中信地产-产品开发过程中的工程管理-64PPT

产品开发过程中的工程管理------中信惠州地产开编语房地产开发过程中的工程管理，是独立于建筑施工管理、建筑监理之外的一种工程管理模式，是以“产品质量、经营进度、投资控制”为理念，以营销为目的，以合同管理为核心，运用现代项目管理的思想，建立房地产企业工程管理体系，对项目全过程进行高效的计划、组织、指导和控制，实现项目全过程的动态管理，最终实现盈利。提纲一、工程管理目标二、工程管理任务三、工程管理重点控制内容四、实施过程的管理五、实施过程沟通体系六、工程管理与营销相结合七、后续服务的工程管理八、工程管理发展方向探讨一、工程管理目标

对于房地产开发商而言，工程管理的目标就是项目竣工后达到既定的盈利目标，同时产生相应的社会效益，并以优秀的产品质量塑造品牌，形成品牌效应。二、工程管理任务1、工程管理体系的建立2、工程管理目标控制3、项目管理4、组织与协调2.1、工程管理体系的建立

工程管理的首要任务，是以自身制度和经验为基础，借鉴行业标竿企业的管理模式，以“产品质量、经营进度、投资控制”为理念，建立房地产企业工程管理体系，使各部门在统一的平台上，达成共同的工作语言和作业标准。

建立以项目经理为核心，由不同职能部室组成的专业化管理团队，在工程管理体系中至关重要。目前工程管理的组织结构形式有三种：1、职能组织结构（表1）2、线性组织结构（表2）3、矩阵组织结构（表3）职能组织结构：领导指令源太多，易造成管理混乱；矩阵组织结构：充分发挥了公司的整体资源优势。线性组织结构：没有合理的横向联系及合作；

集团化、多项目运作，矩阵组织结构更具优势，有利于集团化战略发展。2.2、工程管理目标控制包括投资控制、产品质量控制、经营进度控制。投资控制是一项科学的管理活动，是企业达到预期盈利目标的保证手段，产品质量、经营进度在一定程度上影响着投资控制目标的实现。项目投资控制是项目运作成功与否的关键。2.3、项目管理包括合同管理、信息管理。合同管理作为工程管理的重要环节，在实现项目目标过程中起到重要作用，在工程管理中应该以合同管理为核心，以信息管理为手段。2.4、组织与协调组织与协调贯穿于项目开发全过程，主要是通过建立项目沟通体系来实现。三、工程管理重点控制内容1、投资控制2、产品质量控制3、经营进度控制3.1、投资控制3.1.1确定投资控制目标，建立责任成本体系；投资控制具有目标性，应满足项目定位和项目销售要求,不能是盲目的降低成本，要通过优化的投资方案，选择高生产力的施工单位，选择高性价比的材料和设备，并通过严格的管理、组织和协调来实现。3.1.2招投标制度和程序体系的建立

招投标制度和程序体系的建立，是投资控制非常关键的环节。设计方案阶段是投资控制的源头，通过招投标进行方案的选择，优化方案，优化工程设备选型，从设计阶段严格控制投资；在施工阶段通过招投标，选择施工能力高、价格低、维保能力强的施工单位，选定性价比高的材料和设备。招投标流程模式（表4），可根据工程的实际情况进行调整。3.1.3投资控制的实践项目初期，由设计院出具投资概算；施工图出来后，我们做出完整详细的项目预算，作为主包单位发包及合同金额的主要依据；项目竣工后做好项目结算；设计阶段组织工程技术和营销人员，对设计方案讨论优化，尽量减少设计变更，保证设计方案的实施性。控制投资的主要任务在发展商，要减少设计变更、返工、签证；施工组织阶段，根据营销推广方案，做好营销场地的准备，避免返工；严格控制签证，不可预见费用整体打包到工程总价中，不另行办理。根据中信城市广场、中信海阔天空雅居、中信·栖湖别墅等项目的经验，制定了签证流程（表8），对关键环节审定时间进行了明确的规定。现场签证采取“联签”制度，对于必须发生工程量变化的部位，工程管理人员必须会同成本核算人员、现场监理人员，及时对现场发生情况进行确认，并做好相关文字记录，要特别注重签证的时效性，以方便工序能继续顺利进行。案例：中信海阔天空雅居中信海阔天空雅居通过严格招投标，严格签证程序，签证控制在工程总造价的1％以内。通过组织多次专家的论证，优化调整钢筋混凝土中含钢量，节约钢筋造价的14％，约为1160万元。高压进线电缆接驳点，通过协调政府部门，由距离项目原4公里减少为1公里，节约成本170余万元。3.2、产品质量控制

产品质量控制的任务，是在施工过程中及时发现施工工艺，是否满足设计要求和合同规定，对所选用的材料和设备进行质量评价，对整个工程的工作质量水平进行评估，将取得的质量数据，与国家相关规范、技术标准进行比较，并作出评判。案例：中信海文花园

（一）严格控制质量的工作内容1、建立质量管理体系（表5）2、原材料检验3、工程配套设备检验4、控制质量措施5、事前、事中、事后三阶段控制（表6）

质量管理体系（表5）事前、事中、事后三阶段控制表（表6）（二）制定相应的质量保证书，编入施工合同；完善设计图纸会审及交底，避免施工过程中产生误区；实行技术方案、工程样板先行的原则，实施过程中的质量控制尤为重要。（三）在实施过程中，首先是施工单位的自检、自查；发挥监理的积极性，对关键部位、关键节点，监理要旁站管理；然后，甲方参加隐蔽工程的验收，必要时采取数码拍照；重要部位、重要结构楼层，如地下室、转换层的验收，我们都邀请了政府质检部门参加。（四）采用技术讨论会的形式，对施工措施及工艺进行优化调整，杜绝工程事故及质量漏洞；对周边的环境进行评测，关注天气动态，合理优化工序，避开不适合施工的时段。（五）将业主与物业管理，带进工程质量监督与验收中来，促进了施工单位质量意识的提高。由于中信海文花园建立了严格的质量保证体系，层层把关、步步跟踪，实行技术方案先行、工程样板先行的原则，工程综合验收被评为优良，并获深圳市优秀样板工程。3.3、经营进度控制

3.3.1制定项目整体进度计划

首先，根据项目性质、项目难度、项目周边环境及施工季节，进行项目整体进度计划的编制，并以营销推广计划相结合，计划节点（里程碑）要根据市场分析，使工程在销售旺季达到开盘条件，找出合理的开工时间，有利于整个项目经济效益的体现。3.3.2制定实施阶段工程总进度计划在工程进行之前，制定实施阶段的工程总进度计划，设置如开工、封顶、开盘、竣工、验收等里程碑节点，采取按周计划、月计划、季度计划为基本单位的进度考核制度，利用周例会的形式核对完成情况，及时解决进度滞后产生的问题。3.3.3、施工期间的进度控制在实施阶段，动态的进度计划调整随时可能发生，我们根据现场的实际情况，会同监理定期对施工情况进行检查，发现问题及时处理，随时根据实际情况进行工期调整，但关键节点及总的进度计划不能变！若现场特殊情况造成工期滞后，马上组织相关单位，对工程的施工方案进行合理优化，压缩关健节点工期，采取搭接作业和平行作业的手段，以控制总的进度计划。在施工过程中加强旁站、监督到岗及施工过程，甲方工程管理人员要严格检查，发现问题立即要求施工管理人员进行整改，坚决防止进度滑动现象的出现。经过多年的开发经验，我们制定了相应的工程进度控制流程（表7）

3.3.4进度计划的形式

常用横道图法和网络图法表示。①横道图法。在时间坐标上用一种直线条表示出各项工程内容和进度的方法。横道图法简单明了，但看不出各项工作之间相互依赖和相互制约关系。案例:中信城市时代②网络图法。其基本原理是首先应用网络形式来表示计划中各项工作的先后顺序和相互关系；其次通过计算找出计划中的关键工作和关键路线，在计划执行过程中进行有效的控制和监督，保证合理地使用人力、物力、财力，完成目标任务。案例:中信城市时代关键节点：4月开盘、7月幕墙落架、10月1日竣工、12月底入伙3.3.5、进度计划的监测

定期取得工程实际进展情况，与原进度计划对比、检查，找出进度滑动原因，保证工期按时完成，防止进度滑动。

3.3.6、进度计划的衡量、分析和修订衡量工程进度的指标有实物量、形象进度、工作量，衡量、分析与修订工作一般每月一次。四、实施过程的管理

4.1合同管理1、合同管理作为工程管理的重要环节，将在实现项目目标中起到重要作用。工程管理应以合同管理为主线，充分利用合同这一经济杠杆调动施工及供应单位的积极性，控制施工及供应单位的工作满足合同要求。2、强化工程款项的支付约定，将支付进度款与质量、进度挂钩，在工程竣工后保留15-20%的工程款未支付。3、将业主入住后的质量投诉、质量维修责任在合同中约定给施工承包方，不仅要负责维修，还应承担业主提出的赔偿责任。4.2、