合同范本之业主方项目合同策划管理研究

【摘要】合同策划是指为保证项目总目标的实现，对整个项目合同产生重大影响的项目分解、承发包模式、委托方式、合同种类、风险分配及合同关系协调等问题进行研究分解和选择确定的过程。【关键词】业主方；项目；合同策划；管理业主的合同策划是指业主结合项目的实际情况，科学地进行项目结构分解，正确地划分标段和选择发包方式，恰当地确定合同种类和条款，合理地分配风险和进行合同关系协调的过程。1、合同总体策划的重要性⑴合同总体策划决定着项目的组织结构及管理体制，决定合同各方面责任、权力和工作划分，故对整个项目管理产生根本性影响。业主通过合同委托项目任务，并通过项目实现对项目的目标控制。⑵通过合同策划，摆正工程过程中各方面的重大关系，防止由于这些重大问题不协调或矛盾造成工程上的障碍，以致造成重大损失。⑶合同是实施项目的手段。正确的合同整体策划能保证圆满地履行合同，促使各合同达到完善的协调，减少合同矛盾和争执，顺利实现项目整体目标。2、合同整体策划依据⑴业主资信、资金供应能力、管理水平和具有的管理力量，业主的目标及目标的确定性，期望对工程的介入深度，业主对工程师和承包商的信任程度，业主的管理风格，业主对工程质量和工期要求等。⑵工程类型、规格、特点、技术复杂程度，工程技术设计准确程度，工程质量要求和工程范围的确定性、计划程度，招标时间和程度，工程质量要求和工程范围的确定性、计划程度，招标时间和工期的限制，项目盈利性和工程风险程度，工程资金、材料、设备等资源供应及限制条件等。⑶工程所处的法律环境，建筑市场竞争激烈程度，物价的稳定⑶工程所处的法律环境，建筑市场竞争激烈程度，物价的稳定性，地质、气候、自然、现场条件的确定性，资源供应的保证程度，获得额外资源的可能性。3、合同总体策划内容⑴承包方式选择分散平行承包是业主将设计、设备供应、土建、机电安装、装饰等工程施工分别委托给不同的承包商。各承包商分别与业主签订合同，各承包商之间没有合同关系。全包合同是一个承包商承担一个建设工程的全部任务，向业主承担全部责任，总包也可再分包部分项目。发包模式的选择应根据业主的项目管理能力和协调水平、项目的技术复杂程度、市场竞争的激烈程度、潜在承包商的能力，并结合项目结构分解的结果、图纸设计深度及各种发包模式的特点综合确定。如业主的管理协调能力较强、对所建项目的技术较为熟悉，从加强投资控制的角度来讲，则可采用项目管理层次较少、管理幅度较大的分专业分阶段平行发包或平行发包和总承包相结合的发包方式，反之则宜采用项目总包方式。⑵招标方式的选择国际上经常采用的招标方式有公开招标、邀请招标和议标。我国颁布实施的《中华人民共和国招标投标法》规定，招标分为公开招标和邀请招标。所谓公开招标又称无限竞争性招标，是由招标单位在国家行政主管部门指定的媒体上发布招标公告，凡符合规定条件的承包商都可自愿参加资格预审或投标，参加资格预审或投标的承包商数量不受限制。所谓邀请招标又称有限竞争性招标，是由招标单位向预先选择的数目有限的承包商发出邀请信，邀请他们参加某项工程的投标竞争。除上述招标方式外，实际工作中还存在竞争性比选或竞争性谈判及议标直接委托等招标方式。每种方式都具有不同的优缺点，要根据承包方式、合同类型、业主所拥有的招标时间（工程紧迫程度），业主的项目管理能力和期望控制工程建设程度等来决定采用何种招标方式。目前，业主经常采用有选择性地招标的方式，即业主据项目特点，有目的、有条件地选择几个承包商，邀请参与投标。此方式特点在于业主事务性管理工作较少，时间较短，费用低，也可获得合理价格。同时，无标底招标或标底只作参考而不作为评标指标的招标方式，由于能防止泄漏标底、避免不公平竞争，能促使投标人接合自己的实际情况报出更具竞争优势的合理低价，故在业主方项目招投标中得到越来越多的运用。⑶合同类型选择不同种类合同有不同的应用条件，有不同权力和责任分配方式有不同的付款方式，对合同双方有不同风险，应按具体情况选择合同类型，故要根据具体开发项目特点来选择合适的合同类型。合同种类的选择关键在于图纸的设计深度（包括工艺技术条件是否完善），业主对工程变更发生概率的预测，现场地质状况及勘察地质资料的完善程度，以及设计图纸是否需要承包商优化完善等。如业主的工艺技术条件已经冻结，设计达到了施工图的深度，现场地质条件明确，且无须承包商对图纸进行深化设计，则宜优选固定总价合同，以降低承包商的索赔机率、规避不必要的风险，减少由此带来的投资追加，并充分享受承包商对图纸进行优化或深化设计带来的投资节约，从而达到有效控制投资的目的。反之，则宜采用单价合同，合理的分担工程量变化带来的风险，促使承包商减少报价中的不可预见风险费用，充分调动承包商的管理积极性，顺利地完成项目三大控制目标，并降低由于工艺及图纸频繁变更带来的高额索赔。⑷合同条件的选择合同条件应与双方管理水平相配套，过于严密、完善的合同没有可执行性；最好选用双方都熟悉的合同条件，便于执行。业主应理性地对待合同，合同条件要求合理但不苛刻，应通过合同来制约承包商，但不是捆住承包商。由于业主起草招标文件和草拟合同文本，居于合同的主体地位，应确定的主要合同条款包括适用于合同关系的法律及争执仲裁地点、程序；付款方式，合同价格的调整条件、范围、调整方法；合同双方风险的分担，即将风险在业主与承包商之间合理分配；对承包商的激励措施，恰当地采取激励措施可激励承包商缩短工期提高质量、降低成本、提高管理积极性；保函、保留金和其他担保措施，对违约行为的处罚规定和仲裁条款等。4、合同总体策划过程⑴研究企业和项目战略，确定企业和项目对合同的要求，一个项目采用不同的组织形式和项目管理体制，则有不同的任务分解形式和合同类型；⑵确定合同总体原则和目标，建立全面合同管理结构体系；⑶分层次、分对象对不同合同的发包方式、招标方式、合同类型、主要合同条件等重要问题进行研究并逐一做出决策和安排，提出合同措施；⑷在项目过程中，开始准备每一项合同招标和合同签订时都要进行一次合同