蕃瓜弄的新故事-上海探索“原拆原建”老旧住房改建新模式

蕃瓜弄的新故事——上海探索“原拆原建”老旧住房改建新模式提起蕃瓜弄，老上海几乎尽人皆知。20世纪70年代，一篇题为《蕃瓜弄变了样》的文章被编入小学语文课本，让蕃瓜弄闻名全国。如今，一项“原拆原建”的老旧住房改建工作正在这里进行，有望探索出一条“提品质、控成本、可持续”的城市更新之路。地处市中心、上海火车站旁的蕃瓜弄，前身叫姚家宅，曾是出了名的棚户区。新中国成立后，上海对蕃瓜弄进行了改造。20世纪60年代，这里成为上海第一个成片棚户区改造试点，建成了全上海第一个5层楼房的工人新村。蕃瓜弄一跃成为当时闸北地区乃至上海的标志性建筑。“小时候，说起自己住在蕃瓜弄，特别自豪。等工作后，就不好意思让同事知道自己住蕃瓜弄……”在昏暗的共用厨房里，收拾着锅碗瓢盆，陈瑜回忆起往事。可不，眼前这个家，让人不舍又难言：厨房是3户人家共用的，灶台和水槽都紧挨着，要是几家同时洗菜烧饭，一转身就能撞上。头顶的电线如蜘蛛网般密布，都搞不清是谁家的线头。更尴尬的场景在早晚时分，3户人家共用两个狭小的卫生间，淋浴头就装在马桶上方，只能排队上厕所、洗澡，碰上内急，那种窘迫自不用说。朱晓蓉担任蕃瓜弄居民区党总支书记多年。她拉着记者看，蕃瓜弄的房屋普遍是三四户居民合用一个厨房卫生间，户均公摊使用面积仅两平方米。更关键的是，小区主体是小梁薄板房屋，房屋主体出现沉降，预制楼板已起不到防水作用，漏水问题严重；一、二楼的公用马桶轻则冒泡返水，重则堵塞冒溢，给生活带来极大不便。这些年，小区进行过多次改造：加层、平改坡，解决用水、房屋隔热问题等。但修修补补总治不了“病根”，在周边区域日新月异发展的映衬下，昔日的明星小区显得格格不入，仿佛一位步履蹒跚的老人，日渐消沉。4年前的夏天，蕃瓜弄居委会、小区业委会牵头征求居民意见，99.7%的居民同意向政府申请对小区进行拆除重建改造。蕃瓜弄的拆除重建提上了日程。可真到了推进工作的那一刻，问题又浮现出来。一个蕃瓜弄，建筑面积约4.3万平方米，至今已有60年房龄，共有1122证居住用房（包括977证租赁房和145证产权房），户籍人口3482人——一间房子，“住着”多少故事！家家都有本难念的经：有几代同堂的，希望回搬后的房子多些面积；有子女众多的，希望不要房子直接分钱；有提出老人长期卧床下不了楼的；有提出房子朝向不好，希望换到理想朝向的……诉求各不相同，再加上小区所在地被高架桥、铁道包围，还有新建项目各项规划指标的限制。要得到每位居民的认同，确保每户居民公平获益，谈何容易！记者来到静安区天目西路街道办事处，办事处就在蕃瓜弄小区的一角。街道为此组建了项目临时党支部，将班子成员、科级干部全部下沉到一线。“蕃瓜弄小区拆除重建项目是《上海市城市更新条例》生效后全市最大的小梁薄板改建项目之一，也是2023年静安区的重要民心工程。”天目西路街道党工委书记董启蒙告诉记者，如何在老旧住房改建中实现“最大公约数”，真正“把惠民生的事办实、暖民心的事办细、顺民意的事办好”，是每一位参与其中的工作人员昼思夜想的。1122证住房，有97种房型，最小面积6.5平方米，最大面积101平方米。“为了给居民拿出最优方案，我们和设计方反复听取居民意见，方案就改了20多稿。”说起蕃瓜弄的房子，天目西路街道成套办负责人王中佳如数家珍。最终，在8种基本户型基础上，设计了47种不同面积段的房型，全部房屋的套内面积只增不减，再额外增加独用厨卫与阳台。其中租赁房每户房间使用面积增加1平方米至1.5平方米，并配置独用厨卫与阳台；产权房房型较大且有独用厨卫，改造后保证套内面积不减少，并优化房型、朝向和居住功能。今年4月22日，方案首次与居民见面，就得到了绝大部分居民的赞许。不到一个月，签约率突破98%，达到项目正式生效比例。7月2日，喜讯传来，签约率提前达到100%！居民拍手称好：“终于盼到这一天！”“这个100%背后，并没有什么捷径，就是将心比心，设身处地为居民考虑，帮大家算好综合账、长远账，尤其是品质提升账。”董启蒙说，“采取拆除重建方式实现成套改造，对旧住房改造、城市更新、区域社会经济发展都有着重要意义。”7月16日一大早，蕃瓜弄小区旧住房改建（拆除重建）项目迎来居民集中搬场。夏日的雨后，空气清新，小区门口张贴的规划蓝图显得格外醒目。3年半后，一个崭新的蕃瓜弄将迎接街坊邻居的归来——那时的蕃瓜弄，将建有6幢多层、高层电梯房用于居民回搬，配有地下停车场，实现人车分流；小区及周边公共配套包括城市生活中心、社区卫生中心、社区综合为老服务中心、社区服务站点、社区党群中心和公益性幼托育点等公共服务设施……蕃瓜弄，只是上海老旧住房改造的一个缩影。上海拿出了2023年至2025年的工作方案：旧区改造，计划全面完成零星二级旧里房屋改造工程；旧住房