物业公司接管公告

物业公司接管公示篇一：物业接管通告发展，瑞洁物业已初步形成了以保洁服务为主，以维修、安保、专项和家政服务为辅的“1+X“业务组合模式，并先后在包头、呼和浩特、鄂尔多斯、乌兰察布等地区设立了市场管理分公司，其业务已覆盖到了上述地区医疗系统、教育系统、党政系统、通信系统、金融系统、商业系统、工矿公司及高档住宅社区，累计服务客户单位近760多家，客户服务满意度达95%以上，员工总数近7300人，现已成为中国西北地区吸纳下岗人员最多、服务客户最广、公司规模最大的一家区域性民营物业服务公司。瑞洁物业始终秉持“诚信、专业、务实”的公司风格，倡导“诚信专注、创新求变、品质为本、客户至上”的价值理念，坚持走“品牌化经营、规范化管理、稳健化发展”的道路，把员工和客户放在公司经营管理的第一位，瑞洁物业“诚信做人、务实做事、专业服务”的运行态度深受客户与社会的承认，公司先后荣获“包头市安置下岗工人先进公司”、“全国物业管理行业十大品牌公司”、“中国物业管理综合实力第17强”、“国家级服务原则化（试点）单位”、“全国千户百强家庭服务公司”、“包头市发展服务业先进公司“、“中国物业管理十大诚信服务AAA级公司”等多项社会荣誉。最后，感谢各位业主的大力配合，相信瑞洁物业在接下来的日子里会让您感受到“瑞洁”温馨、放心、舒心的用心服务。包头星龙房地产开发有限公司包头市瑞洁物业服务有限责任公司-5-1-5-1篇二：新旧物业公司接管流程物业社区接管流程一、成立接管小组组长：A全方面负责组员：B负责设备运行C负责客户服务D负责保安消防E负责环境绿化F负责财务二、交接内容物业项目交接合同普通涉及：物业项目名称、交接主体、交接时间、权利和责任分界点、交接内容、交接查验办法和原则、有关债权债务的解决、争议解决方式等。原物业应先做资料交接：将物业的产权资料、工程竣工验收资料、工程技术资料、工程经济资料和其它有关资料移交给新物业。资料移交完毕后，移交和接受双方须签字承认；若有未移交部分，由双方列出未移交部分的清单，拟定移交时间并签字承认。资料交接完毕后是现场交接：新物业应对物业管理区域内共用设施设备进行逐项验收，注明设备现状及接管时间。开发商或业主委员会应对查验接管过程进行统计，并存档备查。交接证明应由交接双方、有关单位盖章及现场参加人员签字。开发商、业主大会授权的业主委员会及原物业公司应当配合新物业公司依法接管保安、消防、停车等安全防备岗位，维护物业管理区域的正常秩序。(一)资料的交接资料的交接重要涉及下列某些内容:1、物业规划图;2、竣工图(涉及总平面、单体竣工图);3、建筑施工图;4、工程验收的多个签证、统计、证明;5、房地产权属关系的有关资料;6、机电设备使用阐明书;7、消防系统验收证明;8、公共设施检查验收证明;9、用水、用电、用气指标批文;10、水、电、气表校验报告;11、有关工程项目的其它重要技术决定和文献。12、“顾客手册”是使顾客全方面理解物业管理的有关规定及服务的阐明书。(二)物业接管验收物业接管验收不同于竣工验收,它是在竣工验收的基础上,以主体构造安全和满足使用功效为重要内容的再检查。普通来说物业接管验收涉及下列内容:1、主体构造验收。地基沉降不应超出国标规定的变形值,不得引发上部构造的开裂或毗邻房屋的破坏;主体构造构件的变形及裂缝也不能超出国标规定;外墙不得渗水。2、屋面及楼地面。屋面应按国标规定排水畅通,无积水、不渗漏;楼地面与基层的粘结应牢固,不空鼓且整体平整,无裂缝、脱皮和起砂现象;卫生间及阳台、厨房的地面相对标高应符合设计规定,不得出现倒水及渗漏现象。3、装修。应确保各装修部位或构件既美观大方又满足使用规定,不得出现因装修不善而造成的门窗开关不灵,油漆色泽不一,墙皮脱落等现象。4、电气。电气线路应安装平直、牢固,过墙有导管;照明器具必须安装牢固,接触良好;电梯等设备应运转正常且噪声震动不得超出规定;另外各类统计及图纸资料应齐全。5、水卫、消防、燃气。上、下水管道应安装牢固,控制部件启闭灵活,无滴,漏、跑、冒现象;消防设施应符合国家规定,并有消防部门检查合格证;采暖的锅炉、箱罐等压力容器应安装平整、配件齐全,没有缺点,并有专门的检查合格证;燃气管道应无泄漏。另外,多个仪表仪器、辅机亦应齐全、敏捷、安全、精确。6、附属工程及其它。室外道路、排水系统等的标高、坡度等因素都应符合设计规定;对应的市政、公建配套工程与服务设施应达成质量和使用功效的规定。7、工程、保安、环卫、客服、财务各组使用的工具及使用阐明。8、工程、保安、环卫、客服设施设备及使用工具、维护保养统计、维保电话号码。交接双方应当制作物业查验统计。物业查验统计普通涉及房屋质量查验统计、设施设备查验统计和环境工程查验统计，双方能够根据物业的具体状况设计查验统计表。查验统计表应当涉及查验项目名称、查验时间、查验内容、查验人签字、查验结论、存在问题、返修意见、跟踪成果等。原物业公司应将预收的物业管理服务费、代管的多个能源费、押金、共用设施设备的专项维修资金、物业共用部位、共用设施设备的经营收益以及收支账目一并移交给新物业公司。除了钱以外，原物业公司应将属于全体业主共有的物业管理用房、公共用房、设备用房、生产作业工具及办公用品等移交给新物业公司。(三)核算原始资料在现场验收检查的同时,应核算原始资料,逐项查明,发现有与实际不相符之处,应及时做出统计,并经双方共同签字存档。(四)顾客状况调查顾客是物业管理机构的服务对象,物业管理公司在交接物业时,应及时精确地理解顾客的特性、家庭特点、产权状况、经营状况、业务范畴等等某些问题,方便顺利地开展物业管理,并有针对性地提供一系列综合服务项目。(五)建立档案物业管理中的资料档案,是便于物业管理公司后来管理的一项重要工作。管理过程中,应将资料分类、装订成册,或存入电脑随时调用。资料档案的内容重要有:1.物业开发可行性研究报告;2.物业开发建设时的有关图纸、统计等资料;3.物业管理方案及物业管理招标投标时的有关资料;4.历年物业管理工作报告和财务报告;5.房地产权属关系的有关资料;6.物业顾客的有关资料。三、交接时间四、交接注意事项交接前的准备工作：物业费、停车费等费用。物业向业主所收取的物业费、停车费及水、电费等其它费用，前任物业公司有无已经多收取的费用，如有，索要回逾收的各项费用，或者对此解决方案有三方签字承认的书面商定。各类能源费。前任物业有无拖欠自来水公司、供电局及燃气公司等各项费用，如有，敦促其交接前缴清。各类遗留问题。车辆刮蹭事件，前任物业有无承诺给业主在物业费、停车费或者其它形式的解决承诺，进行摸底调查，避免接手之后，造成业主费用已交，但承诺的问题尚未解决。业主家中有个别特殊问题的，前任物业给业主承诺并未兑现的，摸清状况，由前任物业进行解决，避免业主后来将其承诺转嫁到新任物业。例如：个别业主减免物业费等状况。工程遗留问题，要进行摸底调查，掌握社区或业主家中的工程遗留问题的类别、开发及施工方的维修状况、现在遗留问题的解决状况等。其它准备工作：物业用房的拟定，各工作岗位人员的准备与否到位的状况，办公用品、员工工服等各类物资准备状况，工程、保洁的工具到位状况，正常办公所需的各类表格等文献，垃圾清运、电梯维保等外包服务的考虑。保障交接当天的物业服务正常的开展，其它准备工作交接当天工作注意事项：一、物业承接查验按照下列程序进行：1、拟定物业承接查验方案；2、移交有关图纸资料；3、查验共用部位、共用设施设备；4、解决查验发现的问题；5、确认现场查验成果；6、订立物业承接查验合同；7、办理物业交接手续。二、现场查验前，建设单位应当向物业服务公司移交下列资料：1、竣工总平面图，单体建筑、构造、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；2、共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料；3、供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文献；4、物业质量保修文献和物业使用阐明文献；5、承接查验所必需的其它资料。未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的具体清单并书面承诺补交的具体时限。三、物业服务公司应当对下列物业共用部位、共用设施设备进行现场检查和验收：1、共用部位：普通涉及建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等；2、共用设备：普通涉及电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等；3、共用设施：普通涉及道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水解决设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。四、水、电表进行抄底统计将公共区域全部的涉及物业的水表、电表的表底进行抄底统计，以交接时点为据，之前的由前任物业缴纳，之后由新进驻物业公司缴纳。物业费、停车费。两费用均以交接时点为据，之后的各项费用由新任物业开始计收，如有业主所欠前任物业费用，该物业必须依法依约进行收取，不能干扰新任物业的收费工作。六、对自来水公司、供电局及燃气公司办理对应的顾客变改名称手续，将社区能源使用顾客变更为新任物业公司名称。七、外包服务项目合同及其它合同的交接或重新订立有关合同。八、交接当天工作可按照“部门对部门”的方式进行交接，即可考虑先进行保安的交接，由秩序部安排好各岗位人员在交接当天陆续接下各个岗位，随即可分别进行客服、工程、保洁、绿化等对应交接，均可采用交接方部门对应接替方的部门进行交接，双方对应交接部门都有负责人，由第三方进行监督，交接完毕要有三方签字确认的交接资料。篇三：前期接管物业告知前期接管物业告知敬告首先本司祝各业主/住户：置业成功！入伙顺利！现本司将全方面负责前期物业社区的物业管理工作，望各业主/住户能提出贵重的意见及监督本司的各项管理工作。为了能长久的保持和确保社区的整洁、舒适、安全、统一、美观，望各业主/住户在进行室内第二次装修、整治时，一定要经本司管理处的同意方可开工（未经同意即开工的，造成的损失自行承当），另：防盗网一定要按统同样似安装；空调主机安放于指定位置（如无安放位置应询问本司，按指定的位置安放）。并严格恪守《住户手册》、《业主公约》内的有关事项。文明、健康、美丽、安全的社区、家园需要各业主/住户的共同努力，让我们携手一起参加、一起管理、一起营造，使物业能长久的保值、增值、居住。本司全体工作人员衷心的感谢各业主/住户的大力支持和配合；顺祝各业主/住户：新年愉快！财源广进！万事如意！身体健康！物业管理有限公司（示）200X年12月28日住宅社区前期物业管理的重要内容1、房屋交接验收。房屋交接验收是开发商委托物业公司承接的一项重要工作，是物管公司实施前期物业管理的一项重要内容。由于开发商在交房之前已经请质检部门将房屋质量进行了检查验收，应当说房屋的质量已经符合居住规定，物管公司只是办理手续，收取有关费用，移交住房钥匙就完事了。事实上物管公司在交房过程中的工作远不止这些。除了办好正常的交接手续外，物管人员必须熟悉社区的规划建设状况，理解不同房屋套型的布局状况，理解社区配套设施的建设状况等等，方便于业主的查询。另首先，要派人随着业主看房，及时发现室内水电、门窗、墙壁、地面出现的瑕疵，解答业主提出的问题，统计好存在的问题，方便整治。三是要当作业主的面再次进行蓄水实验，没有问题请业主签字，以免业主在装潢时，因人为造成管根、地面对下渗水而推卸责任。2、装潢管理。装潢管理是前期物业管理的另一项重要工作，也是容易引发房屋质量投诉的重要环节，弄不好就发生推诿扯皮。物管公司在业主装潢之前要制订周密的管理计划，将业主必须恪守的规则和规定公布上墙，方便业主理解和执行。某些高档住宅社区对装潢的材料，如砂子、水泥、木材、板材等可组织统一装卸，以免分散装卸时，碰坏墙壁、楼梯等公用部位和设施。另首先要抓好装潢方案的审核，对违反房屋装饰装修规定的方案要及时发现纠正，做好说服解释。三是要不停巡逻装潢施工现场，及时制止违规装潢现象。在巡逻装潢施工过程中，重点是巡逻水电安装，敲墙打洞阶段，俗称瓦工、水电工阶段，业主私自更改装潢方案，拆改房屋墙体也就在这一阶段，这一阶段如果没有发生问题，普通状况下这一户的装潢就不会发生问题。3、卫生保洁工作。卫生保洁工作是社区管理最直观最形象的环节，前期物业管理的卫生保洁应根据收费原则来拟定保洁的办法和任务。普通状况下，前期物业管理的卫生保洁会出现这种状况，由于装潢的户数比较集中，前边扫了后边倒，保洁无法达成应有的效果，社区始终处在一种脏乱的状态。另外装潢工人随处大小便，个别业主图方便，从楼上向下抛杂物和垃圾，等等。针对这种实际，前期物业管理的卫生保洁首先必须抓好装潢垃圾的集中堆放和及时清运，减少灰尘污染。另首先是加强宣传和督查力度，严禁装潢施工人员随处大小便和从楼上向下抛杂物的行为。三是抓好生活垃圾袋装化，减少生活垃圾随处放，苍蝇满天飞的现象。四是适宜增加保洁力量，增加保洁次数，尽量使业主从一入住社区就感受到温馨整洁的环境。4、抓好社区秩序维护。前期物业管理的安全防备工作，一是要抓好以防盗窃为主的安全防备，由于进出社区人员比较多且杂，加之社区安全防备的配套设施没有到位，容易给某些偷盗者可乘之机，因此要加强社区的巡逻次数，统计好巡逻状况，一经发现可疑状况要及时处置，发现失窃事件要及时报案。二是要对进出社区人员进行及时登记，装饰装修人员凭证进出，杜绝闲散人员进入社区。三是要充足运用好已有的安全设施，如防盗门、窗、电子对讲门等，减少失窃案件发生机率。四是抓好社区进出车辆的管制和疏导，特别是多个运输装潢材料的车辆，要及时装卸，避免长时间停留，以减少社区交通压力，维护好社区生活秩序。5、协调多个矛盾。前期物业管理多个矛盾比较集中，譬如房屋质量问题，购房合同规定的内容没有兑现问题、社区配套设施没有到位问题、卫生保洁问题、社区安全秩序问题等，甚至因装饰装潢引发的邻里纠纷亦找物管公司协调解决。在这些矛盾当中绝大多数不是物管公司造成的，也不是物管公司能够解决的，但业主认为交了物管费，物管公司就应当负责解决。另外，业主认为既然开发商指定的物管公司，那么开发商与物管公司就是一家，发生问题理所固然找物管公司解决。对此，物管公司既不能将全部矛盾推卸给开发商，认为与己无关，更不能大拍胸口承诺解决。由于开发商既然指定物管公司实施前期物业管理，就但愿物管公司能为开发商分忧解难，替开发商撑一把，如物管公司将业主反映的问题不分青红皂白，直接推到开发商身上，开发商不满意，业主也不满意。同时物管公司决不能将业主反映的问题一概承诺解决，特别是某些涉及工程质量的问题更不能私自做主，承诺解决的具体时间。物管公司对业主反映的问题，首先要分清性质，搞清状况，做好解释工作，以使业主理解实情真相和解决解决的程序。同时主动协调，根据存在问题的大小和难易程度，在最短的时间解决业主反映的问题。三、前期物业管理中应把握的重点环节1、订立合同。国务院《物业管理条例》规定：“建设单位选聘物业管理公司的，应当订立书面的前期物业管理合同。”在前期物业管理中，无论是开发商指定的或是自己直接成立的物管公司，都是独立的法人，并且在房地产开发过程中开发公司与物管公司是两个不同的环节，一种是建房，一种是管房。以合同的形式赋予物管公司独立管理运作的权利，能够减少开发商不必要的干扰，更有助于物管公司提高自己的管理能力和服务水平。2、合理收费。新建住宅社区前期物业管理收费要经本地物价部门同意才干实施，是一项政策性很强的收费项目。因此物管公司要根据社区建设的实际状况，合理拟定收费原则，及时报物价部门审核同意后才干服务收费。有的物管公司由于不主动向物价部门申报收费，私自拟定收费原则，引发了业主的不满和投诉，受到物价部门的查处和经济罚款，既影响了物管公司在业主中的形象，又使公司蒙受了经济损失。因此，物管公司人员特别是物管公司的经理既要懂得管理，更要熟悉有关的法律法规，要有依法经营的意识，切不可盲目蛮干。3、解决好三者关系。前期物业管理中，存在着开发商、物管公司、业主之间互有关联制约的关系。即使三者之间体现形式是一种契约关系，但开发商与物管公司是整体与部门的关系，是上下级关系，物管公司要听开发商的指挥。物管公司与业主是管理服务与被管理服务的关系，是主与从的关系，在管理上物管公司是主，业主是从；在服务上，业主是主，物管公司是从。业主与开发商的关系纯正是一种买卖关系，契约关系，在业主与开发商之间，物管公司起着一种协调和媒介作用。在这三者关系之中，物管公司既不能得罪开发商，更不能得罪业主，由于前期物业管理结束后，物管公司能否继续在这里实施管理服务，不是开发商说了算，而是业主大会说了算。因此物管公司要特别注意协调好业主与开放商之间发生的矛盾，既要承当起开发商赋予的管理服务职责，为开发商排忧解难，又不能牺牲业主的利益，特别对业主反映的问题，物管公司无法解决或无能力解决时，切不可盲目应允，给自己留下后患。以确保在前期物业管理结束后继续在该社区实施物业管理为最后目的。4、安民通告。前期物业管理，是在新建住宅社区中进行的，业主来自五湖四海，个人的职业、品行、生活习惯各不相似，想法各异。物管公司作为社区的管家，要对社区的各项管理规定及早安民通告，可通过告知、公示、通告等形式将具体的规定和规定及时告知业主。规模较大的社区还可印制业主手册，将业主公约、社区建设规划、服务内容及原则、公众应急电话等集于一册，使业主不出门便知物管事，提高物业管理的服务水平。住宅社区前期物业管理的重要特性1、前期物业管理是社区未建成的管理。住宅社区由单幢楼宇、组团构成，一种10万平方米左右的社区不是一下子就全部建成的，往往要花几年才干建成。当社区第一批房屋建成出售后，随着业主的入住就需要物业管理