疗养院建设项目可行性研究报告

疗养院建设项目可行性研究报告疗养院建设项目可行性研究报告疗养院建设项目可行性研究报告（此文档为word格式，下载后您可任意修改编辑！）疗养院建设项目可行性研究报告疗养院建设项目可行性研究报告#第九章项目招投标9.1招标原则为保证工程质量，缩短工程建设期，防范和化解工程建设中的违规行为，规范招标、投标活动，保护国家利益、社会公共利益和招投标活动当事人的合法权益，按照《中华人民共和国招标投标法》，编制了本项目的招投标方案。在招标过程中要遵循公平、公开、公正和诚实信用的原则，并应当接受依法实施的监督。9.2招标范围本项目招标范围包括项目的规划、勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的设备、主要材料的采购。9.3招标程序9.3.1招标鉴于本项目法人单位目前尚不具备自行招标所需具备的编制招标文件和组织评标的能力，该项目的招标活动委托给依法设立、从事招标代理业务并提供相关服务的招标代理机构，具体程序如下：（1） 本项目按照国家有关规定先履行项目审批手续，取得批准后委托招标代理机构进行公开招标。（2） 招标人在国家指定媒体发布招标公告。公告应当载明招标人名称和地址，招标项目的性质、数量、实施地点和时间以及获得招标文件的办法等事项。（3） 本项目的招标文件应包括招标项目的技术要求、对投标人资格审查的标准，投标报价要求和评标标准等所有实质性要求条件以及拟签订合同的主要条款。1） 规划招标为保证经济合理、有效的使用土地和空间，提高规划设计质量，本项目要求面向全国公开选择投标单位，投标人的资质要求具有甲级规划资质。2） 勘察设计招标勘察设计招标时，面向全国公开挑选勘察设计单位，投标人的资质要求具有甲级设计资质。3） 施工监理招标施工监理对工程的质量起着关键的作用。在进行施工监理招标时，面向全省公开选择施工监理企业进行项目的监理。 投标人的资质要求具有甲级设计资质。4） 施工企业招标依据工程的需要，采用总承包方式，选择施工企业。本工程要求资质在一级，面向全国公开选择投标人。5） 设备与主要材料采购招标依据项目的需要，面向全国公开选择设备材料生产厂家，投标人的设备技术水平和材料质量应符合本项目设计要求，质优价廉，有可靠的售后服务。6） 本项目的招标文件开始发出之日起至投标人提交投标文件截止之日，最短不得少于二十日9・3・2投标（1） 本项目投标人应当具备承担招标项目的能力，并应按照招标文件的要求编制投标文件。投标文件的内容应当包括拟派出的项目负责人与主要技术人员的简历、业绩和拟用于完成招标项目的机械设备等。（2） 投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件送达投标地点。投标人少于三个人时，招标人应当依照本办法重新招标。（3） 投标人拟在中标后将中标项目的部分主体、非关键性工程进行分包的，应当在招标文件中载明。（4） 投标人不得相互串通投标报价，不得排挤其他投标人的公平竞争，不得损害招标人或其他投标人的合法权益。（5） 投标人不得以低于成本的报价投标，也不得以他人名誉投标或者以其它方式弄虚作假、骗取中标。9.3.3开标、评标和中标（1） 开标由招标人主持、在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间，招标文件中预先确定的地点，邀请所有投标人参加。（2） 评标由招标人依法组建的评标委员会负责。评标委员会从招标机构的专家库中随机抽取，其中技术经济等方面的专家不得少于成员数的三分之二。专家应当从事相关领域工作年满八年并具有高级职称或具有同等专业水平。评标委员会成员应当客观、公正地履行职责，遵守职业道德，对提出的评审意见承担个人责任。（3） 中标人确定后，招标人应向其发出中标通知书，并同时将中标结果通知所有未中标投标人。自中标通知发出三十日内，招标人和中标人应按招标文件订立书面合同。（4）中标人应当按照合同履行义务，完成中标项目。 中标人不得向他人转让中标项目，也不得将中标项目肢解后分别向他人转让。9.4评标委员会的人员组成和资质要求项目全部采用公开招标的方式，因此，在招投标过程中，为保证项目的公开，对评标委员会的组成和资质有如下要求：（1） 评标委员会人员的组成评标委员会由项目承办单位的代表和有关技术、经济等方面专家组成，专家在项目当天从评委专家库中随机抽取。评标委员会主任由资深的专家担任，评标委员会采用单数制，但最低不少于5人，专家不得少于成员总数的三分之二，评标委员会要严格按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审和比较，投票采用打分制，以得分高者中标。（2）评标委员会成员职称要求中级以上，从事本专业至少8年以上,对工程项目有较深入的研究，并且职业道德良好，与投标单位没有任何利害关系，评标委员会成员应当客观公证的履行职责，遵守职业道德，对所提出的评审意见承担个人责任。第十章投资估算与资金筹措10.1估算说明及依据10.1.1估算说明项目建设投资与财务评价按照国家计委发布的 建设项目经济评价方法与参数”的要求和规定进行编制。本项目建设投资估算内容主要包括：征地费用、土建工程费用、设备购置及安装费用、办公用品购置、工程建设期招投标费、勘察设计费、工程监理费、建设单位管理费、人员培训、基本预备费用、建设期利息、铺底流动资金等组成。10.1.2估算依据（1） 建筑工程参照1998年《全国统一建筑工程基础定额某某单价表》计算。（2） 专用设备价格向有关厂家询价，常用设备按《工程建设全国机电设备1998年价格汇编》计取；（3） 安装工程采用1991年《某某建安工程费用定额》计算；（4） 建设单位管理费按《某某其它工程费用定额》进行估算；（5） 勘察费参照建设部颁布的工程勘察设计的收费标准进行估算；（6） 工程监理费参照建设部、国家物价局颁布的收费标准进行估算；（7） 前期工作费用参照国家计委计价[1999]1283号文进行估算。102总投资估算本建设项目总投资由征地费用、土建工程费用、设备购置安装费用、办公用品购置、工程建设期的招投标、勘察设计费、工程监理费、人员培训、基本预备费用、建设期利息等组成。经估算项目总投资为60500万元人民币，其中：固定资产投资57716万元，铺底流动资金2000万元，建设期利息784万元。项目总投资估算表序号项目名称投资估算（万元）备注一一一建设投资577161征地费用72008万元/亩2土建工程2700036万m2,750元/m23设备购置及安装费96004装修工程52555辅助配套工程3000含水、电、汽、绿化等6勘察设计800.157工程监理693.648招投标费160.369建设单位管理费961.8510办公用品购置费15011人员培训6012其它20013基本预备费用2635-——二铺底流动资金2000三 三建设期利息784总投资6050010・3资金筹措本项目总投资60500万元，资金筹措为：企业自筹资金30500万元，占总投资的50.41%;申请银行贷款30000万元，占总投资的49.59%。年利率按7.84%计。10・4投资使用方案项目投资主要包括主体设施和设备、辅助设施及设备、公用工程、服务性工程、生活福利工程和其它等建设资金、涨价备用金、投资调节税、贷款利息、人员工资、铺底流动资金等。建设投资使用计划：项目建设周期计划6年，建设资金安排在六年内投入。10・5贷款偿还计划10.5.1采用借款方式采用借款方式，项目业主将提供固定资产及无形资产抵押包括项目抵押担保，用项目未分配利润、折旧和摊销费作为还款资金偿还贷款。10.5.2偿还投资方式如果项目业主没有实现项目发展计划，公司与管理层负责通过破产清算、次级收购、偿付协议、企业购并等方式向投资方偿还投资。第十一章财务评价11.1财务评价依据本项目为非营利性社会公共基础建设项目， 效益分析根据《建设项目经济方法与参数》（第二版）以及目前同类项目单位的收支情况，对项目建成后的经济效益进行估算分析。11・2基础数据（1） 计算期计算期采用15年，其中建设期6年，一期2年。（2） 财务基准收益率取3%。本项目采用人民币为记帐货币，为便于进行财务分析，主要数据表均按人民币计。（3） 总资金估算1） 固定资产投资为57716万元（不含建设期利息）；2） 固定资产投资方向调节税为0；3）流动资金采用扩大指标法估算，本项目占用流动资金 6667万元（铺底流动资金为2000万元）；（4） 建设期利息按拟定的资金筹措方案计，共784万元。以上各项合计，项目总资金为65167万元。11.3财务评价11.3.1总收入估算项目建成投入使用后，考虑到本项目为公共福利性事业，没有较大的收入，主要收入为养老院入住收入、疗养院收入、护理院收入、医疗收入及其他服务收入，预测正常年收入为 13060万元。（1） 养老院收入项目建成后可安置2000名老人，考虑到老年人的经济条件不同，本项目建成后为高、中、低三个不同档次的居住标准。因此其收费标准也有所不同；高档每人每月2000元以上、中档每人每月1500元、低档每人每月800元。项目在计算时，按照中档为准计算，每年的收入为3600万元。（2） 疗养院收入项目建成后，疗养院可同时接待500名老人疗养，平均疗养费用按每人每月3000元计。按此计算，每年此项收入为1800万元。（3） 护理院收入项目建成后，护理院可同时接待500名老人进行护理，平均护理费用按每人每月3000元计。按此计算，每年此项收入为1800万元。（4） 医院项目建成后，医院平均每天的入住率为30%（3000X）.3=900人），按此计算，同时考虑到此项目为公益性，因此平均各项收入为150元/天.人计算，每年的收入为4860万元。（5） 其他服务收入根估算，项目建成后，其他服务每年收入约为 1000万元左右。总收入=养老院收入+疗养院收入+护理院收入+医院收入 +其他服务收入=3600+1800+1800+4860+1000=13060万元11.3.2税金及附加考虑到本项目为公益性事业，缴税方面不用考虑。11.3.3总成本估算项目建成后，本项目的主要成本为必要生活物资及医疗药物支出、员工工资、水电费、折旧费、管理费、维护费、宜传费、办公费以及其它费用等。（1） 生活物资及医疗药物该项费用按平均每人每天支出20元，共3800人，360天计。每年生活物资及医疗药物等方面的支出为2736万元。（2） 员工工资及福利项目建成后正常年份，需用工总人数为 800人；其中管理人员100人、医务人员150人、服务人员500人，其他人员50人。工资及福利根据同类型、同地区的员工工资标准计算，管理人员每人每月1800元，医务人员每人每月平均1500元，服务人员每人每月1000元，其他人员每人每月800元。员工工资及福利总支出为1134万元。（3） 水电费每年用水量约为25万吨，用电105万千瓦时，每年水电费为130万元；（4） 折旧费建筑折旧按30年计，设备折旧按25年计，则每年的折旧费为1284万元管理费用管理费用按销售收入的1%计，每年的管理费用为130万元。维护费维护费用按土建和设备投资的1%计，每年维护费为366万兀。宣传费每年宣传费用为200万元。办公费用办公费用按平均每人每月150元，800人，12个月计算，则每年办公费为144万元。利息支出每年的利息支出为350万元(流动资金利息)。不可预见费用每年不可预见费用为150万元。项目年总成本费用为6624万元。11・3・4利润总额本项目的利润总额二收入—支出=13060-6624=6436万元11.3.5盈利能力分析根据项目全部投资财务现金流量表，得出以下财务评价指标：项目财务内部收益率为3.75%。财务净现值(ic=3%)为968.76万元。投资回收期为14.8年，含建设期。根据项目自有资金现金流量表，自有资金的财务评价指标为：所得税后，自有资金财务内部收益率为7.82%,财务净现值（ic=3%）为22821.20万元。3）经测算，项目财务内部收益率大于基准收益率，财务净现值大于零。11.3.6清偿能力分析由资产负债表可知，项目在计算期内的最高资产负债率为51.70%,但从第8年开始降到16.7%左右，说明项目财务风险较小，偿还债务能力强，说明项目的负债对债权人来说是稳妥的。本项目的借款偿还期为9.67年（含建设期），偿还贷款能力较强，能满足银行贷款要求。11.3.7不确定性分析1）盈亏平衡分析计算以生产能力利用率表示的盈亏平衡点：CFBEP二 X00%SCVT年平均固定成本= X100%年平均销售收入-年平均可变成本-年平均销售税金=79.3%由盈亏平衡分析可知，当项目生产能力利用率低于 79.3%时亏损，超过时则盈利。从福利项目来比较分析，该项目的投资风险还较好。2）敏感性分析由于项目的收入、投资、成本等均为估算值，项目实施以后，不可避免地将会受到一些不确定因素的影响面发生变化。 为了预测这些因素变化对项目盈利的影响情况，对该项目的产品价格、建设投资、成本等因素变化进行了敏感性分析。分析结果为：产品价格和成本的变化对项目是较为敏感的。 所以在项目的实施过程中，要加强企业管理，要注意市场的变化，注意经营策略，这样才能获得预期的经济效益。从分析结果说明，项目的抗风险能力较可以。11・4财务评价结论本项目全部投资财务内部收益率所得税后为 3.75%，高于基准收益率，财务净现值为968.76万元，大于零。本项目借款偿还期为9.67年（含建设期），投资回收期为14.8年（含建设期），项目投资回收能力较好。从盈亏平衡分析看，只要生产能力要达到设计能力的79.3%，项目就可保本。敏感性成果表明，即使在效益下降了 10%的不利情况下，本项目的财务内部收益率依然能达到3.75%的水平（仍大于基准收益率），因此项目的抗风险能力较强。综合上述，本项目的建设在财务上是可行的。第十二章社会评价和风险分析12.1社会效益评价12.1.1项目对社会影响分析随着社会进步、经济发展、科学医疗事业、人民生活水平的为断提高、人均寿命的延长、老年人口正逐年增加、我国已正式步入老龄化社会。根据有关部门统计2005年，我国有60岁以的老人1.36亿人，超过我国总人口的10%，同时科学的分析预测到2050年，我国60岁以上老年人将达到4.5亿人。社会老龄化问题涉及政治、经济、文化、稳定、发展和社会生活等诸多领域，是关系到国计民生和国家长治久安的个重大问题。因此，近几年来党和国家都非常关注和投入巨资改善老年人的养老问题。同时，也加强了老年工作开展的力度，是其成为一项长期而且紧迫的重要战略任务去完成。同时，关心老人、关爱老人、也已经越来越成为社会的一种风尚。本项目的实施，不仅改变社会化养老问题，使传统的家庭式养老转为社会养老，促进登封社会福利事业发展，加快了和谐社会的建设，为解决当今社会养老问题提供了良好的物质载体，属社会公益型项目。本项目建成后，仅有少量的生活污水产生，经处理后对周围环境不会产生影响，属环保型项目，符事可持续型发展战略。12.1.2项目与所在地区互适性分析（1）不同利益群体对项目的态度及参与程度该项目是公共社会福利型项目，项目的建设功在当代，利在千秋。建成后，可以为老年人提供一个集养生、医疗、学习、娱乐、教育、休闲于一体，生活舒造、设施配套、功能齐全的现代化新型老年社会福利机构。本项目的建设不仅有力了的改善了社会养老问题的解决，同时，也加快了的和谐社会的建设，使老人养老有了较大的选择空间，也使国家对老人养老问题的压力相应得到缓解。 因此这是一项民心工程，各阶层对项目的支持率较高。（2） 各级组织对项目的态度及支持程度。本项目事关某某长治久安的发展大计，按照三个代表”的重思想要求，各级组织对此项目高度重视，积极支持，努力促进项目早日建成投用。（3） 文化状况对项目的适应程度。千百年来华夏各民族人民，在我们这个光荣而又古老的国度里繁衍、生息、劳动、创造。在发展生产和日常生活中逐渐形成的各种风俗习惯，凝聚着历代人民对美好事物的追求与向往，激励着人们对生活的热爱，代表着中华民族文明教化的水平。那十五的花灯、端阳的粽子，那轻歌曼舞的霓裳羽衣、弹筝搏缶的下里巴人，那雕梁画栋的亭台楼阁、曲径通幽的山水园林，那争奇斗妍的文人书画、繁花似锦的民间艺术，更有那尊老爱幼的美德、谦逊辞让的风范、舍生取义的习尚、精忠报国的传统……它们像锦上之花，使中国历史的画卷显得那样丰富多彩，充满活力；又像色彩斑斓的彩带，把我们民族的生活装点得绚丽多姿、格外美好。它使我们骄傲自豪，鼓舞我们奋发向上，不断前进。目前，本某某无论是政府还是个人，都对老人养老都极为重视，经过几十年的长期发展，社会福利事业有了很大的发展。随着经济发展，社会事业的全面推进，老人养老越来越多的被人们所关注，该项目的建设是与时俱进的，是符合发展需要的。12.2风险分析（1）政策风险针对本项目，其政策风险很小。因为从中央到地方均有明文确定社会福利社会办和相关优惠政策，且各级政府已将此列入政府形象工程，放在政府突出位置，并鼓励各界人士参与和资助这一工程的建设，呼吁全社会都来关注社会公益事业，福利事业等。因此本项目不会存在政策性的风险。（2）市场风险本项目最大的风险来源于市场，因此设计初就进行了大量的社会调查。市场风险最大的就是项目建成后的定位标准，假如设计初定位标准不准确，那么将给项目带来严重的后果。如建成后定位标准太高或没有老人居住，价格昂贵，经营无方，市场处于饱和等，将会给项目带来极为严重的后果。但从本项目来看，不存以上问题，因为本项目在设计之初就考虑到不同老人的生活标准不一样，因此在设计初就设计了不同档次的居住标准，因此不会出现没有老人居住的问题。所以，此风险存在的可能性很小。（3）财务风险大多数企业都存在财务管理混乱的事情，有时可能还会造成资金流失。本项目建成后将采用严格的财务管理机制，将不会出现坏账死账的