北京市房地产市场分析报告

北京市房地产市场分析报告

一、概论

（一）研究目的与意义

目的在于研究北京房地产市场的发展现状以及发展趋势，结合多

方面的数据，采用专业的分析手段对北京房地产市场的价格、供求、

优劣以及前景进行研究，从而让北京市房地产市场业态更加透明,广

大民众能够更加了解这个大市场。房地产业做为国民经济中的支柱性

产业，其每一个变化都能触动多方面的变化，通过研究北京市房地产

业的发展，能使我们对全国的地产信息有个初步的认识。

（二）研究内容与方法

本文采用了大量的数据对房地产市场所存在的问题做比较分析、

定性以及定量的研究，并结合相关的实例做多方面的分析，最后得出

结论。研究北京市房地产业的发展历程以及目前整体的市场状况、影

响价格的三个主要方面（产品的价值、成本、供需）对北京市房地产

进行价格分析，其中主要从地理方位角度分析了北京四大板块的价值

所在以及不同的亮点。在此基础上，根据北京现在的情况以及各方面

的条件等对北京市房地产业发展做SWOT分析，包括软硬件、2008年

奥运会所带来的商机与挑战等等。

（三）研究背景

随着市场经济的逐步发展，房地产市场也逐步成熟起来，从投资

领域到消费结构都发生了根本性的变化，投资资金来源多元化，个人

购房比重越来越大，房地产一级市场和二级市场也发展起来，城镇住

房体制改革也逐步深化。

二、北京市房地产行业现状

（一）房地产的定义

房地产业务涉及到房地产产业链中所有的环节：市场研究、产品

定位、土地获得、规划及设计、融资、市场营销、销售、物业管理。

除了这些以项目开发为中心的业务管理，还包括很多的管理职能。通

常，一个房地产开发项目是一个复杂的系统工程，从工程立项到概预

算的编制、招投标的管理以及施工、监理等涉及面极广，参与单位和

人员多，因此，房地产业是公认上下产业链长，数据量大，投资周期

长，不确定性和投资风险高的行业。

（二）北京市房地产行业发展趋于稳定

1、房地产投资逐年增加

2016到2021年房地产投资呈平稳增长态势，2018到2022年房

地产投资猛增，随后进入逐步平稳的增长态势。

2、房地产市场逐步成熟

随着市场经济的逐步发展，房地产市场也逐步成熟起来，从投资

领域到消费结构都发生了根本性的变化，投资资金来源多元化，个人

购房比重越来越大，房地产一级市场和二级市场也发展起来，城镇住

房体制改革也逐步深化。

（1）投资资金来源多元化初步形成

随着市场化改革进程加快，开发企业投资资金来源渠道多元化，

国家投资比重逐渐减少，房地产金融发展迅速，一些大企业通过上市

融资。

（2）投资品种多样化，住宅投资居主导地位

北京市房地产市场投资品种日益增多，如高低档住宅，经济适用

房、危改房、高低档写字楼、商业用房、CBD等。但根据企业实力不

同投资品种也有所差别，通过下面图表可知，住宅投资在市场中居主

导地位。

（三）房地产市场现状

1、国家和地方政府逐步加强了对房地产市场的调节和控制

2020年至2022年是北京及全国房地产最不平静的时期，房地产

市场在这一时期经历了各种政策调控。

①2003年出台121文件；

②监察部和国土资源部发出的8.31大限，即在年8月31日前今

年各地必须将经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让的历史遗留问题

处理完毕；

③发布通知：关于项目资本金比例从20％提高到35％以上；

④银监会加强对房产信托监管力度；

⑤央行出台并实行了再贷款浮息制度、行差别存款准备金率制实

度和提高存款准备金率制度三项政策以调整控制过热行业包括房地

产行业在内的固定资产过快投资增长，控制通胀；

⑥2021年3月，办公厅下发的《关于切实稳定住房价格的通知》

（国八条"；

"老 ）

⑦2021年５月七部委下发关于稳定住房价格的八条意见（"新国

八条"；预售制度的取消争议；）

⑧二手房交易营业税征收的细则明确、个人所得税征征停停等等。

2021年7月18日由北京市国土资源局下发的《北京市2021年度土

地供应计划安排评价标准(试行)》，根据《计划》安排今年的供地计

划将重点保证顺义、通州、亦庄三个新城建设用地供应，而对七类项

目用地进行了限制。其中，二环路以内不新增住宅商品房项目建设用

地供应，三四环内新建经济适用房用地供应也将受到限制。

2、市场供应减少价格上升是现阶段北京房地产市场的主要特点

政府要通过种种政策来稳定北京的房地产市场，其是高升不下尤

的房价。事实证明：政策起了作用，房地产的"产量"少了，但价格

却上升了。

北京市统计局资料显示，2021年1-9月份北京市房地产的总体

开发量和成交量较上年同期都有不同程度的下降，根据北京市统计局

统计数据，1-9月，北京市房地产开发投资完成908.5亿元，同比增

长4.4%，低于上年同期15.9个百分点，占全社会固定资产投资的比

重为53.4％，低于上年同期4.8个百分点。其中，商品住宅开发投

资完成455.5亿元，同比下降3.4％；1-9月，全市商品房买卖成交

21万套，2604.6万平方米，同比分别下降13.2％、8.7％：其中，

商品现房买卖成交7.4万套，939.8万平方米，同比分别增长18.8％

和27.8％；商品期房预售成交13.6万套，1664.8万平方米，同比分

别下降24.1％、20.6％；1-9月，全市商品期房买卖平均价格7372

元/平方米，同比上涨了1460元/平方米，涨幅为24.7％。2021年

1-10月份北京市固定资产投资总额为1951亿元，较上年增长11.9%，

消费指数为101.5，房地产投资总体增长幅度低于固定资产投资增长

幅度，成交价格增长幅度高于消费水平的增长幅度。

就价格而言，目前，北京房价呈现矛盾局面，与居民收入比价格

偏高，但与国际大都市比价格偏低。北京市统计局统计数据显示：2021

年北京人均收入17653元，比上年增长12.9％，城镇单位职工平均

工资32808元。而北京市房价的飙升速度远远超过居民的收入增长速

度。二环以内的房屋均价达到1.3万/平方米；三环附近尤其是CBD

商业区，房屋均价在8000—9000/平方米；南五环外的亦庄，北六环

外的顺义，房屋均价也在4000/平方米左右。

三、北京市房地产行业市场价格分析

据统计数据显示：2021年全市商品住宅期房预售平均价格6725

元/平方米，比上年上涨了1083元/平方米，涨幅为19.2％，其中普

通商品住宅6721元/平方米，比上年增长10.9％。

价格是市场营销组合中极其敏感而又不易把握的因素。价格的制

定过程，一方面要以产品的价值量为基础，另一方面又受到市场供求

变化及其他环境因素的影响。下面主要从三个方面分析：

（一）产品价值是价格形成的理论依据

决定、影响产品价值的因素很多，就房地产这种产品而言，地理

位置对其影响是最重要的。环境以及交通状况的影响也不容忽视。

1、不同区域之间的房地产其产品价值存在明显差异

（1）东区的东城和朝阳是北京涉外机构和公司最多的区域，是

北京对外经济贸易交流的重要窗口。王府井一带，CBD、朝外等商圈

的急速发展，带动了其附近大片区域甚至通州地区住宅项目的开发。

从品质上看东部地区新开公寓项目占据六成左右的比例，远远超过了

普通住宅；从价格上看，东部地区新开盘项目的加权平均值在各大区

域中是最高的。高档次项目的开发带动了整个东部地区的全面发展。

此外，东区商业地产的发展势头也非常讯猛，CBD板块、

以 燕莎板块、

朝青路板块为依托的东区商业地产，成为北京城最为繁华的商业地产

区。

（2）由于南区可开发的土地多、单宗土地面积大导致品牌公司

纷纷进入、盘销售持续升温、

楼 产品性价比不断攀升。在产品品质、而

价格上，继续保持南城高性价比的基础上，涌现了数个高价项目，

在 也

打破了南城"高价房卖不动"的局面。

（3）西区拥有西山、八大处、香山等景观的西区自然景观优美，

人文环境也十分良好，一直是北京最适宜居住的区域。在古时候西区

就以其良好的生态环境为众多达官贵人所喜爱。新中国成立以后京西

地区素来是中央部委、军队系统住宅相对集中的区域，同时也是北京

市高等教育的集中地带。

（5）随着第29届奥运会的日益临近，北区相关场馆的建设正在

紧锣密鼓地进行着，而房地产项目也正好借奥运的东风大干快上。目

前北部地区已经形成了以亚奥板块、清河——回龙观板块、酒仙桥—

—望京板块、北苑、上地信息产业基地等板块为核心向周边辐射的房

地产项目群，而在今后一段时间内，北京市的几个大型的住宅项目也

都将落户于北区。

2、不同板块的交通状况、环境将直接影响产品的价值

（1）东区的地铁1、2号线、八通线将东部地区和整个北京城联

系在了一起。贯穿中关村、奥运公园、CBD的地铁10号线以及东直

门至首都机场的轨道交通线路等都在积极地建设或筹备之中，这将直

接拉动产品价值的上扬。从环境上看，东区近几年的环境发展并不尽

如人意，但也在不断地进行着改进，一些大的绿化带的建设、治污工

程的开工都将为东区的发展提供良好的配套环境。

（2）南区的交通状况正在不断地改善，规划和建设中的地铁4

号、5号、8号线将结束南区无地铁的历史，近几年来的地面交通网

络的改造工程也收到了很好的效果，为产品价值的提升打下了良好的

基础。南中轴路的建设改善了木樨园地区拥挤的交通环境，同时也提

升了周边项目的价值。在环境改造上，南区近几年来的治污措施十分

得力。目前小红门污水处理厂已竣工投产，凉水河水污染得到彻底整

治。凉水河的改造工程，使原有的又脏又臭的周边环境变成了鸟语花

香的宜居地带。

（3）西区拥有良好的地脉传承，是自古以来皇家青睐的修养胜

地。自然景观资源在最大程度上保障了区域的地段价值。周边山有香

山、玉泉山、万寿山；水有昆明湖、长河、永定河引水渠。皇家园林、

现代旅游胜地比比皆是。而位于海淀区的数十个高等学府，为西区的

发展源源不断地提供着优秀的人力资源。附属于这些高等院校的中学、

小学等为居住在此的人们提供了完善的教育配套。中关村步行街、欧

尚、百安居、家乐福等项目的建设和投入使用，又丰富了西区的生活

商业配套设施。

（4）2021年北京市针对回龙观、清河、北苑以及望京地区交通

基础设施规划和建设滞后的问题，制定了《北京市北部地区综合交通

规划》同时，启动了回龙观八达岭高速公路立交改造及辅路。其次。

是首都机场南线的开工建设。西接八达岭高速至北安河地区，东接京

平高速至平谷地区，形成北京北部地区一条快速大通道，这些都是高

价值形成的基础条件。亚奥商圈的形成，众多分量十足的大型商业项

目的进驻为北部地区的环境提供了良好的配套设施，北京国际会议中

心、大学生足球运动场、多个高尔夫球场都为北区的环境提供了相关

的配套服务。这将直接提升附近相关产业的竞争能力。

（二）成本费用是价格构成的最基本也是最主要的因素

北京市房地产成本高，土地费用过高是其主要原因。土地价格约

占开发成本的30%-40%。另外，较高的出租回报率也是房价居高不下

的原因之一，在香港、上海买房子都没有在北京买房子的租金回报率

高，例如在北京买到一个好的别墅，租金回报率可以达到15%，高档

的公寓目前在8%以上，有时甚至可以达到10%-12%，而这是同期银行

存款利率的4-5倍。

（三）市场供求是影响价格变动的重要因素

1、供应不足、结构不合理是近两年房地产市场的主旋律

（1）2021全年北京市房地产市场供应情况偏紧

2021年受国家各部委实施的一系列包括土地、金融、税收、房

地产销售管理等政策的影响，北京市住宅销售市场进入调整阶段。从

住宅期房的供求情况来看，2021年期房供应和销售的增长速度低于

2020年。

北京房地产交易网的数据显示，2021年北京房地产市场预售量

从5月份起就比去年同期有所下降，这种下降趋势一直持续到2021

年8月。中原地产统计数据也显示，2021年1—11月份，北京普通

住宅预售房供应量约1779万平方米，2020年同期相比下降了13.5%。较

2021年，全市住宅供地为880公顷，规划建筑面积1196万平方米。

其中，出让住宅用地585公顷，规划建筑面积679万平方米；划拨住

宅（经济适用房）用地295公顷，规划建筑面积517万平方米。全市

商品住宅施工面积为7283.4万平方米，比上年增长7.8％，高于04

年1.4个百分点；住宅新开工面积1983.2万平方米，

商品 下降10.1%。

（2）2022年市场供应情况并没有真正好转

2022年4月5日，北京市2022年年度土地供应计划公布并开始

实施。年计划安排土地供应总量6500公顷，新增建设用地3900

今 其中

公顷，存量建设用地为2600公顷。

2022年度土地供应计划指标中，新增建设用地城八区指标约占

40％，远郊10个区县指标约占60％。其中，城八区中朝阳、海淀和

丰台是新增建设用地供应"大户"分别是250公顷、180公顷和110，

公顷，东城区、西城区、崇文区、宣武区4个中心城区新增建设用地

为零。而远郊区县中，通州的新增建设用地供应排第一，达到200公

顷；其次是大兴200公顷、顺义180公顷、北京经济技术开发区150

公顷、昌平和房山均为150公顷。

2、需求总是在增长，结构性矛盾日益突出

（1）北京市居民居住区域结构性不合理

二环内区域主要由老城四区，即东城、西城、崇文、宣武共同构

成。而资料显示，北京目前面临的一个问题是城市功能过于集中在这

四个中心城区。经过多年的发展，北京现在的城市功能都集中在五环

路以内。医院、机关、学校、大企业总部等这些公用的机构，基本上

都在三环以内，二环内只占市区土地总面积的6%，人口密度现在达

到2.74万人／平方公里，每平方公里要比其他世界特大城市多近

8000人。

（2）居住意向的形成将带动房地产市场价格的变动

北京市目前已形成四大热点居住圈。根据数据显示，被调查的北

京人32％选择西部，28％选择北部，17．1％选择东部，15．3％选

择南部。而不同的人口密度将造成不同的房产价格。

3、北京购房人群特征趋于明显

（1）购房人群年龄走低

北京市统计局的调查显示，准购房者中以 26-35 岁的比例最

高，达到47％，36-45岁之间的购房者达到33%； 25岁以下的

人群，达到13%，因此，25-35岁的青年人士依然是房产市场的

主角，这是与他们所处的生命周期和经济能力相适应的。

（2）多数人购房为自住

从年龄与购房目的的交叉分析可以看出：25岁以下的人群主要

是为满足其定居和结婚的要求，两者之和达到75%，他们基本上是

首次置业；26-45岁的人群的置业目的集中在改善居住，定居的比

例也较大，他们有较强的购买力，处于事业发展的黄金阶段，需求增

长较为强劲。55岁以上的人群需求较弱，这主要是因为他们基本已

经置业，生活已经很稳定了。

（3）低价住房难寻觅

调查显示：价位在5000元／平方米以下的房子，居民的需求比

例远高于市场上实际供给的比例，两者相差近10个百分点；相反，

价位在5000元／平方米以上的房子，市场上的供给过多，特别是6000

至8000元／平方米的房子，市场供给的比例比需求的比例高出近18

个百分点，如此大的差距，不能简单地说其供过于求或供不应求。就

现阶段北京市房地产市场而言，低价位的房子仍然处于相对供不应求

状态，而高价位的房子相对供过于求。

四、北京房地产市场发展前景非常看好

（一）北京市房地产市场存在的优势和机遇十分明显

1、奥运会给北京房地产市场带来了极大的机遇

北京不但属于中国，而且属于全世界，800年的城市文化会在奥

运中被世界充分了解，会有更多人对北京有一个新的认识和兴趣，中

国在世界经济中的影响是巨大的，政府会充分考虑首都政治、经济、

社会上的稳定，这就直接影响到房地产市场的稳定。

奥运会不单是硬件的改变，软环境也大力提升，房地产要完成这

一系列的硬环境、软环境的改变，从而增大市场空间。根据历届奥运

会的会后情况来看，奥运会后亚奥地区的住宅价格将会上升，最可比

的是汉城奥运会，因为中国目前的状况和汉城非常相似，都正处在从

发展中国家向新兴工业化的国家转化。

2、家庭状况的改善有利于提高房地产的需求

传统的家庭人口大概5-6人或者12-15人，但是现在的家庭人口

平均是3.6人，北京现在只有2.4到2.6人；中国的城市化率提高过

程中会有一个高速的发展，今年公布城市化率已经达到39.1%，北京

的城市化率已经超过55%，这样的发展速度会比其他的城市有更大的

优势发展城市建设，这将直接拉动房地产的市场需求，对北京房地产

市场来说是一个不小的优势。

3、经济增长将直接带动房地产市场的高速增长

北京现在整个GDP是3600亿，相当于人均大概3000多，人均

GDP在5000-8000的时候是房地产高速增长的时期，上海进入4500

以后房地产需求出现了高速的增长。按照北京市的规划，2008年，到

北京的GDP会保持人均GDP5000，那时才是北京房地产高速增长的开

始。

4、交通状况的改善将成为北京市房地产市场发展的主要优势

未来北京的交通会得到巨大的改善。北京目前的交通很不方便，

北京市政府公布了一个数据在二环以内6%的公路面积就存在30%的

交通负荷。随着市政设施，城市干道，高速交通工具的投入使用，城

市和郊区的距离缩短了，这必将使得郊区的住宅成为主流。同时基础

设施的改造带来了大量的拆迁，拆迁居民的搬迁为未来的房地产提供

了持续、强劲的需求。

5、房地产品质的提升将直接带动房地产需求的增加

房地产品质在提升，为二次置业创造了条件：旅游主题社区、教

育主题社区、军事化主题社区、运动主题社区、个性别致产品（SOLO

精舍邀北漂族享受都市豪华、LIVINGHOTEL非常男女接触前卫理念、

COM-PARK新型商务公寓让中关村从此轻松一点、STUDIO"发展中公

司"潜力人群掌握主流信息）的出现表明北京住房消费市场细分化趋

势明显，消费者根据自身的经济能力选择不同档次的住房，住房"消

费个性化"时代已悄然到来，住房正在从生存型向舒适型转变，开始

追逐居住质量和生活品位。

（二）北京市房地产市场发展过程中存在的问题和风险

1、金融政策对近期的房地产市场有着负面的影响

金融政策的控制会使许多中小房地产商失去开发能力，开发商大

亦会缩小开发规模。

央行调查显示我国房地产金融存在四大问题：是房地产开发资一

金过多依赖于银行贷款；二是土地储备制度不完善，土地储备贷款存

在隐性风险。三是个人住房消费信贷的发展可能存在违约风险。按照

国际惯例，个人房贷的风险暴露期通常为3年到8年，而我国的个人

住房信贷业务是最近3年才开始发展起来的。同时，我国个人征信系

统尚未建立，商业银行也难以对贷款人的贷款行为和资信状况进行充

分严格的调查监控。四是商业银行和其他金融机构存在经营行为本身

不理性、不科学、不规范等问题。如由于商业银行普遍把房地产信贷

作为一种"优良资产"大力发展，在业务经营上容易产生急功近利的

倾向。

2、奥运会对房地产业的影响不可忽视

北京在奥运会之前，可能有一些房地产项目在奥运开工之前是不

允许开工的，会有一些方面的政策。同时奥运之后，奥运村原来给运

动员住的地方，也会推向市场，房地产开发商必须对周期有比较理性、

正确的判断。

奥运会不单是硬件的改变，软环境也大力提升，在奥运建设过程

中需要大量的资本。奥运要吸收大量的市场资本，不可避免要对市场

资本造成很大的压力，房地产作

为资本密集的行业，要完成这一系列的硬环境、软环境的改变，对资

金的需求是巨大的，受影响非常大。

3、土地政策的漏洞将降低房地产市场的开发能力

土地政策存在漏洞，虽然下发4号文补上了33号文遗留的4个

漏洞，但从33号文到4号文颁布之前据官方统计已经有近1亿平方

米土地被协议转让，这个数字仍然还只是一个相当保守的估计。按照

住宅的平均容积率推算，1亿平方米土地上可以开发3-4亿平方米在

的商品住宅。2003年全年，北京市商品住宅竣工面积为2080.8万平

方米，以此推算，3亿平方米约相当于北京市近15年的开发能力。

4、其他不利因素也会对房地产市场形成一定的负面影响

购房者的消费心理，观望和持币待购心态加重将直接造成房地产

市场的需求减少。另外，房价与收入比偏高也是造成房地产需求减少

的重要原因。

总之，北京房地产的未来风险和机遇共存，所谓机遇是指：奥运

会的召开带动城市快速发展、房地产本身的升级换代和品质提高、居

民消费能力的提高、住宅郊区化的发展、国家宏观调控和对行业的规

范管理、大量外来人口的拥入、城市化率的提高等，这些好消息可以

说为有实力的大公司带来了机遇；但北京房地产对更多的中小企业和

管理能力低下的公司来讲面临的风险相对较大：国家政策影响、奥运

后遗症、房价与收入比偏高、信贷风险、台海关系、消费理性化等。

（三）北京市房地产市场发展前景展望

1、宏观政策的调节有利于房地产市场的稳步发展

政府工作报告提出，今年要继续解决部分城市房地产投资规模过

大和房价上涨过快的问题。指出，要保持固定资产投资适当规模，坚

持有保有压，优化投资结构，防止投资过快增长。继续把好土地、信

贷两个闸门，坚持实行最严格的土地管理制度，坚持按照贷款条件和

市场准入标准发放贷款，从严控制新开工项目。

同时，进一步加强经济社会发展薄弱环节和重点领域的建设。继

续解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题。着力要

调整住房供应结构，严格控制高档房地产开发，重点发展普通商品房

和经济适用房。建立健全廉租房制度和住房租赁制度。整顿规范房地

产和建筑市场秩序，基本完成建设领域清理拖欠工程款的任务，促进

房地产业和建筑业健康发展。

2、奥运会将促进北京房地产市场的长远发展

目前来看，中国房地产还有一段时间的小幅度增长期，再加上

2008年的奥运会是我国的一件大事，为了社会安定和经济稳健，国

家会采取一些必要的措施保障经济安全，奥运经济也将在一定程度上

带动房地产经济。因此在未来的两年，房地产的宏观调控会有所加强，

房价增长的势头会得到一定程度的遏制，一跌到底的可能性并不大，

但2009年就可能面临下滑的趋势。对此，国家在房地产经济上实施

了较为科学合理的利率、汇率政策，同时在加强土地市场化供应、规

范政府行为上做了努力，并积极探索税制改革和加大金融监管力度。

这些措施都对防范房地产经济风险起到了积极作用，并取得了初步成

效。

3、北京市房地产市场在短期内的发展仍十分复杂

（1）由于市场的供不应求导致价格的持续上涨

2022年北京新房市场将出现总体上供不应求的局面。由此带来

的房价上涨，将不低于2021年的市场涨幅(20%左右)。二手房买卖

价格也将随供不应求格局的加剧、新房市场价格上涨有所攀升，租赁

市场则细分为两