格力地产税收筹划-2022年1月17日

格力地产税收筹划一、企业基本情况1、格力地产(600185)是集房地产业、口岸经济产业、海洋经济产业以及现代服务业、现代金融业于一体的集团化企业。自2009年成功上市，格力地产呈现出强劲的发展势头，在珠海、上海、重庆、西安、香港等地拥有30余家成员企业、40余项在建项目，业务范围涉及房产、口岸、海洋、旅游、金融、教育、农业、酒店等多元领域，是布局全国的优秀城市综合运营商。在稳健发展的同时，格力地产以现有产业为基础，抢抓时机，主动思变，以点带面，进行产业升级，从珠海本土市场向国内重点市场拓展，从房地产开发向相关产业经济延伸，紧扣时代脉搏，构建产业融通的战略新版图。未来，格力地产将继续依靠精准的产业布局、丰富的项目资源及灵活的资产运营，通过资本和产业的有效联动，打造“大海洋、大金融、大健康”的产业集群，进一步扩大企业的竞争力和影响力，打造成中国城市运营商的领创者。2、税率基本情况：企业所得税：25%，个别子公司享受税收优惠税率营业税：3%、5%增值税：6%、11%、17%土地增值税：按超率累计税率30%-60%契税：3%-5%二、税负分析：（一）、格力地产近五年税负率如下表：项目2015年2014年2013年2012年2011年主营业务收入254492146630215360162367133515企业所得税41962918988731054914104企业所得税税负率16.49%6.27%4.12%6.50%10.56%土地增值税140164353121421285213305土地增值税税负率5.51%2.97%5.64%7.92%9.97%营业税1272377531103783966692营业税税负率5.00%5.29%5.12%5.17%5.01%城市建设维护税949581794700542城市建设维护税税负率0.37%0.40%0.37%0.43%0.41%教育费附加681405502500364教育费附加税负率0.27%0.28%0.23%0.31%0.27%增值税99775747569682715441增值税税负率3.92%3.92%2.65%5.09%4.08%其他税收219191361236112合计税收8052728219394054150440560综合税负率31.64%19.25%18.30%25.56%30.38%各项税负平均税负柱状图：通过上表我们得出如下结论：1、主要税种：企业所得税、营业税、土地增值税、增值税。2、企业所得税平均税负最高，且接近或等于法定税负，其次企业所得税、土地增值税，这四项税收为格力地产主要税收来源。3、该公司平均税负25.05%。4、所得税为企业第一大税种，同时营改增后，增值税会成为企业税收的比重较大税种。（二）、税负折线图从该图表可以看出：1、该公司总体税负波动较大，先高后低，然后再升高，波动原因主要是利润的波动导致企业所得税的波动。2、营业税、增值税变化趋势最平稳，企业所得税波动幅度最大。（三）、与其他房地产企业税负比较：与部分上市地产公司税负比较公司名称2015年2014年2013年2012年2011年均值华夏幸福17.33%17.37%17.21%17.50%15.90%17.06%格力地产31.64%19.25%18.30%25.56%30.38%25.03%中粮地产15.76%18.78%16.84%13.66%20.33%17.08%绿地控股9.69%7.81%14.63%10.15%15.61%11.58%万通地产15.94%13.65%23.92%19.04%25.24%19.56%名流置业12.12%12.23%12.09%13.42%14.49%12.87%中天城投13.42%13.65%23.66%21.97%14.86%17.51%折线图如下：各公司平均税负柱状图如下：通过上述图表，我们可以看出：1、格力地产税负处于行业高水平。2、格力地产税负波动幅度最大。三、税收筹划营改增制度下，增值税将成为各公司的重点筹划的税种，本文重点也是对增值税进行税收筹划，同时兼顾企业所得税税收筹划。因地产公司业务环节非常清晰，故本文将按业务环节来展开。（一）、销售环节1、梳理销售业务，确定营改增范围要求格力地产各公司的税务岗和业务人员协作的，需要将公司所有销售业务按照税务口径从新梳理，核对规定，若全部需要改增还好，有些公司的老营业税业务，是部分需要改增，部分不改，这样，必须区分清楚。梳理的结果，是形成表格或者说销售业务税种清单，列明业务名字、税种、税率、何种情况下可以减免税，这张表对于企业日后签订销售合同将会起到很大的作用。2、梳理销售合同，处理涉税条款销售合同内往往会涉及发票开具的条款，对于营改增时点前后、跨时点执行的合同，企业需要与客户就发票的开具问题进行协商，包括何时开具、开具什么发票、原先合同约定的金额是否含税等。最好能与客户签订补充协议，就以上问题进行明确。这些问题看似很小，但其实很重要。因为，从企业自身来说，发票开具的时点是在营改增之前还是之后，会决定企业是交增营业税还是增值税，如果交增值税可抵扣的进项税又是多少，种种关系，这些都会对企业自身的收入、税负产生影响。从客户的角度来说，如果客户属于增值税一般纳税人，企业营改增后他们拿到新的增值税专用发票是可以抵扣的，那么合同原先约定的价格是否含增值税就会影响到客户成本或费用的大小；甚至，原先客户从你企业那取得的票不可抵扣，营改增后可以抵扣了，直接影响他们的税负，影响的是现金流，是真金白银！对于客户关系的维系，这点难道不重要吗？3、修改销售内控流程，把控合同风险同理，营改增后，企业也应重新审核合同模板和合同签订的风险把控。在合同签订前，了解客户的身份很重要，已经营改增了吗？是一般纳税人还是小规模纳税人？它们是否有抵扣进项的需求？它们属于增值税免税企业吗？合同约定价格是含税价还是不含税价对企业自身收入影响有多大？落实在实处，就是要在报价中考虑增值税的问题。二、采购环节1、梳理采购业务，确定可抵扣范围这块也是要税务岗和业务人员协作。首先要列出各种成本费用明细，核对规定或者咨询税局，看哪些可以抵扣、可以抵扣的税率是多少，一一记下，做成成本费用、购置资产、工程建设抵扣情况清单。需要注意的是，已有采购业务要梳理，以前未发生、即将发生的采购业务也要梳理，成熟稳定的公司还好，新建企业这块不大好做，只能随着采购业务类型的增加，实时判断，经常更新清单。2、梳理采购合同，处理涉税条款和之前的销售合同一样，对于跨时点采购合同的涉税条款，企业也应该给予关注，甚至，更加关注！企业在营改增之前，如果没有做充分的准备，营改增后可能出现可抵扣进项很少的情况，假设此时并没有过渡性的政策扶持，企业可能在这一时间段税负激增，这对企业的现金流无疑是巨大的压力。所以，对于跨时点的合同，企业也应与供应商尽快接洽，必要时签订补充协议，对发票开具种类、含税价和不含税价另行约定。3、修改采购内控流程，把控合同风险营改增会影响采购计划，因为有了可抵扣进项，采购金额都会改变，同样，批准权限的级别也要改变，本来批的是买价，现在可能批的是含税或者不含税价，必须在公司内部流程中描述清楚，否则会引起不必要的歧义。同时，做到对已有供应商的清单进行统一梳理，而不是招标时临时询问税务资格。三、财务环节1、选择申请何种纳税人如果公司此前并无增值税业务，则需要考虑申请一般纳税人还是小规模纳税人，这需要测算税负并考虑公司核算力量，原则是：在自己能力之内争取最有利的。2、发票管理发票的管理，一方面涉及制度的修订，修改后的发票管理制度应包括发票的开具、收取、认证、审核，明确责任人和限制时间。如果以前没有接触到增值税发票开具、认证工作的，企业最好能组织培训一下。另一方面，则涉及营改增时点前后的发票和账务的处理。3、对一般会计流程进行梳理和调整无论原来是否一般纳税人，会计科目都要增加，应交税费的明细、营业收入的明细都得改变，以符合税款计缴和满足公司管理的要求。有的公司，会计相关的IT系统非常复杂，改变任何科目都需要论证，自然要早走内控规定的流程，务必在营改增时点之前完成设置。而系统简单的公司，论证和审批流程也必须应有尽有，这是重要内控文档，得留着备检查的。增值税核算的会计核算是和营业税不同的，需要重新设计计算表单，以及记账分录。系统复杂的公司，可能对模块功能都要有所调整，这些改变，都需要有文档留存备查。4、重新进行税务筹划有的公司，筹划很大，复杂业务情况下为节税专门开设专业公司的都有，增值税情景下这些都可能改变，不排除影响公司的架构，这架构如有改动，则所得税会被一并影响，因