住宅适用性能篇

住宅适用性能篇《北京晚报》近期所做的商品住宅A级认定在广大购房者中引起强烈反响，但大多数购房者对住宅专业方面的知识仍然知之甚少，目前市面上也没有专业的、系统性的指导信息，尤其是很多人不知道如何了解房子本身的性能。作为房地产业内人士，本报深知有责任引导住宅理性消费，为广大购房者提供专业的指导。此次本报编辑部从住宅适用性能、耐久性能、物理安全性能、环境性能四个方面给大家提供一些知识性的指导，这也是住宅性能评定的四个大的指标体系，希望购房者既能选择到合适的房子，也能减少一些不必要的纠纷，并能利用了解的知识监督建筑施工的质量，提高所购买房子的综合品质。买塔楼还是买板楼住宅楼按楼层多少分为低层住宅（4层以下）、多层住宅（5-7层）、小高层住宅（8-14层）、高层住宅（15层以上），超过35层是超高层。按建筑形式分为塔楼和板楼，那么塔楼和板楼有什么区别呢？可以从楼房的平面图区分塔楼和板楼。塔楼的平面图特点是，一层若干户，一般多于四五户共同围绕或者环绕一组公共竖向交通通道形成的楼房平面，平面的长度和宽度大致相同，这种楼房的高度一般从12层以上到35层，塔楼一般是一梯四户到一梯12户。板楼的平面图上，长度明显大于宽度，板楼有两种类型，一种是长走廊式的，各住户靠长走廊连在一起；第二种是单元式拼接，若干个单元连在一起就拼成一个板楼。其实我们在买房时，很容易分出塔楼和板楼，简单地说，塔楼比较高，比较方，板楼比较矮，比较长。那么究竟塔楼和板楼哪个好呢？塔楼和板楼各有特点。板楼户型比较方正，朝南户型比较多，南北通风条件好，使用率较高。也不能绝对地说所有的板楼户型都好，大进深的一般不太好。板楼户型取决于两个因素：进深和面宽，一般板楼是通过加大进深来增加销售面积的，如果进深大了，户内采光就差了。板楼占地面积大，在小区总占地面积中，相对绿地就会少。塔楼则不可能做到户户朝南，塔楼由于建筑的特点，一般会有不同的房型和朝向，价位也会多样，选择余地也大。和板楼相比，塔楼的使用率较低。价格是主导中的主导，脱离了价格说环境、户型根本不可能，因此，塔楼、板楼优劣的比较离不开市场。在塔楼与板楼的竞争中，板楼的优势是住着舒适，塔楼的特点是价格相对便宜。但板楼的均好性优于塔楼。近一时期，市场上相继出现了塔板住宅、塔联板'高层板、短板联拼〃等多种建筑形式。住宅布局和公共空间有哪些标准在选择所购买的住宅楼时，要考虑住宅楼的平面布局是否规整，有无过分凸凹现象，从外观可否看出住宅楼有进深、面宽过大或过小现象。除此之外还要考虑住宅公共空间是否能达到标准，比如达到A级标准的住宅：楼梯宽度不小于1.0米，平台宽度不小于1.2米，踏步宽度不小于26公分，踏步高度不大于17.5公分；电梯每层候梯厅深度不小于1.5米，电梯及楼梯直通地下车库；多层住宅底层入口进厅面积不小于 4米，高层进厅不小于15米；高层住宅标准层使用面积系数不小于 72%,多层住宅不小于78%;入户过道净宽不小于1.2米，其它通道净宽不小于1.0米。怎么选择好的户型？户型功能空间一般来说，一套户型由门厅（玄关）、起居室（客厅）、餐厅、卧室（主卧室、次卧室）、厨房、卫生间、储藏室、阳台（生活阳台、服务阳台）以及过道等部分组成。好的户型有哪些要求一套户型由以上各部分组成，由于各套型格局和面积大小不同，或繁或简。对购房者来说，除了要根据自己的居住要求和承受能力选择合适的户型外，更应该清楚什么样的户型是好户型呢？面积要求 首先是各功能组成部分有相应的要求，根据 A级住宅评定的标准，各部分指标如下：起居室经济性住宅要求面积不小于14平方米，开间不小于3.6米，可用于布置家具的连续直线墙面长度不小于3.2米；舒适性住宅的以上三个相应指标应该达到16平方米、4.2米、4.2米。卧室经济性住宅主卧室使用面积不小于12平方米，其它他卧室不小于8平方米；舒适性住宅住卧室不小于16平方米，其他双人卧室不小于14平方米，小卧室不小于10平方米。餐厅经济性住宅面积不小于8平方米；舒适性住宅不小于12平方米，且有自然通风和直接木兀。厨房经济性住宅面积不小于5平方米，位置靠近户型入口处，有自然采光、通风，操作台延长线不小于2.4米，厨房净宽不小于1.8米；舒适性住宅以上三个相应的指标是7平方米，3.0米，2.1米。卫生间经济性住宅单卫生间面积不小于4平方米，双卫生间不小于6平方米，一边净长不小于1.5米；舒适性住宅相应的指标是4.5平方米，8平方米，1.8米。阳台主阳台进深不小于1.5米，服务阳台进深不小于1.2米。其它套内过道面积不超过使用面积的1/20；居室净高不低于2.4米，厨房、卫生间净高不低于2.2米；套内同层楼面标高突变高差不大于2厘米；经济性住宅储藏空间不小于1.5平方米；舒适性住宅储藏空间使用面积不小于3平方米2,还应该设置面积不小于6平方米的工人房。朝向和功能流线 起居室、卧室和生活阳台应取最好的朝向，在我国应朝正南或南偏东或南偏西，工作室和餐室应取次好朝向，而厨房、厕所、浴室和贮藏间可取不好朝向。一般来说，居室中的流线可划分为家务流线、 家人流线和访客流线，三条线不能交叉，这是流线设计中的基本原则。如果一个居室中流线设计不合理，流线交叉，就说明空间的功能区域混乱，动静不分，有限的空间会被零散分割，造成居室面积的浪费，家具的布置也会受到极大的限制。一个好的户型除了起居室、卧室、厨房、卫生间、储藏室等基本空间齐备外，还应该符合以下要求：套内公共和私密空间分区；户内交通流畅，不穿行起居室、卧室等主要功能空间。总之，一个好的户型，不但要求各功能齐全，各部分面积合理，还要求相互之间相互区分且连接合理，方便居室内各项活动。如何选择到你的户型，除了了解以上基本常识以夕卜，还应该根据自己的需求多看多选，有一定的实际体验方能找到对自己适合的户型。住宅的装修现在很多的商品房都是以精装修的标准交付房子，那么装修材料的好坏及装修的质量我们怎么能来断定那？装修时最关键的材料就是装修用的腻子，内墙乳胶漆和外墙的涂料，这三种材料要符合最基本的要求就是环保，最简单识别这些材料是否环保的标准就是气味识别法，含有刺激性气味的材料，质量很差是有害于人的身体健康的，不符合国家的建筑材料的标准，是不能使用的。乳胶漆 随着人们对居家装饰环境要求的提高，作为装饰材料的乳胶漆发展非常迅速，它的淡雅的色彩，可擦洗和无污染受到大众的偏爱， 乳胶漆可以起到一定的装饰效果，装饰效果除了和整体设计有关及色彩选择有关外，和乳胶漆的性能也有很大的关系，乳胶漆的流平型，光型，手感好坏，色彩均匀等性能都会影响装饰效果，如果色彩搭配好，会给家庭提供一个温馨的环境另外施工的重要性也不容忽视，如果装修好的房子出现如下问题：第一，墙面开裂；第二，墙面花，颜色不均匀；第三，表面粗糙；第四，起皮这几个方面都属于施工时的质量问题，也就是说乳胶漆的装修不合格。地板 起居室和客厅的地面装修往往会选用铺地板，地板的种类很多，市场上常见的有强化木地板，实木地板，复合地板，实木复合地板，竹材地板强化木地板多用于商场，办公室，舞厅等等地方，一般的住宅常用实木地板和复合地板，或者是结合两者优点的实木复合地板又由于树种不同，地板取材最为珍贵的有花梨木，柚木；一般的有械木、柞木、水曲柳、甘巴豆；价廉的有杉木、松木等对于开发商已经装修好的房子我们在评定木地板的质量及安装的好坏时主要看以下两个方面：第一，木地板是否有虫眼、开裂、腐朽、死节等缺陷，当然对于小活节、色差不能过于苛求，这是木材的天然属性，这点反映地板本身质量的好坏。第二，看其加工质量精度、光洁度是否平整、光滑，安装缝隙、抗变形槽等拼装是否严丝合缝，这点反映地板的施工质量情况还有现在市场中新出现了一种石塑地砖，这种地砖刚开始被人们认为是地板革的一种改良产品，其实不然，地板革是塑料制成的；而石塑地砖，其主体部分是由天然大理石粉与天然树脂黏合而成，其表层加贴进口的耐磨层和印花膜.他具备了结实耐用、防滑防潮、施工快捷、保养方便等优点，因此其的销售速度逐步加快。其实，除色彩美观外，最吸引消费者的地方，当属其防滑防潮的特性，最适于给老人和儿童房间地面铺装。此外，由于它的重量较轻，应用到高层建筑的底层或顶层部位，都有较好效果。厨房卫生间厨房卫生间的装修常常会用大量的瓷砖，瓷砖的价格从每平方米几十元到几百元不等，因此尽量从经济及性能方面综合考虑.从瓷砖的表面现象如：色泽图案及花纹清晰，工艺细腻无明显漏色，无错位，无断线或深浅不一现象，我们可以断定这类瓷砖多为好砖.而又因为厨房卫生间区域易有水，因此要特别注意瓷砖的防滑性及不易吸水性，我们可以在瓷砖上滴一些水来测试瓷砖的防滑型，滴水后用脚踩在上面，脚感越涩防滑性越好，并且会给我们今后的使用带来方便，而吸水率大的瓷砖密度稀疏，耐久性差，易吸油，脏色不容易处理，时间长了就破坏了表面效果，破坏了房屋的整体效果.因此我们可以从瓷砖的外观及用水测试的方法来看厨房卫生间瓷砖的好坏。另外，厨房内的台面和吊柜都有一定的高度要求，装修好台面的高度大概在 85cm-91cm之间，而吊柜的高度大概在175cm左右，只有满足这些要求才会使工作起来方便舒适.这也是台面和吊柜装修的基本要求.厨房的台面经常用石材来做，过去高档的橱柜台面有花岗岩，大理石等天然石材，但由于天然石材的长度有限，做台面有接缝，又由于它的渗透性强，现在不主张用天然石材，一般都用人造石材。厨房橱柜的材质是由基材和面材两部分组成，基材主要有刨花板，中密度板，实木板和不锈钢.实木板造价相对高，所以在高档橱柜多用此材料，而刨花板和中密度板是现在橱柜的主流材料，且刨花板优于中密度板，因材质不同，价格不同，进口和国产的差价也很大，有时候能相差3-5倍，这要根据选择装修的档次来看橱柜所选用的材质及品牌.厨房卫生间的吊顶相对很重要，因为卫生间的湿气大，厨房的油烟异味也很大，在家装时多用铝扣板和PVC板材来用做吊顶的材料。铝扣板的优点是防火防潮，防腐抗静电，吸音隔音，而PVC板的优点是价格便宜，也防水防潮防蛀，而且 PVC板在制作过程中也加入了阻燃材料，因此使用起来很安全。从五金件看装修的档次另外，家装当中的五金件可以明显的看出装修的好坏及档次，先说水管，一般来说，塑料管材成本最经济，金属管材性能最优，以价格来分金属类最贵，其次是衬塑管，最经济的是塑料管，从安全可靠性来讲，和它们的价格成正比。塑料管由于强度及温度的限制，有一定的使用范围，而金属管具有良好的韧性，抗冻胀和抗冲击性能。再说水龙头，现在家用水龙头经常用的是混水龙头，其内部采用高精度陶瓷片或钢质阀芯控制出水流量，这种龙头多数为单手柄开启，操作使用非常方便，左右旋转便可调节水温。选择哪些洁具目前在北京市场上销售的知名卫浴品牌有20多个，如TOTO科勒、美标、劳芬、乐家、英陶、和成、科马、东陶、伊奈、法恩沙等。从消费者的角度来说，认为这些知名品牌质量应该都差不多，区别就在于价格和款式。例如：科马，来自澳大利亚的科马