年江苏扬州某高档住宅社区项目可行性简报

****项目可行性分析简报*******於香港注册成立，现于香港联合交易所上市，並为恒生指数成份股之一。****之最大股东为***投资(香港集团)有限公司，是北京***投资公司的全资附属公司。****有限公司(“****”)的业务集中在香港及广大的内地市场，业务重点以基建为主，包括基础设施(如桥、路和隧道)、能源項目、环保項目、航空以及电讯业务。另外，本集团亦有透过其全资附属机构**贸易行有限公司及**有限公司进行贸易及分销业务。该集团在港拥有多项物业项目，包括大型住宅及优质商用物业。于一九九七年，公司的总部大楼“**大廈”更于中区海旁落成，为香港海滨的重要标志。(摘自****网站)****经过较全面调查、分析，对扬州城市的发展前景充满信心，认为房地产业市场还具有很大发展潜力和运作空间。因此，****拟引入国内外高尚居住社区开发理念，在扬州规模性发展****的品牌居住社区——****花园。我们期待着社会、企业各界的共同参与，把****花园开发建设为扬州市第一高尚名牌住宅小区，为扬州市民创造出卓越美好的生活居住环境。****花园（XXX）项目组2005年4月12日序第达一仪章困扬虑州窗房燃地嘱产淹市斥场圈综苍合样分摔析步一停.需扬阅州貌2岭0伐0竞4座年肢房墓地画产奶市楼场坡概梦述避1墓.宾开撒发配投科资掩情需况窜扬堵州革市柴统湿计拜局骑、障房舟管批局生的梁统料计维数惰据盟显区示诉：随2期0歌0崇4烤年治全货年醉市米区逼累附计恭完估成射房悦地雨产结开木发规投烦资谢3猾5塞.库1悄6霸亿约元对，鞭与傻2炎0刻0蝶3递年夸相赢比向增闹幅野3塔3围.绢3青%袖。汗按猴用找途究分榆，病住递宅呈投卵资霜2撑9解.斑7田8奶亿旺元交，健2胶0俭0茫3矩年炉为尝2暮0阀.辩2运5坐亿唇元浆；暂办做公冤用呢房揪建尚设贪投族资臭0股.塘3腰3岩亿考元丹，狠2吓0造0餐3明年罩为背0瓦.枝9误4柴亿蚕元预；晕商作业毛用冬房自投斩资去4凳.冻1苍0盘亿披元洲，侵2冬0浊0硬3手年亏为手2破.扫6坚7吵亿钓元祸。伶市忠区煤2幻0屠0岔4脚年柱1艘-悟1剖2倚月忙份堪累敏计结房爪屋补竣辩工意面捞积殊1腰3恩9武.驾4步7缝万变m炮2蚀，鼻同音比撤增敌长景2兴3陵.挡3捐%公。眼其搁中摇住郊宅据面杰积耽1沟1央8怒.浮8灵8串万碧m睬2乒，另办鹿公奸用裙房揉2伪.族4蚀2仁万妙m送2奔，万商畜业眠用蕉房库1当6界.殃5公9著万丹m脆2史，掉其怠他希用区房糊1蛮.冒5影8帽万湖m犹2饰。摸而论2闯0来0誉3四年旋全颜年容累燕计剖房释屋掉竣返工卡面贪积阔万稻1酿1乞3破.梳0摩8妻m邀2衬，芒其斤中香住巾宅镜1汽0隶1留.袄0投2禁万初m千2铃，孔办抗公落用烛房谨2园.挣9用9龄万毅m僵2葱，刑商梢业木用净房泽6介.染4摧1梅万喊m汤2赵，俯其误他功用机房呢5撑.些6紫4盖万毛m常2值。令比往较狗图贸如取下释：欲【眨结起论押】窗从抄比潮较爱图辛可衰以辣看赖出堤，秒2村0蕉0袖4勺年东房让地惩产雾的缴投费资颠量歇与惜2跳0充0掏3裳年笼相箩比颤，按开晕发习投番资富与群施继工洋面封积鸣都蚊呈羞增为长巩趋树势疲，地特膜别闭是酒2陆0旬0平4配年贞第捷四吉季兼度伙开偷发壤投洲资勉金禽额笑比菊以配往辈都滴高估。婚在巩2币0丑0毕4边商盈业雹的差投奋资浅及榨竣别工珍面焦积玉都证比铁2秧0敬0伙3型年悦有骂大话幅清度婚增造长翻。缴2擦0剃0疏4绍年丘房扣地两产物市收场祸着威实灶红叫火禽了妈一学把库，邻即驼便缺政难府损对者房棕地菊产絮行呆业库已限作构了雾宏飞观舌调缺控杀，贿随范着洪扬悬州吼地屑区劈本妄身端的艳发摇展弟，誉本颈地粥及叶外翁地脆的吃开烈发网商列对交扬膛州暑的版房缠地述产爬市萌场支依至旧委看脖好稼。侧2桐.柏土项地山供残应欲情驱况蜘扬擦州封市云国院土我资割源激局张对瘦土沫地浆实叹行梳有访计绑划梁、糟有旋步误骤补的尝供搂应勾，柏土烈地烂出扩让菊全舟部低采码用菠挂惑牌暑、指拍辣卖受方锹式杨。问2似0形0跃4沃年饱1稀-旬1挺2亩月薄份哥共军出序让锹土袋地艰2版6泪6虹.缸4夫6因万勉剖m菜2犬，满成雾交座金滋额您1恐6膜.童9投1字亿红元孟。酬2可0马0曲3富年难扬誉州贝市停区教出请让电土插地汇达鬼到伙4及8肺1郊.摧4圈万体m键2农，配则丝2烦0选0芽4工年氧比命2狠0当0狡3辨年消减瓦少洗了嫌2姥1炎4沙.棒9劝4劫万题m刮2甘，乔同尊比羡减捎少笼4捕4的.乌6弱%交。皆【居结奥论固】下自粒2炸0间0炒4截年绵4界月清2辣9渴日签，禽国固务耀院窜办作公永厅赛下爽发像了到《轧关帖于眉深妇入需开星展均土件地迈市昂场浑治忌理菜整圆顿徒严旷格瓣土牵地仙管可理标的敢紧魂急瞒通系知剖》谅，毕全爷省铁在葵宏国观宾调梅控垄中朱停总止净供欣地搏半退年阴后萌，培扬寒州冬市亏的袜土燃地线投袋放得量订也屋明父显录减奖少叶，党可灵见择政提府固对尊土反地的的券投萍放免量圆的通控银制忙效曲果倍显皇著亦，垂从日而歇合赛理嚷的缠推炸动封房猴地麻产玉的服发倾展隐。纤2辽0班0霸4爷年聋一雷至火四歇季餐度嫩土请地腰投镇放乒量说呈确波秧浪驼式仁起迎伏灶，唯特概别拨是滴到巴了聋第外四吼季侨度衰，端投便放衰土督地盗总竭量求达端到扮年竞度坦总桃和链的拦3隙8哥%夹。单3东.偏销那售弊情勺况湿2谷0喊0川4圈年剪度诚销驰售阁备浙案蚂登范记缺情椅况擦表筹（美单狐位问：它m描2钩）季度总体商业办公别墅住宅2003年全年批准预售168890019960014790012976002003年全年销售1153100162678739759164472003年全年销售率68.28％81.50％50.02％70.63％2004年全年批准预售202.28万37.12万8.62万117.18万2004年全年销售133070521109711763810019712004年全年销售率65.79%56.87%136.47%85.50%尘从毫2稀0纲0偏4露年同的镜批垃准键预艳售岛及舍2蓄0站0路3嫌年萌的轮批战准锹预抽售粗情悄况径分倘析圈，烟2娱0欢0生4懂年应全倍年画市拼区辜的飘批庆准杀预减售梢总锄量槐比痕2助0口0狡3浩年颈上垄涨流了而1床9铲.响8交%原，低并源且杀各置类恳物压业液的灵实度际朋销供售补面座积财比欧2咬0深0症3喉的磁销吹售剖都迹有罪所炸增欧长林。模2烈0邮0衫4行年辽批序准凯销高售晴的熔商纳业孕用严房辉比看2生0俗0肿3近年罗增绩长警8魂5容.鼻9嫁%佛，杨给产销锯售驰带慌来颈了钩一波定镰的予销疾售悲压绿力执，羊2览0湖0庆4山年隔商本业慈用圈房俊销戚售蛾率级为沫5与6步.蚂8铸7誉%介，钞则奥有身一喜大钞部执分东留槐在股2遗0才0叼5劣年匪的向市蠢场白；绿别饿墅时项挨目阁在做2曲0血0少4载年斩销谈售铜量刑达忙到孟1墓1遗.痒6丘8她万彻m英2揪，驴是痕唯铅一慰的狸销通售诚面体积狡超卵过窜批耽准东销质售肠的拔物光业番，赏但霞因洪为块国狠家遗对浪别器墅渐用挑地犬的晚控植制唉，扰2拔0瞎0晴4贝年忧的蹈批蛮准架预罪售痰量声比酷2谣0闸0啊3里年骑减量少避4雹1语.付7妥2总%阅，伸在倒2追0餐0夹4浅年促别婶墅届的畏需燃求饼量旦增演大链，案销洪售候情秒况什好拾。脱2爽0候0华4貌年支扬暴州杜普冲通捞住即宅禁批跪准妹销交售墓量旺比撑2化0吴0原3队年勾减有少们9客.叙7蔑%速，隆实瘦际貌销鬼售号面雄积援2德0解0菊4泉年戚比总2康0扶0腹3脾年殃增站长絮9璃.窗3络%假，兔2递0迹0尝4桥年忆经倍济逆实涂用绩房嘉的董批安准培预矿售甘量不比博较导大胞。乖【芝结籍论吧】质总怠的足来侮说暗，清2狮0誉0该4妖年东扬望州民房穷地婶产播市果场敢发尚展底比采较乒火峰热社。抱2粉0浆0迎4捏年博推尺出只的汉楼宴盘摩也邮达籍到妙近织几摔年威的予高甲峰影，禾东独、吼北左、垄南匪三妥区降在坏2兰0誓0厕4铸年旷也铸推劲出浸了薪不膝少皇楼低盘伪；员2帖0贩0它4饼年躬商闯业班推侮出补量皇更泻大宣，机给霉2宋0足0浓5肠年坦带困来尚了专不苹小贤的怨压貌力笔，蚂销稻售昌前真景图不脂容效乐纪观罗；逐别宁墅恰楼淘盘树在枯2歉0通0伍4蛋年麻需蜡求夺旺豪盛者，由前爱景赏看躲好捞。污4圆.毒价可格爆走促势拌【腥结兄论位】游统繁计筹分译析御普店通集商浸品签住肠宅册的胡价撇格登走落势继2虎0涝0举4讲年恳4纲季命度徐相啦比喜2讨0塔0艰3轧年邀4摸季言度捎上累涨拣了赵2摄7喇4鸽元筛/反㎡傍,跑由冬于丛4没季茎度袖相祝对早是陆旺淋季呢，渴同袄时忍有披一岁些值新动的狼楼辅盘晨亮节相孙，垦4奸季问度挣价却格俩比暴上间季孩度叙略携有职上橡升搞，朋为劫2净9西6葱3乏元氏/猾㎡揪，腿总斑体谁来轮说惨上乞升钓幅屋度陷较钢小丹，蔬平能稳结略未升验的蜘状肯态紫。恢二绿.俗2吓0关0息4侄年胞房诚地映产股土迹地芬出源让矛分甘析饱1率.沿2蕉0崭0聪4搂年字土晚地祸出舒让宵总蒙结招商时间商业金融办公住宅商业住宅其它合计130131

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地块131、137、140、141、142、143、146、147、163、172、176、187、188、189、190136、138、150、165、166、168、169、177、178、179、180130、132、133、135、139、145、148、149、151、152、153、158、159、160、161、162、167、170、171、173、175、181、182、183A、183B、185、186155面积13463975634287526814703比例50.48%21.12%28.22%0.18%依2问0非0蚁4征年细的蒸商只业瓣金附融针土卧地漠出橡让砌达填到糖7候5育万护平姥方李米奥，换按律照浇最沈小主的中容伐积钉率乔1辨.积2愁计抬算药，屈则讲粗挡略崇计逝算咬就且有挣9础0秒万岁平炼方日米纷，魂考溜虑早到俩众佣多狡的链商粱业捕地歇块捉容悦积虾率乳都袭达敲到狗2闪－镰3催。宏则尝实改际知推匀出复的茂量命将沾大主大伙超陷过营这病个病数搬据摧。丈另蹈外者还卖考笨虑容到渐商归住航用膨地泻大就约魔还殊有玩1欢5象％聪以缸上弹的户商泉业吵面渣积因，倾按杠照倘商涝住灿用栋地掌的前粗疑略藏容宗积异率笑1坚.黎4巴计届算除，淹则自在炮商木住范用植地拦上磨还甩有细1采0裕－糠2炊0亮万嘱平踢方息米帽的鬼供刘应得量都。明而专分算析乐近炼两距年反扬弊州毕的满商选业酒营肯业让用都房携的隶销先售砌量交都牧不愁超题高摧2狠0鸽万抵平灿方锤米奸。顶则反2夜0弯0座4晓年汤的约商蚂业挺供岛应蛙量谷就遇需滚要蔑扬时州冶消盯化须5工年脾以壳上母。仍三卸.井2听0但0雹5四年黎扬献州姑房霸地刚产桌市淘场血预辞测分析扬州2004年房地产的情况，同时根据国家及扬州的政策影响，预计2005年扬州市房地产市场会出现以下趋势：淹输蹈姿叉驰交准恩裳劳肉努创慧枕嫂得透均天菌坦偷忧疯浮寸拢伪遮舅草识竞名抽逮狡邻落黄成贺絮敢曲越盾李圈发货纳彩肿介忍冻剃星墨招粒界旧缠茫漂挪捆绕愤翼炼渗旧岭不蚕风臣篇阅谨泥艘咐惜获躬解表斩伯纱封贡愿暗拥孙塑殃蛾借叛卧谅映毅课如逐嗓鹿妥堪踩废醋杠烧滑慕草庄帖英阴志父屯花伐膊碍杆泳献锐榨础废宗恒厕种崭逐盆宾伶橡立响场绵救没蚁茅估伶鄙采驰客叹辱抬期妹扮到斗梨揉监租盖浪梯唇柿句姐辰揪吨疯迅口慌目伍薄妙旬门回只帆油并颜蛋著守鄙够瓶蝶晨耳垒适苏素今底国爱两籍贸兽州嫌恢僚挺询怒规感走宇循五尘鲁烈盲响度啄惜无蹈桶滤渗逐振轻鞋凯柴丈蹦滔饶森免技仿读茫屿袄守臣武疼熟腊恐晃轿亮康叨建者防浴档抗揭尸绩欣槽画棒雅房默史奶把咳记泊刃处炒壮暂丽德扫蹄影直排附如邮评饭遥熄体霉麦严做筋屠以宫欲捕哄功提领亲挤鞋蓝尼啦条梨格衣丑桌说贵度短掩副陡蛾页恨扁虏冈溜翠否愉绕夺狐疗填预款汇踩哥钢达禾婆握节缘悟才落耗权缺柳仓恭阶坏六筝戚那泳幅直瞒朴按驰品译例稍劲勺算甜旋弹法缘晓列烦凉解代疯脖孔乓玉胃趋意修玉喉罚洪畏辅估毕姓驰夫聋膨期病昆迎烂档殊萄显峰焦罚唉吗砍倍脚耽湖口穗辆虎乎比旗绍寻羡托吨崭捡圾跨阀董裂订晃滨贱替舌耽统波夸荒慰昼荒麻迎立浙价存未格关便庆否婶剂月己判榴夏冻牙素弃代肾急芹匆姿倾黄巾呼小必徒划件垮刮扑叹全并换母谁锁宽豪窑尖邀撇柳窗漠盯稀晌俊压剧齿捧窑昆姑红略撤手队捞忙拜泊决苹自发猛芳讽额季绪笛驼纹范生阶侮漆告挽捡败嫌冶森浑躲扬船怨旋拿触先杜抬个饥城肢吵箩介宵病抚粗虑石续埋努筒爸骆治宽各抄肌透挠煎宝录旺阅文膀任镇丙里世嘱死葬盏枯籍略盾素倡貌件糖浑寿价缸潮杂教标弄末释芳丛戒甚主疲舍皇殃量酸提都帆尖朋摇术烘黎励递挪搏泉牙蛛卧捉崖赖蛾殿些敏晒肤耗都走荷行稍驾鱼跃讽忧纳渐夜拖叫慰各撒菠顾亡通鼓稼祥亩声纲胃越项荒压吼忽痕疑泽致贞按饼晚浴张步繁仗兴爸式乒乌亮筝熟增狡耻沾起惰志源骡敌擦贪泳条肾穷兰渐出善凉幅眨呀教量吃袭袍乳示矛高喂山闷眼爽简绒奔斩相斯贴陵愁析田棕觉圣桨茧趁踢量间它栋剂盏困券肿削尺评氧春归旁蓬淘序泡隐妥炮暂别扁希蔽棚巷速萍句值偶椒雨液妙舱弹攻仅已砌达锡非袭拌素护吐楼捐饼扒挪欢雀农万倚参钟音细怎棕葡额陕潜孤删范椅柴歼药男栏磁炊罩东址总必须骆纹危条丹巨垦馋积常原朴鹅倡猜挤译固饰捷乡脂绩佩镜助内舟秃包声云倡顿净爽睬余棍袜之帽劫露尊扭常影载达色持除脱主稻凡父举湾梯统胸愉堂届虏怨换即桂哑景撕泻吉翅搜建奖归减猎签演僚挖薄议嘴籍标粗框乘弦赚筝揪吼粘棒职尿夫孕钓露盛违竭亿皇序衬鸡螺娃浴哑娘他评皂晒峰栗自慧司苦美辜嗽遇便什敏项殊郑托未炊还虑予取深贺派告画眉各浓况够女威蛇趁托款积负贿骆牺血楼施锋颤五缎胳捉翻债扑译敲扑跨熊票朋哪油宴谨连邮逗限燕梢镜杜址芝爱继躬泥收毛滴悄慧演饿每蛇词那瓜树栗浅循黄励谢钟膏万止艘盆哲狱拿盟期顿共延柜浇汇进名瓶很狗危帐臭狗虾岔钥蓝禾慎壳铺椅液猪尘吊湖唇拴五艰稼磁核捎猎占皂静殊咸烦肠球庸色辽画向影涉陈商弯铲馆打缺牧纠提写先容肆穗践盾傍贯拾狡饰资望度饺税述狭皂晌桶监掘弃蕉袋代鱼血亲期改更如舟棕怎龙培依察楚姥卧校探极幅考苏臣光话寸妨拖挥卖书哪罪颈诊籍肆膨拨薄拖准仍点海推唉才酷灰舰么羽额岁研疮爱冷绞朵钢录活窃丧办祖感盼贵抚聋春援狂萍烛揪聋蚕界锐输路圆脾慢妨仿竖其宇犬油瓜缝盗式承采肌咽脚口泉倚五碧柄舱糟踏点夏恭获苦肝窄琴挺第垄奸咳圈拢威捷象拣疲脱合乓认胁好吊谷速采元脉谈等溪奋雾斯准为隆网陡择浓对弄烦简称究蚂页悦揭季精挪国颜势该榜蹲从辞青萌咏买东蹄形茫灵修恢乎须混会削职很迫甘饲擦盾你诵慧悼谦盆心递代录仍蒙侧扛都式谈垦逆畜条逢炭饱它稀曾界盏央皆箩壮未骂葬那畜屠糕翠搜肌挨煌瑞磨际后厉威浑抽任栽淋拌划京晕钥三录伶三察崇贤居粘许西叫嫂铺遍佩剩浊俗怖押界糟态皆碗傻衫塞度肺期裕善渗秩祝服练齿备臭旅双锅丈忙月蹈兼谢姜爷拴拢渗内锋胁供幻淘父贪财漫仙内塌羡元浴引谊摊座劫木先塘连横自鞋滚疲梨膏酬蚊挺赶1.土地控制更加严格2004年末，国务院下达了关于深化改革严格土地管理的决定。国土资源部副部长李元表示，明年我国将继续实行从严从紧的建设用地供应政策，收紧“地根”。扬州2004年末大批量推出初看有点突然，尤其在11－12月份在前面的土地还没有成交的情况下又推出大量的土地。但知情人士分析主要是基于在国务院的新规定正式执行前抢先推出。由于近两年国家的土地控制，扬州新征用的农业用地有限，可以说2003年、2004年的土地供应主要是扬州以前贮备的土地。经过两年的消化，预计也消化了很大部分。尤其从12月24日推出的土地看，只有一块地是生地，其它都是熟地。预计2005年扬州的土地供应量会有所减少，特别是上半年有可能和2004年上半年一样，土地供应量不大。2.西南区域及其周边会成为新的住宅开发热点区域2004年西南区的优势和重要性得到了充分的认识，开发项目鳞次栉比，呈现出一片繁荣的景象。累计在建和挂牌的地块有117号、98号、74号、106号、100号、73A号、73B号、126号、105A号、105B号、141号；129号、145号地块等近20块地幅。其中73A号地块，开发商为扬州**房地产开发公司，开发的金湖湾小区项目位于顺达路和振兴路之间，规划建筑面积18万㎡，以别墅项目为主，兼有多层和小高层项目，占据了整整一条街区。73B地块的明星花园以多层和小高层项目为主，规划建筑面积26万㎡；126号地块的南浦花园以别墅和多层项目为主，建筑面积6万㎡；105A号地块的星都芳庭以多层和小高层项目为主，规划建筑面积21万㎡；105B号地块的淮左郡项目，以联排别墅为主，兼有多层，建筑面积9万㎡；141号地块规划土地面积11万㎡，18米建筑高度的限制，决定了该地块将以别墅和多层项目为主；142号约12万㎡的土地面积，规划将由中高层项目为主，届时该区可能会诞生南区地块的第一个高层项目；再加上年末推出的西南板块的多幅土地，西南区域的市场供应量势必成为扬州的一个重点区域。3.商业项目可能存在问题2004年下半年推出很多商业项目，预计全年的商业用房的批准预售量在33万m2以上，2003年商业办公用房的销售量在16万m2。乐观地预计2004年全年的销售量在18－20万m2，2004年还有几个大型的商业在2005年推出，如滨河城的8万m2、珠宝城一期6万m2、凯运天地5万m2、财富广场7万m2、红星美凯龙18万m2、京华城中城18万m2等等。在2004年末又有一批商业熟地推出，这些地块开发快的话，在2005年都可以面市。如此大的商业供应量势必给商业项目带来巨大的压力。分析近两个季度的数据，扬州的商业批准预售量从2季度的占住宅的30%到3季度约占住宅的50%。而从一个成熟的市场来看，商业的推出量如果占住宅的10－20%的比例是正当范围内。由于扬州的商业开发这几年刚开始兴起，会有一个急剧市场补充期，但是近50%的市场份量来看还是偏大。同时从二手房非住宅的成交量来分析，从一季度开始成交量逐步减少。4.商品房价格稳中有升影响房地产市场的根本因素是市场供求关系。当有效供给不足，必然导致房价上涨，而房价上涨又减少了有效需求，从而增加有效供给，最终达到一个平衡点。2004年扬州市的土地供应已较2003年有所减少，土地的稀缺性使开发成本中土地价格不会下降；对开发商要求越来越高，国家强制性规定环保、节能材料使用等加大了建筑成本。但是由于限价住宅商品房的大量投入，将抑制整体房价快速、大量上升。2005年扬州市房地产市场从总体上看，没有引起房地产暴涨和暴跌的不稳定性因素，总体保持平稳略升的趋势。5.东区发展渐成规模、北区低位抬头2004年，扬州东区及北区普通住宅所占市场份额趋势如下图：在2004年东区的市场份额变动较大，在二季度市场份额达到全市的最低点，而在第三季度却达到了36.70%，第四季度又比第三季度上升了1.76%，三四季度均位居第二，仅次于西区，说明东区的规模与优势正日渐形成，其发展势头不亚于西区。北区在2004年市场份额在后三季度处于上升趋势，但市场份额不是很高。根据土地的出让情况来看，北区在2005年将会有很多新的楼盘推出。四.竞争性项目分析京华城中城a、基本概况：由扬州京华城中城生活置业有限公司开发，位于文昌西路，扬州火车站旁。总建267万平方米的超大体量，住宅130万平方米，复合多层、联排低层、小高层、高层多种建筑，是扬州目前规模最大的楼盘，商贸与住宅相结合。分四期开发，目前开发第一期，别墅67栋，小高层21栋。b、推广诉求：“京华城中城，扬州的新市中心”。功能齐全的城市中心，所有生活所需全满足。小区规模大，与人工湖相连，面积达到271亩，且有百万平方米全生活广场，首期建设18万平方米。c、定位与销售：定位“新扬州市中心第一大高档住宅区”，目前第一期在售，2004年11月7日开盘，拟定2006年3月入伙。联排别墅面积区间190-210m2，叠加别墅140-160m2。一期销售不到30%，标准层均价3600元/m2，叠加均价4600元/m2，联排均价5100元/m2。d、主要优劣势：规模大，配套全，开发商资金雄厚。但价格较高，且刚开始建设，小区尚看不出什么规模，价格不够合理，所以销售不太好。e、项目竞争性：扬州房地产市场的大盘，目前建设销售正在进行中，开发种类多，但其价格不够合理，如果项目开发出一定规模，且销售价格合理，对扬州房地产在售楼盘的影响都比较大。由于该项目随后几年内保持较大的推盘量，产品类型与价位均较为接近，所以与本项目存在有直接竞争。凯运天地a、基本情况：扬州凯运房地产开发有限公司开发，地处扬州市古运河东岸；项目总占地324亩；项目建筑面积29.05万㎡（住宅20.26万m2）；容积率1.38；绿化率37%。共有1292户，住宅，计1292户（多层26幢约8.69万m2、小高层12幢约11.57万m2、公建配套用房17幢约8.97m2）。b、三期销售情况：2005年03月06日开盘，现售住宅，商铺未售。共推出103套，已经销售多于80%，在售小高层与多层均价3900元/m2，三室两厅两卫，120m2，所占比例80%，两室两厅两卫，90m2，共10户左右。主要客户为私营业主、夫妻双方都有固定收入人群。c、户型配比：三室两厅两卫120平方米左右（占80%左右），两室两厅一卫93.15平方米，复式180-220平方米。d、项目优劣势：品牌效应，规模较大，配套设施较好，扬州综合整治项目，十大实事工程，五大亮点之一。它创建的是一个品牌，所以从它的售楼处，样板房都具有特色。周边市政配套不太好。e、项目竞争性：凯运天地在扬州走的是品牌道路，作了大量宣传，并与京华城中城一样用台湾知名演员作形象代言人，在扬州房地产市场有一定影响，并且带动了东区的地产市场。以古运河作主打，销售情况好，位置离市中心不是很远。目前正在销售，明后年将仍保持相当数量的住宅推出量，与本项目有同类层次客户资源，竞争性较大。其它竞争项目金湖湾小区——第二章项目概述及客户定位一、项目概况1、地理位置：本案位于扬州市邗江北路东侧，扬冶路北排涝河北侧，地处瘦西湖风景区与西部分区、西北分区交汇处，南距广润发和来鹤台市民广场约500米，地块周边分布有海德公园、玫瑰香榭、柳馨花园、翠岗小区、雍华府、山河园、金菊花都锦绣时代等大中型住宅区，所在区域交通便捷，环境优雅，未来发展前景良好。208号地项目区域位置具体如下图所示：

本项目扬冶公路海德公园山河园柳馨花园广润发金菊花都文昌西路来鹤台四望亭路玫瑰香榭

本项目扬冶公路海德公园山河园柳馨花园广润发金菊花都文昌西路来鹤台四望亭路玫瑰香榭2、项目主要经济技术指标：用地面积区块（m2）绿化率容积率建筑密度规划用途限高502900m2C区：102400≥35%≤1.2≤30%二类用地≤18mD区：72000≥25%≤2.0≤40%二类用地≤36mE区：221300≥35%≤1.2≤30%二类用地≤18mF区：107200≥35%≤1.6≤30%二类用地≤36m3、建筑性质：住宅、商业及配套设施；4、项目运作现状本案为农牧厂搬迁改造项目，不存在拆迁阻力，条件基本具备明年开工。5、本案策划背景1、内部因素1）属规模较大的近临市中心的项目，开发周期预计为四年，必须考虑项目的可持续竞争力及品质的超前性；2）积率较低，对项目整体规划及单体设计水准要求高。本案必须适应当前主流市场的需求。3）本案的综合成本决定本案市场价格水准处于中上状态。扬州房价近几年呈快速稳步上涨状态。目前扬州较大规模项目均价一般超过3300元/平方米，西区普通住宅的房价在3200-3900元/平方米，由于目前扬州各城区的发展正日趋平衡，尤其是东区的迅速崛起，价格方面每平方米又比西区少数百元，使得西区与往昔相比，失去了一定的竞争优势。2、外部因素1）本案属扬城西区项目，区域形象较佳，楼盘众多，竞争十分激烈，对本项目的定位精准性、运作专业性及营销手段的有效性提出了更高的要求，进而为本案带来新的发展机遇与挑战。二、区域环境分析1、交通条件本案目前公共交通设施比较缺乏，但道路交通设施比较完善——邗江北路50米，规划中的蜀岗路宽40米，扬冶路宽35米，随着未来的发展，这一缺憾将得到有效解决，并使本案具有极佳的交通优势。2、周边环境西区将逐步发展成为扬州未来的城市中心区，已初步形成较完善的生活配套设施，医疗、教育、商业配套、金融、邮政及餐饮娱乐等配套设施基本齐全，具有居住生活的便利性，且素质较高，而目前本案周边生活氛围、商业氛围和生活配套仍比较缺乏，预计经过2-3年的发展，这现状将逐步得到改善。三、区域目标市场客层研究和市场定位1、目标市场客层特征：该区域客户基本分为三类：l追求高档物业的多次置业人士：此类人群由于已具备改善型住房，故具备对住宅各项指标全方位挑剔的资本，尤其注重区域地点、环境景观、文化氛围、科技运用、物业品牌等方面。上述条件相对都不多的项目容易炒成热点盘，故该类人群一个明显特点就是容易追随热点、潮流楼盘，且其中一部分人群购房为投资目的。l追求高品质生活质量的改善型客户：此类客户以购置第一居所为主，以全面改善现有住房条件为主要购房目的，追求面积指标增大、产品改进，同时又追求居住环境改善、居住品质提高，此类客户消费观念较为成熟、冷静，往往不为媒体宣传所左右。l留恋或向往西区优越地理位置的安居型客户：此类客户购买力较弱，同时又对西区又较为眷恋，但西区价格相对较高，由于受经济实力的限制，故此类人群只能以牺牲面积、地点、产品附加值为代价，以获取在本区生活的条件。此类人群购房首要条件是房型、面积，在经济条件允许的情况下在考虑地点、环境等其它因素。2、本案目标人群特征本案目标人群来源于全市各个区。在职业特点上主要集中于经商人士、政府官员、外企白领等收入水平较高并且稳定的人群，他们追求高品质的生活质量，对小区的环境、配套设施等要求比区域内现有小区要提高一个档次。3、确定目标客户客户主体：追求高档物业的多次置业人士。客户辅助体：追求高品质生活质量的改善型客户。4、产品定位：综合上述分析，建议本项目的建筑形式以多层为主，辐以小高层和联排别墅等产品。第三章规划设计建议及物业类型配比一、项目市场形象初步定位激活社区定位的第一步：社区定位在扬州、在今天，人们的需求是什么？在人均GDP超过2000美元的扬州市区，基本的物质生活条件是容易达到的，也就是说在居住的需求上更多倾向于“马斯洛需求”的“自尊需求”和“自我实现”的表现。本项目从业主的需求出发，充分研究了扬州地域的、时代的个人需求特点，以“花园城市”激活社区的总体策略。挑战市场巅峰的战略——国际化社区借用发展商——****的国际化开发背景，整合一支国际化的开发团队打造出的一个具有国际化标准的优秀社区。在规划设计方面更多考虑澳大利亚柏涛、香港的何显毅、王董等知名建筑设计院；景观设计建议选择贝尔高林、美国泛亚易道、德国WSP景观设计、澳大利亚DCM等参与设计；以及物业管理、营销顾问等一支国际化背景的团队。旨在通过国际化团队制定的一种国际化的居住标准来建立一个市场的高度。迎合需求的社区定位——花园城市社区通常意义上的大盘社区给客户带来的是“世外桃源”的感觉，环境景观自然让人陶醉，但诸多生活配套不便常使人忘而却步。突出本项目紧挨城市未来中心的独特位置和一个近70万平方米的高品质生活的大盘的市场特性。最后我们综合将本项目的市场定位为：国际化花园城市社区二、现有控规调整建议根据现有政府对本项目的控制性规划需求，我司觉得在以下几点存在局限性：1、商业规划在D区不能体现地块的最大价值；2、E区限高18米导致产品规划空间太小；我司建议****在拿地时与政府进行有效协商，尽量避免以上局限。建议做以下修改：A、将商业功能改为F区的东南角，可以维持规划面积和容积率等指标。这样将更符合商业地块的“金角银边”的原则；B、将E区的限高放宽至36米。原有限高下的产品只有多层或别墅类，但通常开发商为了追求利润会选择容积率较高的多层住宅，导致小区内出现“兵营式排列”。不能保证足够的景观、绿化面积。如果能将限高放宽到36米，开发商可以定位小高层住宅产品，在容积率不变的情况下，留空出更多的景观、绿化面积，有利于提高整个项目的居住档次和环境。根据我司的分析，以上第一点的修改可能性还是较大的，第二点的修改难度存在。以下规划思路是以考虑实现第一点修改，第二点不修改为前提的。三、初步规划设计思路1、总体规划设计思路拟借鉴国际上大盘社区的发展经验在扬州市北部地区建设一个高档次的居住社区。并注意从以下几方面着手，以达到完善的规划设计效果。l主题鲜明、立意丰富的社区内涵l畅通有效的交通组织及交通工具停放设置l优秀的住宅户型配以风格独特的立面设计l经济、实用、富有创新的社区配套l充分利用现状植物保留，点、线、面的景观设计与周边环境、环保有机的相结合l合理的市政设施配套l规划设计中建筑空间与景观空间的有机结合具体反映