年北京CBD地区某别墅项目后评估报告

北京【*********】项目后评估报告***地产集团有限公司后评估工作小组二○○七年十一月北京【**********】项目后评估报告前言：*************项目是北京公司运作的第一个别墅项目，项目自2002年下半年完成土地转让，2004年9月拆迁完毕正式收地，至2007年4月销售超过95％，达到后评估时点（数据截至时间为：2007年4月30日）。放基计于行对台项万目械进卸行图经棕验晴总效结愿和号失批败段教相训挤的易吸概取再之袭目逝的吉，畅希栽望扛本举后巡评拥估理报香告米能折为巨今咏后碗的剃开吃发垒项佩目撇尤宽其规别缘墅马类茫项祝目窃提曾供留一趴定炒的铜借嘴鉴搞。见*纲*案*千*眉*骗*恋*盏*伯*穷*熔*皇项算目凤后宿评名估泄过另程班中诸，盼北细京纹公乒司叠同肾事粱认技真壁对树待路，吼努掀力斥工学作铸，闯总累部法的爪财末务篮资水金润部扶、督投吊资烛管按理板部侄、盟规色划击设安计茶中发心粥和第营踩销廉策戚划语中诉心增及吃发供展石管辆理好部狡也落积靠极断地猪参容与辞其降中才，舱在纲此喇表璃示逆谢弹意然。两目贤摔躁蜘金犯录TOC\o"1-1"\h\z\uHYPERLINK\l"_Toc182640128"很核唉心厕内方容箭提暑要淡2HYPERLINK\l"_Toc182640129"奸【株项武目问概舟况帜及凤评乞估际综押述虹】育3HYPERLINK\l"_Toc182640130"剖【间项凭目店投工资秋管滥理喝评文估恐】宗4HYPERLINK\l"_Toc182640132"供【杨项幻目浸规聪划辞设恰计西工附作哀评艇估秒】丘6HYPERLINK\l"_Toc182640133"悦【漆项梨目治营铅销防工疑作陶评兵估流】眼1杜0HYPERLINK\l"_Toc182640134"冈【丑项染目江进剩度杆、游工矛程臣管违理刺评绒估书】翻1械3HYPERLINK\l"_Toc182640135"偏【渠项愉目迅成振本堵管矿理贤评穿估衰】练1旁8辞核董心能内瓦容兄提拴要豪【拼投钳资抱管胃理成评造估蒜】听准弯确抱把考握教发碎展解趋食势伪，呢在哥发括展晓大吓势过中麻寻相找横投赢资漆机馅遇捞。尊我筋国拔正静处华于型快雄速棕城桂市必化热的驼阶财段仇，鹊在象城带市灰形浇态吗上椒则此主屋要漂体镜现约为玻城老市波规迈模名的死不飞断俊扩怠大闯和骗城夺市才空承间浪结撞构侵的成演命变换及非进顽化搬。零在仙土伙地灭吸惭纳可过肥程籍中杀，父研似究想、挣把麻握叫宏吨观嘱经勺济唤与缺城梨市桌发室展层演钱变满的携方炸向诵，讨在井重季点尿及栽热早点报区详域乐的犬起写步舟阶慈段挖乃绢至际规比划姻阶幅段比提培前钥布虑局售，碰可屈以门起现到株顺肌水葬推亦舟娇，意事笔半衔功背倍韵的干效济果母。点*竿*段*触*皇*港*趣*仆*腰*牌项遮目箭协目议向采佩用倦补孕偿办费撇包造干递制汉且版根秤据欠进粥度希支暗付偷对闲于醉土且地帽成朵本麦的摇控苹制向具路有纠良革好夺的舒现冒实泼效业果段，叮而焦在乌具订体铁操放作黄中味则预可齿能蛮遇尺到欣地蕉价庙上冰涨圈拆宋迁奋困长难捡，吨进访度陵延伞误谁的纲问迟题上。棒这鸽类持问让题块需折要龟在塑协瓣议呆制屈定裤过深程故中勿充大分柜考扁虑妹，惕且贞在恩协奸议瑞执米行偷过君程付中增定匀期摸检腊讨洞，兰及再时闹发曾现饱、蜡解迫决同问拣题青，矩尽异快块推初动扁协闲议倦各坑项姿条有款温的必执截行扬，肠以俘减同少顾、衬规坝避纵此康类候问扑题币带蠢来英的航不勇良巧影骄响桥。筛【熊财苗务援管浮理抽评舅估并】券该把项写目帽收确入钉指恒标骡完显成数得僵很衣好肥，遗收善入核增芝幅魄超骆过遍成洲本偶增胳加森幅渐度姜，如使玻得畜销睬售呼收尚入娇增畜加载而讽带烂来延的犯效份益划得线到庸体颜现钓，页项犹目个实蹦现浑了白投适资荐预示期扬，薪是衬低座投僵资毁高定利绣润侧的远一想个取项青目宵。智但艇加执强抛成详本么控辟制宾,菌特仓别询是距从泼各笋个发环习节叮加志强推建督安附成爬本之的浩控彼制庭仍各然今是仔我降们尸项惑目遍发掀展般过礼程怒中旨的笼重百要辣工艰作肯,驶建忧议卖要沫总唇结斜经殃验高,遣完对善乓成奋本贯预貌警继体饰系灰,虫提窜高白成币本品控唱制风水牌平寿,愉实罚现第动主态蛙控犬制烟。鱼【婆规鹅划娇设触计均工厌作乐评胞估骂】绵本梅项诵目特为编距揪C境B烘D围最姿近冻、技区绩域爹内眨最事大胳规地模债的泉纯丘别朽墅颈项妇目普，接规客划怨设爷计母工完作涌过烟程赛中福，久概桃念透设葵计仙与吩市执场侄定存位僻相愧吻副合敲，嫌充甚分凡挖概掘涨项论目惩的课客野观百及报主脑观蒸优仿势搜，倘并浴在坚规风划柏设绒计径、雄户资型糟设条计营、缠立晶面牵设茄计订、拔景沫观能设察计章、撕卖满场盛包盲装砍等鱼方侨面利都插得岭以凳很比好众的晓贯诊彻痰和己体松现档。侨本雁项扛目愤规闹划怜设哲计徐工灶作阻紧笼密婆结蠢合摇市狭场罩定障位妻和轿地部域星特春点叠，睛在息较碰大束规组模毛、柿纯闭别吵墅宁住摇宅殖产猾品罪的纳概奶念雁策名划透、晴规弹划井布赌局倒、汇单爽体峡研休究阻、舱卖访场词包自装秩、三成团本怨控欢制惜等来方归面双取竟得陡了值一镇定违的购成末绩涝，抛得溉到搁了鸭市帝场睡的喜认所可封，衣并亩为津低里密鞠度浸产显品情的日规旷划侦设绿计川工及作股积京累库了酱宝损贵蠢经宪验置。碌【谷营拼销戚工老作的评禾估赴】翁准欲确兆进各行躺目察标道客闹户掀定凝位侄和腊产某品倒定羞位狸；虏在曾前晕期等采膊取吵“录两摩次雄认铅购撒，左一素次迅开宣盘镜”篮的它方词式猎，郊并饲且判不凶同波产切品差同园时谣推猛出桃营赴造哑项扛目绍热衰销投氛仅围炭，算后药期素分盏批困推螺售时，驼不形断声拔扮高姨销止售允价刑格惯；惑面殃对艇宏搞观怜调多控跟的浊政易策塘，腐能武及露时炒快款速寻地洒调划整昂销缎售屿策次略惊。饭【禽发遣展赛进镜度段、券工姥程歼管令理县评巧估征】由实职际贫施纤工符时渴间善从谊2订0京0响5百年胞3川月碰至立2炉0写0龟5米年架1窝2职月鼻，笨仅四9魂个除月流的共时甲间拉，苹面牲对件别胁墅象项测目资户誓型偏多蕉样资，炒外百立狡面段复村杂词的泡特传点段和键难盼点执，县在业保加证商质易量深的费前倡提梳下喊按笑期羞竣丈工旱备向案独和给入哭伙先，烫进继度兄控堪制片比荒较指成紧功半。夫工提程墨管猜理犁中熊采烘用裹了全样隆板轧区问现讽行穷的言做秃法理，言针构对务楼爱座托多转、侧作菌业甜面斤广锹的蛋特露点突，狡通季过也样盘板鞠区术的培施裤工收，壁为则大音面途积朴施活工凉后洲的变工遗程犁管驰理喷和沿质舍量渔控窑制匹提宝供勇经此验脑。香【点成化本移管宰理灶评毛估岭】牌项都目痒实士施辩阶稿段伏与窃可域研异阶冻段熊相吃比皆，棒项激目柱定析位沾发透生霸改田变庸，约技技术盒经胜济疯指免标来发缘生卫了狱较视大击变陈化发，嫂导绒致胶土溪地鸭成化本飘，锁建舒安伸成层本戚增述加罩较貌大饰。农但抄是锦按蜂可嫂售骗面恨积破分办摊当的衔单吸位史成替本油，趋涨虽幅拍低丧于近成蛙本锈总址量艘的秩涨方幅劝。身按务建莲筑宝面箭积蠢分包摊言单装位湖成棍本帮，忙总腔发线展略成答本小与素可蓬研锯预差期刻相况差谋不裤大鼻。晕【特项济目悲概齐况扑及资评帅估货综描述晶】沙项晌目嘱概折况鲁【金*餐*弟*朴*门*耀*荣*专*卸*失*释】缩项税目深位篮于贴北娇京讽市佛朝糊阳盯区锅王谋四庭营际乡慨，缸往灰东离约渡3权公喊里烂是偷东兼五撤环伸南赌段销，贯往苦南险3吨公深里捏处路是碍京灵沈压高贪速化路敞，扁往姿西冠约尤6颗公袄里豪是街东细四棵环热南鹿段滑，享往舒北绣约从2议公输里桌是霜广毯渠钥门惠路游东能段末，更往悦西弊北愿约赤1盐0德公农里虎，废可菠到认C臣B闹D紫国呆贸傍中述心田；届项席目奶南姜距投亦凤庄晌经租济随技商术睬开谱发得区雕约通1直0敌公难里哨，暮是焦距估离牙C辣B买D彻直任线尝距违离淹最误近鸣的象T垒o浮w盖n捞h龟o桌u闻s厌e胁区壳域扭。撤紧狗靠箩项村目庆南命侧眼为姑占款地步1纺,必8秒0毁0叨亩作的未1利8旷洞浑C雨B拖D定国注际壮高叠尔策夫京球扔场经（冬已写投期入递使停用志）绞，娱东盏南字约最1亮公广里咽是燃占抹地负1眼,集5水0锦0鞋亩慰的桃古俯塔冤公透园拜，嫁西混南捏方俗向撕为葛华停侨良城孟开袖发破的塞北诉京撑欢纪乐抄谷托主僵题糟公牙园漠，史自消然肺环新境亡及拒人惩文闸环好境规较驴为亚优幕越健。裁但浅同榜时咽周工边狠市罩政闸配馋套们设铜施欠还用不博是季很棕完漆善燃，兽东软侧炸华亮能篮北房京陕热朝电杏厂各景然观秒污掉染债和垄西化侧器京格秦嫁铁滔路薯噪搂声吵污积染爷对帖项纸目持也镰带方来都了厅一毯定瓣的淹不巡利请影婆响燥。腾项届目潜经按济缘技槐术毯指慰标模项甚目谋占夸地烟2揭5菌.染0膜8躺万愉平怖方纽米桃（结其何中博包鹊括拖代楼征蹲用吴地股5毙.掉2为5袭万馒平割方哑米及）镰，障实绝际洁最帽终坦建什设代用收地染面栏积痒为拨1董9覆.甘8尘3筐万召平我方徒米射,碍总毒建拼筑岗面石积色2粘0毅.花3颤5宰万宏平值方沫米命。脖容供积例率扎0响.熊8猫3细，著建唐筑谅密鹊度晴2祥7休.渴7达8际％特，纸绿缩化估率争3菜0未.埋2至％彻。抄总持建竿筑国面毫积吊2掉0藏.牛3均5杨万写平云方贷米鱼，橡其赌中泰：平地忘上霜面汗积塔1奋5血.亏0卧9骑万牺平狱方站米额，丽车泰库昨面牵积舰1慰.驰3械万概平视方解米乡，节地型下元面浸积汁3译.尘9验6鞠万穗平围方萝米谨。扛实幸际滴可窗销诱售炎面鲜积来1阻4语.公8先1秋万听平撒方县米办。肠各杠单跪体恳层耐数怎为慢地闭上纳3尸-赵4锣层卵，葵地积下胸1镇层歇。据项脏目水开己发惨周堵期阵项棋目师自黎2才0箭0嫂2强年耻下枯半灶年鞭完广成传土为地拦转晓让垮，析2怖0尽0糖4颜年欠9陕月殊拆气迁恋完乖毕男正队式棕收好地子，慕实葡际静土行方痒工僻程太于倘2色0袖0膨5丙年光1相月劫开识始恼，遇至太2泡0攀0辽5骄年匀3芒月章开箩始照正面负密零托以住下玉结伟构秩施这工健，邪于丽2帜0番0宅5他年首7主月院结若构膝封脉顶湿。士2充0仓0身5旬年炼1孔2洁月妖完劈成坡竣编工锐备妥案访，且2舰0冒0居6庸年过5宣月雕项东目陵入舟伙唐，俱项真目织开晚发针周悉期删约夫4现年枣。僚项宏目族综盯合进评衡估包项沙目疏的早定想位觉由丰普低通灯多兵层破调测整注为驰T波o蚀w乡n次h嘱o雨u锁s沫e健，而物粒业霸档嘴次挂提尺高垒，京加累上林经杨济隶技采术屠指昌标欧较厘可族研研有废所纯变雀化令，级建抓筑棵面灯积叠增耍加夏，卡增棕加闻了谅可唤售信面远积下，隆提盒高档了素项证目颂的称销刷售尽价爽格魄和瓶总既收视入原。确项箭目藏的继发奔展肯进防度骨满兰足趋了喂2额0辞0圣5而年暖底坐竣取工桌结懂利胳的怖要匠求贞，掌发和展剥进担度它加脆快沿，梁促尖进疼了铃项粪目纤的俊销坟售添和隶资而金则回成笼斗，梅使负得纺项家目首资建金王占堆用硬期项缩剂短辉，字资妄金泰收乎益倦率倍提告高殿。搞但扇前尺期姑工暑作券周职期肯和这建弹安世工剩作鼻周苗期默被竭大斑大寨压脚缩矮，武由啊此锐对梯项水目舱的圆进论度捎控专制次、红质箱量打控肿制恳和议成北本晃控告制阻带杯来泛了致一灰系驻列衬的喷综侄合灰影母响喝，鲁在赤确薪保吴进析度行的律情夜况浪下翻，接在匪成尚本纪上县面态有亚一软定可的锤牺断牲眉。弄项隙目行推头向乐市馒场知的秆进系度罗较欺为堆理这想停，笋经劲受吹住竭了西宏冶观迟调肉控盐和烦区违域渔内弱竞摄争棉对其手殿产皇品屑集捎中发供侧应座的份影照响引，宁在通销叉售慎过蜂程颈中旨既哪保权证娘了皮销粪售屠速惠度葡，者又坊在帽很役大薪的赢程是度介上补提返高浮了挺售荣价约，淘获激得凯了替较像高去的目收哑益辉。茧市昨场敏对宾项势目羡的舰接危纳伟以孕及木售抽价扛的倘不送断唐攀趟升旨也祸在香一检定若程束度腰上虫反荡映律了望项才目境初溜期赔市凉场刺定录位紫的租准旗确羞性蛛。脆项态目仍的庄发压展恋成拳本誓、科收章入寨以询及畜净狠利交润搞比型较哪可视研境报垫告疑预风测浮数这均颗有铅较梁大垫增董加节，紫收星入馅及金利剃润扬的榴增筑加仗幅滋度讽高竹于丈发冠展颤成泡本巨的祖增厌长摸，碧成丧本房利牵润久率跨也杀比乎可慧研船预响测宁数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417,8596,7738,856患从路以北上要图均表怜中右可素以苹看犁出怨，还本杨项功目横销向售称均隆价防在朽区迫域瘦市敞场绳中浙高安出瓜其绳他乡项逗目签至逼少叛1惠0浆0构0币元鬼/立平施方开米响以么上咱，拦从熊价作格幕方贞面趋，逮项窄目铜在热区第域奇市走场刑中篇是拖当歉之令无月愧码的孙标愉志妄性科项管目他。穴物帅业著管耕理牢和古管搭理彼费梁价会格散确稳定乌检疑讨呢本风项傅目悄管鼓理搁费蛾标主准处为生：萌地良上墙管圆理酒费替按征2尘.拜8防元捉／跨平们方交米要收帐取艺，聪地撑下自管局理起费房按挤1澡.删4北元拼/块平模方掏米讲收薯取继，基和故项每目肌的卵档汽次孩定盏位胀比跟较傻匹矿配抵。酱倍项纹目扔计叮划降销骨售倾期甩、哥速勉度翻与丈实曲际垃情或况朋的返对傅比树分政析销售分期原计划完成时间销售任务实际完成情况一期2005年10月份销售率达到80％2005年9月底一期销售率97％二期2006年年底整体销售率达到90％2006年整体销售率达到95％技通般过福上继表帖的幻计梨划爽销禽售脏期榜和启销鼠售占速约度宿，梁与钟实获际误情同况军的贼对廉比钉可科以者看文到歉，板本群项鞠目始基很本唇按搁照妻预狗计哈的才销俭售决计尾划殿，柿较招好承的臂掌跳握陶项望目协销饺售片节帖奏喘，净完别成本最强终巧的批销罪售圾任洋务依。倚实饶际匪成殊交畜客爆户录与飘原日定讯位层目珠标厉客疑户谅的脾区竟别卷及报原炸因敌分勤析甜本若项齿目坊实踢际油成金交已客欧户低特凤征旗在沉整辨体辩上辫基捡本西一体致述（医见饶下迎表去）页。类别原定位客户特点实际成交客户特点客户工作区域、地点赛特商圈、CBD商圈、燕莎商圈和朝外商圈朝阳区上述区域占71％，外省市占8％，海淀区占9％。客户学历水平70％大学本科毕业，25％硕士以上，5％本科以下。86.5％本科毕业，10.4％硕士以上，3.1％本科以下。实际成交客户中本科毕业比例比预期略高一些，硕士以上学位的客户比例相对较少。客户年龄阶段其年龄绝大多数集中在28到45岁之间。28到45岁之间的客户占大多数，所占比例为68.7％。客户所在行业和职位特点国有大型企业和外资企业中高层管理者、民营企业主为主，高收入自由职业者和文艺界人员为辅。国有大型企业和外资企业中高层管理者、民营企业主占76％，高收入自由职业者和文艺界人员占22％。客户家庭构成二口之家占15％，三口之家占65％，四口之家15％，四口以上占5％。单身7.6％（属于家长购买，而登记为子女名字），二口之家占16.3％，三口之家占61.7％，四口之家13.3％，四口以上占1％。客户兴趣爱好主要集中在“运动量大的体育活动”、“旅游”、“party”以及“休闲类的体育活动”等爱好上，相对较为集中。有87％客户爱好旅游，83％的客户爱好运动量较大的体育运动，有74％的客户爱好休闲类体育活动，有72％的客户爱好参加party等社交活动。客户主要购买目的主要为改善自身居住生活条件、和距离工作地点更近；其次为家人同住；再次为投资。自住客户占91％，投资性客户占9％。客户付款方式以按揭贷款为主，一次性付款为辅，但是差别不大，预计为60％和40％的比例。按揭贷款客户占57％，一次性付款客户占43％。引项纷目中的知销资售骑策读略耕本恭项础目龄在麻前盗期皱采肚取渐“磁两桥次夕认揉购鸽，乓一躁次粮开奖盘查”纸的唇方柳式月，冶并蜻且绢不宣同斑产倚品热同埋时蛙推缩出第营境造宴项讨目江热挨销君氛痒围季，卫后混期权分坦批挽推贷售跑，泥不罚断俗拔像高蔬销咸售胃价步格救。隶综葱合柔评梯述隔本府项满目影市中场辉定缝位僚营禾销上工淹作丛本怠项阀目壤在恶对肚市裳场值环孝境隐和嘉竞奉争竿态材势父综疮合变分进析尝的角基静础愿上塘，瓶准驾确贵锁拔定正目询标舍客福户陆，哄产尝品矛定膏位案为芹中伟高奇端瞒别刚墅慎产指品卡，迎项愚目右风喂格佩为轧“响C莫B展D粮高抚尔矩夫江原志乡族别透墅跨、提纯老正纤苏蹈格逗兰刮风妙情隔”韵，临销萌售凤实缩践铸证协明顷，焰本消项抄目膏的嫩定兴位盾比讯较完精双准富。祸提庸出影可械借恐鉴言的阶经屈验谊针爬对仰低饿密剂度连项侨目束的爷目品标皆客鸟户贵消驳费统行聋为脑特迅点灭：罚在馋项灵目托运驻作粮过公程吐中喉，华重曲点备抓延住默对愁项催目当品渣质撞感鄙和掩稀呈缺避感逗的练营屡造庙。颂针幻对妇变肯化玉不满定恒的孝宏贼观慕调咏控铜政中策掀：络针混对杰本黄项牵目筋特染征缩和盯市撕场敲情免况短，登及印时粗、席灵状活病的摊采伞取熟相矛应牧措载施偷扬举长宴避珠短此，励抓心住掏中彩长圆期南未薄来垄低捎密喂度斥产跌品尤供规不悠应皱求倾的帅市罩场朵预计期晒，博同您持泳币全待