水平，加快农产品加工业的发展。这样不仅可以有效地提高初级农产品的附加值，增加农民收入，而且可以延伸农业链，形成“从田头到餐桌”的完整产业，并逐渐形成农产品的商品标准，尽早实现与国际农产品市场接轨，以保持农业经济的稳定性及持续增长，为“三农”问题解决做出应有的社会贡献。综上所述，项目的建设有利于保障北方地区“菜篮子”稳定、安全的供应，能够节约资源、减少损耗、降低物流成本、促进就业、促进关联区域经济的发展，符合盘锦市的战略发展规划和国家产业政策，具有巨大的社会效益和经济效益。项目建设十分必要。第三章市场分析3.1我国现代农产品批发市场发展现状效率低下的农产品市场正成为我国农产品流通业和农业产业化发展的巨大障碍。发展现代农产品市场，提高农业综合效益，已成为当前农业流通领域亟待解决的重点问题。1、我国农产品批发市场整体发展水平低下经过多年改革发展，我国农产品批发市场体系逐步完善，农产品流通的多重循环格局初步形成。但由于我国传统的农产品流通体制环节过多，以常温物流或自然物流形式为主，各环节运输条件较差，农产品在流通过程中损失很大。数据表明，我国水果、蔬菜在采摘、运输、储存等环节上的损失率为25％－30％，我国每年至少有1.8亿吨果蔬腐烂掉，而发达国家果蔬损失率则在5％以下；我国粮食损失占总产量的12％－15％，相当于8000万人口的年消费量。此外，农产品市场建设、物流主体培育等方面也存在诸多问题，严重困扰着我国现代农产品市场的发展。农产品批发市场专业化和社会化水平低下。我国名副其实的农产品第三方物流企业屈指可数，社会上对发展现代农产品批发市场及物流的认知和认同度至今较低。尽管批发市场及物流主体呈现多元化趋势，但目前农产品批发市场规模普遍偏小，竞争力不强，自营物流还占绝大部分，第三方物流发展比较缓慢。农产品批发市场及物流基础设施落后和效率低下。与发达国家相比，我国农产品批发市场的建设、农产品仓储、交通运输条件和工具、信息网络平台等公共和准公共设施仍然落后，导致农产品流通成本高，流通效率低下。重复建设现象严重以及管理水平低下。据统计，目前我国有各类农产品批发市场5,000多家，但具备一定规模的市场数量有限，批发市场管理缺乏相关法律法规约束，标准化程度不高，农产品检疫监测手段不完善，给食品安全带来隐患。农产品批发市场及物流各环节信息化程度低下。我国农户对于农产品生产信息的获得主要还是依靠传统方式，来自当地市场、政府部门、传播媒体及网络的很少。当前，许多农产品市场没有配备信息设备，相关物流信息网络系统还处于空白，在物流服务企业中，仅有39％拥有物流信息系统。农产品市场体系功能难以有效发挥。当前占据农产品流通主导地位的批发市场大都只是为交易双方提供交易场地，档次低、功能单一、交易手段单一、服务与管理落后等。农产品批发市场及物流专业化和标准化程度较低。各种运输方式之间装备标准不统一，物流器具标准不配套，托盘标准化没有推行，包装标准与运输标准不配套，物流包装标准与物流设施标准之间缺乏有效的衔接。此外，我国农产品质量卫生标准和市场内部的检验检测体系尚未建立，进入流通的农产品质量偏低，缺少检验手段和食用安全保证。2、我国农产品批发市场及现行物流模式及利弊分析当前我国农产品批发市场及物流主要有四种模式，即：直销型、契约型、联盟型以及第三方物流模式，各有利弊，都不能形成目前我国农产品物流的主导模式。直销型物流模式是由农户或农产品基地自营配送，将农产品送到批发市场或用户手中。这种形式适用于流通范围较小、流通数量较少的状况，在目前大流通的格局下，已经不适应经济社会发展的需要。契约型物流模式有四种形式，即“农户＋运销企业”“农户＋加工企业”“公司十农户十保险”以及“公司十合作社”。这些模式克服了加工企业、大型连锁超市和农贸市场批发商原料来源不稳定的问题，为农户销售产品找到了相对稳定的渠道，也提高了对产品质量的控制力度。但弊端是农户同企业谈判中始终处于弱势地位，农民利益容易受到侵害，违约现象频发；企业直接面对分散的农户，市场交易费用高，配送成本居高不下。联盟型物流模式是农产品批发市场、农产品生产者、批发商、零售商、运输商、加工保鲜企业通过利益联结和优势互补形成战略联盟。这种模式能够带动各方积极参与，节省了交易成本，各参与方在合作与竞争中发挥自身优势，专业化分工明显，提高了交易效率，也为物流主体建立了公共交易平台，使交易双方有更多可选择性。但缺陷在于，由于处于一个战略联盟下，随着交易量的扩大，管理效率比较低，而且中间批发商仍然会对直接生产者和消费者进行信息封锁。第三方物流模式是随着市场化程度的提高，出现的专门从事农产品储运和流通加工的中间组织。它们不从事任何直接的农产品生产和销售活动，专门承担连接农产品从生产到流通的系统服务。这种模式促进了流通与生产的分工合作，降低了流通成本，提高了流通效率，有利于实现物流标准，成为我国农产品物流发展的方向，但目前还处于起步阶段，涉及范围非常有限，而且这种模式对管理人员的素质要求非常高。3.2盘锦市现代农产品批发市场及物流发展现状盘锦市经过多年的发展，现已初步形成了双台子区、兴隆台区、大洼县的农产品批发市场，大洼县西安、田家，盘山县高升、沙岭、胡家等专业化市场及较为完善的农产品流通体系。图3-2深圳农业物流发展现状分布于盘锦市的各级农批市场，在形成盘锦市农产品流通格局、保障本地食品供应和价格稳定、满足盘锦等周边地区的农产品需求、促进农产品进出口等方面发挥了重要作用。首先，盘锦市农产品批发市场是盘锦市民的“菜篮子”。就大洼县批市场而言，该市场交易的蔬菜、水果、粮油，分别占大洼市民消费量的85%、90%和40%以上。其次，盘锦市双台子区、兴隆台区、大洼县的农产品批发市场保证了盘锦地区的农产品需求。据统计，盘锦市蔬菜和水果需求量的40%是由双台子区、兴隆台区、大洼县供应的。另外，盘锦市双台子区、兴隆台区、大洼县的农产品批发市场的农批市场在全国农产品流通中也居于十分重要的地位，其货源地除来自辽宁省其它城市及周边省份以外，还包括北京、山东、河南、浙江、江苏等地，而销地则主要满足盘锦本地和周边地区需求，也有部分运到东北其它省市。图3-2深圳农业物流发展现状由以上可见，盘锦市双台子区、兴隆台区、大洼县的农产品批发市场，大洼县西安、田家，盘山县高升、沙岭、胡家等专业化市场及较为完善的农产品流通体系。对保障辽宁省、盘锦市农产品的足量供应具有关键作用。但是由于盘锦市双台子区、兴隆台区、大洼县的农产品批发市场，大洼县西安、田家，盘山县高升、沙岭、胡家等专业化市场现已成为人口密度较高、交通比较拥堵的通关要道、居民区或商业区，已经影响了周边城市功能规划，同时也限制了未来市场的发展。这些综合市场由于受规模和场地所限，市场内硬件设施相对落后，市场发展速度缓慢，并呈现衰退迹象。盘锦市作为周边地区农产品的集散中心，功能在逐步弱化，已不能满足盘锦市及周边地区日益增长的农产品消费及对食品安全的需求。2005年以来，盘锦市及周边地区农产品价格已普遍上涨20%左右，特别是肉类、鲜活农产品的供应已不能充分满足盘锦市市的需求，而且随着盘锦市及周边地区经济和生活水平的不断提高，随着盘锦市及周边地区城市人口容量的不断增长，对农产品足量、平价、安全、绿色供应的需求也将不断升级，盘锦市农产品流通系统的现状已远不能满足人们未来的需求，因此，规划建设新的现代化的农产品流通中心是保障盘锦市及周边地区农产品安全足量供应的迫切需求。根据盘锦市农产品物流活动的空间，其物流需求主要可以分为两大类：国内物流需求和国际物流需求。农产品批发市场及物流配送需求盘锦市内的农产品的需求主要表现为盘锦市的各企事业单位、机关团体、一般居民等对社会化农产品物流服务和公共物流设施的需求。盘锦市人均收入水平较高，农产品需求日益增长⑴2021年盘锦市地区生产总值675亿元人均生产总值57,214元全年城市居民人均可支配收入17,046元农民人均纯收入7,710元。按人均年食品消费支出5,000元，计算未来各年全市食品消费额2021年将达100亿元，2021年将达到200亿元。由此可见，盘锦市农产品市场潜力巨大。⑵2021年末全市城镇单位从业人员451,329人，私营个体从业人员157,216人。其中，城镇私营个体从业人员90,941人。在校学生15万人。工作餐消费量巨大，因此企事业单位食堂、社会餐饮等对农产品需求与日俱增。⑶盘锦市居民生活水平较富裕，吃穿比较讲究。盘锦市民比较善于调节膳食消费结构，除正餐饭菜（主、副食品）的完美搭配之外，多数人比较注重早餐，乳及乳制品、鲜瓜果、糕点等均保持一定的消费量，农产品需求也向高质量需求转变。⑷构成市内农产品批发市场及物流需求大户的盘锦市内连锁超市。近年来以年均20%－30%的速度递增，在商业零售业中正由主导地位向主体地位转移。2005年盘锦市连锁商业销售额占全市社会消费品零售总额的36%，2006年达到50%，其中经超市销售的生鲜农产品市场份额也已经达到50%。与此同时，盘锦市内农产品市场及物流配送业发展则刚刚起步，还多属于一些企业的内部经营行为或者一些配送大户的个体行为，尚未形成独立的产业部门；批发市场的规模都还比较小，配送效率比较低。一些大、中型零售企业由于连锁发展的需要，虽然大多自建或租用仓储设施，自建内部配送中心，如兴隆兴隆大厦、辽河商业城等，但是自建生鲜农产品配送中心的屈指可数。据不完全统计，零售企业的独立仓储配送量约占其商品销售总量的30％。可以预见到随着盘锦市大力推动连锁经营的发展，盘锦市连锁经营范围将逐步扩大。随着商贸企业追求物流外包行为的增加，连锁经营要求集中进货、集中配送，未来对配送中心的需求将日趋旺盛。加上盘锦市物流业迅速发展中物流服务的不断提升，配送效率的提高，盘锦市内的农产品物流需求将会大大增加。⑸盘锦市委市政府已经确立未来旅游休闲产业的发展目标，即紧紧围绕建设现代化生态城市的总体目标，树立盘锦休闲度假旅游目的地形象，力争10年时间，将盘锦打造成为享誉世界的国际精品旅游区，最终建成“北国湿地休闲之都，国际生态旅游名城”。旅游名城的建立，社会餐饮业等对农产品的需求也会不断地增长。农产品物流需求盘锦市地处辽宁环渤海经济开发带，辐射辽西地区，是辽宁中部城市群、辽西经济走廊和沿海经济带三大战略板块的交汇点，是东北振兴战略与京津唐“环渤海”战略对接的前沿窗口，是我国最具想象空间、最具发展潜力的战略要地。90年代初，我国就明确提出了环渤海经济圈建设的总体构想。这一经济圈包括辽东半岛、京津唐为主的环渤海海滨经济带。到2003年，这一大区域经济圈的经济总量和对外贸易占全国的1/4。在环渤海地区5800公里海岸线上，有近20个大中城市遥相呼应，数千家大中企业虎踞龙盘，包括天津、大连、青岛等重要港口在内的60多个大小港口星罗棋布，以京、津两个直辖市为中心，带动的两侧扇形区域，成为我国乃至世界城市群、工业群和港口群最为密集的区域之一。国内外经济发展与环渤海地区得天独厚的地域优势的有机结合，促进了这一大经济协作区的崛起。基础设施的相通互联进一步发挥了环渤海区域的地理优势。作为我国欧亚大陆稍东部起点之一的这一区域已经实现东北亚经济一体化。在重心不断向亚太转移的大趋势下，这一地区的潜力开始凸现，继长江三角洲、珠江三角洲地区快速发展之后，环渤海地区正在形成中国经济增长的“第三级”，成为拉动中国北方市场最便捷的通道，北方地区经济发展的发动机和外商青睐的核心区域，重量级的世界商业市场。我国正处于区域经济板块整合重构过程中，随着交通网络的进一步完善，盘锦与环渤海地区、京津唐地区及东北经济板块之间的互动日益增强，成为东北地区面向环渤海和京津唐地区的桥头堡之一。因此，必将出现大规模的、活跃的市场环境。环渤海地区、京津唐地区、东北地区将成为盘锦市场的三大支撑性区域市场。从而形成多元消费市场的组合。盘锦市的大米、河蟹、肉鸭等“菜篮子”、“米袋子”，将承载着对盘锦市及周边地区的农产品供应，也必将产生可观的农产品物流需求。3.3盘锦市农产品现代批发市场发展前景盘锦市商业局《关于加强农产品批发市场建设的实施意见》，指出。为促进流通服务业繁荣发展，深化流通体制改革，加快农产品批发市场的改造升级，为资源型城市转型和接续产业发展营造良好的市场环境，结合我市农