【园区百问】第97问：如何确定园区的人口规模和居住用地规模

【园区百问】第97问：如何确定园区的人口规模和居住用地规模?

问题提出

编制园区规划方案，人口规模预测和产业规模预测同等重要。然而，园区的人口规模预测涉及多方面因素，如何预测园区的人口规模，又如何确定园区的居住用地规模？这是让规划人员颇为头痛的问题。解决方案

园区的人口规模和居住用地规模是两个相互作用、相互影响的指标。人口规模需要居住用地规模支撑，居住用地规模反过来会影响人口规模。在规划研究实践中，通常的做法是根据园区的产业定位及发展战略需要先预测人口规模，再以人口规模为重要的指标预测居住用地规模。人口规模预测和一般城镇规划相比，产业园区的人口规模预测难度较大。究其原因有几方面：01不同产业对人力资源需求不同，劳动密集型产业需要较多的劳动力，相反，资本密集型或知识密集型产业需要较少的劳动力。02大部分园区建设前都是一片空地，人迹稀少，参考基础数据意义不大，因此很难用机械增长的方式预测人口规模。03园区区位交通条件不同将对人口规模预测影响很大，如靠近城市的园区，人们工作在园区但生活在城市，园区的常住人口就不多；相反，远离城市的园区，其常住人口规模就会大很多。04园区的发展对人口规模的影响同时作用于两个相反的动力：一个是随着工业企业资金与技术含量提高，职工密度将降低；另一个是随着土地集约使用程度的提高，职工密度可能增加。园区的人口发展到底是持续增长抑或逐步下降，取决于两者的合力。尽管准确预测园区人口规模的难度较大，但在规划实践中，参考国内外园区的发展经验，我们通常综合运用以下几种预测方法，并经过综合考虑其他因素，最终确定园区的人口规模。

现以铁岭某园区的下：规划实践举例如方法一：按人均建设用地进行测算规划按人均建设用地120～150m2/人指标计算，以规划面积为28.14km2测算，规划区人口规模约为18.8万～23.5万人。方法二：按工业用地进行测算

考虑到该园区产业多属于劳动密集型，故规划按每公顷工业用地职工120～140人测算，以规划工业用地1193.91公顷计算，需要职工人数为14.3万～16.7万人。另外，确定规划工业职工人数与服务从业人员比例按8:1计算，则规划区总人口规模为16.1万～18.8万人。

方法三：按进驻企业数量进行测算

按用地需求及市场需求分析，规划进驻企业800～900家，参考园区招商大部分企业规模为200人左右，按此计算，规划区人口规模约为16.0万～18.0万人。方法四：按人口密度进行测算

规划人口密度按每公顷60～80人计算，以规划建设用地面积为2814公顷计算，规划区人口规模约为16.9万～22.5万人。

在上述测算的基础上，考虑到该园区离城市较近，且目标招商行业技术提升速度很快，建议该园区人口规模以16万～18万人为宜。居住用地规模分析居住用地规模取决于四个指标：

01取决于园区总规划建设用地规模，国家政策对园区商住配套用地有一定的限制要求。园区规划面积越大，居住用地配套就需要越多。02取决于园区的规划建设定位，生活型的科技产业新城居住用地多些，生产加工型传统园区居住用地规模可少些。03取决于园区常住人口规模，人口规模越大，对居住用地的规模就要求越大。04取决于人均居住用地指标，用地紧张的大城市人均居住用地指标偏小，相反，用地不那么紧张的二线和三线城市人均居住用地指标偏大些。

以铁岭某园区为例。该园区定位为生态型产业园区，人口规模测算为16万～18万人。据经验数据，国内生态科技园区