新国五房地产市场的税负转嫁效果分析

新国五房地产市场的税负转嫁效果分析

一、政策执行前的市场状况2013年2月5日召开。国务院常务会议决定了“八项新国家五条”房地产市场监督管理措施。最令人担忧的是，具有自身住宅出售的20%的个人收入将征收个人所得税。细则明确要求,应充分发挥税收政策的调节作用。受此影响,各地众多二手房交易者为避免多交税款急忙赶在政策正式执行前办理签约过户,成交量陡然增加。此外,“阴阳合同”、虚报装修和家具价款,甚至假离婚等避税方法一时间也成为社会热议话题。国家先后出台房地产调控措施,投资、投机性需求被有效遏制,但房价对于多数普通收入阶层来说仍然偏高。不仅如此,自2012年下半年以来,全国多数城市房价有所回升,特别是二手住房价格也接连上涨。显然,按照新政,卖房人是负有纳税义务的法定归宿,但卖房人会试图通过涨价将全部或部分税负转嫁给购房人,使自己获得满意的净收益。对住房转让行为征税,其中最为核心的问题就是税负的归宿问题,这也将直接决定住房的最终转让价格,进而影响政策的实施效果。税负转嫁是税负在相关主体之间的利益再分配过程,税负转嫁过程一般以商品价格的变化来实现。本文从财政学的角度对税负转移效果进行分析,以便更好地了解其政策机制。二、价格弹性的定义税负能否转嫁主要取决于该地区商品的供求关系,或者说由供求相对弹性决定。所谓价格弹性就是在一定时期内某种商品的价格变化幅度所引起的该商品供求量变化的反应程度。用公式表示为:|ED|代表需求弹性,|ES|代表供给弹性。先考虑两种特殊的极端情况:税负完全转嫁给购房人,以及税负完全由售房者承担。1.收入t假设,一个地区在t期的房屋初始价值为pt,在t+1期时,售房者想要以pt+1的价格出售,并且自己期望能获得净收益y,同样根据规定按净收益20%征收个人所得税。如果市场需求强烈,住房需求曲线D对价格不敏感,缺乏弹性,价格上涨促使市场供给曲线由St上升至St+1,均衡价格也由pt上升至pt+1。(见图1)售房人将获得期望的净收益y,那么这时的售房价格将由Pt+1=[y+(1-20%)Pt]÷(1-20%)=(y+80%Pt)÷80%决定。由于房屋初始价值为pt不变,税负可以完全向前转移给购房人,房价完全由售房人期望获得的净收益决定,净收益越高房价也就越高。2.需求曲线弹性经济学中所谓的均衡价格是商品需求量与供给量相等时的价格,是供求双方都能接受的、都满意的,同时也是需求方可以负担的价格。如果市场需求疲软,住房需求曲线D对价格具有完全弹性。当售房人想提高售价至pt+1将税负转移,价格上涨促使市场供给曲线由St上升至St+1,但由于市场收入水平的约束,购房者只能接受均衡价格pt,税负后转给售房者,甚至价格过高导致供给曲线脱离需求曲线造成无法成交。(见图2)3.住房市场的弹性大供给弹性投资投机性住房需求是不以自住使用为目的,而是以买卖获利为目的的住房需求。如果将税负完全转嫁给购房人,那么理性的购房者又会转向总价款相同的新房市场,也就是替代效应,进而刺激了房地产企业的拿地热情,进一步加剧土地稀缺,这反过来又会推动房价上涨。而部分支付能力有限、用于满足基本住宅需求的家庭将被迫接受加了税款的高价住房,甚至选择观望直接退出二手房交易市场,这也就是财富效应。市场上出现超额供给,同时存在部分住房无法出售而空置的尴尬局面。那么这时整个经济系统中一方面存在浪费,一方面又存在稀缺,土地使用效率发生了扭曲。住宅是生活必需品,一个家庭愿意在自己偏好的区域内居住生活,购房目标集中在某一个特定区域,土地位置的固定使处在该区域的住宅项目并不与其他地区形成直接竞争关系。土地的不可移动性使坐落在不同位置的房屋都是唯一的,而且任意两套住宅的面积、户型、楼层、朝向、配套不可能完全相同。由于住宅具有异质性的特征,在一定程度上,商品的差异性使住宅市场具有垄断竞争的特点。因此,不同的住房在一定程度上既有替代,又由于存在一定差别而形成竞争。在垄断竞争的住房市场条件下,每个售房主体可以利用产品的差异性对价格做出适当调整将部分税负转给购房者。某地区住房需求弹性大于供给弹性(|ED|>|ES|)时,供给曲线St+1的斜率大于需求曲线D斜率。在期初,住房市场的均衡价格为pt,均衡成交量为qt。由于征税的作用,在t+1期,售房者欲提高二手房售价至pt+1,供给曲线变为St+1,均衡成交量减少至qt+1。那么住房的单位税负为(pt+1-T),购房人将承担大部分税负(pt+1-pt),售房者则承担小部分税负(pt-T)。(见图3)同理,某地区住房需求弹性小于供给弹性(|ED|<|ES|)时,供给曲线St+1的斜率小于需求曲线D斜率。在期初,住房市场的均衡价格为pt,均衡成交量为qt。征税作用使售房人在t+1期提高二手房售价至pt+1,供给曲线变为St+1。由于市场需求反映强烈,成交量锐减至qt+1。售房者只能转嫁出去给购房人小部分税负(pt+1-pt),自己则承担大部分税负(pt-T)。(见图4)这里应该注意的是,不同于从量征税,从价征税导致供求曲线斜率发生变化,而不是简单的平移。三、关于房屋原值的征管在微观层面,居民收入水平、家庭构成等是影响住房价格弹性的主要因素。而在宏观层面,经济规模、产业结构、可利用土地资源同样对房价有显著影响。这些因素显然因地区不同差异巨大,“一刀切”式的调控必然影响到政策执行效果,不同地区、不同群体应当区别对待,应该有更为详细的操作办法与调控政策配套。完全无弹性或者具有完全弹性的商品只存在于理论上的假设,但上述分析对于了解住房市场具有重要意义。比如,当二手住房具有较大弹性时,售房人欲提高出售价格转移税款,购房人会选择替代品,即选择购买同等价格品质更好的新房来满足居住需求,导致二手房出售主体无法转让,这对于首次置业者以及只有一套住房的自主改善型需求者来说显然有失公平。税负能否转嫁不仅和市场供求有关系,同时征税范围也会影响政策效果。一般说来,征税范围广,税负比较容易转嫁,因为需求方在市场上难以找到未征税而加价的替代品。相反,征税商品范围有限,税负转嫁较为困难,购房人可以在市场上找到较为低廉的替代品。在前面的税负转嫁效应分析中暗含着一个很强的假设条件,那就是对于所有的二手房转让差额征税。而按照规定:“对出售自有住房按规定应征收的个人所得税,通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的,应依法严格按转让所得的20%计征。对所得征税,可以在税前扣除房屋原值和合理费用。”所以征税机关确定售房人真实的房屋原值将决定税收能否成为调控房价有效工具的前提条件。国家出台房地产调控政策的目的是保持房价的稳定,遏制房价过快上涨。也就是上述分析中售房人期望净收益y的大小,避免出现随意“坐地涨价”的不规范行为。国家税务总局《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(国税发108号)对商品房、自建住房、经济适用房(含集资合作建房、安居工程住房)、已购公有住房、城镇拆迁安置住房的房屋原值都做了具体规定,纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证,经税务机关审核后,允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。在实际征管中,由于各种原因售房人不能提供完整、准确的房屋原值凭证的也做了详细规定:“纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证,不能正确计算房屋原值和应纳税额的,税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定,对其实行核定征税,即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由省级地方税务局或者省级地方税务局授权的地市级地方税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素,在住房转让收入1%~3%的幅度内确定。”这样一来,售房人便有了可操作空间,通过比较核定税款与扣除房屋原值和合理费用后获得的净收益来决定是否提供完整、准确的房屋原值凭证。虽然不确定相关部委和地方在近期陆续出台细则的内容,但仍然会延续财政部、国家税务总局《关于个人所得税若干政策问题的通知》(财税字020号)中:“个人转让自用达5年以上、并且是惟一的家庭生活用房取得的所得可免征个人所得税”这一政策,对于刚性需求国家应该出台相关措施给与充分支持。《国民经济和社会发展“十二五”规划纲要》住房信息系统的稳步推进或许能成为保护基本住房需求者的利器,同时也为在全国开征房产税奠定基础。实际上,早在1994年起实施的《中华人民共和国个人所得税法》就规定,对“财产转让所得”按照20%税率应征收个人所得税。1999年,财政部、国家税务总局、建设部颁布的《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》(财税字278号)、2006年,《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(国税发108号)等文件对个人住房转让所得征收个人所得税问题都作了明确规定,只是并未像如今新出台的“国五条”作为房价调控政策而引起市场关注。在“新国五条”中,除了向转让住房差价征收个人所得税,还配合以往的限购、限贷措施,以及扩大个人住房房产税改革试点范围,内容并没有新的变化。因此,所谓“新