少海新城项目调查报告

少海新城投资可行性分析报告2011.7目录概要第一章投资环境分析第二章青岛房地产市场研究第三章青岛各区域房地产发展情况第四章青岛别墅市场研究第五章案例研究第六章地块研究第七章第八章总结可行性分析及结论第一章、投资环境分析一、地理位置和人口状况二、行政区划三、宏观经济发展情况四、产业布局五、区域交通状况六、未来城市规划七、小结一、地理位置和人口状况青岛被列为全国15个副省级城市之一，2010年常住人口为871.51万人。2020年1200万人口，城区500—550万人口第一章、投资环境分析青岛经济强劲，城市化进程将实现跨越式发展2、行政区划第一章、投资环境分析整个青岛由七区五市构成，其中市南、市北、四方、李沧、崂山、城阳构成了其核心区二、行政区划为实现城市发展目标，青岛城市发展中心，将不得不逐步外溢，新兴区域将迎来发展的机会三、宏观经济发展情况第一章、投资环境分析2010年青岛GDP位居全国第十，山东第一。近五年增速明显，与之形成鲜明对比，胶州GDP增速缓慢2010年青岛人均GDP为65016元，胶州为66073元，城镇人均可支配收入22184元胶州人口总数较少，所以虽然地区生产总值增速较缓，但人均GDP增速较高，居民购买能力较强。四、产业布局

青岛的产业布局

胶州的产业布局港口、海洋化工支柱型产业轻工制造业旅游业重要经济增长点制造业升级中，未来的基础型产业第一章、投资环境分析胶州市支柱产业较为单一，并且产业集中度不够、竞争力不强、没有形成规模。未来青岛市将轻工制造业集群移到胶州湾西岸，可能会对胶州市产生一定带动作用，但力度不大。五、区域交通状况航运青岛港是著名的天然良港，2010年，集装箱吞吐量达1200万标箱，列世界集装箱大港第7位。

航空青岛航空运输保持快速增长，已开通20余条国际(地区)客货航线。开通国内北京、上海、广州等国内航线85条。

公运青岛高速公路总里程达到702公里，在全国同类城市中名列第一。第一章、投资环境分析青岛具有良好的交通及基础设施条件，具备继续高速增长的条件

胶州湾大桥的建设，有效的联通了整个市区、红岛、黄岛及胶州之间的陆上交通、区域间竞争与合作更加紧密第一章、投资环境分析

到2020年为止整个青岛共规划了8条轨道交通线路，其纵观整个青岛全市，建成后将拉近各个区域间的距离，促进区域一体化，城市轨道、交通的发展，将进一步加速各区域经济的发展与融合六、未来城市定位-山东半岛蓝色经济区龙头城市我国第一个以海洋经济为主题的区域发展战略。青岛作为山东半岛城市群地区的门户城市和区域中心城市，将定位于整个蓝色经济区的龙头城市。第一章、投资环境分析青岛正在向海洋经济强市迈进，海洋经济是青岛的未来支柱产业六、未来城市规划-青岛规划1、城市框架：青岛、黄岛、红岛、崂山“一主三辅”2、拥湾发展3、组团布局4、轴向辐射第一章、投资环境分析青岛正逐步向周边，外围区域辐射发展；各区域迎来发展机遇，也面临区域间的激烈竞争，胶州不具备短期内迅速发展的基础胶州市在拥湾发展中的地位

胶州市是拥湾发展的内层圈，但不属于核心圈层。在青岛市关于整体产业的大布局中，既不是高新产业区，也不属于港口物流区，在拥湾发展中属于次要受惠区域。六、未来城市规划-胶州规划第一章、投资环境分析胶州产业源自青岛市区转移，提升，产业人口增速较慢，但具有长远发展价值宜工宜居的胶州：50%区域布局LED产业、装备制造业、电子信息、科技研发及文化创意产业50%的规划区域打造现代滨海宜居新城，建设高档商住休闲度假区，胶州城镇人口28万，十二五规划将达到60万，城市发展迅速第二章、青岛房地产市场研究

一、青岛2006-2010房地产投资及销售基本情况二、2006-2010年青岛房地产价格走势三、青岛2008-2010年土地出让情况四、政策对成交的影响五、青岛未来市场预期一、青岛2006-2010房地产投资及销售基本情况

第二章、青岛房地产市场研究

1、开发呈现逐年递增的趋势，开发信心十足。2、市场的抗风险能力在不断增强，整个市场趋于成熟3、供求量远超出销售量，未来竞争将越来越激烈。2010年增幅超过30%，增速明显加快青岛房地产市场整体健康，投资稳步增加，竞争日益激烈二、2006-2010年青岛房地产价格走势

第二章、青岛房地产市场研究

青岛房地产从2006年至今，除08年金融危机期间略有回调，整体都呈现出了上涨的态势，2010年上涨明显，整个市场开始趋于成熟稳定。08年降幅不太明显，市场相对稳定青岛房地产市场抗风险能力强，价格上升趋势明显三、青岛2008-2010年土地出让情况

第二章、青岛房地产市场研究

2008-2010年整个青岛土地市场呈现出了大幅增长的态势，开发商信心实足。青岛的土地出让面积出现大幅上涨，房地产市场热度持续升温四、政策对成交的影响

第二章、青岛房地产市场研究

1、2011年2-5月限购开始后，青岛全市商品房成交套数，较去年同期跌幅为10%开始限购同各主要城市一样，青岛在经历限购政策后，市场逐步走强，需求仍然强劲五、青岛未来市场预期

第二章、青岛房地产市场研究

1、从目前的情况来看，土地供应量呈现大幅增长的态势，施工面积逐年递增，竞争日益激烈。2、金融危机和政策调控并没有对青岛房价产生太大的影响，青岛的市场较为健康，长期趋势看房价仍将保持稳定增长。3、从去年和今年的政策调控结果来看，并没有取得预想的效果，未来不排除仍有进一步加大力度的可能。青岛短期内的走势具有不确定性

第三章、青岛各区域房地产发展情况

一、青岛2010年各区域房地产供应情况二、青岛2010—11年各区域房地产成交情况三、青岛2010年房地产价格比较四、青岛各城区房地产定位及发展五、胶州房地产现状六、胶州房地产市场发展趋势一、青岛年各区域房地产供应情况

1、各区域2010年供应情况各区域2010年土地成交情况

第三章、青岛各区域房地产发展情况

1、市南、市北、四方、崂山等已经开发比较成熟的地区已经基本处于无地可供的局面，开发格局向外围转移2、城阳、李沧是未来供应重点区域。3、胶州还是目前还处于发展阶段，未来发展潜力还有待考量胶州的房地产竞争力弱于城阳、李沧1、市南、市北、四方、崂山等已经成熟，存量、供应量低，开发格局向外围转移2、城阳、李沧供应加快，存量较低，反映出市场消费正在集中。3、胶州还是目前还处于发展阶段，存量较大，土地供应量偏低

第三章、青岛各区域房地产发展情况

二、青岛各区域房地产成交情况

1、近几年的成交情况胶州的房地产市场正在加速，未来极具潜力三、青岛各区域房地产价格对比

第三章、青岛各区域房地产发展情况

1、2010年全市成交65440套，成交面积984.6万平米。2、全年主要成交区域为城阳、黄岛、胶南三区。3、目前胶州的成交面积及价格还都处于一个低位运行状态胶州价格低，仅高于平度、莱西；具备投资空间四、青岛各区域房地产未来市场定位

第三章、青岛各区域房地产发展情况

区域市南区市北区崂山区李沧区四方区城阳区黄岛开发区胶州市区域特点政治、商贸、金融中心，市政府所在地，是青岛经济最发达的区综合性商务中心高科技、大学、旅游业、现代服务业聚集区传统商贸区东北亚国际航运中心、物流贸易集散中心、旅游度假地，现代制造业基地宜工宜住区区域房地产定位高档居住区中高档居住区中高档别墅区大型中低档居住区辅助性居住区休闲度假第二居所胶州的居住定位以休闲度假为主，定位较高；实现难度大五、胶州在售项目介绍

截止6月底，胶州市目前在售项目51个，可售套数7476套，所有在售项目均价为4172元/㎡，其中最低为朱郭花园小区1381元/㎡，最高为中信森林湖11033元/㎡。

根据对中信森林湖及绿城紫薇广场、太和旺邸3个销售较好的项目市调，销售均表明，已售出房源客户70%（中信森林湖）~90%（紫薇广场、太和旺邸）为胶州市本地客户，其余大部分为青岛市区客户，少量为山东省内客户。

第三章、青岛各区域房地产发展情况

中信森林湖

绿城紫薇广场胶州房地产市场主要客群来源于本地，尚不能吸引青岛市区客户六、胶州未来市场预期

第三章、青岛各区域房地产发展情况

1、从胶州区域目前的情况来看，土地供应稳步增加，在售项目增多，未来市场竞争压力放大2、目前客户需求仍以胶州本地为主，未来随着大青岛发展的加速，青岛市区部分客源逐步会进入胶州区域3、随着城市配套与城市发展的成熟，胶州房地产价格仍具备上涨空间

第四章、青岛别墅市场研究

一、青岛别墅发展史二、青岛别墅分布区三、各区域的各自特质四、别墅客群青岛别墅市场以资源占有为基础由西向东，由南向北发展，

产品由纯高端居住向经济型居住及度假发展

市区板块崂山板块城阳板块即墨板块景观资源卖点一线海景山海一线海景温泉山景沿海景观城市别墅山海景观高端住宅区城市别墅山景资源第一居所沿海景观旅游度假温泉城市规划四姜一湾城市东扩城市北扩旅游度假-特征1999-20012002-20032005-2006锦都花园信海花园琴岛之星弄海园锦园瑞士花园碧海花园颐景园银都景园海风花园美林小镇澳门花园蔚蓝海岸未央花园南岭风情起步期特征：供应极少，殖民时代风格独栋为主缓慢成长期特征：供应时序断档供应极少出现联排2006-至今1992-1994缓慢发展期特征：城郊化发展明显出现度假定位别墅供应略有增加类型细分芭东小镇依泉美庐颐和星苑浅水湾海信·温泉王朝天泰·蓝泉麦岛金岸……一、青岛别墅发展史

第四章、青岛别墅市场研究

青岛别墅市场集中分布于崂山区、城阳区、即墨市等区域，

同时西海岸将成未来重要别墅供应区域板块项目名称物业类型板块项目名称物业类型即墨市

岭海迪亚湾独立/双拼/联体城阳区百福国际山庄独立/双拼/联体鳌山名苑双拼/联体百通香溪庭院独立/联体海泉湾度假城-财宝山庄独立/双拼/联体青建橄榄树联体山水太和月光独立天逸海湾公寓/别墅/商铺银盛泰德郡多层/高层/双拼/联体青建香根温泉独立栖霞沟别墅-依泉美庐独立/联体/小高层千禧国际村联体/多层/高层海信温泉王朝独立/双拼/联体崂山区石湾山庄独立/联体天泰圣罗尼克多层电梯洋房/双拼/联体石苑别墅-天泰蓝泉独立/双拼颐和星苑独立/联体/多层一山一墅独立/双拼/联体开发区宝都项目-芭东小镇独立唐岛金湾花园洋房/别墅胶南市海上嘉年华多层/高层/别墅岭海迪亚湾石湾山庄颐和星苑石苑别墅宝都项目唐岛金湾海上嘉年华一山一墅鳌山名苑圣罗尼克蓝泉青建橄榄树海信温泉王朝依泉美庐海泉湾度假城天逸海湾青建香根温泉芭东小镇香溪庭院100福国际山庄财宝山庄银盛泰德郡山水太和月光千禧国际村栖霞沟别墅城阳王沙路区域即墨鹤山路区域温泉镇片区崂山片区西海岸区域二、青岛别墅分布区

第四章、青岛别墅市场研究

百通香溪庭院颐和星苑石湾山庄浅水湾海信温泉王朝天泰圣罗尼克天泰蓝泉依泉美庐金盟山庄芭东小镇相府千禧国际村盛世美域百福国际山庄温泉镇板块城阳王沙路板块崂山东板块即墨板块昆泉天籁村海印长天开发区板块城阳王沙路板块依托城阳的城市配套和周边良好自然资源城阳产业基础良好，区内产业人口丰富，人均收入仅次于市南区城阳是青岛重点发展新城，同时与青岛市中心联系密切，城市意向好该板块低密度住宅未来更趋于城市居住住宅崂山东板块依托与城市中心紧密地联系，享受城市成熟配套未来供应较少，以开始向中高密度高强度的成熟住宅开发转变该板块低密度住宅已成为纯粹的城市居住住宅温泉镇板块依托温泉镇旅游度假资源和良好自然环境区域度假意向明显，客户认知明确青岛东部旅游度假区的规划，将建设成为青岛的旅游集散地和度假中心、康体娱乐中心等。该板块低密度住宅具有明显的度假住宅意向三、各区域的各自特质

第四章、青岛别墅市场研究

四、青岛别墅客群构成

第四章、青岛别墅市场研究

核心人群外围人群潜在人群青岛本地富裕人群山东尤其是胶东富裕人群中国北方富豪及部分以韩国为首的外国人青岛别墅70%由本地及本省人群消化，但正逐渐向外省及国外人群变化四、青岛别墅客群构成青岛的别墅客户体系中年龄主要集中在40-50这个年龄段，其次是50岁以上和30-40，所占比例分别是20%从客源分析，购买别墅的客户主要来自青岛市内七区，占77%；省内、省外、客户各占7%和8%立足别墅，从现有别墅客群初步研判，他们的特征成功、理性、拥有权力和财富积累的，40岁以上客群是别墅的主力购买客户。恋“青岛”情节显著，尤其以本地人为主，同时对外区人口具有较强的吸纳能力。第五章、案例研究一、即墨麗山国际

二、城阳龙湖滟澜海岸三、崂山石湾山庄四、中信森林湖案例研究的意义：

青岛一行，管中窥豹；站在800多亩土地的背景下，研究难言全面，对于青岛的客群、城市发展脉络、房地产发展历程及城市特有的文化属性无法以全面详实的数据说明；但是通过经过市场洗礼的项目分析研究，我们能有更贴近市场及实际的体验，有助于投资方的决断。通过对各区项目的调研，比较区域竞争实力，我们选取了即墨、崂山、城阳、胶州的代表项目分析其特点，掌握青岛城市发展的规律第五章、案例研究一、即墨麗山国际定位：郊区别墅，第一居所第