上海-徐行佳兆业城市广场商业综合体营销策划推广提报终稿课件

佳兆业城市广场营销策略报告佳兆业城市广场如果只是就买卖谈买卖那就太对不起”她”了.如果只是就买卖谈买卖优等生的特质(本体分析)上海中原▪项目部2013年11月21日优等生的特质(本体分析)上海中原▪项目部本体分析—区位分析本案距离周边主要市镇及地铁站车程基本在10分钟以内，具备便利导客条件；嘉定北嘉定西白银路嘉定新城马陆上海赛车场昌吉东路4.5公里马陆5.3公里2.2公里距嘉定老城2.2公里距马陆镇3.8公里距嘉定北地铁站4.5公里距嘉定西地铁站5.3公里距白银路地铁站7.1公里距嘉定新城地铁站8.6公里距马陆地铁站9.5公里距南翔地铁站12.9公里3.8公里7.1公里8.6公里9.5公里12.9公里嘉定老城距离上海市中心约30公里本体分析—区位分析本案距离周边主要市镇及地铁站车程基本在10本体分析—配套分析徐行镇区域内配套齐全能满足基本需求,但整体层次不高项目周边配套图菊园新区地段医院嘉定镇街道医院上海圣爱医院医疗配套中医医院嘉定镇街道医院上海嘉华医院商业配套华联超市罗宾森购物广场欧尚家得利超市世纪华联时代联华购物中心嘉定中心医院东方商厦教育配套徐行幼儿园徐行小学徐行中学嘉定区实验幼儿园马陆智慧幼儿园上海大学欧尚本体分析—配套分析徐行镇区域内配套齐全能满足基本需求,但整体区域交通便捷，5分钟到达马陆及嘉定老城，30分钟即可到达上海主要商圈；徐行徐家汇江苏路真如李子园南翔曹杨嘉定北曹杨路4.1公里中山公园真如桃浦南翔嘉定老城白银路嘉定新城城嘉定新城马陆桃浦新村马陆轨道交通11号线轨道交通11号线嘉定北站离项目4.1公里，50分钟可直达徐家汇；高速路：周边多条高速及主干道近在咫尺，G1501、A30、沪嘉高速、澄浏公路等四通八达。连接外省及市中心；公交路线：嘉定54路、嘉定13路（往来嘉定北与本案）途经嘉潘线、嘉店线、嘉华线；11号线途经嘉钱线、嘉泰线、嘉朱专线自驾车路线：路线1：沪宁高速-外环高速-沪嘉高速-澄浏中路到终点路线2：曹安公路-金迎路沪嘉高速-澄浏中路到终点路线3：长宁路-外环高速-沪嘉高速-澄浏中路到终点本体分析—交通分析区域交通便捷，5分钟到达马陆及嘉定老城，30分钟即可到达上海本体分析——项目情况纯东南亚风格商住综合体，住宅产品主要以首置、改善为主；

酒店式公寓四星级酒店花园洋房花园洋房高层公寓高层公寓沿街商铺沿街商铺东南亚园林及立面风格业态房型套数套数比面积面积比高层75㎡2房17017.82%1275012.83%89㎡3房37439.20%3328633.49%110-130㎡顶楼复式323.35%38403.86%小计57660.38%4987650.18%退台洋房89㎡2房（送阁楼）383.98%34263.45%110㎡3房778.07%84688.52%125㎡3房383.98%48114.84%140㎡4房778.07%1077710.84%小计23124.21%2752027.69%酒店式公寓（分隔成3间，快捷酒店装修）40-50㎡14715.41%2200022.13%小计14715.41%2200022.13%合计954100%99396100%1期本体分析——项目情况纯东南亚风格商住综合体，住宅产品主要以首7本体分析——开发商品牌中国房地产开发企业20强，港交所上市企业；佳兆业集团控股有限公司成立于一九九九年，是一家大型综合性地产企业，并于二零零九年十二月在香港联合交易所主板上市（股票代码：1638）。本体分析——开发商品牌中国房地产开发企业20强，港交所上市企8认清局势,红海中求发展(市场分析)上海中原▪项目部2013年11月21日认清局势,红海中求发展(市场分析)上海中原▪项目部徐行镇本案嘉定北站嘉定西站白银路站新城站马陆站至嘉定北3.8KM嘉定老城至马陆9KM徐行镇：镇区人口：7.5万至嘉定北站：3.5KM至老城核心：3.3KM横向主干道：塔新路竖向主干道：澄浏公路至老城核心3.3KM徐行镇：承接老城东北外延,已逐步融入嘉定老镇徐行镇本案嘉定北站嘉定西站白银路站新城站马陆站至嘉定北嘉定至左承菊园东规划，右接徐行新镇核心，小片区内生活配套潜力最大本案徐行镇徐行农贸市场欧福特购物中心徐行小学好又多方舟国际观点Ⅰ：就目前规划，菊园商配集中于菊园西——即菊园东无大型商业用地规划观点Ⅱ：菊园东，仅保利五月花2万方商业，——徐行有完善的商业保利五月花菊园商业配套集中区左承菊园东规划，右接徐行新镇核心，小片区内生活配套潜力最大本菊园东居住区徐行镇居住区2KM无商业综合体仅2万方（保利五月花）本案22万方商住综合体主要经济指标:土地性质：商住占地面积：68870.4㎡建筑面积：139240.8㎡容积率：商住2.0主要经济指标:土地性质：住宅占地面积：48386.73㎡计容建筑面积：87096.24㎡容积率：1.8合计22万方方舟国际40万方商业体方舟国际虽也在澄浏公路一线，但徐行居住区走澄浏一线，菊园东居住区走胜竹路一线至本案的便利度远优于去方舟国际保利五月花2万方街区商业22万方区域城市综合体，结合外围配套，有望形成新市镇核心菊园东居住区徐行镇居住区2KM无商业综合体仅2万方本案22区域内竞争稀少，外部竞争受老城北及老城东竞争影响菊园开发区（东区）——即老城北旭辉锦庭盛创企业家园本案徐行镇1KM865M嘉定东在售项目分布区域1.9KM区域内竞争仅香格丽个案，主要竞争集中于老城北、老城东菊园开发区（西区）——即老城西区域内竞争稀少，外部竞争受老城北及老城东竞争影响菊园开发区（住宅市场：嘉定新城、老城住宅产品格局-------基于此

本案未来竞争更着重于嘉定新城、老城的市场格局住宅市场：-------基于此嘉定新城商品房量价走势（2012-2013.11）2013年5、6、7三个月成交量持续稳定在4-5万方之后：8月起成交量明显放大,同时价格也由7月的16235元/㎡，上升至11月17689元/㎡，3个月合计上涨9%同时8-11月合计成交34.5万方，同比去年8-11月成交25.3万方，上涨28.9%，成交主要集中于中信泰富、保利天鹅语、旭辉锦庭、嘉宝梦之湾、万科金色领域、合景叠翠峰六个个案由最低16235，涨至目前17689，涨幅达9%主力成交项目：中信泰富、保利天鹅语、旭辉锦庭、嘉宝梦之湾、万科金色领域、合景叠翠峰嘉定新城：2013年现象:8月起成交明显活跃，4个月价格上涨9%嘉定新城商品房量价走势（2012-2013.11）201315新城站马陆站嘉定西站嘉定北站香溢澜庭中信泰富泰宸雅苑市区步阳御江乾潇坊佳兆业壹号嘉宝梦之湾嘉宝紫堤湾盘古天地保利天鹅语白银时代保利星海屿湖畔阳光臻品嘉园梧桐语馥华里东润舒庭嘉贤庄白银路站本案骏丰玲珑坊乾潇坊龙湖蔚澜香醍新城金郡风荷丽景新城悠活城金色领域合景叠翠峰区域价格马陆站板块围绕马陆老镇，整体区域配套成熟18000-21000，项目较少（13年初仅嘉宝与佳兆业2个项目）嘉定新城核心板块依托嘉定新城规划结合轨道交通利好18000-21000嘉定西板块处于胜辛路发展轴末端，区域并不成熟，但以低价吸引16000-17000（目前区域成交主力）嘉定北板块11号线终点，本地人相对认可，但市区客处于接受状态小户型15000-16000大户型17000-18000远香湖板块嘉定新城核心，有景观优势目前主要湖畔阳光、星海屿在售，纯大户型产品，单价19000嘉定东板块本地认可的高端居住区主要馥华里个案在售区域单价17000旭辉华庭合景领峰老城西老城北老城东新城核心远香湖马陆18000-2200018000-210001900014500-180001700016000-17000分布现状：形成六大明显区块，各区价差梯度显著新城站马陆站嘉定西站嘉定北站香溢澜庭中信泰富泰宸雅苑市步阳御16户型面积段月均去化(2013年)存量套数预期去化主要项目（存量50套以上项目）0-70平米1157/骏丰玲珑坊71-90平米18211606个月骏丰玲珑坊、佳兆业壹号、旭辉锦庭、金色领域、保利天鹅语91-110平米1435654个月旭辉锦庭、合景叠翠峰、骏丰玲珑坊、嘉宝梦之湾110-130平米582715个月嘉宝梦之湾（44）、保利天鹅语（33）、馥华里（34）131-150平米1056236个月馥华里、嘉宝梦之湾、嘉乐东润舒庭、乾潇坊150平米以上725327个月风荷丽景、香溢澜庭各面积段均成交活跃，且区域存量不足，市场处于饥饿状态各户型面积段产品均有1个月50套以上的去化速度;显示区域各面积段产品皆成交活跃同时,各面积段的存量皆只能支持6个月左右的去化,显示区域存量不足.户型面积段月均去化存量套数预期去化主要项目（存量50套以上项172013年2012年2015年2011年2014年佳兆业,剩余4万方俊峰玲珑坊,剩余建面5万方,未开工9万方嘉宝紫堤湾,剩余建面1.8万方,未开工7万方盘古天地,剩余建面0.8万方,未开工22万方中信泰富,剩余建面0.3万方,未开工41万方风荷丽景，剩余建面2.5万方白银时代，剩余建面0.9万方保利天鹅语，剩余建面5万方香溢澜庭，剩余建面4万方星海屿，剩余建面3万方，未开工18万方嘉宝梦之湾，剩余建面6万方，未开工9万方金色领域，剩余建面3万方旭辉锦庭，剩余建面2.4万方，未开工5万方步阳御江，剩余建面0.4万方，未开工10万方叠翠峰，剩余建面24万方，未开工5万方东润舒庭，剩余建面34万方馥华里，剩余建面2.7万方，未开工5万方香格丽剩余8万方，未开工9万方天居玲珑湾，剩余2.5万方，未开工9万方嘉定老城徐行2014.5本案开盘2014年供应:5月项目上市，新一波竞争大戏即将开锣2013年2012年2015年2011年2014年佳兆业,剩18地块名用途建筑面积容积率成交成交日期开发商新城F05-4地块商住办56,944.00271502013-11绿地地产新城G22-4、G23-1、G23-7地块商住办117,563.302.842702013-9深圳城建马陆镇42-05地块普通商品房91,435.502.5126002013-7安徽省高速地产集团菊园柳湖路以东、环城路以北地块普通商品房126,539.802.3104052013-7上海禹洲房地产徐行镇启宁路以西、胜竹东路普通商品房87,096.201.860372013-6上海新湾新城A06-1地块商住97,138.40278022012-12上海新城万嘉新城A06-2地块商住64,372.20276042012-12上海新城万嘉马陆镇茹水南路以西、叶城路以南）普通商品房84,404.102.258652012-12上海新城万嘉新城C11-2地块商住办45,657.60266902012-12福建阳光房地产马陆镇新成路以东、叶城路以南普通商品房65,653.502.259252012-11信义置业马陆镇复华路以西、叶城路以南普通商品房61,397.402.263702012-11信义置业澄浏公路以东、胜竹东路以北住宅、商业、餐饮、办公137,740.80220002012-11上海新湾投资刘家河以东、胜竹路以北居住用地86,507.102.332662012-9旭辉集团澄浏中路以东、迎园路以北文体用地,商住办39,823.701.620502012-6上海卓展置业地块幅数建筑面积合计徐行4351，1671,162,273老城1126，539嘉定新城5381，675马陆4302，890嘉定新城土地供应状况（2012-2013.11）澄浏中路以东、迎园路以北旭辉锦城即本案近年徐行实际在大量批地，其土地供应面积实际已接近新城以及马陆的水平。但其供应土地以商办、餐饮文体用地居多。显示区域周边配套将有一波提升。土地供应:项目周边未有新拍地块地块名用途建筑面积容积率成交成交日期开发商新城F05-4地块19新城站马陆站嘉定西站嘉定北站市区馥华里白银路站本案龙湖蔚澜香醍新城金郡金色领域名称价格未来洋房存量预计去化在售洋房馥华里18039剩余建面2.7万方，未开工5万方蔚澜香醍目前售罄剩余建面8万方,其中洋房3万方新城金郡已售罄后期无推量金色领域18617剩余建面3万方（小复式产品）本案本案洋房预计2014.5开盘、公寓预计2011.9开盘在售公寓嘉宝梦之湾15477剩余建面6万方，未开工9万方步阳御江14600剩余建面0.4万方，未开工10万方叠翠峰17067剩余建面24万方，未开工5万方星海屿20424剩余建面3万方，未开工18万方香溢澜庭19186剩余建面4万方中信泰富17218剩余建面0.3万方,未开工41万方盘古天地16759剩余建面0.8万方,未开工22万方俊峰玲珑坊19810剩余建面5万方,未开工9万方中信泰富（53万方综合体）盘古天地（35万方综合体）区域综合体区域洋房洋房开盘期间，区域在售的洋房仅馥华里、以及蔚澜香醍个案，综合体仅有盘古天地以及中信泰富又一城嘉宝梦之湾步阳御江叠翠峰星海屿香溢澜庭峻峰玲珑坊区域公寓新城站马陆站嘉定西站嘉定北站市馥华里白银路站本案龙湖蔚澜香醍20综合来看：未来整体市场处于饥饿状态，虽未来竞争项目较多，但本案借助洋房及综合体两大优势有望于市场中划分大块蛋糕。具体如何争夺：除本地外、主要借鉴嘉定老城北、老城东两大大子板块、同时与嘉定西板块形成一定竞争老城外延东片老城外延西片老城外延北片老城核心区本案综合来看：未来整体市场处于饥饿状态，虽未来竞争项目较多，但本21物业类别公寓+别墅项目特色

复合地产,水景地产建筑类别

小高层+高层装修状况毛坯环线位置外环以外所属地区

嘉定北容积率1.00

绿化率

35%

开盘时间2012年9月29日

交房时间2013-12物业费2.28元/平方米·月

物业公司中亿置业开发商上海欣颐房地产发展有限公司售楼地址徐行镇启悦路420号（启悦路与启秀路交汇处）物业地址嘉定徐行镇启悦路358弄（启悦路与启秀路交汇处）户数总户数812户

当期146户绿洲香格丽花园位于嘉定区徐行镇，东至启源路，南临新漕河，西至启宁路，北至徐潘公路。总占地面积178573平方米，由联排别墅、叠加式公寓和小高层组成。总建筑面积约23万平方米，由上海绿洲投资控股集团有限公司投资，上海欣颐房地产发展有限公司开发。绿洲香格丽本地唯一项目————绿洲香格花园—徐行镇早期项目，低密低价产品主力成交面积130平米三房其他面积94平米两房，180-195复式面积段成交套数存量套数70以下44870-904091-1104258111-130733131-1507233150以上45108项目目前均价10868元/平米项目2012年9月底开盘至今月均去化21套项目目前存量250套物业类别项目特色建筑类别装修状况环线位置所属地区22180-195平米是复式叠加产品,存量大因面积过大不与本案形成竞争70平米以下产品是一房公寓产品因产品线认可度低不与本案形成竞争130平米三房产品为主力成交产品94平米三房产品次之开盘至今去化情况一般成交客户以区域内客群为主1.通道：推广通道局限本地2.客层：客层定位本地，未做外部推广3.营销：销售起势不佳绿洲香格花园立面质感优秀，产品品质上乘，由于以上问题导致小面积产品滞销180-195平米是复式叠加产品,存量大70平米以下产品是一231.通道：针对徐行镇客户，外部推广不力2.定位：定位徐行当地最佳花园洋房项目3.营销：自持无竞争，缺乏外部导入渠道本地花园洋房产品，价格低、速度慢、成交表现不佳启示：本案未来难以依托徐行本地客户1.通道：针对徐行镇客户，外部推广不力本地花园洋房产品，价格24本案乾潇坊泰宸雅苑步江御景日月光伯爵老城北旭辉锦庭

乾潇坊步阳御江旭辉锦庭日月光泰宸雅苑合计148001791314541128371671471-90供应/1261758/201成交/961558/169存量/

302//

3291-110供应14交3/16938013565存量11/52/18111-130供应2032//4496成交1730//

4390存量32//16131-150供应7551/147283556成交1842/137269466存量579101490151以上供应125//109126成交/1//8384存量124//2642合计1212141915874491562就成交结构而言，近年来以中小户型刚需为主的区域态势更为典型，主流面积段在90-110㎡、131-150㎡8-10月月均去化90套，存量192套绿洲香格丽老城北：主力面积段91--110㎡、131--150㎡（大小面积段供求均等）存量成交本案乾潇坊泰宸雅苑步江御景日月光伯爵老城北旭辉锦庭乾潇坊步25区域典型项目————旭辉锦庭—量少价高、小面积产品为主物业类别公寓项目特色

品牌地产,地铁沿线建筑类别

小高层+高层装修状况毛坯环线位置外环以外所属地区

嘉定新城容积率2.15

绿化率

35%

开盘时间2013年11月加推

交房时间2014-12物业费2.4元/平方米·月

物业公司永升物业开发商上海旭和置业有限公司售楼地址嘉定区胜竹路1399号（近浏澄公路）物业地址嘉定双坪路185弄、200弄（近澄浏公路）户数总户数929户

当期129户旭辉锦庭旭辉锦庭位于嘉定新城菊园新区版块内，嘉定新城上海市重点发展的三座新城之一，而菊园新区板块是嘉定区重点规划板块之一，是一个集文化教育于一体的新型社区，具备生态宜居优势产品主力成交面积段91-94平米三房其他面积段88-90平米三房面积段成交套数存量套数70以1101696111-13000131-15000150以上00项目目前均价14283元/平米项目2013年8月开盘至今月均去化62套项目目前存量8套区域典型项目————旭辉锦庭—量少价高、小面积产品为主物业类26旭辉锦庭—售价与老城北项目持平，月均去化有限月份旭辉锦庭嘉定北嘉定东嘉定新城2013年8月140401470916986166829月1433715322157591725010月14877159741566218209旭辉锦庭8月开盘至10月底共成交184套房源,目前存量8套开盘量极少,导致后续房源紧张8月成交：80套9月成交：78套10月成交：26套旭辉锦庭—售价与老城北项目持平，月均去化有限月份旭辉锦庭嘉定271.通道：挂靠老城北，打通输客渠道2.定位：定位老城北项目，拓展市区外溢(本月加推或带来竞争)3.营销：起势形成概念，价格与嘉北在售项目基本持平本项目是小面积主流产品区位与旭辉锦庭临近启示：旭辉锦庭保价策略均匀走量1.通道：挂靠老城北，打通输客渠道本项目是小面积主流产品区位28本案嘉贤庄馥华里东润舒庭老城东绿洲香格丽

嘉贤庄东润舒庭馥华里合计14556166591771371-90供应/504/504成交/452/452存量/

52/5291-110供应396/45成交391/40存量/5/5111-130供应/17537212成交/1501151存量/253661131-150供应68158153379成交669820184存量260133195151以上供交13921/160存量760133200合计2539243231500区域供应结构以大面积为主，目前主力市场供应面积段为131㎡以上（小面积产品仅东润舒庭有集中供应）8-10月月均去化25套，成交平稳，存量412套（馥华里成交未显示）老城东：主力面积段71--90㎡、111㎡以上（产品供应以大面积为主）成交存量本案嘉贤庄馥华里东润舒庭老城东绿洲香格丽嘉贤庄东润舒庭馥华29项目名称新城馥华里项目地址叶城路周赵路口开发商富铭地产物业公司无物业类型住宅产品类型小高层、洋房占地面积38400总建面积82300容积率2.13装修状况毛坯绿化率35总户数742开发分期首期11月10日首次开盘，推公寓1幢（1、2、3#）、4幢（10、11、12#）及5幢（13、14、15#）共计120套房源房源面积段：公寓113㎡二房、130㎡三房、140㎡四房及144㎡复式均为毛坯楼栋主力户型面积推出套数占比二室二厅1131815%三室二厅1304840%四室二厅1403630%复式1441815%合计120100%区域典型项目————新城馥华里—13年新开花园洋房个案，去化佳项目名称新城馥华里项目地址叶城路周赵路口开发商富铭地产物业公30现场管理：近150组客户到访，按认筹顺序选房，设置内外场，外场为排队等候，内场为选房签约区。现场秩序良好。客户驾车情况：多为本田、别克等中档车辆。约80%的客户驾车到访。到访客户：多为嘉定区的改善型需求购房者，中青年为主。到访客户年龄段：主要为25-35岁的购房者，多为首次首改购买，看中楼盘低密度且为花园洋房。本地客户为主，主要为25-35中青年现场管理：近150组客户到访，按认筹顺序选房，设置内外场，外31本次（2013年11月10日），当日推出120套房源，去化率为61.7%。二房推出18套房源，开盘当天认购9套，去化率为50%；三房推出48套房源，开盘当天认购30套，去化率为62.5%；四房推出36套，当天认购18套，去化率50%；复式推出18套，认购17套，去化率为94.4%。当天折后均价16800元/平米主力户型面积推出套数当日认购去化率二室二厅11318950%三室二厅130483062.50%四室二厅140361850%复式144181794.40%合计/1207461.70%主力户型：130-140㎡主力总价：218-235万本地客为主，当日大面积去化明显优于小面积产品去化本次（2013年11月10日），当日推出120套房源，去化率321.通道：针对老城/南翔/马陆等本地客群2.定位：定位嘉定新城仅有花园洋房项目3.营销：利用产品稀缺性，趁势高价跑量老城东花园洋房产品，高价快速跑量启示：突现产品稀缺性快速跑量1.通道：针对老城/南翔/马陆等本地客群老城东花园洋房产品，33老城西金色领域嘉宝梦之湾合景叠翠峰

嘉宝梦之湾合景叠翠峰金色领域合计15577168161686271-90供交1663325404存量25621427291-110供应11518020315成交648511160存量51959155111-130供应55//55成交11//11存量44//44131-150供应216//216成交95//95存量121//121151以上供应////成交////存量////合计4042995591262区域去化主力为71-110㎡的小面积产品，111㎡以上产品供求比较低8-10月月均去化老城西：主力面积段71--110㎡、131--150㎡（以小面积去化为主）成交存量老城西金色领域嘉宝梦之湾合景叠翠峰嘉宝梦之湾合景叠翠峰金色34乾潇坊步阳御江旭辉锦庭日月光泰宸雅苑嘉贤庄东润舒庭馥华里嘉宝梦之湾合景叠翠峰金色领域70平米90平米110平米130平米150平米76㎡96㎡94㎡111㎡253-254㎡72-137㎡185-204㎡75㎡91㎡115㎡143㎡124-138㎡176㎡96-99㎡146㎡165-175㎡70-90㎡120-140㎡113㎡130-144㎡130-140㎡80-90㎡89-90㎡总成交区域周边项目存量以71-110㎡、131-150㎡面积段为主；成交各面积段跑量均匀总存量乾潇坊步阳御江旭辉锦庭日月光泰宸雅苑嘉贤庄东润舒庭馥华里嘉宝35周边三大项目营销思路与销售节奏截然不同由此我们看到绿洲香格花园依靠本身洋房、叠加产品系低价吸纳本镇及周边客群，但效果不佳旭辉锦庭量少盘小，借力新菊园规划，看平老城北成交均价馥华里借产品稀缺性，高价、高速吸纳嘉定当地客户周边三大项目营销思路与销售节奏截然不同由此我们看到绿洲香格花36酒店公寓市场：嘉定新城酒店公寓产品格局酒店公寓市场：37嘉定北站嘉定西站白银路站嘉定新城站马陆站南翔站上海赛车场站昌吉东路站上海汽车城站安亭站嘉福汇合景峰汇龙湖MOCO新城金郡旭辉华庭东云街尚品东方慧谷领峰华庭方舟时代广场金地格林iworld中冶城市菁英尚都骏丰嘉峰汇底特律广场保利▪爱情故事新城悠活城铂悦818龙湖蔚蓝香醍晶鼎在售项目众多，存量较大、分布密集项目名称存量套数存量面积领峰华庭5730056蔚澜香醍苑31120936峰汇嘉苑36720234上海文化信息产业园2819949嘉定淮海国际广场19618788嘉定科创大厦27618375绿洲东云商务广场1417744嘉定方舟商业中心25814119马陆阳光台州城19913457保利海上五月花(三...1539477绿地嘉尚国际广场987161保利梧桐语苑1017004香溢澜庭1606938大卫国际大厦756778仁丰金元大厦606356新城悠活城1056124保利星海屿筑126108上海星波购物广场795201平嘉大厦894563天林商业广场814524太湖世家国际大厦243038嘉福汇商务广场562714嘉禾大厦392235旭辉华庭381735合计3808套31万方安亭南翔嘉定新城嘉定北站嘉定西站白银路站嘉定新城站马陆站南翔站上海赛车场站昌38老城延伸区离老城近，目前配套差，且未来无规划除“嘉福汇”、“铂悦818”外，其余单价均在11000元/㎡以下远香湖CBD目前配套差，但未来规划良好2012年以后个案（除尚品、晶鼎）均价在12000元/㎡以下轨道沿线交通便利，居住氛围好基本均价都处于在13000元/㎡以下马陆配套好、靠近马陆市级工业园目前售罄数据来源：网上房地产

数据时间：2012.1-2013.4晶鼎17841元/㎡东云街（非LOFT）11589元/㎡新城金郡11743元/㎡尚品15818元/㎡嘉福汇13517元/㎡合景峰汇11212元/㎡新城悠活城（非LOFT）10994元/㎡旭辉华庭（非LOFT）13624元/㎡东方慧谷12202元/㎡方舟商业中心10942元/㎡老城延伸区马陆区域泛轨道区域远香湖CBD区域LOFT型酒店式公寓价差基本平衡各区域同类项目均价恒定于13000元/㎡以下老城延伸区远香湖CBD轨道沿线马陆数据来源：网上房地产392010年2012年2013年2011年成交套数：167套成交均价：14716元/㎡成交套数：1013套成交均价：16079元/㎡成交套数：1704套成交均价：10517元/㎡成交套数：2142套成交均价：12639元/㎡酒店式公寓基本无供应,价格与住宅持平突然爆发，投资品概念，价格高于住宅随整体市场波动，价格低于住宅新增供应不断增加,价格上扬受到抑制酒店式公寓价格，并非随着公寓价格走高而走高13年4月起,公寓价格逐步上升,但酒店式公寓价格仍然走平2010年2012年2013年2011年成交套数：167套成40户型面积段月均去化(2013年)存量套数预期去化主要项目（存量100套以上项目）0-50平米75113215骏丰玲珑坊、峰汇嘉苑、香溢澜庭50-60平米7096614方舟商业中心、骏丰玲珑坊60-70平米1352340阳光台州城、科创大厦70-80平米316956冬云街壹号（63）科创大厦（43）80-100平米1130528冬云街壹号（68）、峰汇嘉苑（54）100平米以上971347领峰华庭（57）合计195380819/各户型面积段产品成交中主要以60平米以下户型为主但其存量起码支撑19个月的去化，显示区域存量压力仍然巨大。.市场库存压力巨大，竞争激烈，抑制酒店公寓产品价格上扬户型面积段月均去化存量套数预期去化主要项目（存量100套以上41项目名称挑高（米）面积段（㎡）总价（万）单价（万/㎡）是否装修月均去化（套/月）存量套数（套）老城延伸区嘉福汇商务广场4.544-5057-671314530005256嘉禾大厦（铂悦818）4.554-5885-100152673000139新城悠活城（嘉天地）3.6/4.553-5755-6010590021105嘉定方舟商业中心4.556-6055-6010294022258泛轨道区域旭辉华庭3.328-4036-661415201138新城金郡园4.540-5740-6511257300014售罄远香湖CBD平嘉大厦（晶鼎）5.550-5280-10017675早期2000/目前毛坯28*仁丰金元大厦（东云街）3.386-110100-1341185904187峰汇嘉苑4.550-5660-7011130毛坯37179领创国际大厦(尚品)4.556-6080-1001477130008.6367马陆区域上海文化信息产业园（东方慧谷）4.545-6350-6512224021售罄热销产品面积60㎡以下，总价65万以下项目名称挑高面积段总价单价是否装修月均去化存量套数老城嘉福汇42Ⅰ：区域酒店公寓分布密集，存量压力巨大Ⅱ：大致可划分为四大区域、但各区域价格均在13000元/㎡以下Ⅲ：酒店式公寓存量压力巨大，导致价格始终难以上扬Ⅳ：区域项目众多，但明星个案有机会冲量Ⅳ：区域热销产品面积60㎡以下，总价65万以下针对酒店式公寓市场观点：酒店公寓产品高性价快速跑量嘉定LOFT酒店公寓产品众多，竞争白刃化可利用低价优势在项目起势后快速跑量Ⅰ：区域酒店公寓分布密集，存量压力巨大针对酒店式公寓市场观点43商业市场：嘉定新城商业产品格局商业市场：44大部分商业集聚在老城及老城外延，并有50%已经对外营业依赖人群嘉定原住民集聚大部分嘉定新城住宅项目，区域内较缺乏大型的商业配套依赖人群嘉定未来新住民嘉定北嘉定西白银路新城站远香湖保利五月罗宾森东方商厦嘉华国际嘉创国际嘉福汇方舟时代天林广场台北风情街中信泰富永润广场新城规划CBD，有大量政府设施但缺乏聚集人气的核心有规划，但最缺人主城区细分板块认识大部分商业集聚在老城及老城外延，并有50%已经对外营业集聚大45所属区域项目名称商业类型商业体量目前租金售价嘉定老城保利五月花广场(租)+商业街(售)6万方3.5元/月·平沿街26000沿河16000罗宾森综合体(租)+商业街(售)6万方5.4元/月·平(综合体)11元/月·平(街铺)/东方商厦综合体2万方不对外出租/嘉华国际写字楼底商1.7万方6元/月·平(包租10年)20000-30000嘉创国际5F综合体1.9万方10元/月·平(办公底商)均价17000嘉福汇商业街8000方未招租未售方舟时代商业广场（欧尚入驻）14万方未对外招租自持嘉定新城天林商业广场商业街（沃尔玛入驻）4.2万方8-10元/平·天售10年使用权，约18万/套。台北时尚风情街保利家园配套10.5万方4.5元/平·天只租不售中信泰富又一城综合体9万方2元/平米·天未开永润星辰休闲广场5F综合体1.9万方8元/平米·月（包租5年）统一经营均价25000嘉定北嘉定西白银路新城站远香湖保利五月罗宾森东方商厦嘉华国际嘉创国际嘉福汇方舟时代天林广场台北风情街中信泰富永润广场嘉定商业分布现状-以自持为主所属项目商业商业目前售价嘉保利五月花广场(租)+6万方3.546项目名称在售面积成交套数成交均价可售套数总套数地址备注绿地嘉尚国际广场（嘉华国际）30-5026018300459361嘉罗公路368号双子楼,主要为底层裙房，两层，一铺一价,,包租10年，主要做数码2012年6月底前交房，以上为酒店式公寓保利海上五月花25-50271670910207嘉定区永靖路899弄6万平方米商业配套，商铺售罄，现剩10套150-200平米永润星辰100-3002452000775320宝安公路3718号地下1层到地上4层，共五层。一楼商铺已售完，其他楼层商铺在售，均价25000元/平，售后商铺包租5年。1楼的好位置50000-60000元/平方米，2012年5月开业天林商业广场50-10019028639（10年后价格）288478马陆镇沪宜公路2520号天林商业广场由酒店公寓和商铺组成，其中12000多平方为全球零售业巨头沃尔玛超市，另有7000多平方的品牌商场，现分别已有阿迪达斯、耐克、鸿星尔克、亚一金店等大型品牌进驻。目前在售小面积商铺6平米，18万总价，单价30000元/平米宝菊新家园200289803735平城路1986号动迁项目，其中动迁房面积161670.24㎡，套数1455套，售价2820-3820元/㎡；商铺面积9700.7平方米，套数56套，均价7800元/㎡。2011年4月9日推出28套商铺房源，总面积6120㎡新城金郡50-1301012581737148白银路1509号2011.3.11开售，价格从34000元/㎡降至23000元/㎡东方慧谷40-300////宝安公路2999弄对外不出售，实际成交的商铺产权产品为酒店式公寓新城悠活城50-100、3006723335443510塔城路路口（沪宜公路3865号）网上销售最早记录2010-4-20嘉乐东润舒庭100、120、25032246353668墅沟路75号分两批销售:第一批2011-10；第二批2012-3绿地国际嘉创广场100-700413175520沪宜公路3101号5层裙房为中高档商业配套、4-16层定位于甲级办公，17-26层位万豪集团旗下高星级酒店。商铺总高5层，半围合式格局保证处处临街。商铺面积100-700平方米不等，最新一批房源以300-700平方米大面积为主，单套主力总价在500万左右旭辉锦庭44-5015266671715嘉定区双坪路185弄1-5号等沿街面极少量商业，合计不足1000方保利阳光湖畔50-802728878\9裕民南路333弄（近封周路口）2011年底开售晶鼎150-500628808\6上海嘉定白银路399号底层商铺2011-3出售，共计6套嘉定商业现状-销售状况项目名称在售面积成交套数成交均价可售套数总套数地址备注绿地嘉47项目商铺类型地址开间面积层高售价物业费租金是否包租投资回报率车位经营限制简介保利湖畔阳光苑商铺住宅底商裕民南路333号38-322平5.4米均价30000元/平//否无/业态统一规划沿街一层商铺，20000-40000万元/平。距离11号线马陆站1597米、嘉定新城站约2公里。永润星辰休闲广场综合体宝安公路3718号100-360平5.4米25000元/平米左右8元/平米·月(包租五年不收物业管理费)5-6元/平米·天是，统一经营10年未定，1:9分成，开发商拿1250业态统一规划目前“麦德龙”“必胜客”、“老庙黄金”、“美亚影院”等十多家知名商户已经签约入驻.小面积商铺即将开盘，一房一价未定，投资回报率未定。新城金郡园住宅底商临泽路89弄40-130平5.5米27000元/平米左右4.50元/平方米·月/否无1:1业态统一规划现房商铺已售完，下半年可能有新商铺上市中信泰富又一城综合体嘉定云屏路388弄50-258平5.4米只租不售包含在租金内2-3元/平米·天否无1:0.8业态统一规划靠近11号线嘉定新城站，目前在招商中嘉华国际写字楼商铺嘉罗公路368号30-50平5.4米20000-30000元/平米6元/月·平/包租10年75%未定未定目前入驻品牌联想、OPPO台北时尚风情街商业街商铺洪德路333弄50-1000平5.4米待定待定待定待定待定地下停车位/出售还是出租方案待定。意向商家：小南门传统都花，汉神巨蛋,85度C等保利五月花美食广场住宅底商永靖路899弄160-200平5.4米沿街26000元/平；沿河16000元/平3.5元/月·平///341/已售完天林商业广场商业街商铺沪宜公路2588号40-50平5.4米30000元/平0.25元/天·平///300业态统一规划附近有沃尔玛，一楼小面积为6平米，商铺售10年使用权，约18万/套。绿地国际嘉尚综合体叶城路523弄、533弄40-50/均价19000元/平////400/售罄绿地国际嘉创综合体沪宜公路3101号100-700平/均价13000元/平////500/商铺总高5层，半围合式格局保证处处临街。商铺面积100-700平方米不等,单套主力总价在500万左右嘉定商业现状-招商租赁状况项目商铺类型地址开间面积层高售价物业费租金是否包租投资回报率48Ⅰ：嘉定现有商业主要以项目底商为主，其中也存在一定的集中型商业，但规模有限Ⅱ：在销售价格方面，社区沿街商业的销售价格暂时明显高于集中型商业商铺；Ⅲ：各项目依据自身情况销售价格各不相同Ⅳ：出现了一定量的纯租赁项目，可以看出开发商对于区域的信心。针对商业市场观点：商铺产品依据市场随行就市依据其他产品销售进度起势后高价走量Ⅰ：嘉定现有商业主要以项目底商为主，其中也存在一定的集中型商49本案是嘉定老城区最大的综合型生活城，从区域来看具备成为老城外围新核心的条件。2014年5月推出本案洋房，为老城区域内仅有的生态型花园洋房产品10月推出公寓产品，竞争相对激烈，主要集中于老城西、新城片区，需要通过营销包装、制造营销节点来促进销售酒店式公寓竞争为红海竞争，需通过控制总价形成一定价差来促进去化同区商业竞品推出量较少、单间面积小，可通过区域客、自身住宅客进行去化市场情况启示:本案是嘉定老城区最大的综合型生活城，从区域来看具备成为老城外50不同阶层的相同梦想(客户分析)上海中原▪项目部2013年11月21日不同阶层的相同梦想(客户分析)上海中原▪项目部客源解读—区域客户总述区域存在改善性需求，对洋房产品存在利好，但对于公寓首置客户仍需进行外区域导入；徐行徐家汇江苏路真如李子园南翔嘉定北曹杨嘉定北曹杨路4.1公里中山公园真如桃浦南翔嘉定老城白银路嘉定新城城嘉定新城马陆桃浦新村佳兆业1号马陆高架桥高架桥高架桥高架桥拦截客户导入分析拦截拦截拦截拦截拦截区域以改善为主；区域周边配套相对完善；徐行板块公交车与轨交11号线无缝对接，相对其它板块对嘉定本地客户及外区客户产生更强的吸纳作用。徐行目前在售项目较少，区域改善型具有较大需求，同时本案产品的差异，具有从周边导入客户可能；区域以改善为主；区域以、首置改善为主；区域以首置为主；区域以首置为主；客源解读—区域客户总述区域存在改善性需求，对洋房产品存在利好52洋房客源解读—客户分析竞品客户分析：主力年龄段—30-40为主；主力成交区域—嘉定老城、南翔、马陆等；洋房客源解读—客户分析竞品客户分析：53访谈对象陈先生—绿洲香格里花园的业主对象背景嘉定老城当地人，在当地开厂的私营业主访谈内容之前住在老城的菊园新村小区，是个老公房小区，一年四季晒不到太阳，一直想换一套朝向好一点房子；徐行这个地方虽然配套比老城差，但是因为距离老城比较近，开车5分钟就可以到；选绿洲这个项目，还有一个原因就是价格比较便宜，相同价格情况下能买更大的房子，住的更舒适；访谈对象唐女士—新城馥华里客户对象背景从小住在嘉定老城，公务员访谈内容从小就住在老城里面对这里的感情很深，也不想搬到其他，但是觉得现在居住的又实在太小，想换一换；因为之前就住在小高层里面，看到新城这个项目以后，这种多层花园洋房很舒适，又是带电梯的，感觉很不错；销售算一下房价3楼的价格也就200万出头一点，把老房子卖掉后，再贷个3成，一个月下来也就还3000多一点；最后，选在这里的原因是因为离原来住的地方不是很远，地方比较熟悉；洋房客户定位—市场调研区域存在改善性需求，对洋房产品存在需求，老城客户都不希望搬离原来住处太远，脱离原来生活圈；访谈对象陈先生—绿洲香格里花园的业主对象背景嘉定老城当地人，嘉定老城客户为主，周边区域客户为辅；区域内存在较大置换型需求，很多老城原居民都不愿搬离太远；洋房客户定位嘉定老城客户为主，周边区域客户为辅；洋房客户定位55公寓客源解读—客户分析竞品客户分析：主力年龄段—25-30为主；主力成交区域—嘉定老城、嘉定新城、马陆、南翔等；公寓客源解读—客户分析竞品客户分析：56访谈对象张先生—旭辉锦庭的业主对象背景嘉定老城当地人，准备结婚访谈内容一直和父母住在嘉定老城的一套两居室的老公房里面，去年交了女友，准备明年结婚，需要一套2房房子；到了老城很多地方看了房子，觉得价格有点偏高，但又不想搬得离父母太远，正好旭辉离父母住的老城也不是很远，但价格比老城要便宜一点，最后决定选择这里；访谈对象李先生—泰宸雅苑客户对象背景之前租在普陀真如，工作在马陆，物流调度经理访谈内容来上海后就一直租在真如，主要看重的这里的方便，11号线坐过去也离工作的地方很近；近两年工作逐步稳定了，想在上海买套房子，但是看了11号线几个站的项目价格都比较贵，一直犹豫着；最近一个中介打电话给我介绍一下泰宸雅苑，我就和他去看了一下，虽然有点远，但是公交车可以直接到地铁站，周边配套还可以，价格也在我的承受范围内就定下了；公寓客户定位—市场调研区域存在改善性需求，对洋房产品存在需求，老城客户都不希望搬离原来住处太远，脱离原来生活圈；访谈对象张先生—旭辉锦庭的业主对象背景嘉定老城当地人，准备结公寓客户定位嘉定老城客户和11号线沿线客户各半；客户主要注重的是项目性价比；公寓客户定位嘉定老城客户和11号线沿线客户各半；58谈谈理想(精神属性)上海中原▪项目部2013年11月21日谈谈理想(精神属性)上海中原▪项目部企划思考原点景观：处处蕴含东南亚风情建筑：延续东南亚经典建筑基于这三大因素，让“东南亚”风情必须在本案不断被放大人群：7080为主,积极向上企划思考原点景观：建筑：基于这三大因素，人群：60营销主题总精神东南亚-LIFE-情怀轻松欢乐南洋味道纯静生态热情美丽生活方式营销主题总精神东南亚-LIFE-情怀轻松南洋纯静热情生活61先思考：“东南亚”风情具体能给客户什么样的遐想？1.轻松欢乐这里空气都里弥漫着旖旎的气息2.纯静生态惬意之情，触摸质朴的魅力3.热情美丽阳光沙滩，海风热浪，椰影摇曳，“funandCool”4.生活方式悠闲安逸、信仰、好客5.南洋味道沉浸在咖啡那浓烈的醇香中五大理念“东南亚”传达的五大理念先思考：1.轻松欢乐2.纯静生态3.热情美丽4.生活方式5.东南亚-LIFE-情怀企划认知东南亚-LIFE-情怀现场体验东南亚-LIFE-情怀营销活动三弦围合拓客微博APP营销销售道具事件营销外围导示样板段风情样板房风格品牌故事品牌灵魂特色服务体验生活场景体验佳兆业城市广场——主题式集合营销1、高空架桥2、层层拦截3、区域深挖售楼处体验东南亚-LIFE-情怀东南亚-LIFE-情怀东南亚-LIFE63A项目企划总体认知项目四条产品线都源“东南亚”分别来至：植物、美食、地理高层产品：“可可的世界”“巴厘岛的浪漫”“芭提雅的风情”“天堂鸟的时尚”酒店式公寓产品：酒店产品：洋房产品：企划总体认知原点：是对“东南亚”不断的进行再理解、深挖掘、广思考A项目企划总体认知项目四条产品线高层产品：“可可的世界”“巴64A高层产品——企划认知可可欢乐缤纷甜蜜美好可可的世界“可可”A高层产品——企划认知可可欢乐缤纷甜蜜美好可可的世界“可可”65A洋房产品——企划认知芭提雅东方夏威夷绚丽多姿芭提雅的风情“芭提雅”A洋房产品——企划认知芭东方夏威夷绚丽多姿芭提雅的风情“芭提66A酒店公寓产品——企划认知巴厘岛秀美飘逸蔚蓝瑰丽巴厘岛的世界“巴厘岛”A酒店公寓产品——企划认知巴秀美蔚蓝巴厘岛的世界“巴厘岛”67A酒店产品——企划认知天堂鸟琳琅满目购物天堂天堂鸟的时尚“天堂鸟”A酒店产品——企划认知天堂鸟琳琅满目购物天堂天堂鸟的时尚“天68B现场体验部分神秘的东方气息(样板展示区)雕塑小品(样板展示区)休闲休闲还是休闲(样板展示区)B现场体验部分神秘的东方气息(样板展示区)雕塑小品(样板展示69选择多彩的东南亚感时尚雕塑小品（商业部分）B现场体验部分东南亚风情感的木制欢迎板(样板段入口)处处有花香+棕榈树+热带气息(售楼处)选择多彩的东南亚感时尚雕塑小品（商业部分）B现场体验部分东南70项目总案名佳兆业-城市广场项目总案名71Show1Show172上海-徐行佳兆业城市广场商业综合体营销策划推广提报终稿课件73上海-徐行佳兆业城市广场商业综合体营销策划推广提报终稿课件74上海-徐行佳兆业城市广场商业综合体营销策划推广提报终稿课件75上海-徐行佳兆业城市广场商业综合体营销策划推广提报终稿课件76上海-徐行佳兆业城市广场商业综合体营销策划推广提报终稿课件77上海-徐行佳兆业城市广场商业综合体营销策划推广提报终稿课件78Show2Show279上海-徐行佳兆业城市广场商业综合体营销策划推广提报终稿课件80上海-徐行佳兆业城市广场商业综合体营销策划推广提报终稿课件81上海-徐行佳兆业城市广场商业综合体营销策划推广提报终稿课件82上海-徐行佳兆业城市广场商业综合体营销策划推广提报终稿课件83上海-徐行佳兆业城市广场商业综合体营销策划推广提报终稿课件84综合体大盘示意稿综合体大盘示意稿上海-徐行佳兆业城市广场商业综合体营销策划推广提报终稿课件上海-徐行佳兆业城市广场商业综合体营销策划推广提报终稿课件上海-徐行佳兆业城市广场商业综合体营销策划推广提报终稿课件花园洋房示意稿花园洋房示意稿上海-徐行佳兆业城市广场商业综合体营销策划推广提报终稿课件上海-徐行佳兆业城市广场商业综合体营销策划推广提报终稿课件上海-徐行佳兆业城市广场商业综合体营销策划推广提报终稿课件公寓示意稿公寓示意稿上海-徐行佳兆业城市广场商业综合体营销策划推广提报终稿课件

当

上海-徐行佳兆业城市广场商业综合体营销策划推广提报终稿课件想想买卖(营销策略)上海中原▪项目部2013年11月21日想想买卖(营销策略)上海中原▪项目部项目难点＆解决方法花园洋房：如何即完成项目去化任务又为项目创造利润最大化？SO：利用产品稀缺性，价格与嘉定老城北持平创造利润最大化；高层公寓：时间紧、任务重需要在2个月时间内完成销售指标？SO：与嘉定新城地铁沿线项目拉开10-20%价差，利用渠道拦截导入客户；酒店式公寓：区域内竟品多，价格、产品、区域均不占优势？SO：投资兼自住产品，利用高层公寓开盘的高人气，顺势推酒店式公寓；商铺：区域内竞品少，产品具有综合体配套优势？SO：纯投资性产品，利用综合体项目价值抬升项目溢价；项目难点＆解决方法花园洋房：如何即完成项目去化任务又为项目创1234价格策略平价入市，快速跑量，后期配合精装房源发力，逐步实现利润最大化保证均价的前提下，少推多开逐步拉升溢价在价格为王的市场上，利用低总价优势，降低购房门槛，打击竞争对手平价入市，迅速打开市场，抢占先机价格总策略：“贴近市场平价入市，逐步拉升溢价”＞＞＞快速回现的同时，便于实现后期逐步溢价，从而实现项目整体利益最大化。价格策略1234价格策略平价入市，快速跑量，后期配合精装房源发力，逐产品定价方法：目前徐行周边的花园洋房相对比较稀缺，同质产品因距离、区域等因素，价差较大参考意义不大，故设比重较小，因此选取与本案存在较大竞争的旭辉锦庭并依托市场比较法得出本案花园洋房产品均价；1期花园洋房价格策略—市场比较法市场比较法：得出本案1期花园洋房整体毛坯均价为15000元/平米左右项目属性比较项目名称本案绿洲香格丽花园新城馥华里保利天鹅语苑旭辉锦庭均价Px=14999.621105525%1771320%1788320%1428335%

子因子权重分值打分分值打分分值打分分值打分分值打分区位比较地段12%0.8470.9681.0891.2100.968交通12%0.9680.9681.0891.2101.089周边配套10%0.880.880.880.880.88区域发展性7%0.5680.5680.6390.6390.568小计41%3.16313.28323.59353.83373.433产品比较规模8%0.6480.6480.6480.6480.648建筑立面8%0.6480.6480.6480.7290.648内部配套8%0.6480.6480.6480.7290.648园林7%0.5680.6390.5680.6390.568户型8%0.6480.6480.6480.8100.729小计39%3.12403.19413.12403.51453.241服务比较发展商品牌10%0.990.991101100.99物业服务10%0.990.880.881100.99小计20%1.8181.7171.8182201.818

合计100%8.08

7.17

8.51

9.34

8.4

产品定价方法：1期花园洋房价格策略—市场比较法市场比较法：得1期高层公寓价格策略—市场比较法市场比较法：得出本案1期高层公寓整体毛坯均价为14500元/平米左右产品定价方法：目前徐行区域基本无在售小面积公寓，故选择临近区域销售较好的同类型项目产品做比较，并依托市场比较法得出本案高层公寓产品均价；项目属性比较项目名称本案旭辉锦庭天居玲珑湾乾潇坊嘉宝梦之湾均价Px=14502.971428340%1260325%1489220%1541815%

子因子权重分值打分分值打分分值打分分值打分分值打分区位比较地段12%0.8470.8471.0891.0891.210交通12%0.8470.9681.0891.0891.089周边配套10%0.770.770.880.990.88区域发展性8%0.5670.5670.8100.8100.648小计42%2.94283.06293.76363.86373.7235产品比较规模8%0.7290.450.5670.5670.648建筑立面7%0.4970.4260.5680.5680.568内部配套10%0.880.770.880.880.88园林7%0.4970.4970.4970.5680.568户型8%0.5670.7290.6480.6480.729小计40%3.06382.73343.05383.12393.2841服务比较发展商品牌11%0.8880.8880.6660.6660.888物业服务7%0.5680.5680.4970.7100.639小计18%1.44161.44161.15131.36161.5117

合计100%7.44

7.23

7.96

8.34

8.51

1期高层公寓价格策略—市场比较法市场比较法：得出本案1期高层酒店式公寓价格策略—市场比较法市场比较法：得出本案酒店式公寓精装均价为11000元/平米由于得出项目为毛坯均价为9500元/㎡，按1500元/㎡的酒店装修标准，精装售价约为11000元/㎡。项目属性比较项目名称本案方舟时代中茂世纪财富广场合景峰汇龙湖霖珑公馆均价Px=9491.6591093525%1185435%1178620%1238820%

子因子权重分值打分分值打分分值打分分值打分分值打分区位比较地段12%0.650.9680.9681.0891.210交通12%0.7260.9681.0891.0890.847周边配套9%0.5460.6370.7280.8190.637区域发展性8%0.4860.6480.8100.8100.648小计41%2.34233.19313.56353.77373.3132产品比较规模8%0.5670.5670.5670.8100.648建筑立面7%0.4970.4970.5680.5680.639内部配套10%0.770.770.880.990.77舒适9%0.6370.8190.6370.8190.819户型8%0.4860.7290.5670.7290.729小计42%2.86343.28393.11373.79453.542服务比较发展商品牌10%0.880.660.660.880.88物业服务7%0.5680.5680.6390.7100.568小计17%1.36161.16141.23151.5181.3616

合计100%6.56

7.63

7.9

9.06

8.17

酒店式公寓价格策略—市场比较法市场比较法：得出本案酒店式公寓商铺价格策略—市场比较法市场比较法：得出本案商铺整体均价为26000元/平米左右商业价格的影响因素主要有地段繁华度、交通条件、商业（市场）氛围、经营规模、人流量等因素，通过本案与比较楼盘的比较打分，得出各比较对象相对于本案的拟合程度，并通过比较楼盘的实际销售均价及权重推出本案一楼商铺的拟合价格。项目属性比较项目名称本案保利海上五月花旭辉锦庭新城金郡新城悠活城均价Px=26009.711670925%2666745%2581720%2333510%

子因子权重分值打分分值打分分值打分分值打分分值打分区位比较地段12%0.8470.8470.8470.9680.968交通12%0.9680.8470.8470.9680.968周边配套9%0.6370.7280.6370.7280.728区域发展性8%0.6480.5670.5670.6480.648小计41%3.07302.96292.87283.28323.2832产品比较规模8%0.64