睢宁策划定稿(2011.11日上午定稿)

睢宁白塘河商业会所

项目定位及营销策略报告谨呈：睢宁鼎球置业发展有限公司本次报告重点解决项目两大核心问题商家和消费者为什么“来”？——打造商圈吸引力！客户为什么“买”？——建立项目价值点！商业地产，最重要的最核心的就是商家和消费者;

对商业地产来说，无论是投资者，还是经营者，他们的经济效益都必须通过最终的消费者才能得以体现。所以说：商业的消费者是商业地产消费链上的最终环节。在营销推广中，应重点从消费者着手，在消费的最终环节上发力，只有消费者认可的商业场所，市场才能做旺，投资客才能进场，最终逆向刺激商业地产的销售和招商。两大核心问题：做什么？本案适合做什么样的业态定位，如何建立本案的市场形象；卖什么？如何构建本案的价值体系，实现经营与投资的双重价值；怎么卖？采取什么样的销售模式可以实现本案的顺利销售与利润最大化；营销三大核心问题4项目所在的市场情况5睢宁概况睢宁处于徐州市东南部，徐连经济带的中心区域，是江苏省规划建设的三大特大城市圈之一徐州特大城市圈“一城两翼”的重要一翼，是徐州市的重要卫星城，具有优越的位置区域条件。睢宁县辖16个镇，15个居委会、386个村委会。总人口132.51万，共有乡村人口115.4万人，城镇人口17.11万。全县共有工业企业900多家，其中传统工业企业150余家，初步形成了“白色家电、纺织服装、皮革皮具、钢铁机械、医药化工”五大主导产业，具有一定的规模优势，成为睢宁工业经济的支柱。睢宁区位置优越，交通便捷；处于工业化、城镇化、农业产业化的起步阶段，居于一定的产业基础；睢宁人口基数大；是苏北发展较快的县城；文化历史悠久、儿童画之乡备注：信息来源于徐州房地产信息网睢宁县商品房供推情况目前睢宁县商品房总开发量为511.36万/㎡，截至2011年10月已推出商品房总供应量110.39万/㎡。剩余400.97万/㎡，若按2011年65万平米左右的开发速度，至少还需要6年左右的时间开发完成，从06年至今，房地产价格呈持续上升状态，尤其是09年至今，价格涨幅较大,其中2011年比上一年涨664/㎡，但今年涨幅比去年同比减少了234元/㎡，这是当地物价局对房地产价格备案的控制起到了一定作用；但从睢宁土地市场的放量和整体市场环境来看，睢宁市场泡沫相对较小，整体环境较为健康。睢宁县房地产近年房价走势分析睢宁县商品房价格分析板块均价（元）分析城西3460-3500城西板块作为睢宁经济技术开发区，主要以工业发展为主，发展比较迅速，因而也影响到周边生活居住环境，加上配套设施不完善，抑制了城西房地产的价格上升的空间中心3700-3800中心板块作为睢宁城市核心区，集生活、娱乐、商业为一体，密集度较高，配套设施完善。银河星城推出6栋5层住宅，均价在3800左右，使得中心区域各项目价格持平城北3700城北板块属于睢宁城市未来的发展核心，在售项目体量都在30万㎡左右，也是政府未来重点打造的大型生活住宅区；城市景苑的开盘，反应出该市场受广大购房者的青睐城东3800城东板块配套设施相对落后，随着“九鼎国际城”的进驻，将不断提升和完善该区域的居住和商业氛围。在售项目帝壹城，主力打造高端住宅品质，拉高了该区域的价格城南3600城南板块属于老城区改造板块，居住环境较差，在售项目处在尾盘，现以新亮相的项目为主，随着新项目同时大大改善其板块的居住环境及配套睢宁商业市场分析中山路、元府路商圈文学路、元府路商圈新市路、红叶路商圈以元府路为中心向周边辅射商圈性质辐射能力商圈结构主要业态中山路元府路商圈高档成熟商圈全县主要由元府路与中山路交叉处直径500平米范围内的沿街商铺构成主要以品牌服饰、鞋类为主占70%，部分餐饮业占15%，其他业态占15%文学路元府路商圈中档成熟商圈全县主要以乐天玛特超市与中国城两大商业体构成

超市服饰百货占80%，餐饮占10%，其他10%红叶路新市路商圈中低档发展中商圈全县主要有中央步行街，中央名店街，新天地，浙江商贸城，家具城构成

主要以百货，电器，数码，家具，服饰小商品为主占90%，餐饮娱乐占5%,其他占5%商圈分布图

睢宁商业目前逐渐形成三大商圈，三大商圈交叉定位，共同组成中心区的商业中心，满足全县不同人群的消费，短期仍将成交睢宁人休闲购物的首选，商业地位不可动摇；

以传统街铺形式为主，业态以满足日用消费为目的，缺乏休闲娱乐配套；

市场各商业体发展水平较低，缺乏大规模的大卖场及百货业态；项目名称徐沙河新天地金港国际浙江商贸城楼盘规模占地6.2万㎡，建筑面积7万㎡占地5.6万㎡，建筑面积11万㎡占地7.5万㎡，建筑面积11万㎡销售模式包租5年，1-3年返租金6%-8%,租金从总房款中扣除，第4-5年返租金7%，租金现金返还包租3年，第一年返租总房款6%，第二年返租总房款的8%，第三年根据市场行情据实结算，扣除10%的商业管理费用，返租租金从总房款中扣除先销售，2%优惠，后招商销售价格预计单层价格6000至16000元/㎡，二、三层价格5000-10000元/㎡8000-15000，均价110009000-19000元/㎡，均价16000元核心卖点政府重点工程项目，占500亩的徐沙河景观带中，水岸休闲和景观绿化是其最大的亮点城市西移北扩的核心坐标，政府招商引资重点项目，涵盖了所以的建材家居商品政府规划+专业运营+商户享有政府优惠政策最新动态销售及招商不太理想城区内设有免费购物班车，二期综合馆大部分房源开发商预留，以招商为主商铺售馨，现大量招商主推soho公寓睢宁县商业地产整体概况睢宁市场目前在售商业街及专业市场各具特色，统一业态规划及统一商业运营管理，销售方面多以返租模式为主，年回报在6%~8%之间，销售情况良好。住宅市场分析：从06年至今，成交面积及成交套数呈逐年攀升态势，达到现阶段均价3600元/平米，睢宁的房地产市场化程度并不算高。客户的需求还基本停留在对居住功能的满足上，对品质无更高的要求，比如绿化、园林、会所等内部配套基本无要求；

大规模的土地放量和批建商品房体量，睢宁整体房地产市场供应量偏大，同时也加剧了房地产市场的竞争。新一轮的国家调控政策影响下，市场观望情绪加大，成交量有了一定程度的下滑；商业市场分析：分布较集中，以元府路为中心向周边扩散；现有商铺形式以街铺为主，业态以满足日用消费为目的，缺乏休闲娱乐配套；市场各商业体发展水平较低，缺乏大规模的大卖场及百货业态；

在售商业体量较大，去化速度较为缓慢；

招商及商业运营管理专业度有待提高；睢宁市场目前处于传统形态向综合商业过渡的发展阶段有。总结12认识项目的自身条件13基础条件位于城西片区市府重点开发片区交通组织良好白塘河天然景观水系本案区域价值项目自身条件：县城中心规划面积3.8平方公里白塘河省级湿地公园可促进旅游资源整合与集聚；经济开发区的企业可为本案带来大量的商旅客群；

白塘河省级湿地公园白塘河是本案的亮点所在，在景观设计上需要重点打造；商业街内部可点缀历史、民风、景观小品、雕塑等可提升项目的历史文化感；主题商业街不仅仅是传统特色建筑风貌的恢复，还应该传承历史文脉，人文元素的融入可提升商业的文化与内涵；产品特色：中式建筑、江南园林白塘河自然水系江南园林风格休闲度假酒店

不足之处：产品特色优势（STRENGTH）江南水乡特色商业街区,可赋予产品文化概念；西临白塘河水系，可规划自然景观；上市公司实力保障；劣势（WEEKNESS）睢宁的“西移、北扩”扩城战略以及城西、北城等为远景规划的多商圈、多中心商业格局为本案的发展带来契机。住宅市场调控的加码升温对商业地产是一大利好；周边均有企业园区，配套业态缺失和空白；具有文化特色的主题商业街在睢宁市场是空白；机会（OPPORTUNITY）威胁（THREATEN）偏离主城区，周边消费力不足；睢宁其他潜在竞争项目的威胁；徐沙河新天地的业态定位与本案较为接近；宏观调控给未来市场带来的不确定性加重投资客观望情绪；项目SWOT分析目前周边商业氛围淡薄，规划利好暂无法呈现；睢宁市场对中高端消费还需要引导和发掘；项目swot分析：16项目定性特性判断理由大型都市综合体物业功能包括商业、住宅、商务等功能×体量、区域现状、交通环境、硬件等条件不足区域级零售商业中心引进零售主力店，立足本地，辐射周边×已有项目做同类业态定位主题商业街如特色餐饮、娱乐等，针对潜在的强大消费群√市场需求、地块条件适合、产品属性大型专业市场大型的、规模化、规范化的、具有竞争力的×建筑风格有局限性，区域已经有大型建材家居专业市场项目的初步定性为：特色主题商业街结合项目实际情况分析可能的商业定性项目商业定性判断17成功案例分——借鉴学习成都—

锦里成都—

宽窄巷子重庆—

金科中华坊之盛宴十二坊成都—锦里锦里民俗休闲街，位于四川省成都市武侯祠旁，是成都市首座以传统川西古镇为建筑风格的旅游休闲街区。街区全长350余米，有茶坊、客栈、酒楼、酒吧、戏台、各种风味小吃、工艺品、土特产等等，集旅游购物、休闲娱乐为一体，是一条在深厚民俗文化根基上营造出的休闲气氛的商业休闲街。锦里古街目前主要包括酒吧娱乐区、四川餐饮名小吃区、府第客栈区、特色旅游工艺品展销区等几大部分。锦里集旅游购物、休闲娱乐为一体，满足游客吃、住、行、游、购、娱的要求，集中展示和推广三国宴、四川名小吃、蜀锦、蜀绣、漆器、竹编工艺品、川酒、川茶、川戏、川中草药等，定期举行丰富多彩的民俗文化活动，再现蜀地民俗文化，使游客充分体验四川民风民俗的独特魅力，对蜀汉文化和古成都风貌有更深入的了解。以川西文化为底蕴的旧城改造项目，囊括了旅游、美食、娱乐休闲、特色纪念品等各类商业元素茶楼&戏台旅游景点特色工艺品风味小吃锦里的改造成果：改造前的锦里一条街一带杂草丛生、只有一排破烂的旧民房和垃圾遍地的旧城区。改造后的锦里将古与今、旧与新通过文化的嫁接完美的结合在一起。老街、院落、民居、客栈、商铺、古戏台、木楼掩映在参天的古树和高大的银杏树之间，整齐的青石板路，晃动着商铺的招幡，悬挂着的红灯笼，临街绝活的手艺人，古色古香，让人置身倒流的时空。锦里的成功要素：以蜀汉三国文化为支撑,以川西民风、民俗为内涵,融合成都特有的休闲文化气氛，锦里民俗文化街在主题形象定位、产品功能设计、经营管理模式等方面形成了一条民俗文化旅游资源开发的成功模式。锦里民俗文化街的成功改造，建立在对当地文化正确的理解和对商业地产的精准把握上成都：宽窄巷子街道宽巷子窄巷子井巷子功能定位“闲生活”区以旅游休闲为主题“慢生活”区以品牌商业为主题“新生活”区以时尚年轻为主题业态业种以精品酒店、私房餐饮、特色民俗餐饮、特色休闲茶馆、特色休闲酒馆、特色客栈、特色企业会所、SPA为主题的情景消费游憩区打造成以各国西餐、各地品牌餐饮、轻便餐饮、精品饰品、艺术休闲、特色文化主题店为主的精致生活品味区以酒吧、夜店、甜品店、婚庆、小型特色零售、轻便餐饮、创意时尚为主题的时尚动感娱乐区目标客群针对怀旧休闲客群针对主题精品消费的目的性消费客群针对都市年轻人客群在具有鲜明地域特色和浓厚历史氛围的宽窄巷子各街区中，植入以文化为基石的商业元素，充分展示老成都生活精神，能切身感受老成都民俗生活场景，感受“最成都”23重庆—金科中华坊之盛宴十二坊24在建筑特色上，盛宴十二坊延续中华坊徽派建筑特色，高度提炼斗角、过街楼、重檐等中国传统建筑标志性符号，将其与现代新型材料结合在一起，形成既有传统风味，又与现代生活有机融合的仿古建筑形象。，与周边怡人景致共同构筑舒适的消费环境。同时又极具浓厚的现代商业氛围。盛宴十二坊总体量约2万多平方米，“租售并举”。商业物业两楼一底，即楼上两层，楼下为临街门面，面积可以自由划分。有大面积地面停车场。共三层，层高4.2米左右，开间4-8米.业态：中高档餐饮、休闲、娱乐、保健。包含高档中餐、西餐、异域餐饮、名特小吃、茶坊、咖啡吧、美容美体、桑拿等。以其独特的建筑风格给重庆楼市注入了一股新风，赋予餐饮、休闲文化内涵25案例总结：◆建筑风格古今结合，有着浓重的地域文化传统特色，如重庆、成都以川

西、徽派古建筑风格为主。◆与旅游结合紧密、当地特色文化产业紧密结合。◆商业街宽度都不是很宽，窄更突显人气，街道多以弧形、循环回字形构成。◆商业街的长度300-500米为最佳，否则中间需多处开设通道，商铺进深与开间处理得符合市场需求，否则将对租售产生很大的影响。◆业态构成：大型特色主题餐饮、异域风情美食、地方特色小吃、特色工艺

品礼品、土特产品等、休闲娱乐类的KTV、酒吧、夜总会、美容健身、沐

足桑拿等。

定位方向业态组合项目定位市场定位目标客群定位做什么？

——项目的定位策略定位策略：本案的在定位上可以借鉴“成都锦里”、“金科中华坊”，其商业模式的定位符合本项目区域价值与项目自然价值，不仅有利于提升睢宁城市价值、打造旅游新型业态，更易打造出众望所归、极富特色的商街。业态组合：中华美食、文化、娱乐、购物、旅游、体验案例对本案定位的启发：商业是基础，文化是灵魂，有“文化灵魂”的商业街才会有生命力本案的定位方向1234将睢宁当地与中国传统特色的文化元素融入到商业氛围中，一方面提升商业的文化内涵，另一方面吸引更多游人的驻留，提升人气。以特色餐饮、休闲、娱乐等为主业态，专为本地休闲享乐人群和外地旅游人群打造，提升人气，增强商业活力，城市价值。未来招商、经营管理可以充分调动政府资源，在市场上释放号召力。本案的定位方向独特的中式建筑风情，注重文化与商业项目的结合，将会受到目标消费者的厚爱。29睢宁本地餐饮以零散分布为主，餐饮娱乐类休闲消费需求旺盛，却没有一个大型的、集中的、有特色的餐饮娱乐场所。中华美食、娱乐、文化、旅游等业态可行性理由对比其他城市，如苏州、无锡、南京等旅游城市，睢宁餐饮娱乐业发展相对滞后，特别是特色餐饮美食市场尚为空白。北侧的白塘河湿地公园，项目与其形成互补，共建该地区核心消费圈。开发区是睢宁政府重点开发片区之一，区域内大规模的企业集群为本项目提供强劲的消费力保证。与竞争项目相比，本项目主题定位更明确且更具特色，无论是吸引商家进驻、还是消费者消费，毋需置疑具更强的竞争力。相对其它业态来说，餐饮娱乐商铺长远稳定的投资回报是投资客最青睐的投资产品。睢宁重点发展旅游服务业，填补在这个城市尚属空缺的大型特色餐饮美食、娱乐主题商业街有很大发展空间。定位的可行性理由：美食中华各地美食荟萃八大菜系/地方小吃/江南美食淮扬菜系/特色餐饮/西餐咖啡购物街旅游购物、新奇商品娱乐睢宁不夜城、游乐城KTV、酒吧、夜总会、休闲中心游戏中心、桌球中心等休闲娱乐设施旅游购物、中华特产：苏北及各地特产珠宝首饰街、工艺品、陶艺等旅游购物商品文化睢宁又一必到旅游景点建筑特色、建筑文化特色、大舞台等景观设置、定期精彩文化活动吃、住、游、玩、购五大主题体验中华文化、江南文化体验最具江南风情的酒店、睢宁商务旅游接待中心、住宿、会客、品牌商家荟粹大而全、小而特、品牌集聚人气心理体验享受市场声望，品牌云集，更多心理享受业态定位——创新业态组合

大型中式酒楼休闲娱乐特色餐饮/西餐咖啡/品牌快餐特色风味小吃土特产专卖旅游纪念品/珠宝工艺品/文化用品通过定位研究本案的主要经营业态应该包括：餐饮/住宿休闲娱乐休闲娱乐特色餐饮/风情酒吧街旅游文化工艺品/全国土特产专卖特色餐饮特色餐饮说明：沿西面的白塘河，设置特色餐饮和风情酒吧街，充分利用自然地形及风景；

沿环城路市政道路部位及主要人流节点，划分人流量大的特色餐饮拉动项目的人气，规划为8大菜系的多家大型中式酒楼；休闲娱乐的消费一般是夜生活，划分到沿环城路，相对独立，不会影响到其他的业态的经营；

特色小吃街项目业态规划——整体业态划分说明：小吃的人气会很旺同时也是定向消费业态，租金承受高，配合人气旺，租金高的业态，可以有效的提升二层、三层的商业价值；商业内街作为旅游购物区；主要经营旅游工艺用品，全国各地土特产专卖街，作为旅游购物区；餐饮/住宿休闲娱乐休闲娱乐特色餐饮/风情酒吧街旅游文化工艺品/全国土特产专卖特色餐饮特色餐饮

特色小吃街项目业态规划——整体业态划分特色餐饮/风情酒吧街旅游文化工艺品/全国土特产专卖休闲娱乐中华特色小吃50%20%20%10%比重业态项目业态规划——各业态所占比重

目标客群定位消费群投资客招商家第一层：项目周边专业市场商家消费群、周边常驻人口、园区企业第二层：睢宁市商务会客、政府接待、县城餐饮需求第三层：睢宁旅游客群、商务客群，皖北、苏北各地客群第一层：项目周边有投资能力的人群第二层：全睢宁县投资客第三层：江浙皖投资客第一层：睢宁品牌及特色餐饮商家、土特产商家第二层：睢宁本地饰品、工艺品类商家第三层：徐州、南京、扬州、苏州、无锡等地大型品牌餐饮商家全国各地特产商家、品牌饰品工艺品类连锁商家1、高度通过造梦、造势拔高本案的价值高度与市场地位2、借势从巨大的产业、需求、旅游文化层面做借势营销3、突破本案的产品具有唯一性、垄断性、权威性、排他性，可以跳出睢宁市场现有商业项目4、创新新的业态模式、业态丰富性组合可以提升本案的商业价值项目定位定位四大原则:◆规划景观白塘河态系、江南徽派建筑、文化景观设施◆品牌实力鼎球集团，上市企业、实力和信心保证◆业态丰富

4大主题业态，全国美食、丰富组合，打造美食文化不夜城◆产品定位睢宁唯一餐饮旅游主题商业街区，苏北最具特色美食文化街区◆交通枢纽

城市交通枢纽，庞大车流，交通方便◆文化特色

浓缩5000年中华文化，品尝中华美食，感受中国味道◆产业中心

荟萃江浙沪、全国品牌商家项目定位本案的价值体系梳理

盛宴、休闲、文化、靓影项目定位以白塘河的原生态水系为基础，以江南建筑为载体，增加区域人文精神内涵为核心驱动力，打造苏北地区首个以美食文化为核心的，功能复合的开放式的差异化特色商业街。案名建议：鼎球·中华坊一个好的案名能向受众传递差异化的价值主张，“中华”涵盖了本案的业态定位、产品价值与文化价值，突出了项目的特点，为推广形成概念导向，且易于记忆和传播；同时能够突出开发商的品牌形象，为后续住宅项目入市做铺垫；LOGO设计：睢宁城市形象文化名片，城市会客厅来睢宁就到“鼎球·中华坊”吃、住、游、玩、购就到“鼎球·中华坊”睢宁的、苏北的、中国的苏北首席集中华美食、文化、娱乐、购物、旅游的一站式街区市场定位：鼎球·中华坊主题广告语：江南风情，中国味道有“文化灵魂”的商业街才会有生命力，对于鼎球·中华坊来说，商业是基础，文化是灵魂。“中华餐饮”为本案的主力业态，“江南文化”是本案所倡导的文化价值，鲜明、差异化的定位让本案的市场形象脱颖而出

户外广告

户外广告VI系统VI系统传承一个民族的饮食文化浓缩一座城市的商业精华代表一座城市的商业水平引领一座城市的商业潮流打造一座城市的商业标志鼎球·中华坊形象定位业态种类规划楼层租售关系说明大型中式酒楼1~3层租赁或整销需求面积大，租金低，但对楼层的要求不限；建议规划在高楼层；休闲娱乐1~3层租赁或整销需求面积大，租金低，但对楼层的要求不限；建议规划在沿环城路和沿河部分；土特产专卖1层、2层销售需求面积小，租金承受高，属于随机消费，要求低楼层旅游纪念品/珠宝工艺品/文化用品1层、2层销售需求面积小，租金承受高，属于随机消费，要求低楼层特色风味小吃1层销售需求面积小，租金承受高，人气高，属于随机消费业态，但经刻意引导也可成为定向消费；异域风情酒吧街1~3层销售需求面积中等，属于定点消费业态，对位置要求较高，建议在项目沿河两边布置；特色餐饮/西餐咖啡/品牌快餐1~2层销售最具人气的业态，要求面积中等，影响力强；建议为两层上下一起的形式，规划在各栋的节点部位；各商业业态对物业的要求标准项目业态规划技术指标具体要求需求面积（㎡）1,000-3,000单层面积（㎡）500－1,000经营楼层选择（层）1～3结构层高要求（m）≥4.5楼板承重（Kg/㎡）≥500中央空调不需要，自行解决电梯（部）低层建筑不需要步梯（部）1-2，按照消防规范要求排污设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施停车位数量（个）30-50个左右物业交付装修标准毛坯各商业业种特征要求，之一：大型中式酒楼项目业态规划——最佳的业态组合技术指标具体要求需求面积（㎡）小规模：≥200-500，较大规模：1,000－4,000经营楼层选择（层）1～3结构层高要求（m）≥4.5给排水提供接口供配电提供接口且符合相关规范要求排污提供接口，排污水管直径符合商家要求停车场车位10-20个左右物业交付装修标准毛坯各商业业种特征要求，之二：休闲娱乐项目业态规划——最佳的业态组合技术指标具体要求需求面积（㎡）150-400单层面积（㎡）100-200经营楼层选择（层）1～2结构层高要求（m）≥4.5电梯（部）低层商业一般不配置步梯（部）1排污设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施物业交付装修标准毛坯各商业业种特征要求，之三：特色餐饮/西餐咖啡项目业态规划——最佳的业态组合技术指标具体要求需求面积（㎡）20-40经营楼层选择（层）1～2结构层高要求（m）≥3.5（一般无要求）中央空调/燃气管道/排污设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施停车位数量（个）/物业交付装修标准毛坯各商业业种特征要求，之四：特色风味小吃/土特产品项目业态规划——最佳的业态组合技术指标具体要求需求面积（㎡）20-30经营楼层选择（层）1-2结构层高要求（m）≥3.5（一般无要求）中央空调/停车位数量（个）/物业交付装修标准毛坯各商业业种特征要求，之五：旅游纪念品/珠宝工艺品/文化用品项目业态规划——最佳的业态组合

营销重点形象攻略推广攻略活动攻略招商攻略销售策略怎么卖？

——营销与招商策略先进行鼎球·中华坊概念的整体营造，突出吃喝玩乐购五大主题的游乐功能，塑造成最具江南特色的美食、文化、魅力商业街，让高端人群最想来的体验圣地，使人想到睢宁，就先想到鼎球·中华坊，犹如想到成都的锦里、上海的新天地，想到南京的1912。营销重点1：先造梦，再造店营销重点首先让业内和媒体知道鼎球·中华坊，再在苏北及周遍地区广泛制造社会影响，先让人了解，吸引人来，再进行利益点的打击，先色诱再利诱，让受众关注、喜欢，又能实现价值体现的保障，买得开心，最后实现我们营销期望。营销重点2：先来人，再来钱营销重点通过对鼎球·中华坊良好的招商造势，让客户看到开发商持续经营、做旺商街的责任心，由招商先行可以带来“未开先旺”、“永续经营”的商街效应，可以刺激观望型投资客的购买欲望，增强其投资信心。通过对主力商户和大品牌店的招商，蓄积客户，树立项目良好的品牌形象，吸引更多的投资客户，带动项目的销售。营销重点3：先做（市），再做（事）营销重点D.招商攻略B.推广攻略造势先行，通过高密度、高频度、高强度推广，建立系统的营销体系，对于经营者来说建立未来经营良好预期,对于投资者建立信任、有能力购买，坚定客户购买信心；通过对主力商户和大品牌店的招商，蓄积客户，树立项目良好的品牌形象，吸引更多的投资客户，带动项目的销售；C.活动攻略A.展示攻略高品质展示项目形象与价值体系，呼应项目“产品第一”地位,增强客户购买信心；创新的主题活动要体现鼎球·中华坊的