苏州静思园项目概念定位报告

苏州静思园项目概念定位报告2016年3月数据来源说明：本报告成交数据来源为吴江网上房地产签数据，由颂唐地产监测，并在此基础上剔除经济适用住房、单位定向房后所得。本报告观点及数据仅供参考,不作为投资依据。数据最终解释权归颂唐地产所有本报告经济数据统计主要为吴江数据，商品房数据范围主要为整个吴江城区域数据。12市场参考本体认知3产品功能划分本文图例标示说明通过现有资料查阅到信息数据通过互联网查阅到的资料数据通过现场实地走访了解到的信息通过电话询问到的相关信息

1PART.1市场参考本地房地产市场情况2015年吴江楼市成交套数月度成交走势2014年2015年1月183616842月9917543月118417154月149617565月114020326月84620827月94019308月119419499月719214410月1476278511月1199300712月16733021宏观市场/吴江商品房成交

2015年1-12月吴江区商品房共计成交24859套，较去年同期增加10165套，涨幅为69.18%；成交面积为2953730.74㎡，同比上涨71.42%；成交均面积为118.89㎡，更偏向于改善

从月度成交走势来看，除了2月份成交下行仅成交754套同比2014年2月商品房成交少237套，整体来看还是逐渐走高的，其中3月份和10月份成交涨幅让人咋舌

吴江作为城南重要的置业区域以松陵镇为核心，桃源、七都、盛泽等乡镇板块为辅助，经济活跃城建迅猛，4号线地铁通车进入倒计时备注：数据来自吴江搜房网2015年吴江商品房累计成交24859套，同比增长69.18%，成交均面积为118.89㎡，更偏向于改善型购房宏观市场/吴江商品房价格吴江太湖新城板块商品房均价涨幅情况楼盘名2016.1价格2015.1（首开价格）涨价涨幅首开太湖一号128006900590085.51%中房颐园1280010000280028.00%华润凯旋门105008300220026.51%苏州湾壹号155008400710084.52%朗诗太湖绿郡1550012500300024.00%蓝光天悦城1250010000250025.00%备注：数据来自吴江搜房网

2015年“涨价”成为苏州楼市的代表名词，一波一波的涨价潮不停冲击客户的神经。这一年购房者对互动的涨势略显吃不消，被迫选择尹山湖购房，无奈尹山湖价格也疯狂上涨，而均价还未过完的吴江（南苏州）成为了刚需们最后一片选择置地

吴江楼市均价走势与成交走势如出一辙，2月份小幅度下跌，3月份后开始稳定上涨，截止2015年12月，楼市均价为9977元/㎡，距离万元大关只剩下33元

吴江太湖新城凭借地段优势以及逐渐完善的配套，成为吴江房价上涨的领头羊。板块内多个楼盘冲向了1.5万元/㎡吴江楼市均价走势与成交走势如出一辙，2月份小幅下跌，3月份后开始稳定上涨，截止2015年12月，楼市均价为9977元/㎡宏观市场/吴江商品房库存吴江市场各区域商品房库存量区域面积（㎡）套数汾湖开发区525379.723746平望镇206499.762824七都镇232558.372054盛泽镇1097195.489499松陵镇2612587.2430162桃源镇133535.261296同里镇135833.47940震泽镇284360.452963总计5227949.7553484

吴江区松陵镇在库存套数及面积上都是全区中量最大的区域，松陵镇共有商品房30162套，占整个吴江区库存量的56%以上。松陵镇是目前吴江区重要的房源供应地，也是2015年全年吴江楼市最热的区域，从11月、12月成交量来看松陵镇几乎占了吴江区当月总成交量的7城以上截止2015年12月31日，吴江楼市库存量在苏州整体市场中占比一半还多，按照目前销售速度的去化速度，预计需要36个月成交面积（万㎡）成交均价（元/㎡）14.1220.12777115.0116.82873215.027.72770415.0319.75759715.0419.36794715.0525.08774515.0624.78794215.0722.45827415.0823.01822515.0925.43810615.1033.31875215.1139.94997915.1235.399980

2015年吴江金九银十表现不凡相比去年表现较好，12月成交相比11月有所下滑，其中太湖新城板块为吴江销售主力板块

由于政策利好，作为准1.5线城市苏州吴江区，购房需求高涨，加上除吴中区外很多核心地块缺乏，而重点打造的太湖新城板块是吴江未来CBD，政府学校商业等重要配套设施比较集中，长期看来具有良好的发展前景2015年吴江区住宅市场成交情况较好，金九银十表现不凡，相比去年涨幅较大，其中太湖新城板块为区域销售主力板块备注：数据来自吴江搜房网宏观市场/吴江商品住宅成交本案卓锦兰香九里湖公馆（待售）同里盛景园（尾盘）中粮本源（封盘）区域市场/周边项目分布本案位于吴江市去与同里镇交界处，周边3公里范围内在售项目较少，同里镇多为别墅项目，而吴江市区以小高层公寓为主3公里吴江市区项目项目名称产品类型总建面（平米）主力产品（平米）销售价格（元/平米）卓锦兰香小高层11000088-12810500同里镇项目项目名称产品类型总建面（平米）主力产品（平米）销售价格（元/平米）同里盛景园多层6886110、1306500九里湖公馆叠加别墅25291185-5508000中粮本源双拼、叠加别墅286000260封盘吴江市区项目已吴江本地及下辖乡镇客户购买为主，亦有少量苏州外溢客户购买，而同里镇住宅项目多为本地乡镇客购买，辅以少量吴江外溢客户，苏州客户几无可能，同里别墅为长三角富有阶级度假养老购买区域项目客户来源客户特征置业动机吴江市区项目卓锦兰香松陵本地周边乡镇（震泽、盛泽镇）客户松陵本地及周边乡镇企事业单位员工、政府公务员；多为新苏州人，苏州客群占据约20%的比例吴江客户自住（婚房、养老），苏州客户自住同里镇项目九里湖公馆长三角旅游客户、度假养老客户来自上海、苏州、杭州等长三角主要城市富有阶层，多拥有二套以上房，以度假养老为购买目的以旅游度假、养老为主，多为二次以上置业中粮本源同里盛景园同里本地、周边乡镇客户同里本地及周边乡镇私营业主周边乡镇私营业主以自住为主，改善居住环境或为子女购房。或少量外地客户投资购买区域市场/客户来源宏观市场结论篇

2015年吴江楼市跟随着苏州楼市的脚步，成交量、成交均价一路上扬，商品房、住宅的量价走势同比涨幅明显；目前仍以改善型购房为主，具有一定的经济基础，客户多来自本地及周边乡镇，而同里市场多为长三角旅游客度假养老购买，亦有吴江外溢及周边乡镇客户房地产投资：吴江区固定资产投资增长迅速，对城市房地产形成强劲推动里，房地产投资的占比逐年增强，未来仍有一定的发展空间商品房市场：2015年吴江商品房成交套数同比涨幅69.18%；成交面积同比上涨71.42%；成交情况良好，同时库存较大，目前吴江区商品房库存量按照平均去化速度，至少需要36个月的时间；喜忧参半，未来仍具有良好的发展契机住宅市场：住宅市场成交情况良好，金九银十表现不凡，同比2014年涨幅明显，其中太湖新城为区域销售主力板块，且板块内项目成交均价相比2015年初均有一定幅度的增长；吴江住宅市场未来发展可期长三角范围借鉴项目名人故里游古镇度假游生态农家游名山秀水游代表景点南京、

绍兴周庄、同里、乌镇、西塘、锦溪、朱家角、甪直崇明、南北湖、余姚、婺源杭州、千岛湖、安吉、丽水、普陀山、嵊泗、雁荡山停留时间1-2天1天1天1-2天同里属于1-2日游，旅游类别以人文历史和江南山水为主。长三角旅游景点分布图长三角旅游主要类型第一阶段：观光旅游特点：以观光为主一次性消费，以门票为主要收入来源劣势：资源利用有限，资金回笼较慢，重复性消费很低

第二阶段：休闲旅游特点：短期消费为主，显著季节性，劣势：消费者消费结构单一

，购买力较弱

第三阶段：体验旅游特点：反复长、短期消费，以休闲体验度假为主，旅游成为要素产业，产业链长、聚集度高的特征，覆盖许多领域，城市功能不断完善优势：具备综合复合型休闲度假功能，消费者消费结构复杂

，购买领域广，重复性消费活动

功能高发展阶段单一复合名山秀水游古镇度假游名人故里游生态农家游生态农家游古镇度假游名人故里游名山秀水游度假内容水果采摘、吃农家宴观赏小桥、流水、人家；体验江南古镇历史韵味观看古建筑，了解历史文化观山、戏水、亲近自然逗留时间1天1天1-2天1-2天可体验度较高较低较高较低游客消费餐饮、采摘水果费用餐饮、门票、纪念品门票、餐饮等门票、餐饮、住宿等重复购买性几乎为零几乎为零几乎为零较低由于资源限制，主要以观光旅游和休闲旅游为主，重复性消费低。

长三角旅游主要类型江南六大水乡古镇周庄西塘同里乌镇甪直南浔所在地江苏苏州浙江嘉兴江苏苏州浙江嘉兴江苏苏州浙江湖州历史时间九百多年

六百多年九百多年一千多年两千多年八百多年水气指数★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★古老指数★★★★★★★★★★★★★★★★★★★人气指数★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★特色明清时期周庄是一个粮食、丝绸及多种手工艺品集散地和交易中心，全镇60%民居为明清建筑，近百座古典宅院、60多个砖雕门楼和14座各具特色的古桥。吴越两国相争的交界地，故也有吴根越角之称。自然环境十分幽静，具有长长的巷道，过街的窗户是造型细致雕刻讲究的木结构，漫步其中，一种思古之情油然而生完整的明清代古建筑

，“一园、两堂、三桥”，被15条小河分割，有49座小桥的千年古镇，家家临水、户户通舟，号称“东方威尼斯”最具文化气息的水乡古镇，具备小桥、流水、人家的水乡风情和精巧雅致的民居建筑，历史上曾经出过64个进士，161个举人，以及如茅盾、沈泽民等名人。古老文化，名胜古迹、古桥、古街、古民宅以及具有1300多年历史的古银杏树，有江南“桥都”的美称，宋、元、明、清时代的石拱桥72座半，现存41座，古代桥梁的博物馆名列浙江省l5个历史文化名镇之首，曾经是最富庶的江南古镇，著名的丝绸产地和丝市中心，云集百余家丝商巨富具备民居建筑和水乡风情的共性，同时在历史积淀和文化氛围存在差异化

江南古镇分析互为攀比的营销开支同质化竞争激烈扎堆式的打折优惠政策案例：周庄的‘万三蹄’,同里的‘状元蹄’,甪直的‘甫里蹄’周庄前街后河，前店后房，典型的‘河街式’贸易集镇同里富家大园或雅致小院，体现出宁静的水乡居住环境甪直拥有唐代大寺庙，以庙兴镇南浔丝绸兴旺，巨贾辈出，是以工商业托起的古镇乌镇典型的‘人家尽枕河‘体现矛盾笔下的‘林家铺子‘的风情西塘以酒兴市，长廊布满整个古镇，体现的是买酒饮酒的商业文化核心旅游区内的水乡资源优势正在受到其他水乡古镇的同质化冲击。江南六大古镇竞争态势长三角旅游市场分析关键词：同质化

观光型旅游

重复性消费低

并且辐射长三角区域的旅游产品已是屡见不鲜，而带有特定的文化元素缺更容易脱颖而出，以下是具有一定代表性的案例：水月周庄杭州良渚文化村水月周庄/水乡周庄

周庄古镇是世界文化遗产预选地、首批国家5A级旅游景区，位于苏州城东南，位于昆山、吴江、上海三地交界处。

周庄古镇四面环水，因河成镇，依水成街，以街为市。井字型河道上完好保存着14座建于元、明、清各代的古石桥。800多户原住民枕河而居，60%以上的民居依旧保存着明清时期的建筑风貌。

周庄镇为泽国，因河成街，呈现一派古朴、明洁的幽静，是江南典型的“小桥、流水、人家”，虽历经900多年的沧桑，仍完整地保存着原有的水乡古镇的风貌和格局，宛如一颗镶嵌在淀山湖畔的明珠。周庄“镇为泽国，四面环水”，河流呈井字形从镇中穿过，“咫尺往来，皆须舟楫”，小小的的周庄共有十座四百年至八百年历史的古桥。海外报刊称周庄为“中国第一水乡”水月周庄/项目概况坐落于中国第一水乡周庄，昆山康佳集团进军地产的首发项目，号称华东定位最高、品质最好的项目

区位：位于上海、苏州、杭州之间，国家5A级景区。面积39平方公里，人口2.2万人。

项目概况：周庄是江苏省昆山市的一个水乡古镇，处于澄湖、白蚬湖、淀山湖和南湖的怀抱之中，与江苏省的吴江市和上海市的青浦县交界，东距淀山湖的大观园风景区仅6公里，西离古城苏州30公里。周庄“镇为泽国，四面环水”，被誉为“梦里水乡”，古称贞丰里，是江南六个著名古镇之一。

古镇的历史文化保护区已有900多年的历史,古镇内保留有46%的明清传统建筑,现有2个省级文物保护单位,4个市级文物保护单位和20个市级文物控制单位。富有水乡特色的传统建筑过街骑楼、河埠廊坊、临河水阁、穿竹石栏、走马堂楼比比皆是，几乎每一座建筑就是一部浓缩的历史，具有极大的吸引力。年旅游人次300万左右，年门票收入3亿元左右

水月周庄/项目规划定位

区位：水月周庄项目坐落于中国第一水乡-周庄，周庄是国家首批5A级风景区，被美国CNN评为“全球十大最美小镇”之一

规模：总用地面积850亩，其中专享水域面积273亩，超高水景覆盖率达33%，建筑面积37万㎡

定位：集五星级酒店、湿地公园、现代美术馆、滨水商业街、低密度枕水别墅于一体，是华东定位最高、品质最好的旅游度假综合项目

产品：由联排和叠加别墅组成，面积由151㎡、265㎡、430㎡联排和叠加别墅组成，是周庄首个大型的旅游度假综合体集五星级酒店、湿地公园、现代美术馆、滨水商业街、低密度枕水别墅于一体，是华东定位最高、品质最好的旅游度假综合项目水月周庄/项目档次“一半栖息，一半旅行”定位于豪华中式别墅典范，更自带周庄唯一五星级酒店和16万方私家水域水月周庄/项目经营情况水月周庄目前一二期叠加、联排、创新别墅已全部售罄，仅剩十几户258-432㎡的临水双拼、院墅在售。水月周庄三期预计2016年4月开盘，预计推出近500户叠加、联排、双拼别墅，均价待定。叠加别墅均价10000元/平米，户型面积有139、141、86、87、96、97、128、137平方米，优惠9万抵20万；联排别墅均价13000-15000元/平米，户型面积186-218平方米，优惠17万抵30万；双拼别墅均价20000元/平米，户型面积300平方米，优惠30万抵100万。水月周庄/项目特色水月周庄项目特色住宿酒吧特色旅游纪念品特色餐饮江南古居生活馆（江南古居人文文化为核心）水月周庄/项目客户大多数客户喜欢回归自然度假环境，主要以休闲放松、家庭亲子养生度假需求为主客户来源地客户细分原来客户描述目前客户描述群体变化置业目的和关注点置业目的和关注点上海投资客房价波谷，且可以享有水乡资源，有升值空间，但购置别墅客户比例相对较低投资置业急剧缩水，基本封杀外区域旅游地产投资少数5+2度假性客户距离近，周末到周庄享受度假生活，且房价较低偏向谨慎，更关注价格因素，置业方向发生变化，多数偏向于总价较低的公寓产品次要上海人相对富裕的老龄和文化阶层，度假养老具备周庄人文情怀，看中周庄人文资源和景观，度假、养老为主受影响较小，但对项目品质和价值也更为关注主力台湾人在昆山、周庄有产业投资或生意往来昆山外向型经济高速发展，周庄产业发展，周庄人文品牌，度假和投资综合性的购买动机明显缩水，基本出局少数苏州人（含昆山）苏州地区高知阶层、文化阶层和私营业主倾向于周庄品牌，享有江南古镇资源、价格低谷容易接受；度假为主，投资为辅；私营业主目前不明显；有意向更加谨慎，更关注项目品质和价格因素，偏向于自用主力政府官员、市区企事业单位高层不张扬，无法估算的小众购买群体，但对于别墅的口碑传颂至关重要，度假为主受市场大势影响较为明显，目前已基本消失少数泛长三角范围在本片区附近有生意投资或者结识周庄产生强烈印象苏州辐射周边城市强，看好周庄江南古镇风貌和较强的品牌影响受经济调整影响，客户已经不明显，成为零星客户群体边际客户水月周庄/项目借鉴点“水乡文化为项目特色”的开发模式依托得天独厚的水乡古镇资源、独特的人文景观、历史文化和近百座古老宅院发展文化旅游产业，集特色饮食、文化、休闲娱乐为一体。河道上保存着元、明、清历代石桥十座，是典型的小桥、流水、人家的江南景色。保留本地文化，融入项目帮助形象提升依托建筑特色和浓郁的江南韵味、生活方式，发展旅游经济，以第三产业为主。“空心化”导致古城韵味的缺失，为建筑保护居民外迁，丧失了原住民的生活依据和风俗民情，这也恰恰是古镇价值的真正所在。功能组合复合化集居住、旅游、商务于一体。“住”与“非住”功能的联动，并相互起到价值拉动作用开发体量大，关注后期客群的演变，住宅产品线适应多样化、复合化。

良渚文化为中国新石器文化遗址之一，分布地点在长江下游的太湖地区，其中心在浙江省良渚。1936年发现的该文化遗址，于1959年依照考古惯例按发现地点：良渚命名，是为良渚文化。良渚文化存续之间约为距今5300年至4200年前，属于新石器时代。该文化遗址最大特色是所出土的玉器。挖掘自墓葬中的玉器包含有璧、琮、钺、璜、冠形器、三叉形玉器、玉镯、玉管、玉珠、玉坠、柱形玉器、锥形玉器、玉带及环等。另外，陶器也相当细致。杭州良渚文化村/良渚文化良渚文化是分布于环太湖地区一支著名的史前考古学文化，距今5300～4000年。良渚遗址是良渚文化的中心遗址和文化命名地，位于浙江省杭州市余杭区的良渚、瓶窑两镇。杭州良渚文化村/项目概况

万科·良渚文化村位于杭州余杭区良渚遗址旁，杭州市区西北16公里处，总占地规模近11000亩，其中5000余亩的自然山水，3400亩住宅用地，1200亩的旅游用地和约600亩的公建配套用地。

整个项目拥有8个串联式主题村落，有公寓、排屋、别墅等多样产品类型。预计未来共有1万户常住家庭，3—4万人口的规模。万科·良渚文化村阳光天际白鹭郡东竹径茶语白鹭郡北白鹭郡南白鹭郡西绿野花语金色水岸良渚文化村外部资源景观较好，物业形态丰富，有公寓、排屋、别墅、洋房等多种类型产品，建设不同面积段、不同建筑类型、不同产品特质的丰富产品体系杭州良渚文化村/项目规划与定位集旅游、居住、创业三重功能为一体的城市综合有机体背景：良渚文化为中国新石器文化遗址之一，分布地点在长江下游的太湖地区，其中心在浙江省良渚。1936年发现的该文化遗址，于1959年依照考古惯例按发现地点：良渚命名，是为良渚文化。良渚文化存续之间约为距今5300年至4200年前，属于新石器时代。该文化遗址最大特色是所出土的玉器。挖掘自墓葬中的玉器包含有璧、琮、钺、璜、冠形器、三叉形玉器、玉镯、玉管、玉珠、玉坠、柱形玉器、锥形玉器、玉带及环等。良渚村落良渚旅游区（主要配套）村落中心纵贯整个文化村的风情大道村落轴线104国道绿廊从山区渗透进村落多组团中心的城镇生活、10分钟配套圈为强调村落生活的完善性，村落的布局以文化中心、商业中心等多个配套组团为中心，在其中设置更全面的商业服务和公共娱乐设施，便于个个村落广泛共享生活的便捷和舒适性是良渚规划的重要依据：各居住村落以配套组团为中心的分布，依照10分钟步行的尺度，并在其中设置了完善而丰富的城镇配套杭州良渚文化村/项目特色良渚文化博物院是其标志性建筑，构成了良渚文化村的精神内核，是由万科建设捐给国家的，投资约七千万。地缘文化的标志，作为文化标签，提升了整个项目的影响力和知名度良渚博物院占地4万余平方米，建筑面积约1万平方米，位于良渚遗址旁，与美丽洲公园共同组成了808亩的“大美丽洲”旅游中心区是一个集展示、研究、信息交流为一体的综合性展示场所。内设3个常规展厅（“发现求真”、“良渚古国”和“良渚文明”）、1个临时展厅以及文物专用库房和为公众开放的休闲场所等功能区块。良渚博物院是良渚文化村作为文化重镇的标志性建筑与城镇精神导向，也是杭州城市的文化标志性建筑，是传播良渚文化的集中展示地。名家设计——中国最佳公共建筑奖第一名由世界级建筑大师戴卫·奇普菲尔德设计的良渚博物院，以“一把玉锥散落地面”为设计理念，由不完全平行的四个长条形建筑，组成高低错落有致、内部相互联通的空间形态。

良渚博物院主体建筑今年荣获美国《商业周刊》和《建筑实录》杂志评选的“中国最佳公共建筑奖”第一名。2008年5月，良渚博物院获得世界“最佳公共建筑奖”，这是国内唯一获得该项国际大奖的建筑。馆内围绕“良渚之谜”和“良渚玉文化”的主题，展示5000年前良渚先人的风土人情，自然生态、生活劳作、祭天礼地等各个方面的资料也是国家四大博物院之一，目前主要为二类文物杭州良渚文化村/客户来源+长期自住型50%养老公寓大学毕业礼物80年代的婚房SOHO族度假型30%5+2渡假学区陪读房企业高管会所私密会晤处投资型20%收藏保值不动产理财出租回报+以改善型客户为主，兼顾旅游度假和投资型客户，外地客户不多，以温州区域为主，项目从第二居所逐步往第一居所的转变过程中，目标客户结构发生变化,长期自住型客户比例逐步升高，新杭人成为本项目的主要客户群体。置业目的：外地的客户一般有三种情况：1、酒店式公寓，因为现在限购，所以买的多的是不限购不限贷的客户；2、购买排屋，以后养老用；3、住宅类型的投资，有升值的空间就买，整个良渚文化村，不管小户型、种户型、大户型都会有外地的客户。区域：现在的外地客户一般来自上海、温州、福建、北京、天津到处都有，主要是温州、台州为主，白鹭郡北温台的占到3成，很多是在杭州做生意的杭州良渚文化村/项目借鉴点“旅游/特色配套+地产”的开发模式复合地产的开发模式旅游为地产增值，形成核心竞争力，地产为旅游提供现金流明确的市场定位、差异化的主题定位有精准的市场定位，旅游的地产的细分市场选择互相对位有生命力的大盘，要有鲜明的文化内核来统领，有独特生活方式来引导和区隔有核心旅游项目、特色配套作有利支撑有核心度假产品，充分吸引、留住游客、集聚人气、提升价值。功能组合复合化集居住、旅游、商务于一体。“住”与“非住”功能的联动，并相互起到价值拉动作用开发体量大，关注后期客群的演变，住宅产品线适应多样化、复合化。有前瞻性的开发运营郊区资源型大盘，利用先旅游、后地产的开发思路，提升地段价值，服务后期房产品配套线与产品线的交替开发，实现资金安全和整体效益最大启动器开发举足轻重，直接决定项目城东与否，起到提升项目品质及示范效应市场总结景区项目不同于传统房地产项目，更多的是一种将某一类别文化作为项目精神主题的楼盘。整合或嫁接特定的文化优势，来形成项目的主题概念，和借此营造出浓厚的氛围和独特的情调，以吸引对这种文化有向往的人群关注和购买，市场借鉴项目在项目的策划和推广中值得学习的共性是1、都具有一个独到而富有吸引力的文化主题（良渚文化和周庄水乡文化）2、地产与文化氛围完美构造和推广3、将营销文化主题与地产销售合二为一2PART.2项目认知找一个宁静之处静思可以让人心灵就得以触及更宽广更辽远的时空，包容世间的百态天堂苏杭之间，有水乡吴江，吴江城畔，有一座私家园林荟萃江南古典园林之精华，并以收藏奇石精品而闻名；园中建筑沿袭苏州古典园林文脉，小巧别致，景点有鹤亭桥、小垂虹、静远堂、天香书屋、庞山草堂、苏门砖雕、咏石诗等；其中园内陈列着大量灵璧奇石，著名的“庆云峰”为世界吉尼斯纪录之最。现代主题园林，中国最美十大园林之一！以静为景，以石为思，富而思进，静以致远！春有百花秋有月，夏有凉风冬有雪，在这里，享有着四季的鲜明色彩；步入静思园内，青砖黛瓦，幽静隐逸，仿佛把尘嚣留在了门外，在此寻找到特有的宁静与闲适；『静』享四季，远离尘嚣苏州园林，必有高深的文化，离开文化构不成园林，静思、静远，是静思园的核心主题；置身静思园，浸淫于深厚的历史文化之中，令人感佩。富而『思』文，静以致远古典园林是美的象征，不再是构筑了一处可坐、可赏、可游的园林其中石文化是园中的一大亮点，园主素怀平生，唯石是好，园中之石有着“以石点题，以石为魂”的美誉不仅静思园内的园景，在“园影江南”及其他项目中，江南园林景观环境融入整体建筑，感受江南风光之殊丽。以『园』会友，不再厮守项目认知/项目所处区位静思园位于江苏苏州吴江区近郊，与苏州、上海相邻位于苏州市吴江经济技术开发区内，与同里古镇仅约3公里，与苏州相邻相距不足20公里，距离上海仅70公里路程！是有独特艺术风格的江南地区汉族古典园林风格建筑！3km同里古镇苏州方向上海方向项目认知/项目本体概况静思园打破了苏州以闻名于世的古典私家园林100年空缺的建造历史静思园始建于1993年，占地一百多亩，历时10年建成！其中收集了江苏、浙江、安徽、上海等地被废弃的古建筑，宋、元、明、清的础石、明清石狮等历史文化建筑！围绕着静思园，延伸出了园影江南、亩中山水、静思禅院等项目亩中山水园影江南静思园静思禅院1吴悦广场2万宝广场3曹交大附属仁济医院1234金鹰商业中心45吴江区中学6松陵小学567吴江市实验小学788第一人民医院项目认知/周边配套98吴江高级中学因地理位置的局限，导致周边配套严重缺乏，然而却因此有了一种额外的宁静商业、医疗、教育等主要配套集中于吴江市中心区域，本案距离吴江市中心约有3.5公里地理位置上的偏远，却造就了项目静的一种环境表现项目认知/四至情况项目周边配套虽稍显荒芜，但东侧空地较多且平整，有着较好的未来发展潜力路面道路已完善，其中云梨路、庞东路皆为主干道道路其次项目东南方向有着两所学校，分别为吴江开发区实验初级中学以及山湖小学附属幼儿园SWOT分析威胁T机遇O劣势W优势S1、静思园已经在当地具有一定的关注度及知名度，园林内的内部环境良好且富有一定的文化底蕴基础2、项目周边道路通达性良好，未来交通优势较优1、项目周边配套缺失且荒芜2、产品客群面窄，且地块性质为商业用地性质1、周边地块较多，存在较大的开发可能性，未来人口的导入势必将带动项目所在区域的关注度及人流量，提升项目未来运营空间2、静思园以及同里景区资源所导入的客源1、苏州当地及其他区域的园林导致客户分流项目本体/SWOT分析园林是项目最大的机会点，亦是项目最大的潜在威胁真正对于园林热爱之人才会接受并关注项目，对于项目产品，更像是一份藏品3PART.3产品功能划分我们的最终目标：『销售』40栋房源『现状』：这里是一座因园林而闻明，有着园林文化、石文化、更是一处禅修之所！然而，我们关注的重点并不是静思园——而是亩中山水26栋+园影江南14栋+150亩空地！1、项目中式园林的产品及地块性质的局限性，导致项目销售难度无限放大，接受项目的客户范围被缩小且难以获取，常规销售手段难以接触到项目目标客群！问题点2、区域市场别墅销售困难项目又是以中式园林的风格，且项目面积大，导致总价高，客户层面进一步缩小！别墅市场销售困难、中式别墅、商业用地、总价高、客群小众现成的园林文化资源、现有的现房资源、中房资源机会点通过先运营提升项目形象，带动项目后期销售核心策略项目各分区功能规划AA区：26栋别墅亩中山水功能定位为“颐养”，增加项目功能主题B区：14栋别墅园影江南主要实现项目高端形象的体现C区：5000㎡静远楼主要用于文化功能展示的体现，如石文化、园林文化等D区：寺庙+2亩空地自身寺庙文化的功能体现+商业补充（空地）E区：150亩空地建议打造商业住宅，以营利功能为主BCD关键：增加项目营运功能+高端形象提升文化体现、形象提升、功能补充E核心驱动力价值标签现金流ABCDE五地块提升价值F地块后期150亩住宅地块静思园以静思园为核心驱动力、以周边ABCDE五大地块为价值标签提升整体形象，并以后期150亩住宅稳定项目现金流，产生高收益ABCDEF后期150亩住宅用地产品类型建议/功能组成提升形象试水市场完成销售A区

A区：26栋别墅作用：有“亩中山水”之称，其定位为“颐养”，突出静思园“养生”主题概念功能：——禅修颐养会馆——国宾体检中心——中式温泉疗养会所——中式产后康复中心——中式建筑风格，符合于传统养老和养生概念，既享有同里——吴江之间的便捷与舒适，又能感受到静思园苏式园林的自然生态，在禅修文化的熏陶下，真正实现对于老年人的“静养”禅乐、禅茶等颐养配套，让经历了数十春秋的他们体会到中式颐养所带来的闲适感禅修颐养会馆Meditationhomehall——引入“极乐汤”等东方古典疗养会所，以药理养生温泉、康复SP等为依托，结合“静思园”中式园林概念，将其发展成集养生、理疗、修身、养性于一体的温泉颐养中心中式温泉疗养会所ChinesestylehotspringClub中式温泉案例——南宁嘉和城嘉和城是一个集康体运动、休闲旅游度假为一体的大型高尚生态温泉高尔夫水城，是国内举足轻重的温泉疗养圣地宁嘉和城南项目基本概况配套设施：1、国家级AAAA景区位于南宁市东部的嘉和城内，是自治区重点建设的旅游项目。配备运动体育、休闲度假、旅游观光、商业服务等为一体的综合体验式度假区。拥有大型复合温泉休闲中心、国际锦标级18洞高尔夫球场、商业长廊、千余亩坡地森林果园等。

2、嘉和城温泉高尔夫球会是国际锦标级18洞标准高尔夫球场。

3、嘉和城温泉谷是依据第四代温泉理念设计打造的温泉休闲疗养、水上乐园、温泉SPA、温泉泳池、商务雅苑、餐饮、康体等为一体的大型复合温泉休闲中心，是一个集养生、休闲、娱乐、康体、理疗、餐饮、住宿、购物为一体的休闲娱乐中心。

4、商业配套

嘉和城拥有大型水岸欧式风情商业街（南城百货已开业）、大型休闲购物中心、社区邻里中心商业，与九曲湾新城规划的中心商业广场共同构建九曲湾新城组团的核心商业中心。

5、其他配套

引天桃试验小学入驻，内设医疗系统、安防系统、健康系统等宁嘉和城南项目服务设施除了固定的温泉体验中心外，项目还专门针对游客，提供医疗保健以及商务洽谈等配套服务措施目前启用的温泉休闲中心温泉区内多达103个冷热泡池，166种体验方式；嘉和城温泉谷的温泉水源自1300米深处的寒武系地层，历经12000多年深沉蕴藏中式温泉概念：千年华夏——清心轩中药泡浴、凤泉高温浴、卧式石板浴、躺椅石板浴、石洞冷热温泉体验中心1楼是接待处、销售办公室、小卖部、游泳池、更衣室、毛巾及钥匙办理柜台；2楼是行政办公室、儿童及娱乐室；3楼为水中运动池、桑拿及温蒸房、健康吧、跳操房、医疗检测房、康复理疗区、运动器械区、更衣室；4楼为康复咨询及理疗SPA、足浴；5楼为多功能会议厅SPA保健中心中式特色餐饮——包罗万象的中式餐饮为主的多种烹饪风格，更以药膳食疗为其特色商务洽谈配套——是为高端客户定制的集商务与休闲为一体的度假别墅区，共有十栋雅苑度假配套服务宁嘉和城南项目并非单一的中式疗养温泉，其针相应的客群制定出特色服务和疗养条件，引入商务洽谈，保证了在周中的客户来源，使项目发展并不仅仅真对单一定向周末客群项目运营模式嘉和城在温泉产业链的开发，值得本案进行借鉴——产业链形式开发，告诉客户，我们的温泉并不是单纯的“疗养、泡澡”——服务主题化，结合静思园和苏式园林特征，对温泉疗养进行包装启示——静思园的“静”配合苏式园林山水，对于产后护理再合适不过，静谧祥和的疗养环境，加上周边温泉、禅修等颐养产业相衬，可让体验者身心得到双重康复的疗养效果产后康复中心PostpartumRecoveryCentre——作为与政府形象展示的一部分，除了国宾会所，又怎可缺少疗养中的一部分—国宾体检中心，中心可为退休干部、外宾、政府高层提供理疗场所，并依靠静思园的环境给予“静”养场所国宾体检中心Thephysicalexaminationcenter康复养老案例——上海亲和源

亲和源位于上海浦东，是一个以会员制模式为核心的养老会所海亲和源上占地面积83680㎡建筑面积100000㎡开发商上海新桥房地产开发有限公司开盘时间2008年土地性质公共建筑用地物业类型精装修公寓+酒店式公寓+酒店项目地址上海市浦东新区秀沿路、2999弄1号楼项目规划共16栋建筑，包括12栋公寓，以及会所、怡养院、配餐中心、商业街、管理及活动中心销售形式会员制服务配套颐养院酒店医院餐厅项目基本概况建筑面积9736.1㎡，设300余张床位。共9层，1-4层为门诊部门，5层为样板间，6-9层为护理区。与上海市三级甲等医院对接，又专业医疗机构派出团队进行管理。颐养院只为亲和源内部老人提供护理服务，外部人员暂不接待。房内配备有独立洗手间、冰霜、电视、谨记呼叫器颐养院1楼是接待处、销售办公室、小卖部、游泳池、更衣室、毛巾及钥匙办理柜台；2楼是行政办公室、儿童及娱乐室；3楼为水中运动池、桑拿及温蒸房、健康吧、跳操房、医疗检测房、康复理疗区、运动器械区、更衣室；4楼为康复咨询及理疗SPA、足浴；5楼为多功能会议厅健康会所亲和源提供分时度假、老年旅游休闲、短期托老以及亲和源老年新生活体验等服务；亲和源内老人带朋友居住享受优惠价格。酒店设施齐全，装修豪华典雅，融欧式古典园林风格和现代设计风格为一体，别俱一格。度假酒店项目颐养院将近1万㎡，拥有先进的护理和医疗服务体系，此外休闲会所和度假酒店能给予老年人更全面的服务项目配套服务海亲和源上项目采取会员制，通过会员租赁的形式实现盈利，租赁共分长期租赁和短期租赁两种形式实现产品的盈利项目运营模式海亲和源上长租性质：有别于需一次性支付一笔89万元入会费，可以在亲和源社区自由选择大、中、小三种户型中的一套房屋，还可以作为遗产留给子女。不记名卡有效期与房屋土地的使用年限相同，可转让。选择该卡，每年必须支付2.98万—6.98万元不等的会费（根据房型不同）产权形式：永久使用权，可指定符合条件的老人入住，可继承，可转让短租性质：该卡对应大、中、小三种户型，一次性支付价格从45万-88万元不等，另外每年需支付2.98万元的会费。不能转让有效期至老人生命终结，但有一个15年的界限，如果只住了5年，剩余10年的费用将被退还给家属，如果居住期在15年以上，超过部分免费产权形式：终身使用权，不可继承，不可转让长期租赁（A卡）短期租赁（B）卡亲和源在对各类型客户实行会员制管理，以及针对老年养老提出的各种疗养配套服务，都值得“静思园”借鉴B区

B区：14栋别墅作用：“静思园”主体，典型苏式园林，可作为项目高端形象体现，拔高项目形象功能：——企业&商会会馆——政府国宾会所他们沉浮于商海之中他们是地方“豪强”企业他们实力雄厚，企业背景深厚想拥有自己的会所，彰显自己实力想展示能体现苏浙文化的会馆中式园林、古韵茶室、红墙绿瓦想作为苏式商会的传承标榜自己苏商传统和企业文化底蕴他们沉浮于商海之中是地方“豪强”企业他们实力和背景深厚想拥有属于自己的会所，彰显自己实力想展示体现苏浙文化会馆园林、茶室、红墙绿瓦想作为苏式商会的传承标榜自己苏商传统和企业文化底蕴

商会会馆政府需要一个形象门面展示需要一个能展示吴越文化的会所需要一个符合政府主基调的接待处对外贵宾展示自己城市底蕴和特色提升民众对于政府形象的归属和认同感国宾会所会所案例——上海九间堂十乐是上海证大集团在九间堂中式园林大宅的周围建造的私密商务会所功能业态：建筑造型由日本磯崎新规划，空间性质主要以spa為主，搭配健康轻食，及高级聚会场所。依照古人对修养与养生的诠释而架构出来，因此整体空间中有中国建筑语汇的美感，又兼备有现代建筑里的高科技与现代感上海九间堂十乐会所——一种生活的态度海九间堂上十乐上海九间堂十乐会所室内设计：会所拥有B1、1F、2F三个楼层，中庭挑空处开关出一半户外一半室内的造景，空间运用走廊、平台、洞口、落地窗与户外联结，构建出一步一景的内涵，颇有古人曲境通幽的无限创意。室内设计团队好样设计透过九思、薄薄酒、晓山青、非非想等，来打造十乐的意境海九间堂上十乐晓山青的悦食主义以大中华养生料理为主，在淮阳菜和粤菜的基础上，顺应饮食需求和口味加以调整创新，让菜肴“清淡不失美味，养生健康同行”全部为包厢式的设计，设计上呈现出极其简约的结构，形态上表现出极其素雅的装饰风格，整体比例优雅、文隽、秀丽非非想的禅意仙境SPA量身订作、独一无二的个性化疗程，致力于西式芳香按摩为基底，活用中式经络震荡，让能量充分在体内流畅运转，达到所谓“上医治未病，防范于未然”的效果君子有九思九思作为一处艺术空间，不仅珍藏各类中外书籍，更适宜举办各类展示会、发布会、西式婚典仪式或演奏会，可容纳50至350人。还会定期举办“传习社”和“乐活社”的讲座、音乐与艺术鉴赏等活动，让身心共赴一场人文之旅海九间堂上十乐他们身份显赫但他们是矛盾的金钱和事业不再是全部自己和家庭渐渐为思考的中心商海&宦海沉浮半辈子所谓的“家”仅是一座房子罢了……他们厌倦了他们只想寻觅一处“静”地他们叱咤风云，但他们是彷徨的半辈子没停下来，只做一个赚钱机器冷漠了家人，疏离了朋友冰冷的办公桌嘈杂的酒桌……他们倦惫了他们需要一个去处研思人生在红柱廊亭里，陪着儿孙讲述曾经在檀香萦绕的书房，独赏墨宝佳作寄情于小池绿塘，依柱静谧深思嬉戏于褐石假山，弥望杨柳倩影……做繁杂世界闲适之人或许这才是他们想要的生活他们是海归商人对家国具有强烈的归属感他们是传统商人热衷于私藏玉、石和园林他们是当代商人喜欢私人定制化国墅……他们是“成功人士”C区

C区：5000㎡静远楼作用：“静思园”文化对外开放的窗口，借助文化功能的展示，提升项目内涵功能：——苏州园林研究院——奇石文化展示厅——汉文化展示中心——台湾云山展销中心——设立园林研究院，吸引游客和园林爱好者观摩和游览项目，诠释中式吴越文化，向外界展示静思园悠久的苏式园林底蕴——在展览区可以放置传统苏式园林——山、水、林、桥、亭、台、楼、阁、景门、景窗、砖雕等概念展示，对外展示苏式园林以“一处不工，不成苏园”的用心，向游客、是藏家等传递静思园是一处一个古韵盎然的私家桃源苏式园林研究院——奇石产生一般亿年以上，世间独一无二，材质永不腐烂，造型鬼斧神工，展示厅中奇形，构造吴江“奇石”文化，对外昭示，静思园“石头城”形象，让人联想曹雪芹《石头记》中大观园的场景奇石文化展示厅——将中华文化瑰宝、笔墨纸砚、墨宝、桌椅等挪移到汉文化展厅中心，向外界展示“静思园”对传统汉文化的传承,将“静思园”从地方的苏式吴越文化，升华到“汉文化”的历史高度汉文化展示中心——“静思园”与台湾“云山”文化交流平台，作为台湾和苏州文化旅游的交流，展销中心将展示台湾特色旅游和特产，两岸的深化交流，将提升静思园在华人之间的影响力，带来源源不断的客流云山展销中心D区

D区：寺庙+两亩空地作用：建议对外开放寺院，通过“禅”文化吸引客流，同时借助空地开发相关补充商业功能：——禅修道场——香火商铺——道场将“禅”文化与“静思禅院”无缝契合，将其打造成“中式禅修”会所，通过会员制形式，吸引禅修爱好者前来，关注和认可静思园——禅达思绪，抚平心中的涟漪或波浪——琴瑟交旋，聆听丝竹、风铃、窗外缤纷落雨——素心静养，忘却诸事，放下心中的偏颇，回归本心禅修道场——鼎盛香火，善男信女，禅院佛语袅袅——络绎不绝，香烛氤氲，禅堂之中炉烟长相续——结合开放的“静思禅院”，可将部分区域划分成售卖香火的商铺和摊位，为其提供游客祭拜的香烛等香火，一方面可以提升静思园的形象和服务，另一方面或带动游客消费，形成产业链条回笼资金香火商铺禅修产业案例——九华山涵月楼华山涵月九楼九华山涵月楼——禅意美学精装智能便捷生活项目酒店式度假公寓，汲取禅境美学灵感，以古香古色的木质装修风格为主题，空间灵动自然。并引入智能安防系统、智能客房门禁、智能消防系统、中央空调等智能居家配套，全面便捷生活需求九华山涵月楼整个主体设计为中式禅意的度假风格，室内设计张弛有度，充分体现了业主的尊荣身份和不凡品味，以禅修立意，借助禅修文化和九华山地藏王伏萨的底蕴，发掘禅文化，因此本案“静思禅院”可借助禅文化提升其价值华山涵月九楼E区

E区：150亩空地作用：客规划成盈利性质的酒店及配套商业，服务与来往同里和静思园游客，提升项目聚合力功能：——铂涛精品酒店——酒店配套——旗下拥有多个各具鲜明主张的酒店品牌以及跨界创新品牌，会员制的铂涛酒店除了满足日常游客的下榻之外，其在业界的影响力可为静思园带来充足的高端旅游会员，带动游客与静思园的交流