房地产法教案

房地产法教案引言分享一个故事

从前，有个地主有很多地，找了很多长工干活，地主给长工们盖了一批团结楼住着。一天，地主的谋士对地主说：东家，长工们这几年手上有点钱了。他们住你的房子，每月交租子，不划算，反正他们永远住下去，你干脆把房子卖给他们起个名堂叫做“公房出售”！告诉他们房子永远归他们了，可以把他们这几年攒地钱收回来，地主说：不错，那租金怎么办？谋士说：照收不误，起个日本名儿，叫物业费！地主很快实行了，赚了好多钱，长工们那个高兴啊！第二页，共139页。过了几年，地主的村子发展成城镇了，有钱人越来越多，没地方住，谋士对地主说：东家，长工们这几年手上又有钱了，咱们给他们盖新房子，起个名子叫做旧城改造，他们把手上的钱给我们，我们拆了房子盖新的，叫他们再买回去，可以多盖一些卖给别人，地主又实行了，这次，有些长工们不高兴了，地主的家丁派上用途了，长工们打掉牙只好往肚子里咽，地主又赚了好多钱。又过了几年，地主的村子发展成大城市了，有钱人更多了，地主的土地更值钱了，谋士对地主说：东家，咱们把这些长工的房子拆了，在这个地方建别墅，拆出来地地盖好房子卖给那些有钱的大款还能赚一笔，地主说：长工们不干怎么办？谋士说：咱给他们钱多点儿，起个名子叫货币化安置，咱再到咱们的猪圈旁边建房子，起个名子叫经济适用房，给他们修个马车道让他们到那边买房住，地主说：他们钱不够怎么办？。第三页，共139页。谋士说：从咱家的钱庄借钱给他们，一年6分利，咱这钱还能生钱崽，又没风险，地主又实行了，长工们拿到钱，地主的经济适用房到现在才建了一间，长工们只好排队等房子，直到现在，还等着呢，于是，长工们开始闹事了，地主有点慌，忙问谋士怎么办？谋士说：赶紧通知长工们，房子要跌价了，别买了，租房住吧，正好把我们的猪圈租给他们，结果，这么多年后，长工们的钱全没了，还在租房住，直到永远！这个故事从一个侧面反映了中国房地产市场的发展历程。第四页，共139页。

中国房地产发展的历程

-----房地产发展的五个阶段

1978～1991年的理论突破与起步阶段1991～1995年非理性炒作与调整阶段1995～2003年相对稳定的协调发展阶段

2003～2007年，调控、反调控与总体反思阶段2007～2010年，房地产行业全面调整阶段第五页，共139页。1978～1991年的理论突破与起步阶段

土地法、规划法的制定与实施，为房地产的发展提供了法律依据；深圳（罗湖区）房地产开发经验的示范作用，开始逐渐向全国推广。第六页，共139页。1991～1995年非理性炒作与调整阶段

以邓小平南巡为标志，中国南方掀起了房地产开发的高潮，其中炒作最为严重的包括海南、大亚湾、北海等地，而随后急速的“硬着陆”，使这些地区的房地产市场随后经历了一个漫长的低迷期。

第七页，共139页。1995～2003年相对稳定的协调发展阶段

整体说来，这一阶段是中国房地产市场发展得最好的一个时期，整体表现稳健，市场价格与销售量平稳增长，各地市场全面稳步地成长，中国的房地产业进入一个稳步上升的通道。

1995年，在经历了之前的炒作与调控之后，国内的房地产市场处在一个萎缩的状态。随着中国的福利分房制度改革的深入，政府需要全面启动商品房市场以完成分房制度的转化。处在改革前沿的深圳市，随即推出一系列的措施，以刺激房地产行业的发展，其中最为主要的就是蓝印户口制度，之后这一政策在上海、大连等地得到推广。第八页，共139页。2000年初，中国的福利分房制度终止，货币化分房方案全面启动，住房制度改革继续深化并稳步发展，这同时也直接刺激了商品房市场的发展。

第九页，共139页。2003～2007年，调控、反调控与总体反思阶段

2003年中后期，国内部分地区的房地产市场开始出现过热的现象，政府为了稳定市场发展，开始进行全面的宏观调控，而2005～2006年则是政策出台最为密集的阶段。

在这一时期，政府先后出台了10多项政策措施，从土地、信贷、经济适用房、房价、产品结构，以及外资管理等多方面来全面反思国内的房地产行业发展。由于中央与地方政府之间存在较大的利益冲突，因此，当诸多的政策落到实处之后，常常不是被夸大，就是被缩小。2006～2007年，热钱、炒作、人民币升值等因素的影响下，国内房价开始出现爆发式的增长，政府随即开始不断紧缩信贷，以期为“高热”的楼市降温。第十页，共139页。

2007年～2010年，房地产行业全面调整的阶段

2007年第四季度开始，信贷紧缩政策的影响逐渐显露，不断升温的房价开始快速回落，伴随这一回落的还有商品房的成交量。

2008年，国际经济环境的全面衰退迹象逐渐明显，国内经济也受到较大的影响，在持续紧缩的信贷政策下，房地产行业发展减速明显，行业内调整的深度与广度加大，资源整合的力度加强，整个行业伴随经济调整进入新一轮的全面调整期。第十一页，共139页。从近期的经济与行业发展情况看，这一调整的过程还将持续一段时间，在2009年下半年开始出现复苏的迹象，而要全面的回暖，可能需要到2010年及更远的未来。第十二页，共139页。中国房地产行业发展特点从2000年全面终止福利分房制度到今天，中国商品房市场的全面启动和发展的时限并不长，期间也没有经历过一次完整的调整周期，同时，中国的政治、经济体制结构，使得房地产行业的运行存在一些区别于成熟市场的特点。2006年以来的全面调控，正在逐渐改变房地产行业发展中的种种弊端，修正其发展的轨道，市场向着规范化发展的道路前进。第十三页，共139页。现阶段国内房地产市场运行的主要特点房地产资金来源结构单一圈地的可能性依然存在住宅供应不足，结构不尽合理住房保障制度尚不健全房地产交易体系不够完善拆迁安置环节存在诸多问题第十四页，共139页。房地产资金来源结构单一

整体来看，国内房地产企业的资金大多来自银行及其他金融机构的贷款和借款，企业自有资金比例较低，行业对资金市场的变化敏感。

随着信贷政策的改变，国内房企的资金来源结构正在发生变化，自有资金和自筹资金的比例快速升高，大型房企的抗金融风险能力正在增强。第十五页，共139页。圈地的可能性依然存在

由于地方政府仍需要通过土地出让获取的收入进行城市基础设施建设，因此，即使中央不断收紧和规范土地出让市场，各地仍旧在可变通的范围内对土地市场进行政策倾斜，也就是说，仍旧存在“圈地”的可能，只是由于国内开发商资金链存在较大困难，现阶段进行“圈地”的大多为外资、海外资本支持的合资企业，以及资本金充裕的国有大型地产集团等。第十六页，共139页。住宅供应不足，结构不尽合理

宏观调控在给房地产行业降温的同时，也带来了住宅供应量的持续减少，同时，产品结构的不尽合理，使得针对普通居住群体的产品供给更是不足，未来几年这一供需矛盾仍旧较为突出。第十七页，共139页。住房保障制度尚不健全

国内的住房保障制度尚处在建设的初期，其受惠面较窄，且门槛较高，可操作性一般。随着国内各地逐渐加大对各类政策保障性住房的建设力度，之前的情况将有所改观，未来的受惠群体较逐渐向中等收入人群过度，而随着经验的积累，其操作性逐渐得到改善。房地产企业数量众多、负债率较高

到2007年底，全国有各级房地产开发企业约5万家，行业集中度较低，而平均的负债率则高达80%。

随着国内房地产行业调整的深入，未来将可能有超过三分之二的企业会退出房地产市场，而行业的资源将央企集团、外资地产集团和各地国资房地产企业集中，行业的集中度将大幅提高，TOP100的房企市场占有率将可能超过50%。第十八页，共139页。另一方面，房企融资结构的调整将有效降低企业的负债率，虽然短期内房企从资本市场融资和再融资的能力明显减弱，但长期来看，房地产对于资本的吸引力仍旧很大，而行业龙头和上市公司的盈利能力与市场占有率，更将成为各类资金追逐的对象。第十九页，共139页。房地产交易体系不够完善

在房地产交易体系中，一二级市场交易以及房地产中介服务机构等，存在较多的不规范行为，同时交易诚信的缺失，也成为房地产服务业发展急待突破的瓶颈。

随着政府调控的深入，房地产市场行为将逐渐趋于规范，之前存在的问题将逐步得到解决。现阶段房地产行业的调整、行业的整合，将有可能加速这一市场规范化发展的进程。

第二十页，共139页。拆迁安置环节存在诸多问题

国内很多城市面临大面积的旧城改造，而拆迁中存在的问题使得这一进程中纠纷不断，城市发展受到一定的限制。随着国内拆迁安置领域政策的相继出台，之前存在的问题和其他可能出现的问题将逐步得到解决，但这将可能需要经历一个漫长的过程。我们简单了解了中国房地产市场发展的四个阶段以及房地产行业的发展特点，下面我们开始进入对教材的学习。第二十一页，共139页。第一章房地产法概述第二十二页，共139页。学习目的和要求了解房地产、房地产市场和房地产业的基本知识，掌握对房地产关系实行法律调整的必要性；掌握房地产法的概念、体系和基本原则；认识房地产法与相关法律的关系。本章为全书学习的重点之一。第二十三页，共139页。一、房地产的法律含义视角（1）是房地产权：不动产（民法）（2）是房地产业：产业（经济）（3）综合性质：是专门法

第二十四页，共139页。房地产的概念房屋所指的是土地上的房屋等建筑物及构筑物（狭义上讲）房产包括作为居民个人消费资料的住宅，也包括作为生产资料的厂房、办公楼等。所以，住宅市场属于生活资料市场的一部分，非住宅房产市场则是生产要素市场的一部分。房产也是自然商品，因而建立和发展从事房产交易的市场是经济运行的要求。土地历来都是生产要素，因而从事土地买卖、租赁、抵押活动的地产市场，也是生产要素市场的组成部分。在中国，城市土地归国家所有，农村土地归集体所有，永久出让土地所有权是不允许的。因此，一般说来，地产市场的交易活动是土地使用权的转让或租赁。第二十五页，共139页。房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权），建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。房地产业是指；是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，属于第三产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。主要包括；土地开发、房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿划拨、转让、房屋所有权的买卖、租赁、房地产的抵押贷款，以及由此形成的房地产市场。在实际生活中，人们习惯于上将从事房地产开发和经营的行业称为房地产业。注意：P2最后一段话第二十六页，共139页。房地产市场的概念和特征

房地产市场的概念房地产市场是指国有土地使用权出让、转让、出租、抵押和城市房地产转让、房地产抵押、房屋租赁等交易活动的总称。房地产市场的特征综合功能多级市场法定形式国家干预第二十七页，共139页。房地产业的具体内容（1）国有土地使用权的出让；（2）房地产的开发与再开发：征用土地，拆迁安置，委托规划设计，对旧城区的开发与再开发；（3）房地产经营：土地使用权的转让、出租、抵押以及房屋的买卖、抵押等经济活动；（4）房地产中介服务：房地产咨询中介，房地产评估中介，房地产代理中介；第二十八页，共139页。5）物业管理：房屋公用设备实施的养护维修并为使用者提供安全、卫生、优美的环境；（6）房地产的调控与管理：建立房地产市场、资金市场、技术市场、劳务市场、信息市场，制定合理的房地产价格体系，建立健全房地产法规，实现国家对房地产市场的宏观调控。

第二十九页，共139页。房地产业的特点1.高风险（高收益）投机性泡沫经济2、基础性土地的开发利用为人类提供了生存、发展的基础性物质条件3.先导性房地产业的发展为农业、工业、商业、运输业等国民经济基本行业的繁荣、发展提供了先导性的物质条件第三十页，共139页。小产权房概述1、小产权房的概念小产权房”，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。所以，“小产权”其实就是“乡产权”“集体产权”，它并不真正构成严格法律意义上的产权。说的再直白一些，“小产权房”是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。第三十一页，共139页。小产权房的法律属性首先应当明确的是乡产权房只要依法办理了相关审批手续，其就是合法建筑，法律是允许乡村集体在集体土地上建造住宅的。因此，并非只要是乡产权房就是非法建筑，其只是因销售环节存在的一些问题和现行法律法规发生冲突，才让人误认为是非法建筑。既然是合法的，则乡产权房是否可以购买和转让呢？根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只有享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到法律的认可与保护，也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。由此可见，乡产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的。但这并不是说乡产权房就不能转让，而是说其转让或销售的对象是有限制的，只能在集体成员内部是可以转让、置换。第三十二页，共139页。小产权房热销的原因一、乡产权房是在商品房房价居高不下的情况下热起来的，短期内如果人们的收入和购房比没有太大的变化，在城里购房仍然是天方夜谈的话，人们也只好到郊外寻找自己的世外桃源。二、人们购买小产权房的目的以自住为主，因此只要住着舒服，人们不大会考虑出售的风险，现在北京周边的河北城镇都在北京热销房屋的情况下，距离已经不在是人们心中的最痛，何况北京郊区的交通比之京外城镇还是要方便的多，谁让自己钱不够足够多呢？而这些小产权房确实满足了人们的自住需要。三、按照建设部的警告，实际上没有什么“乡产权、小产权”与“大产权”之分的，这所谓的“乡产权”实际上是非法的，不受法律保护的。但现在各方面的消息没有人实际上否认“乡产权”的存在，特别是把其归类到小产权之列就给未来的大产权化埋下了伏笔。第三十三页，共139页。小产权房热销的原因四、乡产权房对当前平抑房价、改善房屋市场的供求关系是有一定作用的，为中低收入者提供了又一条解决住房困难的新通道，从历史上看其作用还是积极的、有效的，政府不可能忘记这一点。五、“乡产权”除了热销之外，还没有发生过因为违法被拆除的先例，另外虽然城市人口购买集体土地房屋属非法行为，但“乡产权”房已经热销多年，政府方面并没有出台制止小产权房销售的条例，也没有追究过乡政府、村委会的违法行为。六、城市里大量违章建筑的存在、以及被当作私有财产作价拆迁的实际情况，让人们有一种“共产党不会坑老百姓”的天然想法。何况“乡产权”房也都是经过有关部分审批过的有规划的正式项目，怎么可能说拆就拆呢？说白拆就白拆呢？七、随着城乡一体化改革进程的推进，经济体制、社会体制、土地制度的改革都将提到议事日程上来了，乡下农民也要变成市民了，也可以享受到普遍的社会公民权了。人们期待这社会主义新农村建设会推进城乡一体化的发展，在一体化的前提下再划分乡产还是公产、小产还是大产就有点牵强了。第三十四页，共139页。小产权房对楼市的影响目前北京440多个在售项目中，竟然有80个无产权保障的乡产权房（俗称小产权房）在售，占项目销售总数的20%左右。这组数据也就意味着在北京5个住宅项目中，就有一个是非法项目。则小产权房究竟有没有市场呢？按照常规，这种风险极大的项目，购买者应该是寥寥无几的，可是实际情况并非如此，小产权房市场在北京红红火火。

商品房均价急剧攀升，一些售价仅为2000多元/平方米的小产权楼盘格外引人注目。目前，小产权房主要集中在北京远郊区县：如通州、房山、石景山等地区。目前在售的80个无产权保障房项目，均价为3344元/平方米，仅为2006年北京市整体销售均价8792元/平方米的38%。价格低廉、手续简单、即买即住、物业费低，这四大方面是构成小产权房热销的最重要原因。当然，选择小产权房实则是购房者的无奈之举，小产权房里面蕴藏的政策风险谁都明白，但是在高房价面前，购买者已经考虑不到则长远了，“好歹有个窝”的中国传统思想让他们义无返顾的选择购买。第三十五页，共139页。“小产权房”的风险1、乡产权房只具备普通商品房的使用性质，不具备普通商品房的法律性质。所以购房者的购房合同在法律看，属于无效合同。2、如果遇到国家征地拆迁，由于乡产权房没有国家认可的合法产权，购房人实际只拥有房屋的永久使用权，所以其拆迁补偿要比普通商品房低很多。3、由于乡产权房没有在房管部门备案，不在政府机构对商品房的统一管理范围内，这样在使用房屋的过程中，如果遇到一些房屋质量问题、公共设施维护问题，无法有效维护权利。4、开发资金和建筑质量一般是需要银行和政府进行监管的，而乡产权房在这方面比较薄弱，几乎没有得力的监管机构，主要依靠开发商自律进行开发建设。5、房地产市场整顿风险。因为乡产权房不属于商品房，而农村宅基地按照现在的法律规定，宅基地上面的住房不允许向城市居民出售，宅基地由村集体享有土地所有权，村民享有使用权、继承权，但是不能转卖。以新农村名义建设的住宅除了村民自住的部分，流向城市居民的部分目前还没有明确的处置和管理办法。第三十六页，共139页。小产权房-全国性难解之题据了解，在国家叫停“小产权房”之前，石家庄市区各周边“村证房”外售率高达当年新房销售的20%左右。与此同时，全国很多城市的“小产权房”已经颇具规模。一些专家表示，不可否认，主管部门对“小产权房”下手有点晚，而且不够有力，小产权房目前已经成为全国性的难以破解又必须破解之题。

第三十七页，共139页。小产权房-全国性难解之题首先，对已经建成并售出的“小产权房”如何消化处理？不符合土地利用、建设规划的小产权房项目强行拆除势必影响社会稳定，是否补偿，如何制定补偿标准；国家征收，改变集体土地性质，如何补缴土地出让金？其次，主管部门采取什么严厉措施杜绝出现新的“小产权房”，避免助长顶风违法，进一步恶化形成无法收拾的烂摊子。村民在集体土地上是否可以建房？相关法律并没有明令禁止。如果允许建设，带来的不仅是规划问题，并且不可避免地流入“不要名分，有个窝住”的城市中低收入家庭。第三，购买“小产权房”的市民往往会有法不责众的“赌”的心态，用预期利益赌国家的政策动向改变，赌国家的政策执行力。

如何解决小产权房问题，将是一场体制、政策和民生的艰难博弈。专家认为，必须全面、综合、突破地将其作为一个系统工程来完成。单一政策已经不能从根本上解决问题，也不能使用强迫手段简单处理不计后果。

第三十八页，共139页。专家建议从以下几方面入手

第一，国家对房地产市场调控几年来效果不佳，充分说明一个问题，不少地方政府执行力存在问题，首先应该解决政府执行力问题。这本身就是一个工程浩大的政府改革问题。不管国家出台什么政策，政策再好，如果不能执行到位，结果必然是不理想的，甚至会起反面作用。

第二，对土地制度进行改革并完善相关法律。农村集体土地未来的发展方向和现实冲突，导致村民住宅只能在村民内部进行简单转让，无法真正解决村民、集体、国家以及社会经济发展的利益分配关系。另外，目前在一定程度上还存在对农村集体土地监控管理缺失问题。对土地制度应该进行改革，包括国有土地的转让、划拨、出租、出售，理顺个人、集体、国家三者的利益关系，形成一套切实可行的适应现阶段情况的中国特色社会主义土地制度。

第三，对于已经建成的村民住宅，违规向外出售的，必须依照法律严肃处理。对于各个环节涉及腐败问题的，应该追究犯罪责任；对于违规购买村民住宅的客户应该追缴非法利益，并作出应有的经济处罚以维护法律和政策的尊严。

另外，凡购入村证房的外户，应统一发证、转换身份，但必须补交差额利益，对村干部及开发商实行严格处罚手段，以期达到目的：使开发商、村干部、购房者三者均得不到非法利益，并且受到违规违法处罚。第三十九页，共139页。第二节房地产关系的法律调整房地产关系的概念指人们取得、开发利用、经营和管理土地、房屋而形成的社会关系房地产法的性质(四种学说)

1.房地产法属于经济法2.房地产法属于民法3.房地产法属于行政法4.折衷说第四十页，共139页。房地产法与相关法律的联系1.房地产法与民法2.房地产法与行政法3.房地产法与经济法4.房地产法与规划法、建筑法、住宅法第四十一页，共139页。房地产法的基本原则

1.土地公有原则2.房地产商品化原则3.房产和地产权利主体同一原则第四十二页，共139页。房地产法律关系1.概念房地产法律关系指的是房地产法律规范在调整房地产开发、交易及管理关系过程中发生在房地产主体间的权利义务关系第四十三页，共139页。房地产法律关系的分类(1)房地产民事法律关系(2)房地产行政法律关系(3)房地产经济法律关系第四十四页，共139页。房地产法律关系的特征(1)主体的广泛性(2)客体的特殊性(3)性质的多重性和综合性(4)严格的程序性第四十五页，共139页。房地产法律关系的构成1)房地产法律关系的主体指的是房地产法律关系中依法享有权利(或职权)和承担义务(或职责)的个人和组织(2)房地产法律关系的客体指权利义务共同指向的对象(3)房地产法律关系的内容指的是主体享有的权利(或职权)和承担的义务(或职责)第四十六页，共139页。房地产法律事实指的是能够引起房地产法律关系产生变更、或消灭的法定客观情况

（1）行为（意志）：

房地产法律行为房地产管理行为房地产违法行为（2）事件（非意志）第四十七页，共139页。我国房地产管理体制1.国家房地产管理体制

(1)国务院(2)地方人民政府(3)土地行政管理部门(4)建设行政主管部门第四十八页，共139页。房地两证合一与两证分离(1)合一便于管理简化手续提高效率缺乏制约与监督(2)分离分工明确程序清楚延误时间管理脱节第四十九页，共139页。泡沫经济泡沫经济主要是指虚拟资本过度增长而言的。所谓虚拟资本，是指以有价证券的形式存在，并能给持有者带来一定收入的资本，如企业股票或国家发行的债券等。虚拟资本有相当大的经济泡沫，虚拟资本的过度增长和相关交易持续膨胀，与实际资本脱离越来越远，形成泡沫经济，最终股票价格暴跌，导致泡沫破灭，造成社会经济震荡。(2)地价飞涨，也是泡沫经济的一种表现。如果地价飞涨，脱离土地实际价值越来越远，便会形成泡沫经济，一旦泡沫破灭，地价暴跌，给社会经济带来巨大危害。(3)泡沫经济寓于金融投机。正常情况下，资金的运动应当反映实体资本和实业部门的运动状况。只要金融存在，金融投机就必然存在。但如果金融投机交易过度膨胀，同实体资本和实业部门的成长脱离越来越远，便会造成社会经济的虚假繁荣，形成泡沫经济。(4)泡沫经济与经济泡沫既有区别，又有一定联系。经济泡沫是市场中普遍存在的一种经济现象。所谓经济泡沫是指经济成长过程中出现的一些非实体经济因素，如金融证券、债券、地价和金融投机交易等，只要控制在适度的范围中，对活跃市场经济有利。只有当经济泡沫过多，过度膨胀，严重脱离实体资本和实业发展需要的时候，才会演变成虚假繁荣的泡沫经济。可见，泡沫经济是个贬义词，而经济泡沫则是个中性范畴。所以，不能把经济泡沫与泡沫经济简单地划等号，既要承认经济泡沫存在的客观必然性，又要防止经济泡沫过度膨胀演变成泡沫经济。第五十页，共139页。招拍挂制度1、概念《土地法》及国土资源部相关的部门规章规定，对于经营性用地必须通过招标、拍卖或挂牌等方式向社会公开出让国有土地。其含义是指经营性用地必须通过上述方式出让土地。统称为招拍挂制度。第五十一页，共139页。招、拍、挂的优点1、土地使用权实行招标拍卖挂牌，防止和避免了腐败行为的产生。2、土地使用权实行招标拍卖挂牌，有利于房地产市场的健康发展3、土地使用权实行招标拍卖挂牌，有利于土地使用权“招拍挂”出让，有利于房地产分离，提高土地开发效率。4、土地使用权实行招标拍卖挂牌，是有利于土地市场公平竞争。第五十二页，共139页。招、拍、挂的优点5、土地使用权实行招标拍卖挂牌，有利于开发商综合实力提高。6、土地使用权实行招标拍卖挂牌，能够更加合理的体现土地使用价值。第五十三页，共139页。招、拍、挂在实践中存在的不足评价标准过于单一。评价过程和标准模糊，致使招投标流程不动为了使土地供应过程更为公开、公正、公平，政府还需要进一步完善和优化土地招投标流程，指定严格的评标程序和标准，防止人为因素干扰；招标拍卖挂牌后仍然存在政府暗箱操作，市场房地产不公平交易问题没有解决市场的政策透明度不够

第五十四页，共139页。招、拍、挂在实践中存在的不足信息宣传不够银行金融支持力度存在不足中介服务配套跟不上。规范政府竞争制度不足第五十五页，共139页。招、拍、挂的完善指定经营房地产项目招标、拍卖的具体方法和程序，制定挂牌交摒弃急功近利的想法，要把投资者的资质、从业经验、房产业绩、市场声誉、信用度、开发计划、土地利用力等作为一项重要指标，提高它的权重，而不是把价格作为土地竟得的唯一或重要标准。

鼓励资金雄厚但没有本地开发经验的外资企业与本地企业联合投标。第五十六页，共139页。招拍挂的完善提高地产开发的社会开放度，鼓励实力雄厚、有良好业绩的开发商在政府管理下从事房地产开发，这比政府垄断开发房地产的效率要高。大力提高土地市场的透明度、公平公正度，而且要把各级政府的宏观管理职能与市场操作严格区分。要抑制土地投机和囤积居奇的行为，土地二级市场要加强管理让专业机构对土地进行合理估价后，参加竟标的开发商以书面形式向政府投标，与估价最近的企业将获得土地开发权第五十七页，共139页。招拍挂的完善坚持以市场为导向，有计划的供应土地在土地供应模式上，要切实依法提高政府供地的市场化制度，使之能够形成一种通过市场确定使用者，通过市场形成土地价格的市场配置机制，最大限度地实现土地资产价值，促使土地市场更加健康、更规范地向前发展应尽快完善土地集中统一储备供需的相关法律、法规

相关职能部门的协调、配合机制还须进一步完善第五十八页，共139页。限价房1、概念限价房是一种限价格限套型（面积）的商品房，主要解决中低收入家庭的住房困难，是目前限制高房价的一种临时性举措，并不是经济适用房

限价房主要针对的两部分人群一是具备一定房产消费能力的人群二是定向购买的拆迁户第五十九页，共139页。廉租房概念

廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。简言之，廉租房是解决低收入家庭住房问题的一种制度

廉租房的表现形式一是由政府出资建好后，低租金给住房困难户。二是由政府发放租金补贴给住房困难户，由他们租赁社会房屋居住。第六十页，共139页。国外廉租房的情况美国：审查程序很严格

法国：“廉租房”的天堂

加拿大：“廉租房”很大

新加坡：“廉租房”分两个档次

日本：“廉租房”扎堆大城市

第六十一页，共139页。第二章土地管理法律制度学习目的与要求了解土地管理法的概念，土地管理法的立法宗旨，土地法律关系，农村土地承包经营权的概念。掌握土地所有权、土地使用权和农村土地承包经营权、土地用途管制、耕地保护、建设用地制度的有关内容第六十二页，共139页。案例分析进城带孙子的老汉的土地是否应被收回古稀老人张某几年前到城里照顾孙子，遂将自己名下的口粮田托邻居代管，不料村经济合作社在此期间以该土地荒废为由将土地收回。为此，古稀老人张某将村经济合作社诉至法院，要求村经济合作社依法履行土地承包合同并赔偿自己的损失原告张老汉起诉称，1997年初村内发包土地，原告分得5亩口粮田，并与村经济合作社签订了为期30年的土地承包合同。分得土地后，原告曾耕种了2年。2003年，因原告到城里照顾无人看管的小孙子，便将土地交邻居代管。哪知村经济合作社以原告将所承包的土地撂荒为由强行将土地收回，使原告丧失了生活来源。故现将村经济合作社诉至密云法院，要求确认原告对上述承包地享有承包经营权，并判令被告返还上述承包地或赔偿原告2002年至2027年土地收益款17430元。某村经济合作社辩称，张某承包土地后确实耕种了两年。但自1999年，张某嫌地力差，加之不愿支付当时个人应负担的土地五项统筹，使土地撂荒。村集体为保护耕地，充分利用土地资源，故将张某弃耕的土地收回并重新发包。村经济合作社行为符合规定，不同意张某诉讼请求。你认为本案应如何处理第六十三页，共139页。第一节土地管理法概述（一）概念1、土地的概念（广义、狭义）2、土地管理法就是国家为实现土地管理的目的而制定的法律规范（二）立法宗旨1、维护土地的社会主义公有制2、保护、开发土地资源，合理利用土地3、切实保护耕地4、促进社会经济的可持续发展第六十四页，共139页。土地法律关系

1分类：土地民事法律关系土地行政管理法律关系2主体：平等民事主体行政管理者行政相对人3客体：土地4内容：权利义务5调整方法：民事调整方法行政调整方法第六十五页，共139页。我国基本土地制度

1、实行土地的社会主义公有制2、国有土地所有权由国务院代为行使3、禁止非法转让土地、土地使用权可依法转让4、国家为公共利益可依法征用集体所有土地5、国家依法实行国有土地有偿使用制度6、国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权第六十六页，共139页。第二节土地的所有权和使用权（一）土地所有权土地所有权，是指土地所有人依法对自己所有的土地享有的占有、使用收益、处分的权利

1国有土地所有权（1）国有土地的范围（2）国有土地的使用

2农民集体所有权（二）土地使用权土地使用权是指土地使用者在法律规定的范围内对所使用的土地享有占有、使用收益的权利□第六十七页，共139页。土地使用权

土地使用权的内容使用权、收益权、处分权土地使用权的特征权利的派生性客体的有限性取得的法定性使用的期限性第六十八页，共139页。案例分析某工厂为扩大生产规模，投资80万元建一分厂，向某县级人民政府申请用地2亩（以出让方式取得土地使有权），经县人民政府批准使用城市规划区内属于A村集体所有的土地（非耕地）2亩。为保证按时使用土地，工厂与A村签订了土地使用权合同。合同规定A村向工厂出让土地2亩，土地所有权出让金30万元，土地用途为工业用地，土地使用权出让年限为70年。有关合同的其他内容均参照国家出让土地使用权的标准合同写明。据此，请回答以下问题：第六十九页，共139页。案例分析（1）该土地使用权出让合同是否有效？为什么？（2）县级人民政府批准的该工厂用地70年是否合法？为什么？（3）按照有关法律规定，该工厂应该怎样取得土地使用权？第七十页，共139页。案例分析（1）无效。因为按照我国有关法律规定，城市规划区内的集体所有土地，必须先依法征为国有，其土地使用权才能出让。土地所有权的出让方只能是代表政府的土地管理局，本例中由A村直接向工厂出让土地使用权是违法的，违法的合同应确认为无效。（2）不合法。依照《中华人民共和国城镇国有土地所有权出让和转让暂行条例》的规定，工业用地最高年限为50年。

（3）该工厂取得土地使用权的合法方式应该是：由人民政府依法定权限批准征用A村的土地，将集体土地转为国有土地，然后再将土地使用权出让给工厂，由土地管理局代表政府与工厂签订土地使用权出让合同，工厂依合同向政府缴纳土地使用权出让金，并依法登记，领取土地使用权证书后，取得土地使用权。

第七十一页，共139页。土地使用权的取得、变更和终止土地使用权的取得原始取得和传来取得土地使用权的变更1、主体的变更2、内容的变更3、其他事项的变更第七十二页，共139页。土地使用权的终止1概念土地使有权的终止是指土地使有者所享有的土地使有权已经消灭，不再享有这种权利。2原因及后果（1）期限届满；国家无偿收回（2）国家根据社会公共利益的需要依法提前收回；给予相应补偿（3）严重违反城市规划或出让合同；无偿收回（4）土地灭失第七十三页，共139页。土地使用权的抵押土地使用权的抵押1概念土地使用权的抵押，是指土地使用者提供可抵押的土地使用权作为履行债务的担保的行为2生效要件（1）抵押人是土地所有权人或使用权人（2）签订抵押合同（3）办理登记3法律后果第七十四页，共139页。第三节农村土地承包经营权1、含义农村土地承包经营权是指农村土地承包人对其依法承包的土地享有占有、使用、收益和一定处分的权利。2、原则农村土地承包应当坚持公开、公平、公正的原则，正确处理国家、集体、个人三者的利益关系。3、农村土地的范围农民集体所有和国家所有依法由农民使用的土地，包括耕地、林地、草地，以及其他依法用于农业的地。第七十五页，共139页。家庭承包经营1、发包方和承包方的权利义务2、承包合同3、土地承包经营权的保护4、土地承包经营权流传5、其他方式的承包第七十六页，共139页。案例分析1996年，A村延长土地承包期至30年（1996年~2026年）。2003年4月，外村农民甲拟在A村租赁土地租种良种水稻，A村五户农民因从事非农业生产，无意种田，五户遂与甲达成书面协议，五农户将本户责任田共三十亩转租给甲，租期10年，由甲一次性给付五户村民每亩地租金三千元，原农户与村集体经济组织的承包合同中村提留、乡统筹等承包费仍由五农户交纳。上述协议达成后，分别于2003年4月30日前将土地承包经营权租赁合同递交A村集体经济组织。A村集体经济组织认为：（1）甲是外村人；（2）五农户从租赁合同中渔利；（3）五农户出租承包地，事先未经A村集体经济组织同意。A村集体经济组织以上述理由，于2003年5月8日诉至某人民法院，要求确认土地承包经营权租赁合同无效，并与五农户终止承包合同，收回其承包地。

[问题]法院应如何界定土地承包经营权租赁合同的效力？法院应如何作出依法处理？第七十七页，共139页。案例分析①A村五户承包的是耕地，按《农村土地承包法》的相关规定属家庭承包方式，其取得的是物权性质土地承包经营权。

②按《农村土地承包法》土地承包经营权的流转”第32条“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转”规定分析，五户承包方有出租承包耕地的权利。③土地承包经营权出租的条件完全符合，其条件包括：

第一，承租方“须有农业经营能力”，主体种类法律没有限制。显然，本案中承租方是外村农民甲符合条件。

第二，土地承包经营权出租要签订书面土地承包经营权租赁合同（《农村土地承包法》第37条第1款规定：“土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同”）。本案中承租方与五户分析签订书面土地承包经营权租赁合同，符合法律之规定。第三，租赁的期限不得超过承包期的剩余期限（《农村土地承包法》第33条第1款第3项），且最长不得超过20年（《合同法》第214条第1款规定：“租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效”）。本案中承包期的剩余期限为23年多，租赁期限为10年，符合法律之规定。

第七十八页，共139页。案例分析第四，土地承包经营权出租，其“承包方与发包方的承包关系不变”（《农村土地承包法》第39条第1款）。本案中，“原农户与村集体经济组织的承包合同中村提留、乡统筹等承包费仍由五农户交纳”，显然，承包方仍保留土地承包经营权，符合“承包方与发包方的承包关系不变”之法律规定，实际上，承租方取得的是债权性质农村承包地租赁权。第五，租金“应当由当事人双方协商确定”。农村土地承包经营权出租是市场配置资源的方式，本案中，五农户从土地承包经营权出租中得到9万元不属流转渔利，这一交易之所以能够达成，是因为双方都从流转中得益：对五农户而言，自己经营承包地对他们的收益低于9万元，而对甲而言，农村承包地租赁权的效用超过9万元，这个交易对任何人都没有坏处。第六，土地承包经营权出租的，应报发包方备案。本案中，当事人分别将土地承包经营权租赁合同送交A村集体经济组织，可见已完成报发包方备案程序。

综上所述，法院应界定土地承包经营权租赁合同有效。

法院依法判决驳回A村集体经济组织的诉讼请求，维护五农户土地承包经营权和土地承包经营权租赁合同的效力（即外村农民甲的农村承包地租赁权）。第七十九页，共139页。案例分析2003年3月8日，甲与B村一男公民结婚并将户口迁入B村，B村从1998年起实行“增人不增地，减人不减地”政策，所有耕地都按1998年分地时人口数分到各户承包，各户人口若再有增减，对承包耕地都不再进行调整，承包期为30年。甲无B村耕地可种，甲遂以B村集体经济组织为被告诉至法院，要求B村分给承包耕地。

[问题]

（1）甲的诉讼请求能否得到法院支持？

（2）如甲在原居住地A村已有承包地，结婚迁入B村，A村能否收回甲在A村的原承包地？第八十页，共139页。案例分析（1）甲的诉讼请求不能得到法院支持。其理由：

第一，B村不留机动地不违反政策和现行法律规定，《农村土地承包法》第63条：“本法实施前已经预留机动地的，机动地面积不得超过本集体经济组织耕地总面积的百分之五。不足百分之五的，不得再增加机动地”。“本法实施前未留机动地的，本法实施后不得再留机动地”。第二，“各户人口若再有增减，对承包耕地都不再进行调整”，不仅符合“增人不增地，减人不减地”的中央政策，而且也符合《农村土地承包法》第27条第1款“承包期内，发包方不得调整承包地”和该条第2款“承包期内，因自然灾害严重毁损承包地等特殊情形对个别农户之间承包的耕地和草地需要适当调整的，……。承包合同中约定不得调整的，按照其约定”。（2）按照《农村土地承包法》第30条“承包期内，妇女结婚，在新居住地未取得承包地的，发包方不得收回其原承包地”之规定分析，第一种情形甲在B村未取得承包地的，A村不能收回甲在A村的原承包地；第二种情形甲在B村已经取得承包地的，A村有权收回甲在A村的原承包地。第八十一页，共139页。案例分析原告李某系宁津县城开发区某村村民，自年轻结婚入嫁被告村庄有40年左右。其丈夫去世后，李某于2005年改嫁到城镇生活，但其户口无法迁入城镇，仍在该村。2003年宁津县开发区征用该村部分土地，并给该村部分土地补偿金。该村村民每人每年可分得660元补偿。原告原有的土地由三个儿子耕种，村里以原告李某改嫁不再是本村村民为由，拒绝将两年的土地补偿金1320元支付给原告，原告李某认为自己虽然已经改嫁，但是户口仍然在该村，没有迁出，应该享受一般村民的待遇。你认为该案应该如何处理？第八十二页，共139页。案例分析法院经审理后认为，根据《中华人民共和国土地承包法》的规定：国家为稳定和完善以家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制赋予农民长期而有保障的土地使用权。原告李某作为被告集体经济组织的成员，依法享有平等的分得责任田、口粮田的权利。原告将分得的土地交给三个儿子耕种不侵犯他人利益，不违反法律规定。法律规定承包地被依法征用、占用的，有权依法获得相应的补偿。农村土地承包，妇女与男子享有平等的权利，妇女结婚，在新居住地未取得承包地的，发包方不得收回其原承包地，故此，原告虽然又结婚，但户口还没有迁走，在新居住地没有获得承包地。被告不给原告土地补偿费，明显侵犯了原告的权利，遂判决被告村庄支付原告李某土地补偿费1320元。第八十三页，共139页。第四节土地用途管制制度1、土地用途管制制度的概念2、土地用途管制制度的内容3、土地复垦的概念和实施第八十四页，共139页。第五节建设用地制度

1、建设用地的概念2、国家建设用地使用权的取得3、国家建设征收土地4、临时用地的管理5、乡（镇）村建设用地第八十五页，共139页。租价比1、概念2010年3月29日国土部公布了《中国城市地价状况2009》，其中首次明确“租价比”概念，这个由房屋租赁价格与房屋销售价格相比较得出的数据，被认为是判断一个城市楼市健康与否的依据。该概念由中华人民共和国国土资源部在2010年3月29日公布的《中国城市地价状况2009》包含的一系列数据报告中，首次提到了的概念。该概念与“租售比”相似，国土资源部在报告中明确表示从这一概念角度分析，国内热点城市的住宅市场已经出现了比较严重的泡沫。租价比是不动产投资收益最为敏感的判断指标，也是衡量不动产市场健康程度的重要参考。一套房子的租价比=出租价格(一年)/房价(不含装修与税费)。如果这个比值低于4.5%,则说明该地区的房价存在泡沫，如果该比值高于5.5%，则该住房尚存在升值空间。第八十六页，共139页。第三章城市房地产权属及其管理法律制度学习目的与要求掌握房屋所有权、土地使用权、建筑物区分所有权、住房部分产权和房地产相邻权等有关概念和内容；掌握城市房地产权属登记的概念、功能、效力，房地产权属登记和地产权属登记的内容；了解城市公有房屋和私有房屋管理的有关内容。本章是全书学习的重点第八十七页，共139页。第一节城市房地产权属关系概述一、城市房地产权属关系（一）房屋所有权1、房屋所有权的概念房屋所有权，是指房屋所有人依法对自己所有的房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。占有权是指对房屋的实际控制的权利使用权是指根据房屋的性能和用途对房屋加以利用的权利收益权是指房屋所有人收取房屋所产生的利益的权利处分权是指房屋所有人在事实上或法律上对房屋进行处置的权利2、房屋共有的概念房屋共有，是指两个以上主体对同一房屋共同享有所有权。第八十八页，共139页。房屋共有房屋共有的特征（1）主体有两个或两个以上，单一主体不构成房屋共有。（2）客体是同一项房产（3）房屋共有存在着对内、对外两种关系房屋共有的形式房屋共同共有房屋共同共有是指两个或两个以上的人对其共有的某项房屋平等地、不分份额地享有权利并承担义务。房屋按份共有房屋按份共有是指两个或两个以上的人对同一项房屋按照确定的份额享受权利、承担义务。第八十九页，共139页。案例分析万某在某镇有三间私房，由于长期在关内工作和生活，无暇顾及家中房产，于是委托其朋友赵某帮忙照看。经万某同意，赵某安排其子女搬入前述房屋居住，一来方便照看房屋，二来解决了家中住房紧张问题。因年久失修，该房在

赵某子女搬入不久即出现了多处地基下陷、屋顶漏水现象。赵某同万某商量后，自己花人民币3.5万元对房屋进行了全面修缮并建起了仓库。随着周边经济开发和道路改建，该房的升值潜力逐渐彰显出来。2003年，万某找到赵某，要求收回所有房屋。赵某认为该房屋经其投资修缮，理应取得部分产权，故拒绝了万某的要求。于是万某向人民法院提起讼，要求法院判令赵某返还其占据的房屋。问题：你认为此案应如何处理第九十页，共139页。案例分析人民法院经审理认为：本案被告赵某受原告万某委托，对归原告所有的房屋进行照看，该行为应视为代理，其结果由被代理人即原告承担。在代理期间，被告虽出资对原告房屋进行修缮并增添附属物，但原、被告双方并未达成所有权

转让或分割的合意，故本案争议房屋所有权并不发生变动。据此，人民法院作出一审判决，依法判令被告于七日内搬出所占房屋。《最高人民法院关于贯彻执行<民法通则>若干问题的意见》（下称“《意见》”）第88条规定：“非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人；造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。”法律规定添附制度，其目的在于鼓励经济价值的创造，维持经济秩序稳定，使添附物能为社会经济利益而继续存在。

第九十一页，共139页。房地产相邻权（二）房地产相邻权的概念和特征1、房地产相邻权，是指两个或两个以上相互毗邻的房地产所有人或使用人在行使房地产的占有、使用、收益和处分权时，相互之间应当给予便利或接受限制而发生的权利义务关系。2、房地产相邻权的特征（1）房地产相邻权的主体是两个或两个以上的房地产所有人或使用人。（2)发生相邻权关系的房地产在地理位置上必须是相邻的（3）相邻关系的客体是相邻房地产所有人或使用人行使其权利时所体现的利益，而非房地产本身。（4）房地产相邻关系的内容是相邻人之间的权利义务第九十二页，共139页。房地产相邻权房地产相邻权的种类1、因使用邻地、通道，或通行而发生的相邻关系2、因相邻环境保护而发生的相邻关系3、因险情危害而发生的相邻关系4、因相邻通风、采光、管线设置而发生的相邻关系处理房地产相邻关系应注意的问题1、有利生产2、方便生活3、团结互助4、公平合理第九十三页，共139页。第二节建筑物区分所有权一、建筑物区分所有权的概念和特征1、概念建筑物区分所有权，是指建筑物所有人对建筑物专有部分的所有权、共用部分的持分权以及因共同关系所生的成员权。2、特征(1)复合性与一体性(2)专有所有权的主导性在区分所有权的设立登记上，只登记专有所有权，而共有权和成员权则不需要单独登记。(3)权利主体身份的多重性(4)一体性，专有权、共有权、成员权不可分离

第九十四页，共139页。建筑物区分所有权的客体和内容（一）单独部分：1、必须具有构造上的独立性，可与建筑物其他部分隔离。2、必须具有使用上的独立性。3、通过登记予以公示并表现出法律上的独立性。（二）共有部分，是指区分所有人所拥有的单独所有部分以外的建筑物其他部分。共有部分的范围主要包括建筑物的基本构造部分，如支柱、屋顶、外墙或地下室等，建筑物的共用部分及附属物，如楼梯、消防设备、走廊、水塔、自来水管等，仅为部分区分所有人所共有的部分，如隔墙、为某些层专用的楼梯等。内容1、专有权2、共有权3、成员权第九十五页，共139页。建筑物区分所有权的理论基础（一）专有权说德国模式（二）共有权说：区分所有的建筑物整体视为全体区分所有权人所共有。日本模式（三）三元论：包括专有所有权、共用部分持分权、成员权。总结：三元论比较符合现代文明社会的发展。

第三节住房部分产权第九十六页，共139页。案例分析冯强打算盖一座三层小楼，经申请，于2000年2月获得城建部门批准并领取了建筑许可证。同年3月，冯强开始建楼。不幸的是，冯强的儿子在施工中摔成重伤，花去医疗费8万多元。这样，冯强由于资金不足，盖了两层就封顶了，准备以后有钱再加盖第三层。不料，此后冯强经营的小饭店又亏本，欠债1万多元。为了还债，冯强只好将楼房的第二层出卖。孙秋买下了此楼的第二层，双方订立书面协议并办理了房屋过户手续。但是，冯强在出卖他的第二层楼房时并没有说明将来要加盖第三层楼房。双方居住期间，都利用二层楼顶堆放了些杂物，双方对此均无意见。经过2年的苦心经营，冯强积攒下一笔钱，并打算将楼房的第三层盖起来，于是通知孙秋将其堆放在二层楼顶的杂物尽快清理。孙秋当即表示反对，认为自己买了第二层，楼顶当然属于自己所有，自己有权堆放杂物，而冯强无权加盖第三层。冯强则认为自己盖三层楼已经获城建部门批准，当然有权加盖。双方相持不下，冯强诉到法院，要求维护自己的合法权益。你认为此案应如何处理？第九十七页，共139页。第四节城市房地产权属登记一、房地产权属登记的概念房地产权属登记，是指房地产行政管理部门代表政府对房地产所有权和使用权以及由上述权利产生的房地产他项权利进行登记，从而依法确认房地产权归属关系的行为。我国实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度二、房地产权属登记的功能1、产权确认功能2、公示功能3、管理功能三、房地产权属登记的效力1、成立要件主义2、对抗要件主义从立法实践来看，我国房地产权属登记的效力为成立要件主义。第九十八页，共139页。城市房屋权属登记四、房产权属登记房产权属登记是指房产行政管理部门代表政府对房屋所有权以及由此权利所产生的抵押、典权等他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。房屋权属登记分为总登记、初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记、注销登记。五、土地权属登记土地权属登记是房地产行政主管部门代表政府对国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地建设用地使用权及他项权利均进行注册登记和发证的一种制度。按照登记的时间和内容的不同，地产权属登记可区分为权属登记和变更登记第九十九页，共139页。案例分析1994年10月，某外国一家跨国公司来华投资，在某市兴办了一家外商独资企业。1995年1月，在某市一次国有土地使用权拍卖出让会上，获取某市一地块的土地使用权。随后进行房地产开发，于1996年3月在该地块上建起商住楼一座，共8层。其中，最底一层承租给某国有商场，二至五层卖给七家公司商住，六至八层留作自用。后以此自用的三层作抵押向某银行贷款。但因逾期不能偿还贷款，某银行申请法院变卖该三层房地产，后该三层由另外四家公司购买。问：该外商独资企业自获取该地块使用权，至商住楼六至八层变卖，按照房地产法的规定，应办理哪些房地产权属变更手续？第一百页，共139页。案例分析1.获取该地块使用权，应向市土管部门申请土地使用权变更登记，经市土管部门核实，由市政府颁发土地使用权证书。2.在该地块上建起商住房,应凭土地使用权证书向市房管部门申请房屋所有权登记,由市房管部门核实并颁发房屋所有权证书.3.将楼房二至五层卖给七家公司商住,应向市房管部门申请房产变更登记,并凭变更后的房屋所用权证书向市土管部门申请土地使用权变更登记,经市土管部门核实,由市政府更换或更改房屋所有权证书.4.将自用的六至八层作抵押向银行贷款,企业应与银行持土地使用权证书和抵押合同,到市房管部门办理抵押登记.5.六至八层被变卖后,企业应按照房地产变更登记的程序,持法院判决文书为购买方的四家公司办理土地使用权和房屋所有权的过户登记.第一百零一页，共139页。第五节城市房屋管理一、城市私房管理城市居民私房，是指城市居民个人所有、数人共有的自用或出租的住宅和非住宅用房。城市居民私房管理的内容1、所有权登记2、买卖管理3、租赁管理4、代管制度二、城市公房管理城市公房，是指坐落于直辖市、市、建制镇的国有房屋和集体所有的房屋。城市公房管理的内容1、所有权登记2、使用管理3、租赁管理4、买卖管理5、修缮管理第一百零二页，共139页。房产新政国十条的具体内容各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发〔2010〕4号）印发后，全国房地产市场整体上出现了一些积极变化。但近期部分城市房价、地价又出现过快上涨势头，投机性购房再度活跃，需要引起高度重视。为进一步落实各地区、各有关部门的责任，坚决遏制部分城市房价过快上涨，切实解决城镇居民住房问题，现就有关问题通知如下：一、各地区、各有关部门要切实履行稳定房价和住房保障职责（1）统一思想，提高认识。住房问题关系国计民生，既是经济问题，更是影响社会稳定的重要民生问题。房价过高、上涨过快，加大了居民通过市场解决住房问题的难度，增加了金融风险，不利于经济社会协调发展。各地区、各有关部门必须充分认识房价过快上涨的危害性，认真落实中央确定的房地产市场调控政策，采取坚决的措施，遏制房价过快上涨，促进民生改善和经济发展。（2）建立考核问责机制。稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的工作责任制。住房城乡建设部、监察部等部门要对省级人民政府的相关工作进行考核，加强监督检查，建立约谈、巡查和问责制度。对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。第一百零三页，共139页。国十条二、坚决抑制不合理住房需求（3）实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1﹒1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。人民银行、银监会要指导和监督商业银行严格住房消费贷款管理。住房城乡建设部要会同人民银行、银监会抓紧制定第二套住房的认定标准。要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。对境外机构和个人购房，严格按有关政策执行。三、增加住房有效供给（4）发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。第一百零四页，共139页。国十条（5）增加居住用地有效供应。国土资源部要指导督促各地及时制定并公布以住房为主的房地产供地计划，并切实予以落实。房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。要依法加快处置闲置房地产用地，对收回的闲置土地，要优先安排用于普通住房建设。在坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索"综合评标"、"一次竞价"、"双向竞价"等出让方式，抑制居住用地出让价格非理性上涨。（6）调整住房供应结构。各地要尽快编制和公布住房建设规划，明确保障性住房、中小套型普通商品住房的建设数量和比例。住房城乡建设部门要加快对普通商品住房的规划、开工建设和预销售审批，尽快形成有效供应。保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，并优先保证供应。城乡规划、房地产主管部门要积极配合国土资源部门，将住房销售价位、套数、套型面积、保障性住房配建比例以及开竣工时间、违约处罚条款等纳入土地出让合同，确保中小套型住房供应结构比例严格按照有关规定落实到位。房价过高、上涨过快的地区，要大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应。第一百零五页，共139页。国十条四、加快保障性安居工程建设（7）确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务。住房城乡建设部、发展改革委、财政部等有关部门要尽快下达年度计划及中央补助资金。住房城乡建设部要与各省级人民政府签订住房保障工作目标责任书，落实工作责任。地方人民政府要切实落实土地供应、资金投入和税费优惠等政策，确保完成计划任务。按照政府组织、社会参与的原则，加快发展公共租赁住房，地方各级人民政府要加大投入，中央以适当方式给予资金支持。国有房地产企业应积极参与保障性住房建设和棚户区改造。住房城乡建设部要会同有关部门抓紧制定2010-2012年保障性住房建设规划（包括各类棚户区建设、政策性住房建设），并在2010年7月底前向全社会公布。五、加强市场监管（8）加强对房地产开发企业购地和融资的监管。国土资源部门要加大专项整治和清理力度，严格依法查处土地闲置及炒地行为，并限制有违法违规行为的企业新购置土地。房地产开发企业在参与土地竞拍和开发建设过程中，其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利。严禁非房地产主业的国有及国有控股企业参与商业性土地开发和房地产经营业务。国有资产和金融监管部门要加大查处力度。商业银行要加强对房地产企业开发贷款的贷前审查和贷后管理。对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。第一百零六页，共139页。国十条（9）加大交易秩序监管力度。对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。住房城乡建设部门要对已发放预售许可证的商品住房项目进行清理，对存在捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等行为的房地产开发企业，要加大曝光和处罚力度，问题严重的要取消经营资格，对存在违法违规行为的要追究相关人员的责任。住房城乡建设部门要会同有关部门抓紧制定房屋租赁管理办法，规范发展租赁市场。各省（区、市）人民政府要对本地区房地产开发企业经营行为进行一次检查，及时纠正和严肃处理违法违规行为，检查处理结果要于2010年6月底之前报国务院。住房城乡建设部要会同有关部门组织抽查，确保检查工作取得实效。（10）完善房地产市场信息披露制度。各地要及时向社会公布住房建设计划和住房用地年度供应计划。住房城乡建设部要加快个人住房信息系统的建设。统计部门要研究发布能够反映不同区位、不同类型住房价格变动的信息。国务院各有关部门要根据本通知精神，加快制定、调整和完善相关的政策措施，各司其职、分工协作，加强对各地的指导和监督检查。各地区、各有关部门要积极做好房地产市场调控政策的解读工作。新闻媒体要加强正面引导，大力宣传国家房地产市场调控政策和保障性住房建设成果，引导居民住房理性消费，形成有利于房地产市场平稳健康发展的舆论氛围。第一百零七页，共139页。国十条具体内容解读1、稳定房价不力将问责2、加快建设住房信息系统3、高房价地区三套房停贷

4、

超额供地

探索出让方式5、研究制定调节收益政策

第一百零八页，共139页。国十条评论1、如何判定“商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区”？

2、如何界定二套住房？

3、如何界定三套及以上住房？

4、何时出台个人住房税收政策？

5、在探索土地出让新形式中，会否出现新的权力寻租？

第一百零九页，共139页。国十条四大看点看点一：停发第三套房贷款看点二：遏制外地炒房者看点三：物业税渐行渐近看点四：问责制强化执行力第一百一十页，共139页。案例分析原告韩兴培(1916年10月出生)与被告翁从兰(1934年9月出生)婚后无子女)。为老有所养，两原告与侄孙女，即被告韩知欣于1998年12月23日，订立一份赠与合同，并经公证处公证。

双方约定：“赠与人韩兴培、翁从兰将坐落在马鞍山市花山区大北庄玉兰园9栋304号房产权赠与给侄孙女韩知欣所有”，“该房产依法办理过户后，赠与人仍然有权居住直至逝世为止，在此期间，受赠人无权干预赠与人的居住权”。后双方办理房屋产权过户手续。此前，在两原告购买这套房改房时，被告交付房款17320元。订立赠与合同时，被告又交付给两原告3000元。2001年，被告搬进与两原告共同居住。开始，双方关系尚可。2002年9月被告生孩子后，为生活事务，经常与两原告发生矛盾，两原告遂于2003年12月向法院起诉要求被告搬出居住，经法院调解后息诉。2004年3月开始，双方再次发生矛盾，发展到无人交纳水、电、气费用，以致被停电停气。老两口遂再次起诉，要求撤销与小韩间的赠与合同，让小韩搬出此房。

你认为此房屋的所有权人是谁？该案应如何处理？第一百一十一页，共139页。案例分析原告：黑龙江省经济信息中心

被告：吕世铎，男，３４岁，住哈尔滨市香坊区六顺街８８号１门１６２号。被告：刘桂荣，女，７７岁，住同上。

１９８７年１０月初，黑龙江省经济信息中心分配给其职工吕晓南住房一套，位于哈尔滨市香坊区六顺街８８号１门１６２号。吕晓南承租后，于同年１１月中旬去加拿大陪丈夫读书，房屋即由吕世铎（吕晓南叔父）、刘桂荣（吕晓南祖母）居住。１９８８年２月，吕晓南给单位写信，要求停薪留职，黑龙江省经济信息中心批准其办理停薪留职两年（从１９８８年２月１日起至１９９０年２月１日止）。１９９０年１月３日，黑龙江省经济信息中心办公会议决定：吕晓南必须在１９９０年２月１日前回单位上班，否则按自动离职处理，并将此决定告诉吕晓南之母予以转达，但吕晓南没有回音。１９９０年２月１日，黑龙江省经济信息中心作出决定，对吕晓南按自动离职处理。同年４月１日又决定收回吕晓南承租的房屋。吕世铎、刘桂荣以受吕晓南委托，为其代管房屋为理由，不同意交出房屋。据此，黑龙江省经济信息中心向哈尔滨市香坊区人民法院起诉，以吕晓南承租的房屋系单位产权，现单位已将吕晓南开除为理由，要求在该房居住的吕世铎、刘桂荣腾房。吕世铎、刘桂荣辩称：我们是应吕晓南请求为其看家的，吕晓南并没有将该房转借给我们。吕晓南是出国陪丈夫读书，回国后仍需住房，所以不同意退房。

第一百一十二页，共139页。案例分析张先生后院邻居正准备修建厢房，侵占了张先生家正房的滴水，邻居家厢房的地基紧邻张先生的正房后墙，张先生担心将来厢房建成后，下雨溅在厢房房顶上的水会溅在张先生的正房后墙上，而且将来给正房做保暖时会受影响。张先生能不能要求邻居建厢房时留出空隙第一百一十三页，共139页。我国法律对农村建房中普遍存在的“滴水”问题没有直接规定，但是《民法通则》第八十三条对相邻关系中的排水问题作了原则性的规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”

此外，最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第一百零二条规定：“处理相邻房屋滴水纠纷时，对有过错的一方造成他方损害的，应当责令其排除妨碍、赔偿损失。”如果张先生邻居所建房屋确实距张先生正房太近,且张先生能够证明权益受损为必然发生的结果，张先生可以与邻居进行协商，要求其将厢房的地基撤回合理距离。

如果其厢房已经建成，导致水溅在自家后墙上，张先生可以要求邻居为自己的房屋做防水处理，或支付张先生自己做防水所需的必要费用。第一百一十四页，共139页。第四章房地产开发管理制度协议出让一概念和特点是指根据土地使用者（受让人）的申请，由土地所有者（出让人）与受让人在没有第三人参与的条件下通过谈判、协商达成出让土地使用权一致意见的一种方式没有竞争机制易滋生腐败二适用范围三程序◎第一百一十五页，共139页。招标出让一概念和特点1概念2特点（1）标底、标价不公开（2）中标者不一定是最高者（3）一次投标机会二适用范围对不具备拍卖条件，有以下情况之一（1）除获取较高出让金外，还具有其他综合目标或特定的社会、公益建设条件；（2）土地用途