国内标杆地产集团-研发设计-项目示范区启动会课件

地块示范区启动会-研发设计部2020.08地块示范区启动会2目录Contents01项目概况02竞品分析03示范区策划04讨论决策目录2目录01项目概况目录3西侧待出让地块樵金公路桥北中学华南国际纺织城奥园誉峰西至南至鸟瞰北至东至厂房居民区丨项目概况丨景观设计前期条件现状分析：场地内部平整，北侧为樵誉路，东侧为樵金路，西侧为规划道路不利因素分析：1.场地北侧有高压线2.东南侧为小型加油站3.东南向一侧为民房优质资源分析：1.西侧为樵北中学2.南向为公园绿地，地块东北角配建公园绿地3.配套成熟3西侧待出让地块樵金公路桥北中学华南国际纺织城奥园誉峰西至南4丨项目概况丨总图及主要经济技术指标对比项目投前版（㎡）概念方案版（㎡）差值（概念方案版-投前版）总用地面积21862.121862.10总建筑面积8689487051157计容建筑面积61211612110住宅建筑面积5827558085-190可售面积58765（农贸市场不计）58575（农贸市场不计）-190可售比67.63%（农贸市场不计）67.29%（农贸市场不计）-0.34%非计容建筑面积2568325840157公共配套234023400容积率2.82.80建筑密度25%25%0建筑占地面积547054700绿地率30%30%0建筑限高/限低≤80米≤80米/住宅总户数582580-2机动车停车位616615-1其中地面机动车位6134-27地下机动车位55558126其中普通车位4114121人防车位14416925单车位停车面积3836.7-1.3非机动车停车位63563504丨项目概况丨总图及主要经济技术指标对比项目投前版（㎡）概念丨项目概况丨总图景观总平索引①主入口②商业街③代建绿地④泳池⑤大草坪⑥跑道⑧配电房⑦水景⑨次入口⑩车辆入口①②③④⑤⑥⑦⑧⑨⑩⑩丨项目概况丨总图景观总平索引①主入口②商业街③代建绿地④泳池6丨项目概况丨景观概念总图初稿人行入口机动车入口地下车库入口城市干道小区车道地面停车位小区消防车道动线分析6丨项目概况丨景观概念总图初稿人行入口机动车入口地下车库入口7丨项目概况丨建筑概念方案解读4.104.304.404.504.405.404.304.404.20图例：

竖向标高点

4.107丨项目概况丨建筑概念方案解读4.104.304.404.58丨项目概况丨景观概念总图初稿功能分析8丨项目概况丨景观概念总图初稿功能分析9丨竞品分析丨竞品项目概况——奥园誉峯奥园誉峯用地情况位置佛山市南海区樵北中学北侧占地面积16.2万㎡计容建筑面积41.6万㎡拿地时间2018年3月6号容积率2.6楼面价2669元/㎡溢价率/项目概况开发商佛山市恒顺通房地产开发有限公司项目规划8栋高层，90㎡

2+1/2/2（414套）、100㎡

3/2/2（180套）、118㎡

3+1/2/2（236套）、129㎡

3+1/2/2（114套）主力户型89-99㎡（2+1房）销售情况开盘时间2020/05/10月均流速64总套数944库存量尾盘阶段，仅余少量成交均价13514元/㎡（带装修）销售情况高佣（7-7.5万/套）打渠道，配合90-100平米刚需户型实现3个月销售355套业绩，118平米户型相对滞销。核心卖点刚需、刚改、改善9丨竞品分析丨竞品项目概况——奥园誉峯奥园誉峯用地情况位置佛10丨竞品分析丨竞品项目概况——奥园誉峯示范区景观造价：900元/㎡面积：10000㎡总价：900万亮点：1.入口处红线外昭示性较强，花钱打造了通往售楼部的道路。2.实体展示区开放，所见即所得，增强业主购房信心，没有成本浪费。3.整体绿化效果不错。缺点：1.实体展示区方案不成熟，入口轴线效果不佳。2.实体展示区泳池需要二改，当前方案无法有限进行管理。10丨竞品分析丨竞品项目概况——奥园誉峯示范区景观造价：90【奥园誉峯-售楼处】丨竞品分析丨竞品项目概况——奥园誉峯内容奥园誉峯说明采用现代风格，整体用材采用灰色系列居多，造型简洁，沙盘采用挑空方式。【奥园誉峯-售楼处】丨竞品分析丨竞品项目概况——奥园誉峯内容12丨竞品分析丨竞品项目概况——国瑞华庭国瑞华庭用地情况位置佛山市南海区南海碧霞一路7号占地面积63962㎡计容建筑面积1790642㎡拿地时间2017.3.21容积率2.8楼面价9346元/㎡溢价率/项目概况开发商国瑞项目规划18栋高层一字楼，南向中间套90-102平米三房，边套120-130平米四房，主力户型90-102方（3+1房）120-130方（4房）销售情况开盘时间2019/8/17月均流速20-30套/月总套数1556库存量成交均价毛坯均价1.2万元/平米，精装售价1.36万/平米销售情况2019年8月开盘，至今地王，19年8月首开入市精装1.6万/平米，19年10月开始降价销售，改毛坯均价1.25万元/平米，精装售价1.4万/平米，启用渠道分销（佣金5万/套），月均流速20-30套。核心卖点品质大盘，刚改、改善345678911131418171612101512丨竞品分析丨竞品项目概况——国瑞华庭国瑞华庭用地情况位置13丨竞品分析丨竞品项目概况——国瑞华庭示范区景观造价：1100元/㎡面积：5000㎡总价：550万亮点：1.用地红线外昭示性较强，花钱打造整体沿街绿化，提升项目整体品质感。2.展示区空间几进院落，整体流线打造得不错。3.大区消防登高面、消防回车场做了草坪，提升效果的同时也降低了成本。缺点：1.缺少活动空间，儿童活动设施需要放在正门口，影响整体沿街效果。2.后场看房通道较为粗糙，且无人管理。13丨竞品分析丨竞品项目概况——国瑞华庭示范区景观造价：11【国瑞华庭-售楼处】丨竞品分析丨竞品项目概况——国瑞华庭内容国瑞华庭说明采用新中式风格，空间方正，造型简约，沙盘区挑空，无采用装饰吊灯，采用围合装饰屏风。【国瑞华庭-售楼处】丨竞品分析丨竞品项目概况——国瑞华庭内容15丨竞品分析丨竞品项目概况——中骏雍景台中骏雍景台用地情况位置佛山市南海区南海碧霞一路7号占地面积44381㎡计容建筑面积111000㎡拿地时间2019.11.21容积率2.5楼面价7029元/㎡溢价率/项目概况开发商中骏集团项目规划14栋高层，户型以89-98平米占比70%，125平米大户型仅占比9%。主力户型89㎡,3房2厅2卫（无生活阳台）销售情况开盘时间2020.7.11月均流速/总套数1084库存量/成交均价均价1.27万元/㎡销售情况户型以89-98平米占比70%，125平米大户型仅占比9%；7月11日首开推一个单元76套，毛坯均价1.27万/平米，组建自渠，未启用外渠，7月去化约6成，不到50套；118平米大户型去化率最低。核心卖点5A景区，刚需、刚改15丨竞品分析丨竞品项目概况——中骏雍景台中骏雍景台用地情况16丨竞品分析丨竞品项目概况——中骏雍景台示范区景观造价：1000元/㎡面积：2500㎡总价：250万亮点：1.沿街转角位昭示性较强，景观构筑物突出有创意。2.展示区范围内市政铺装全部改为石材，井盖一并改为隐形井盖，树池使用石材包边，展示区整体档次提升。缺点：1.停车场非常难使用，且入口不明显，缺少明显标识进行引导2.展示区前场面积小，且无后场景观，参观感觉比较单调3.景观材料比较低档，效果一般16丨竞品分析丨竞品项目概况——中骏雍景台示范区景观造价：1【中骏雍景台-售楼处】丨竞品分析丨竞品项目概况——中骏雍景台内容中骏雍景台说明采用现代风格，形式各异的灯具，配以各种金属配饰，玻璃幕墙，石材装饰等，满足顾客对空间环境的需求。【中骏雍景台-售楼处】丨竞品分析丨竞品项目概况——中骏雍景台【奥园誉峯-样板房】临时样板房丨竞品分析丨竞品项目概况——奥园誉峯面积：119平方米，风格：现代轻奢风格特点：硬装以米色等浅色为主，配以棕色门套和深黑色铝合金踢脚线，在视觉上扩大空间；软装以灰、金相配，装载小资情怀，再配造型家具，营造温暖的生活氛围。【奥园誉峯-样板房】临时样板房丨竞品分析丨竞品项目概况——奥【国瑞华庭-样板房】实体样板房丨竞品分析丨竞品项目概况——国瑞华庭89户型现代风格面积：102平方米，风格：现代简约风格特点：整体硬装以灰白为主色调，软装则以粉色，青色新中式家具作为基础，营造了一种温暖简单的生活态度【国瑞华庭-样板房】实体样板房丨竞品分析丨竞品项目概况——国【国瑞华庭-样板房】实体样板房丨竞品分析丨竞品项目概况——国瑞华庭面积：130平方米，风格：欧式轻奢风格特点：整体硬装以黑金为主要色调；软装则以黑边白色中式家具作为基础，配饰上加一抹蓝色提亮，给人大气而不失温情的视觉体验。【国瑞华庭-样板房】实体样板房丨竞品分析丨竞品项目概况——国【中骏雍景台-样板房】临时样板房丨竞品分析丨竞品项目概况——中骏雍景台面积：98平方米，风格：现代风格特点：优雅舒适，轻度奢侈【中骏雍景台-样板房】临时样板房丨竞品分析丨竞品项目概况——丨竞品分析丨总结示范区重点1.红线外沿街展示面需要打造，提升昭示性。2.展示区整体参观流线需要合理。3.实体展示区加大客户购房信心，同时也提升展示区整体丰富程度。4.实体展示区泳池考虑效果的同时也要考虑好管理形式，避免后期使用困难及二改。5.成本合理分配，保证大区景观品质。6.尽可能增加活动场地，保证营销活动时的场地的提供。实体展示区重点1.消防登高面消防回车场做草坪，提升效果，减少成本施工细节制值得参考学习红线外绿化打造丨竞品分析丨总结示范区重点施工细节制值得参考学习红线外绿化打23丨示范区策划丨示范区总图布局示范区位置：位于地块北侧，樵誉路示范区占地：前场1652㎡后场1600㎡红线外2800㎡停车场750㎡售楼处：实体售楼处，占地面积360㎡样板房：89㎡109㎡实体样板房共2套示范区开放展示范围：一期展示售楼处北立面、2套样板房、景观前场、售楼处前界面，景观后场、红线外市政界面。二期展示售楼处南侧及景观后场23丨示范区策划丨示范区总图布局示范区位置：位于地块北侧，樵24丨示范区策划丨示范区总图布局示范区位置：位于地块北侧，樵誉路示范区占地：1654㎡红色实体展示范围：1578㎡蓝色售楼处：实体售楼处，占地面积360㎡样板房：89㎡109㎡实体样板房共2套示范区开放展示范围：一期展示售楼处北立面、2套样板房、景观前场、售楼处前界面，景观后场、红线外市政界面。二期展示售楼处南侧及景观后场示范区开放计划2021.4.30售楼部、前场景观开放2021.5.15样板房、后场景观开放2021.5.30开卖实体展示区前场展示区临时停车位红线外展示区施工通道24丨示范区策划丨示范区总图布局示范区位置：位于地块北侧，樵25丨示范区策划丨示范区流线分析实体展示区前场展示区临时停车位红线外展示区施工通道施工流线前场流线后场流线25丨示范区策划丨示范区流线分析实体展示区前场展示区临时停车26丨示范区策划丨示范区及大区景观成本分布26丨示范区策划丨示范区及大区景观成本分布27丨示范区策划丨示范区供方选用专业供方名称供方类别设计费单方案例土建建筑方案设计上海帝澳建筑设计事务所（有限合伙）战略合作供方地上20元/㎡地下5元/㎡河源中梁首府建筑施工图设计待定战略合作供方待定/幕墙设计待定战略合作供方待定/泛光照明设计待定战略合作供方待定/景观景观设计待定战略合作供方待定/室内室内设计待定战略合作供方待定/其他摄影待定/待定/27丨示范区策划丨示范区供方选用专业供方名称供方类别设计费单28丨示范区策划丨售楼处建筑主立面28丨示范区策划丨售楼处建筑主立面29丨示范区策划丨示范区景观开口限制条件示范区开口：地块北侧、东侧、西侧临路，东侧为代建公园绿地，后期建成后需移交政府，无法开口。仅北侧、西侧可开口，示范区开口设置在地块北侧主要道路一侧。地块出入口分析图29丨示范区策划丨示范区景观开口限制条件示范区开口：地块出入30丨示范区策划丨示范区景观节点意向入口意向30丨示范区策划丨示范区景观节点意向入口意向31丨示范区策划丨示范区景观节点意向31丨示范区策划丨示范区景观节点意向32丨示范区策划丨示范区景观节点意向后场水景意向32丨示范区策划丨示范区景观节点意向后场水景意向33丨示范区策划丨示范区景观节点意向洽谈区意向33丨示范区策划丨示范区景观节点意向洽谈区意向34丨示范区策划丨示范区景观节点意向后场活动区意向34丨示范区策划丨示范区景观节点意向后场活动区意向35丨示范区策划丨示范区景观定位分析表佛山市南海区西樵镇TD2020（NH)WG0020地块项目示范区景观定位分析表分项内容备注说明城市战略深耕城市内中梁项目佛山高明中梁雅卓院（中梁首府）/王府中式/用地：42159.76㎡均价：高层8300元竞品楼盘分析奥园誉峰/示范区已开放/示范区景观面积约2000㎡，建设中成本适配等级新B档示范区风格（拟选用）现代示范区拟选用非标准化示范区情况1000元/㎡，示范区前场：1680㎡1000元/㎡，大区展示范围：1385㎡35丨示范区策划丨示范区景观定位分析表佛山市南海区西樵镇TD36丨示范区策划丨示范区室内展示内容示范区室内展示内容示范区设计内容：1、售楼处：售楼处采用本地块物业用房。

售楼处现代风格具体空间根据建筑布局设计。2、样板房：临时样板房2套，采用高层户配比高的原则

89户型采用现代简约风格

109户型采用现代轻奢风格

36丨示范区策划丨示范区室内展示内容示范区室内展示内容示范区37丨示范区策划丨示范区售楼部及样板房成本限额内容配置标准内容配置标准项目适配等级新B档公区适配等级新B档售楼处风格现代样板房属性实体样板房数量2套（高层）内容面积(M2)成本限额(元/M2)售楼处售场区650硬装3000软装2000办公区320硬装800软装物业自行处理高层样板房189硬装3000软装3000高层样板房2109硬装3000软装3000人居体验馆60硬装37丨示范区策划丨示范区售楼部及样板房成本限额内容配置标准内38丨示范区策划丨示范区售楼处动线分析38丨示范区策划丨示范区售楼处动线分析39丨示范区策划丨示范区售楼处风格选用售楼处风格选用（现代风格）内容指标风格选用现代风格面积前场：650m2后场：320m2单方造价限额前场硬装：3000元/m2前场软装：2000元/m2后场硬装：800元/m2后场软装：营销自行处理沙盘区沙盘区39丨示范区策划丨示范区售楼处风格选用售楼处风格选用（现代风40丨示范区策划丨示范区售楼处风格选用售楼处风格选用--（现代风格）室内小品洽谈区洽谈区VIP区盥洗区40丨示范区策划丨示范区售楼处风格选用售楼处风格选用--（现41丨示范区策划丨示范区样板房户型选用户型配比89户型:50％109户型:41.4％产品类型面积区间套数套数比甲方要求高层8929050.0%50%10924041.4%40%126508.6%10%合计

580100%100%41丨示范区策划丨示范区样板房户型选用户型