物业管理实务

物业管理实务1234资产管理和物业管理的联系和区别资产管理和物业管理行业发展趋势住宅、零售、办公、酒店、厂房等物业特点智慧社区等创新业务目录CONTENTS5物业管理费证券化6轻资产管理1资产管理和物业管理的联系和区别课程目录CONTENTS一资产管理和物业管理的各自内容和区别二资产管理和物业管理行业发展趋势三住宅、零售、办公、酒店、厂房等物业管理特点四物业管理到资产管理思维和行为的升级和转变五为什么大家看好物业公司？与房地产开发公司有什么不同？六为什么当前物业管理公司出现上市潮？融资规模怎样？七大房企背景的物管公司优势明显吗？八中小型物业管理公司的发展和机遇九传统的物业管理服务和智慧社区等创新业务十物业管理费收入也可以融资（或发行资产证券化产品）吗？十一碧桂园、万科、彩生活、五大行物业管理模式十二物业管理和房地产轻资产管理包含各类案例分析公众号：中房俱乐部CREC物业管理：受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。1.物业管理、设施、运营、资产和基金管理的内容设施管理：房地产设施管理工作包括各种水电管网和设备管理、安防管理、保洁管理、商务服务、前台服务、维修管理、技术改造、节能管理、系统运行和日常巡查等。设施管理所显示出的服务水平对于资产的价值发挥具有重要的意义。运营管理：商业房地产资产通过出租获得收益，而资产的价格直接与收益挂钩。资产管理的对象是物业，资产管理的财务目标是实现资产长久性的保值、增值并获得超额利润。在资产成长的过程中，招商和经营管理等都对于房地产资产增值有着十分重要的作用。资产管理：房地产买卖、物业管理、设施维护、更新和改造、重新出租、价值提升等越来越受到重视。房地产资产管理作为资产管理中重要板块，也是我国房地产业和金融业未来发展的趋势，将对我国房地产业和金融业产生巨大作用，也日益获得房地产开发企业和金融机构等的参与和重视。我国房地产资产管理行业更是发生了很大的变化,可以说是空间大和前景好，更多各类金融机构和投资公司及个人加入到这个行业。基金管理：基金经理一方面可以通过组合投资的方法来减少系统风险,包括确定物业投资者或业主的投资目标，评估资产管理公司的绩效，审批资产管理公司提出的物业更新改造计划以保持资产的良好运行状态和市场竞争力，管理资产以实现组合投资收益的最大化，就新购置物业或处置物业做出决策等。2.商业物业核心价值：资本、资产与商业经营资本、资产与商业经营3.物业、设施、运营、资产和基金管理

是怎样的关系？物业经理（常含设施管理）设施经理运营经理（有时含招商管理）资产经理（更加广义的物业管理）基金经理（投资者或业主）4.从物业管理到资产管理的内容和理念的扩大和升级从投资人角度看资产：融、投、管、退从关注物业服务到资产升值关注收入和支出注重资金的来源和成本资产管理人的职责：“资产管理人应该表现的像业主一样，把每座建筑（或物业）视为一个单独的产业；主要责任是让建筑产生利润，为其增加价值”。2资产管理和物业管理行业发展趋势1.房地产行业和市场的发展趋势怎样？多元化（或产业化）：未来十年，中国的行业大发展将会集中在商业、旅游、物流、文化、教育和农业等崭新新的领域，住宅占65%左右。集中化：百强房企占的销售份额越来越大，企业收购增多，TOP30和100房企集中度达近50%和70%。但专注和特色中小房企还有大量机会和发展空间。(物业管理业务集中度也会增大）1.房地产行业和市场的发展趋势怎样？资产化：持有型增多、物业管理、轻资产管理加强（包括办公、商业、工业和物流、长租公寓等），其中包括互联网和智能化。金融化：资金渠道和成本是决定因素之一，资产证券化创新不断。（物业管理费资产证券化产品）资产管理（含物业管理）行业是当今世界上金融服务业中最重要的部分，预计我国今后10年会以年均复合25%的增长率增长。中国房地产市场经过近30年的发展，将陆续进入存量房时代：1.

2019年，很多大城市的二手房交易将大于新房交易；2.全国非住宅房地产的开发量从1999年末的近10%，发展到2019年9月的35%；3.中国的很多房地产企业正从开发型到持有型转变。

4.深圳取消全市新房均价2.资产管理和物业管理行业发展趋势2017年9月以来，针对持有型物业，资产证券化创新速度加快。房地产买卖、物业管理、设施维护、更新和改造、重新出租、价值提升等越来越受到重视。物业管理作为存量维护的重要内容之一，市场需求逐步升高，而目前国内的物业管理行业正处于跑马圈地的阶段，各大公司积极外拓第三方物业同时加大收并购力度拓展规模。2.资产管理和物业管理行业发展趋势

基金投资者

基金管理者（外部）房地产投资信托基金

基金托管人等服务机构物业管理者

房地产项目房地产投资信托基金：典型结构发起方公众投资人

7个基本成分相关的房地产资产房地产投资信托基金基金管理者基金投资者托管人等服务机构运营平台（交易所）政府管理者闻起来像房地产-拥有房地产看起来像债券-主要是租金回报走起来像股票–上市交易机会在哪里？怎么规避风险？机会轻资产管理目前的物业管理行业仍然处于跑马圈地阶段，行业格局仍处变化之中，业务逐步走向标准化，大型物业公司通过第三方拓展和收并购等方式扩大自己的管理规模。中小型企业面临挑战–需要创新和专注提供多元和增值服务将会通过搭建移动平台、智能化运营、业务外包等降本手段提升利润率风险和规避基础资产–物业管理本身是根本利润点单元（需要多元服务）对房企背景的开发商，不能完全和过分依赖房企（母公司）等3住宅、零售、办公、酒店、厂房等物业特点1.住宅和长租公寓住宅需求：移民水平、出生率、当地经济活动、买房承受力等，各城市情况不同，但需求比供应更加主动。预售、多种融资方式。长租公寓需求：移民水平、当地经济活动、买房承受力等。我国目前住房租赁市场规模达1.5万亿，预计2020年可达1.7万亿，市场空间足够大。退出是大问题。融资：资产证券化和债券等地点(一般位于城市的中心商业区和公共交通方便的地方附近):扎堆办公楼（含联合办公）需求:白领就业,譬如金融、保险、房地产业、互联网和贸易等。

譬如上海的浦东和浦西等，2018年和2019年外资大量买入案例分析。

2.办公楼3.零售物业需求：零售市场格局风云变幻；各种模式创新的零售新物种不断涌现；

就业，消费者年龄段；

生活方式、花费和信心；加入娱乐和休闲的功能；

受购物网络冲击，餐饮和娱乐部分增加；

由“经营商品、经营品牌”，转向经营消费者；商业品牌由重规模转向重创新；轻资产模式悄然兴起。长期持有型资金产品1.购物中心2.社区商业3.商业步行街4.专业市场5.百货大楼6.专卖店7.奥特莱斯8.商业街区9.一般街市4.宾馆、旅游和养老旅游1.景点2.住宿等休闲1.舒适2.住宿等健康养生1.住宿2.配套3.环境等养老1.住宿2.配套3.环境4.医疗等旅游、休闲、养生和养老的区别

各类资金目标客户群(为商务和旅游业服务)自身定位地点酒店管理工期较长现金流安排其它宾馆有良好运输市政设施支持的制造业和仓储业；房地产类型会根据需求而变化(譬如工业园区中的总部园区等)；工期不长；受经济活动(GDP)和出口影响等；最大特点是量身定制：1.先找客户2.找地块3.建设4.持有和出租长期持有型资金5.工业厂房4智慧社区等创新业务

物业管理公司收入1、物业管理收入，指企业向物业产权人、使用人收取的公共性服务费收入、公众代办性服务费收入和特约服务收入;

2、物业经营收入，指企业经营业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和共用设施取得的收入,如房屋出租收入、经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施收入;

3、物业大修收入，指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的委托,对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收入等。5物业管理费证券化物业管理费作为物业公司的未来债权，其现金流具有稳定、可持续、属性同一、便于管理等特点，是房地产企业进行资产证券化活动可以选择的非常合适的一种基础资产。发行物业管理费ABS的未来现金流由业主或承租人支付，具体的物业位置、产品、业主或承租人及企业实力背景等都比较重要。由于收益权（应收账款）ABS所涉及收入的对应义务尚未实现，且极度依赖于原始权益人的正常经营，因此从理论上说收益权ABS的信用水平很难超越原始权益人的信用水平，导致原始权益人的主体信用水平成为了收益权ABS关注的重点之一。虽然物业公司属于轻资产劳动密集型企业，资产规模小、盈利水平一般而且缺乏可供抵押的资产，通常为房地产开发商下属物业公司，传统银行融资难度较大。但从物业公司的经营特点来看，其物业合同通常期限较长，现金流具有稳定、可持续、属性同一、便于管理等特点，因此物业费可以作为合适的基础资产发行资产支持证券，成近几年房企一种标准可复制的融资渠道之一。项目本身：物业费收入水平、物业合同的可持续性、收缴率等对于未来现金流较为重要，且与物业公司的经营能力高度相关，因此在对底层资产的定性分析中，除了常规的定性因素分析外，会更侧重对于双SPV中的借款人或单SPV中的原始权益人的分析，并需要结合外部增信因素综合考虑。譬如，品牌、地段、产品、收缴率、预期利润、增信情况等相关。我国大多数物业费ABS的实际融资人均为物业公司的关联房地产企业，所以关联的房企一般作在ABS项目中作为外部增信机构，其主体信用评级才是物业费ABS关注的重点。房地产企业为其下属物业公司发行的物业管理费ABS提供差额支付承诺，降低了物业公司违约给资产证券本金及预期收益带来的风险。6轻资产管理传统的房地产开发模式是，开发商向银行借贷拍地，然后开发建设，之后进行项目销售来回笼资金。用有限资产，获取最大收益，是所有企业追求的最高境界。在经济迅猛发展的当下，房地产轻资产模式发展是趋势也是必然。在轻资产模式中，企业紧紧抓住自己的核心价值，而将非核心资产或业务，出让或外包出去。轻资产运营是以价值为驱动的资本战略。1.房地产轻资产管理的背景和理念

固定资产

•土地和办公建筑

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