知名地产成本管控典型案例分析

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reserved.1由典型案例分析看成本管控Copyright

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目录项目成本变化回顾成本变化案例分析成本管控的思路与方法成本管控的目标与计划成本变化回顾案例分析思路与方法目标与计划3成本变化回顾案例分析思路与方法目标与计划这个冬天有点冷如何找出一条活路，穿越寒冬节流开源，对开发成本的精细化管理

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reserved.4成本变化回顾案例分析思路与方法目标与计划成本管理能力是地产公司运营能力的重要衡量指标土地获取和项目论证项目策划管理设计管理招采管理营销管理客户服务工程管理

资源资源的竞争

客户客户的竞争产

品

实

现

过

程

成

本

管

理

运营

运营能力的竞争(万元)各阶段建安成本比较表243,971157,020147,963Copyright

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reserved.5成本变化回顾案例分析思路与方法目标与计划---外滩九里橡树湾中央公园

佘山九里吴中路

金额400,000300,000200,000100,000拿地版估算2011年度目标成本2012年度目标成本51%48%8%25%6%9%-50%0%100%

50%250%200%150%外滩九里橡树

-1%湾中央公园佘山九里吴中路各阶段建安成本变化率

203%2011年度目标成本较拿地版增长率2012年度目标成本较2011年目标成本增长率

上海各项目建安成本回顾

392,281

359,987

302,369

241,369

199,561

197,467

124,156

159,470114,743

48,819Copyright

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reserved.6成本变化回顾案例分析思路与方法目标与计划Qone

什么原因导致如此大的成本变化？

Qtwo

有什么思路和方法提高成本管

理的能力？Copyright

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reserved.7成本变化回顾案例分析思路与方法目标与计划

目录项目成本变化回顾成本变化案例分析成本管理的思路与方法成本管理的目标与计划Copyright

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reserved.8成本变化回顾案例分析思路与方法目标与计划橡树湾桩基中央公园会所橡树湾精装修佘山九里景观杭州万象城1.橡树湾桩基成本分析2.中央公园的会所成本分析3.橡树湾精装修成本分析4.佘山九里成本分析5.杭州万象城成本优化分析总造价（万元）建筑面积2（万M)单方造价（元/m2）单方造价增长率合同91011.7577.4877％结算171612.48137.54差值80660.06Copyright

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reserved.9成本变化回顾案例分析思路与方法目标与计划橡树湾桩基中央公园会所橡树湾精装修佘山九里景观杭州万象城1.1

成本变动概况成本变动原因成本增加（万元）备注1.定位变化废桩（仅北区）716420（第一定位变化）另，桩基反复施工导致基坑围护的成本共计增加667万86（第二定位变化）新增桩（南区、北区）2102.工期过长，管桩市场价格变动90合计806Copyright

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reserved.10成本变化回顾案例分析思路与方法目标与计划1.2

成本变动原因分析橡树湾桩基中央公园会所橡树湾精装修佘山九里景观杭州万象城Copyright

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reserved.11成本变化回顾案例分析思路与方法目标与计划1.2

成本变动原因分析

Ø定位变化2008年10月底2008年11月

桩基工程定标施工单位进场施工2008年底至2009年初2009年底按照最初市场定位进行了设计第一版施工图施工的桩基工程和终版施工图的桩基工程比较，废桩率85%，废桩金额达到420万。08年底市场行情较差，市场定位进行了调整，

大户型变更为中小户型；天华设计院于09年8月份出了新版施工图，和终版施工图的桩基工程比较废桩率为48%，废桩金额达到86万。2009年底市场回暖，市场定位形式再次调整房型，三期的房型由中小户型更改为大户型；定位调整成本变化橡树湾桩基中央公园会所橡树湾精装修佘山九里景观杭州万象城Copyright

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reserved.12成本变化回顾案例分析思路与方法目标与计划2008年设计方案2009年设计方案2010年设计方案根据市场定位的调整，设计方案进行了两次调整1.2

成本变动原因分析

Ø定位变化橡树湾桩基中央公园会所橡树湾精装修佘山九里景观杭州万象城楼号桩型综合单价（元）实际打桩实际利用废桩工程量废桩金额（万元）商业三A300（60）7579根，2212m无79根，2212m1713#A400（95）117.8103根，4388m42根，1086m61根，2582m3016#A400（95）117.882根，3588m25根，1094m57根，2494m2917#A400（95）117.8145根，6174m无145根，6174m7320#A400（95）117.8187根，8200m51根，2236m136根，5964m7021#裙房商业A400（80）101.699根，2643m无99根，2643m2721#A400（95）117.8192根，8421m60根，2631m132根，5790m684#地库B400（80）132.9399根，8004m无399根，8004m106总计废桩金额420Copyright

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reserved.13成本变化回顾案例分析思路与方法目标与计划1.2

成本变动原因分析

Ø定位变化第一次市场定位变化导致的北区废桩成本橡树湾桩基中央公园会所橡树湾精装修佘山九里景观杭州万象城楼号桩型单价（元）实际打桩实际利用废桩工程量废桩金额（万元）22#AB400（95）129.725根，1104m无25根，1104m1416#AB400（95）129.773根，3178m20根，870m53根，2308m3020#AB400（95）129.791根，3982m50根，2188m41根，1794m2321#AB400（95）129.767根，2918m39根，1698m28根，1220m164#地库AB300（60）78.4234根，4458m192根，403842根，420m3总计废桩金额86Copyright

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reserved.14成本变化回顾案例分析思路与方法目标与计划1.2

成本变动原因分析

Ø定位变化

第二次市场定位变化导致的北区废桩成本橡树湾桩基中央公园会所橡树湾精装修佘山九里景观杭州万象城桩型2008年合同单价（元/m）2010年5月调价（2010年5月至2011年3月前（元/m）2011年3月调价（2011年3月至竣工）（元/m)A400（95）117.8123AB300（60）7895112AB400（95）129.7164各价格阶段打桩量占比44.7%53.6%1.9%Copyright

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reserved.15成本变化回顾案例分析思路与方法目标与计划施工期间，管桩市场价格上涨30%-40%，导致桩基成本提高90万元，对桩基成本影响也很大。1.2

成本变动原因分析

Ø工期延长

从2008年11月进场施工至2011年5月桩基施工完毕，先后2次对管桩进行了调价，调价结果如下表：橡树湾桩基中央公园会所橡树湾精装修佘山九里景观杭州万象城Copyright

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reserved.16成本变化回顾案例分析思路与方法目标与计划1.3

小结nnnnn市场定位应准确清晰，并有足够的预见性；在合同中尽量延长锁定单价的时间，控制市场波动造成的成本增加；结构专业应加强成本管控环节，在设计过程中可以通过桩基选型措施进行成本优化，控制桩基工程量；合约部对成本进行全程跟进与管理，并对成本超标进行及时预警；快速开发，减少市场价格波动对成本的影响。橡树湾桩基中央公园会所橡树湾精装修佘山九里景观杭州万象城Copyright

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reserved.17成本变化回顾案例分析思路与方法目标与计划橡树湾桩基中央公园会所橡树湾精装修佘山九里景观杭州万象城1.橡树湾桩基成本分析2.中央公园的会所成本分析3.橡树湾精装修成本分析4.佘山九里成本分析5.杭州万象城成本优化分析项目方案版估算20100415（万元）施工图版估算20100909（万元）精装修阶段估算第一版20101209精装修阶段估算第二版20110810目前至方案版的差额成本变化原因达克米勒精装设计（万元）CCD精装设(万元)单方造价（地上面积）（元/m2）单方造价（全面积）（元/m2）设计-1,0001,0001,0001,6239391,000方案版估算中，设计费未列入建安土建1,8742,2432,5032,5044,0652,352631定位调整，增加钢结构屋顶，桩基增加成本外装饰1,1221,0031,4201,4202,3051,334298定位调整，石材标准提升、面积增加精装修3,6853,8146,3697,94812,9017,4654,263定位调整，精装标准不断提升机电4238149369361,519879513定位调整（原邻里中心），产品标准不明确园林景观6006602,1622,1623,5082,0301,562定位调整，景观标准提升，增加红线外景观其它282281387387628363105合计7,9868,81413,77715,35724,92614,4227,371销售设施费软装--1,0001,0001,6239391,000定位调整（原邻里中心），方案版未列入总计（万元）7,98610,19416,157177372878916,6589,751Copyright

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reserved.18成本变化回顾案例分析思路与方法目标与计划2.1

成本变动概况橡树湾桩基中央公园会所橡树湾精装修佘山九里景观杭州万象城项目方案版估算20100415（万元）施工图版估算20100909（万元）精装修阶段估算第一版20101209（万元）精装修阶段估算第二版20110810（万元）精装修工程3,6853,8146,3697,948增长率

3%67%25%估算假设按照总面积29213m,4000元/平1.售楼处阶段，按照调增后面积的60%做精装修，硬装4000元/m2计算；再加上临时售楼处费用约300万元，合计2855.52万元；2.商业运营阶段，按照全部重新改造考虑，拆除费用100元/m2,按照30%面积重新做精装修，硬装3000元/m2计算，合计958.32万元。3.总计3814万元1.达克米勒精装修施工图提供。售楼处阶段，按照60%面积做精装修，硬装8000元/m2计算；8000*10648*60%=5111.04万元，再加上临时售楼处费用约300万元，合计5411万元；2.商业运营阶段，维持原预算958.32万元；3.总计6369万元1.CCD精装修施工图部分提供，精装修范围扩大。售楼处阶段，按照80%面积做精装修，硬装8000元/m2计算；8000*10648*80%=6815万元，再加上临时售楼处费用约300万元，合计7114万元。2.商业运营阶段调整为833万元。3.总计7948万元。Copyright

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reserved.19成本变化回顾案例分析思路与方法目标与计划2.2

成本变动原因分析

Ø定位变化

定位变化引起精装修标准大幅提升，精装修面积也增加较多橡树湾桩基中央公园会所橡树湾精装修佘山九里景观杭州万象城项目估算20100415（万元）估算20100909（万元）招标图201108（万元）施工图201111（万元）红线内景观成本6006608471147红线外景观成本0013211321合计60066021682468增加率10%261.3%13.8%估算假设红线内景观面积6000平米，按照1000元/m2考虑，成本为600万元红线内景观面积6000平米，按照1100元/m2考虑，增加成本60万标准提升至1400元/m2，共6000平，增加成本180万；增加红线外成本1321.5万元采用扩初图招标，实际施工图重新测算发现增加成本约300万元Copyright

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reserved.20成本变化回顾案例分析思路与方法目标与计划2.2

成本变动原因分析

Ø定位变化

定位变化引起景观标准较大提升，并为了提升示范区效果，增加了红线外景观

成本，使景观成本大幅上升橡树湾桩基中央公园会所橡树湾精装修佘山九里景观杭州万象城Copyright

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reserved.212.2

成本变动原因分析

Ø定位变化

景观成本由原预算的600万元增加到2468万元，净增加1868万元，幅度达到311%，以下成

本超标的一部分内容：

1.采用扩初图招标，实际施工图重新量度发现成本超支约300万元；

2.对于已完成的景观进行翻修，增加成本约为100万元；

3.宝翔路景观绿化带、精神堡垒及A10地块河边绿化带改造，增加成本约为350万元；

4.行道树改为梧桐树，增加成本约为200万元；

5.芳菊路沿河绿化改造及华盛顿棕榈，增加成本约200万元；

6.人行道板改为石材，增加成本约为130万元；

7.草花的频繁更换，增加成本约为120万元；橡树湾桩基中央公园会所橡树湾精装修佘山九里景观杭州万象城Copyright

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reserved.22成本变化回顾案例分析思路与方法目标与计划2.2

成本变动原因分析

Ø定位变化

定位变化引起的结构拆改费用：

由于定位变化及对室内效果的追求，在结构已封顶的情况下仍对结构进行了较

多修改，砸掉已浇好的钢筋混凝土顶板，改装钢结构穹顶，造成土建成本增加

约240万元橡树湾桩基中央公园会所橡树湾精装修佘山九里景观杭州万象城Copyright

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reserved.23成本变化回顾案例分析思路与方法目标与计划2.2

成本变动原因分析

Ø设计及合约管控制定目标成本时设计与合约未充分沟通，设计部结构专业当时未开始精细化管控，导致桩基成本超目标成本170万元；制定目标成本时设计与合约未充分沟通，机电系统配置标准不够清晰，机电工程中新增了空调系统、新风系统、除湿热泵系统，成本增加约400万元；景观工程采用扩初图招标，施工图和扩初图的工程量有较大出入，给成本控制带来较大风险；景观工程实施过程中，有较多的改造，改造前未进行充分的成本分析；精装修工程处于边设计、边施工、边变更的三边工程状态；其间精装修面积加大、标准提高无明确的审批流程，图纸未经过合约部进行成本核算。土建机电景观精装修橡树湾桩基中央公园会所橡树湾精装修佘山九里景观杭州万象城Copyright

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reserved.24成本变化回顾案例分析思路与方法目标与计划2.3

小结nnnnnnn前期定位应准确清晰，并有足够的预见性；目标成本的确定和调整缺失审批环节；应梳理哪些部分为客户敏感的成本，对于客户不敏感点的成本不应无谓提升，在考虑高品质的同时也要同时考虑性价比；要求设计公司有鲜明的成本意识，精装修、外立面、景观等各专业的成本必须在目标成本框架内进行设计，不能单纯为高品质和效果增加成本；严格控制过程中的修改，用严谨科学的制度、流程和决策体系保证修改的合理性；避免三边工程，边设计，边施工，边修改；合约部对成本进行全程跟进与管理，并对成本超标进行及时预警；橡树湾桩基中央公园会所橡树湾精装修佘山九里景观杭州万象城Copyright

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reserved.25成本变化回顾案例分析思路与方法目标与计划橡树湾桩基中央公园会所橡树湾精装修佘山九里景观杭州万象城1.橡树湾桩基成本分析2.中央公园的会所成本分析3.橡树湾精装修成本分析4.佘山九里成本分析5.杭州万象城成本优化分析Copyright

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reserved.26成本变化回顾案例分析思路与方法目标与计划2008年2009年12月由壹思设计，二期180户型样板房完成后大手装修标准确定。2010年1月2010年6月样板房由壹思设计。一期原3、4#楼东单元拼合户型拆分销售，并部分降低装修标准。项目定位提升，委托GDG重新设计180户型；由GDG设计的二期新180、280户型样板房完成后二期大手装修标准最终确定（除7、8#楼外）定位调整目标成本变化2011年6月由邱德光设计的二期GH户型样板房完成后二期7、8#楼大手装修标准确定。4.1成本变动概况

Ø精装修调整历程一期为2000元/平米二期180户型为2800元/平米二期180户型（6号楼）为3650元/平米二期180户型（新）为3850元/平米由邱德光设计的三期166、240户型样板房完成后，三期166、240、200户型大手装修标准确定。2011年7月应对市场形势，三期方案调整中。2011年12月二期302、251户型为6400元/平米三期166户型为6600元/平米三期166(简化)为4650元/平米，240、200户型为4550元/平米橡树湾桩基中央公园会所橡树湾精装修佘山九里景观杭州万象城精装修成本（元）售价（万元）Copyright

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reserved.27Ø精装修目标成本与售价的折现图03,0002,0001,0007,0006,0005,0004,000户型5000040000280户型5000

302户型

6400267户型5100251户型6400166户型6600

166简化户型4650240户型4550200户型4550280户型4.6万267户型4.6万302户型4万166户型4万240户型4万以下200户型4万以下Ø从上表可以发现，从二期280户型开始，到三期166户型，装修标准几经提高。而在市场环境遇冷的情况下，精装成本的增加并没有带来售价的提升。300002000010000

0

橡树湾桩基

251户型

4万

户型中央公园会所166简化户型4万橡树湾精装修佘山九里景观杭州万象城序号项目原有166户型(6500元/m2)施工图阶段简化版166户型（4500元/m2）定位阶段合价差异（元）单方差异(元/m2)调整内容综合单价合价综合单价合价1.1精装修总包-装饰部分2,635437,3521,743289,361-147,992-892装饰部分调整：1、取消所有石材水刀拼花，降低石材档次；2、减少客餐厅木饰面等装饰面积，取消次卧背景墙；3、客卫墙面由石材改为墙砖。1.2内门及木饰面面层645107,00043972,800-34,200-2061、内门造型简化；2、木饰面面层减少1.3收纳系统38063,00022938,000-25,000-151取消玄关柜1.4空调系统30049,80030049,800--暂不调整1.5新风系统223,652223,652--暂不调整1.6采暖系统9014,9409014,940--暂不调整1.7热水系统183,000183,000--暂不调整1.8水处理系统427,000427,000--暂不调整Copyright

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reserved.28Ø成本调整方向橡树湾桩基中央公园会所橡树湾精装修佘山九里景观杭州万象城成本变化回顾案例分析思路与方法目标与计划序号项目原有166户型施工图阶段简化版166户型（4500元/m2）定位阶段合价差异（元）单方差异(元/m2)调整内容综合单价合价综合单价合价1.9除尘系统

-

---未配置1.10除湿系统

-

---未配置1.11智能家居及背景音乐系统

-

---未配置1.12常规厨房电器649107,80020634,200-73,600-4431、品牌由嘉格纳调整为博世；2、2个内置冰箱调整为1个对开门冰箱。1.13灯具

-

---

1.14开关、插座面板

-

---

1.15精装修机电30049,80025041,500-8,300-50取消定制射灯，减少各类灯具数量，开关面板降档次1.16洁具龙头31151,55320433,927-17,626-106将主卫的当代和唯宝调整为汉斯格雅和杜拉维特，智能马桶取消1.17橱柜37362,000-35,000-27,000-163由旭勒调整为国产品牌，功能不变Copyright

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reserved.29Ø成本测算工具橡树湾桩基中央公园会所橡树湾精装修佘山九里景观杭州万象城成本变化回顾案例分析思路与方法目标与计划Copyright

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reserved.30成本变化回顾案例分析思路与方法目标与计划4.2

小结

n

合约部、设计部和市场部应建立不同产品定位（首置、首改、

再改、多改和高端）的精装修标准、成本敏感点及相对应的成本

数据库；

n

当市场定位调整时，快速提出成本调整建议，以更好地适应市

场变化；橡树湾桩基中央公园会所橡树湾精装修佘山九里景观杭州万象城Copyright

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reserved.31成本变化回顾案例分析思路与方法目标与计划橡树湾桩基中央公园会所橡树湾精装修佘山九里景观杭州万象城1.橡树湾桩基成本分析2.中央公园的会所成本分析3.橡树湾精装修成本分析4.佘山九里成本分析5.杭州万象城成本优化分析拿地版方案版建筑面积：（平方米）建筑面积：（平方米）业态1：别墅108,080业态1：大平层103,453业态2：小高层9,239业态2：小高层44,770业态3：车库20540业态3：车库22,008业态4：配套及公建8,380业态4：配套及公建12,750业态5：会所0业态5：会所4,243合计：146,239合计：187,224Copyright

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reserved.32

5.1

佘山项目拿地版和方案版面积和业态差异：1.拿地预测建筑建面142259m2；方案版总建面187223m2；2.业态差异：拿地版业态为双拼、联排、叠加、小高层；方案为大平层+小高层3

标准差异：拿地版双拼、联排和叠加别墅为毛坯交付，方案版为精装交付。橡树湾桩基中央公园会所橡树湾精装修佘山九里景观杭州万象城成本变化回顾案例分析思路与方法目标与计划拿地版方案版建筑面积：（平方米）单方（元）合计（万元）建筑面积：（平方米）单方（元）合计（万元）业态1：别墅108,0803,00032,424业态1：大平层103,4539080~946791,814业态2：小高层9,2393,5003,234业态2：小高层44,770680330,458业态3：车库20,5403000~33006,271业态3：车库31,531420713,264业态4：配套及公建4,4001200~30001,213业态4：配套及公建3,22734151,102业态5：会所0

0业态5：会所4,243112734,7836.环境景观852036005,1126.环境景观85,203128710,9687.零星(前期、其他工程费等)

5657.零星(前期、其他工程费等)

4,631合计：

48,819合计：

157,020Copyright

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reserved.33

5.1

佘山项目拿地版和方案版(2012年）成本差异：标准差异：拿地版双拼、联排、叠加别墅和小高层均为毛坯交付。方案版大平层为精装修交付（精装修按6300元/m2），高层为精装交付（精装按3500元/m2

）橡树湾桩基中央公园会所橡树湾精装修佘山九里杭州万象城成本变化回顾案例分析思路与方法目标与计划

总造价（万元）2,021软景造价（万元）743硬景造价（万元）1,278单方造价(元/M2)软景单方造价(元/M2)硬景单方造价(元/M2)原合同6483971,024预计结算4,2002,3101,8901,3461,0572,019差值2,1791,457522698661995结算相比合同208%311%148%208%266%197%2景观总面积（M）2软景面积（M）2硬景面积（M）原合同面积31,20918,72512,484预计结算面积31,20921,8469,363Copyright

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reserved.34成本变化回顾案例分析思路与方法目标与计划橡树湾桩基中央公园会所橡树湾精装修佘山九里景观杭州万象城5.2

景观成本变动概况

招标图施工图（十月）乔木数量1823株1798株乔木种类30种60种乔木规格51种160种平均单价3100元/株11000元/株灌木数量13343.5m210881m2灌木种类28种40种平均密度25株/m250株/m2平均单价137元/m2280元/m2Copyright

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reserved.35成本变化回顾案例分析思路与方法目标与计划5.3

成本变动原因分析Ø定位变化景观定位参考金地天境的效果，大幅度调整了设计方案，和招标图差异较大，树种种类和增多，规格普遍变大，导致成本大幅提高。橡树湾桩基中央公园会所橡树湾精装修佘山九里景观杭州万象城项目(苗木名称)招标图施工图高度H蓬径P胸径￠高度H蓬径P胸径￠特选香樟85060035120070060香樟85050024.1-251-30.0乐昌含笑701-75035015.1-16.0900-100050030-32桂花球600500/750-800651-700/香柚A451-50035014.1-15.0550500-55028大银杏(直生)9004502860银杏(直生)80040017.1-18.090042030Copyright

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reserved.36成本变化回顾案例分析思路与方法目标与计划5.3

成本变动原因分析Ø定位变化橡树湾桩基中央公园会所橡树湾精装修佘山九里景观杭州万象城Copyright

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reserved.37成本变化回顾案例分析思路与方法目标与计划

5.3

成本变动原因分析Ø定位变化

1、铺装工程金额变化不大，北区铺装材料为锈石未更改，南区黄锈石铺贴改为宝金黄。

2、景墙包括宝瓶栏杆分户围墙及花槽墙两种，招标清单为460m及240m，实际施工图

为1986m及90m。

3、招标清单中，水景为20个，实际出图后水景为38个。

4、景观亭招标清单为6个，实际施工图也为6个，但是招标图纸标注景观亭为黄锈石立面

实际为卡拉麦里金立面。由3.5万元/个，升高至7万元/个。

5、景观灯柱招标清单为6个，实际施工图为22个。

6、增加地库廊架2处，增加LOGO墙1处。橡树湾桩基中央公园会所橡树湾精装修佘山九里景观杭州万象城Copyright

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reserved.38成本变化回顾案例分析思路与方法目标与计划5.3

成本变动原因分析Ø设计和合约管控nnnn招标图纸深度：施工图招标图纸完整性：

景观面积共计31209m2

招标图涵盖面积为14153m2

只占总面积的45%。合同模式：

暂定数量单价合同。

无图部分根据招标图的区域做等比例预估。结算隐患：

招标图和施工图变化差异大，合同中清单和施工图清单不匹配，施工单位进场后议价难度高，结算隐患大。

·橡树湾桩基中央公园会所橡树湾精装修佘山九里景观杭州万象城Copyright

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reserved.39成本变化回顾案例分析思路与方法目标与计划5.3

成本变动原因分析Ø设计和成本管控n三边工程

1、

边设计，边施工，边修改,缺失成本核算的预控环节，动态成本数据反映滞后。2、

工期延长将会导致工期索赔。·2010年9月2011年2月2011年3月2011年6月2011年10月2012年2月计划施工时间实际施工时间实际出图时间

6个月

示范区施工示范区出图南区施工南区优化图南区出图橡树湾桩基中央公园会所橡树湾精装修佘山九里景观杭州万象城Copyright

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reserved.40成本变化回顾案例分析思路与方法目标与计划5.4

小结nnnnnnnnn在项目拓展测算阶段，合约部应配合战略投资部进行成本估算与分析，为决策层准确决策提供科学依据；市场定位和概念规划设计应准确清晰，并有足够的预见性和延续性（本例中，拿地阶段为毛坯，实际交付标准为很高标准的精装修）

，和施工图版尽量保持延续性；拿地版估算与后续估算应有延续性，并及时对各版估算进行分析对比；项目工期计划时间和合约中约定的计划工期时间应吻合，避免工期索赔。大手景观应采用施工图招标的模式，以锁定景观成本；设计变更需要执行设计变更流程，以杜绝现场情况和施工图不符。加强动态成本控制，进行全程测算和管理，并对成本超标进行及时预警；建立示范区景观标准化清单（如苗木、硬质铺装），在示范区来不及施工图招标的情况下，采用苗木清单报价，从而锁定单价。建立施工单位和材料供应商建立战略合作伙伴，保证快速开发同时控制成本。橡树湾桩基中央公园会所橡树湾精装修佘山九里景观杭州万象城Copyright

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reserved.41橡树湾桩基中央公园会所橡树湾精装修佘山九里景观杭州万象城成本变化回顾案例分析思路与方法目标与计划1.橡树湾桩基成本分析2.中央公园的会所成本分析3.橡树湾精装修成本分析4.佘山九里成本分析5.杭州万象城成本优化分析原方案成本（万元）优化方案成本（万元）差异总额（万元）总包中标单位在投标过程中多次降低报价，并一次性优惠1138万元幕墙1178887291机电系统矿物绝缘电缆22001780420给排水管材550260290Copyright

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reserved.42成本变化回顾案例分析思路与方法目标与计划6.1

杭州万象城二期成本优化汇总表橡树湾桩基中央公园会所橡树湾精装修佘山九里景观杭州万象城做法玻璃造价（万元）栏板造价（万元）节约成本总额（万元）原方案沿用一期悦府做法，采用双钢化中空LOW-E玻璃幕墙，落地窗处双钢化夹胶玻璃栏板481697291优化方案玻璃幕墙改为中空夹胶LOW-E玻璃，取消落地窗处双钢化夹胶玻璃栏板8870差值-406697Copyright

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reserved.43成本变化回顾案例分析思路与方法目标与计划6.2

杭州万象城二期幕墙成本优化分析橡树湾桩基中央公园会所橡树湾精装修佘山九里景观杭州万象城单体外墙玻璃幕墙（门窗）面积原幕墙方案优化幕墙方案原玻璃类型原玻璃单价(元/平米)室内玻璃栏板米数玻璃栏杆类型玻璃栏杆单价（元/米）原方案造价（万元）拟采用替换玻璃替换玻璃单价玻璃平方差价（元/平方））两种方案总差价（万元）TB5600双钢化中空LOW-E玻璃6+12A+62752500双钢化夹胶玻璃6+1.52+6,不锈钢爪件850212.5中空夹胶LOW-E玻璃5+1.14+5+12A+6，外片半钢化490215127.6TC5700双钢化中空LOW-E玻璃6+12A+62752600双钢化夹胶玻璃6+1.52+6,不锈钢爪件850221中空夹胶LOW-E玻璃5+1.14+5+12A+6，外片半钢化490215129.9TD6600双钢化中空LOW-E玻璃8+12A+62933100双钢化夹胶玻璃6+1.52+6,不锈钢爪件850263.5中空夹胶LOW-E玻璃6+1.14+6+12A+6，外片半钢化505212148.3小8增加玻璃差价约406万，但取消玻璃栏板一项节省约697万，总计节约成本291万。Copyright

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reserved.44成本变化回顾案例分析思路与方法目标与计划6.2

杭州万象城二期幕墙成本优化分析橡树湾桩基中央公园会所橡树湾精装修佘山九里景观杭州万象城Copyright

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reserved.45成本变化回顾案例分析思路与方法目标与计划6.3

杭州万象城机电系统成本优化分析6.3.1

矿物绝缘电缆的优化

6.3.2

给排水管材的优化橡树湾桩基中央公园会所橡树湾精装修佘山九里景观杭州万象城Copyright

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reserved.46

6.3.1

矿物绝缘电缆的优化

n

本项目消防负荷及重要负荷线路的配电干线及分支干线电缆均采用矿物绝缘电缆。n

矿物绝缘电缆按结构特性分为刚性和柔性两种。

两种矿物绝缘电缆的使用现状：

n

刚性矿物绝缘电缆发明较早，技术也较成熟，由于刚性矿物绝缘电缆在结构设

计上的不足，造成其在性能、生产及敷设等方面都存在着一定的缺陷。

n

柔性矿物绝缘电缆虽晚于刚性矿物绝缘电缆，但由于其性能优异，以及市场的不

断普及，使得价格也逐渐趋于合理，以其高性价比，已逐渐替代刚性矿物绝缘电缆。成本变化回顾案例分析思路与方法目标与计划橡树湾桩基中央公园会所橡树湾精装修佘山九里景观杭州万象城产品类型比较内容刚性矿物绝缘电缆（BTTZ）柔性矿物绝缘电缆(BBTRZ)产品结构①铜导体②无机绝缘材料（氧化镁）绝缘③外铜套①铜绞线②矿物化合物绝缘③矿物化合物护套电缆规格24芯电缆最大截面25mm，单芯电缆最大2截面400mm；单根电缆长度与电缆截面成反比，截面越大单根电缆长度越短。25芯电缆最大截面300mm，单芯电缆2最大截面400mm；电缆长度可根据用户要求定长生产。绝缘性接头及终端容易吸潮，施工技术要求高；电缆终端须采用密封封堵材料。接头较少，不宜受潮，绝缘性能高；电缆终端不需要特别密封材料，仅普通热塑套管即可。耐压性耐电压能力重型450/750伏。耐电压能力重型600/1000伏。保护接地端子须采用配套专用端子（厂家专供）普通电缆端子Copyright

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reserved.47两者的性能差异汇总如下:成本变化回顾案例分析思路与方法目标与计划橡树湾桩基中央公园会所橡树湾精装修佘山九里景观杭州万象城产品类型比较内容刚性矿物绝缘电缆柔性矿物绝缘电缆敷设要求电缆生产长度受电缆原材料长度的限制，接头较多；单芯电缆须采取防涡流措施；多根排列以及中间接头占用空间较多。可提供大截面、大长度的多芯电缆；安装过程无接头，提高了可靠性；可以全部采用多芯电缆，无涡流现象；避免了因多根排列以及中间接头造成空间浪费。施工问题在具体的施工过程中，难以弯曲，施工麻烦，施工周期长，施工技术要求高。结构柔性，便于弯曲，中间无接头，方便省力，同普通电缆施工工艺，施工周期短。Copyright

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reserved.48两者的性能差异汇总如下:

设计前期，设计院认为刚性矿物绝缘电缆出现较早，技术相对成熟，并已在较多项目应用，建议采用刚性防火电缆，相对稳妥。成本变化回顾案例分析思路与方法目标与计划橡树湾桩基中央公园会所橡树湾精装修佘山九里景观杭州万象城Copyright

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reserved.49成本优化措施

在综合产品性能及成本分析，并结合我司万象城一期商场项目在施工期间，就曾因施工进度及施工难度方面的问题，由刚性矿物绝缘电缆改成了柔性矿物绝缘电缆的案例，最终采用柔性矿物绝缘电缆，共节约成本420万元。采用柔性矿物绝缘电缆总价约1780万元采用刚性矿物绝缘电缆总价约2200万元差价约420万元成本变化回顾案例分析思路与方法目标与计划橡树湾桩基中央公园会所橡树湾精装修佘山九里景观杭州万象城Copyright

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reserved.50成本变化回顾案例分析思路与方法目标与计划6.3

杭州万象城机电系统成本优化分析6.3.1

矿物绝缘电缆的优化

6.3.2

给排水管材的优化橡树湾桩基中央公园会所橡树湾精装修佘山九里景观杭州万象城序号系统部位原设计管材优化后管材1给水系统MT办公、TA办公、商业生活给水立管、横支管、空调机房给水管304L不锈钢管内外涂环氧树脂给水管2MT办公、TA办公、商业生活给水支管TP2薄壁紫铜管内外涂环氧树脂给水管3冷却塔补水管内涂塑钢管热浸镀锌钢管4除酒店及住宅外的其他热水供回水管TP2薄壁紫铜管聚丙烯给水管5排水系统压力排水管内涂塑钢管热浸镀锌钢管6虹吸雨水管（高层屋面）不锈钢管高密度聚乙烯管（HDPE）Copyright

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reserved.51成本变化回顾案例分析思路与方法目标与计划6.3.2

给排水系统管材优化橡树湾桩基中央公园会所橡树湾精装修佘山九里景观杭州万象城Copyright

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reserved.52成本优化措施成本变化回顾案例分析思路与方法目标与计划在满足功能需求的基础上，并结合项目定位及成本分析，最终选用优化后的给排水管材，共节约成本约290万元。给排水管材按照设计要求造价约550万元采用优化后的管材总价约260万元差价约290万元橡树湾桩基中央公园会所橡树湾精装修佘山九里景观杭州万象城回标次数中建三局关于A标的报价水平变化备注第一次回标五家投标单位中次高，较最低报价高出9.89%；A标中标单位中建三局因与我司一期项目有过合作，且一直在跟踪二期项目，正式招标前积极参与项目的施工方案、进度计划的编制，从施工角度为我司提供一些合理建议。故各家投标单位中，中建三局对我司项目及我司的要求最为熟悉，技术上较其他投标单位有很大优势。其认为参加本工程投标稳操胜卷，故第一次报价较高；最终中标价最低价中标，较第一次回标报价降低约9.4%为了增加竞争力度，我司由总经理带队主动与八局、二局等与中建三局实力相当的总包单位积极沟通，以引起这些单位的高度重视，使其成为中建三局强而有力的竞争对手，促使中建三局调整报价策略，最终以最低价中标。Copyright

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reserved.536.4

杭州万象城二期总包A标中标单位中建三局的报价调整概况成本变化回顾案例分析思路与方法目标与计划橡树湾桩基中央公园会所橡树湾精装修佘山九里景观杭州万象城Copyright

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reserved.54成本变化回顾案例分析思路与方法目标与计划6.5

小结nn合约部在设计阶段加强与设计部的沟通，通过对方案选择及材料选型的优化达到节约成本的目标；在招标过程中，准确把握投标单位的心理，恰当的采用谈判技巧，有效规避合同中的风险并降低成本。橡树湾桩基中央公园会所橡树湾精装修佘山九里景观杭州万象城Copyright

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reserved.55

目录项目成本变化回顾成本变化案例分析成本管理的思路与方法成本管理的目标与计划成本变化回顾案例分析思路与方法目标与计划Copyright

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reserved.56成本变化回顾案例分析思路与方法目标与计划成本管控的思路与方法1.成本管控的几个观点2.成本管控的几个层面3.成本管控的实施

（1）各阶段成本管控要点

（2）目标成本

（3）责任成本

（4）动态成本Copyright

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reserved.57成本变化回顾案例分析思路与方法目标与计划

成本管控的几个观点1、全程全员成本控制

全过程成本管控须贯穿于获取土地、项目定位、规划设计、招投标、施工乃至运营阶段；

成本控制不光是合约部的事，需要全体员工有良好的成本意识并共同参与，才能有效控制成本。Copyright

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reserved.58成本变化回顾案例分析思路与方法目标与计划2、做产品，而非做作品，赚钱是王道

项目产品需要得到客户的认可和购买才能实现价值，因此我们要做顾客满意的产品，而非仅仅是我

们自己得意的作品。Copyright

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reserved.59成本变化回顾案例分析思路与方法目标与计划3、产品定位是决定因素，设计阶段优化是关键因素规划设计阶段75%招标和施工阶段25%60成本变化回顾案例分析思路与方法目标与计划成本管控的思路与方法1.成本管控的几个观点2.成本管控的几个层面3.成本管控的实施

（1）各阶段成本管控要点

（2）目标成本

（3）责任成本

（4）动态成本

（5）成本管控流程

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reserved.61成本变化回顾案例分析思路与方法目标与计划

成本管控的几个层面1.

战略：从战略角度控制成本

如：根据客户细分而确定的产品标准化、建立战略合作伙伴等；2.

战术：各阶段的知识积累和控制要点

需要对开发过程的各环节的成本控制进行知识、经验的积累和建立，如：对如何科学精准的定位

、定位变化的科学论证、规划设计的优化要点、建立成本数据库、工程招投标及工程签证变更的控

制等；3.

制度保障：成本管理的流程与制度体系

需从公司运营的制度和流程加以保证，如；

制定目标成本→落实责任成本（落实到具体部门和个

人）→跟踪动态成本（过程中实时跟踪，超标预警、科学决策）62成本变化回顾案例分析思路与方法目标与计划成本管控的思路与方法1.成本管控的几个观点2.成本管控的几个层面3.成本管控的实施

（1）各阶段成本管控要点

（2）目标成本

（3）责任成本

（4）动态成本

（5）成本管控流程

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reserved.63各阶段成本管控要点Ø规划定位阶段

规划定位的准确性是决定房地产项目成功与否的关键。

1、分析土地资源获取成本，取得土地成本的获取优势是项目成功之本。

2、定位需建立在对全成本进行科学分析的基础上，对各方案进行成本对比；

3、对市场现行售价和预期走势进行准确客观的调查判断，确定目标售价，避免高

估收入。

4、结合成本与售价，科学分析内部收益率等各项财务指标，确保项目的合理利润。成本变化回顾案例分析思路与方法目标与计划Copyright

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reserved.64各阶段成本管控要点Ø设计阶段

设计阶段是房地产项目成本控制的关键与重点。

1、实行设计方案的招投标，通过方案比选，优化设计；

2、建立成本前置体系，实行限额设计，并在合同中有所体现，有所奖惩；

3、加强对设计图纸的前置管理、会审与审查，进行成本优化；

4、挖掘客户的敏感点，带着成本意识优化方案。成本变化回顾案例分析思路与方法目标与计划Copyright

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reserved.65

设计阶段成本管控要点

Ø土建工程在设计阶段管控要点1、控制钢筋含量、混凝土含量、模板含量等指标。2、控制地下室面积、深度、层数、柱距、车位单方面积等设计指标。3、进行基坑围护方案的优化。4、在桩基设计中通过比较计算单位造价承载力，对桩基的规格和类型进行设计。成本变化回顾案例分析思路与方法目标与计划Copyright

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reserved.66

设计阶段成本管控要点

Ø外装饰工程在设计阶段管控要点1、外立面的材料包括仿石喷涂、外墙砖、铝板、天然石材、玻璃等种类，根据产品的定位

及立面效果在目标成本的指导下确定幕墙材料。2、选择石材幕墙时尽量选用不受开采期和供量限制的国产石材，并对干挂石材的厚度和钢

骨架部分做出结构优化，以节约成本。3、控制墙地比、窗地比，减少不必要的曲折立面设计。4、控制石材异型线条含量，减少整体加工的异型材料含量，尽量采用小块拼接。5、选择玻璃幕墙需对玻璃及铝型材的结构进行优化。成本变化回顾案例分析思路与方法目标与计划Copyright

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reserved.67

设计阶段成本管控要点

Ø精装修工程在设计阶段管控要点1、精装修主材的选择在限额单价（如石材、墙纸、木饰面等）中选择；2、控制水刀拼花设计区域；3、减少墙纸的种类和复杂软包，采用国内墙纸，降低损耗率。4、考虑墙地砖的成品规格，采用经济合理的墙地砖排面图，降低损耗率。5、精装修点位图出图节点前置，满足土建和机电图纸的出图节点，以保证各系统施工图纸

一致性，减少拆改量。6、对功能照明和效果照明（LED）设计进行成本优化，控制效果照明的造价。成本变化回顾案例分析思路与方法目标与计划Copyright

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reserved.68

设计阶段成本管控要点

Ø景观工程在设计阶段管控要点1、推行限额设计，控制软硬比和软硬景单方造价。2、控制石材铺地面积、水景面积。3、充分考虑利用场地原地形地貌，尽量减少土方的中转。充分考虑地下室挖方，

土方尽量内部平衡。4、合理绿量下控制大乔数量，优化乔灌层次。控制非敏感区域名贵树种、大乔的数量。5、控制大型景观构筑物的数量，铺装材料分高中低档，根据景观功能分区不同合理优化配

置。如铺装人行较少的小路采用便宜的石材。6、控制景观灯具的选型，尽少使用非标产品。优化机电管的选型和规格。成本变化回顾案例分析思路与方法目标与计划Copyright

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reserved.69

各阶段成本管控要点

Ø招标阶段1、进行合约规划，编制招标计划，在价格（单价/总价）确定前提下进场。避免恶意索赔，

增加成本；2、各专业图纸原则上均须采用施工图招标，总价包干，锁定成本。3、特殊情况下非施工图招标，合约采用与图纸深度匹配的合约模式（单价合同、费率合

同）；4、根据标段划分和标的金额，选择具备承接工程实力，有类似业绩的承包商投标。采用公

平竞价形式，货比三家，低价中标；5、加强合同管理，完善合同条款；6、对大型设备和材料进行集中采购，以节约成本。成本变化回顾案例分析思路与方法目标与计划Copyright

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reserved.70各阶段成本管控要点Ø施工阶段1、加强合同交底工作，使项目岗位负责人熟悉合同主要条款；2、严格执行签证管理制度。签证时需结合总包合同及分包合同，界定责任，判断措施费、预

算包干费等所归属的合同，避免重复签；3、严格执行设计变更流程；4、科学规划协调各交叉专业工程进度，避免现场拆改和返工；5、加强四大配套工程进场配合；6、若发生产品定位调整，必须经过完整的财务指标分析测算，通过目标成本审批后方可实施。成本变化回顾案例分析思路与方法目标与计划71成本变化回顾案例分析思路与方法目标与计划成本管控的思路与方法1.成本管控的几个观点2.成本管控的几个层面3.成本管控的实施

（1）各阶段成本管控要点

（2）目标成本

（3）责任成本

（4）动态成本

（5）成本管控流程

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reserved.72成本变化回顾案例分析思路与方法目标与计划目标成本的定义

目标成本是预先确定的，在一定时期内和经过努力所要实现的成本目

标，是成本的控制线，是成本管理的基础Copyright

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reserved.73成本变化回顾案例分析思路与方法目标与计划1、购地决策2、项目定位概念方案设计3、方案设计4、初步设计5、施工图设计投资估算概念性方案设计概算方案设计概算初步设计概算施工图预算目标成本测算1

（购地成本）

《购地成本

审批表》目标成本测算2

（定位成本）

《定位成本

审批表》

目标成本测算3

（方案成本）《价格材料成本

合理性评估》目标成本测算5(施工图成本）

《目标成本

指导书》

目标成本测算4

（扩初成本）《部品标准选择

审批表》目标成本的制定Copyright

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reserved.74成本变化回顾案例分析思路与方法目标与计划目标成本的准确性（1）目标成本是全成本的概念，包括：前期配套费、设计费和顾问费、建安成本、营

销费用、管理费用、财务费用等，需要各相关部门共同参与制定；（2）目标成本的编制规划深度直接影响到目标成本的准确性；（3）建安成本的编制以市场定位、产品标准、图纸为前提，以成本数据库为支撑。75成本变化回顾案例分析思路与方法目标与计划成本管控的思路与方法1.成本管控的几个观点2.成本管控的几个层面3.成本管控的实施

（1）各阶段成本管控要点

（2）目标成本