北京望京区域办公及商业物业市场报告

望京区域办公及商业物业

市场分析报告目录望京区域整体概况望京区域办公物业市场情况及分析望京区域商业物业市场情况及分析综述9/28/20232第2页2页望京区域整体概况区域交通概况区域规划概况区域产业发展概况区域综合服务设施概况区域人口消费特征概况9/28/20233第3页图.望京道路现状图图.望京道路规划图9/28/20234第4页区域交通概况望京目前内部交通现状还是十分良好的，交通网络较密，道路密度达到了2.9，道路较宽，通达性比较好，主要的问题是内部交通与外部交通的联系通达性不好；望京地区规划中的道路，目前只建成了50％，仍有许多道路没通车，造成望京地区高车流量集中在几个道路；如果望京规划中道路均修通，将会极大的缓解目前望京的交通状况，并且有多个路口通达各个方向，因此，望京未来的交通发展前景是十分好的；城铁的修通和公交枢纽的建成也将会使望京的交通更加便利。区域交通发展加强区域对外开放性及区域商业的辐射性。9/28/20235第5页望京区域整体概况区域交通概况区域规划概况区域产业发展概况区域综合服务设施概况区域人口消费特征概况9/28/20236第6页区域规划概况望京整体规划总用地范围规划居住人口总规划建筑面积备注17.8平方公里33万人1400万平方米此数据包括望京规划中的住宅、商业、商务、工业、特殊用地等所有用地的建筑面积。居住、商贸中心占地规划居住人口规划建筑面积备注8.6平方公里居住人口33万总户数7万余户1000万平方米此数据仅包括居住、商业、商务用地的建筑面积。北京市总体规划方案中对望京区域的规划区域规划确定了区域北京副都的地位，经济发展前景良好9/28/20237第7页望京新规划中的用地规划K区D区C区B区A区科技园区大型公共建筑组成的市级公建中心包括写字楼、公寓、酒店、医院、文体等，规划建筑面积270万平方米K区：居住用地分为６个区居住用地：规划建筑面积250万平方米，分为五个区望京科技产业园区高科技产业及研发为主，兼有居住、商服等相应配套服务功能的综合区9/28/20238第8页望京区域整体概况区域交通概况区域规划概况区域产业发展概况区域综合服务设施概况区域人口消费特征概况9/28/20239第9页区域产业发展概述望京区域的产业结构主要为二、三产为主，其中二产以北京电子城科技园为龙头形成区域内的主导产业；电子城科技园是中关村科技园区重要组成部份，是经国家科技部和北京市人民政府于1994年正式批准建立的。现已成为推动朝阳区工业加速发展的中坚力量，是望京地区的主导产业基地。区内以高新技术产业为龙头，其中电子城园区呈现出科技含量高、产业集聚度高、外资比例高和发展后劲足的鲜明特点。9/28/202310第10页区域产业发展概况望京区域逐步发展成电子信息产业的聚集地。区域内品牌效应凸显，产业链日趋完善。

园内高资本，高出口，外向型经济明显，高于朝阳区港澳台及外商投资比例。区域内高新产业的发展，促进了区域商务氛围形成，商务市场发展潜力巨大区内电子城的生产总量迅速扩张、经济效益显著。9/28/202311第11页望京区域整体概况区域交通概况区域规划概况区域产业发展概况区域综合服务设施概况区域人口消费特征概况9/28/202312第12页望京商圈－品牌精品店新概念汽车ＮＩＳＳＡＮ展示厅中旅旅游汽车公司雪亮眼镜雪亮眼镜大明眼镜铜牛服饰本区域共有品牌专买店７家，其中汽车类３家，服装类１家，眼镜类３家汽车类需求面积较大，一般在２０００平米以上，所处位置多为临街１层，服装眼镜类面积需求较灵活，从３０－－５００平米均可，需求周围环境整洁，位置一般选在繁华街区或高尚居住社区，注重室内外装修品牌精品店业态较少，尚有发展潜力9/28/202313第13页望京商圈－休闲娱乐太阳宫娱乐休闲中心张贝健身柯达中体倍力健身俱乐部咖啡店汉方洲足疗茶馆足疗音像潇洒风度美容美发网吧音像音像美发旺兴源洗浴七甲山练歌场特百惠富士冲洗雪美华美容厅本区域健身中心３家，保健中心３家，娱乐中心３家，音像店２家，咖啡店，茶馆２家，美容美发３家，网吧１家，冲洗店２家咖啡店，茶馆，快餐等面积可大可小，一般在１００平米以上，周围环境较好，位于繁华街区．健身需求面积１０００－３０００平米茶吧＼酒吧等休闲娱乐场所比较成旧，且数量少不够规模，很多街道属于空白，有极大发展空间9/28/202314第14页望京商圈－生活配套分布金象大药房福奈特加油站金象大药房福奈特电子图书馆东方爱婴金象大药房慈安堂郡福奈特生活配套设施稍显不足，可适当增加9/28/202315第15页望京商圈－零售商业＼超市＼大型专业卖场１３２４７５６８９１０１１１２１３１４１５１６１７１８１９２０１天成超市２苏宁电器３韩国百货４大中电器５京客隆６中福百货７中国移动营业厅８华润超市９新都副食１０韩国百货１１鲜花店１２中复电讯１３建材大世界１４南湖综合市场１５建材城１６正时家居１７联通１８华润超市１９中国烟草２０风城食品店便利店＼鲜花＼副食店等对面积要求较小，３０平米以上即可，超级市场要求面积在１０００平米以上，位置主要以繁华临街１层，地下１层商场房为主9/28/202316第16页餐饮配套分布本区域中式餐饮４０家韩式餐饮１１家西餐及西式快餐３家食品专卖店４家食品专卖店＼饺子馆等面积较小，３０－１００平米即可，ＲＰＣ等快餐店５００平米左右，东来顺等中上档次中餐１０００－４０００平米传统餐饮和韩国餐厅量大趋于饱和，西式快餐和其他种类风味餐饮（如面爱面，必胜客等）稀缺，市场有待开发．大多餐厅早期设在住宅底商群楼内，今年法规将限制餐饮＼娱乐在住宅楼下经营，这将是一大缺口实地调研时间；２００４年７月１０日9/28/202317第17页教育设施幼儿园：望京目前幼儿园有八所，民办的有六所、公立的有两所，基本上均分布在花家地和南湖地区附近；小学：六所，大多分布在花家地地区；中学：五所，重点中学较多，由八十中、陈经伦中学、首师大望京分校；高教：十一所高教学校，集中在京顺路西侧和望京新城附近；培训类学校：十一所，集中在望京北小河望京西园附近。备注：图中蓝点为幼儿园、蓝色带旗符号代表小学、桔红色带旗符号表示中学、蓝色图书符号代表高校、红色圆点代表培训学校。9/28/202318第18页医疗卫生望京医疗设施相对薄弱一些，医疗诊所有26家，但多为小诊所，规模不大，级别较低。基本上分布在北小河以北，南湖地区和京顺路西侧一带。较大型的保健按摩店主要有八家。9/28/202319第19页体育设施望京目前仅有一个望京体育公园，总占地面积25000平方米、绿化面积为70％。园内建有篮球场、排球场、旱冰场、儿童游乐场等。另外，望京有12个体育健身俱乐部。运动种类很多、齐全，网球、乒乓球、游泳池、排球、跳操、健美操、器械、美容美发、足疗、保健、跑步机、自行车、街舞、瑜珈、跆拳道、踏板操、形体训练等。9/28/202320第20页区域综合服务设施概况小结望京地区经过十几年的发展变化，到现在已经初步形成居住、生活、工作为一体的区域，区域内商业、医疗、教育、体育等各个配套设施初具规模，在数量上有了大量的增长，但在质上还未有明显的飞跃发展；未来发展趋势将会朝着大规模、高质量、高品质，更加齐全的方向发展；未来2年－3年望京的配套设施还将会十分迅速的增长。9/28/202321第21页望京区域整体概况区域交通概况区域规划概况区域产业发展概况区域综合服务设施概况区域人口消费特征概况9/28/202322第22页区域人口消费特征概况人口数量：望京人口数量目前18万人，未来规划将达到33万人。人口年龄：社区居民年龄构成以25～45岁为主。人口职业特点：演艺界人士、企业管理者、外企职工、律师、医生、记者、外籍人士等较多，中产阶层比重较大，其中外籍人士以日籍和韩籍为主。月生活消费水平：望京区域０４年人均月生活消费８２０元。（零售、餐饮、服务、娱乐等，不含家居建材）9/28/202323第23页区域人口消费特征概况区域性消费水平差异化强，以南部建成区消费力最差，中东部商业中心区消费力最强。望京区域住宅类楼盘置业者中二次置业者增多，同时望京区域也聚集了大批外籍人士，以韩国人、日本人为主，知识层次和职业层次相对较高，消费能力较强。本案所在区域，区位人口的综合素质较高，经济实力较强，注重生活品位，品牌消费能力强。9/28/202324第24页目录望京区域整体概况望京区域办公物业市场情况及分析望京区域商业物业市场情况及分析综述9/28/202325第25页写字楼市场总体情况：望京住宅市场的火爆，商业服务配套的改善促使望京写字楼市场逐渐成长，供应面积逐渐增长；爱立信，摩托罗拉，LG，西门子,松下等大公司将区域总部迁入望京，吸引了更多的为这些企业总部提供服务的中小型公司进驻；同时，写字楼供应量的增加，使得整个望京的发展趋于平衡，而且由此提升了望京的区域价值，从而带动了住宅市场的再次升温。9/28/202326第26页二、办公物业市场分析（一）办公物业市场开发投资状况（二）办公物业销售与租金水平状况（三）办公物业入住企业分析（四）办公物业市场发展前景9/28/202327第27页办公物业市场开发投资状况

区域划分原则：以地域兼顾功能为划分原则区域四大板块：

望京北部产业园区望京西部区域望京南部建成区望京中东部商业中心区望京北部产业园区望京中东部商业中心区望京南部建成区望京西部区域9/28/202328第28页办公物业市场开发投资状况中辰写字楼

LOFTEL

望京科技创业园

建协大厦

和平大厦

佳境天城博泰大厦望京西部区域望京北部产业园区望京南部建成区望京中东部商业中心区鑫佳泓大厦

爱慕大厦

叶青大厦尚古城写字楼

洛娃科技大厦众运大厦

望京大厦四强写字楼星源国际办公物业部分项目分布图利景名门博亚国际中心

金隅国际9/28/202329第29页办公物业市场开发投资状况项目地理位置开发商规模㎡入住时间物业级别望京科技创业园望京高新技术产业区内望京科技创业园700001999年丙级众运大厦望京利泽中街二区208号北汽众运公司200002000年丙级洛娃科技大厦望京利泽中园二区洛娃集团开发公司15464.02年乙级爱慕大厦望京新兴产业区利泽中园218-220号北京爱慕内衣有限公司212052000年——正汇科技大厦利泽中园——18000——乙级叶青大厦望京经济技术开发区叶氏企业集团有限公司5000001年甲级中辰写字楼新兴产业开发区泰富德实业有限公司1738602年7月甲级鑫佳泓大厦新业产业区19号地鑫佳泓科技有限公司17000——甲级

和平大厦来广营东路5号——1200005年1月丙级尚古城写字楼来广营东路5号贵特物业1200002年乙级佳境天城中环南路甲2号英大置业有限公司3700003年商住望京大厦望京中环南路北京国际技术合作中心3400098年乙级四强写字楼花家地街13号四强实业发展公司20002000年乙级建协大厦大山子北海房地产公司450005年5月乙级鹏景阁LOFTEL湖光中街一号巨朋投资公司1700005年6月商住星源国际广顺北大街（体育广场北侧）利达汇通房地产公司10219604年10月商住博泰大厦望京西园博泰隆房地产有限公司2400003年10月甲级总供给量:473751平方米办公物业目前供给状况表9/28/202330第30页办公物业市场开发投资状况项目名称地理位置投资开发商规模（平米）使用时间博雅国际中心新兴产业开发区利泽中一路世纪恒成建设开发公司270002006年底望京国际商业中心望京中东部商业中心区正鹏房地产开发有限公司1700002007年嘉美风尚中心望京中东部商业中心区北京金冠达房地产开发有限公司800002007年爱立信中国研发总院以及爱立信中国地区总部望京高新技术产业园区爱立信一期：42000

2006年博泰金卡中心高新技术产业园区博泰隆房地产开发有限公司203002005年摩托罗拉园区以及摩托罗拉研发中心望京高新技术产业园区摩托罗拉一期：550002005.10总供给量:394300平方米办公物业未来两年供给状况表9/28/202331第31页办公物业市场开发投资状况■办公物业开发缓慢，项目稀缺，规模较小■目前可调研到的已入住办公物业项目17个，在建项目5个■目前市场供给总量为473751平米,未来两年供给量超过394300平米■区域办公物业分布区位特征明显，55%的物业集中在北部产业园内，近两年新开发物业多集中在中东部商业中心9/28/202332第32页办公物业市场开发投资状况

已入住办公物业项目开发规模表（平方米）

办公物业项目规模较小，44%物业规模普遍集中在12000—20000

平方米之间，属于小体量办公楼；其中一座大体量物业属于商住楼，对于开发商而言，商务氛围还尚未形成状况下，小体量办公搂在投资开发方面降低了很大风险；大体量写字楼项目是目前市场中的空档。

9/28/202333第33页办公物业市场开发投资状况办公物业级别统计表（平方米）纯写字楼与商住楼目前在开发总量中各占55%、

45%。甲级及乙级写字楼开发量较少，满足不了区域市场大中型企业的办公需求。目前市场中1个大体量商住楼在一定程度上缓解了区域办公物业的不足，满足了部分小型企业办公需求9/28/202334第34页二、办公物业市场分析（一）办公物业市场开发投资状况（二）办公物业销售与租金水平状况（三）办公物业入住企业分析（四）办公物业市场发展前景9/28/202335第35页办公物业销售与租金水平状况项目销售价格元/㎡租金水平元/㎡/日物业级别望京科技创业园只租不售2丙级众运大厦——2.6丙级洛娃科技大厦——3.5乙级爱慕大厦只租不售3——正汇科技大厦不详2.5乙级叶青大厦74803.5甲级中辰写字楼80003乙级鑫佳泓大厦——3.5甲级博泰金卡中心整售2.2甲级和平大厦——1.9乙级尚古城写字楼——1.6乙级佳境天城88003.50商住望京大厦不详3.8乙级四强写字楼不详2.8乙级建协大厦不详2.3——LOFTEL87002.6商住星源国际78002.7商住博泰大厦88002.8甲级区域项目平均售价8263元/平米平均租价2.58元/日/平米9/28/202336第36页办公物业销售与租金水平状况

早期开发办公物业以租赁为主现有销售项目多为近两年开发楼盘，售价集中在7800-8800

元/平米左右销售楼盘价格与区域内部分高档住宅楼盘价格持平，具有一定的升值空间图表中最高售价的博雅国际中心售价12000元/平米，目前没有开盘9/28/202337第37页办公物业销售与租金水平状况

租金中均包含了物业管理费用区域内办公物业租金以2-2.5元/日/平米为主区域平均租金为2.58

元/日/平米除部分项目外，区域租金水平比较平稳，起伏不大物业租金水平的地理区位性特征强办公物业项目租金水平图9/28/202338第38页办公物业销售与租金水平状况物业租金水平的地理区位性特征明显高新产业科技园区影响因素：政策优势、办公物业集中、市场供不应求项目个数：8个租金水平：2.5-3.5元/日/平米中东部商业中心区影响因素：新兴商业中心、商务氛围不够成熟项目个数：4个租金水平：

2-3元/日/平米南部建成区影响因素：临近燕莎\丽都商圈、商务氛围成熟、交通便利项目个数：3个租金水平：2.8-3.8元/日/平米来广营影响因素：地理位置偏远项目个数：2个租金水平：1.6-1.9元/日/平米9/28/202339第39页二、办公物业市场分析（一）办公物业市场开发投资状况（二）办公物业销售与租金水平状况（三）办公物业入住企业分析（四）办公物业市场发展前景9/28/202340第40页北京松下北京金汉王系统工程北京天利深冷设备北京晓星电脑技术北京双鹤药业、北京赛多利斯仪器系统北京津港储运北京泰富德实业办公物业入住企业分析

高新技术产业园区内的重点企业洛娃科技实业北京爱慕制衣北京叶氏企业集团中石化博泰金卡集团北京鑫佳泓科技发展北京北汽众运汽车贸易

自建办公物业企业9/28/202341第41页办公物业入住企业类型明细名称公司类别四强写字楼旅游、食品、图文设计、广告、眼镜、艺术、房地产广告、咨询、通讯、装饰望京大厦杂志、学会、招待所、工程、装饰工程博泰大厦物业公司、银行、健身、医疗、设备、电子、律师、影视、投资、设计、协会津港储运大厦海关储运公司、银行、餐饮、生物医学、绿化、通讯、商贸、科研、旅游、广告、软件开发洛娃大厦电子研发、日化用品、乳业、房地产、培训、数码、贸易、饮品、机械众运大厦政府机关、酒楼、贸易、技术研发、通讯、广告、数码、综合类叶青大厦商贸、物流、电子科技研发、广告中辰大厦研发、建筑、机械、医疗、投资、运动望京科技创业园电子与信息技术(376)、先进制造技术(30)、航空航天技术(2)、环境保护新技术(11)、生物工程和新医药技术(24)现代农业技术(3)、其它在传统产业改造中应用的新工艺、新技术(24)、新材料及应用技术(26)、新能源与高效节能技术(14)鑫佳泓大厦科研爱慕大厦电器、贸易、建设开发、服装、电影、规划设计、大型顾问公司佳境天城旅游、顾问、商贸、建筑装饰、艺术、投资、美容、科技、材料、环境、食品、网络、报社、汽车俱乐部、影视、运输利景名门旅游、服装、广告、投资星源国际医疗、美容、通讯、贸易、房地产、律师所、食品、建材、装饰、杂志物流、广告和平大厦家居城、货运公司、户外运动公司9/28/202342第42页办公物业入住企业类型比例类型数量所占比例大型综合类30.37%房地产60.73%各类组织161.95%广告、文化、艺术、影视354.27%国际大型公司172.07%建筑、工程、设备313.78%教育30.37%客服类172.07%旅游40.49%律师会计事务所30.37%其他40.49%生物医学、医药、美容404.88%食品50.61%体育健身10.12%投资、贸易516.22%网络、通讯、电子、科技44954.76%银行30.37%杂志50.61%政府20.24%装饰50.61%咨询顾问101.22%高科技11013.41%合计820100.00%9/28/202343第43页9/28/202344第44页办公物业入住企业类型分析经过市场调查搜集到820个已经入住的企业名单，通过分析，将820个企业共分为22种企业类型，其中多数企业为：广告、文化、艺术、影视类；建筑、工程、设备类；生物医学、医药、美容类；投资、贸易类；网络、通讯、电子、科技类；高科技类。此六类企业共有716家，占总入住企业数量的87.32％，其中网络、通讯、电子、科技类企业所占比例又是最大，数量达到449个，但大部分都在望京科技园中（376个）；近期望京写字楼入住的企业多为科技、广告、装饰、客服、物流类公司，例如星源国际项目（见附表）。9/28/202345第45页北京百艺源装饰有限公司B座新加视辉煌广告有限公司B座新加伊淑颜女子美体SPA馆B座新加北京嘉华博达科技有限公司B座新加北京瑞京傲烽商贸有限公司B座新加北京永丰智业有限公司B座新加北京依格娜国际皮革制品销售分公司B座新加博宇物流（北京)有限公司B座新加北京宏亿萌科技开发有限公司B座新加北京晨辉日升光技术有限公司B座新加希思科技B座新加韩国公司B座新加北京天昊天航空运输代理有限公司B座新加北京天纪通航空运输代理有限公司B座新加北京普斯维斯石油技术有限公司B座新加北京市佑林装璜材料有限公司B座新加星源国际新入住企业名单9/28/202346第46页办公物业入住企业使用面积区间项目

规模

平米

开间面积望京科技创业园70000－众运大厦2000027-800洛娃科技大厦1546450-150正汇科技大厦1800079--1100叶青大厦50000280-1500中辰写字楼17386－鑫佳泓大厦17000200博泰金卡中心－50-2000

和平大厦12000－尚古城写字楼120008000爱慕大厦212052000佳境天城37000113—390望京大厦34000562四强写字楼2000100,150建协大厦4500随意分割鹏景阁LOFTEL17000181；169；星源国际10219660,130博泰大厦24000114---1200银时国际大厦34000400蓝涛中心3000092-400目前望京办公物业单体规模都不大，开间面积从最小的30平方米左右到几千平方米的均有，但主要面积开间处在100-300平方米左右，这样的面积区间比较受欢迎，多为中小型企业购买。9/28/202347第47页小结目前望京区域办公物业有各自主要入住企业特点，例如，佳境天城主要以科技、广告、影视、贸易为主；星源国际以医疗、美容、律师、贸易为主；众运大厦以数码、贸易、科技为主；望京科技园以高科技为主；洛洼大厦以贸易、电子、日化用品为主；中辰大厦以建筑、机械为主；爱慕大厦以国际大型公司为主；入住企业呈现区域性特点：北部以电子、科技、高新技术为主，且多为规模较大、档次较高的写字楼；南部多为早期开发的写字楼物业，规模较小，属中低档档次物业；国际大型公司在望京已经达到17家，主要进驻在档次较高的写字楼；入住企业（除望京科技园外