营销策划报告-观湖国际代言乌市高端住宅新标准

“观湖国际〞代言乌市高端住宅新标准

PART1.工程本体条件及开发目标解析PART2.工程城市开展背景研究PART3.区域开展与价值定位PART8.工程物业开展建议及经济效益评价PART7.工程开展战略及整体定位可持续开展建议PART4.房地产板块及竞争关系研究本体及目标问题区域开展脉络市场竞争格局报告框架PART5.基于市场竞争的工程站位确定PART6.成功案例借鉴及发力方向制定先进经验借鉴站位方向落地工程本体条件及开发目标解析1工程直接利好因素工程要克服的不利因素工程担当的责任及开发目标解析工程直接利好因素工程交通区位——与城市重要节便捷联系工程距民航乌鲁木齐地窝堡国际机场11公里，距乌鲁木齐南站约6公里。距离市中心仅5公里，车程五分钟，距离友好商圈5公里，便捷可达北园春市场。工程所在区域——九家湾水库西侧工程位于沙依巴克区北部克拉玛依西路片区，西外环路西侧，东侧隔路可望九家湾水库。直接利好因素项目区位价值良好——项目距离市中心较近（车程5分钟），位于乌鲁木齐沙依巴克区北部，区域内主要为生态居住区市政府国际机场火车南站外环路米东区6km铁路局商圈11km6.5km5km新市区城市核心区5km沙区9km城市格局——城市开展热点之一沙依巴克区位于乌鲁木齐市西南部，是首府四大中心城区之一，现已成为对外窗口区、商贸繁荣区、科技兴旺区、治安模范区和生态示范区，乌鲁木齐火车站、雅玛里克山、新疆邮电通信网络指挥中心均坐落在沙依巴克区。新疆首批被国家命名的城区型“生态示范区〞。河滩路主要道路道路等级通达区域地块关系大庆路东北-西南走向的城市干道、双向四车道，新近建成东北通达新市区，西南连接克拉玛依西路，城市联络线紧邻本地块东部，是地块出入最便捷的道路。克拉玛依西路东西向主干道向东5分钟到达友好商圈，方便进入繁华市区毗邻地块南端九家湾水库街沿湖公路联络线，连接大庆路和克拉玛依西路方便本地块客户到达九家湾水库休闲，和克拉玛依西路交汇处为新北园春市场地块东侧为大庆路与九家湾水库路交汇点骑马山路城市西端重要的南北次级公路向南连接骑马山区域，西山板块，通达公务员小区，处在地块西南部500米左右外环路城市快速路方便到达城市各市区地块匝道设置，便于对外联系外环路周边城市道路的不断完善，进一步拉近工程和城市老城区乃至其他区域间的联系大庆路九家湾水库路克拉玛依西路大庆路本地块西虹路九家湾水库街骑马山路直接利好因素道路体系完善——区域路网结构完善，对外交通便利，城市主干道和连接城市中心区的道路拉近了与城市其他区域及中心区的联系直接利好因素项目周边为城市绿地，为项目档次提升提供必要条件地块周边规划绿地现状地块周边规划绿地预期政府代征绿地和代征道路的时候，整个宗地的价格会比较廉价，或者在税费方面给予开发商一定的优惠，或者在付款条件上给予方便也为代征绿地开发商提供一个建设良好周边环境的时机，使周边的环境规划与工程内相协调，同时社区周边的环境会和社区建设同时到位，对工程销售有促进作用。东部城市绿化带和九家湾水上乐园：与地块仅相隔大庆路的规划中城市绿化带和九家湾水上乐园将为本区域提供整个乌市其它区域无法提供的湿地生活环境。可为高层提供观景楼房，在缺乏水资源的西部城市非常稀有。直接利好因素资源条件优越——九家湾水库在缺水的新疆将成为项目重要景观，对项目增值及克服区域陌生；规划中城市绿化带将进一步改善居住环境水资源价值突出工程需要克服的因素铁路通道：工程西侧为铁路通道，未来将成为南站与客运总站连接线，鸣笛及运行带来的噪音及震动对工程影响较大现状住区：工程西侧紧邻九家湾五队，建筑意向较差，且紧邻地块红线，对工程影响较大，拆迁改造时间尚不确定高压线：三条110千伏高压线横穿用地南部部，紧邻地块建筑红线，高压走廊处存在道路规划，但建设节点不确定110kv高压线高差约10m需要克服的不利因素地块狭长、高压线横穿地块南端、西侧邻铁路通道、周边城市意象差、东西两侧高于地块近10米，在规划设计中应予以规避坡地低洼地形：东西两侧土地高于地块近10m，尤其是西侧紧邻地块，四层以下压迫感强，且无法利用九家湾水库水景资源。需要克服的不利因素项目用地确权面积41.1亩，目前项目主体由两个相邻地块组成，规划容积率为4.0，可向上做突破基地条件——地块平整主体由南北连个紧邻地块组成，用地为招拍挂流程居民用地，内部无绿化，内部拆迁已经完成，现状用地相对平整，地块南北狭长——建筑排布难度较大建筑红线南北长近500米，东西最宽76米，平均40米左右地块狭长不利于楼座排布，对土地使用率有影响，高容积率下窄处南北向板楼根本排除，而乌市居民对高塔和东西向有抗性，尤其是东西向。用地规模及指标——小规模高容积率开发已取得建设用地面积41.1亩。建筑容积率大于4.0，规划总建面11万左右。110千伏高压走廊大庆路项目四至项目东至现状大庆路，西至九家湾五队台地地形底部，南至高压走廊，北至规划路规划路大庆路九家湾五队高压走廊地块东侧地块内部现状地块北侧、西侧地块南侧公共交通多条公交线路近距离分布，但最近公交站距离地块仍有600-800米，现状公共交通并不方便外环路公共交通便捷：外环多条公共交通便捷，23、910、29、45、527、701、311路等众多公交线路通达城市各个角落；克拉玛依西路公共交通，多条线路通达市中心区：多条公共交通，907、701、29、301、502、922、45等多条公交线路，便捷的到达城市中心区、核心商圈及其他区域；外环路克拉玛依西路1公交站点2公交总站地块3公交站点城市核心蔓延区项目位于沙依巴克区，是乌鲁木齐市四大主城区之一，距离乌鲁木齐传统商圈之一的友好商圈近在咫尺，距规划中的新火车站两条马路，紧靠城市外环，整个区域房产开发力度大，是典型的城市核心边缘区，具极大发展潜力具备一定资源条件项目具备良好的植被条件和水资源，并且具有未来规划利好，如何充分整合和利用这些资源，实现效用最大化，是项目开发需要考虑的问题小规模高强度开发项目整体占地41.1亩，属小规模开发项目，因此在项目开发策略的制定上，必须考虑小盘开发的特点，在形成竞争力的基础上采取集中开发策略：根据市场考察选择开发市场主流产品、树立高端形象、采用创新产品、实施金牌物业。

属性界定热点城市，西北片区新兴生活区、具备一定资源条件的小规模房地产开发项目工程担当的责任及开发目标解析开发目标快速回现为第一目的，兼顾利润空间，并在此基础上实现企业品牌战略华春集团的在乌市的重点房地产工程工程高开发强度，快速的时间节点要求，周边规划利好尚未完全释放地块周边资源良好，周边有强势规划和交通利好，但内部有一定限制和地形缺乏利润保证：2亿以上利润快速回现：提供稳定现金流品牌建立：开发商品牌建立工程规模不大，占地41.1亩，属于小而精的工程工程具体情况开发商目标结合项目的实际情况与开发商目标，我们可以从本体、市场方面挖掘项目的核心问题工程规模较小，2亿利润实现面临两难选择，或者抬高开发强度，或者提升销售单价；从工程入市时间节点判断，工程售价在5400-5800元/平米时，实现快速消化难度较小；工程容积率4.0时，单价至少实现5770元/平米，工程容积率需保证在4.0的根底上适度向上突破。建安含代建不含人防；增值税按照销售额5%计算容积率建筑面积（平米）土地成本建安成本杂项成本毛利2亿单价纯利2亿单价5%增值税单价2548162178130010008127934398103.595928124515008005630632566414109632108915007505163577160604.2115113103715007204995557458524.41205959901500700484954015671项目占地27407.88㎡土地总价11940万元单位：元/平米工程在4.0以上的容积率下，如何尽可能降低地块指标所带来的建筑排布困难利润目标解析在市场稳定发展的前提下，2亿净利润并非主要问题，难度主要体现在建筑排布上如何不贬损产品价值毗邻新北园春市场和友好商圈周边路网成熟，区域快速开展；区域价值尚未被定性，工程所面临竞争格局不完全确定不利：用地面积41.1亩，容积率4.0以上； 地块南北狭长，东西最宽76米，平均40米左右 高压线横穿南端、西侧紧邻铁路、两侧显著高于地块、周边意象较差工程建面11万，假设明年年底前结项，去化1年左右，那么月均需要去化1万平米，套均100平米需要100套/月。显著超越区域内工程去化的平台速度，约一倍左右速度目标解析项目快销目标要求消化速度显著超越区域现状平台一倍左右，项目需精准客户定位及产品发力方向本体市场有利：城市绿化带、九家湾水上乐园提供了良好的居住环境寻找合理的市场竞争占位，扩大客源；把握客户需求，产品局部发力市场情况本体条件经济指标开发目标如何合理占位，主动选择竞争圈如何在规划及产品细节提升工程消化速度项目核心问题城市快速成熟区域小规模项目快速消化PART1.工程本体条件及开发目标解析PART2.工程城市开展背景研究PART3.区域开展与价值定位PART8.工程物业开展建议及经济效益评价PART7.工程开展战略及整体定位可持续开展建议PART4.房地产板块及竞争关系研究本体及目标问题区域开展脉络市场竞争格局报告框架PART5.基于市场竞争的工程站位确定PART6.成功案例借鉴及发力方向制定先进经验借鉴站位方向落地工程开展背景研究2城市价值及地位分析城市宏观经济背景研究新疆工作会议带来新的开展契机亚欧大陆中心，面积最大省区：面积166多万平方公里，是我国面积最大的一个省区东西方通商重要枢纽：新疆与周边8个国家陆路接壤，拥有17个沿边一类口岸和13个二类口岸。自古以来就是东西方通商的重要枢纽。天山山脉将新疆分为南北两大局部。习惯上称天山以南为南疆,盛产矿产油气，天山以北为北疆，为全疆主要经济区。乌鲁木齐隶属北疆。典型的多民族聚集区：2007年，新疆常住人口中，维吾尔族占45.73%；汉族39.75%；哈萨克族7.04%…；新疆维吾尔自治区北疆南疆天山山脉城市价值及地位分析新疆地处西北边疆，地广人稀，资源丰富，是典型的多民族集聚区，具备较强的地域特性，区域价值首位度高能吸引周边区域人群自然资源丰富：号称“瓜果之乡〞、“四大牧区之一〞、“瓜果之乡〞、“黄金玉石之邦〞、更是我国重要的“油盆〞、“煤海〞旅游资源强势：旅游类型占全国总类型的83%。共有景点一千一百余处，居全国首位地区生产总值增幅根本保持在15%以上：除2021年以外，2004－2021年新疆GDP增幅保持在15%以上在西北五省中位居前列：将09年西北五省进行比较，新疆地区生产总值位列第二，人均生产总值位列第三资料来源：国家统计局网站新疆、陕西、甘肃、宁夏、青海五省2021年国民经济和社会开展统计公报

石油（亿吨）天然气（万亿立方米）煤炭（万亿吨）人均GDP（美元）新疆208.610.32.192217全国695.330.35.52460占比30%34%40%14位新疆矿产资源一览表2021年西北五省生产总值及人均生产总值比较2003－2021年新疆地区生产总值及增幅城市价值及地位分析新疆为我国重要的资源大省及西部对外门户，经济位居西北五省前列，具备较强的发展潜力，贸易及贸易市场交易人群成为首要的新富人群向西开放的桥头堡：至今，新疆已与世界上143个国家和地区建立了经贸关系。改革开放以来，新疆已有对外开放的一、二类口岸29个，与周边邻国间已开通的国际客货运输线路占全国已开通国际道路运输线路的一半，形成了连接亚洲、欧洲国家的“空中丝绸之路〞。乌鲁木齐作为首府，更是成为了我国向西开放的桥头堡。进出口贸易中转站：2021前三季度，新疆进出口贸易总额159.79亿美元，增长77.8％，其中与哈萨克斯坦、吉尔吉斯斯坦、俄罗斯、塔吉克斯坦、乌兹别克斯坦等中亚国家贸易额为1441.8亿美元，占进出口总额近九成。乌鲁木齐也由此成为中亚五国与中国进行商贸交易的重要枢纽。乌鲁木齐现已建成一个一类口岸和五个二类口岸，直接与新疆接壤的八个周边国家特别是中亚五国的重要口岸相对应中亚五国：哈萨克斯坦、乌兹别克斯坦、土库曼斯坦、吉尔吉斯斯坦、塔吉克斯斯坦乌鲁木齐城市价值及地位分析新疆独特的区位优势让自治区——乌鲁木齐成为中亚五国的政治、经济、文化的交流中心，具有成为国际化都市的契机，国际化风格建筑必将吸引世界眼球打响公司品牌知名度对内交通乌鲁木齐公路总段辖两条国道、七条省道和三条专用公路，共计651公里，另有多条城市道路，形成兴旺的公路系统。铁路直通南、北疆并直达北京、上海、西安、郑州等地。民航机飞往北京、上海、广州，小型飞机可飞往喀什等自治州内中小城市。计70条，通达62个城市乌鲁木齐克拉玛依库尔勒伊宁阿勒泰吐鲁番银川西宁兰州西部门户乌鲁木齐是新疆维吾尔自治区首府，全疆的政治、经济、文化中心，也是我国向西开放的重要门户。随着西部大开发进程的不断推进，乌鲁木齐现已成为西部重要的交通、信息枢纽、对外门户和商贸中心，逐渐演化为西部城市群中的重要节点。并正向“站位西北，辐射全疆，影响中亚〞的战略目标不断迈进城市价值及地位分析乌鲁木齐作为自治区首府，商贸旅游业发达，为西部重要的中心城市，向内的吸引范围已超出全疆，影响到西北地区乃至全国117条航线、70余条省道国道影响11亿人口辐射60多个国内外大中城市面向中亚的三大基地现代制造业基地能源资源合作体外贸出口加工基地面向中亚的四大中心商贸中心效劳中心文化交流中心合作论坛中心地大物博、辐射中亚五国的中心地位、对外联系的桥头堡城市，乌市已开展成全疆的“中心化〞目的城市城市价值及地位分析依托城市交通、能源、资源优势，乌鲁木齐的城市定位是面向中亚的“三个基地、四个中心”，其开放程度大幅提高辐射范围进一步扩大，为区域发展带来足够量的高素质人群城市经济增长快速：2003到2021年乌鲁木齐市GDP增长率根本在15%以上，整体上乌鲁木齐经济增长较为平稳、快速，经济开展势头良好。09年在政治因素影响下有所下降，仅为9.5%，但今年5.17新疆工作会议的开展，必将推动城市经济新的一轮快速开展。注：数据来源：乌鲁木齐统计局2003—2021年国民经济和社会开展统计公报城市经济开展水平位列西北前茅：09年乌鲁木齐市人均GDP到达45400元，超过其他几个同级别西北区域城市。03-09年乌鲁木齐市GDP变化情况城市宏观经济背景研究乌鲁木齐市近年来经济增长迅猛，经济保持良好发展势头，人均GDP位于西部发展前茅，区域人群收入稳定增长，给房地产发展带来良好机会09年西部城市人均GDP比较2021年乌鲁木齐产业结构2003－2021年乌鲁木齐产业构成乌鲁木齐是一座新兴的综合性工商业城市，产业结构较为合理。2003年以来产业结构比例较为稳定，2021年产业结构为1.46：41.28：57.26，整体产业结构以三产为主，二产快速开展。第三产业仍以商贸流通、交通运输、邮电通信、宾馆餐饮等传统产业为主，金融保险、房地产、信息、旅游、社会效劳等新兴产业也有较快程度的开展城市宏观经济背景研究产业：乌市是综合性工商业城市，以第三产业为主，其中商贸流通、交通运输为代表的传统三产占比较高，大量富裕的小私营业主成为城市发展的主要阶层，对经济发展提供了潜在动力中央部署新疆跨越式开展新战略，制定新形势下新疆工作的目标任务多项行动部署保证新疆经济的可持续开展及民生的改善2021年5月17－19日，国家新疆工作会议中，中央部署新疆跨越式开展新战略，提出新形势下新疆工作的目标任务，对于新疆的开展起到重要的作用：新形势下新疆工作的目标任务：到2021年新疆人均地区生产总值到达全国平均水平；到2021年根本消除绝对贫困现象。新疆开展的经济政策：新疆率先启动资源税改革；对新疆困难地区符合条件的企业给予企业所得税“两免三减半〞优惠；“十二五〞投资超2万亿元等。未来五年新疆的经济增幅将是全国的1.7倍。各省市对口援建工作：北京、广东等全国十九个省市按中央部署，以支援汶川地震灾区重建的模式，对口支援新疆八十多个县的建设，预计五年内总计将有超过千亿元人民币资金注入新疆行动部署：·民生：中央提出到2021年消除新疆绝对贫困·收入：中央提出5年后新疆人均GDP达全国平均水平·税改：新疆试点资源税改革石油资源税将达62.95亿元·能源：新疆规划建国际能源城集生产装配效劳为一体·民航：国十六条出台助推新疆民航开展机场增至21个·投资：未来5年逾2万亿投资将涌入新疆工程开建在即·调研：张春贤在新疆调研半个多月9天开10个座谈会·支援：19省市代表团赴新疆调研新一轮援疆大幕开启新疆工作会议新战略：国家新疆工作会议中，中央部署了新疆跨越式发展新战略，并通过多项行动部署保证经济的可持续发展及民生的改善政策解读基建——新疆投入90亿用于城市基础设施建设：2010年，新疆将实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，加大对城镇污水、垃圾处理等基础设施投入，计划全年完成城市基础设施投资90亿元。交通——国家拟在新疆开建大批铁路公路项目：作为新疆发展振兴的重要内容，国家拟在新疆建设一大批铁路、公路和机场项目，拉动相关产业投资。资源——开发煤炭资源吸引国内多家企业入驻：目前准东已吸引神华、潞安、鲁能等40多家国内大型企业入驻，各种煤电和煤化工项目已超过60个，预计投资近3000亿元。新疆工作会议新战略：国家通过加大基础设施建设投入、改善交通体系，开发煤炭资源吸引企业入驻，给乌市带来多项利好、加快新疆城市化进程，增强对外吸引力交通改善资源开发基础设施城市化进程加快对乌市的影响基础建设——首先完善城市配套设施，增加配套辐射力，提高自身的首位度，带来大量外来人口，给房产发展带来大量的机会交通改变——投入首先考虑核心城市的承接和发展的问题，必定会以乌市为第一发力点，直接加速城市扩张，城市核心区周边土地价值凸显，项目价值得到认可环境改变——资源开发及绿色产业的推广，必定以中心城区的居住环境改善为第一要素，中心城市及周边区域的土地价值有大量的提升空间援建政策：此次援建工作在支援资金的同时，使更多的干部、人才、技术、管理到新疆去，把输血和造血、硬件建设和软件建设结合，形成经济援疆、干部援疆、人才援疆、教育援疆以及企业援疆协同推进的新局面。资金援建：此次援助工作是多年来支援地域最广、所涉人口最多、资金投入最大、援助领域最全面的一次对口支援。权威人士透露，2021年19个省市对口援疆资金总规模将超过100亿元目标：力争5年内，使新疆特别是南疆地区经济社会开展明显加快、各族群众生活明显改善、城乡面貌明显改观、公共效劳水平明显提高、基层组织建设明显加强；通过10年时间，最大程度地缩小新疆与内地差距，确保2021年新疆实现全面小康社会目标。援建政策：19省市代表团赴新疆调研，开启新一轮援疆大幕援疆重点：

·通过改善民生缓和民族矛盾经济政策：

·将提高新疆在资源税的分成比例

·为南疆出台大规模投资优惠政策

·提出把喀什建成经济特区援疆模式：

·19省市以支援汶川模式对口支援注入资金：

·预计5年内投入超千亿元人民币统筹提高其他社会成员的收入水平通过广泛就业、加快开展，促进城乡居民持续增收。根据艰苦遥远程度和职业风险程度，加大工资收入分配政策倾斜力度，适时提高机关事业单位收入水平，坚持向南疆和其他困难地区倾斜、向基层倾斜。统筹提高其他社会成员的收入水平。通过改善民生，增强城市消费力水平，同时政府援建政策带来大量的人才进入，为房地产市场的发展提供机会新疆工作会议整体提升城市消费力水平，可促进城市房地产新一轮发展小结乌市城市独特的区位优势及中央政策的大力支持，城市国际化步伐加快，为城市房地产市场提供良好的基础和消费客户乌鲁木齐在我国西部具有较高影响力1乌鲁木齐产业结构合理，经济增长迅猛2新疆独特的区位优势，让乌鲁木齐成为中亚五国的政治、经济、文化交流中心；乌鲁木齐商贸旅游业兴旺，为西部重要的中心城市，向内的吸引范围已超出全疆，影响到西北地区乃至全国；新疆工作会议给房地产带来新的发展机会3乌鲁木齐是一座新兴的综合性工商业城市，产业结构较为合理；2003到2021年乌鲁木齐市GDP增长率根本在15%以上，09年乌鲁木齐市人均GDP到达45400元；加大根底设施建设投入，加快新疆城市化进程，增强城市对外吸引力；国家通过提高机关事业单位收入水平改善民生，增强城市消费力水平；通过19省市对口援疆政策的实施，促进经济增长的同时带来大量的人才进入；将乌鲁木齐建设成中国中西部地区乃至辐射中亚的区域中心城市，加强对于周边城市的辐射和带动作用，吸引外来人口进入。区域开展与价值定位3城市现状结构解读克西路区域价值定位工程所在区域价值定位城市主要发展方向乌市城区三面受山脉阻隔，城市核心呈带状分布；在“南控北扩、东延西进”的规划战略指引下，城市核心带向北部延伸；西进：及把头屯河区建设成为城市副中心的这一要求来实施的城市化建设。工程东起苏州路与外环路的西环互通式立交西端匝道终点西至头屯河区八钢公路全长１６．６４公里，道路将建设成为城市主干道。“南控北扩、东延西进〞：拉大城市骨架的同时，引导城市开发建设沿东、西、北三个方向全面展开，逐步缓解中心城区人口密度过高压力，改善城市根底设施和生态环境，健全社区效劳功能老城区山脉山脉山脉主力发展方向对核心区建设进行控制。传统核心区“只拆不建、多拆少建〞，城市更新思路促进城市核心带的北部延伸“多中心组团式〞的新格局：“多中心〞为老城中心区、米东新区副中心、昌河新区副中心。组团区包括两个开发区、西站、北站货运编组区、空港区。各组团区以专业化职能为主，逐渐向综合职能转化，未来将形成乌昌经济区域城镇群的新格局。克西路区域价值定位城市格局南北狭长、东西翼短，依托便利交通必然会成为城市“漫溢”区新市区天山区主城区特征与资源规划功能发展趋势天山区传统市中心、各类社会资源相对集中乌市政治、文化、教育、金融中心政务功能、会展功能将逐步分流至水区；区住功能分流至新市区和水区沙区传统市区、商贸中心聚集乌市商贸中心大型家居、机电等专业市场分流至新市区；形成以对外贸易、民族特色、轻工产品为特色的商贸中心水磨沟区水磨沟风景区、市政府所在地、煤矿停产、人口较少纺织、煤炭、电力、轻工、旅游、居住。中端、中高端居住、市区旅游、会展商贸服务新市区城市北部副中心，一定的产业、教育科研资源、离机场近、乌昌一体化的前沿居住、体育、教育、科研、高新技术产业高新技术产业、物流服务、中低端居住区城市核心商业区沙区水区城市漫溢区北园春市场新疆农业大学新疆大学友好商圈华凌市场乌鲁木齐政府克西路区域价值定位克拉玛依路东西贯穿城市核心，便捷到达友好路商圈、北园春、华凌市场及市政府；作为主干道连接城市核心设施位置，经济价值较高工程位置经济价值较高，到达天山区大小十字、友好路、铁路局美居物流园三大商圈较为便利。主干道交通克拉玛依西路连接北园春、新疆农业大学、新疆大学、友好商圈、华凌市场、市政府商圈位置道路交通友好路商圈铁路局美居物流园本项目天山区大小十字商圈克拉玛依西路河滩快速公路外环道路两个合到一起新火车站：乌鲁木齐新火车站控制规划面积2000亩，预计今年下半年开工，3年左右完工，竣工后将成为区域内最大的铁路枢纽，带动人流物流的开展，促进地区交流；新火车站的建设带动了周边的根底设施建设，其中就包括在本地块附近的高架路。公务员小区：乌鲁木齐市规划中两个公务员小区之一的骑马山大型社区就在工程地块周围，现已开工建设，这对区域人气的聚拢，人文环境的提升将起到巨大的促进作用，同时也会带动周边市政，配套设施的跟进，推进本区域的成熟度。新北园春市场：乌市的重点“菜篮子〞工程，是新疆首批“全国百强农副产品批发市场〞,是“国家级农业产业化重点龙头企业〞和“自治区级农业产业化重点龙头企业〞、国家农业部定点鲜活农产品中心批发市场、乌鲁木齐蔬菜流通协会常务理事单位，现已成为乌鲁木齐市乃至新疆最大的农贸批发市场和农副产品集散中心新北园春市场、新火车站、骑马山公务员小区等一系列工程的建成与开工，加快了区域快速成熟的步伐；已落成已规划已开工火车站本案公务员小区北园春市场西山区域城市中心区项目所在区域价值定位项目区域原认知属于西山区板块，意向较差；随着北园春市场的迁入、骑马山大规模公务员小区的建设及火车站的筹建，价值大大提升，已经跳脱西山板块依托沙区及便利交通，区域将成为城市自然“漫溢”区1克拉玛依西路区域价值稳步提升2乌市城区三面受山脉阻隔，城市核心呈带状分布；在“南控北扩、东延西进〞的规划战略指引下，城市核心带向北部延伸；城市格局南北狭长、东西翼短，东西虽然不是主要开展方向，但依托便利交通必然会成为城市自然“漫溢〞区。城市三大核心商圈纵向分布，距工程最近的友好路商圈为城市新崛起的高端商圈；克拉玛依西路为城市东西向干道，连接克拉玛依西路连接北园春、友好商圈、华凌市场、市政府等城市重要节点；传统认知上，工程所在区域属于西山区板块，认知较差，随着北园春市场的迁入、骑马山大规模公务员小区的建设及火车站的筹建，克西路价值大大提升，已经跳脱西山板块，未来区域价值将稳步提升。区域价值小结城市新兴热点区域，多项利好进一步拉升区域价值，为我们项目提供良好的发展背景房地产市场宏观趋势及开展方向——房地产经济状况及开展方向4房地产宏观市场分析房地产影响因素及开展方向2001-2021年乌鲁木齐户籍人口变化情况经济开展、生活环境改善：提供更多的就业岗位和开展时机；自然环境和人文环境的优越性落户政策宽松、渠道广泛：大学生落户取消普通高校毕业限制；夫妻投靠落户取消婚龄满4年限制；投资优惠落户政策省会城市与其所在省份的人口比较〔万人〕29岁的张玉莲说，自己的丈夫来乌鲁木齐做生意已经好几年了，而自己一直呆在浙江老家做一些小本生意。“前段时间，丈夫说乌鲁木齐出台了一些优惠政策可以让外来人员落户，不仅可以落他的户口，还可以落我的户口。本来我还想一直呆在浙江呢，一听他这样说就决定来新疆做生意。〞两人决定在新疆生活了，张玉莲的丈夫便在7月份买了一套商品房。 ——源自乌鲁木齐在线市场机会城市首位度的增强和就业机会增多使得人口数量稳定增长，为首府市场的发展提供了基础2001-2021年乌鲁木齐人均可支配收入变化情况发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）800～30003000～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型2001-2021年乌鲁木齐人均GDP〔元〕2021年乌鲁木齐人均GDP已达45399，已经进入房地产开发的平稳开展阶段过渡，人民的改善需求开始快速增长市场机会从人均GDP水平来看，房地产开发将从快速发展阶段向平稳发展阶段发展，居民生活水平的增长，将使未来居住改善需求产品快速增长2001-2021年首府房地产开发投资变化率2001-2021年房地产投资与固定资产投资关系09年乌市房地产业完成投资104.95亿元，在固定资产投资中的占比为25.47%，比08年有所下降。房地产投资增幅为6.72%，远低于06年的56%和07年47%以及08年的26.55%，房地产投资增长明显放缓。固定资产投资结构发生变化，固定资产投资的增长点由房地产转向制造业，趋势上看，制造业可能成为未来几年乌市经济的重要推力造成2004年-2005年的房地产投资低点的原因分析：1〕乌鲁木齐市场开展不成熟、同质化严重，导致积压量及空置率上升，投资动力下降；2〕广汇对市场的过渡垄断，影响了当时整个城市的投资效率房地产宏观市场表现乌鲁木齐市场还不成熟，开发投资受政策影响较大，09年整体房产开发增幅下浮房地产宏观市场表现经济刺激政策出台后，09年销售面积大幅反弹，下半年价格快速上涨，10年第一季度住宅平均成交价格为3721.80元/平方米，同比增长21.64%2001-2021年首府房地产供给指标〔单位：万平米〕2001-2021年乌鲁木齐住宅销售均价变化〔单位：元/平米〕2021年一季度，乌鲁木齐商品房平均成交价格为4073.89元/平方米，同比增长28.66%。其中，商品住房平均成交价格为3721.80元/平方米，同比增长21.64%。取消经适房销售后，购房需求集中释放是05年以来房价稳步大幅增长的主要原因之一05年-08年，首府住宅竣工面积和销售面积根本持平，空置率逐年降低，市场整体循环良好，转至今年的结余供给数量十分有限；09年乌市房市投资热度逐渐升温。09年住宅竣工面积337.39万平米商品住宅累计成交面积476.63万平方米，供不应求，市场表现活泼。目前市区内竞争主要分为五大板块，根据城市规划和城市经济开展的方向，以及“7.5〞事件的影响，人口向新市区、外环流向性较为明显。人群置业特点7.5事件后核心城区人口向外环及以外区域流动，给外环区域项目提升带来强大的基础城市核心沙区市政府外环路水磨沟区新市区天山区人口流动方向土地集中供应区土地相对集中供应区土地供应情况土地以新市区和开发区为主集中成交，住宅用地占37%，商业用地占14%，商住用地占49%2021年-2021年5月乌市土地供给结构2021年-2021年5月乌市土地成交情况(万平方米〕土地供给情况2021年-2021年5月乌市土地供给情况〔万平米〕土地市场情况项目2009—2010年老城区（沙区、天山区、水磨沟区）土地供应量不足新城区的30%，周边的供地仅占沙区的23%，地块价值稀缺性已经凸显土地供给集中区域土地供给集中区域土地供给集中区域大庆路区域南昌、青峰、平川路区域仓房沟区域工程周边的供地仅占沙区的23%沙区供地主要集中在三个片区，北部片区位置优越，工程地块价值凸显。房地产市场经历市场波动，未来将快速发展1城市购房需求十分旺盛2乌鲁木齐市场不成熟，开发投资受政策影响较大，09年整体房产开发投资增幅下浮；经济刺激政策出台后，09年销售面积大幅反弹，下半年价格快速上涨，10年第一季度住宅平均成交价格为3721.80元/平方米，同比增长21.64；7.5事件后中心城区人口向外环方向开展，给外环区域工程提升带来强大的根底城市首位度的增强和就业时机增多使得人口数量稳定增长，为首府市场的开展提供了根底人均GDP从快速开展阶段向平稳开展阶段开展，居民生活水平的增长，使得居住改善需求快速增长小结乌市整体的房地产市场还不成熟，刚需及刚改客户需求十分旺盛，城市急速外扩，项目区域价值明显，具有巨大的发展空间城市急速外扩，区域土地价值日益凸显3土地以新市区和开发区为主集中成交，住宅用地占37%，商业用地占14%，商住用地占49%2021—2021年老城区〔沙区、天山区、水磨沟区〕土地供给量缺乏新城区的30%，工程周边的供地仅占沙区的23%，地块价值稀缺性已经凸显房地产市场及竞争关系研究——房地产现状及竞争关系5以不同占位姿态确定竞争关系，确保根底客户量及目标利润以快为前提下分析三个占位确定最正确选择针对全市供给格局及区域开展可承载人群的特点，在不同占位思路下分析市场竞争环境区域领先城市高端城市领袖产品现状及发展历史主流发展方向上出现了分阶段的四次发展，城区中心及外环从08年后推出的产品多以高层为主，形成北高、南低、东低密的市场供应格局城市核心沙区：08年及以前多层产品为主，未来以高层产品为主市政府外环路新市区：以高层产品为主天山区水磨沟区：以低密度产品为主水磨沟区：07年及以前多层产品为主，目前供地产品较少推出产品多为高层苏州路（2005-2006年）长春路、河南路（2007年）喀什路（2008-2009年）迎宾路（未来几年）主流房产方向，重点区域分布图及时间变化图市场开展区域性较为明显，明确呈现了城市开展方向苏州路〔2005-2006年〕长春路、河南路〔2007年〕喀什路〔2021-2021年〕迎宾路〔未来几年〕市中心10000元/平天山南部4500元/平沙区南部6000元/平苏州路板块均价5500元/平新市区均价4500元/平目前房产价格平台乌市城市住宅价值主体上仍由到市中心的距离决定的，从房地产市场的角度来看，仍然是一个单中心市场；市中心价格保持高位，南北两端价值递减西山路板块均价4500克西路板块均价5200通过与工程的距离及确定竞争区域白云尚都金域蓝湾亚信新天地蓝调一品西湖小镇宜品家春秋水磨沟区均价8000元/平区域周边情况目前区域内供应的主流产品在90-120之间，总价在50—65万之间主力面积区间总价08013012011010090140150170180354555657585中央郡翠湖蓝湾尚品家园宜品家春秋龙润西湖小镇万元主流产品区间翠湖蓝湾销售经理阮先生翠湖蓝湾工程80%的房子都是94、95的㎡，稍大点110、130㎡这两个面积都不多，所以卖的快。依个人判断90㎡以下的婚房和刚性需求也许是这片区域的需求主力，不过现在水库周边的工程很少做小的。竞争选取思路主要竞争板块主要竞争项目区域领先（50-70万）根据项目区域承接城市中心区外溢刚性客群的特点，选取项目周边区域为直接竞争区域，通过盘点周边楼盘的价值和特点进行整体定位，确定产品价值及策略西山路板块克西路板块中央郡、雅山新天地、翠湖蓝湾、西湖小镇等城市高端（65-80万）根据项目的主力面积区间、客户类型、影响区域等认为沙区南、苏州路、市中心片区板块与本项目区域产生差异化竞争。通过研究这些区域的特点以便于更深入的研究本地块开发策略、客户细分，以便实现项目最大化价值沙区南板块苏州路城市中心板块凯旋门、汉唐天下、马德里春天、金领时代、E阳臻品城市领袖（100万以上）根据项目的客户人群、定位方向等因素考虑，水磨沟东部的绿城百合和绿城玫瑰园项目和市中心的时代广场与本项目为跳脱关系。通过研究这些区域的特点以便于更深入的认识本项目的开发思路，跳脱项目的某些长处可视为我们很好的学习点市中心板块水磨沟板块时代广场、城绿百合公寓等竞争范围界定通过三种占位姿态、基于相同产品力水平的前提下，分别从产品面积区间、总价区间、客户来源三方面出发，界定项目竞争圈层竞争区域序号项目名称销售价格克西路区域1中央郡均价6500元/平2宜品家春秋均价5300元/平米3尚品家园均价5200元/平米4翠湖蓝湾均价5000元/平米西山路区域5雅山新天地均价4100元/平米6卧龙山庄均价4700元/平米沙区南7凯旋门均价6500元/平米8和枫雅居尾盘，目前售价8000元/平米苏州路区域9锦华名居均价元5200/平米10金色港湾均价4600元/平米11汉唐天下均价5500元/平米城市中心区12时代广场均价10000元/平米13金领时代起价9100元/平米，22层，层差50元14E阳臻品起价8000元/平米，20层，层差50-100元标杆项目15绿城百合250万/套16绿城玫瑰园250—300万/套竞争项目选取把整体市场分为五个区域，从不同层面分析不同定位下的产品竞争，选择十七个项目与项目进行直接对比，分析项目自身优势价值12345678910111213141516城市核心地段、齐备的设施、浓厚的商业及商务气氛、通达的交通条件和乌鲁木齐最好的教育配套主要客户是乌鲁木齐及地州市的中、高端客户，以投资为主，包括政府官员、企业中、高管理层区域内均价都在10000以上，高端产品价格到达16000/平区域资源客户敏感点客户来源特征价格平台典型楼盘时代广场金领时代E阳臻品规模ABK大厦（31层，177米），O-HOME大厦（30层，115米），H-OFFICE大厦（38层，143米）总建筑面积21176平；占地面积1953平总占地面积为4300平方米，总建筑面积:43000平方米。产品形式高层商铺，商住两用高层板塔结合，商铺，写字楼，商住两用楼价格高层公寓和商住写字间每平方米均价在10000元。商铺1-4层，5万元；商住楼5-12层，住宅装修风格，13-26层写字楼装修风格，9100起价，每层50元层差。目前未动工，1-2层商铺租售未定，3-6写字楼整层出售，7-26层商住两用楼，预计7层均价8000，每层50-100元层差。户型面积84-257，可自由分割42-97平米，80平米以上通气主力户型82-275平销售状况写字楼部分顶层已售，商住销售不多预售阶段，意象客户共30%左右，2010年11月份入住。2月后动工产品特色城市中心现代化商住两用、写字楼，地标性建筑区位优势，景观优势（红山公园西侧）市中心城市感强的物业类型客户特征乌市企业主、投资客。乌市为主，新疆内客户也有意向。年轻人为主，投资客不少。年轻人为主，投资客不少。市中心片区城市传统商业、行政中心，占据城市顶端价值，当前平台均价10000元以上地理位置，产品形式是不是有创新，有没有优势的景观资源，配套是否完善典型楼盘绿城百合绿城玫瑰园规模占地面积约39万平方米(约585亩)，总建筑面积约33万平方米，容积率1.0，绿地率70%项目总占地面积约300亩，总建筑面积约50000平方米；容积率为0.27，绿化率是73%产品形式平层公馆，均为3-4层，主力户型约220平方米联排、独栋价格250万/套500-1000万/套户型面积2主力户型250平米其中联排别墅主力面积约为250平方米，独立别墅主力面积约为350—800平方米销售状况一期全部售罄，月均消化速度15套左右一期听泉苑、二期揽秀苑均已售罄，08月消化20多套，09约消化40多套客户特征以非本地出生人群为主，多为生意人，看重绿城的品牌价值多为首次别墅置业客户，生意、生活在乌鲁木齐的顶级人士；年龄多在45岁左右；民族客户两三户；地州人士较少水磨沟区强调产品的各方面细节，以享受型客户为主，面积区间在250平米以上，价格在200万元以上/套占据优势地理环境，强调内部小环境首次别墅置业客户为90%；40岁左右、私企老总、全家庭客户、有较高的视野和阅历；周边工程价格差异较大，单价为8000-18000之间，目前区域200万元以上/套客户来源特征价格平台区域资源1516是否平安、有没有好的社区外部环境、有没有水景观资源、产品是否舒适、有没有好的物业等客户敏感点地处美居物流园商圈，城市意向明显没，拥有完善的配套设施及便捷的交通，市民认知较高有没有好的园林、产品形式怎样、周边配套怎样、交通是否便捷、有无地下车库市内外溢客户；地缘性客户〔如美居、华凌等专业市场小商贸主〕不同产品形式，价格相差加大，平台均价约5500左右区域资源客户敏感点客户来源特征价格平台典型楼盘锦华名居金色港湾汉唐天下规模占地面积:30864.95平方米，总建筑面积:84103.33平方米占地面积:9234.54平方米，总建筑面积:35924.29平方米占地面积6.1万平方米，总建筑面积:16万平米产品形式高层高层、多层高层价格均价5200元/平米均价4600元/平米均价5500元/平米户型面积户型面积118—235主力户型为80—120户型面积区间为80-260销售状况月均销售70套，6-8层热销08年7月22日开盘价格3800元/平米，月均消化45户，两居产品相对销售速度较快蓄客半年，09年开盘，月均消化速度160套产品特色高绿化率现代风格建筑主体化社区产品客户特征周边客户为主，部分其他区域客户、部分地州客户二次或多次置业，地缘性客户刚性需求客户占大部分成交人群苏州路片区承接中心外溢客户的首个区域；平台价格5500元/平米左右，供应产品以高层为主沙区南部承接城市南端刚性外溢人群为主，地缘性客户占比最大；价格涨幅较大区域均价6000元/平米地处城市中心区外延，交通便捷，拥有完善的配套设施是否有主题化的社区、停车位是否充足、有无好的景观、是否平安地缘性客户为主；各地投资客户占一定比例；城市南端刚性外溢人口占较大比例不同产品形式，价格相差加大，平台均价在6000元/平米左右区域资源客户敏感点客户来源特征价格平台典型楼盘凯旋门和枫雅居规模建筑面积14万平米，共10栋楼，其中5栋为20层（住宅18层、商业2层）、4栋为33层、1栋（2层）为公建幼儿园总占地面积为230000平方米，总建筑面积:902400平方米。绿化率是40%，容积率为3.92，20%超低密度产品形式高层、小高层低层住宅、多层住宅、小高层住宅构成价格均价6900目前售价8000+户型面积面积区间87-260平米一梯两户（125、165三居），一梯4户（87、108两居）。四种户型比例为1、1、1、158.8平方米到129平方米销售状况即将开盘，预售阶段（共有房子800套左右，已排号800个左右）目前处于尾盘，月消200套剩余3套房子，均为>120㎡的大户型客户特征外地来购房的客户非常多，北京、上海、湖北、广东的都有南站商贸客户占有比例较大。40-50岁左右客户，60%为外地人（各地州市政府官员等），看中市中心地段；亲戚团购，单位团购较多，改善性为主。典型楼盘宜品家春秋龙润西湖小镇尚品家园中央郡规模本规划建设用地为70421㎡，地上建筑面积为119715㎡;项目用地面积40余亩，430余户，总建筑面积45万平米。占地16611平方米，总建筑面积42687平方米占地200亩，容积率2.0，45%的绿化率产品形式多层及高层多层和小高层多层和高层18、28、30层高层价格开盘时均价3000元/平方米，2010价格5300元/平米；开盘时均价3700元/平方米，目前尾盘价格5400元/平米；楼层每高一层增加200元/平米开盘时均价3200元/平方米，目前价格5200元/平米；均价6500元/平户型面积54—230㎡不等，多层主力户型为90-120㎡户型，高层拟建loft，买一层，得两层，百变户型（后期变为两层同卖）小区最小的户型为95平方米,最大面积为240平方米，户型多集中在100和150平米主力面积为90-110平米，主力户型为82.103平米为三室二厅面积区间84—230(平层)平米间，主力户型90、137平销售状况基本售完，90-120㎡区间去化速度快。月均消化140套目前项目已经是尾盘，只剩103及150平米的两种户型在6、7、8楼层里，月均消化65套目前剩余2东高层的8-16楼，现房，16楼复式送面积，月均消化30套目前处在预售期，1期项目北侧14栋楼，大约2012年底交房6月中旬设立售楼处客户特征新乌市人买房比例大，做生意的人比例也挺大，个体工商户，小私营企业主这些都是新购买主力群体城市外溢有钱人，北园春市场，部分本地有钱人乌鲁木齐本地人居多，北园春市场商人，土地局在高层部分团购本地客户为主，北园春市场生意人等距离友好商圈5分钟距离，北园春水果市场搬入园区，公务员小区的建设带动加速配套的成熟新乌市人买房比例大，做生意的人比例也挺大，个体工商户，小私营企业主这些都是新购置主力群体目前区域多为尾盘，价格在5200元/平米客户来源特征价格平台克西路区域承接城市刚性外溢人群，均价为5200元/平米，产品品质与人员组成比西山区档次要高区域资源小区内部景观，产品户型是否舒适，有没有停车库客户敏感点距城市核心区较近，拥有完善的配套设施及便捷的交通，属于低端居住区市产品总价、与城市的交通是否便利、周边的学校、医疗设施、小区绿化等以地缘性客户及周边企业、事业单位员工为主，做生意的为辅，靠近城区处多为乌鲁木齐本地人，向西以新乌市人为主产品形式以多层为主，价格相差不大，平台均价约4500左右区域资源客户敏感点客户来源特征价格平台典型楼盘信达雅山新天地卧龙山庄规模占地535亩，总建筑面积40万平方米;开发面积10万平米，容积率2.0，绿化率35%.产品形式多层11层小高层价格开盘时均价3800元/平方米；目前4100元/平米4200--5200元/平米户型面积户型面积在75-116平米之间；主力产品以85-100平米产品为主70-149平米标准户型，主力户型90-110平米销售状况一期产品已经售完,目前在售二期产品，90平米产品销售情况较好。月均消化83套100左右的产品卖的速度较块，80以下的产品需求也很大，月均95套左右客户特征以地缘性客户为主（有周边企业员工集中购买现象）、部分地州客户，靠近城区处多为乌鲁木齐本地人，向西以新乌市人为主项目旁边一个勘探队团购300余套，其他客群有医院的和保险公司的。主要为乌鲁木齐人。西山区域承接城市刚性人群，地缘性客户占比最大，价格涨幅较小区域均价为4500元/平米不同站位下的区域竞争客户来源及特征置业敏感点区域领先克西路区域新乌市人买房比例大，做生意的人比例也挺大，个体工商户，小私营企业主这些都是新购买主力群体景观+户型+交通西山路区域以地缘性客户及周边企业、事业单位员工为主，做生意的为辅，靠近城区处多为乌鲁木齐本地人，向西以新乌市人为主总价+交通+配套城市高端沙区南区域地缘性客户为主；各地投资客户占一定比例；城市南端刚性外溢人口占较大比例主题化社区+停车位+景观+安全苏州路区域市内外溢客户；地缘性客户（如美居、华凌等专业市场小商贸主）景观+户型+配套+交通+地下车库城市领袖城市中心区主要客户是乌鲁木齐及地州市的中、高端客户，以投资为主，包括政府官员、企业中、高管理层地理位置+产品+景观+配套水磨沟区域首次别墅置业客户为75%；40岁左右、私企老总、全家庭客户、有较高的视野和阅历；品牌+资源环境+景观+保安+产品+服务小结景观+创新产品（主体化社区）被各个层级客户看好，是本项目扩大受众面的关键要素以快速消化作为第一要素进行分析，选取各竞争层级最快工程进行分析项目名称宜品家春秋（项目周边，克拉玛依西路）凯旋门（沙依巴克区和枫雅居西侧）绿城百合（红光山）销售状况销售速度140套/月，目前项目已经是尾盘。即将开盘，预售阶段（共有房子800套左右，已排号800个左右）一二期已基本售罄，销售速度约15套/月产品形式及规模总建筑面积:120000平方米；高层总建筑面积140000平米；高层总建筑面积约33万平方米；多层户型配比主力面积为90-120平米，高层拟建loft，买一层，得两层，百变户型（后期变为两层同卖）以大户型为主，主力户型120-150平米，面积区间87-260平米一梯两户（125、165三居），一梯4户（87、108两居）。四种户型比例为1、1、1、1主力户型约250平方米，平层官邸主要卖点主题化社区、绿化、创新的户型产品形式地块价值、主题化的社区大盘、突出的园林设计、品牌开发商的物业、车位数量资源占有价值、品牌价值、产品价值、内部景观、配套服务人群新乌市人买房比例大，生意人，个体工商户，小私营企业主这些都是新购买主力群体外地来购房的客户非常多，北京、上海、湖北、广东的都有南站商贸客户占有比例较大。乌市客群主要来自红山区、沙区南部改善性客户、还有一部分市中心客户多以外地人为主，往返多个城市的管理人员及生意人，本地客源很少以新乌市人为主区域领先城市高端城市领袖盘点各个占位下产品的未来竞争状况及短时间内的区承载人群状况；以快为前提下分析三个占位确定最正确选择模式一项目定位为主流产品，选取就近直接竞争区域内面积区间、总价区间相近楼盘进行分析123456中央郡宜品家春秋尚品家园翠湖蓝湾雅山新天地卧龙山庄西山区域被认知为传统的棚户区，产品总价不高，以多层为主，吸引大量的中低人群，目前克西路价值大大提高，但仍有分流刚性客群的特点，区域价格平台为4500—5300元/平米，区域产品以多层为主，西山路出现75平米小型产品，主力在90-110平米两居、三居户型，消化速度约85套/月；克西路以多层为主、跃层类产品为辅，产品追求品质，主力在90-110平米两居、三居户型，跃层最大做到180平米,单盘消化速度约95套/月；区域分为两类人群以外来新乌市人与地缘老乌市人为主，新乌市人包括：做生意的人比例也挺大，个体工商户，小私营企业主这些都是新购置主力群体；老乌市人包括：以地缘性客户及周边企业、事业单位员工为主竞争区域状况成交客户特征模式一选择人群，置业目的多为自住、置业敏感点是交通、配套及价格，主流面积在90—120平米之间置业目的置业身份目标区域置业敏感点需求面积资产沉淀能源相关产业人员安全性高+区域价值高的地方完备城市配套/优质产品220-350平米以上资产沉淀+投资私营业主安全性高+区域价值高的地方交通条件/优质产品180-220之间投资+自住自由职业者安全性高+区域价值高的地方资源环境/优质产品160-180之间提高舒适度权力公务员水磨沟区域+安全性高的地方交通条件/优质学校120-160之间提高舒适度待遇好的事业单位城市核心区域+安全性高的地方生活配套/优质学校120-160之间购买自住生活社会原因想搬家人群沙区+新市区交通条件/优质学校90-120之间购买自住生活小生意者、职员工作地点附近交通条件/完备生活配套90-120之间购买自住生活拆改区域人群原居住地点附近交通条件/完备生活配套90-120之间租房或自住生活新兴经济体员工工作地点附近+新市区完备生活配套/交通条件80-100之间租房或自住生活外来及对口支援人群工作地点附近+公务员小区+新市区完备生活配套/交通条件80-100之间租房或自住生活地州打工者哪里便宜去哪价格75-90之间典型案例分析区域内翠湖蓝湾面积以90-100平米为主，主力成交人群以新乌市人为主，生意人为辅位置乌鲁木齐市沙依巴克区平川北路99号；0991—51068005106900开发商：新疆德顺房地产开发有限公司规模项目用地面积15176平方米，总建筑面积37940平方米，容积率2.5，绿化率35%，建筑密度29%。产品形式多层和小高层户型配比主力面积为82-160平米，105平米为三室两厅；94—95面积占比80%，130未公开销售价格开盘时均价3600元/平方米，目前尾盘价格5000元/平米；楼栋定价与面积、位置的关系不大销售状况销售速度30套/月，目前项目已经是尾盘，只剩190平米跃层户型人群主力成交人群以新乌市人为主，生意人为辅，公务员等人群不多卖点环境及未来发展配套医保机构：军区总医院，武警医院，煤炭医院教育机构：农大附中.、农大附小、71小、34中、41中、九家湾学校购物场所：新北园春市场休闲场所：九家湾水上乐园、骑马山风景区信达雅山新天地2010.6月龙润·西湖小镇翠湖蓝湾尚品家园中央郡卧龙山庄8月12月10月8月6月4月2011.2月剩余25万平米(预计销售12个月)剩余11万平米，预计销售11个月剩余3万平米，预计销售到10月份剩余3000平米，预计到8月份剩余1000余平米，预计到8月初剩余1000余平米，预计到8月份西域印象剩余1.3万平米，预计明年销售10月12月典型案例分析主流模式竞争项目多为尾盘，竞争项目潜在供应约42.1万，集中在中央郡与雅山新天地模式二项目定位为差异化产品策略，选取总价区间相近竞争区域及区域楼盘进行分析沙区南板块被认知为城市中心区外延，交通便捷，拥有完善的配套设施的区域，产品总价不低，以高层为主，吸引大量的地缘性客户，城市南端刚性外溢人口占较大比例，目前平台均价在6000元/平米左右；苏州路地处美居物流园商圈，城市意向明显，拥有完善的配套设施及便捷的交通，区域以高层为主，面积集中在90—160，产品以大三居为主，最大面积在260平米，目前平台均价约5500左右；市中心片区地处城市核心地段，齐备的设施、浓厚的商业及商务气氛、通达的交通条件和乌鲁木齐最好的教育配套吸引了乌鲁木齐及地州市的中、高端客户，以投资为主，包括政府官员、企业中、高管理层；产品呈现投资和享受型两类，投资类产品在40—80之间、享受类产品在110—275之间，区域内均价都在10000以上，高端产品价格到达16000/平。三片区域价格较高，客户为乌市中高收入阶层，包括商人，企业的中高管理层，居住改善性客户等，其中苏州路板块客户分流了大量新市区客户，沙南板块吸引了大量天山区改善性客户，市中心片区客户辐射乌市各个方向，乃至整个新疆。竞争区域状况成交客户特征模式二选择沙南、苏州路、市中心片区的客户属于对物业位置、产品有一定要求，收入处在乌市中上阶层置业目的置业身份目标区域置业敏感点需求面积资产沉淀能源相关产业人员安全性高+区域价值高的地方完备城市配套/优质产品220-350平米以上资产沉淀+投资私营业主安全性高+区域价值高的地方交通条件/优质产品180-220之间投资+自住自由职业者安全性高+区域价值高的地方资源环境/优质产品160-180之间提高舒适度权力公务员水磨沟区域+安全性高的地方交通条件/优质学校120-160之间提高舒适度待遇好的事业单位城市核心区域+安全性高的地方生活配套/优质学校120-160之间购买自住生活社会原因想搬家人群沙区+新市区交通条件/优质学校90-120之间购买自住生活小生意者、职员工作地点附近交通条件/完备生活配套90-120之间购买自住生活拆改区域人群原居住地点附近交通条件/完备生活配套90-120之间租房或自住生活新兴经济体员工工作地点附近+新市区完备生活配套/交通条件80-100之间租房或自住生活外来及对口支援人群工作地点附近+公务员小区+新市区完备生活配套/交通条件80-100之间租房或自住生活地州打工者哪里便宜去哪价格75-90之间位置沙依巴克区和枫雅居西侧规模总建筑面积140000平米，共10栋楼，其中5栋为20层，其中住宅18层、商业2层、4栋为33层、1栋（2层）为公建幼儿园产品形式高层、小高层户型配比以大户型为主，主力户型120-150平米，面积区间87-260平米一梯两户（125、165三居），一梯4户（87、108两居）。四种户型比例为1、1、1、1客户外地来购房的客户非常多，北京、上海、湖北、广东的都有南站商贸客户占有比例较大。乌市客群主要来自红山区、沙区南部改善性客户、还有一部分市中心客户。价格均价6900销售状况即将开盘，预售阶段（共有房子800套左右，已排号800个左右）卖点区位、产品形式、品牌配套已确定只有公建幼儿园，其他未定。项目周边城市拍套成熟点评大盘、品牌开发商、园林设计突出、但内部有未拆迁居民，极有可能与回迁空间分隔不明显经典案例凯旋门所处沙区南部供应趋大，产品总价以70-150万为主，客户中生意人，及非地缘高支付能力人群为主时间2021.6月楼盘名称7月9月8月10月12月11月2021以后剩余21万平米，2021.11入住(预计销售10个月)剩余500余平米，由于是尾盘大户型，预计销售到8月份。剩余14万平米(预计销售5-6个月，)凯旋门和枫雅居锦华名居金色港湾汉唐天下金领时代E阳臻品剩余20000平米，预计到10月份剩余43万平米(预计销24-30个月)剩余700平米，预计到年底剩余600平米，预计到年底经典案例项目差异化竞争项目主要为马德里春天和凯旋门，对位竞争项目总供应量在150.2万平米马德里春天剩余700000平米，预计消化36个月模式三项目定位为跳脱产品，以客户同源为标准在全市范围内选取高端改善型或投资型项目对位竞争水磨沟北部为矿业采空层，不适合建筑高层等高密度工程，价值水磨沟公园等影响，这篇区域为乌市传统的低密度高端区。此区域的一些工程更加带动了此区域的低密度高端印象，已绿城玫瑰园、绿城百合最具有代表性。一个是顶级别墅、一个是高级平层官邸，户型面积偏大，乌市新疆乃至西北部客户在此置业。市中心的时代广场为写字楼商住两用楼，处于市中心，面积可自由分割，客户主要乌市企业主、投资客。乌市为主。这几个工程为代表的跳脱工程价格较高，客户为乌市收入顶尖阶层，包括企业高层、外国人，居住享受行客户。乌市内部无任何工程进行截留，吸引各个方向的客户。竞争区域状况成交客户特征151614模式三选择水磨沟区及市中心高总价产品客户，多具有高支付力，且具有多次置业经验置业目的置业身份目标区域置业敏感点需求面积资产沉淀能源相关产业人员安全性高+区域价值高的地方完备城市配套/优质产品220-350平米以上资产沉淀+投资私营业主安全性高+区域价值高的地方交通条件/优质产品180-220之间投资+自住自由职业者安全性高+区域价值高的地方资源环境/优质产品160-180之间提高舒适度权力公务员水磨沟区域+安全性高的地方交通条件/优质学校120-160之间提高舒适度待遇好的事业单位城市核心区域+安全性高的地方生活配套/优质学校120-160之间购买自住生活社会原因想搬家人群沙区+新市区交通条件/优质学校90-120之间购买自住生活小生意者、职员工作地点附近交通条件/完备生活配套90-120之间购买自住生活拆改区域人群原居住地点附近交通条件/完备生活配套90-120之间租房或自住生活新兴经济体员工工作地点附近+新市区完备生活配套/交通条件80-100之间租房或自住生活外来及对口支援人群工作地点附近+公务员小区+新市区完备生活配套/交通条件80-100之间租房或自住生活地州打工者哪里便宜去哪价格75-90之间经典案例乌市挑战型项目面临竞争因多次置业客户需求的细分并不直接对位，在总价区间相近的范围内选取；项目竞争具有自我中心化趋势；供应量所反映竞争仅供参考时间2021.6月楼盘名称7月9月8月10月12月11月2021以后剩余20万平米左右，包括商业和公寓(写字楼局部售罄)，(预计销售个24个月)剩余18万平米(预计销售36个月，)绿城玫瑰园绿城百合时代广场1500平米，预计两个月户型配比基于以上三种模式，根据市场竞争及客户特征确定各方案户型配比区域内供给以90-120平米产品为主，在此根底上结合区域成交人群总价接受程度、目标客户的舒适度需求及当地市场特征确定四个面积区间划分〔仅作参考〕城市高端类产品配比思路：是站在市中心供量减弱，克西路地段价值大幅提升，工程以吸引中心城区提高舒适度人群为主，兼顾局部投资客户；区域领先类产品配比思路:是以目前区域价值为前提，以现状人群及区域主要竞争产品为第一要素进行思考，放弃与西山板块直面竞争低端人群把主要精力用在购置自住类客群；城市领袖类产品配比思路：是以自身打造产品价值足够强的根底上，针对屡次置业者以稀缺产品形式及配套、效劳等价值的提高，打造脱离区域市场平台的专属产品。60-9090-120120-140140以上户均面积基准面积80105130170配比建议城市高端10%20%50%20%128区域领先10%70%15%5%109.5城市领袖0%20%20%60%149由市场上点对点竞争工程分析可得不同面积区间的参考定价与参考消化速度参考（套/月）价格参考（元/平米）区域领先、城市高端城市领袖区域领先、城市高端城市领袖60-90100550090-120805058006300120-140402560006600140以上151563007000目前周边平台价格在5100-5300元/平米，按照5%自然增长，工程入市时为5300-5600元/平米；区域供给相对稀缺，且工程具有资源，工程主流价格可上浮至5500-5800元/平米，大户型单价较高；跳脱平台价格因客户定位及品质提升，预估可上浮500-800元/平米；09年区域内主流产品消化速度为30-60套/月，家春秋凭借广汇销售方式实现140套以上，本工程入市时，主流产品竞争不剧烈，预估消化速度能够超越平台，到达80套/月；乌鲁木齐市客户构成，呈明显三角形，且中低收入者为主；120平米以上户型，普遍消化较慢，预估消化速度为90-120产品的一半，到达40套/月；跳脱平台产品，以全城条件相对类似工程为参考，绿城百合公寓月均消化15套/月左右。概算参考基于市场供应及去化情况，预估未来产品去化速度将略高于现状市场，平台价格将达到5500-5800元/平米建筑面积加权售速月均去化面积持销时间月均利润城市高端44套/月5632平米/月20月1105万元区域领先71套/月7802平米/月14月1453万元尝试领袖24套/月3576平米/月31月811万元城市高端项目高层产品形式既定，差异以产品面积区间为主，面对稀缺供应，项目售罄并困难，但直面沙区南部竞争，持销时间较长次推荐方案区域领先区域内市场未来供应不足，竞争不强；主流产品市场需求量较大；符合开发商速度与利润目标主推荐方案城市领袖本区域客户量支撑不足，城市客户成熟度不高，去化周期较长，市场风险大；且市场处于成本定价阶段，溢价接受度有限；开发商能力要求高；客户竖向细分需求捕捉较难难度较大，需慎重考虑概算参考从利润与持销时间及开发难度判断，项目走主流共生是最佳方案三种方案经济效益比照分析；三种方案净利润率相近，为56%-60%；挑战型方案总投资显著高于前两种，需多投资近4000万；三种方案中主流共生方案持销时间最短，为14个月，挑战型方案持销近3年，风险较大；从月均利润额上来看，共生型为1