【《“小产权房”法律问题研究》9700字（论文）】

PAGE“小产权房”法律问题的思考引言自“小产权房”诞生以来，各行各业都对其给予了极大的关注，同时也出现了一系列矛盾与冲突。由于该类型房屋的买卖不在我国认可范围内，而在建设过中的诸多不规范问题导致了产权证的短缺使得该类房屋产权不受法律保护，同时也无法保障该类房屋房主的多方面权利。由于小产权房属于集体土地，因此在2020年生效的新《土地管理法》中明确规定了此类土地的用途。虽然该法律规定针对过去集体性质土地不能自由流转方面做出调整，但是并没有对该性质土地上建设的“小产权房”的处理做出规定。小产权房在城市发展过程中的出现关系到法律制度的制定，民生等多方面的问题，到2020年，虽然国家统计局没有可靠的统计数据，但根据历年来的相关报道，研究调研等途径的数据分析，由于小产权房涉及的利益相关者的复杂性且该类建筑房产遍布全国，所以使得对小产权房的解决争议及该类问题错综复杂，由此看出关于小产权房而产生的问题已经到了非常严重的程度。因为这个问题引发了一系列的社会矛盾，所以对“小产权房”进行相关的法律认定在相关问题的处理中是有必要的。一、小产权房的基本概要（一）小产权房概念小产权房是未经政府有关部门的正规程序，集体经济组织自己与地产开发商私自在集体土地上建设并出售给集体以外的房屋。小产权房不是法律概念的准确定义，而是由于经济和社会的不断发展而衍生的新名词，小产权房虽然有房屋产权，但与正规产权房不同之处就在于占用的土地性质不同，并且正规产权房有政府部门的审批手续，被规划纳入建设计划内。（二）小产权房特征在我国特殊的土地制度体系下催生了小产权房，但这种制度的独特性同时也代表着小产权房注定无法拥有完整的房屋产权。这种情况在国外多数国家都没有出现，这是因为他们的土地大多都是被允许进行私人买卖的，是国家许可的私人财产。在中国，宪法的相关规定将土地所有权分为两部分：国家和集体。《土地管理法》规定了集体建设，具体内容为集体拥有的建设用地只允许用于集体企业建设、村民建自住住宅、公共基础设施的建设和具有公益性质事业的建设需要。农村属于集体性质的土地都不得私自出售，将出售后的土地用于非农性质的事业建设上。商品房的建设必须是在以该土地为国有土地的基础上，即使商品房建设需要占用集体土地，也只有经过国家程序将集体土地的属性转变为国有土地才属于正规建设。在这样的法律条款约束下，在非国有土地上建设商品房时，就出现了小产权房。其次，小产权房的买受主体决定了小产权房没有完整产权。小产权房主要是由本集体组织外的人作为主要的买受人。房屋买卖具体分为合法流转和非法流转两种，在集体组织内销售的情况下，这是一种合法转让，如果是买卖双方一方为集体组织成员一方不属于本集体组织，那么，这种交易是非法的。最后，建设及销售与国家的有关规定不符合也是小产权房无法合法的原因。由于在国家有关于土地利用的总规划中并没有明确允许集体土地上建造的房屋可以被自由买卖，小产权房的建造与城乡建设规划中关于集体土地上相关建造规划并不相符，鉴于以上种种，正常的房屋交易市场不会允许小产权房买卖的进入。通常情况下，只有齐备了五类房屋买卖证件的商品房买卖才是合法的。然而小产权房主要是在集体土地上建造的，由于没有通过合法程序获得国家许可，所以五类证件是不可能齐备的，所以一般很难保证房子的质量。（三）小产权房分类各个农村集体所有土地的用途都是大有不同的，所以依附在集体土地之后的小产权房用途也各不相同，用于建造小型住宅的集体土地类型也有所不同，主要包括以下几类：1.在集体建设的其他土地上建造的小产权房，指建造在生产经营性或公益性集体建设用地上的房屋；2.建造在宅基地上的小产权房，指最初由本集体中的成员建造后私自出售给不属于本集体组织的人，或私自占用不属于自己建设住宅用的土地建设了超出规定允许的房屋；3.在耕地上建造的小产权房，指在农耕用地并没有依法从农耕性质转变为合法建设性质，不按规定在农耕用地上建造房屋。二、小产权房现状及存在问题（一）社会现状及存在的问题根据以往网络信息统计，我国小产权房已经有一百多亿平方米了，已经达到集体土地允许建筑房屋面积的八分之一，而由于许多城市的扩建，城中村项目及其他城市建设涉及的小产权房，还不包括在统计范围内。在中国的众多省会城市都存在大规模的小产权房几乎遍布全国各个城市，可见其建设规模之大，以中国一线城市中的北京为例，经官方统计部门的统计公布数据，小产权房项目达几十余项，在每项建筑面积达百万的情况下，总面积之大可想而知之多。虽然房价只涨不降而房子又是生活中的必须品，但因为小产权房也有升值空间所以小产权房的市场已经不再只针对低收入群体，它的市场已经面向所有人群，价格上的优势让它已经占据了整个房产行业的五分之一。（二）立法现状及存在的问题1.相关法律法规《物权法》和《土地管理法》中的相关规定:集体拥有的土地只能用于建设集体企业、自营村民住房、公共基础设施建设和人民的建筑需求。农村属于集体性质的土地都不得私自出售，将出售后的土地用于非农性质的事业建设上。可以从相关的法律和法规中看到，除了法律允许的情况外集体土地是不可以进行自由交易的，用于除农用以外的建设更不可以。2.相关政策性规定中国共产党第十八中央委员会第三次全体会议提出了全面深化改革的重要战略，并启动了集体土地的“三个地区”实验改革。在2019年对《土地管理法》进行修订时采用了一些改革试点后的经验总结，新《土地管理法》的发布，体现了集体性质土地的各方面规定进入了一个新的阶段。3.小产权房的合同效力在目前所搜集到的审判实践中，否定态度是大多数法院在小产权房的合同效力上持有的态度。例如，北京最高人民法院裁定，拥有所有权的小型住宅被认为是非法建筑；海南省和山东省高级人民法院都认定居民的小产权房买卖合同是不具有法律效益的。究其原因，一方面，买卖合同的买受人并不是本集体组织的成员，没有集体土地所有权的权利；另一方面，有关法律法规没有关于小产权交易和购买协议的严格规定，且开发商在建造小产权房时既违反了集体土地禁止流转的规定也没有在合法范围内进行小产权房的建设和销售。虽然小产权房违反了众多法律法规但仍有法院认定了小产权房买卖合同的有效性。其中，郑州市某人民法院认为购房者对房屋是享有使用和收益权的，所以认为小产权房买卖合同在我国认定内是有效的。认定该类买卖合同有效主要是由以下几种根由作为支持的：首先，以物权与债权的独立性来讲，物权是否成立与债权是否有效并不相关。小产权房买卖双方在进行商谈和做出承诺后就可以成立合同并认定此合同有效，并不关心买卖背后的结果行为是否可能存在问题；其次，小产权房建设是在集体用地上建设的，所以不管发生什么，损害的只有集体利益，与公共利益是无关的；最后，在私法领域，法律没有明确禁止的，那就被认定是可以做的，除非法律有明确的条款规定此种行为是无效的。关于小产权房是否存在，鉴于现行法律，其中大部分涉及集体土地的使用等，对小型房地产住房相关事宜没有明确和严格的规定。虽然国务院与国土资源部已经使用命令、通知等形式对小产权房的买卖严令禁止，然而，订单、通知等并不适用于法律和法规，因此它们不能有效地阻止出售小产权房。三、小产权房发展原因分析（一）各方利益驱使站在开发商的立场来说，集体土地的开发成本比国有土地开发成本低，收益更大。如果你想在公共土地上建造商业房屋，除了通过复杂的程序获得使用公共土地的权利外，你还需要支付各种高额费用，如土地转让费用。但是集体土地上的住房开发，开发商仅仅需要与集体组织进行协商，协商后只需付给集体组织相应的成本费用。虽然这是违法的，但是面对高额的利润，开发商选择对法律视而不见。站在集体组织的立场来讲，正常的土地征收带来的利益是极少数的，相比其他正常合法的拓宽来源的方法而言，与小产权开发商进行合作是更好的方法。站在农民的立场来讲，尽管农民并不是建造小型住宅的最大受益者，但开发商提供的安置费等相关费用显然比自己耕种后所得的价值可观的。因此，农民没有理由不同意在农耕等土地上进行房产开发。站在购房房主的立场来讲，小产权房的购买人群主要为农村人口，这些人不断提高自己生活质量的要求，就业和教育需求的不断扩大，踏入城市成为了他们更好地选择，但经济实力普遍较低或大城市多种因素的限制，使他们并不能承担商品房高昂的房价，使得他们不得不将购买目标转向有风险的小产权房。（二）土地制度的弊端有三个方面是土地制度方面的主要弊端：没有建立健全与集体土地征收和宅基地使用的相关制度，国家在以经营性为主的集体建设用地入市的制度方面有不合理的限制。在我国，集体所有的的土地权利与城市的土地权利并不对等，如果集体土地被用作建设的合法土地，只有被征收为国有土地彻底转变集体土地的性质这一条途径，那么集体组织成员想要共同享受土地增值带来的收益的目的是无法在这样不合理的土地制度下实现的。1.没有完善的集体土地征收制度根据中国相关土地管理规定，对集体土地必须征用和使用，除三种特殊规定外，还要满足公共利益的基本要求。但我国法律中对这方面的问题处理并没有清晰的规范，土地在被征收时，相关的管理部门仍有较大的自主权，这种情况下官商相护，贪污等系列的问题就更加容易滋生出来。而且，根据《土地管理法》中的规定，要征收土地后需要给被征收者规定该得到的补偿费用，由于大部分农村土地是农业用地，农民在征用国有土地后收到的补偿金微不足道。综上所述，无论是哪方面，都很难实现将集体土地征收用作公共利益，因此，私自买卖集体土地就逐渐泛滥起来。2.宅基地使用制度的不完善由《土地管理法》中的相关规定来看，农民是可以贫凭借自己在集体组织中的身份拥有宅基地使用权的，且宅基地没有时间限制，但是根据相关规定，宅基地建设住房后只可以用来自住。但是随着社会和经济的发展，越来越多的人想从农村搬到城市，这样就有越来越多的宅基地被闲置下来，为了物尽其用以及农民对集体土地利用制度的不了解，导致越来越多的农民选择将自己闲置的宅基地或宅基地上已建好的的房屋暗自卖出。究其根本，不仅在于除了农民作为理性经济人有自己本身的利益诉求之外，宅基地制度的不合理限制以及退出机制的不完善也是重要的原因。3.执法部门的监管不力由于小产权房不具备相关法律规定的唯一性，虽然使得政府监管部门在管控方面有一定的限制，但由于相关部门在面对利益时的不作为，任其发展并到如今壮大的局面，有关执法部门还是存在很大的责任缺失的问题。一方面，部分地方政府财政资金的不足导致政府很大程度上需要依靠小产权房的收益来提高财政收入，在这样地方经济的考量下，小产权房治理严重受到阻碍，导致小产权房的住房问题越来越严重；另一方面，鉴于我国小产权房的悠久历史，与小产权房相关利益的主体也越来越多，在处理时要涉及到庞杂的利益关系，如果没有全面的法律法规支持的合理手段，那么小型住房问题就不会得到合理的解决，还会激化社会纠纷，并会导致周边环境恶化四、处理小产权房问题的建议（一）解决小产权房问题的原则和基础1把握平等的原则我国法律禁止农民将土地用于房地产开发，从而减少了农民通过这种方式获得更大经济利益的机会。但是，国家采取的措施不受此限制，国家可以将征用的公共土地用于商品房。当然，这对农民是不公平的，它损害了公民的财产权，从这个角度来看，它是违宪的。也不符合《物权法》的相关规定。它不仅损害了法治的公平性，而且侵犯了农民的使用权和收益权。这是对农民的不平等待遇，违反了平等原则。2从中央政策出发，把握小产权房处理的思路目前的国内情况是，法律在某种程度上取决于政治，甚至政治的作用也可能超出法律范围。十七届中央委员会第三次全体会议通过了一项决议，加速农村改革和发展，并就使用农村集体土地造成的各种问题作出了相应的裁决。计划利用、共享土地用于非国家目的，社会保障项目必须首先获得批准，以保护农民参与依法开发和使用土地的权利。建立一个统一的土地市场，实现城市和农村的紧密融合，并进一步调整土地使用秩序。在监管市场上转让土地使用权使农民有能力管理自己的土地。这是一项在农村地区使用集体土地的法令。此外，经济和社会改革还规定了有关法规:“首先，我们必须加强保护农民的合法权利和利益，使其成为工作的中心和中心，采取不同的保护措施，认识到国家工作的人文化，充分考虑农民的意见。质量。”因此，将农民作为基础和充分体现农民的主导地位不仅是一种新的集体土地利用，保护农民的生存利益，而且还有助于建设一个新的社会主义村庄，采取协调一致的行动。城市和农村的同步发展。中国的社会主义建设至关重要。近年来，中国对小型住宅建设的限制逐渐减弱。可以看到，放松对农村土地的集体建设限制，并在土地市场上鼓励它们建设符合相关政策的要求。事实上，虽然小的产权问题有很多缺点，但也有机会。它为现有政策带来挑战，促进政策创新，并可能促进城市和农村地区经济的有效一体化，促进城市和农村地区的长期发展。因此，一个明智的解决方案，可以进一步改进现有的分配制度，并实现集体土地产生的合理分配，还可能会加速城市和村庄的融合。3处理小产权房问题，要协调好各方利益“法律制度的优劣的评判标准，是看它能否平衡两个极端权力，即：任意的权万与受限制的权力。”是博登海默的一段话。但这种平衡是暂时的。随着人类文明的发展和进步，这种微妙的平衡将会改变。因此，法律体系还必须做出相应的改变，以适应时间的发展，并继续保持这种平衡。这也是政治组织和社会长期存在的原因。因此，在制定法律和法规时，我们必须充分考虑不同的因素，平衡各方的利益。低收入住房问题不仅是政府面临的严重问题，而且与开发商、农民和购房者的利益有关。要解决这个问题，各方意见必须一致。在从集体土地上分配收入时，必须充分考虑到政府的利益，保护农民的合法权益，满足顾客的需要。此外，拥有所有权的小房子与普通商业住宅不同，因此，为了保护人们的生活利益，必须区分它们。（二）对当前存量小产权房的处理1严格监管拆除行为，谨慎拆除部分小产权房目前，在许多地区，小型房屋被政府机构作为“非法”建筑进行彻底处理和普遍拆除，这不仅显得野蛮，有损国家形象，而且还消耗了大量资源。因此，必须加强对这种强制拆迁的监督，减少执法暴力案件的数量，并仅对非法使用基本土地的建筑物采取强制拆除措施。对强制拆迁的违法建筑，必须在拆迁前做好各项工作，防止拆迁带来的各种问题。换言之，只拆除未经许可使用基本农田的建筑物。至于未被用作主要农地但未被批准的建筑，可以在一定时间内重新提交申请，以避免因拆除而浪费资源。不过，有关的发展商和乡村收藏家必须受到严厉的处理，他们的责任必须明确。2提供多种合法化方案，由购房人自由选择一些拥有少量所有权的房子符合土地使用计划。为了减少资源消耗和避免冲突升级，如何明智地对待这些房屋的所有权?提交人认为，可以命令他们在规定的时间内向指定机构报告完成有关程序，在支付了所有费用之后，他们可以在指定的政府部门获得住房所有权证书，积极开展公益性活动，以便扩大廉租住房、经济适用房、合作住房等非营利性住房的供应量，并与商业住房一起建立完整的住房系统。中国目前的住房改革旨在最大限度地满足所有类型家庭的住房需求。为了满足住房改革的要求，有三种方法可以实现具有少量财产权的住房合法化，以满足不同群体的需求。（1）转化成商品房，核发普通的商品房产权证房子的买主支付相应的额外费用，以获得房地产证明。与此同时，小产权房的主人拥有与普通商业住宅买家相同的权力，并有权自由经营。在这个过程中最重要的问题是支付。必须考虑确定具体的分摊点和确定谁将承担费用。（2）转化为经济适用房，核发经济适用房产权证书建造负担得起的住房补充了现有的住房供应，有助于国家的长期经济发展。扩大保障性住房的供给，不仅能为中低收入家庭提供优质、廉价的住房，满足他们的住房需求，还能传递房地产市场，促进房地产市场的健康发展，但现在经济适用房严重短缺，住房市场十分紧张，许多中低收入家庭根本买不到合适的经济适用房，住房问题已经成为他们的一大难题。因此，在处理小产权房时，考虑将其转换为经济适用房，这不仅解决了小房子的命运问题，而且还增加了市场上经济适用房的供应，这有助于中低水平的家庭解决住房问题，改善生活条件。改造后的小房子直接面向市场和买家，当那些有权购买负担得起的房子的人买了房子，他们也得到了房子的所有权，房子的买主有权转让房子。（3）由政府收购，转化为廉租房廉价的出租房可以有效地解决低收入家庭的住房问题。因此，在小产权房的所有权主人退房后，国家可以购买他们的小产权房的所有权，并将其改造成低收入群体的低租金住房。低租金住房有其独特之处。它与普通商业住房有根本不同。这是一个社会项目和慈善房地产项目，由国家和地方当局管理。这些特殊的低租金住房特性决定它不能像普通的房地产开发那样获得可观的收入，这也阻碍了它的发展，在某种程度上导致了目前的房地产结构失衡。作为回应，工程部采取了非常严格的措施，要求全国政府加快低租金住房的建设，并在2008年底前寻求建立低租金住房系统，但在不同地区实施的努力不够有力。目前，许多地方的低租金住房建设进展缓慢。从这个角度来看，实现低物业住房改造的低租金住房可能会在一定程度上解决低收入住房供应不足的问题。（三）逐步实现小产权房合法化现行法律法规不允许城市家庭购买小产权房。虽然这种限制有一定的好处，但实际上弊大于利。当前小产权房的问题由来已久，是一个关系到农民和广大中小收入家庭根本利益的系统性问题。此外小产权房的存在在一定程度上抑制了房地产泡沫，并帮助许多低收入家庭解决了住房问题，并增加了房地产市场的供应。我国正在进行的社会主义和谐社会建设，要求落实“居者有其房”的原则，明确了农民是集体土地的主要群体，但市场上的住房供应显然不够。这种待遇严重损害了低收入和中等收入家庭的利益，损害了他们的生存权利，削弱了集体土地上农民的主导地位。这就是为什么我们要实施小产权合法化，这也符合时代潮流。（四）建立公平合理的城乡土地制度事实上，中国实行的城乡土地分配制度是住房所有权问题的主要原因，当然，这种制度已不能满足经济快速发展的需要。事实上，改革开放的过程就是一个改革过时法律制度的过程，通过建立和更新更符合时代要求的法律制度，它在很大程度上促进了经济发展。由于目前的一级土地供应市场完全由国家管理，各部委出台了严格的农地管理措施，限制农民充分利用其资产的权利。因此，可以使用以下方法来解决此问题：首先，我们需要改革当前的土地制度，特别是进一步完善土地所有权制度，确保农地拥有充分的所有权。在改革的背景下，各部委必须加强管理，防止因建筑活动而使用耕地，保护土地的粮食安全，妥善管理符合条件的小型房地产住宅，并在完成付款和确定住房处理所有权的程序后认证财产。其次,通过确认土地权属,实行土地市场化,保持价格稳定,避免征地造成的土地资源浪费,不仅稳定了土地市场，而且稳定的市场环境也有助于资源的最大效益，有助于保护宝贵的农业资源和遵守宪法关于保护耕地的规定。在实际实施过程中，各部委必须以保护基本土地为原则，充分考虑农民和集体组织的利益，并根据具体情况制定合理的计划。第十七届三中全会强调了实施城乡一体化的土地市场改革的必要性。放宽限制农民在农村的开发和使用，真正照顾农民的切身利益。正是由于缺乏政治支持，目前很难解决小型房地产住房问题，如果有更多的政治支持和指导，小型住房问题应该就可以得到有效解决。（五）完善小产权房拆迁补偿制度由于小产权房屋的合法性仍然不清楚，购买者无法获得房屋所有权，因此他们无法有效地保护自己的权利和利益。面对拆迁，购买者既不能得到适当的拆迁补偿，也不能通过退房挽回损失，增加了争议的可能性。虽然提交人认为此类合同的法律效力应得到承认并保护客户的权利和利益，但在大多数情况下，此类合同的法律效力不能得到承认。为了应对这种情况，必须制定适当的对策，以确保各方的重要利益。从当前来看，小产权房屋仍在大量市场上流通。因此，在制定适当的补偿政策时，市场价格必须作为计算相应额外费用的基础，以平衡各方的利益。总的结果是，对于被拆毁的建筑，买方可以得到土地、布局和搬迁费的补偿，而拆迁土地的补偿费将转交此地所有者的农民。价格差异的计算必须基于城市拆迁标准。五、结束语小型住房的出现不仅与不动产权力一体化的立法原则和不合理的城乡二元化土地制度等法律方面有关，而且还与城市商业住房的高成本、住房管理不善、农民、集体和社会原因政府(如利益游戏)有关。随着小型住房的建造，仍然存有很多问题，购买小型住房必然会带来法律风险。为了解决小型住房问题，我们必须遵循平