社区商业调研报告

小区商业调研汇报汇报单位：商业运行筹办组汇报时间：11月24日目录TOC\o"1-2"\h\z\u一、 小区商业理论概述 21. 来源 22. 内涵 23. 类型 3二、 小区商业多种业态品牌商家 31. 各业态部分商家列表 4三、 小区商业各业态物业需求表 41. 超市类 42. 餐饮类 63. 便利店类 84. 服务配套及精品类 95. 美容美发类 96. 生活家居 117. 休闲类 118. 教育培训类 12四、 小区商业的营销模式 131. 销售模式 132. 销售方略 13五、 小区商业业态需求调查 151. 商业配套设施需求 152. 小区休闲娱乐设施需求 183. 从潜在业主购置平常用品的重要场所看小区超市的定位 19六、 小区商业有关政策法规 231. 国务院有关加强和改善小区服务工作的意见 232. 江苏省小区商业建设规范 233. 苏州市政府办公室转发有关增进苏州市小区商业示范小区建设的实行意见的告知 23小区商业调研汇报小区商业理论概述来源小区商业最早出现于20世纪50年代的美国，由于当时家庭汽车的普及以及城郊新建的发达的高速公路，使得都市居民大量向郊区扩散，由此产生了专门为郊区新建居住区居民服务的小区商业。国外的小区商业重要以购物中心的形式出现，体现“一站式”购物的满足能力，例如美国椰林梅菲尔购物中心、卡罗拉购物中心。到了60年代，英国、法国等西方国家也由于居民的郊区化而出现小区商业。70年代，新加坡的小区商业也开始大规模发展起来。我国的小区商业起步较晚，大概上世纪80年代末90年代初某些零碎的以满足小区居民平常生活必需品消费的底层住宅改造的“底商”出现了，虽然档次较低，不过随之数量的增长，狭义上的小区商业初步形成。从至今，伴随我国房地产市场的不停成熟，开发出多种特色的商业街、小区商业中心，依托于小区，却面向社会开放，其功能集餐饮、娱乐、购物、休闲于一体。自此，小区商业得到飞速发展，并逐渐成为商业研究的一种热点。内涵小区商业是指以地区内和周围居民为重要服务对象的商业形态，是以一定地区的居住区为载体，以便民、利民为宗旨，以提高居民生活质量、满足居民综合消费为目的，提供平常生活需要的商品和服务的属地型商业。这一商业形态是都市商业的基础，它的服务人口一般在5万人如下，服务半径一般在2公里以内，总规模一般控制在3万平方米以内。小区商业的空间布局要充足考虑小区居民消费的便利性、环境的宜居性和市容的整洁性。小区的商业设施要相对集中，与住宅区之间的距离不少于100M，防止商住合一。基本做到“51020”，即居民从家出门步行5分钟（200M）可以抵达便利店、早餐店和书报亭等，出门步行10分钟（400M）可抵达超市、农贸市场、废旧物资回收站、便民药店、美容美发店、服装干洗店、修理铺等，出门步行20分钟左右（1000M）可抵达区域商业中心，小区居民的基本生活需求在此都可得到基本满足。类型类型特点与住宅面积比项目举例外向型商业体量较大，依托本小区居民的消费局限性于支撑商业的持续稳定经营，需要外部较大规模消费群来支撑商业的正常经营，这对周围商业环境的规定很高，需要周围环境可以提供足够的人流和良好的商业气氛。5%-11%苏州玲珑湾生活馆偏外向型这一类别的小区商业正常经营重要依赖于本小区居民的需求，商业规模上不能追求巨大化，否则市场难以消化。2%-5%无锡魅力小区内向型小区商业规划时基本不考虑小区商业的对外性，完全依赖本小区居民的需求，商业规模的大小可根据小区人口规模而变化，一般状况下本小区人口规模足以支撑商业的正常经营。2%如下苏州金品会所小区商业多种业态品牌商家各业态部分商家列表业态商家超市大型综合超市沃尔玛、欧尚、家乐福小区原则超市都市之间、华润餐饮大型餐饮西餐咖啡星巴克、米罗、上岛、新岛、绿茵阁中西式快餐麦当劳、肯德基、汉堡王、艾薯、永和、7+7、老娘舅便利店可的、万宁、全家、喜士多、7-11服务配套礼来药店、海王药店、布兰奇干洗、中国银行、芥子书屋、柯达冲印、票务代购、信义房产、三春晖书店、光辉岁月音像店美容美发美容自然美、金莎、百莲凯、永琪、伊蔓姿、克丽缇娜美发卡伊、艺廊、小海、小野、金莎、永琪、雅姿生活家居月星、无印良品、一五一十休闲娱乐茶艺一茶一坐、钱塘茶人、避风塘、清风茶艺馆SPA足浴和中堂、清沐、足生堂、大瀚、大宋、大桶大、刀马旦、卓逸养生馆、阳光丽都养生会所教育培训早教乐高、可音可、金宝贝课外辅导硕博、至善、学大、精锐少儿爱好马晓春、童话馆、杨梅红、天音琴行小区商业各业态物业需求表超市类（1）大型综合超市技术指标详细规定需求面积（M2）10000-0单层面积（M2）5000-10000经营楼层选择（层）-1—3构造层高规定（M）≥4.5进深≥50楼板承重（Kg/m2）≥500给排水提供市政管道供水，且供水量≥100吨，排水管道、隔油池、降温池、污水井、化粪池等供配电提供符合国标的市电和变压器，电量规定约为100kw－150kw/1000㎡，同步提供后备发电机中央空调提供与否需与发展商沟通店内垂直交通每层设置自动扶梯，货梯两部电话线提供配口燃气管道提供都市燃气管道配口排污预留排油烟竖井，为风机设置机基；其他排污系统均要建设到位卸货/理货区（M2）500-1,000停车位（个）200-500物业交付装修原则毛坯（2）小区标超技术指标详细规定需求面积（㎡）1,000-3,000单层面积（㎡）1,000-3,000经营楼层选择（层）1～2构造层高规定（m）≥4.5楼板承重（Kg/㎡）≥500给排水接驳到位，日供水量≥100吨；供配电提供商场正常用电的高下压配电设备电量规定约为100kw－150kw/1000㎡，，并设置备用电源中央空调提供与否需与发展商沟通电话线提供配口燃气管道配置管道煤气或瓶装煤气站排污设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施停车位（个）50-150物业交付装修原则毛坯餐饮类大型中式酒楼技术指标详细规定需求面积（㎡）1,000-3,000单层面积（㎡）500－1,000经营楼层选择（层）1～3构造层高规定（m）≥4.5楼板承重（Kg/㎡）≥500中央空调不需要，自装电梯（部）2步梯（部）1燃气管道提供接口排污设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施停车位数量（个）50-200物业交付装修原则简朴装修/毛坯快餐店技术指标详细规定需求面积（㎡）150-400单层面积（㎡）100-200经营楼层选择（层）1～2构造层高规定（m）≥4步梯（部）1燃气管道提供接口排污设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施物业交付装修原则简朴装修/毛坯西式快餐店技术指标详细规定需求面积（㎡）200-500经营楼层选择（层）1～2单层面积（㎡）100-250构造层高规定（m）≥4中央空调需要，预留2-5个机位接口电梯（部）不规定步梯（部）1-2排污设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施物业交付装修原则简朴装修/毛坯西餐咖啡店餐饮业态是小区商业中承租比较稳定的业态，物业出租后来，调整难度及成本相对较大，因此，餐饮业态的经营场所需要加以细致的规划设计。技术指标详细规定需求面积（㎡）200-500经营楼层选择（层）1～2单层面积（㎡）200-500构造层高规定（m）≥4步梯（部）1-2燃气管道提供接口排污排油井、隔油池及排油烟井道等设施停车位数量（个）约20物业交付装修原则简朴装修/毛坯便利店类便利店是小区商业中较为灵活的业态，对硬件技术指标的规定重要体目前要有良好的展示性，合适的开间、进深和层高等。技术指标详细规定需求面积（㎡）50-100经营楼层选择（层）1构造层高规定（m）≥4开间（m）4－9进深（m）≤15排油排污提供接口店前走道店前走道宽1.5m以上，要裸露且没有绿化带物业交付装修原则简朴装修技术指标详细规定服务配套及精品类服务配套是小区商业的基础业态，有着举足轻重的作用，重要服务于小区居民，经营场所面积一般不大，对经营场所的技术指标规定不高。服饰精品虽非平常购置频率较高的商品，但在小区商业中也发挥着重要作用，对于技术条件的规定与服务配套类商家基本相似。技术指标详细规定需求面积（㎡）30－200部分商家30如下亦可（干洗、花店等）经营楼层选择（层）1构造层高规定（m）≥4开间（m）3－10物业交付装修原则毛坯美容美发类美容SPA和美发两者对经营场所的技术指标规定不尽相似，同步，美容业态对外服务性质较强，对展示性规定较高，其经营的特点也决定其对供应水、排污等技术指标有着较细致的规定。一般状况下，美容SPA的经营楼层多在二层，而美发大部分则在一层。（1）美容SPA：技术指标详细规定需求面积（㎡）80-500经营楼层选择（层）≤3构造层高规定（m）≥4给排水提供接口燃气管道不需要排污提供接口，排污水管直径要宽物业交付装修原则简朴装修/毛坯（2）美发技术指标详细规定需求面积（㎡）80－150经营楼层选择（层）1构造层高规定（m）≥4开间（m）4－8进深（m）10-20给排水提供接口，能保持稳定正常店前走道裸露，最佳不要有绿化带燃气管道不需要排污提供接口，排污水管直径要宽物业交付装修原则简朴装修/毛坯生活家居生活家居对于经营场所的硬件技术规定符合自身经营的需要，和其他业态相比，其对大面积商铺的需求可通过打通两间或多间小铺来到达，这样在规划设计商业建筑时可有较大的灵活性。技术指标详细规定需求面积（㎡）50-200经营楼层选择（层）≤3层高规定（m）≥3开间（m）3-5进深（m）10-15物业交付装修原则简朴装修/毛坯休闲类休闲类业态辐射面较广，服务性质较强，对于供配电、供应水、排污规定高，同步，面积的需求也相对较大。休闲业态经营场所一般在二、三楼，对给排水、供配电、排污、停车场车位等技术指标有一定规定。（1）茶艺技术指标详细规定需求面积（㎡）≥200-500经营楼层选择（层）2～3构造层高规定（m）≥4给排水提供接口供配电提供接口且符合国标排污提供接口，排污水管直径要宽燃气管道需要停车场车位50左右物业交付装修原则毛坯（2）SPA足浴技术指标详细规定需求面积（㎡）≥200-500经营楼层选择（层）2～3构造层高规定（m）≥4给排水提供接口供配电提供接口且符合国标排污提供接口，排污水管直径要宽燃气管道可不需要，足浴可以用电停车场车位50左右物业交付装修原则毛坯教育培训类本业态重要是做少儿培训教育类项目，孩子的教育问题一直是每个家庭所关注的焦点，这一业态引入小区体现了对业主的尊重和关怀。技术指标详细规定需求面积（㎡）≥200经营楼层选择（层）≤3层高规定（m）≥3开间（m）3-10物业交付装修原则简朴装修/毛坯小区商业的营销模式销售模式目前商业市场有四种操作方略，根据不一样的操作方略，所引进的业态及长期经营效果也各不相似。销售方略销售模式优势劣势合用范围纯销售1.发展商可在短期内回笼资金，减少项目整体资金压力，无需承担返租补助与有关税费；2.将商业经营压力转移向中小业主，由其分担经营压力。1.产权分散，主力店或品牌店难以进驻；2.无法规划经营业态及规范整体形象；3.对于商业做旺重要靠市场自身调整，所需时间较长；4.若经营不好，对于项目整体形象有一定影响。1.商业销售竞争不剧烈导致市场成熟度低，投资客户缺乏理解；2.纯街铺销售；3.商业体量很少或零星商业物业带租约销售1.通过招商保证前期商业定位与形象；2.能迅速回收资金，无需承担返租补助与有关税费；3.短期内使业主获得稳定收益。1.铺位差异性影响销售难度的程度比较明显；2.未出租的商铺销售难度较大，尤其是大铺；3.销售难度较大，售价与租金之间产生的收益回报低难以到达投资者期望；4.中、长期收益难以稳定；后期经营管理难度较大，严重损坏商业形象与企业长期发展；5.各类手续复杂，易产生纠纷，影响企业品牌。1.商业气氛已形成且正经营红火，无需紧张后续收益；2.可销售物业有大型主力店进驻且长期经营保证，获取长期稳定收益回报；3.纯街铺或少许商业物业。短期返租销售（三年）1.前期由发展商统一控制招商和经营，能保证既定的商业定位与规划，可以有效保证整体商业形象。2.帮业主坚守前几年守业期，既能坚定投资者信心，又能在返租后卸下返租包袱；3.3年返租期较适中，3年后商业有也许旺。1.承担前几年的返租补助；2.返租结束后的统一经营管理规定较高；3.因返租而产生对应的返租法律风险。1.作为一项优惠政策，增进销售长期返租销售（十年）1.前期由发展商控制招商，能保证既定的商业定位；2.给投资者坚定信心。3.返租销售，并合适减少投资门槛，可以扩大客户层面，有助于加紧项目销售速度。4.假如项目经营管理非常成功，远期物业租金收益将有也许出承诺回报。1.承担十年的返租补助；2.如后期经营管理没有到达预期目的，则承受返租年限越长，压力越大。3.因返租而产生对应的返租法律风险。1.作为一项优惠政策，增进销售小区商业业态需求调查小区商业的关键消费群体应当是有关项目的入住业主，部分业态会辐射周围的小区外消费群体，即非业主。信达行房地产顾问有限企业对全国200个小区商业中心进行调研，按照潜在业主对不一样配套设施的需求强度差异，把不一样的商业配套设施分为3个层次:商业配套设施需求（1）强度需求商业设施“强度需求商业设施”，需求的比重超过50%；此类商业设施重要包括“综合超市”、“菜市场”、“购物中心”、“银行”；“潜在业主对“强需求商业配套设施”的需求还是存在一定的差异，对“综合超市”的需求占85.3%，对“菜市场”的需求占66.1%，对“购物中心”的需求到达56.9%，对“银行”的需求到达53.7%，都超过50%；附表1-1小区商业配套设施总体需求商业配套设施强度需求总体一般住宅公寓townhouse/别墅综合超市85.385.191.3100菜市场66.166.456.550购物中心56.957.156.550银行53.753.669.60（2）中度需求商业设施“中度需求商业设施”，即需求比重在10-50%之间，重要有“药房”、“诊所”、“餐馆”、“邮局”、“幼稚园”、“24小时便店”、“书店”、“洗衣店”、“健身中心”、“运动场馆”、“游泳池”、“娱乐中心”、“美容美发店”、“老年活动中心”等；潜在业主对“中度需求”的商业设施的需求也存在一定差异，公寓需求群体对“药房”（43.5%）、“健身中心”(34.8%)、“书店”（21.7%）、“洗衣店”(21.7%)、“游泳池”(21.7%)等设施的需求程度明显高于一般住宅群体；而一般住宅群体对“诊所”(37%)、“餐馆”(35%）、“公园”(26.8%)“幼稚园”（20.4%）、“运动场馆”（19.6%）“、美容美发店”（12.6%）、“老年活动中心”（12.4%）”等商业设施的需求强度明显高于公寓群体。附表1-2小区商业配套设施总体需求商业配套设施中度需求总体一般住宅公寓townhouse/别墅药房38.238.343．50诊所3737.526.150餐馆3535.717.40邮局30.330.630.40公园26.826.826.150健身中心20.620.134．8100幼稚园20.420.41350运动场馆19.6204.35024小时便店18.718.717.40书店16.31621．7100洗衣店15.314.921．750游泳池14.514.321．750娱乐中心13.513.51350美容美发店12.612.88.70老年活动中心12.412.68.70（3）弱需求商业设施“弱需求商业设施”，比重在10%如下重要包括“修理店”、“彩扩冲洗店”、“茶馆”、“花店”、“宠物店”、“高尔夫球场”。附表1-3小区商业配套设施总体需求商业配套设施弱度需求总体一般住宅公寓townhouse/别墅修理店8.188.70彩扩冲洗店7.87.88.70茶馆7.27.44.30花店6.36.38.70宠物店5.95.7130高尔夫球场3.33.28．70

小区休闲娱乐设施需求从目前小区商业形态上看，休闲娱乐的设施重要包括“茶馆”、“咖啡厅”、“健身场所”等，那么不一样档次住宅业主在小区休闲娱乐设施需求上究竟存在哪些差异呢？从附表2-1的数据，我们可以发现，伴随住宅档次的上升，潜在业主对“健身场所”、“西式快餐厅”、“游泳馆”、“球类运动场馆”、“咖啡厅”、“茶馆”、“酒吧”的需求展现明显的上升趋势，这也表明这些休闲娱乐设施和高档住宅小区的有关性明显高于一般住宅，开发商在开发高档住宅产品时，应当着重考虑此类配套设施，但与否配置所有业态，规模多大，还需要考虑各个项目的详细状况，包括入住业主的数量、消费能力、消费习惯、年龄等原因。附表2-1潜在购房群体常常光顾的休闲娱乐场所常常光顾的休闲娱乐场所总体一般住宅公寓townhouse/别墅健身场所40.838.553.863.6西式快餐厅36.134.444.251.5电影院3031.12618.2游泳馆29.828.732.751.5KTV27.827.432.727.3球类运动场馆25.122.636.551.5咖啡厅22.420.133.745.5茶馆18.116.32636.4酒吧17.716.12633.3迪厅1110.415.412.1歌舞厅/夜总会7.66.215.418.2从潜在业主购置平常用品的重要场所看小区超市的定位俗话说开门七件事“柴米油盐酱醋茶”，描述的是一般居家过日子必须考虑的事情，伴随市场经济的发展，人们的购物习惯和消费场所发生了比较大的变化，一般老百姓（尤其是家庭主妇）最常常去购物的地方一定是超市，伴随小区规模的日益扩大，超市入驻大型小区的案例也逐渐增长，但不一样品牌超市的定位（或者说主营业务）存在比较大的差异，有的以“生鲜产品”为主打，有的以“食品”为主打，有的甚至带有百货经营的“服装产品”，而不一样项目究竟适合什么品牌的超市，起关键原因的还是小区入住的消费者。从潜在业主购置“蔬菜水果”的重要场所来看，重要是超市（超过50%），另一方面是大棚/菜市场，但值得注意的是，有相称一部分群体购置蔬菜水果是选择的不是超市，“早市”占17.9%，约总体的1/6强，此外“大棚/菜市场”也占有相称的比重，靠近1/3。附表3-1购房群体购置蔬菜水果的重要场所购置蔬菜水果的重要场所总体一般住宅公寓Townhouse/别墅早市17.918.615.19.4菜市场/大棚32.934.322.628.1超市46.644.658.559.4便利店1.71.72.80.0其他1.00.90.93.1从潜在业主购置“平常用品”的重要场所来看，重要是超市（超过80%），另一方面是购物中心/大型商场（约占10%），通过对比可以发现，潜在业主通过超市购置“平常用品”的比例要明显高于该群体通过超市购置“蔬菜水果”和“生鲜食品”的比例，这也是为何大多数超市以“平常用品”为重要产品的原因所在。附表3-2购房群体购置平常用品的重要场所购置平常用品的重要场所总体一般住宅公寓townhouse/别墅大型商场/购物中心10.910.69.425超市80.480.284.071.9便利店7.98.26.63.1杂货店0.20.20.00集贸市场0.60.70.00其他0.10.10.00服装的消费，尤其是像“衬衫”、“鞋帽”、“内衣”、“中低级休闲服装”也慢慢摆上了超市的货架，那么潜在业主购置“服装鞋帽”的重要场所在哪里呢？通过附表6的数据我们可以发现，目前潜在业主购置服装的重要场所是“大型商场”（靠近60%），另一方面是“服装专卖店”（占26%），再次是“小商品批发市场”（约占1/7）。附表3-3购房群体购置服装鞋帽的重要场所购置服装鞋帽的重要场所总体一般住宅公寓townhouse/别墅大型商场58.057.360.065.6小商品批发市场15.316.49.53.1服装专卖店26.025.628.631.3裁缝店0.80.71.90.0潜在业主入住后打算更新的家俱/家居、家电产品。消费者在购房之后，往往需要装修，添置新的家俱和家居产品，这同样是一种非常