金科天湖美镇第三街商业策划报 告

2005年6月25日金科·天湖美镇“第三街”商业策划报告中国房地产代理20强建筑规划设计建议营销策略建议第二部分第三部分第四部分商业策略建议第五部分营销策划活动建议项目主题定位建议第一部分第一部分项目主题定位建议经过前期我司与金科东成公司的工作研讨，“天湖美镇”商业，已经比较清晰显露出脱离传统大开间大进深集中式商业模式的雏形，集中式商业已经不争的面临过剩的市场危机，“天湖商业”要全盘否定常规集中商业模式！“天湖美镇”商业，要把铺铺临街的“街铺”产品大大提升和包装，创造全重庆最现代、最时尚、最有格调的“全街铺”商业街，让“天湖美镇”商业街的“街”与“铺”不仅超越具象的层面（面积、形态），而且必须赋予“街”“铺”真正文化内涵的意向！我们不仅要构筑一条街，还要构建街区商业的现代语境、发展独特的商业建筑，更要营造具有唯一性的商业地产文化，打造体验时代核心价值观——自然、人文、现代！“天湖美镇商业”“街铺”的文化内涵：向左发展，传统？还是向右发展，现代？“天湖美镇”社区第三代花园洋房已是现代时尚品牌，几乎可以肯定的是，将向现代时尚的商业建筑MALL的方向深化！第一部分项目主题定位建议

圣大莫尼卡，是美国洛杉矶的著名居住胜地，以宁静的居住环境受到青睐，目前圣大莫尼卡大致分为两个族群：北方的居民多为富豪，以家庭为主的形态；而中央和南方部分则吸引专业人士和年轻的单身贵族，生活也以高尚的轻松风格为主。向右1，现代第一部分项目主题定位建议圣大莫尼卡最风靡当地居民和外国游客的，当推第三街步行区(3rdStreetPromenade)，这里是洛杉矶数一数二的特色商业街，全街铺，虽卖的并非是超级名牌商品，却诉求自我风格的实现，从圣大莫尼卡广场（一著名购物中心）所在的Broadway，一直延伸到WilshireBlvd之间，左右两旁有大约100家的服饰、鞋类、饰品店，4家电影院共17厅，超过75家餐厅、咖啡店，以及艺廊、书店等，人行道上还有许多卖各种小玩意的花車摊，如发饰、太阳眼鏡、纪念品，聚集许多名牌及平价商品，各种价位应有尽有，因此受到当地与外来游客的喜爱。除了购物之外，更不能错过第三街徒步区的街头表演，尤其夜晚的第三街更添妩媚之情，除了餐厅、商店內外各具特色的灯光裝饰，身怀绝艺的藝人在马路上现出绝活，或歌或唱，或演或跳，总是吸引众多人潮驻足，成为第三街的另一特色，尤其周末更为风行。第一部分项目主题定位建议圣大莫尼卡！

SantaMonica

第三街徒步区！

3rdStreetPromenade

第一部分项目主题定位建议圣莫尼卡•第三街区

SantaMonica

3rdStreet第三街3rdStreet第一部分项目主题定位建议——“食”“色”“香”“艳”城市地带，重庆恐怕是“吃文化”最悠久的城市之一了，《中庸》中“人莫不饮食，鲜能知味也”，民以“食”为天，食色性也，不同国籍、不同地域的精彩美食云集于重庆最大最齐全配套的别墅级水岸餐饮公园，堪比“外滩3号”“外滩18号”的时尚焦点地标，以流行独特的饮食方式，挑战你的味蕾，菜香、花香、咖啡香、女人香、男人香……！向右2，现代第一部分项目主题定位建议香堤街

WatersideStreet第一部分项目主题定位建议本案主题形象定位：

食尚天地•北城第一街第一部分项目主题定位建议本案辅助形象定位：——天湖美镇时尚靓丽的产品形态，犹如南加州美丽的小镇，清新迷人，本项目将定位为南加州商业街区的成熟风貌印象，青山绿水、国际锦标级迷你GOLF球场、别墅级餐饮休闲公园街区、热带蒲葵树行道树、流光异彩玻璃水柱、四季花圃、旱地喷泉，处处洋溢阳光、欢乐、浪漫的休闲商务气息......加州风情步行街第一部分项目主题定位建议建筑规划设计建议营销策略建议第二部分第三部分第四部分商业策略建议第五部分营销策划活动建议项目主题定位建议第一部分第二部分建筑规划设计建议1、“第三街”是一个现代、时尚、都市风情感极强的项目，要体现加州的别样风情，要在重庆街区商业中独树一帜，就必须要在整体建筑设计的现代感和建筑外立面的包装上多下工夫，将现代、时尚、简约的原则贯穿于整体风格和细部设计。在楼层及单铺上，在设计规范允许的情况下，要尽可能地采用轻质钢架加玻璃门/窗的形式，这样可以使店铺的展示面更宽、商品陈列更加活跃。同时，又能有效区别目前重庆的混凝土材质街铺，增加销售机会。2、建筑层高设置为5米，采用复式商铺概念，引领市场，将店铺内的夹层和楼梯做好，成为交房标准，创造200%的商铺得房率，震撼市场；高层（小高层）加州住宅建筑风格增加夜间观赏性的小景点水岸住宅与商业结合加州住宅建筑风格3、园林景观设计建议浅水观赏鱼景点旱地喷泉景点活水景点增加趣味性观赏性的小景点玻璃柱喷泉景点4、设备配套设计建议1）高层住宅规划专用烟道，规避政府禁止住宅底经营餐饮的规定；2）店铺内预留管道天然气接口、两套上下水点、作出隔油池、烟道，店铺使用分体式空调，预留空调机位在梁下或店招侧，避免直对步行街人行高度下排风。其他参考技术条件:

①

电力负荷：250W/平方米；

②

水压：1.5—3.0KG/CM2 5、交通动线组织建议1）满足中型卖场的要求。如将高层B1按商业卖场标准设置，增加引入连锁品牌商家的客观条件：柱网标准、有专门的卸货区、合理的荷载、人车交通组织合理等；2）设置从金开大道到本案项目支路口的交通导视牌等（在可能的情况下，包装整条街道，使之成为我们引导金开大道人流的重要商业街道）；3）设置各种功能形态的广场和局部造景，使道路与广场有机的结合，形成人流聚散的有效组织；4）道路的灯光、休息椅、景观的设置很重要，通过购物环境的营造直接刺激消费者的消费热情；5）高层底商二楼端头设置双向自动侦测起闭电动扶梯各一组，提升二楼商业物业开发价值和使用价值；6）解决路面停车难的问题，要在数量上、方便性上予以满足，争取地上、地下都有设置，把方便性停车作为带动人气的资源之一。建筑规划设计建议营销策略建议第二部分第三部分第四部分商业策略建议第五部分营销策划活动建议项目主题定位建议第一部分商业地产制订价格有三种方法：1）“成本+利润”方法2）可比物业参照法（竞争价格法）3）领先市场法1、本案价格体系1）根据”第三街”的实际现状，我们认为本项目适宜采取第二种方法来确定价格定位。2）由于本案不处于成熟商圈，所处的人和板块的商业尚处于扶持成熟期，商铺租金不能真实推算反映商铺的真实售价，故而本案的价格推算主要以参考项目的售价而定。对比因素对比项目地段交通业态建筑形态管理水平设施配套其他（如可改造价值、主力店号召力等）售价（元/平方米）不注明为均价合计奥林匹克花园•畅谷68991010101F：95002F：60003F：450062鲁能星城社区配套商铺6889101091F：7000—800060金科中华坊一期商业91099101091400066龙湖水晶郦城五组团配套商业8888101091F：78002F：55003F：350061锦绣银街10109899101F：11000—150002F：4500——500065东和春天99888991F:约120002F:600063清迈阳光101088891011000—1500063本案77910101010(如引进品牌连锁商家），否则为963（有主力店）否则为621F：9500——115002F：60001）在街铺分割中注意面积的控制以达到控制商铺总价的目的。开间进深比尽量控制在1：2的范围内。本案用于销售的商铺面积比例预计（按使用面积划分）：40—80平方米：80%80—120平方米以上：20%1）新牌坊片区2）人和片区2、铺面划分2）在商铺分割时尽量使商铺规则规整，以满足较大经营面积客户的需求；3）每层商铺的层高在5米左右，在销售推广中推出“复式街铺”的概念人为的将目前的“店铺”、“单层街铺”区分开，营造更为突出的销售卖点，冲击所有在售商业物业；……3、本项目强卖点组合提示CLD中心，钻石街铺唯一复式街铺，最后绝好机会携手地产巨头，铺就财富大道原版加州风情，全天营业环境商业管理专家级，经营管理无忧化（1）提供市场以少量震撼性的低价铺源，震撼市场，比如选择个别异型、开间进深比过小等有硬伤的铺位，人为制造低价铺源；4、销控策略（2）不套卖，按整栋划分，分两期的推售方式销控，以保持市场一定的饥饿感和希缺性，建议高层底铺和水岸商业为一期，南区西段和北区商铺为二期；每期推售均有好坏位置商铺，不能先推位置不好的商铺而好位置商铺留在二期，让先到客户先选好商铺，让后到客户也有紧迫