华盛莱蒙基金的投资哲学

华盛莱蒙基金的投资哲学楼市变革下，人民币房地产基金风生水起。2010年中国地产基金风潮，究竟意味着一个朝阳行业的诞生，还仅仅是一次资本市场的裂变机会？业界看法，莫衷一旦一是。各类基金模式自据其理，差异巨大，相互指摘评判者也不乏其数。围绕发起人身份、募资渠道、交易结构、回报方式等原则的探索与争执颇有愈演愈烈之势。从颇负盛名的国际投行老将，到驰骋地产界数载的风云实业家，再到刚刚在地产行业下注的产业外资本，都对地产基金有不同的诠释。那么，在这个中国地产基金的春秋时代，究竟谁才是真正适应中国国情的大赢家？不完全照搬国外模式，不过分依赖实力资本，坚持独立性和透明度，坚持投资人利益至上，一旦明确了这些原则，一个基金的生命力问题就可以基本厘清。莱蒙最好的项目进基金池模式架构和基金投向是地产基金争论的焦点。由开发商发起成立的基金管理公司，业界褒贬不一。开发商身份的发起人究竟是利是弊？记者从深圳华盛莱蒙房地产基金的运作中，得到了明确的答案。在深圳这个私募基金的天下，先后有金地、中海、保利等房企与中外金融机构共同发起成立私募基金管理公司。今年，莱蒙国际集团与华盛资本共同出资，创建华盛莱蒙投资基金。华盛莱蒙资产管理公司担任GP,莱蒙国际集团和第三方投资人担任LP.华盛莱蒙基金总裁王宁告诉本刊记者，“2010华盛地产投资基金”（以下简称“2010投资基金”）规模为20亿元，优先成为有限合伙人的最低出资额为2000万人民币，投资年限为3-5年，预期静态年化收益率达20%以上。2010投资基金的投资策略为：通过特色的资产和项目组合，辅以全程监控及辅导，发挥杠杆效应，创造收益的最大值；介入低拿地成本、优质稳健型项目的投资；投资城市低密度高端住宅及中小型城市综合体两个产品方向；核心投资区域包括北京、天津、深圳及长三角。拟投资项目中，就包括莱蒙国际在深圳和常州的两个优质项目，以及其他地产企业的高附加值项目。据悉，2010投资基金拟定的投资项目包括深圳莱蒙水榭春天四至六期，以及常州太湖湾项目。莱蒙水榭春天的一期、二期已经完成销售，创下2010上半年深圳销售面积和销售金额的双料冠军。由于拿地时机把握准确，该项目楼面地价不到千元，销售均价则达到两万元以上。根据测算，这个项目年化投资收益率应在25%以上。“位于常州的太湖湾项目，同样是莱蒙集团旗下的优质项目，距离无锡、常州和宜兴市区的直线距离均在30公里以内，三面环山，南面临湖，将被打造为稀缺高端产品，而其楼面地价不超过销售价格的20%，年化投资收益率将突破20%.”王宁说。“2010基金所投项目都经过严格测算和筛选，筛选标准包括了城市发展趋势、项目规模、优选区域、风险防范能力、收益水平、变现能力、杠杆率等，将会把莱蒙集团的好项目装到基金篮子里，这样做有助于基金整体风险的降低和收益水平的提高；同时也进一步提升了莱蒙的地产品牌价值，形成双赢局面。”王宁告诉记者。独立且关联的第三方势力“在中国，没有与房企关联的私募基金无法做大。”当记者提到基金发起方莱蒙国际同时也是被投资方的双重身份时，王宁作出了明确的回答，“我们坚持在关联中有独立，基金管理人必须独立地选择和运作项目。”华盛莱蒙基金采用“5.3.2，独立+关联”的投资体系，五成的份额会投资于莱蒙国际的优质地产项目，以15%-20%的年化收益率谋求稳健回报；三成的份额会投资于其他地产商的高附加值高回报项目，谋求超额收益，预期年化收益率能达到25%-30%；还有两成的份额会参与新兴区域的土地一级开发与整理，预期年化收益率是10%-15%，最终通过一二级市场联动谋求基金的战略发展。“之所以有5成的比例投给莱蒙国际旗下物业，是因为莱蒙的品牌和实力都深得投资人信赖，这是给予投资人最稳健的保障之一。如果简单照搬国外模式，保证基金的所谓独立血统，在今日的中国市场一方面捕捉机会能力有限，另一方面将有可能面临巨大风险。”王宁告诉本刊记者。莱蒙国际是中国房地产百强企业，集团资产规模超过200亿，先后打造了水榭花都、水榭山、水榭春天等“水榭”系列高端住宅品牌，以及以莱蒙都会、莱蒙商业中心、莱蒙城为代表的“莱蒙系”城市综合体。华盛资本是专业地产投资及资产管理机构，集合了国内顶级的地产投资、资产管理、投资银行专家级团队，投资管理项目区域涵盖北京、天津、西安、海南等地。华盛莱蒙基金一出生就融合了金融和地产的双重基因，双方的优质资源赋予华盛莱蒙基金先天的优势，既能从基金投资角度为投资人客观选择收益最好的项目，又能从开发实业的角度挖掘项目附加值，一旦被投资项目出现问题，也具备很强的危机处理能力。“如果是规模较小的基金，独立投资于一到两个开发商的项目问题不大，但等基金盘子大了，投入的项目多了，出现风险之后很难控制，即使签订保底协议，一旦这些公司资不抵债，也会陷入复杂的纠葛中。与品牌地产公司进行关联，才更能降低基金的风险，保障投资人收益。”王宁继续做出解释。王宁的观点与首创置业董事长刘晓光不谋而合。在今年7月由本刊主办的私募基金论坛上，刘晓光就指出，开发商和大型投资机构联合发起建立投资管理公司，共同投资于该企业和其他企业的项目，是最符合中国国情的运营模式，“如果说基金不能与一些具备优质资源的大型开发企业共同成立，很可能就不会成功。我们和法国ICC共同成立的基金大概有一半份额是投资于首创的项目，这样才能做到让资源循环利用。”王宁表示，华盛莱蒙基金在关联中保持独立的项目选择权力和操盘模式，“不会把品质不高的项目放进基金盘子里，相反，基金投委会有优先选择项目的权力，恰恰选择了莱蒙集团最好的项目放进基金公司，力图把基金做强做好。”当基金规模做大之后，与发起人项目的关联性就会有所降低。单个房企的项目开发规模是有限的，基金自然会向业界寻求更多更好的项目来进行投资。全程辅导提高附加值华盛莱蒙基金采取股权投资方式，不与对方约定固定回报。“我们预期年收益率是20%，这个预期是相对保守的，实际上，拟投资的某单个项目的年收益率或可达到35%以上。”与一般基金仅派驻财务总监和工程总监监督项目进展不同，华盛莱蒙基金投资决策委员会的6个投委对每个项目都要进行特殊辅导，使项目增值。“华盛莱蒙倡导全程辅导投资模式，我们不仅仅输出资金，也同时输出成熟领先的开发运营经验，并对符合条件的房地产项目进行产品品牌输出。”投委会主席黄俊康是莱蒙国际集团董事长，在金融投资、境内外房地产开发、零售百货等行业均有过出色的业绩；基金首席财务官林战曾担任绿城中国的首席财务官，之前曾任职于国际知名投行；投委会成员章成为国家高级律师，亦担任知名上市企业的独立董事。几位投委从项目评选、市场定位、产品规划设计、附加价值体系、价格策划、退出时机几个环节对项目进行全程辅导。目前，除莱蒙国际的两个项目外，2010投资基金还精选了北京门头沟城市综合体、北京密云低密度住宅区、天津静海新城等其他企业的项目进入基金池。募资通路畅达正当大多数新兴基金公司马不停蹄地四处寻求资金的时候，2010投资基金已经建立了一系列募资通道，其中，莱蒙国际和华盛资本以往的合作伙伴和老业主占了相当比重。“基金的两家发起人都具有成熟的投资伙伴，他们看到华盛资本和莱蒙国际的成功投资与开发业绩，对新生的基金公司联合体也颇感兴趣。”王宁说。在房地产投资领域，“跟投”是投资者惯用的手段，看重这家公司的操盘手过去为他们带来了什么，而不仅仅是漂亮的募资说明书。自2003年至2009年，莱蒙及华盛的投资个案中，项目平均年化收益率保持在18.5%以上，成为投资人追捧的对象。“在投资人中，深圳的私营企业主占据了相当份额。”王宁告诉记者。与江浙和山西一样，深圳也是一个藏富于民的地方，但深圳富人的投资理念与上述地区的富人又有很大不同，过去他们也曾参与过炒房等投机行动，但现在更看重投资理财的合理规划，同时更具备创新意识。深圳的高端民间投资人已经很清楚房地产基金的巨大潜力和作为资产组合的必要性。“在这些投资人中，有企业和综合性投资集团。他们信任基金团队的能力，采取跟投的方式。”王宁指出，“还有一些投资人是莱蒙国际的老业主。莱蒙的产品以高端住宅为主，业主的身家至少在5000万以上。他们过去购买的物业已经大幅升值，现在对华盛莱蒙基金也表示了浓厚的投资意愿。”同时，华盛莱蒙基金正在跟私人银行和理财机构进行战略性合作。当前各大商业银行与房地产私募基金合作的积极性相当高。王宁告诉记者：“银行看重的不仅仅是渠道方面的合作，它们积极与我们合作的原因，是我们设计了长期共赢的结构。银行作为基金的战略合作机构，共同服务于投资客户，为高净值客户找到真正的投资理财好品种。此外，基金的其他业务，如投资项目再融资、资金监管、结构化融资等传统和投资银行类业务都可以和银行再度合作。”王宁透露，因为发起人良好的背景和口碑，本期基金很有可能会面临超募，将通过抽签来决定最终的经过申购资格审查后的LP名单。不断拓展的投资组合华盛莱蒙作为资产管理机构，除房地产私募投资之外，另有REITs、直接投资和海外投资三大业务领域，通过资产组合，基金管理者将使投资人获得更高的收益。“一些好的项目，在私募基金投资之外，我们还会做一些平行投资，增大投资份额。我们还与海外投资机构联手，通过平行基金的模式共同参与投资一些项目。目前海外基金正在涌入经济复兴后的中国，他们需要