物业费催收技巧PPT

2020物业费催收培训PROPERTY

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TRAINING专注物业法律构建和谐社区催收心态第一章催收要领第二章催收话术第三章催收频率第四章目录Contents应运背景专注于为物业企业提供物业法律服务雄厚法律资源，资深律师参与、策划、支持帮助

物业法律服务领域有着丰富实践经验，精通物业法律知识、深谙催收技巧

进行普法教育，既能帮助物业企业快速回款，又能缓和物业企业与欠费业主的矛盾从法律法规，合同义务，情感道德等多方面着手第一章催收心态1234律师心态医生心态老板心态无关心态1律师心态据理力争职业道德有敬畏之心勇于担当坚定信念，全力以赴2医生心态010203一视同仁对症下药满怀希望3老板心态积极进取不怕挑战格局宽广放眼未来4

无关心态见招拆招知彼知己勤勤恳恳认认真真勇气可嘉堂堂正正面对问题直视问题技能强化人格魅力第二章催收要领12345主题明确问题解答问题谁负责?确认时间方式要领领悟主题：交费明确问题：业主目的、要求确认交费时间与交费方式什么问题？谁负责？如何负责？解答问题：与物业是否有关进行答复对业主不轻信、不承诺第三章催收话术12常见问题应答常见回复内容第一节常见问题应答1234房屋质量问题车位、车辆问题物业服务纠纷法律界定——析责1房屋质量问题根据《国务院物业管理条例》、《最高院关于审理房屋买卖纠纷司法解释》等相关规定：五年质保期内由建设施工单位进行维修；五年质保期后，私人区域自行承担，公共部分申请专项维修资金。质保期内漏水《江苏省物业管理条例》对专项维修资金的申请条件及申请流程进行了详细列明。由符合条件的业主签字后提交业委会申请，报房管部门审批，施工队伍进行修缮。专项维修资金启动消防、电梯、门禁、监控、单元门等小区各项配套设施的质保期为两年。质保期内由建设施工单位进行免费维修，超过质保期则需要申请专项维修资金。各类配套设施故障管道作为房屋配套设施，物业作为管理方承担定期检修、维护、养护义务；管道所有权归部分业主共有，则共有人进行费用分摊。因管道使用不当造成堵塞返水，损失由使用人承担。管道排线、堵塞、返水问题2车位、车辆问题车辆剐蹭《江苏省物业管理条例》第六十四条，若跟物业签订车辆保管协议则对业主私人车辆进行看管。车辆作为个人私有的动产，应尽到妥善的注意与管理义务，发生事故应及时报警、报险处理。公共收益《江苏省物业管理条例》第四十九条、第六十五条，物业公共用房、小区广告费等公共收益应进行定期公示。对划出的车位，70%的收益应纳入专项维修资金，剩余部分可用于物业日常经营开支。车辆乱停乱放2018、2019年度，政府联合执法对妨碍安全、卫生等存在安全隐患的场所开展集中整治。物业在职责允许的职权范围之内尽到通知、告知义务。车辆被盗根据《刑法》第二百六十四条、《江苏省物业管理条例》第四十七条，超过规定数额构成刑事类犯罪，一般属于治安管理处罚范围。物业依据服务合同仅是起到秩序维护。特别提示车位、车库归属《民法典（草案）》第275、276条作出三项规定：出售、附赠或出租允许合同约定；共有道路或其他场地的车位归全体业主；承租、承买、无偿使用本小区业主有优先性。决议规则对于业主共同事项的决议规则，《民法典（草案）》第278条对《物权法》第76条做出了修改，更改了业主大会参与表决与同意的比例要求。对于维修资金筹集、改变公共区域用途的从原来的面积且人数2/3变为3/4以上业主决议。房屋专有、共有《建筑物区分所有权司法解释》第2条、第3条对房屋、通道、楼梯、地下室等特定空间，明确专有区域具有构造上、利用上的独立性，所有权人直接支配并享有权益；共有区域则应合理确定修缮费的负担、建筑物相关受益的归属。3物业服务纠纷不作为、不达标《民法典（草案）》第937条、第938条，以物业服务瑕疵，未享受物业服务等为由拒交物业费不能得到人民法院支持。未签合同、未签协议《民法典（草案）》第939条，《最高院审理物业纠纷司法解释》第1条：建设单位或业委会与物业签订的合同对业主具有约束力。跟风不交、按时不交《国务院物业管理条例》第7条第5款规定，业主有按时交纳物业费的义务。地产、物业一家《公司法》第3条，公司是企业法人，有独立的法人资格，有独立的法人财产，对外独自承担责任。单价上调前期物业实行政府市场行情指导价；与业委会签订的合同，业主大会决议过半数同意，均经物价局备案。空置房折扣2019年《江苏省物业管理条例》已取消对空置房予以折扣相关规定。业主不得以无需享受等不正当理由拒绝交纳物业费。4法律界定——析责（1）违章搭建高空抛物侵权损害房东租客推诿《民法典（草案）》第942条，《国务院物业管理条例》第45条等相关法律规定对于诸如阳光房等违建所产生的相邻关系纠纷争议：物业起到协调作用，但碍于没有行政强制执法权则不能进行强制拆除《最高院审理高空抛物、坠物意见》依法惩处构成犯罪的高空抛物、坠物；适用《侵权责任法》第八十七条对能够证明自己不是侵权人的可依法予以免责；。物业不履行养护、管理和维护义务，造成他人损害的应承担责任。侵权责任与物业服务合同的区分。当侵权发生时，依据侵权责任法相关规定承担相应的责任，有直接责任主体的可以请求停止损害赔偿损失等；合同作为双方当事人之间意思自治达成的合意，应按照合同约定的条款履行。合同具有相对性，租赁合同双方当事人之间有约定从约定；作为不动产的所有权人对房屋有收益、处分的权利，同时也应履行相应义务。根据《最高院审理物业纠纷司法解释》第1条，与业委会签订的合同对全体业主有约束力。4法律界定——析责（2）诉讼时效沿街商铺《民法典（草案）第九章诉讼时效规定向法院请求保护的期间为三年，物业费收缴以最后一期期限届满之日起算。不动产经法院司法拍卖、变卖，非基于法律行为引起房产物权变动的，该房产物业费承担应依据拍卖公告中对物业费事宜的相关规定。小区商铺在建设施工规划红线范围之内的区域，应按前期物业服务协议约定的单价承担按时交费的义务。根据《江苏省住宅物业服务收费管理办法》房屋产权人需在过户前交清物业费。在进行产权转移时，产权人应提交由物业出具的查验证明。司法拍卖前、现业主危机公关处理第二节常见回复内容区分责任证明责任1各类问题回复服务瑕疵侵权赔偿物业承诺违约责任责任证明确实存疑依据合同业主未履行交费义务，物业已提供服务。公民应遵纪守法，遵守契约精神。“谁主张谁举证”原则：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据并应及时提供证据。不清楚、不知道的问题，去做过具体了解后，经多方核实再给到业主一个明确的答复。被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任：停止侵害、排除妨碍、恢复原状、赔偿损失、赔礼道歉等。口头承诺需有证人证言或录音录像形成证据链条达到证明标准；书面承诺则需加盖物业公章或代表人签名。可请求物业继续履行合同约定的服务标准、弥补欠缺、妥善安排重做。但不得拒交，欠费可构成根本违约。第四章催收频率123按行业惯例按时间阶段按业主习惯1时间阶段下的行业惯例节假日前后、年前年后、下半年等都是属于物业收费的黄金时间段，适逢业主假日期间及传统风俗习惯。工作日的非上班时间（晚上下班后）、双休日等业主正好可以利用空闲时间来处理物业费等相关事宜。收费黄