2023年上半年西安房地产市场报告

2023年上半年西安房地产市场报告西安前瞻地产顾问有限公司定力稳刺激弱，供需端总量回温，但下行压力仍在1、经济指标：内生能力偏弱，经济数据普降，失业率增加，收入预期不稳定，消费者和企业信心&预期持续低位。2、政策环境：延续宽松态势，但整体托而不举，已发布政策多为“对现行制度的优化调整，或意在规范市场秩序”。3、西安土地市场：市场热度继续筑底，成交规模低于近三年平均值的4成；区域分化明显，核心优质区域热度较高，出现4宗触顶摇号地块；民企抬头但多为龙湖等资金充裕或土储不足的优质房企，平台公司托底意愿降低；房企不再局限于熟悉区域，开启跨区域拿地。4、西安商品房市场：相比去年同期，市场整体热度回升，但分月来看，市场出现先热后冷局面，1季度积压需求释放，市场小幅复苏，二季度后开始回落；区域分化明显，主城去化压力较小，外围区域去化承压，整体国进民退现象明显。聚焦专业追求卓越F

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ContentsPART1宏观市场PART2PART3PART4土地市场商品房市场趋势研判聚焦专业追求卓越F

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宏观市场1.1

全国动态1.2

西安动态聚焦专业追求卓越F

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c全国动态-数据经济数据普降，下半年经济下行压力仍较大；内生需求严重不足，核心

CPI

上涨动力有限；PPI

仍处于向下筑底阶段，海外延续衰退、国内维持弱修复，上游成本回落+终端需求弱复苏的情形下，消费品价格易跌难涨；失业率增加，收入不稳定&预期降低，消费者置业情绪低。居民消费价格指数（CPI）全国城镇调查失业率CPI延续下滑，同比增长6月正式进入零时代；环比连续5个月为负值，内需不足问题严重。失业率整体将保持稳定，16-24岁青年失业率承压，达到20.8%，这是2018年以来首次突破20%的水平。3.2%2.4%1.6%0.8%0.0%-0.8%25%20%15%10%5%0%2021年全国城镇调查失业率2022年2023年同比环比全国16-24岁人口城镇调查失业率消费者信心、预期及满意指数2021年-2023年6月工业品出场价格指数（PPI）PPI同比连续9个月为负值，环比连续3个月为负值，反映生产放缓、需求不足。收入预期不稳定和失业增多，消费者预期信心和预期指数持续低位。15.0%10.0%5.0%13312511710910193850.0%-5.0%-10.0%2021年2022年消费者满意指数2023年2021年2022年2023年消费者信心指数消费者预期指数当月同比增长当月环比增长聚焦专业追求卓越备注：国家统计局目前数据发布最新CPI、PPI为1-6月；消费者信F心o

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c全国动态-数据房企投资端扩张能力尚未恢复，市场信心依然不足，防风险及稳地产仍是下半年主要调控方向；1-5月房地产开发投资额同比下降7.2%，连续3个月下跌且跌幅扩大；单月看，5月绝对值好于4月，但依旧处在低位。2021年1-7月至2023年5月房地产和住宅开发投资额及同比增速（累计值，单位：亿元）1-5月房地产开发160000128000960006400032000021%14%7%投资增速同比增速7.2%，降幅比1-4月扩大1%0%-7%-14%1-7月1-8月1-9月

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1-2月1-3月1-4月1-5月2022年2023年房地产开发投资额住宅开发投资额房地产开发投资增速

住宅开发投资增速2022年至2023年5月房地产和住宅开发投资额及同比增速（单月，单位：亿元）3月12305亿元5月10187亿元7%1700013600102006800340004月9540亿元0%-7%-14%-21%-28%5月1-2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1-2月3月4月2022年2023年房地产开发投资额房地产开发投资增速聚焦专业追求卓越F

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c备注：国家统计局目前数据发布最新为1-5月。全国动态-政策中央除了积极表态外，并无实质性重磅刺激政策，已发布政策多为对现行制度的优化调整，或意在规范市场秩序；地方以降低置业成本为主，目的为促消费稳市场；随着二季度市场持续回落，在房住不炒、保交付主基调下，下半年稳增长政策将持续加码，促进合理化住房需求释放和化解企业资金风险仍是主线。购房支持购房支持购房者权益购房支持土拍规则4月28日，住建部部长倪虹，大力支持首套，二套住房合理支持，政策支持以旧换新、以小换大，多孩家庭。2月3日，自然资源部，取消全年供地次数的限制，以适应当前楼地市环境。1月5日，央行&银保监会，连续3个月下跌的城市首套房贷利率下限具有自助调整权。3月30日，自然资源部、银保监会要求常态化开展“带押过户”服务。4月，最高法明确商品房消费者主张交付房屋或返还价款权利最优先。2023年上半年地方松绑政策类型占比50%40%30%20%10%0%购房支持购房者权益6月20日，降息（央行再次下调贷款利率，下调幅度为10个基点）。4月，最高法明确商品房消费者主张交付房屋或返还价款权利最优先。聚焦专业追求卓越F

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c全国动态-政策供给端：防范化解风险是主线，保交楼、保民生是核心；重点从融资类型、融资对象方面边际放松，以增强企业资金流动性，缓解企业资金风险；但执行效果不佳，非银融资总规模继续下降通道，受市场复苏势头转弱等因素影响，下半年房企整体融资环境仍不容乐观，偿债压力依然沉重。全国房地产开发企业年末到位资金额度及同比增速1月13日，央行、银保监会强调综合1月3月5月2200001760001320008800044000022%11%0%施策改善优质房企现金流，有关部门起草《改善优质房企资产负债表计划行动方案》。2月20日，证监会启动不动产私募投资基金试点工作；2月4月7月-11%-22%-33%2月24日，央行、银保监会发布《关于金融支持住房租赁市场发展意见（征求意见稿）》。3月24日，公募REITs审批流程得到优化，适用领域拓展至商业地产；3月27日，降准（央行降低金融机构存款准备金率0.25个百分点）。2021年-7.0%2022年2023年4月4日，发改委发文：消费基础设施纳入公募REITS，支持民间投资项目发行。2022及

2023上半年各渠道融资规模5000400030002000100000.0%-4.5%-16.2%-16.0%-32.0%7月10日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布《关于延长金融支持房地产市场平稳健康发展有关政策期限的通知》指出，对去年11月出台的房地产“金融16条”中，关于房企存量融资展期、保交楼配套融资支持两条政策进行延期，将适用期限统一延长至2024年12月31日。国资委发布通知，央企年度发债计划与市场注册额度不挂钩。-34.6%-48.0%-64.0%-69.6%信托融资额度（亿元）2022年上半年

额度（亿元）2023年上半年

同比-80.0%信用债海外债ABS总额聚焦专业追求卓越F

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c备注：国家统计局目前数据发布最新为1-5月。全国动态-政策需求端：强调“因城施策”，侧重降低置业成本；1季度降息、二手房“带押过户”、“合理化中介费用”，6月央行下调5年期LPR利率提振居民置业信心，但不可忽视的是房地产市场销售依然疲软，未来仍需政策加力，降低购房门槛和购房成本依然是主要方向。123451月5日，人民银行&银保监会发布通知，决定建立“首套住房贷款利率政策动态调整机制”。3月30日，自然资源部、银保监会要求常态化开展“带押过户”服务。4月，最高人民法院做出《关于商品房消费权利保护问题的批复》，明确商品房消费者主张交付房屋或返还价款权利最优先。5月8日，住建部、市场监管总局要求房地，产经纪机构合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。6月20日，降息（央行再次下调贷款利率，下调幅度为10个基点）。全国商品房销售面积及销售额增速2021年1月-2023年6月住户中长期贷款增加值及在住户贷款占比944220%8%10000760052002800400300%240%180%120%60%-4%-16%-28%-40%2021年2022年2023年-20000%2021年中长期新增贷款当月值2022年2023年当月新增中长期贷款占比商品房销售面积商品房销售额聚焦专业追求卓越F

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c备注：商品房销售面积为国家统计局目前数据发布最新为1-5月；住户中长期贷款为中国人民银行发布。西安动态-政策西安上半年未发布实质性政策，更多围绕“保交楼”，提升交付标准，稳预期；及响应国家号召发布“个人所得税退税优惠”、全面执行二手房“带押过户”，整体“托而不举”对供需两端并没有产生直接影响。西安商洛公积金互认互贷打好发布交付要求提升交付标准个人所得税予以退税优惠带押过户全面执行“保交楼”攻坚战2月15日，西安市第十七届人民代表大会第三次会议。2月20日起，西安商洛公积金互认互贷。结合今年西安两会提到“平原城市群协同发展三年行动计划，推动更多政务服务事项跨地区通办，年内实现住房公积金互认互贷”，意味着西安公积金将开展多地互认互贷，该举措目的在于活跃住房交易，同时为平原城市群建立提供便捷。3月2日，陕西省人民政府网站发布《进一步提振信心恢复活力推动经济社会平稳健康发展的若干措施》，核心看点：p

支持各地因城施策，调整优化房地产有关政策。3月22日，高新区发布《新建商品住宅交付品质的实施意见》，明确房地产开发企业作为新建商品住宅项目第一责任主体，对商品房项目建设品质负首要责任，最大限度的维护购房者的合法权益。6月30日，西安市不动产登记服务中心发布《关于推行存量房（二手房）“带押过户”的通知》，明确西安正式启动存量房（二手房）“带押过户”p‍西安市将坚持“房住不炒”定位，进一步优化住房政策，支持刚性和改善性住房需求，规范发展长租房市场，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。p

实施好差别化住房信贷措施，满足房企合理融资需求，用好新发放首套住房个人住房贷款利率政策动态调整长效机制，支持刚性和改善性住房需求。核心看点：p

保障和提升商品住宅建设品质和交付标准。p

持续解决房屋“办证难”遗留问题。p

还要对沙盘样板间等进行验收，杜绝虚假宣传、夸大营销，最大限度保护购房者合法权益。p

对交付不达标楼盘下达整改要求，对拒不整改的企业，将按规定暂停商品房预售许可、建设工程竣工验收备案等业务的办理，涉嫌违反相关法律、行政法规规定的，依法处罚。p

坚决打好“保交楼”攻坚战，确保延期项目年内交付80%以上。p

对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。p

实施解决“回迁难”问题三年行动，强力推进安置楼建设和回迁安置工作。聚焦专业追求卓越F

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ContentsPART1宏观市场PART2PART3PART4土地市场商品房市场趋势研判聚焦专业追求卓越F

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cPART2

土地市场2.1

市场表现2.2

市场热度2.3

拿地企业聚焦专业追求卓越F

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c市场表现-供地制度改变2022年集中供地工作的推进，使得供地过于密集，土拍市场呈现国企参与、平台托底、民企隐身的局面，房企拿地意愿降至谷底，同时政府财政压力也加大；在此背景下，西安转变供地方式，开启供地计划公示模式，提前3个月寻找土地“买家”，以期提高土地成交率，减少流拍，促进市场的良性发展。拟出让地块清单公布模式：两集中供地模式：灵活供应方式：1、出让时间段原则上不少于3个月；1，集中发布出让公告，原则上发布出让公告全年不得超过3次；2、集中组织出让活动，自2022年第二次集中供地结束，过于密集的供地，导致房企拿地的准备工作遇到了很多困难，最终导致对于地块的情况掌握不到位，也影响了投资拿地的策略。2、一次或者多次发布出让公告，有序组织出让，并在公开的拟出让时间段内全部推出；两集中模式供地对房企的资金实力提出了更高的要求，热点城市、优质板块与冷门城市、欠优质板块的分化会加剧，在房企资金链紧张的行业下行周期中，土地市场短期迅速降温，进而影响地方政府财政。3、去化周期长、土地流拍率高、市场露求明显不足的城市，应当控制商品住房用地供应规模；因此政府开展灵活供应方式，本质上是使土地供应工作和市场需求做好紧密的对接，给房企更大的自我修复空间。2021.6-2022.52022.6-2023.22023.2至今西安开启土地清单提前公示模式2020-2023年6月住宅类用地供求量价情况（亩）2018-2020年市场上行期2020年土地成交规模达到19708亩西安集中供地期（增加土拍门槛：限房价限地价、竞自持）45003600270018009002500200015001000500地价从18年的450万元/亩上涨至20年的727万元/亩，21年再次上涨至881万元/亩溢价率从2021年上半年的45%下降至2022年上半年的1%001月

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2023年住宅供应面积（亩)住宅成交面积(亩)业住宅摘牌均价（万元/亩）聚焦专追求卓越F

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c市场表现房地产热度在经过短暂“小阳春”后继续筑底运行，房企资金链不断紧绷，拿地意愿不高，政府推地压力加大；此背景下，航天、沣东、灞桥、高新等分别开启土地推介会，推出核心优质地块寻求“买家”。西安2023年第一批次供地计划公示灞桥土地推介高新土地推介沣东土地推介航天土地推介2023年1月13日，沣东新城召开土地/项目合作推介会，推出25宗经营性用地（其中6宗已成交地块），总占地面积1400余亩。2022年11月9日，航天新城土地推介会共推出13宗计划出让地块，总占地面积671.47亩；2023年3月25日，高新区发布了4宗土地推介信息公告，其中包括2宗娱乐康体用地、2宗商服用地，总占地110余亩。2023年3月18日，灞桥召开2023年储备土地推介会，会上共推出2023年拟出让的4宗居住用地，净用地面积约300亩，未来形成建筑面积51万㎡。推介地块中有3宗为“回锅肉”地块，如今以政府推介的形式重新进入大家视线。2023年2月14日，西安市2023年度出让住宅地块详细清单（第一批）公布（出让时间拟在2月14日至5月14日）；•••住宅用地3宗，共248.57亩；•商服用地2宗，共37.8余亩；•涉宅用地14宗，共970余亩；此次公示出让地块共73块，全部为住宅用地，占地面积约4915亩，全部为住宅用地。商服+商务办公用地6宗，共170.047亩；商住用地4宗，共252.848亩。•娱乐康体用地用地2宗，共72.51亩。•商服+商务用地11宗，共442.52亩。西安2023年第二批次供地计划公示高陵土地推介高新土地推介灞桥土地推介2023年6月16日下午，高陵区2023年商住地块推介会在创想小镇文体中心举行，邀请绿城、龙湖、碧桂园、万科等30余家房企参与；2023年7月4日，中国土地市场网发布西安市2023年第二批次拟出让住宅地块详细清单，共117宗、7824亩，涉及高新区、国际港务区、浐灞生态区、长安区、沣东新城等19个区域，其中，西安辖区地块最晚拟供应时间为9月30日，西咸新区地块最晚拟供应时间为10月3日。6月13日，灞桥区与房地产开发企业座谈会在灞河左岸崔振宽美术馆举行，16家房地产开发企业代表参加座谈。重点推介了灞桥区今年计划出让的5宗和意向合作开发的4宗国有建设用地使用权基本情况。2023年5月22日，西安高新区土地资源推介会在丝路前海园召开，会上一次性推出33宗经营性用地，其中6宗位于软件新城，15宗位于中央创新区，6宗高新国际社区，草堂6宗。今年计划供应地块共14宗，总占地1208.749亩，其中住宅用地9宗、1021.745亩，商业用地5宗、187.004亩。聚焦专业追求卓越F

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c市场表现-整体在销售市场出现阶段性回暖的2-4月，土地市场热度也同步回升，在3-5月连续出现溢价成交，包含4宗触顶摇号；但整体成交规模仍低于近三年平均值的37%。2023年上半年西安各区域经营性用地成交宗数分布图大西安经营性用地供求走势(面积）空港：1宗泾河：1宗阎良：1宗临潼：1宗1400011200840056002800010008006004002000港务：11宗秦汉：5宗经开：3宗浐灞：4宗沣西：10宗城北：12宗城内：0宗沣东：6宗城东：3宗城西：1宗上半年下半年上半年下半年上半年2021年供应面积（亩）2022年成交面积（亩）2023年城南：1宗成交亩单价（万元/亩）高新：8宗曲江：2宗•••供应：75宗，约5064亩，折合建面860万㎡，环比下降58.43%，同比下航天：3宗长安：2宗周至：1宗鄠邑：0宗降7.98%。蓝田：6宗成交：84宗，约5489亩，折合建面934万㎡，环比下降43.68%，同比上涨13.40%。价格：亩单价953万元/亩，折合楼面价为5599元/㎡，环比上涨3.80%，同比上涨14.97%。•成交区域分布：2023年上半年共成交84宗地，主要分布在城北最多12宗、港务11宗、沣西10宗等，高陵、城内和鄠邑均无成交。聚焦专业追求卓越F

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c市场表现-住宅类n

住宅类用地成交量涨价降，成交量同比增加57%；近92%为底价成交，其中安置、城改占比24%；n

区域分化明显，高新、港务、浐灞等核心板块优质地块仍是房企重点抢夺的对象，出现多宗触顶摇号地块；首批拟出让73宗住宅用地中，截至6月底仍有30宗未推出，以沣东最多，占总体未供应地块1/5。大西安住宅用地供求走势（面积）•••供应：53宗，约3894亩，折合建面679万㎡，环比下降56.82%，同比下1000080006000400020000150012009006003000降8.09%。成交：63宗，约4469亩，折合建面782万㎡，环比下降37.19%，同比上涨57.38%。价格：亩单价1108万元/亩，折合楼面价为6331元/㎡，环比下降2.47%，上半年下半年上半年下半年上半年同比下降6.72%。2021年供应面积（亩）2022年成交面积（亩）2023年2023年度出让住宅地块情况（第一批）成交亩单价（万元/亩）区域浐灞城北城东城南沣东沣西港务高陵高新航天鄠邑经开蓝田临潼曲江阎良长安合计公示面积(亩)264剩余面积(亩)117.30剩余宗数(宗)3032613041120010330218.4分区域住宅类用地成交量价161.745.45106.2512.182.2100.20254.180064048032016002500020000150001000050000848.4384.15490.35120.6762.3231190.588.536.6250.5036.6279.9130.74182.2563.150灞桥

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外围63.150275.25252.754915.14住宅类成交量（亩）住宅成交建面（万㎡）住宅类楼面价（元/㎡）108.151741.35住宅类亩单价（万元/亩）聚焦专业追求卓越F

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c市场表现-商服类商服用地供求量价均呈下降趋势，成交量下降比例过半；成交地块有近90%为底价成交，蓝城蓝田项目以溢价率4%获取；且其中商业安置、文旅康养产业用地占比达到38%。大西安商服用地供求走势（面积）分区域商服类用地成交量价4003202401608012000960072004800240003000240018001200600800640480320160000上半年下半年上半年下半年上半年灞桥

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外围2021年供应面积（亩）2022年成交面积（亩）2023年商服类成交量（亩）商服成交建面（万㎡）商服类楼面价（元/㎡）成交亩单价（万元/亩）商服类亩单价（万元/亩）•••供应：22宗，约1170亩，折合建面181万㎡，环比下降63.52%，同比下降40.92%。成交：21宗，约1021亩，折合建面152万㎡，环比下降63.22%，同比下降53.47%。价格：亩单价273万元/亩，折合楼面价为1833元/㎡，环比下降12.21%，同比下降6.25%。聚焦专业追求卓越F

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c市场热度-溢价2023年上半年行业融资、经济及需求端利好政策频出，但鉴于销售端尚未真正转好，企业投资策略仍偏保守；综合溢价率仅2%，虽较2022年同期小幅上涨，但与热度高位的2021年上半年相比下跌43个百分点；以高新、航天等热点区域为主。大西安经营性用地溢价率走势2023年上半年大西安经营性用地溢价情况成交面积

起始价（亩）

（万元）

（万元）

（元/㎡）摘牌价

摘牌楼面价5040302010050%40%30%20%10%0%序号区域性质摘牌房企关联企业溢价率15%南通亚伦房地产开发有限公司高新住宅6289143400

165000107000

123050240800

276700102000

117000141911036013972122295843龙湖1成都华建益锦置业有限公司航天高新高新长安蓝田商住住宅住宅商住商业招商蛇口保利15%15%15%9%2345611960保利西安茂安房地产有限公司招商蛇口上半年下半年上半年下半年上半年2021年2022年2023年溢价宗数综合溢价率西安德威置业有

西安惠尔控股集限责任公司3332000126503500013150团有限公司•溢价率：近两年来，西安土地溢价量呈下降趋势，2023年上半年平均溢价率仅2%，通过溢价成交地块仅6宗，仅占去年同期的一半，其中转摇号地块4宗，整体溢价率处于低位。西安至美房地产开发有限公司209786蓝城集团4%聚焦专业追求卓越F

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c市场热度-流拍流拍区域主要为西咸及郊县等外围区域，从数据来看：2023年上半年土地流拍（含中止）共15宗地，流拍率为20%，因供地模式调整带来的影响，同比去年同期减少9%。大西安经营性用地中止（终止）/流拍走势住宅商服2001601208020%16%12%8%区域累计宗数累计面积累计宗数累计面积（亩）16.4916.15——(宗数)2（亩）56.05——(宗数)1城西城北沣东秦汉泾河高陵临潼阎良主城区西咸——121197.23100.49————3204.5815.72——404%——21120.71182.30————00%上半年下半年上半年下半年上半年郊县1——2021年2022年2023年19151.69808.47——6——供应宗数中止/终止占供应份额中止/终止宗数流拍占供应份额流拍宗数252.94合计•中止/流拍情况：2023年上半年溢价中止/流拍15宗地，累计面积1061亩，较去年同期，西安土地中止/流拍数量呈下降趋势，从整体区域来看，中止/流拍地块主要集中在较外围区域，虽然中央和地方对房地产政策进一步放松，但由于行业表现尚未出现真正转好，企业拿地信心依旧低位。聚焦专业追求卓越F

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c企业拿地-特征1：国央企依然是主力军，占比34%；民企参与度提升（从21-22年的5个以下增加到8个），但拿地民企主要为龙湖等优质房企，地方平台托底意愿持续减弱（21-22年均10个以上减少到5个）。2023年1-6月拿地面积TOP20企业2022年拿地面积TOP20企业拿地面积

成交总价2021年拿地面积TOP20企业拿地面积

成交总价拿地面积

成交总价企业名称排名企业性质排名企业名称企业性质排名企业名称企业性质(亩)（亿元）(亩)（亿元）(亩)（亿元）12西咸发展集团西城发5144133062631971871821551501491401251191121071051029531.0740.3556.5212.3413.4223.988.00地方国企地方国企混合制央企12西咸发展集团泾河产业发展集团沣东控股2173.89829.89600.26447.37425.21341.95325.76305.55300.95287.4879.0437.3158.2028.9048.4727.475.95地方国企地方国企地方国企地方国企地方国企地方国企地方国企地方国企央企12西咸发展集团万科885.20799.51612.30393.80360.44331.48329.60322.67304.58301.53244.93226.18221.52211.12194.78181.28175.28174.77170.29169.0725.7759.0862.339.94地方国企混合制地方国企地方国企民企3绿城33高科集团4际华集团4西城发4沣西发展集团55展霆房地产龙翔控股集团陕西振通置业陕西投资集团龙湖民企西咸城建投资集团陕文投5陕西荣威投资有限公司龙湖16.0057.0822.1523.9527.007.7566民企6民企77民企沣西发展集团陕西交通控股集团保利7西安沣东发展集团有限公司西安龙亿房地产开发西安华盛佳成置业有限公司泾河产业发展集团大悦城控股地方国企地方国企国企840.3254.0014.2687.49地方国企民企89922.4624.0112.637.59910地方国企高新控股1011121314151617181920招商蛇口央企1011121314151617181920地方国企央企地方国企&民企11264.2139.91西咸城建投资集团万科地方国企混合制央企建工实业&俊发房地产22.1728.908.37121314151617181920255.35246.78235.79217.65206.79198.19185.94183.22179.8615.0811.0229.844.16民企地方国企央企紫薇地方国企民企陕西真水生态农林公司陕建地产保利27.6712.5星空华文文化传媒发展绿城金花企业（集团）西咸创新港实业蓝城集团民企44.799.89混合制民企中建东孚7.3地方国企民企远洋&兴正元阎良城发地方国企地方国企民企3.188.90沣东控股（管委会旗下）西安国际港务区管委会招商10.0018.5933.9911.1735.70地方国企地方国企国&央企国企经开城建南飞鸿5.89民企陕西赫文章房地产星河湾39.1413.9221.8325.75宁波银泰14.387.75民企民企中颐尚信房地产华润置地83民企高科集团地方国企中建方程投资发展集团金茂8310.45央企太古地产民企央企聚焦专业追求卓越F

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c企业拿地-特征2：2022年下半年至今，陕北资源型企业为代表抄底西安；如泰发祥在溢价15%摘得长安优质地块后，又连续摘得2宗涉宅地块；德通置业积极参拍，摘得航天地块；部分本土民企在临潼、长安等区域出手，但受制于开发成本等考虑，最终走向为寻求合作或直接转卖。摘牌楼面价（元/㎡）实际楼面价（元/㎡）摘牌/参与房企关联企业区域宗地编号面积（亩）成交时间溢价（%）备注陕西瑞朗置业有限公司陕西耀胜置业有限公司陕西耀胜置业有限公司泰发祥泰发祥泰发祥长安航天雁塔CA06-29-5HT01-18-10-2YT2-25-14177.6852.2360.262022/6/132022/9/212022/10/2881620770008400080778088781115%0%0%0%0%0%--西窑头城改西安大景酒店发展有限公司陕西展霆房地产开发有限公司榆林大景实业鄠邑沣西QJ16-4-56-280.0062.162022/7/122023/3--陕西展霆房地产XXFX-CXG02-695100.105694.81陕西禾润易实业有限公司中颐尚信房地产开发有限公司南飞鸿金花企业颐馨嘉晟长安港务高新临潼航天长安港务CA6-25-17GW1-13-24GX3-32-9-2LT4-(55)-29HT01-27-4112.0882.942023/5/42023/5/82023/6/12023/6/132023/6/142023/3/282023/5/66691.885005.472829.612808.955941.295843.197711.346732.565048.007074.022885.926092.705961.397856.760%0%0%-南飞鸿68.14贺家寨村城改陕西振通置业有限公司德通置业集团陕西振通置业德通置业集团惠尔控股集团陕西品高房地产182.30102.3332.51据了解为合作开发0%9%-CA06-9-15、CA06-9-16、CA06-9-17西安德威置业有限责任公司陕西诚侨置业有限公司据了解为合作开发-GW1-15-842.250%聚焦专业追求卓越F

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c企业拿地-特征3：n

继续深耕熟悉且有一定客户基础的区域：万科、保利、招商、大悦城、龙翔等资金有余且土储不足企业；n

打破原有布局扩大发展区域，选择在热门、升值潜力高区域拿地入驻，实现全面发展：华润及中铁建等。跨区域拿地深耕区域拿地房企区域浐灞拿地/项目区域港务曲江沣西拿地情况/项目华润未来城市、华润紫云府、华润港悦城、华润润玺臺、华润曲江九里、华润悦府、华润悦玺华润洋华九里房企万科东望万科2023年5月6日底价摘得CB6-2-2231，125亩，实际楼面价6199元/㎡华润置地保利天汇保利招商高新高新2023年3月27日触顶摇号摇到GX3-36-14，119亩，摘牌楼面价9450元/㎡城北大明宫

2023年5月23日底价摘得QJ11-5-99，83亩，摘牌楼面价9450元/㎡招商华宇臻境高新城北大明宫曲江中铁建西派国樾、中铁建西派樘樾中铁建西派国际、中铁建西派城2023年5月25日触顶摇号摇到GX3-42-73-2，60亩，摘牌楼面价1229元/㎡龙翔·奥城珑樾府龙翔港务港务中铁建中铁建国际城2023年1月3日底价摘得GW1-15-5，98亩，摘牌楼面价7698元/㎡；同年3月20日底价摘得GW1-15-7，88亩，摘牌楼面价7730元/㎡沣西中铁建西派宸樾、中铁建西派时代中粮奥体壹号大悦城控股2023年5月9日底价摘得GW1-21-11，41亩，摘牌楼面价8012元/㎡港务2023年5月29日底价摘得GW2-15-6，83亩，摘牌楼面价7535元/㎡聚焦专业追求卓越F

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c企业拿地-特征4：土储TOP10中，万科、金辉及绿地等主要集中在个别大盘项目，依赖于早期拿地；西城发、陕建在2021年后积极活跃于西安土地市场，通过托底或提前勾地进入土储前10，其他企业拿地多聚集于自身深耕区域。2023年上半年房企住宅累计土储排名（亩）排行TOP10万科西城发金辉万科主力土储：万科四季花城、万科四季大都会、东等驾坡城改等西城发主力土储：2022-2023年所摘得的港务区项目用地和团结村片区项目用地等金辉主力土储：金辉城、金辉鹿鸣长滩等保利主力土储：三一云城、保利高新119亩项目、北里王项目、阅云台项目等保利绿地主力土储：绿地高铁新城项目、港务区项目等绿地华润主力土储：港务润玺臺、港悦城、沣华九里、大明宫83亩等项目用地华润陕西建工主力土储：2022-2023年所摘得的浐灞/城南/沣西等项目用地高新地产主力土储：骊山下的院子、临潼202亩等项目用地陕西建工高新地产绿城绿城主力土储：陈林村城改、港务区丹桂苑等项目用地招商主力土储：航天及高新项目、招商西安序、招商央玺、招商雍澜湾、招商华宇臻境等招商020040060080010001200聚焦专业追求卓越备注：数据来源为西安市自然资源局，统计范围包含：西安主城区、西咸新区、西安周边六郊县，已确权土地。据了解，保利在未来10年将有5个大盘保利天汇149亩（已确权）、保利阅云台470亩（已确权58亩）、保利北里王项目约500亩（已确权93亩）、保利青龙寺项目约800亩、保利市府圈项目约170亩。F

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c目录

ContentsPART1宏观市场PART2PART3PART4土地市场商品房市场趋势研判聚焦专业追求卓越F

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商品房市场3.1

市场表现3.2

市场排行聚焦专业追求卓越F

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c市场表现-商品房2023年上半年整体市场供小于求，相比去年同期成交量价齐涨，但与近三年平均值相比，成交规模下跌29%；截止6月底存量小幅上涨，去化周期缩短。2020年-2023年上半年大西安商品房供求量价走势2020-2023年上半年大西安商品房存量及去化周期20001600120080040001450011600870058002900040003200240016008003630241812600上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年2020年2021年2022年2023年2020年2021年2022年2023年新增供应（万㎡）成交面积（万㎡）成交均价（元/㎡）存量（万㎡）去化周期（月）•

供求量：2023年上半年商品房供应量为818.3万㎡，同比↓10%，环比↓21%；成交量：2023年上半年商品房成交量为839.7万㎡，同比↑18%，环比↑9%；•

成交价格：2023年上半年商品房成交均价为14156元/㎡，同比↑1%，环比↑1%；存量及去化：截止2023年6月，商品房存量为3770.0万㎡，去化周期为26.9个月。聚焦专业追求卓越备注：商品房数据包含商品住宅（普通住宅+别墅+洋房）、商业、办公、公F

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c市场表现-商品房区域分化加剧，2023年上半年主城区供销分别占全市73%、77%，其中高新、港务和浐灞市场最活跃，成交量排名前三。2023年上半年大西安商品房供求量价走势15012090603003000024000180001200060000灞河浐灞城北城东城南城西港务高新航天经开曲江长安沣东沣西泾河西咸空港秦汉高陵鄠邑蓝田临潼阎良周至主城郊县新增供应（万㎡）成交面积（万㎡）成交均价（元/㎡）新增供应（万㎡）成交面积（万㎡）成交均价（元/㎡）存量去化周期（月）区域同比环比同比7%环比同比环比（万㎡）2558.9757.2主城西咸郊县合计596.7126.495.24%-26%16%648.992.89%17%4%150941305689895%-3%8%4%2%0%1%23.748.927.826.9-25%-20%-10%-19%13%-21%-21%98.0453.9818.3839.718%9%141561%3770.0聚焦专业追求卓越备注：商品房数据包含商品住宅（普通住宅+别墅+洋房）、商业、办公、公F

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c市场表现-商品住宅2023年上半年整体市场供小于求，相比去年同期成交量价齐涨，但与近三年平均值相比，市场容量下跌25%；成交价格继续保持上涨态势，截止6月底为16076元/㎡；存量减少，去化周期缩短。2020年-2023年上半年大西安商品住宅供求量价走势2020-2023年上半年大西安商品住宅存量及去化周期15001200900600300017000136001020068003400015001200900600300015129630上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年2020年2021年2022年2023年2020年2021年2022年2023年新增供应（万㎡）成交面积（万㎡）成交均价（元/㎡）存量（万㎡）去化周期（月）•

供求量：2023年上半年商品住宅供应量为548.1万㎡，同比↑7%，环比↓22%；成交量：2023年上半年商品住宅成交量为607.1万㎡，同比↑27%，环比↑12%；•

成交价格：2023年上半年商品住宅成交均价为16076元/㎡，同比↑2%，环比↑3%；存量及去化：截止2023年6月，商品住宅存量为1062.2万㎡，去化周期为10.5个月。聚焦专业追求卓越备注：商品住宅（普通住宅+别墅+洋房）。F

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c市场表现-商品住宅2023年上半年主城区供销分别占全市66%、73%，其中高新、港务和浐灞市场最活跃，成交量排名前三；西咸新区供求集中泾河新城；郊县供求集中在高陵区；主城区市场优去化周期仅6.5个月，相对健康。2023年上半年大西安商品住宅供求量价走势1209672482402500020000150001000050000灞河浐灞城北城东城南城西港务高新航天经开曲江长安沣东沣西泾河西咸空港秦汉高陵鄠邑蓝田临潼阎良周至主城郊县新增供应（万㎡）成交面积（万㎡）成交均价（元/㎡）新增供应（万㎡）成交面积（万㎡）成交均价（元/㎡）存量（万㎡）去化周期（月）区域同比环比同比环比同比环比主城西咸郊县合计363.795.76%27%-6%7%-29%6%444.118%136%25%13%22%3%177923%-13%17%2%3%-2%1%482.36.574.888.2140339166323.3256.725.917.510.588.7-13%-22%548.1607.127%12%160763%1062.2聚焦专业追求卓越备注：商品住宅（普通住宅+别墅+洋房）。F

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c市场表现-商品住宅近三年分月度数据来看，21年第四季度开始供求量下滑，22年政策刺激需求端有所升温，23年年后持续到3月上旬市场上升趋势明显，3月下旬开始，因疫情挤压的补偿性需求被不断释放后，需求略显疲软，加之经济疲态未明显改善，客户信心持续不足，导致市场整体热度持续回落。2020年1月-2023年6月大西安商品住宅供求量价走势3102481861246218000164001480013200116001000020年供应1646.1万㎡，成交1839.1万㎡成交均价13401元/㎡21年供应1712.5万㎡，成交1544.4万㎡成交均价14757元/㎡22年供应1215.1万㎡，成交1018.5万㎡成交均价15697元/㎡23年供应548.1万㎡成交607.1万㎡成交均价16076元/㎡疫情时代阶段性城市封控，20年2月、22年1月市场处于冰封状态，供求呈断崖式下跌02020年2021年新增供应（万㎡）2022年成交均价（元/㎡）2023年成交面积（万㎡）聚焦专业追求卓越备注：商品住宅（普通住宅+别墅+洋房）。F

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c市场表现-商品住宅随着二胎开放及人均住房面积增长，购房者从

“住小房”向“住大房”转变，改善户型逐步成为购房主流，面积段120-140㎡&总价段200-250万元占比从8%上涨至10%；同时客户承价能力提高，同样140-160㎡下，总价段300万元以上成交占比由4%增加到6%、总价段200-250万元占比由7%减少至1%。面积段(㎡)80㎡以下80-100㎡100-120㎡80万以下1%80-100万0%100-120万0%120-140万0%140-160万0%160-180万0%180-200万0%200-250万0%250-300万0%300-350万0%350万以上0%合计2%100㎡以下占比13%2%1%1%3%2%1%0%0%0%0%0%11%24%1%0%0%2%4%5%4%4%2%0%0%120-140㎡140-160㎡160-180㎡180-200㎡200-220㎡220-250㎡250-300㎡300-350㎡350-400㎡400㎡以上合计1%1%0%0%0%0%0%0%0%0%7%1%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%1%0%0%0%0%3%0%0%0%0%6%0%0%0%0%8%7%0%0%0%0%0%0%0%0%19%3%5%4%0%0%0%0%0%0%0%14%2%2%1%1%0%0%0%0%0%0%6%1%2%3%4%2%2%1%0%0%0%15%26%17%9%6%2%2022年商品住宅总价段&面积段交叉分析0%0%0%0%0%3%0%0%0%0%0%2%0%0%0%0%0%5%0%0%0%0%0%8%0%0%0%0%2%1%0%0%0%0%0%0%0%0%0%10%11%100%面积段(㎡)80㎡以下80-100㎡100-120㎡120-140㎡140-160㎡160-180㎡180-200㎡200-220㎡220-250㎡250-300㎡300-350㎡350-400㎡400㎡以上合计80万以下1%80-100万0%100-120万0%120-140万0%140-160万0%160-180万0%180-200万0%200-250万0%250-300万0%300-350万0%350万以上0%合计2%8%100㎡以下占比10%2%0%1%2%2%0%0%0%0%0%0%2%0%0%2%4%6%4%3%2%1%0%23%28%14%9%1%1%1%0%1%3%5%10%1%2%3%1%1%0%0%0%0%0%0%4%3%3%0%0%0%0%0%0%0%1%2%1%4%0%0%0%0%0%0%0%0%0%1%4%6%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%2%2%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%1%1%2023年1-6月商品住宅总价段&面积段交叉分析0%0%0%0%0%2%0%0%0%0%3%0%0%0%0%6%0%0%0%0%7%0%0%0%0%9%0%0%0%0%0%2%2%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%8%10%追19%卓11%10%17%100%聚焦专业求越备注：商品住宅（普通住宅+别墅+洋房）。F

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c市场表现-商品住宅-普通住宅2023年上半年，普通住宅市场供应412.7万㎡，成交478.0万㎡，整体成交价格呈上涨趋势；分区来看主城区集中在高新、港务、高新，西咸在泾河新城。2023年上半年普通住宅供求量价走势2023年6月底普通住宅存量及去化周期100806040200250002000015000100005000010080604020050403020100灞河

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秦汉主城新增供应（万㎡）西咸主城西咸成交面积（万㎡）成交均价（元/㎡）存量（万㎡）去化周期（月）新增供应（万㎡）成交面积（万㎡）成交均价（元/㎡）存量（万㎡）去化周期（月）区域同比环比同比环比同比环比主城西咸合计334.078.71%20%4%-28%14%411.466.515%138%24%14%31%16%1740713668168861%-14%-1%3%-3%2%432.26.3248.422.48.5412.7-22%478.0聚680.6焦专业追求卓越F

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c市场表现-商品住宅-洋房2023年上半年，洋房市场供应28.2万㎡，成交26.7万㎡，航天成交价格最高24116元/㎡；分区来看主城区主力供求在城北，西咸在泾河新城。2023年6月底洋房存量及去化周期2023年上半年洋房供求量价走势15129150108250002000015000100005000012090603006643200灞河

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秦汉主城西咸主城西咸存量（万㎡）去化周期（月）新增供应（万㎡）成交面积（万㎡）成交均价（元/㎡）新增供应（万㎡）成交面积（万㎡）成交均价（元/㎡）存量（万㎡）去化周期（月）区域同比环比同比环比同比环比主城西咸合计17.3125%35%-50%36%21.512%115%23%-14%-25%-16%19943142571884117%-7%12%7%10%8%29.68.210.95.242.349.016.128.279%-34%26.7聚71.8焦专业追求卓越F

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c市场表现-商品住宅-别墅2023年上半年，别墅市场供应18.5万㎡，成交14.3万㎡，成交均价26450元/㎡，去化周期22.3个月；分区来看主城区集中在浐灞，西咸秦汉和空港较热。2023年上半年别墅供求量价走势2023年6月底别墅存量及去化周期543210151291301047852260350003000025000200001500010000630灞河浐灞城北城东城南城内城西港务高新航天经开曲江长安沣东沣西泾河空港秦汉灞河

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秦汉主城西咸主城西咸新增供应（万㎡）成交面积（万㎡）成交均价（元/㎡）存量（万㎡）去化周期（月）新增供应（万㎡）成交面积（万㎡）成交均价（元/㎡）存量（万㎡）去化周期（月）区域同比环比同比环比同比环比主城西咸合计12.46.1476%316%-10%-54%-31%11.23.1485%47%61%-11%37%27852214352645020%1%0%12%6%20.511.032.762.918.5412%14.3聚254%19%53.122.3焦专业追求卓越F

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c市场表现-公寓2023年上半年，公寓市场供应38.4万㎡，成交63.0万㎡，成交均价11483元/㎡，去化周期40.8个月；分区来看港务区需求较高，泾河新城去化压力大。2023年上半年公寓供求量价走势2023年6月底公寓存量及去化周期2016128250002000015000100005000060483624120210016801260840420040灞河

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秦汉灞河浐灞城北城东城南城内城西港务高新航天经开曲江长安沣东沣西泾河空港秦汉主城新增供应（万㎡）西咸主城存量（万㎡）西咸成交面积（万㎡）成交均价（元/㎡）去化周期（月）新增供应（万㎡）成交面积（万㎡）成交均价（元/㎡）存量（万㎡）去化周期（月）区域同比环比同比环比同比环比主城西咸合计35.92.5-53%-41%-52%-45%-52%-45%58.05.033%20%32%48%-15%40%116978996-18%-2%-